マンションを売却する際の査定方法とは?AIやシミュレーションでも価格がわかる

マンションを売却する際の査定方法とは?AIやシミュレーションでも価格がわかる

マンションを売却する際に、査定が必要なことは多くの方が知っています。
しかし、査定に種類があることや、依頼する方法までは知らない、という方は多いでしょう。

面倒だしよくわからないから、すべて不動産会社に任せてしまおうなんて考えていませんか?

マンション売却で後悔することがないよう、信頼できる不動産会社を選んで、満足できる売却をしてください。

この記事ではマンション売却の査定について、わかりやすく解説しています。

査定で見られるポイントや、売却でしてはいけないことも紹介しているので、これから売却を検討している方は読んで損はないでしょう。

マンション売却で失敗しないためにも、ぜひ、この記事を参考にしてください。

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目次

マンション売却の査定

マンションの売却を決めると、まず査定が必要です。
査定はどのように依頼し、どのように進められるのかを見てみましょう。

  1. 査定の流れ
  2. 査定の種類
  3. 売却の計算

上記についてご紹介します。

査定の流れ

  1. 複数の不動産会社に査定を依頼する
  2. 査定結果をもとに数社に絞り、物件に査定担当者が訪問する詳しい査定をする
  3. 仲介を依頼する不動産会社を決める

上記が査定の一般的な流れです。

最初に複数の不動産会社に簡易的な査定を依頼しますが、気軽な査定なのでできるだけ多くの不動産会社に依頼し、結果を比較することがおすすめです

査定には2種類の方法がある

マンション査定には机上査定と訪問査定の2つがあり、売却する場合にはどちらの査定も必要です。

  1. 机上査定
  2. 訪問査定

机上査定と訪問査定は、それぞれどのような査定方法なのでしょうか。

机上査定

机上査定は簡易査定とも呼ばれ、実際に物件を見るのではなく、間取りや築年数など査定申し込みの際に入力した内容で査定します。
物件の状態を見るわけではないので精度が低く、参考程度の査定となりますが、気軽に依頼できることがポイントです。

売却を決めた方だけでなく、まだ売却を迷っている段階でも、どの程度の価格で売却できそうなのかを確認するための査定として活用できます。

机上査定は多くの不動産会社に依頼し、査定結果を比較することがおすすめです。
不動産会社1社ずつに査定を依頼するのは手間がかかりますが、インターネットで一括査定に申し込めば、1度の依頼で複数の不動産会社に査定してもらえます

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訪問査定

訪問査定は査定担当者が物件に足を運び、マンションの外観や中の状態、周辺の状況などを詳しく見て査定する方法です。
実際に見て細かくチェックするので、精度が高い査定ができます。

査定担当者が訪問し、室内も見て回るために売主は対応が必要です。
また、査定に必要な書類も準備しなければならないので、マンション売却を決定した場合に行います

マンション売却シミュレーターでマンション売却について計算してみる

売却代金を査定額より少ない場合についても、事前に計算しておくと良いでしょう。

査定額がわかると、売却したあと手元に現金がいくら残るのかマンション売却シミュレーターで計算できます。
マンション売却シミュレーターでは、税金や住宅ローンの残債、不動産会社に支払う仲介手数料などを売却代金から差し引いた額が算出できる便利なシステムです。

査定額は売却を保証するものではないので、マンション売却シミュレーターで出した金額が必ず手元に残るとは限りません。

ネットでの匿名査定にはAIや自動シミュレーションも

近年は、手軽に利用できるインターネットでの匿名査定が人気です。

匿名査定にはAIを使用した自動シミュレーションがありますが、どのようなものかご紹介します。

AI査定アプリ・自動シミュレーション

AI査定アプリは、必要事項を入力するとAIが査定をする自動シミュレーションで、すぐに査定結果が表示されます。

しかし、国内唯一の不動産情報データベースのデータを利用でず、査定制度が低いことがデメリットです。
参考程度に利用するには良いですが、売却の判断のための利用には向いていません。

AI査定アプリ・自動シミュレーションのメリット・デメリット

一括査定のように不動産会社に査定を依頼するのではなく、AIアプリが査定をするので、すぐに結果が分かります。
AI査定アプリは匿名で利用でき、営業電話の心配がないことは大きなメリットといえるでしょう。

デメリットは前述の通り、精度の低さです。
また、不動産会社が査定をしているわけではないので、売却する際には不動産会社を選ぶためにも、一括査定を利用することになります。

中古マンション査定の注意点

マンション査定には、さまざまな注意点があります。
知らずに査定をして売却へと進めていくと、注意点に気をつけて査定をするよりも、大幅に損をしてしまうかもしれません。

これからマンション売却を検討される場合には、必ずチェックしておいてください。

事前に相場を調べておく

査定を依頼する際には、事前に自分で相場を調べておくことがおすすめです。
相場を調べておけば、不動産会社の査定を相場と比較し、信頼できるかどうかを判断できます。

自分で相場を調べるなんて、大変なのではないかと思われそうですが簡単です。
インターネットで調べられるサイトが増えているので、そちらを利用しましょう。

しかし、相場はあくまでも平均的なものなので、査定額の根拠を不動産会社に聞くと良いでしょう。
一般的には査定額が相場と比べて大幅に高い場合や低い場合には、良くない不動産会社と考えがちです。

物件によっては相場と大きく離れた価格で売却されることがあるので、査定額の根拠を聞き、きちんとした説明があれば信頼できると考えられます。

複数の不動産会社に査定を依頼する

査定を1社だけにしか依頼しないことは、おすすめできません。
複数の不動産会社に依頼し、査定結果や対応を比較して、どの不動産会社に仲介を依頼するかを決めてください。

1社ずつ査定の依頼をするのは面倒ですが、一括査定を利用すれば、1度の申し込みで複数の不動産会社に査定をしてもらえます。

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査定価格は売却を保証するものではない

査定価格は重要な注意点です。
勘違いされる方が多いのですが、査定価格は売却を保証するものではありません
また、査定価格を売り出し価格にする必要がなく、最終的に売り出し価格を決定するのは売主です。

査定額が高いからという理由で不動産会社を選ぶのではなく、同じような条件の物件の売却実績がある不動産会社が安心です。

中古マンション査定でチェックされる主なポイント

査定を依頼して訪問の日程が決まると、査定でどこを見られるのかが気になるのではないでしょうか。
査定のポイントは、意外と知られていません。
マンションの査定でチェックされるのは、主に次のようなポイントです。

立地

立地条件は査定に大きく影響する、最重要ポイントと言っても過言ではないでしょう。

エリアや駅からの距離、公共施設や商業施設の有無、治安など査定への影響がとても大きいです。
駅まで徒歩で10分以内の物件は人気があります。
また、駅までどのような道を通るのかも重要で、街灯がないような暗い道が多いと査定に影響することは、あまり知られていません。

周辺の環境では、騒音や振動、景観などがチェックの対象です。
窓を閉めていても高速道路や新幹線、飛行機などの騒音が気になる物件や、振動が感じられる場合には評価が下がります。

築年数

中古マンション査定で、築年数は重要なポイントです。
築年数が新しい物件ほど価格は高く、20年を超える物件は価格が大幅に下がる傾向にあります。

同じエリアのほかのマンションの築年数も重要で、築浅物件が多いエリアで築年数が古い物件を売る場合には、相場より価格が下がることが考えられます。
またエリアによる査定への影響もあり、築年数が古くても人気のエリアで、購入希望者が多く現れることが見込まれればプラス査定となるでしょう。

総戸数

総戸数が多い大規模マンションは、ジムやプールなど共用施設が充実している物件が多く、戸数が多い為に管理費が安いケースが見られます。
また、総戸数が少ない小規模マンションでは、居住者同士が顔見知りになりやすく、住み心地の良さにつながりやすいです。

階数や位置

同じマンションでも、階数や位置によって価格に違いがあります。

階数は高層階のほうが価格が高くなりますが、エレベーターがない物件の場合は、上の階数ほど価格が下がることが一般的です。
また、安くなりがちな1階でも、専用庭や駐車場があれば価格が上がります

位置は角部屋や日当たりの良い場所は人気があるので、価格が上がりやすいです。
また、眺望も価格に影響します。

間取り

個性的な間取りよりも、一般的な間取りのほうが買い手が見つかりやすいので、価格も高くなることが考えられます。
広ければ広いほど査定額が上がりますが、広すぎる物件は高額すぎて買い手が見つかりにくく、相場よりも安くなることもあるでしょう。

特に注目されるのが、リビングの広さと収納スペースです。
リビングが広く、たっぷりとした収納スペースがある物件は、生活しやすく人気があります。

内装・設備

内装や設備も、グレードが高ければ高いほど査定額が上がり、特に水回りのグレードが重要です。
広さと同じように内装や設備についても、ランクが高すぎるものは相場より安くなってしまうケースがあります。

管理状況

マンション売却査定にとって、管理状況は重要なチェックポイントです。
管理状況が良いマンションに共通する特徴は、エントランスや駐輪場などの共有部分がキレイに整っています

管理人やコンシェルジュが常駐しているマンションは、評価が高いでしょう。
常駐ではない場合は、勤務形態によって評価が変わり、日数や1日の勤務時間が多いほど評価が上がります。

管理費や修繕積立金の状況

マンションを購入すると、中古物件であっても管理費や修繕積立金を支払わなければなりません。
住宅ローンとは別に支払いが発生するために、負担が大きくなります。
そのため、管理費や修繕積立金が高額だと、購入をためらう要因になるために査定にも影響することが考えられるでしょう。

自分では気づけないポイントがあるので、内覧時はキレイにしょう!

上記がマンション査定での主なチェックポイントですが、自分では変えられないポイントが多いことに気づかれたでしょうか。

査定となれば、何とか少しでも高く評価されたいと考え、何をすれば高く売れるのかと考える方が多いです。
しかし、これを見るとわかるように、査定額は売主の努力ではなく、物件の状態や特徴によって決まります。

少しでも高く売る為には、査定や内覧の際に専有スペースをキレイに清掃しましょう。
査定担当者や購入希望者が内覧に訪れる日は、エントランスにゴミが落ちていないか、駐輪場が乱れていないかをチェックすることをおすすめします。

マンション買取とは

マンション売却では、不動産会社の仲介で買い手を探す方法のほかに、不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」という方法があります。
査定も仲介の場合と異なり、仲介では査定額で売却できる保証がありませんが、買取では査定額に納得すればすぐに売却が成立します。

買取の仕組みは、不動産業者が物件を買い取り、買い取った物件をリフォームやリノベーションして再販することで利益を得るのです。
買取価格は仲介で売却する場合の7割ほどになるというデメリットがありますが、すぐに売却できる上に仲介では売却が難しい物件も買い取ってもらえるなどメリットもあります。

売却するマンションは、仲介と買取のどちらの売却が適しているのかを考え、最適な方法で売却してください。

買取がおすすめの物件

買取がおすすめのの物件とは、どのようなマンションなのでしょうか。

  1. 仲介で買い手が見つからない
  2. 離婚での売却
  3. 相続での売却

仲介で買い手が見つからない

立地条件が良くない、築年数が古いなど、仲介で売りに出しても買い手が見つからない物件は、買取がおすすめです。

仲介で何年も売却を続けることも可能ですが、所有し続ける限り固定資産税を納める必要があります。
また、年数が経てば築年数も古くなり、査定価格は今よりも下がってしまいます。

買い手が見つからない物件を長く所有するよりも、買取で売却するほうが得策と言えるでしょう。

離婚での売却

離婚でマンションを売却する場合も、関係が悪化している場合には買取がおすすめです。

円満離婚で離婚後も連絡を取り合うような関係であれば、高く売れる仲介のほうが良いでしょう。
しかし、もう顔も合わせたくないという状況であれば、買取だとすぐに売却して売却金を分けられます。

買取での売却は買い手を探さないので、広告を出すことも内覧もありません。
売却することを周囲に知られにくいことも、買取のメリットです。

相続での売却

相続したマンションの売却では、売却価格でもめるケースが多いです。

仲介の場合、最終的にいくらで売却できるかは、買い手が見つかるまでわかりません。
売却価格に納得できない相続人がいると、自分が不動産会社に依頼すればもっと高く売却できたはず、などと言い出すことがあります。

買取の場合は相続人全員がそれぞれ不動産会社に査定を依頼し、もっとも高い査定額を提示した不動産会社に売却することで、相続人全員が納得できます

また、相続税には納付期限があり、相続開始から10ヶ月以内に収めなければなりません。
売却したお金を相続税に充てる場合、いつ売却できるかわからない仲介よりも、買取のほうが安心です。

マンションの売却でやってはいけないこと

不動産売却では、ついやってしまいがちなNG行動があります。
気をつけなければ、売却に失敗したり売却後にトラブルが起きたり、後悔することになってしまうので注意が必要です。

売却の際にやってはいけないことを、ぜひ知っておいてください。

相場とかけ離れた金額を提示する

売却価格は不動産会社と相談して決めますが、最終的な決定権は売主にあります。
だからといって、相場とかけ離れた金額を提示するのは避けてください。

相場よりも高く売りたいという気持ちはわかりますが、かけ離れた金額で売り出しても買い手が現れません。
売れ残ってしまうと、値下げを余儀なくされます。

最初から適正価格で売り出すことがおすすめです。

売却前に無闇なリフォームをする

無闇にリフォームをしてしまうのではなく、不動産会社と相談し、最近のそのエリアの購入層の動向に合わせることが重要です。

中古マンションはリフォームしないと売れない、と考える方は多いです。
しかし、良かれと思いリフォームをしても、買い手のニーズに合うとは限りません。

自分好みにリフォームするために、築年数が古い安い物件を探す方がいれば、キレイにリフォームされた物件を探している方もいます。

売主が不利になる情報を隠してしまう

見えない部分に不具合がある場合や、隣や上下の住人に問題がある場合など、売却に不利になる情報は隠したくなるでしょう。

しかし、隠すことで売却後にトラブルが起こることが考えられます。

売主には契約不適合責任があり、わかっている不具合などの情報はすべて契約書に記載しなければなりません。
契約書に記載のない不具合が物件の引き渡し後に発覚すると、損害賠償請求や最悪の場合には契約解除もあり得るのです。

マンション無料査定を依頼しよう

マンション売却の際の査定について解説してきましたが、まとめてみましょう。

POINT

  • 査定には机上査定と訪問査定の2種類の方法がある
  • 売却後、手元にいくら残るか知りたい場合は、マンション売却シミュレーターで算出できる
  • インターネットで匿名査定ができる
  • 手軽に査定をするなら、AI査定アプリや自動シミュレーションがおすすめ
  • 査定前に相場を調べておく
  • 複数の不動産会社に査定を依頼する
  • マンション売却は仲介のほかに買取がある
  • AI査定アプリや自動シミュレーションは精度が低いので、一括査定がおすすめ

注意点

  • マンション売却の注意点をチェックする
  • 査定価格は売却を保証するものではない
  • 中古マンション査定でのチェックポイントを知っておく
  • 売却でやってはいけないことを知っておく
  • 相場とかけ離れた価格で売り出さない
  • 売却前に無闇にリフォームしない
  • 売主に不利になる情報を隠して売却してはいけない

マンションに限らず不動産の売却で欠かせない「査定」ですが、さまざまな方法があり、違いがわからないと戸惑ってしまいそうです。

まずは必ず必要な机上査定と訪問査定の違いをチェック。
さらにAI査定アプリや自動シミュレーション、一括査定などを知っておくとベターです。

面倒に思いそうな査定がサクサクと進められるかもしれません。

査定は不動産会社に丸投げしてしまうのではなく、自分でも相場を調べることが重要。
相場を知ることで、査定額が適正かどうかがわかるので、悪質な不動産会社に引っかかるリスクを回避できます。

査定では何をチェックされるのかを知っておくと、査定額が思いのほか低い場合に思い当たるポイントがあれば納得できるでしょう。
また、アピールポイントがあれば、相場よりも高く売れる可能性があります。

信頼できる不動産会社を見つけるためには、多くの不動産会社に査定してもらうことから始めなければなりません。
1社ずつコンタクトを取るのは面倒なので、一括査定でスピーディに複数の不動産会社に査定を依頼することがおすすめです。

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