田舎の土地活用でおすすめの方法は？難しい理由や注意点も解説

「実家を相続したけどどうすれば良いのか…」
「田舎でも土地活用はできるの？」
「具体的にどんな活用方法があるの？」

土地活用とは、空き地や遊休地を活用して収益を生み出す土地にすることです。
田舎にある土地は活用できるポテンシャルがあるのか、気になる方は多いでしょう。

そこで本記事では田舎の土地活用について、以下を解説していきます。

田舎の土地を活用することの他の手段としては、土地の売却もあります。
しかし売却を検討するのは、土地活用について知ってからでも良いでしょう。

土地活用に興味がある方も興味がない方も、本記事を最後まで読んでみてください。

田舎でも土地活用はできる

結論から先にいうと、田舎でも土地活用はできます。
ただし都会での土地よりも難しく、方法によっては実現のハードルは高いです。

それでも土地活用か土地売却をしないと、固定資産税をムダに支払うことになります。
土地活用か土地売却をすれば、以下のように固定資産税に対処可能です。

• 土地活用：収益で固定資産税の負担を軽くできる
• 土地売却：固定資産税の支払いから解放される

土地を売却すれば、翌年以降は固定資産税の支払い義務はなくなります。

しかし諸事情で「土地を手放せない・手放したくない」という方も多いでしょう。
また売却してしまえば、永久に収益化のチャンスはなくなってしまいます。

田舎の土地活用の弱みや方法を知って、具体的に頭の中でシミュレートしてみてください。
最初にデメリットや活用の仕方を知っておけば、自然と選択肢が絞られてくるはずです。

田舎の土地活用が難しい理由

田舎での土地活用は、都会での土地活用よりも難しいです。
その理由は大きく分けて、以下の3つが挙げられます。

田舎の土地活用が難しい理由	内容
ニーズがない	・集客できない ・収益を得られない
規制法がある	・法律によって建築などができない
形体や性質が悪い	・宅地造成ができない ・宅地造成の費用が高い

田舎の土地活用の弱みを知っておけば、後で何かあっても対処しやすいでしょう。

需要がない

田舎での土地活用は、都会での土地活用と比べて需要が低いです。
都会と比べると人口が少ないため、必然的に集客しにくいといえるでしょう。

また需要が低い理由としては、以下のようなものがあります。

• 駅から遠いなど交通の便が悪い
• 周辺にスーパーなどがなく利便性が低い
• オフィスや工場がなく閑散としている

このようなエリアで店舗経営などをしても、赤字が続く可能性が高いです。
絶対にできないわけではありませんが、周到な計画や戦略が必要になります。

本業で忙しい方はそこまで本気で土地活用はできないため、売却を選ぶというわけです。
需要が見込めない土地に、収益を生み出すイメージが湧かないのは自然なことでしょう。

ただし本業が忙しくても、管理業者に運営を任せられる土地活用は多く存在します。
また田舎の土地活用は失敗が必至ではなく、成功例がないわけではありません。

法的規制がある

田舎の土地に関しては意外に規制が多く、土地活用のハードルになる場合があります。
土地活用に関する代表的な法的規制は、都市計画法の「市街化調整区域」です。

市街化調整区域をカンタンにいうと、原則として建築ができないエリアのこと。
建築だけではなく、改築や建て替えにも許可を得なければいけないエリアとなります。

また許可を得るには、以下の基準に当てはまる土地活用であることが必要です。

市街化調整区域内で行う開発行為（第二種特定工作物の建設を目的とする開発行為を除く。）は、
法令に規定する立地基準のいずれかに該当する必要があります。（法第34条各号）
　主な基準は以下のとおりです。（開発行為の目的となる建築物等）
●公益上必要な建築物又は日常生活に必要な店舗等（１号）
●鉱物資源、観光資源等の有効な利用上必要な建築物（２号）
●農林水産物の処理、貯蔵、加工等に必要な建築物（４号）
●既存工場と密接な関連を有し、事業の効率化を図るために必要な建築物（７号）
●政令で定める危険物の貯蔵又は処理に供する建築物、沿道サービス施設（給油所など）（８号、９号）
●地区計画等に定められた内容に適合する建築物（地区整備計画等の区域内）（10号）
●条例で区域、目的又は予定建築物等の用途を定めたもの（12号）
※東京都では「都市計画法に規定する開発許可等の基準に関する条例」を定めています。
　（①分家住宅、②既存集落内の自己用住宅、③自己用住宅の建替え、④収用対象事業に伴う市
街化調整区域内での移転、⑤既存宅地における建築物の建築）
　なお、東京都では11号に規定される条例については定めていません。
●開発審査会の議を経たもの（14号）　等

出典：東京都都市整備局「開発許可制度のあらまし」

開発許可を得られれば、たとえばコンビニや飲食店の建築・営業が可能です。
しかし開発許可までの手続きは煩雑で、土地活用する側からいえば面倒でしょう。

ただし開発許可を得ずとも、そのまま実践できる土地活用は存在します。
所有する土地が市街化調整区域の土地であっても、土地活用を諦める必要はありません。

市街化区域と市街化調整区域の違い

市街化区域と市街化調整区域の違いは、以下の通りです。

市街化区域	開発や新築を優先的に すすめるべきと指定されたエリア
市街化調整区域	市街化を抑制すべきと 指定されたエリア

この他にどちらにも属さない「非線引き区域」というエリアも存在します。

市街化調整区域以外の法的規制

市街化調整区域以外の規制法には、以下のようなものがあります。

規制法	内容
農地法	農地を農地以外にすることを規制する法律
宅地造成等規制法	工事による崖崩れや土砂の流出によって 死傷者が出ることを防ぐための法律
急傾斜地の崩壊による 災害の防止に関する法律	急傾斜地の崩壊による災害を防ぐために 必要な建築制限などを定めた法律
都市緑地法	緑地の保全・緑化の推進について法律
地すべり等防止法	地すべりの発生による被害を防止・軽減するために 誘発するリスクがある行為について制限した法律
災害警戒区域等における 土砂災害防止対策の 推進に関する法律	著しい土砂災害が発生するリスクがある エリアにおいて一定の開発行為を制限する法律
生産緑地法	建築などを規制して都市農地の 計画的な保全を図るための法律
森林法	保安林などの土地の性質の 変更などについて規制する法律
自然公園法	優れた風景地の保全などのために 建築などを規制する法律

所有する田舎の土地は、これらの法律で保護・保全の対象になっているかもしれません。

形質が悪い

田舎の土地はそれまで未開発であることも珍しくなく、そのままの土地活用は難しいです。
凸凹が激しい土地や激しい傾斜があるような土地は、宅地造成が必要になるでしょう。

宅地造成には以下のように、大きく分けて2つの意味があります。

• 宅地以外の農地や森林などを宅地にする
• 宅地の形体や性質を変える

面積が広い土地は特に、宅地造成の費用が割高になるはずです。
つまり土地活用をする前に、何百万円という費用が発生するかもしれません。

また以下のように、宅地造成には都道府県知事などの許可を必要とする場合もあります。

宅地造成工事規制区域内の土地で、次のいずれかに該当する宅地造成に関する工事を行う場合には、都道府県知事等の許可が必要です。

⑴　切土で、高さが２ｍを超える崖（３０度以上の斜面）を生ずる工事

⑵　盛土で、高さが１ｍを超える崖を生ずる工事

⑶　切土と盛土を同時に行う時、盛土は１ｍ以下でも切土と合わせて高さが２ｍを超える崖を生ずる工事

⑷　切土、盛土で生じる崖の高さに関係なく、宅地造成面積が５００㎡を超える工事

出典：国土交通省「宅地造成等規制法の概要」

宅地造成に高額なお金がかかるため、許可も必要となれば売却のほうが良いでしょう。
まずは所有する土地がどういう状況にあるのか、知っておくことが先決といえます。

田舎で土地活用をする方法

田舎における土地の活用方法を7つ解説していきます。

土地活用の方法	主なメリット
アパート経営	・安定した家賃収入を得られる ・節税効果がある ・生命保険の代わりになる
駐車場経営	・初期費用が比較的少ない ・不整形地でも活用できる ・転用性が高い
高齢者施設経営	・相続税を節税できる ・補助金が受けられる ・地域に貢献できる
トランクルーム経営	・土地の広さを有効活用できる ・高い利回りが珍しくない ・利用者同士のトラブルが少ない
コンビニ経営	・周辺に競合がなければ独り勝ちの可能性がある ・経営次第で高収益を得られるチャンスがある ・建設協力金が利用できれば金銭的負担が軽い
資材置き場	・市街化調整区域でも活用しやすい ・更地をそのまま活用できる ・貸した会社が整地してくれるかもしれない
定期借地	・事業リスクが低い ・高い地代を設定できる場合がある ・節税効果がある

ある程度の広さの土地を持っている方は、この中から検討してみましょう。

アパート経営

田舎でも賃貸経営ができないわけではありません。
人口にもよりますが、競合がいなければ成功する可能性もあります。

アパート経営に限らず、賃貸経営につきまとうのは「空室リスク」。
いくら高収益を狙えるといっても、入居者がいなければ家賃収入はゼロです。

以下のようなアパートであれば、空室リスクを下げられるかもしれません。

• 高校や大学の近くにある
• 大きな会社や工場の近くにある
• 近辺で再開発の予定がある

特に教育機関やオフィスの近くであれば、寮や社宅として機能するはずです。
ネックである入居者募集は、比較的スムーズにすすむ可能性があります。

田舎のアパートのデメリットは、都会と比べると設定できる家賃が安いことです。
つまり常に満室でないと、入ってくる家賃収入のうまみが感じにくいといえます。

マンション経営は厳しいかもしれない

マンションということは、アパートよりも部屋数は多くなるはずです。
田舎での土地活用ではニーズの低さから、集客（入居者募集）がネックとなります。

土地があるエリアにマンションが競合がいなければ、少なからず勝機はあるでしょう。
しかし空室が多ければ、多額の借金を抱えるリスクが高まるため注意してください。

また以下のようなポイントにも、気をつけるべきといえます。

リスクが怖いというのであれば、マンション経営は避けたほうが無難です。

相続した実家なら戸建賃貸住宅もアリ

田舎の実家を相続したのであれば、戸建賃貸経営を検討する余地があります。
ファミリー層がターゲットとなるため、一定のニーズが見込めるでしょう。

受け入れられるのは1世帯ですが、賃貸よりは高い家賃を設定できます。
また建物を活用できるため、固定資産税や都市計画税の節税にもなるはずです。

ただし田舎の戸建賃貸経営には、以下のようなリスクもあります。

• 空室は収入が入らないことを意味する
• 修繕やリフォームの費用が高額になるおそれがある
• 近隣トラブルが発生するかもしれない

これらのリスクを頭に入れた上で、計画をすすめていきましょう。

駐車場経営

駐車場経営は一般的に、ローリスク・ローリターンの土地活用といわれています。
田舎の駐車場経営となると、さらにリスクや収益性は低くなるといえるでしょう。

地方では駐車場がある家が多いため、住宅地での駐車場経営は難しいかもしれません。
駐車場が少ない住宅地、または以下のような場所であれば検討の余地があります。

• 大きな商業施設の近くにある
• ショッピングモールの近くにある
• 大きな会社や工場の近くにある

駐車場の大きなデメリットは、節税効果が低いことです。
そのため上記に当てはまらないのであれば、選択肢から除外しても良いでしょう。

サ高住経営

土地活用として「サ高住（サービス付き高齢者向け住宅）」が注目されています。

補助金が受けられる上に、所得税や固定資産税の優遇措置で税負担が減少。
また建物が建つことで評価額を下げられるため、相続税の負担も減らせます。

サ高住・介護付き有料老人ホーム・特別養護老人ホームの違いは、以下の通りです。

比較項目	サ高住	介護付き有料老人ホーム	特別養護老人ホーム
運営元	民間企業	民間企業	地方公共団体 社会福祉法人
入居対象者	自立・要支援・要介護	自立・要支援・要介護	要介護3以上
入居費用	高い	高い	安い
待機者	少ない	少ない	多い
居室	個室	個室	相部屋
職員	夜間以外は常駐	３:１以上	３:１以上

一般型のサ高住であれば、スタッフが夜間に常駐しなくて良いこともあります。
ただし万が一の際には、すみやかに対応できる体制をとっておかないといけません。

その意味でサ高住の大きなデメリットは、事故やトラブルのリスクがあること。
リスクを減らすためには、優良な介護事業者と出会えるかどうかがカギとなります。

トランクルーム経営

トランクルームとは貸倉庫のことで、屋外のコンテナ型と屋内のルーム型があります。
田舎の土地活用では、コンテナ型のコンテナルームを検討することになるでしょう。

トランクルームは田舎では普及していないため、競合がいなければチャンスは大きいです。

ただし田舎の家は面積が広く、倉庫がある家も珍しくありません。
そのため集客のためのリサーチは、入念に実施する必要があります。

またコンテナ型のトランクルームは、以下の地域には設置できないため注意してください。

用途地域	建築制限の内容
第一種低層住居専用地域	住宅や共同住宅など以外に 50㎡以内の住居兼店舗や 小中学校などが建てられる
第二種低層住居専用地域	住宅や共同住宅など以外に 150㎡までの店舗などが建てられる
第一種中高層住居専用地域	住宅や共同住宅など以外に 500㎡までの店舗や 病院・大学などが建てられる

トランクルーム経営を検討したい方は、まずは所有する土地の用途地域を確認しましょう。

コンビニ経営

田舎でのコンビニ経営でも経営方式によっては、高額な初期費用が発生します。
ただし本部からの建設協力金があれば、金銭的負担は大幅に軽くなるでしょう。

建設協力金とは、店舗建設のために本部から借りるお金のことです。
利息はありませんが、利益から毎月一定額を返済していくことになります。

建設協力金を借りるには、立地条件が良い土地であることが大前提です。
具体的には、以下のような土地であることが求められるでしょう。

• 田舎でも交通量が多い土地
• 幹線道路沿いにある土地
• 商業施設や病院に近い土地
• エリアに競合がいない土地
• 人通りが多い場所に近い土地

注意点としては、失敗すれば大きな借金が残ってしまう可能性があることです。
オーナー自身で店舗の建築費などを出す場合は、相当のリサーチが必要といえます。

資材置き場

資材置き場はそのまま土木業者などに貸し出せるため、初期費用は少ないです。
本格的な土地活用を始めるまでの、つなぎの土地活用としても有効といえます。

仮に使い勝手が悪い土地であっても、業者が善意で整地してくれるかもしれません。
整地してくれた場合は、利用が終わった後に活用や売却がしやすくなるでしょう。

資材置き場のデメリットは、利用する土木業者が見つかるかどうかが不透明な点です。

• 近くで工事している業者と交渉する
• 知り合いに業者を紹介してもらう

いずれかができれば業者は見つかりますが、可能性としては低い可能性もあります。
利用する業者の当てがある方は、土地活用として資材置き場を検討してみてください。

事業用定期借地

事業用定期借地は、業者に土地を貸し出す土地活用です。
資材置き場と同様にそのまま貸せるため、初期費用はほとんどかかりません。

契約期間が満了した後は、業者は更地にしてオーナーに返還することになっています。

地代（借地料）の決め方は以下のように、算出方法によってさまざまです。

算出方法	内容
固定資産税を基準に決める	固定資産税の3～4倍
路線価で計算する	更地価格の2～3%
賃貸事例比較法を使う	周辺の相場やデータから決める
収益分析法を使う	建物が得る収益から決める

地代を固定資産税より高く設定しておけば、少なくとも損をすることはないでしょう。
また建物の収益性の高さによっては、より高い地代を得られる可能性があります。

田舎の土地活用における注意点

田舎の土地を活用する前に、知っておくべきポイントを解説していきます。

• 土地活用の資料を一括で請求する
• 補助金が使えるなら使う
• 農地の活用はハードルが高い

土地活用の成功率をアップさせるために、ぜひともチェックしてみてください。

土地活用一括資料請求を利用する

土地活用一括資料請求とは、土地に合う活用プランの提示を複数社に依頼することです。
比較サイトから1度申し込めばOKで、資料請求・活用プランにかかる料金は発生しません。

田舎の土地活用は、何が実現可能かどうかもわからない方が多いでしょう。
比較サイトを利用すれば、実現可能な土地活用をピックアップしてくれるはずです。

他にも以下のような内容が、提示する活用プランの中に含まれます。

• 初期費用や工期
• 節税効果などのシミュレーション
• 利回りや収支計画

複数社の活用プランを比較して、予算や目的に合わせてベストな方法を選べるはずです。
また専門家に細かな点を相談できるようになるのも、大きなメリットといえます。

補助金の有無を自治体に確認しておく

補助金があれば土地活用の初期費用を抑えられるでしょう。
ただし土地活用の方法によって、補助金の有無や内容は異なります。

参考として、サ高住の補助内容を見てみてください。

新築	補助率	限度額
床面積30㎡以上 （かつ一定の設備完備）	1/10	1戸あたり135万円※
床面積25㎡以上		1戸あたり120万円
床面積25㎡未満		1戸あたり70万円

※住棟の全住戸数の2割を超える住戸の限度額は1戸あたり120万円です。
参考：国土交通省「サービス付き高齢者向け住宅供給促進税制の概要」

補助を受けるためには、さまざまな要件をクリアしないといけません。
一括資料請求でサ高住を提示された場合は、専門家とよく話し合いましょう。

他には空き家の解体に、補助金が出る自治体があります。
更地にしてから土地活用する場合は、ぜひとも利用しておくべきといえます。

農地の活用は許可が必要

農地とは耕作目的の土地のことで、保護のために法的規制が強いです。
具体的には、農地を他の目的に使う場合は農業委員会の許可が必要となります。

また農地の中でも「農振地域」にある農地は、原則として転用できません。
土地活用を検討している土地が農地という方は、知っておいた方が良いでしょう。

許可を得ずに農地をそのまま活用する方法としては、以下のようなものがあります。

• 市民農園・貸し農園
• 農地集積バンクへの貸し出し
• 自分で農作する

土地活用の他には、近所の農家に農地を売却するという方法もあります。
しかし後継者不足に悩む農家には、拒否されることも十分にありえるでしょう。

田舎で土地活用をする流れ

田舎の土地を活用するまでの大まかな流れは、以下の通りです。

1. 土地活用一括資料請求を利用する
2. 土地活用の登録企業を選択する
3. 選択した企業にプランの作成を依頼する
4. 土地活用プランを比較して内容を検討する
5. 土地活用の市場調査をする
6. 土地活用の収支計画を立てる
7. 土地活用の企業と契約を結ぶ
8. 土地活用のための工事など
9. 田舎での土地活用がスタート

一括資料請求の申し込みフォームには、土地の詳細を入力する欄があります。
おおよその情報でも構いませんが、正式な書類をもとに情報を入力できればベターです。

田舎で土地活用ができなかった場合の対処法

土地活用一括資料請求を利用しても、活用が見込めない方がいるかもしれません。
当てはまる方は以下の方法から選んで、次の行動に移す際の参考にしてみてください。

• 売却する
• 寄付する
• 放棄する

上記以外の方法としては、別荘（セカンドハウス）にするという手もあります。
独立して地元を出ている兄弟姉妹が多ければ、有効な手段といえるでしょう。

不動産を売却する

田舎の土地は売却を検討する際は、不動産一括査定サイトを利用しましょう。
不動産一括査定とは、1度の申し込みで無料で複数社に査定を依頼できるサービスです。

参考として、不動産一括査定を利用したケースを確認してみてください。

• 不動産会社A社：1,200万円
• 不動産会社B社：900万円
• 不動産会社C社：1,000万円
• 不動産会社D社：査定不可
• 不動産会社E社：1,150万円
• 不動産会社F社：査定不可

この場合は田舎の土地の価格相場（平均価格）は約1,062万円です。
複数社を比較することで、売却における損得のラインが浮かんできます。

ただし田舎の土地だと、査定不可になる可能性もあるため注意が必要です。
もしも査定不可しか回答が得られなかった場合は、買取業者への売却を検討してください。

買取業者はニーズのない土地も買い取ってくれますが、買取価格は安くなってしまいます。
たとえば仲介による売却での価格が1,000万円であれば、700万円程度の買取が目安です。

少しでも高く売却したい場合は、一括査定で買取業者の比較をすると良いでしょう。

不動産を寄付する

買取業者にも売却できないが処分したいという場合は、寄付を検討しましょう。
不動産の寄付先としては、以下のようなものが挙げられます。

• 自治体：役所
• 認定地縁団体：町内会など
• 法人：公益法人や営利法人など
• 個人：知り合いや近隣住民など

注意点としては、自治体や認定地縁団体は寄付を拒否する可能性があることです。
資産価値がなく固定資産税がかかるだけの土地を、必ず受け取るわけではありません。

そのため田舎の土地とはいっても、利用価値がある土地であることが大前提です。

また法人への寄付は譲渡所得税が発生する場合があるため、注意してください。
個人への寄付は、寄付を受けた側に贈与税が発生して迷惑をかけるかもしれません。

不動産を放棄する

田舎の実家や土地の放棄は、相続時であれば可能です。
相続放棄をすれば、固定資産税の支払いから解放されるでしょう。

しかし相続放棄には、以下2つの注意点があります。

• 他の財産も放棄することになる
• 相続放棄をした後も管理義務は残る

管理義務から逃れるには、相続財産管理人を選任しなければいけません。
ある程度の手間と費用がかかるため、まずは司法書士に相談してみてください。

田舎の土地活用でよくある質問

田舎の土地活用について、よくある質問を解説していきます。
まだ疑問が残る方や、さらに知識付けをしたい方は一読してみてください。

他にも土地活用の方法はあるの？

紹介してきた土地活用の方法の他には、以下のようなものが挙げられます。

• キャンプ場経営
• 太陽光発電
• 貸倉庫経営
• 野菜などの特売所
• 産業廃棄物処理施設に貸す

土地活用一括請求を利用すれば、予想外の方法を提案されるかもしれません。
まずは土地活用のプロ達に、土地に合う活用プランを提案してもらいましょう。

建物があったら更地にすべきなの？

無計画に田舎の実家などを更地にするのはやめましょう。
建物を解体して更地にすると、特例の適用除外になってしまいます。

そのため固定資産税や都市計画税の負担が、以下のように増えるため注意が必要です。

• 固定資産税：6倍に負担増
• 都市計画税：3倍に負担増

もちろん土地活用によっては、実家など建物を解体することになるかもしれません。

また売却の場合は、更地にしたほうが売却しやすくなる可能性もあります。
いずれにせよ、実際に更地にする前に専門家に相談したほうが良いでしょう。

田舎の土地活用にどんなアイデアがあるの？

土地活用の細かなアイデアとしては、以下のようなものがあります。

• 同じ土地で異なる土地活用を併用する
• 駐車場などの空きスペースに自動販売機を設置する
• シェアハウスにする
• 時間貸しスペースにする
• コワーキングスペースにする
• サテライトオフィスにする
• 古民家をそのまま活用してカフェや民泊施設などにする
• 周辺住民のコミュニティセンターのようにする
• 撮影スタジオにする

複数の土地活用を組み合わせるというのは、頭に入れておいたほうが良いでしょう。

たとえば土地を資材置き場にしても、土地に空きスペースができる可能性があります。
空きスペースでも土地活用ができれば、多少ですが収益をアップできるはずです。

田舎の土地活用は一括資料請求が成功の大前提

田舎の土地活用について、解説してきたことをおさらいしてみましょう。

相続などで田舎の家や土地を手に入れることは珍しくありません。
しかし放置したままでは、ムダに固定資産税を支払うことになるため注意してください。

所有する不動産について土地活用するのか土地売却するのか、早めに検討しましょう。
土地活用をするのであれば、まずは比較サイトから一括資料請求を利用してみてください。

複数社から活用プランを取り寄せて比較することで、土地に合う活用方法がわかります。
土地活用の専門家とよく相談できるため、オーナーとしての不安を解消できるでしょう。

どうしても土地活用が叶わないような場合は、売却を検討してみてください。
仲介による売却は時間がかかるため、早く現金化したい場合は買取の利用がおすすめです。