家を売る手順や価格相場は?不動産売却の税金や仲介手数料のポイントも解説

家を売る手順や価格相場は?不動産売却の税金や仲介手数料のポイントも解説

「家の売却価格の相場ってどのくらいなの?」
「家を売却する手順が全然わからない…」
「家を売却すると税金ってどのくらいかかるんだろう…」

家を売却することは通常、一生に何度もない大きなイベントです。
そのため実際に売却するとなると、わからないことばかりでしょう。

そこで本記事では家の売却について、以下を解説していきます。

  • 家を売るタイミング・理由
  • 家を売るときの売却価格の相場
  • 家を売る手順・流れ
  • 家を売るときに発生する税金
  • 家を売るときに発生する仲介手数料
  • 家を売るときの注意点

家の売却について網羅的に学べるため、さまざまな不安が解消されるはずです。
売却を失敗したくない方は、ぜひとも本記事を参考にしてみてください。

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目次

家を売るタイミング・理由

家の売却について前提となる知識を確認しておきましょう。

  • 売却にベストなタイミングはあるのか
  • 一般的にどんな理由で家を売却するのか

個々のケースによって、売却のタイミングや理由はさまざまです。
特に売却のタイミングは、売却が成功するか失敗するかのカギを握ります。

家を売却するタイミングの指標

不動産売却のベストなタイミングを考える指標として、以下のようなものがあります。

家を売却するタイミングの指標 主な内容
築年数 売れなくなるラインといわれる
築20年を過ぎる前に売却する
税金 軽減税率の関係で家の所有が
10年を超えたタイミングで売却する
季節 3月や10月が比較的売却しやすい
相場 相場が右肩上がりのときに売却する

築20年以上でも売れないわけではなく、古い家は価格の安さから一定の人気があります。
ただしリフォーム前提という買主でなければ、購入を避けられる傾向は否定できません。

また家を売却して得た利益にかかる税金は、家の所有期間によって変わってきます。
所有期間が長いほど負担が軽減されるため、できれば10年超で売却するのがおすすめです。

市場が活発になる季節としては、進学や異動の時期が該当します。
つまり3~4月や9月~10月に、成約件数が増えやすいというわけです。

しかし家の買主が見つかるまでは、何カ月もかかるのが一般的です。
そのため家の売り出し時期については、深く考えなくても構いません。

2021年10月現在は、特に都心部では中古マンションが価格上昇しているといわれています。
しかしエリアごとに事情は異なり、投資家のように相場の動向を見極めるのは難しいです。

以上の事情から売却のタイミングとしては、築年数や税金を指標にすると良いでしょう。

家を売却する主な理由

一般的に家を売却する理由には、以下のようなものがあります。

  • 実家を相続したから
  • 住宅ローンを支払えないから
  • 離婚することになったから
  • マイホームを買い替えたいから
  • 転勤することになったから
  • 現金が必要になったから
  • 子供が遠方に進学することになったから
  • 子供と同居することになったから
  • 高齢者施設に入所することになったから

この中でも特に多いのは「相続」「買い替え」「資産整理」です。
また子供の進学や夫婦いずれかの転勤なども、売却のきっかけとして多いでしょう。

離婚などネガティブな理由などは、購入希望者が縁起が悪いと思うかもしれません。
ネガティブな理由の場合は対応については、不動産会社に助言をもらうのがおすすめです。

家を売るときの売却価格の相場

不動産会社の情報交換のネットワークシステムを「レインズ」といいます。
エリアごとの売却価格の相場を、レインズのデータをもとに確認していきましょう。

  • 北海道・東北地方の価格相場
  • 関東地方の価格相場
  • 中部地方の価格相場
  • 近畿地方の価格相場
  • 中国・四国地方の価格相場
  • 九州・沖縄地方の価格相場

中古戸建住宅と中古マンションの価格相場は、2021年9月のデータを参考にしています。
所有物件がいくらで売却できるのか目安を知りたい方は、参考にしてみてください。

北海道・東北地方の価格相場

【中古マンションの価格相場】

都道府県 成約件数 成約㎡単価 成約価格 成約面積 成約築年数
北海道 214件 25.44万円 1,970万円 77.46㎡ 27.05年
青森県 2件 21.64万円 1,720万円 79.49㎡ 11.83年
岩手県 8件 21.76万円 1,359万円 62.44㎡ 28.03年
宮城県 77件 26.04万円 1,743万円 66.95㎡ 26.43年
秋田県 8件 15.37万円 728万円 47.38㎡ 31.70年
山形県 7件 17.82万円 1,126万円 63.18㎡ 24.13年
福島県 7件 24.74万円 1,577万円 63.75㎡ 21.87年

【中古戸建住宅の価格相場】

都道府県 成約件数 成約価格 成約面積 成約築年数
北海道 246件 1,779万円 土地:270.29㎡
建物:125.23㎡
28.20年
青森県 13件 1,388万円 土地:310.45㎡
建物:129.22㎡
26.63年
岩手県 11件 1,256万円 土地:238.85㎡
建物:120.07㎡
30.38年
宮城県 79件 1,992万円 土地:244.10㎡
建物:117.01㎡
26.45年
秋田県 19件 1,243万円 土地:281.41㎡
建物:128.71㎡
26.39年
山形県 24件 1,016万円 土地:303.68㎡
建物:133.29㎡
37.54年
福島県 41件 1,489万円 土地:339.62㎡
建物:124.79㎡
31.84年

関東地方の価格相場

【中古マンションの価格相場】

都道府県 成約件数 成約㎡単価 成約価格 成約面積 成約築年数
茨城県 20件 31.32万円 2,347万円 74.93㎡ 16.23年
栃木県 18件 21.73万円 1,544万円 71.09㎡ 22.82年
群馬県 5件 22.38万円 1,492万円 66.68㎡ 23.03年
埼玉県 390件 37.60万円 2,545万円 67.67㎡ 23.75年
千葉県 403件 34.27万円 2,453万円 71.58㎡ 25.47年
東京都 1,610件 83.51万円 4,999万円 59.86㎡ 21.74年
神奈川県 773件 50.42万円 3,396万円 67.35㎡ 23.23年

【中古戸建住宅の価格相場】

都道府県 成約件数 成約価格 成約面積 成約築年数
茨城県 54件 1,598万円 土地:233.10㎡
建物:114.41㎡
26.70年
栃木県 51件 1,775万円 土地:321.06㎡
建物:118.85㎡
28.81年
群馬県 32件 1,488万円 土地:343.79㎡
建物:114.16㎡
24.93年
埼玉県 259件 2,605万円 土地:138.86㎡
建物:104.97㎡
20.91年
千葉県 259件 2,296万円 土地:181.55㎡
建物:109.90㎡
23.97年
東京都 377件 4,793万円 土地:104.98㎡
建物:97.61㎡
19.52年
神奈川県 342件 3,645万円 土地:140.35㎡
建物:103.76㎡
20.70年

中部地方の価格相場

【中古マンションの価格相場】

都道府県 成約件数 成約㎡単価 成約価格 成約面積 成約築年数
新潟県 10件 19.39万円 1,131万円 58.33㎡ 25.02年
山梨県 8件 13.76万円 855万円 62.12㎡ 28.85年
長野県 17件 44.97万円 3,372万円 74.97㎡ 20.40年
富山県 8件 26.89万円 2,299万円 85.47㎡ 18.20年
石川県 9件 20.05万円 1,481万円 73.86㎡ 24.54年
福井県 3件 33.02万円 2,060万円 62.39㎡ 18.33年
岐阜県 8件 26.46万円 1,996万円 75.44㎡ 17.07年
静岡県 61件 24.06万円 1,605万円 66.72㎡ 26.77年
愛知県 394件 29.86万円 2,229万円 74.67㎡ 23.74年

【中古戸建住宅の価格相場】

都道府県 成約件数 成約価格 成約面積 成約築年数
新潟県 22件 1,561万円 土地:381.65㎡
建物:128.98㎡
27.09年
山梨県 14件 1,581万円 土地:507.27㎡
建物:130.48㎡
32.89年
長野県 45件 3,537万円 土地:635.06㎡
建物:138.53㎡
27.21年
富山県 26件 1,159万円 土地:236.33㎡
建物:126.92㎡
33.02年
石川県 28件 1,625万円 土地:195.19㎡
建物:123.23㎡
28.04年
福井県 3件 1,310万円 土地:204.68㎡
建物:114.09㎡
17.31年
岐阜県 27件 1,329万円 土地:236.99㎡
建物:131.13㎡
29.81年
静岡県 60件 1,484万円 土地:226.69㎡
建物:116.44㎡
29.06年
愛知県 204件 2,626万円 土地:181.04㎡
建物:118.23㎡
21.87年

近畿地方の価格相場

【中古マンションの価格相場】

都道府県 成約件数 成約㎡単価 成約価格 成約面積 成約築年数
三重県 17件 25.76万円 1,911万円 74.20㎡ 20.14年
滋賀県 47件 32.46万円 2,350万円 72.40㎡ 19.56年
京都府 137件 40.65万円 2,565万円 63.09㎡ 28.02年
大阪府 686件 36.51万円 2,720万円 68.84㎡ 24.61年
兵庫県 375件 32.87万円 2,334万円 71.00㎡ 26.16年
奈良県 53件 19.38万円 1,379万円 71.14㎡ 27.40年
和歌山県 6件 22.23万円 1,595万円 71.76㎡ 20.56年

【中古戸建住宅の価格相場】

都道府県 成約件数 成約価格 成約面積 成約築年数
三重県 42件 1,550万円 土地:245.94㎡
建物:122.72㎡
25.07年
滋賀県 68件 1,785万円 土地:199.25㎡
建物:121.40㎡
23.24年
京都府 154件 2,404万円 土地:124.43㎡
建物:100.68㎡
31.06年
大阪府 428件 1,980万円 土地:108.36㎡
建物:99.36㎡
29.45年
兵庫県 243件 2,214万円 土地:176.45㎡
建物:114.84㎡
27.43年
奈良県 78件 1,849万円 土地:203.38㎡
建物:115.95㎡
30.57年
和歌山県 24件 977万円 土地:206.76㎡
建物:104.50㎡
29.12年

中国・四国地方の価格相場

【中古マンションの価格相場】

都道府県 成約件数 成約㎡単価 成約価格 成約面積 成約築年数
鳥取県 1件
島根県 2件 24.53万円 1,750万円 71.34㎡ 18.92年
岡山県 30件 23.39万円 1,600万円 68.42㎡ 25.90年
広島県 78件 31.55万円 2,319万円 73.51㎡ 23.91年
山口県 12件 18.05万円 1,122万円 62.13㎡ 26.10年
徳島県 6件 15.96万円 807万円 50.53㎡ 28.47年
香川県 17件 18.56万円 1,364万円 73.51㎡ 22.25年
愛媛県 14件 19.65万円 1,273万円 64.77㎡ 22.29年
高知県 9件 20.19万円 1,552万円 76.87㎡ 23.31年

【中古戸建住宅の価格相場】

都道府県 成約件数 成約価格 成約面積 成約築年数
鳥取県 9件 994万円 土地:341.31㎡
建物:108.36㎡
36.57年
島根県 4件 1,254万円 土地:317.56㎡
建物:124.71㎡
25.63年
岡山県 45件 2,110万円 土地:319.28㎡
建物:128.96㎡
27.79年
広島県 51件 2,088万円 土地:193.28㎡
建物:111.23㎡
26.64年
山口県 24件 1,063万円 土地:332.70㎡
建物:133.62㎡
40.28年
徳島県 7件 885万円 土地:223.81㎡
建物:139.75㎡
38.57年
香川県 16件 1,204万円 土地:282.84㎡
建物:132.06㎡
21.81年
愛媛県 13件 1,672万円 土地:174.72㎡
建物:108.31㎡
30.54年
高知県 9件 1,396万円 土地:127.47㎡
建物:110.00㎡
29.44年

九州・沖縄地方の価格相場

【中古マンションの価格相場】

都道府県 成約件数 成約㎡単価 成約価格 成約面積 成約築年数
福岡県 248件 30.37万円 1,998万円 65.79㎡ 24.14年
佐賀県 2件 15.25万円 1,370万円 89.82㎡ 25.38年
長崎県 14件 21.02万円 1,326万円 63.08㎡ 27.05年
熊本県 26件 20.71万円 1,444万円 69.73㎡ 25.16年
大分県 20件 21.54万円 1,606万円 74.56㎡ 22.20年
宮崎県 2件 25.85万円 2,050万円 79.31㎡ 16.58年
鹿児島県 8件 21.53万円 1,555万円 72.22㎡ 27.24年
沖縄県 28件 50.64万円 3,668万円 72.42㎡ 16.52年

【中古戸建住宅の価格相場】

都道府県 成約件数 成約価格 成約面積 成約築年数
福岡県 132件 1,826万円 土地:254.15㎡
建物:112.18㎡
27.65年
佐賀県 11件 1,716万円 土地:217.31㎡
建物:115.30㎡
24.40年
長崎県 23件 1,208万円 土地:229.80㎡
建物:111.28㎡
35.18年
熊本県 25件 1,851万円 土地:343.20㎡
建物:115.05㎡
28.72年
大分県 13件 1,767万円 土地:266.04㎡
建物:111.81㎡
24.31年
宮崎県 7件 1,367万円 土地:690.78㎡
建物:124.69㎡
27.68年
鹿児島県 14件 1,371万円 土地:295.43㎡
建物:101.79㎡
26.51年
沖縄県 12件 4,456万円 土地:456.97㎡
建物:113.69㎡
19.56年

参考:公益財団法人 東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch [全国版] 2021(令和3)年9月度

家を売る手順・流れ

家の査定から買主への引き渡しまでは、大まかに以下のような手順ですすみます。

家を売却する手順・流れ 主な内容
①不動産会社の査定 不動産一括サイトを利用して価格相場を知り
パートナーとなる不動産会社と出会う
②媒介契約の締結 不動産会社に売却の営業努力を依頼して
媒介契約を通じて約束事を決める
③売却活動 家の買主を見つけるために
不動産会社が広告や営業をかける
④売買契約 売主と買主が顔合わせをして
条件面を確認して契約を締結する
⑤引き渡しの準備 住宅ローンを完済して所有権移転や
抵当権抹消の登記をできるようにする
⑥家の引き渡し 売主と買主が一緒に設備を確認して
問題がなければ鍵や書類を引き渡す

家を売却する上で個人だけで買主を探すのは難しく、膨大な時間と手間がかかります。
まずは仲介を依頼する不動産会社を探して、家の査定を受けることがスタートです。

売却にかかる時間としては、査定から売買契約までは早くても3カ月~6カ月はかかります。

①不動産会社の査定

家の売却を成功させるには、なるべく複数の不動産会社の査定を受けることが大切です。
しかし1社ずつ連絡をして査定を依頼することは、特に忙しい方には難しいでしょう。

そこで便利なのが複数の不動産会社に、1度で査定を依頼できる不動産一括査定サイト。
WEBから申し込みフォームに入力して送信すれば、以下のような査定結果がもらえます。

  • A社:4,980万円
  • B社:5,120万円(最高価格)
  • C社:4,840万円(最低価格)
  • D社:5,050万円
  • E社:5,070万円
  • F社:4,900万円

あくまで参考ですが、このケースでの価格相場(平均価格)は4,933万円です。
また最低価格と最高価格もわかるため、売却する上での指標となるでしょう。

気になった不動産会社があれば、売却における不安な点について相談できます。
信頼できる不動産会社で条件面も納得できれば、媒介契約を締結するという流れです。

②媒介契約の締結

媒介契約とは、不動産会社に売却のための営業努力を依頼して約束事を決めることです。
種類としては「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つがあります。

媒介契約の種類 一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
複数社との契約 OK NG NG
売主が見つけた
相手との取引
OK OK NG
契約期間 なし
(3カ月が一般的)
最長3カ月 最長3カ月
レインズ※への登録 任意 媒介契約の翌日から
7営業日以内
媒介契約の翌日から
5営業日以内
売主への業務報告の頻度 任意 2週間に1回以上 2週間に1回以上

最終的にどの媒介契約を選択するのかは、売主に権限があります。
参考として、多く利用されているのは一般媒介契約か専任媒介契約です。

  • より高く売却したい方におすすめ:一般媒介契約
  • より早く売却したい方におすすめ:専任媒介契約

一般媒介契約は魅力的な物件であれば、複数社で競争させられる可能性があります。
そのため高く購入してくれる買主を見つける可能性が高くなるというわけです。

ただし魅力的な物件でない限りは、積極的に売却活動をしない可能性があります。
売却活動に力を入れても競合と契約すれば、不動産会社の努力が水の泡になるからです。

専任媒介契約は一般媒介契約とは異なり、1社としか契約することができません。
契約期間中に売却するために、必然的に不動産会社は積極的に売却活動をします。

③売却活動

家を売るための売却活動には、具体的に以下のようなものがあります。

  • 店舗内での広告
  • 新聞折込での広告
  • インターネット広告
  • レインズへの登録
  • 不動産ポータルサイトへの掲載
  • 購入希望者への紹介

売却活動にかかる費用は仲介手数料に含まれるため、不動産会社の負担です。
ただし売主に契約違反行為があったときは、違約金を請求されることがあります。

売主は家に住みながらでも売却活動は可能ですが、内覧に対応しないといけません。

内覧を成功させるためのポイント

内覧が成功するかどうかで、契約に結びつくかどうかが決まります。
無事に成功させるために、以下のようなポイントを意識してください。

内覧を成功させるためのポイント 主な内容
内観をキレイにしておく 水まわりは重視されるため
浴室・トイレ・キッチンなどは
特にキレイにすることを心がける
天気の良い日に対応する 日照が悪い日はどうしても
印象がプラスになりにくい
部屋の温度は適温にしておく 暑すぎたり寒すぎたりすると
内覧者に不快感を与えてしまい
購買意欲に悪影響を与える
各部屋の消臭しておく 異臭は不快感に直結して
購入を避けられてしまう
長所をアピールしすぎない 主張が強い買主からは
買いたくないという気持ちを
呼び起こさせてしまう
基本的に女性が対応する 男性が案内するとどうしても
高圧的な印象を与える可能性がある

内覧者は実際に住んだときをイメージしながら内覧するはずです。
そのため不潔・不衛生だと判断されると、内覧は失敗に終わるでしょう。

清潔感に自信のない方は、ハウスクリーニングを利用してみてください。
水まわりだけでもプロの手を使ってキレイにすれば、内覧での印象は良くなります。

その他にも臭いや温度など、不快感を生じさせるような要素は解消しておきましょう。
質問されたときに答えられるように、周辺の情報なども整理しておくことが大切です。

④売買契約の締結

無事に買主が見つかった場合は、条件面を確認して売買契約を締結します。
不動産会社に足を運ぶことになり、大まかに以下のような流れですすむはずです。

売買契約の流れ 主な内容
①売主と買主の顔合わせ 多くの場合は内覧から
2度目の顔合わせになる
②重要事項の説明 登記情報、法的制限の内容、
ライフラインの状態、接道状況、
諸費用の内訳、契約解除の条件、
アスベストの有無などを確認する
③売買契約書の説明 物件情報、手付金、所有権移転、
抵当権抹消、境界、引き渡し、
固定資産税、違約金、住宅ローン特約、
契約不適合責任などを確認する
④手付金の支払い 売買代金の5%~10%の
手付金を買主が売主に支払う
⑤仲介手数料の支払い 不動産会社の報酬として
売主と買主がそれぞれ担当した
不動産会社に半額を支払う

この中でも売主が特に知っておくべきなのは、契約不適合責任です。

契約不適合責任とは、売却後に見つかった欠陥に対する売主の賠償責任のこと。
売却から2カ月~3カ月は、売主は欠陥に対して責任を負わないといけません。

売主が責任を負うべき欠陥には、以下のようなものがあります。

  • 雨漏り箇所
  • 床下などのシロアリ被害
  • 水漏れする配管
  • 土壌汚染
  • 地中埋設物

これらの責任を問われたくないのであれば、事前に修繕などで対処しておきましょう。
または了承された欠陥について、売買契約書に明記しておくことが大切です。

ホームインスペクションでトラブルを回避できる

ホームインスペクションを利用すれば、客観的な信用性を担保できます。
ホームインスペクションとは、専門家に住宅の状態を診断してもらうことです。

国土交通省もホームインスペクションにはメリットがあるとして、活用を推奨しています。

建物状況調査を実施するメリットは?

売主が、売却する物件の調査時点における状況を確認することで、以下のようなメリットがあります。

① 引渡し後のトラブル回避
取引後のクレーム等のトラブル回避に繋がります。

② 競合物件との差別化が図れる
購入希望者に安心感を与え、他の売却物件と差別化ができます。

出典:国土交通省ホームページ「建物状況調査(インスペクション)を活用しませんか?」

メリットとしてトラブルを避けられる上に、売却しやすくなる可能性があります。
気になる方はお近くのホームインスペクション業者に問い合わせてみましょう。

手付金の意味

買主が売主に支払う手付金には、3つの意味があります。

手付金の意味 主な内容
①証約手付 売買契約が成立したことを証明する
②解約手付 買主:手付金放棄で解約できる
売主:2倍の手付金を支払えば解約できる
③違約手付 売主・買主いずれかの債務不履行が
あった場合に違約金として機能する

手付金による解約ができるのは、売主か買主が「契約の履行に着手するまで」です。
「契約の履行に着手」とは、具体的に以下のタイミングを指します。

  • 売主:所有権移転登記の手続きをしたとき
  • 買主:中間金や残代金を支払ったとき

これらを過ぎると手付解除ができなくなるため、タイミングには注意しましょう。

⑤引き渡しの準備

家を引き渡す前の準備として、以下のような手続きがあります。

引き渡しの準備 主な内容
住宅ローンの完済 金融機関への連絡や繰上完済をして
抵当権抹消の準備をする
所有権移転登記 登記手続きを司法書士に依頼して
家の所有権を売主から買主に移す準備をする
測量 隣接地や道路との境界を隣接地の
所有者や道路管理者が立ち会って確認する
引っ越し 荷造りの他にライフラインや
インターネットなどの移転手続きもする
抵当権抹消登記 金融機関から交付された書類一式を
まとめて司法書士に提出する

スムーズに引き渡せるように、さまざまな手続きを済ませておく必要があります。
上記の中でも登記手続きは難しい部分もあるため、司法書士に依頼するのがおすすめです。

境界確定測量は1カ月以上かかることもあるため、早めに済ませておくのが良いでしょう。
境界が確定しているほうが後でトラブルになる可能性は低く、買主も見つかりやすいです。

⑥家の引き渡し

引き渡し当日は付帯設備表にもとづいて、設備に問題がないか買主と確認していきます。
問題があった場合は売主に対処する義務が生じるため、事前に確認しておくべきでしょう。

設備確認に問題がなければ、大まかに以下のような手続きを済ませていきます。

  • 残代金を受領して領収証を発行する
  • 固定資産税や管理費などを清算する
  • 鍵や書類を買主に引き渡す
  • 仲介手数料の半額を支払う
  • 取引完了確認書に署名・捺印する

家の引き渡しがスムーズにすまないと、トラブルになる可能性があります。
何事も早めに余裕を持って、計画的に手続きをすすめていくことが大切です。

家を売るときに発生する税金

不動産を売却して利益(譲渡所得)が出ると、利益に対して税金が発生します。
譲渡所得の計算式は「売却金額-取得費-譲渡費用=譲渡所得」です。

計算で用いる取得費と譲渡費用には、以下のものが含まれています。

売却金額から差し引く費用
取得費
(不動産購入にかかった費用)
・不動産の購入金額
・不動産購入の手数料
・登録免許税
譲渡費用
(不動産売却にかかった費用)
・仲介手数料
・印紙税

もしも取得費がわからないときは、売却価格の5%相当額を取得費にできます。

  しかし、売った土地建物が先祖伝来のものであるとか、買い入れた時期が古いなどのため取得費が分からない場合には、売った金額の5%相当額を取得費とすることができます。
  また、実際の取得費が売った金額の5%相当額を下回る場合も、売った金額の5%相当額を取得費とすることができます。

出典:国税庁ホームページ「No.3258 取得費が分からないとき」

たとえば家の売却金額が5,000万円の場合は、取得費が250万円になるというわけです。

注意点としては、この計算方法だと取得費が過小評価されて譲渡所得が大きくなります。
つまり発生する譲渡所得税の金額も大きくなる可能性が高まるため、覚えておきましょう。

譲渡所得税の税率

譲渡所得税の税率は以下のように、家の所有期間によって異なります。

所有期間 税率と内訳
5年以下
(短期譲渡所得)
【39.63%】
・所得税30%
・復興特別所得税0.63%
・住民税9%
5年超
(長期譲渡所得)
【20.315%】
・所得税15%
・復興特別所得税0.315%
・住民税5%
10年超
(マイホームの軽減税率の特例)
【6,000万円以下の部分:14.21%】
・所得税10%
・復興特別所得税0.21%
・住民税4%
【6,000万円超の部分:20.315%】
・所得税15%
・復興特別所得税0.315%
・住民税5%

家の所有期間が長ければ長いほど、税負担は軽くなるようになっています。
またマイホームの軽減税率の特例は、後述する3,000万円の特別控除の特例と併用可能です。

譲渡所得税の早見表

譲渡所得 所有期間
5年以下の
譲渡所得税
所有期間
5年超10年以下の
譲渡所得税
所有期間
10年超の
譲渡所得税
300万円 118万8,900円 60万9,450円 42万6,300円
500万円 198万1,500円 101万5,750円 71万500円
1,000万円 396万3,000円 203万1,500円 142万1,000円
1,500万円 594万4,500円 304万7,250円 213万1,500円
2,000万円 792万6,000円 406万3,000円 284万2,000円
3,000万円 1,188万9,000円 609万4,500円 426万3,000円
4,000万円 1,585万2,000円 812万6,000円 568万4,000円
5,000万円 1,981万5,000円 1,015万7,500円 710万5,000円
1億円 3,963万円 2,031万5,000円 1,665万2,000円
1億5,000万円 5,944万5,000円 3,047万2,500円 2,680万9,500円
2億円 7,926万円 4,063万円 3,696万7,000円

3,000万円の特別控除の特例

3,000万円の特別控除の特例とは、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。
つまり譲渡所得が3,000万円までであれば、特例によって譲渡所得税は発生しません。

譲渡所得は5年超の長期・5年以下の短期にかかわらず、特例を受けられます。

3,000万円の特別控除の特例を受けるための主な条件は、以下の通りです。

  • 居住する家を売却するか土地や借地権も売却すること
  • 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売却すること
  • 前年・前々年に3,000万円の特例や損益通算および繰越控除の特例を受けていないこと
  • 当年・前年・前々年に買い替えの特例や交換の特例を受けていないこと
  • 災害で滅失した家は住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売ること
  • 売主と買主が親子・夫婦・生計を一にする親族・内縁関係など特別な関係でないこと

特例を受けるためだけに居住した家を売却した場合は、特例を受けることはできません。
適用を受けるには確定申告をしなければならないため、忘れないようにしましょう。

参考:国税庁ホームページ「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

家を売るときに発生する仲介手数料

先に少し触れた通り、仲介手数料は不動産会社の成功報酬です。
そのため買主と売買契約を締結するまでは、支払う必要はありません。

仲介手数料を支払うタイミングとしては、2つの場面で半額ずつ支払います。
たとえば仲介手数料が500万円であれば、以下のような支払いになるでしょう。

  • 「売買契約時」に仲介手数料の250万円を不動産会社に支払う
  • 「引き渡し時」に仲介手数料の250万円を不動産会社に支払う

売却活動にかかる費用は、仲介手数料から捻出されています。

ただし買主との交渉で、不動産会社が遠方に出張する場合もあるかもしれません。
例外的な費用は仲介手数料に含まれないため、別途請求される可能性があります。

仲介手数料の計算方法

以下のように仲介手数料は売買価格によって変わり、上限額が決まっています。

売買価格 仲介手数料の上限額
200万円以下 売買価格×5%+消費税
200万円超400万円以下 売買価格×4%+2万円+消費税
400万円超 売買価格×3%+6万円+消費税

ほとんどの取引において、家の売買価格は「400万円超」になるでしょう。
そのため「売買価格×3%+6万円+消費税」が仲介手数料の上限額になります。

売買価格が1,000万円であれば、計算式は「(売買価格×3%+6万円)×1.1%」。
仲介手数料の上限は39万6,000円で、この範囲の中で金額を支払うことになります。

不動産会社の中には、仲介手数料を半額や無料としているケースもあります。
ただし多くの場合で仲介手数料は、上限額を請求されると思っておいてください。

また不動産会社を選ぶ際に、仲介手数料の安さだけで選ばないことが大切です。

仲介手数料の一覧早見表

売買価格 仲介手数料の
上限額(税込)
消費税
300万円 15万4,000円 1万4,000円
500万円 23万1,000円 2万1,000円
1,000万円 39万6,000円 3万6,000円
1,500万円 56万1,000円 5万1,000円
2,000万円 72万6,000円 6万6,000円
3,000万円 105万6,000円 9万6,000円
4,000万円 138万6,000円 12万6,000円
5,000万円 171万6,000円 15万6,000円
1億円 336万6,000円 30万6,000円
1億5,000万円 501万6,000円 45万6,000円
2億円 666万6,000円 60万6,000円

家を売るときの注意点

家を売却する前に知っておくべきポイントを解説していきます。

家を売るときの注意点 内容
悪徳業者に依頼しない 不動産一括査定サイトを利用して
囲い込みをしたり高預かりをしたり
するような不動産会社を避ける
必要書類は早めに用意しておく 売却依頼時や引き渡し時に
書類がそろっていないとその分
手続きにかかる時間は延びる
住宅ローンが残らないようにする オーバーローンになると
抵当権の抹消ができず
家の売却ができなくなる

家の売却を手続きを開始する前に、これらの注意点はなるべく確認しておいてください。

悪徳業者に依頼しない

不動産会社選びで悪徳業者を選んでしまうと、以下のようなトラブルに巻き込まれます。

  • 囲い込みを受ける
  • 高預かりをされる
  • 適当に登記を変更される

囲い込みとは、自社で買主を見つけるために不動産を他社に紹介しないこと。
売主にとっては損しかなく、安売りされる上に時間もムダにかかる可能性があります。

高預かりとは、相場を大幅に超える価格を提示して売主を釣るような行為のこと。
しかしその価格で売却する意思はなく、最終的に安く売却されるため注意が必要です。

また印鑑証明書を悪用して、他人名義に所有権移転登記をする詐欺もあります。
決済を現金取引にして現金以外を受け取らなければ、詐欺は未然に防止できるはずです。

不動産一括査定サイトに登録する不動産会社は、厳しい審査を経て登録されています。
悪徳業者との出会いを避けるためにも、不動産一括査定サイトは有効というわけです。

囲い込みは両手仲介を狙っている

両手仲介とは、不動産会社が同じ物件の売主と買主の両方を仲介すること。
不動産会社は両手仲介をすることで、通常の2倍の仲介手数料を得られます。

囲い込みせずに他社に物件を紹介して契約が決まれば、2倍の仲介手数料は得られません。
「値下げして安く売却すると不動産会社も損するのでは?」と思う方もいるでしょう。

両手仲介をすれば値下げした場合でも、不動産会社は以下のように得をします。

片手仲介で4,000万円で売却 仲介手数料は138万6,000円
両手仲介で3,000万円で売却 仲介手数料は211万2,000円
(105万6,000円×2社)

不動産を両手仲介すれば1,000万円値下げしても、72万6,000円も多く得られます。
不動産会社が囲い込みをしてでも、両手仲介をしたい理由がわかるでしょう。

そもそも両手仲介は、売主・買主どちらかを犠牲にして成り立っています。
自社の利益しか考えない不動産会社とは、媒介契約を締結しないようにしてください。

高預かりの例

高預かりは以下のように、他社の価格と比較するとわかりやすいです。

  • A社:5,400万円(最高価格)
  • B社:2,600万円
  • C社:2,720万円
  • D社:2,510万円(最低価格)
  • E社:2,660万円
  • F社:2,580万円

あくまで例ですが、A社の提示価格が相場の2倍近くあることがわかります。
なるべく高く売却したい売主としては、A社の提示価格は魅力的に見えるでしょう。

しかし不動産会社は提示した価格で売却できるとは思っていません。
媒介契約を締結することが目的で、後で適当な言い訳で値下げをします。

安く売却されてしまえば、甘い言葉にだまされた売主になるというわけです。

必要書類は早めに用意しておく

必要書類の用意が遅いとその分、手続きの時間が延びるため注意が必要です。
家の売却で必要になる書類は、以下のように売却依頼時か引き渡し時かで変わってきます。

必要書類 内容
売却依頼時に
必要になる主な書類
・登記簿謄本または登記事項証明書
・登記済証または登記識別情報
・売買契約書
・購入時の重要事項説明書
・実印
・印鑑証明書
・固定資産税通知書
・地積測量図
・耐震診断報告書
・アスベスト使用調査報告書
・管理規約(マンション)
・維持費関連書類(マンション)
買主への引き渡し時に
必要になる主な書類
・本人確認書類
・実印
・印鑑証明書
・住民票
・銀行振込先情報
・ローン残高証明書
・物件のパンフレット(マンション)

なるべく早めに用意しておいて、手続きがスムーズにすすむようにしましょう。

住宅ローンが残らないようにする

売却しても住宅ローンが残っている状態は、オーバーローンと呼ばれます。
オーバーローンになると抵当権を抹消できないため、家を売却することはできません。

オーバーローンを解消する方法としては、以下のようなものがあります。

  • 買い替えローンを利用する
  • 無担保ローンを利用する
  • 預貯金を切り崩す
  • 親に借りる
  • 車などを売却する

事前に売却代金では住宅ローンを完済できないとわかっていれば、売却を延期しましょう。
ローン残債がある程度まで減らしてから再度、売却に向けて手続きをすすめれば安心です。

オーバーローンを気にしなくて良いように、事前にローン残債は調べておいてください。
ローン残債は金融機関から10月頃に送付される、ローン残高証明書で確認できます。

不動産一括査定サイトを利用すれば、家の売却価格の目安がわかるはずです。
ローン残債が完済できるかどうかを見る上でも、不動産一括査定サイトは役に立ちます。

家を売ることについてよくある質問

家を売却することについて、よくある質問をピックアップしています。
さらに知識付けしたい方は、こちらを参考にしてみてください。

離婚調停中でも家は売れるの?

離婚調停では離婚でこじれた場合に、家庭裁判所で親権などをめぐって話し合いをします。
このような話し合いの最中でも両者が合意すれば、家の売却をすすめることは可能です。

共有名義で一方が反対している場合は、同意を得ずに勝手に売却することはできません。
単独名義は名義人が売却できますが、結婚後に購入した家は財産分与の対象になります。

家が相手の単独名義であった場合に、勝手に売却されないための対策は以下の通りです。

家を勝手に売却されないための対策 効果
登記済証を預かっておく 登記済証は売却時に法務局に提出する
必要があるがこれを防止できる
登記識別情報通知を預かっておく 登記済証に代わって発行されたもので
預かることで売却を防止できる
仮差押をする 離婚調停が解決するまで
法的に不動産売却をできなくする

これらは同意なき売却を確実に防止できるものではないため注意しないといけません。

仮差押は結果として登記がなされるため、買い手がつくことはまずないでしょう。
ただし訴訟に100%勝てるというものではなく、慎重に検討する必要があります。

家を売るためのお金がない場合はどうすれば良いの?

家を売却する手段としては、仲介の他に買取業者に売却することも可能です。
解説してきたように、仲介で家を売却するにはさまざまな費用が発生します。

  • 譲渡所得税などの税金
  • 不動産会社への仲介手数料
  • 確定測量料金
  • ハウスクリーニングの料金
  • ホームインスペクションの料金
  • 修繕や修理の料金
  • 宅地造成費

買取業者への売却であれば、印紙税などの少額の諸費用で売却できます。
費用の中でも高額な仲介手数料の支払いはなく、費用負担は軽いといえるでしょう。

ただし買取業者への売却価格は、仲介での売却よりはグッと安くなってしまいます。
譲渡所得が発生する可能性は低くなるため、譲渡所得税を支払う可能性も低いです。

どうしても家が売れない場合はどうすれば良いの?

仲介でどうしても家が売却できない場合も、買取業者への売却がおすすめです。
以下のように仲介は買取と比べると、必然的に時間がかかってしまいます。

  • 仲介:売却活動を通じて買主を見つけて売却する
  • 買取:不動産会社が直接買い取る

買取の手続きはスピーディーで、早ければ数週間~1カ月で現金化することも可能です。

またシロアリの食害がすすんだ家やゴミ屋敷であっても、現状のままで売却できます。
築古のボロ家でも買取可能で、修繕をしたり家具を撤去したりする必要はありません。

1年かけても仲介で売却できないような場合は、買取業者への売却を検討してみましょう。

家を売るのであれば不動産一括査定の利用がスタート

家の売却の網羅的な知識について、解説したことをおさらいしてみましょう。

記事のまとめ

  • 家を売却するのに良いタイミングは築年数や税金の軽減措置が指標になる
  • 家を売却する理由で多いのは相続・買い替え・資産整理
  • 中古マンションや中古戸建住宅の価格相場は都道府県によって異なる
  • 家を売却する手順は不動産一括査定サイトの利用からスタート
  • 複数社の一括査定から不動産の売却価格の相場がわかる
  • 不動産会社と媒介契約を締結して営業努力を依頼する
  • 売却活動としてレインズ登録や不動産ポータルサイトへの掲載などがある
  • 内覧から2度目の顔合わせで買主と売買契約を締結する
  • 引き渡しまでに住宅ローンの完済や確定測量を済ませておく
  • 引き渡しは設備を最終確認して取引完了確認書に署名・捺印する
  • 家を売却して得た利益には譲渡所得税が発生する
  • 譲渡所得税の税率は家の所有期間によって変わる
  • 譲渡所得が3,000万円までであれば特例の適用でゼロにできる
  • 多くの場合で仲介手数料の上限は「(売買価格×3%+6万円)×1.1%」になる
  • 悪徳業者との出会いは不動産一括査定サイトの利用で避けられる
  • 悪徳業者に依頼すると囲い込みや高預かりなどのトラブルに巻き込まれる
  • 必要書類は早めに用意しておくことでスムーズに手続きをすすめられる
  • 家を売却しても住宅ローンが残るような事態は避けなければいけない

家を売却するのであれば、まずは不動産一括査定サイトを利用しましょう。
最低価格・最高価格・価格相場を知れば、売却の損得のラインがわかります。

また不動産一括査定サイトに登録するのは、厳しい審査基準をクリアした業者ばかり。
つまり一括査定を利用することで、悪徳業者と出会う可能性を低くできるわけです。

優良な不動産会社や担当者と出会えたのであれば、よく相談して不安を解消できます。
プロの意見を聞きながら売却をすすめることで、失敗やトラブルは避けられるはずです。

実際に家の売るための手続きに入る際は、また本記事を参考にしてみてください。

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