【200坪のおすすめ土地活用方法9選】空き地のままで終わらせずに収益化を目指す!

【200坪のおすすめ土地活用方法9選】空き地のままで終わらせずに収益化を目指す!

「200坪の土地があるんだけど…どうしたら良い?」
「200坪の土地活用の方法には何があるの?」
「200坪の土地活用で注意すべきポイントは何?」

200坪は約660㎡(1坪=約3.3m)であるため、広い土地といえます。
イメージとしては、25mプール2つ分・テニスコート3面分・コンビニ6軒分の広さです。

200坪であれば売却も魅力的ですが、土地活用の収益性にも期待できるでしょう。
そこで今回は200坪の土地活用について、以下を解説していきます。

  • 200坪を土地活用するメリット
  • 200坪の土地活用の主な方法
  • 200坪の土地活用における注意点

売却を検討している方は、土地活用について知ってみてはいかがでしょうか。
土地活用の概要を知ってから、本当にどちらが良いのか検討してみてください。

50坪~300坪など、ある程度の広さの土地を持っている方にも役立つ情報が満載です。
土地活用に興味がある方も興味がない方も、本記事を参考にしてみましょう。

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節税対策・副収入・相続税対策など、土地活用の目的は人によって変わります。

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まだ土地を持っていないけど、不動産投資をしようと考えている方でも、資料請求から始められます。

目次

200坪を土地活用するメリット

200坪の土地を活用するメリットには、以下のようなものがあります。

  • 大きな収益を得られる
  • 固定資産税評価額を下げられる
  • 相続税評価額を下げられる

まずは土地活用の強みについて、知っておいてください。

高収入を得られる

200坪の土地活用が成功すれば、高い収益を生み出せるでしょう。
本業を超えるような収入を得られることになるかもしれません。

ただし初期費用が高いイメージもあるなど、不安な方は多いでしょう。
土地活用によっては、初期費用が高くない方法もあるため安心してください。

初期費用が安い
土地活用の主な方法
駐車場経営
事業用定期借地
初期費用が高い
土地活用の主な方法
アパート経営
マンション経営
サ高住経営
コインランドリー経営
トランクルーム経営

長期的な視点に立てば、初期費用をかけたほうが高い収益が得られるはずです。
しかし初期費用を何千万円・何億円とかけなくても、土地活用は始められます。

土地を売却すると高額な現金が得られますが、あくまで一時的なものです。
200坪の土地が秘めていた収益化のチャンスは、2度と実現することはありません。

一方で土地活用で得た収益は、年金の代わりや安定した収入になります。
先が見えない不安な時代でも安心できるような、保険の役割を果たすでしょう。

経営方式によって費用が変わる

経営方式は以下のように複数あり、どれを選ぶかによって費用は変わってきます。

土地活用の経営方式 一括借上方式 管理委託方式 自営方式
収入 毎月一定 収益-手数料 収益すべて
管理業務 任せきりにできる 任せきりにできる 自分自身
管理手数料 あり あり なし
初期費用 なし あり あり
ランニングコスト なし あり あり

※土地活用の方法によっては希望する経営方式が選べないケースがあります。

初期費用を節約したいのであれば、一括借上方式の選択をおすすめします。
一括借上方式は、管理会社が土地活用の不動産を一括で借りる経営方式です。

管理委託方式と異なるのは、初期費用が安いことや空室などでも賃料が支払われること。
収入の金額は他の方式よりも安くなりますが、あらゆるリスクを回避できるでしょう。

「実質利回り」で初期費用の回収までの期間の目安を知る

実質利回りとは、年間収入からコストを引いた金額を初期費用で割った金額のこと。
他には以下のように表面利回りがありますが、リアルに近いのは実質利回りです。

利回りの種類 計算式
表面利回り 年間収入÷総投資額×100
実質利回り (年間収入-コスト)÷総投資額×100

たとえば実質利回りが10%であれば、10年で初期費用が回収できることになります。

ただし年間収入や年間コストは、毎年一定になることはありません。
実質利回りはあくまで、回収までの期間の目安だと思ってください。

固定資産税の負担を軽減できる

土地に人が住むための建物がある場合、住宅用地の特例を受けられます。

項目 小規模住宅用地 一般住宅用地
内容 住宅用地で住宅1戸につき
200㎡までの部分
小規模住宅用地以外
の住宅用地
固定資産税 価格×1/6 価格×1/3
都市計画税 価格×1/3 価格×2/3

※住宅の戸数は原則1棟を1戸ですが、アパートなどは戸数×200㎡までの部分で特例を受けられます。

更地の場合は「固定資産税評価額(課税標準)×1.4%」の固定資産税が発生します。
上記の特例では、住宅用地は固定資産税評価額を1/6などにできるというわけです。

つまり更地にアパートやマンションを建てることで、固定資産税の負担を減らせます。
更地を放置するくらいであれば、土地活用をするべきといえるでしょう。

相続税対策になる

土地活用によっては、相続税を減らせるかもしれません。
たとえば土地を貸家建付地にすることで、土地の評価額を下げられます。

貸家建付地とは、アパートなどを建てて第三者に貸している土地のこと。
「自用地価額-自用地価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合」で計算します。

  • 借地権割合:地域によって異なる(30%~90%)
  • 借家権割合:全国一律で30%
  • 賃貸割合:賃貸中の各独立部分の床面積の合計÷建物の各独立部分の床面積の合計

参考として、1億円の更地を貸家建付地をした場合を想定してみましょう。
借地権割合は70%、借家権割合は30%、賃貸割合は100%とします。

「1億円×21%=2,100万円」で「1億円-2,100万円=7,900万円」です。
つまり貸家建付地としての評価額は7,900万円となり、発生する相続税が下がります。

ただしこの7,900万円が相続税の計算の対象となるわけではありません。

相続税には「相続人の数×600万円+3,000万円」の基礎控除があります。
上記の例で相続人が1人であれば「7,900万円-3,600万円=4,300万円」が計算の対象です。

なお更地1億円で相続人1人の場合は「1億円-3,600万円=6,400万円」となります。

相続税の税率

相続時の取得金額に応じた、相続税の税率は以下のようになります。

【平成27年1月1日以後の場合】相続税の速算表

法定相続分に応ずる取得金額 税率 控除金額
1,000万円以下 10% なし
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円

この速算表で計算した法定相続人ごとの税額を合計したものが相続税の総額になります。

なお、平成26年12月31日以前に相続が開始した場合の相続税の税率は上記と異なります。

出典:国税庁「相続税の税率」

取得金額が4,300万円(先述)であれば、相続税の税率は20%です。
「4,300万円×20%-200万円=660万円」が支払うべき相続税となります。

6,400万円(更地1億円で相続人1人の場合)では、相続税の税率は30%です。
「6,400万円×30%-700万円=1,220万円」が支払うべき相続税となります。

あくまで例ですが、更地は貸家建付地の約2倍の相続税を支払うという結果になりました。

貸宅地でも相続税評価を下げられる

貸宅地とは、借地権などの権利の目的となっている宅地のことです。
借地権とは、建物の所有を目的として土地を使ったり賃借したりする権利を指します。

貸宅地と貸家建付地の違いは、貸宅地は建物の所有者が第三者になることです。

項目 貸宅地 貸家建付地
土地の所有者 自分 自分
建物の所有者 第三者 自分

貸宅地の価額は「自用地価額-自用地価額×借地権割合」で計算します。
1億円の更地で、借地権割合が60%の場合を見てみましょう。

  • 自用地価額:1億円
  • 借地権割合:60%
  • 計算式:1億円-1億円×60%=4,000万円

4,000万円が計算の対象になるため、相続税は大幅に減るはずです。
なお定期借地権などの目的となっている場合は、計算がより複雑になります。

200坪の土地活用の主な方法

200坪の土地を活用する方法を7つを解説していきます。

土地活用の種類 向いている土地(目安)
アパート経営 ・駅やバス停に近い土地
・生活用品店に近い土地
・学生街にある土地
マンション経営 ・閑静な住宅街にある土地
・スーパーや商店街に近い土地
・マンションを建てられるほどの広い土地
・小中学校に近い土地
駐車場経営 ・駅に近い土地
・駐車場がない家が多い住宅街の土地
・商業施設に近い土地
・オフィス街に近い土地
トランクルーム経営 ・倉庫がない家が多い住宅街の近くの土地
・駐車場も作れるような広い土地
コインランドリー経営 ・学生街にある土地
・住宅街に近い土地
・銭湯や商業施設に近い土地
サ高住経営 ・立地にあまり左右されない

土地活用の方法を選ぶ際は、まずこれらから検討すると良いでしょう。

アパート経営

アパート経営のメリット ・安定した家賃収入を得られる
・土地の固定資産税が1/6になる
・土地の都市計画税が1/3になる
・土地や建物の相続税評価額を下げられる
・生命保険の代わりになる
・年金対策になる
・マンションよりは初期費用が安い
アパート経営のデメリット ・ある程度の初期費用が必要
・空室リスクがある
・ある程度のランニングコストが必要
・自分の都合で立ち退かせられない
・転用性が低い
・マンションよりは老朽化が早い

アパート経営は200坪の広い土地を活かして、高い収益を狙えます。
駅から近いなど立地が良ければ、空室リスクは低くなるはずです。

参考として、実際に建築・運営されている同規模のアパートを挙げてみます。

  • 埼玉県の物件:敷地面積 約175坪・木造3階建て(全15戸)
  • 佐賀県の物件:敷地面積 約189坪・木造3階建て(全9戸)
  • 東京都の物件:敷地面積 約204坪・木造3階建て(全24戸)

アパート経営は団体信用保険に入ることになり、万が一の際はローンが清算されます。
死亡や高度障害となった際に、家族に多額のローンが残るということはありません。

土地活用としてのアパート経営は、生命保険のような役割を果たすということです。
もちろん何事もなければ、老後は年金代わりの安定した収入となるでしょう。

アパート経営までの流れ

土地活用としてアパート経営を始めるまでの流れは以下の通りです。

流れ 時間の目安
①相談・活用プランの提示 1週間~2週間
②活用プランの検証 1カ月~6カ月
③依頼企業の決定
④請負契約の締結 3カ月~6カ月
⑤着工・竣工

大まかな流れとしては、他の土地活用の方法も同様になります。
ただし駐車場経営などは、賃貸経営よりは早く始められるでしょう。

いずれにせよ焦って企業を選んだり、早く始めようとしたりするのは禁物です。
200坪の土地活用は数十年に渡ることもあるため、慎重な企業選びが大切といえます。

賃貸併用住宅経営も検討しよう

賃貸併用住宅とは、同一の建物に自宅と賃貸住宅が存在する住宅のこと。
たとえば3階建てのアパートで1階・2階を賃貸住宅、3階を自宅にすることです。

賃貸併用住宅は家賃収入でローンの返済ができるため、負担軽減につながります。
また要件を満たせばアパートローンではなく、より低金利の住宅ローンが利用可能です。

賃貸併用住宅には以下のように、さまざまなタイプ・スタイルがあります。

賃貸併用住宅のタイプ ・戸建住宅タイプ
・都市型多層階タイプ
・低層マンションタイプ
賃貸併用住宅のスタイル ・縦割りスタイル
・最上階スタイル
・1階スタイル

縦割りスタイルはその名の通り、自宅と賃貸住宅を縦に分割します。
自宅・賃貸住宅いずれも、1階部分と屋上部分の両方を利用できるスタイルです。

最上階スタイルは、最上階のワンフロアを自宅とするスタイルです。
部屋からの眺望が良く、日当たりやプライバシーを確保できます。

1階スタイルは、1階のワンフロアを自宅とするスタイルです。
外出や応対がしやすく、入居者や近所ともコミュニケーションをとりやすいでしょう。

マンション経営

マンション経営のメリット ・高額な家賃収入を得られる
・土地の固定資産税が1/6になる
・土地の都市計画税が1/3になる
・建物の固定資産税は3年間1/2になる
・土地や建物の相続税評価額を下げられる
・生命保険代わりになる
・年金対策になる
・アパートよりも老朽化しにくい
マンション経営のデメリット ・初期費用がアパートよりも遥かに高い
・空室状況で収入が大幅に下がる
・ランニングコストが高い
・自分の都合で立ち退かせられない
・転用性が低い

マンション経営はアパート経営よりも、さらに高い収益を得られる可能性があります。
200坪という広い土地であるため、さまざまな種類のマンションを建てられるでしょう。

参考として、実際に建築・運営されている同規模のマンションを挙げてみます。

  • 東京都の物件:敷地面積 約169坪・RC造11階建て(全38戸)
  • 福岡県の物件:敷地面積 約182坪・RC造7階建て(全20戸)
  • 愛知県の物件:敷地面積 約201坪・RC造10階建て(全54戸)
  • 東京都の物件:敷地面積 約245坪・RC造4階建て(全16戸)
  • 大阪府の物件:敷地面積 約277坪・RC造10階建て(全48戸)

マンション経営での収益や節税効果は高いですが、空室リスクもその分大きいです。
周到なリサーチだけでなく、オーナーとしての知識付けも重要といえるでしょう。

駐車場経営

駐車場経営のメリット ・初期費用が比較的少ない
・比較的すぐに始められる
・不整形地でも活用できる
・転用性が高い
・管理を任せられる場合がある
駐車場経営のデメリット ・賃貸経営よりは収益が少ない
・空車リスクがある
・節税効果がない
・ある程度は立地に左右される
・トラブルが発生する可能性がある

駐車場経営は大きく分けて、月極駐車場かコインパーキングがあります。
あくまで目安ですが、およそ28台が停められる駐車場ができるでしょう。

以下のように立地が良い土地であれば、空車リスクは低くできます。

  • 繁華街や商業施設に近い土地
  • 駅から近い土地
  • 大きな会社や工場に近い土地

駐車場経営の大きなデメリットは、節税効果が低いことです。
建物を建てないため、固定資産税の軽減措置などが受けられません。

土地活用の主な目的が税金対策の方は特に、慎重に検討してください。

トランクルーム経営

トランクルーム経営のメリット ・管理の手間が少ない
・初期費用の負担が少ない
・立地に左右されにくい
・不整形地でも活用できる
・一定の需要が見込める
・転用性が高い
トランクルーム経営のデメリット ・高収益は見込めない
・経営が軌道に乗るまでに時間が必要
・金融機関の融資を受けにくい
・競合ができたときに対応しにくい
・広告や集客方法が限定的
・設置できないエリアがある

トランクルームとは、外に設置するコンテナ型の貸倉庫のことです。
室内に設置するルーム型もありますが、コンテナ型について解説します。

あくまで目安ですが、200坪の土地では16基ほどのコンテナを設置できるでしょう。
立地としては、マンションやオフィスビルの近くの土地が向いています。

ただし以下の要件を満たさないと、土地活用としてトランクルームは選択できません。

  • 土地の間口が6m以上ある
  • 接面道路の幅員が6m以上ある
  • 用途地域の制限を受けていない

コンテナは運び込んでくることになるため、ある程度の間口・幅員が必要です。

用途地域とは、用途の混在を防ぐために建築制限などを定めたエリアのこと。
土地の用途地域によっては、コンテナが設置できないため注意しましょう。

コインランドリー経営

コインランドリー経営のメリット ・開業前後は幅広いサポートを受けられる
・今後もある程度の需要が見込める
・節税効果がある
・固定客がつきやすい
・ランニングコストが低い
・人件費がかからない
コインランドリー経営のデメリット ・売り上げが天候に左右される
・立地の影響が大きい
・競合との差別化が難しい
・ある程度の初期費用が必要
・犯罪やトラブルのリスクがある
・高額な収益は見込めない

コインランドリーの一般的な店舗は、20坪程度といわれています。
そのため200坪をフルに使って大型店舗を作るのは、リスクが大きいです。

通常のコインランドリーでも、更地から始めると数千万円の初期費用が発生します。
そのため大型店舗となると、1億円を超えることになるかもしれません。

そこでコインランドリー経営を検討する場合に考えたいのが、土地活用の併用。
200坪すべてをコインランドリーにせずに、別の方法も活用するということです。

  • コインランドリー+駐車場
  • コインランドリー+トランクルーム
  • コインランドリー+コンビニ

上記のような店舗や設備を併設すれば、より効率的に収益を得られるでしょう。

ただし土地活用の初心者には、土地活用の併用はハードルが高いかもしれません。
土地活用の企業に活用内容を詰める際の一つの案として、相談してみてください。

サ高住経営

サ高住経営のメリット ・補助金を利用できる
・税制優遇措置がある
・土地や建物の相続税評価額を下げられる
・立地が悪くても需要がある
・社会貢献になる
サ高住経営のデメリット ・初期費用は高額になりやすい
・活用までのハードルが高い
・法改正のリスクがある
・転用性が低い

サ高住(サービス付き高齢者向け住宅)とは、バリアフリーの賃貸住宅です。
事業者として登録制度というハードルがあるため、概要を確認してみてください。

 登録制度の概要 

登録基準
住   宅 床面積(原則25㎡以上)、便所・洗面設備等の設置、バリアフリー
サービス サービスを提供すること(少なくとも安否確認・生活相談サービスを提供)
契   約 高齢者の居住の安定が図られた契約であること
前払家賃等の返還ルール及び保全措置が講じられていること

事業者の義務
・入居契約に係る措置(提供するサービス等の登録事項の情報開示、入居者に対する契約前の説明)
・誇大広告の禁止

指導監督
・住宅管理やサービスに関する行政の指導監督(報告徴収・立入検査・指示等)

出典:国土交通省「サービス付き高齢者向け住宅の登録制度の概要」

老人ホームとの大きな違いとして、サ高住では介護サービスを提供しません。
サ高住が提供する最低限のサービスは、以下の2つです。

  • 安否確認サービス
  • 生活相談サービス

サ高住経営は賃貸経営のように、高額な建築費がかかるでしょう。
ただしサ高住は一定の要件を満たせば、建築費の補助や税制優遇措置を受けられます。

また田舎の土地であれば、賃貸経営は入居者募集が難しいです。
一方でサ高住は田舎の土地でも、一定の需要が見込めるのが強みといえます。

200坪の土地活用における注意点

200坪の土地を活用する際に、注意しておくべきポイントを解説します。

  • 土地活用の比較サイトを利用する
  • 土地に合う土地活用を選ぶ
  • 資格を持たない担当者に依頼しない

土地活用の計画を具体的にすすめる前に、目を通しておくようにしましょう。

土地活用一括資料請求を利用する

土地活用一括資料請求とは、比較サイトから申し込んで資料を請求すること。
複数の企業が土地に合う活用プランを提示するため、内容を比較できるようになります。

利用するとわかりますが、提示される活用方法は企業によって異なるでしょう。
そのため担当者や初期費用なども異なり、収益や節税効果にも差が出ます。

土地活用一括資料請求を利用するメリットは、以下の通りです。

  • 完全無料で土地活用のプランを比較できる
  • 1社ずつ依頼する手間がない
  • 悪徳業者と出会う可能性を減らせる
  • 土地活用のプロに相談できる

資料請求には料金はかからず、1社ずつ土地活用の会社に連絡する必要はありません。
比較サイトの申し込みフォームに、土地情報や本人情報を送信するだけでOKです。

また土地活用で気をつけなければならないことは、悪徳業者に引っかからないこと。
比較サイトに登録するのは、厳しい審査をクリアした土地活用の企業だけです。

つまり比較サイトを利用すること自体が、悪徳業者を避ける有効手段といえます。
200坪の土地はリスクも大きいため、悪徳業者と出会わないことが成功の大前提です。

土地活用の初心者の方は不安な点が多く、相談したいことが多いでしょう。
比較サイトで出会った土地活用の企業の専門家に、無料で相談できるようになります。

立地に適さない土地活用を選ばない

200坪であるかどうかにかかわらず、土地活用の成功には立地が重要です。
以下のように立地に合わない土地活用は、高確率で失敗してしまいます。

  • 駅から遠い土地でアパート経営
  • すでにマンションが多い地域でマンション経営
  • 田舎で商業施設が周辺にない土地で駐車場経営

すでに「この土地活用の方法に興味がある」という方もいるかもしれません。
しかし本当に土地に合う土地活用なのかどうかは、専門家の判断を仰ぐべきです。

特に200坪の土地活用は、初期費用やランニングコストが高くなります。
赤字続きで失敗してしまうと、多額の借金を抱えることになるでしょう。

土地に合わない土地活用を無理に実行しないようにしてください。

質の悪い不動産会社・担当者に依頼しない

土地活用の悪徳業者は、比較サイトの利用で避けられます。
しかし悪徳業者でなくても、知識・経験不足の担当者はいるものです。

知識・経験不足といっても自分の担当者になれば、土地活用の成否に影響を与えます。
悪影響を受けないために、担当者には以下のような質問をすると良いでしょう。

  • なぜその土地活用の方法をすすめるのか
  • どれくらいで利益が出るのか
  • どのくらい税金がかかるのか
  • どんなリスクがあるのか
  • 法律的に注意すべき点は何か

これらの質問にうまく答えられない担当者は、パートナーとして不適格です。

不動産業界の慣習として、最初にコンタクトをとった人が担当者になります。
そのため運の悪い方は、知識・経験不足の担当者がつくことも十分にありえます。

運悪く当たってしまった方は、担当者の変更か企業自体の変更を検討してください。
土地活用プランナーなど、第三者のアドバイスを求めることも有効です。

200坪の土地活用についてよくある質問

200坪の土地活用のよくある質問について解説していきます。
まだ気になる点がある方は、参考にしてみてください。

200坪の土地活用のデメリットって何?

土地活用のデメリットは、土地売却のメリットがないことです。
そこで土地売却のメリットを確認してみましょう。

  • 一度にまとまった現金を得られる
  • 相続時に換価分割ができる
  • 固定資産税の支払いから解放される

土地を売却すれば、まとまった現金が得られます。
相続時などは、平等に現金を分けることができるでしょう。

翌年以降は、固定資産税の支払いを心配する必要はありません。

200坪の不動産は、高く売却できる可能性があります。
より高く売りたければ、不動産一括査定サイトを利用してみてください。

土地活用の比較サイト同様に複数社に査定を依頼して、結果を比較できるようになります。
価格相場や最高価格・最低価格がわかり、損得のラインを知ることができるはずです。

田舎でも200坪の土地活用はできるの?

田舎の広い土地でも、土地活用は可能です。
ただし田舎の土地活用は、以下のような注意点があります。

  • 集客しづらい
  • 形状や性質が悪いかもしれない
  • 建築が規制されている可能性がある

特に注意すべきは、需要が見込めないということでしょう。

しかし絶対に土地活用が成功しないわけではありません。
また土地がある地域が、どの程度の田舎であるのかも影響します。

まずは土地活用一括資料請求などを利用して、専門家の意見を聞くべきです。

200坪の土地活用ができないケースはあるの?

法律などによって、土地活用が難しい土地もあります。
200坪の土地が以下に当てはまれば、ハードルが高いといえるでしょう。

  • 農地:耕作目的の土地
  • 市街化調整区域:栄えないように指定されたエリア

農地は保護の観点から、活用や売却には農業委員会の許可をとらないといけません。

また市街化調整区域は、市街化を防ぐために建築制限があります。
ただし方法によっては問題なく活用できるため、まずは確認することが大切です。

特に田舎の土地は、どちらかに当てはまる可能性があるため注意しましょう。

200坪の土地活用は高収益のチャンス!まずは資料請求から

200坪の土地活用について、解説してきたことをおさらいしてみましょう。

記事のまとめ

  • 200坪は660㎡で土地として広い
  • 200坪の土地活用は高収益を得られる可能性が高い
  • 200坪の土地活用は固定資産税や相続税の対策になる
  • 200坪の土地活用は立地に合う方法を選ぶことが重要
  • 200坪かどうかに限らず土地活用は担当者との出会いが大事

200坪の土地活用が成功すれば、かなりの収益を得られるはずです。
安定した収入によって、老後も安心の勝ち組になれる可能性があります。

しかし200坪の土地といっても、田舎・都会・駅チカ・住宅街・変形地などさまざま。
土地活用を成功させるには、土地に一番合う活用プランを探すことが先決です。

比較サイトから一括で資料請求をして、プロに活用プランを提示してもらいましょう。
登録するのは大手・中小の優良企業ばかりで、悪徳業者との出会いを避けられます。

また200坪の土地活用の不安な点があれば、登録企業によく相談することも可能です。
税務や法務について気になる方は特に、比較サイトの利用は欠かせないといえます。

ベストな方法で200坪の土地活用を成功させて、より良い人生を目指してみてください。

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