借地権の売却は地主の承諾があればOK!価格相場や税金についても解説

借地権の売却は地主の承諾があればOK!価格相場や税金についても解説

「借地権って何なの?」
「借地権は売却できるの?」
「借地権付き建物はいくらで売れるの?」

借地権とは、地代を支払って他人の土地を借りる権利のことです。
土地を借りる人は「借地人」、土地を貸す人は「地主」と呼ばれます。

借地権は複雑な面があるため、よくわからないという方も多いかもしれません。
売却を考えているのであれば、借地権について一通り学んだほうが良いでしょう。

そこで本記事では借地権を売却したい方に、以下をメインに解説していきます。

  • 借地権売却の基礎知識
  • 借地権の売却方法
  • 借地権の売却価格の相場
  • 借地権の売却にかかる税金

本記事の知識を入れておけば、スムーズに借地権を売却できるはずです。
借地権の売却に不安がある方は、本記事を読んで不安を解消してみてください。

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目次

借地権の売却についての基礎知識

借地権は土地の所有者である地主の承諾がなければ、売却することはできません。
承諾を得られれば以下のようなカタチで、借地権を現金化できるということです。

  • 借地権付き建物を売却
  • 建物を解体して売却

借地の上に建つ住宅などは「借地権付き建物」と呼ばれます。

借地権はタダで地主に返還しなければいけないわけではありません。
ケースによっては更地にする必要はなく、借地権付き建物として売却可能です。

ただし借地権付き建物を購入する買主がいるのか、疑問に持つ方もいるでしょう。
借地権付き建物のメリット・デメリットには、以下のようなものがあります。

借地権付き建物のメリット ・土地の税金の支払い義務がない
・比較的安く購入できる
・最低30年以上借りられる
(普通借地権の場合)
借地権付き建物のデメリット ・地代を支払う義務がある
・リフォームなどは地主の許可が必要
・住宅ローンが受けられない場合がある

借地権付き建物は初期費用が抑えられる上に、土地の固定資産税の支払いはありません。
しかし「住宅ローン+地代」の支払いが必要で、負担を重く感じる可能性が高いです。

いずれにせよ買主にとってメリットが大きければ、購入される可能性は十分にあります。

借地権の種類

借地権は大きく分けて「賃借権」と「地上権」の2つです。
一般的に借地権というときは通常、賃借権のことを指します。

項目 賃借権 地上権
権利の種類 債権
(特定の行為を請求できる権利)
物権
(物を直接支配する権利)
特徴 地主の承諾がなければ
売却やリフォームができない
地主の承諾がなくても
売却したり貸したりできる
抵当権 設定できない 設定できる
登記義務 なし
(登記自体は可能)
あり
契約期間 20年以下
(借地借家法適用:最短30年)
自由に設定可能
(建物所有目的:最短30年)
地代 発生する 設定自由

地上権は地主にとって制限や不利な点が多く、住宅関係ではあまり利用されていません。
ただし太陽光発電など投機的な土地活用では、地上権が利用されるケースが多いようです。

賃借権の種類

賃借権は大きく分けて「旧法借地権」と「新法借地権」の2つです。
旧法(旧借地法)によるものか、新法(借地借家法)によるものかで内容が異なります。

賃借権の種類 契約期間 更新後の期間 建物買取請求
旧法借地権 ・堅固建物※:30年以上
(期間の定めなし:60年)
・非堅固建物:20年以上
(期間の定めなし:30年)
・堅固建物※:30年以上
(期間の定めなし:30年)
・非堅固建物:20年以上
(期間の定めなし:20年)
OK
新法借地権
(普通借地権)
30年以上
(期限の定めなし:30年)
・1回目:20年以上
(期間の定めなし:20年)
・2回目以降:10年以上
(期間の定めなし:10年)
OK

※堅固建物とは鉄筋コンクリート造など解体が容易ではない建物を指します。

新法である借地借家法がスタートしたのは1992年8月です。
借地借家法の施行後に契約した場合は、新法借地権が適用されます。

旧借地法は借地人に有利で、半永久的に更新を続けられるようになっていました。
一方で借地借家法は普通借地権以外に、更新できない「定期借地権」が用意されています。

新法の定期借地権によって、借地人と地主による更新のトラブルが少なくなりました。

定期借地権の種類

法定更新(法にもとづいた自動更新)がない、新法の定期借地権は3種類あります。

定期借地権の種類 契約期間 更新後の期間 建物買取請求
一般定期借地権 50年以上 更新なし
(更地にして返還)
NG
事業用借地権 ・10年以上30年未満
・30年以上50年未満
更新なし
(更地にして返還)
NG
建物譲渡特約付
借地権
30年以上 建物譲渡にともない
借地権は消滅
買取を定めている

それぞれ契約期間(存続期間)が異なりますが、基本的に更地にして返還します。

ただし建物譲渡特約付借地権は、建物を地主に買い取ってもらえることが特徴です。
借地人は解体費用の支出がなく、買取が決まっているため資金回収の目途がつきます。

地主にとっては土地が建物付きで返還されるため、以降は家賃収入を得ることが可能です。

借地権の売却方法

借地権を売却するための方法を5つ解説していきます。

借地権の売却方法 内容
①地主に売却する 地主に相談・交渉をして
借地権を買い取ってもらう
②第三者に売却する 地主に承諾を得て
譲渡承諾料を支払ってから
第三者に売却する
③買取業者に売却する 地主に承諾を得て
譲渡承諾料を支払ってから
買取業者に売却する
④地主の底地権と一緒に売却する 地主に相談・交渉をして
借地権と底地権を合わせて
完全所有権として
第三者などに売却する
⑤等価交換をして売却する 地主に相談・交渉をして
借地権と底地権の一部を交換して
完全所有権の土地を売却する

いずれにせよ借地権を売却するには、地主の承諾をもらうことが大前提です。
第三者に売却する場合は、譲渡承諾料(名義書換料)を支払う必要があります。

譲渡承諾料とは、借地権を第三者に売却する際に地主に支払うお金のことです。
金額は地主との交渉次第ですが、相場は借地権価格の10%といわれています。

なお上記の①④⑤の方法で売却する場合は、譲渡承諾料は発生しません。

①地主に売却する

どんな売却方法であっても、まずは地主の承諾を得なければいけません。
地主との交渉する際には、地主が買取を希望する可能性もあるでしょう。

地主は借地権を買い取ることによって、完全所有権を得られるメリットがあります。
完全所有権とは「借地権+底地権」のことで、底地権単体よりも高く売れるはずです。

ただし地主は絶対に買取を希望するわけではないため、注意してください。
借地人には建物買取請求権がありますが、更新などを認めなかった場合に限ります。

地主に借地権を売却する流れは、以下の通りです。

  1. 不動産会社に相談
  2. 売却についての条件交渉
  3. 地主と売買契約を締結
  4. 決済・引き渡し

地主に直接交渉するよりは、不動産会社に仲介してもらうことをおすすめします。
トラブルが発生する可能性を低くして、スムーズに借地権を売却しましょう。

地主が売却を承諾しない場合

地主から売却の承諾が得られなくても、借地非訟で売却できる可能性があります。
借地非訟とは、借地人と地主のトラブルについて裁判所が解決する手続きのことです。

借地人が裁判所に申し立てて、裁判所が売却について地主の代わりに許可を与えます。
借地非訟で裁判所から売却の許可をもらう具体的な流れは、以下の通りです。

1.申立て(手続の開始)
  1. 管轄
  2. 申立ての方法
  3. 申立時の事務手続
  4. 申立費用
2.事件の審理
  1. 審問期日(当事者から陳述を聴く手続)
  2. 提出書面の交換
  3. 記録の閲覧・謄写
  4. 鑑定委員会制度
  5. 鑑定委員会からの意見聴取後の審問期日
  6. 和解の勧告
3.事件の終了
  1. 取下げ
  2. 和解
  3. 調停
  4. 決定
4.決定に対する不服申立て(抗告)

出典:裁判所ホームページ「借地非訟事件について」

借地非訟は弁護士費用などがかさみ、地主との関係が悪化する可能性があります。
また裁判所からの許可を得られるまでは、8カ月前後かかるのが一般的です。

そのため借地非訟は、どうしても承諾を得られないときの最終手段にしておきましょう。

②第三者に売却する

第三者に売却する場合は、地主の承諾を得てから売却します。
買主が個人か不動産会社は問わず、地主の承諾を得ることが必要です。

地主とのトラブルを避けるには、やはり不動産会社が交渉したほうが良いでしょう。
なるべく借地権の取引に強い不動産会社に、依頼することをおすすめします。

第三者に借地権を売却する流れは、以下の通りです。

  1. 不動産会社に相談
  2. 売却についての条件交渉
  3. 買主と売買契約を締結
  4. 地主から譲渡承諾書の受領
  5. 決済・引き渡し

売却後の借地権付き建物の建替承諾料などは、次の買主が負担するように思えます。
しかし売却しやすくするためにも、売主が事前に負担しておくことが一般的です。

建替承諾料や増改築承諾料は、更地価格の3%~5%が相場といわれています。
木造からRC造に建て替えるような場合は、更地価格の10%になるため注意が必要です。

③買取業者に売却する

買取業者は通常、再建築不可物件やゴミ屋敷など訳あり物件を買い取ってくれます。
そのため借地権付き建物であっても、問題なく買い取ってくれるというわけです。

買取業者に売却すれば、売主が解体費用や契約不適合責任を負うことはありません。
ただし借地権の売却方法の中では、売却価格が一番安くなる可能性があります。

買取業者に借地権を売却する流れは、以下の通りです。

  1. 買取業者に相談
  2. 売却についての条件交渉
  3. 買取業者と売買契約を締結
  4. 決済・引き渡し

買取業者の最大の強みは、手続き開始から買い取るまでのスピード。
地主との交渉をスムーズにすすめて、10日間~1カ月で買い取ってくれます。

価格よりもスピードを優先するのであれば、買取業者に売却しましょう。

④地主の底地権と一緒に売却する

借地権と地主の底地権を同時売却すれば、それぞれ単独よりも高く売却できます。
同時売却した価格の取り分は、借地人と地主が話し合って決めることになるでしょう。

そもそも地主が同時売却を承諾しないと、実現しない方法であるため注意してください。

借地権と底地権を同時売却する流れは、以下の通りです。

  1. 不動産会社に相談
  2. 同時売却についての条件交渉
  3. 借地人と地主がそれぞれ買主と売買契約を締結
  4. 決済・引き渡し

後々のトラブルを防ぐために、同時契約には不可分一体の特約を付します。
不可分一体としないと一方が契約を破棄した場合に、買主は一方の権利しか得られません。

不可分一体であれば契約不成立になっても、もう一方の契約も自動的に不成立になります。
買主が安心して取引できるためにも、同時売却と不可分一体の特約はセットです。

⑤等価交換をして売却する

この場合の等価交換とは、借地権の一部と底地権の一部をお互いに交換することです。
等価交換の結果として、借地人と地主それぞれが完全所有権の土地を所有できます。

お互いに権利の一部を失いますが、所有する土地の価値は高くなるはずです。
等価交換の性質上、ある程度の広さで分割しやすい地形であることが必要でしょう。

借地権と底地権を同時売却する流れは、以下の通りです。

  1. 不動産会社に相談
  2. 等価交換についての条件交渉
  3. 等価交換によって完全所有権を取得
  4. 買主と売買契約を締結
  5. 決済・引き渡し

等価交換の場合は、建物を解体するかどうかが問題になります。
土地を分割して建物が2つの土地にまたがるのであれば、解体は必須です。

解体が必要になった際は、一般的に解体費用は借地人の負担になります。

いずれの売却方法を実行するにしても、まずは不動産会社への相談がスタートです。
最初から個人間で解決しようとすると、トラブルに発展しやすいため注意しましょう。

借地権の売却価格の相場

借地権の売却価格の相場は「更地価格×借地権割合」といわれることがあります。
国税庁ホームページにも以下のような記載があるため、確認してみてください。

2 借地権の評価 借地権の価額は、借地権の目的となっている宅地が権利の付着していない自用地(他人の権利の目的となっていない場合の土地で、いわゆる更地をいいます。以下同じです。)としての価額に借地権割合を乗じて求めます。この借地権割合は、借地事情が似ている地域ごとに定められており、路線価図や評価倍率表に表示されています。路線価図や評価倍率表は、国税庁ホームページで閲覧できます。

出典:国税庁ホームページ「No.4611 借地権の評価」

このような記載がありますが、実際は地主との交渉次第であるため相場はありません。

基本的に借地権の価格相場は、コーヒーカップとソーサー(受け皿)に例えられます。
つまり両方そろわないと価値がなく、大幅な値下がりは避けられないということです。

あくまで例ですが、更地価格が2億円の価値がある土地を考えてみましょう。
2億円の土地における借地権と底地権の価格の合計は、2億円になるわけではありません。

  • 2億円の土地の借地権価格:5,000万円
  • 2億円の土地の底地権価格:3,000万円

上記のように、合計価格が更地価格の半分以下になることもあるということです。
そのくらい借地権や底地権は、購入を検討する人にとって魅力がない不動産といえます。

より高く売却したい場合は地主に売却するか、地主と協力して売却することが必要です。

借地権の売却価格が決まる要素

借地権の売却価格が決まる要素には、以下のようなものがあります。

  • 誰に売却するのか
  • 地代の有無
  • 更新料の有無
  • 建替承諾料の金額
  • 増改築承諾料の金額
  • 抵当権設定の可否
  • 地主との関係性

これらを総合的に判断するため「更地価格×借地権割合」よりも下がるかもしれません。

特に地主に売却する場合や買取業者に売却する場合など、売却先で大きく異なるでしょう。
地主から提案された場合は、借地人から提案した場合よりは高く売れる可能性があります。

不動産一括査定サイトで所有権価格がわかる

所有権としての価格の目安は、不動産一括査定サイトを利用すればわかります。

不動産一括査定サイトとは、複数社に不動産の査定結果をもらえるサイトのこと。
申し込みは1度だけでOKで、以下のような査定結果を無料で比較・検討できます。

  • A社:7,780万円
  • B社:8,120万円
  • C社:8,060万円
  • D社:7,900万円
  • E社:8,030万円
  • F社:7,840万円

このケースの不動産の価格相場(平均価格)は、7,955万円です。
あくまで完全所有権としての価格ですが、地主との交渉の上で指標となるでしょう。

所有権価格から地代や譲渡承諾料など、借地権に関する費用を差し引いていきます。
最終的に買主にメリットがある価格になれば、購入される可能性が出てくるはずです。

借地権の売却で発生する税金

借地権の売却で一番負担になる可能性があるのは「譲渡所得税」。
譲渡所得税は譲渡所得(不動産売却で得た利益)にかかる税金です。

譲渡所得税の税率は、建物の所有期間によって以下のように税率が変わります。

所有期間 税率 税率の内訳
5年以下 39.63% ・所得税30%
・復興特別所得税0.63%
・住民税9%
5年超10年以下 20.315% ・所得税15%
・復興特別所得税0.315%
・住民税5%
10年超※ 【6,000万円以下の部分】
14.21%
【6,000万円超の部分】
20.315%
【6,000万円以下の部分】
・所得税10%
・復興特別所得税0.21%
・住民税4%
【6,000万円超の部分】
・所得税15%
・復興特別所得税0.315%
・住民税5%

一定の要件を満たせば3,000万円の特別控除の特例を適用した後の譲渡所得に適用されます。

譲渡所得税以外の税金としては印紙税などが発生しますが、消費税は発生しません。
なお税金以外の費用としては、譲渡承諾料・仲介手数料・解体費用などが発生します。

譲渡所得税の一覧表

譲渡所得と所有期間ごとの譲渡所得税の金額は、以下の通りです。

譲渡所得 所有期間
5年以下の
譲渡所得税
所有期間
5年超10年以下の
譲渡所得税
所有期間
10年超の
譲渡所得税
300万円 118万8,900円 60万9,450円 42万6,300円
500万円 198万1,500円 101万5,750円 71万500円
1,000万円 396万3,000円 203万1,500円 142万1,000円
1,500万円 594万4,500円 304万7,250円 213万1,500円
2,000万円 792万6,000円 406万3,000円 284万2,000円
3,000万円 1,188万9,000円 609万4,500円 426万3,000円
4,000万円 1,585万2,000円 812万6,000円 568万4,000円
5,000万円 1,981万5,000円 1,015万7,500円 710万5,000円
1億円 3,963万円 2,031万5,000円 1,665万2,000円
1億5,000万円 5,944万5,000円 3,047万2,500円 2,680万9,500円
2億円 7,926万円 4,063万円 3,696万7,000円

借地権単体で売却する場合は、譲渡所得税が発生しないこともありえます。

特別控除の特例

借地権付き建物がマイホームの場合は、3,000万円の特別控除の特例を受けられます。

1 マイホームを売って、譲渡益がある場合

(1) 3,000万円の特別控除の特例
 長期譲渡所得又は短期譲渡所得のどちらに該当する場合でも、一定のものについては、課税譲渡所得金額を計算する上で最高3,000万円が控除されます。

 譲渡所得-特別控除=課税譲渡所得金額
 譲渡所得:譲渡価額-(取得費+譲渡費用)
 特別控除:3,000万円(※)

※譲渡所得が3,000万円に満たない場合には、特別控除額は、譲渡所得の金額が限度となります。

出典:国税庁ホームページ「土地や建物を売ったとき」

つまり譲渡所得が3,000万円以下であれば、譲渡所得税は発生しません。
借地権の売却で利益が出る方は少ないため、譲渡所得税もかからない可能性が高いです。

借地権の売却についてのよくある質問

借地権の売却について、よくある質問をピックアップしました。
さらに知識付けしたい方は、こちらを参考にしてみてください。

借地権付き建物は相続できるの?

借地権を相続するために、地主から承諾を得る必要はありません。
通常の場合と同様に、売却や建て替えをする際は地主の承諾が必要です。

ただし遺贈の場合は、遺贈自体に地主の承諾と譲渡承諾料が必要になります。
「相続」と「遺贈」の用語の意味の違いは、以下の通りです。

  • 相続:相続人が被相続人の財産や権利を引き継ぐこと
  • 遺贈:遺言によって人に財産を引き継がせること

借地権付き建物を相続して住む場合は、登記名義人を借地人の名義に変更してください。
人によっては手続きが難しいため、名義変更の手続きを司法書士に依頼しましょう。

なお相続した場合は借地権を含めて、相続した財産に応じて相続税が発生します。

借地人が地主の底地権を買い取れるの?

借地人は地主が承諾すれば、地主が持つ底地権を買い取ることができます。

地主は自分の都合によって、借地人を立ち退かせることはできません。
そのため底地を買い取ってもらうことが嬉しい地主も少なくないはずです。

借地人としても、底地権を購入することによって完全所有権を得られます。
完全所有権を得れば借地人ではなくなり、所有者として土地を自由に処分可能です。

あくまで理想ですが、底地権を買い取ることで以下のように得する可能性があります。

  1. 借地権の価格は2,000万円
  2. 底地権を1,000万円で購入
  3. 完全所有権を4,500万円で売却

そもそも地主が底地権を売却してくれるかどうかは地主次第です。
なるべく高く売却したいという方は、頭に入れておきましょう。

定期借地権付きマンションは売却できるの?

定期借地権付きマンションは売却可能で、メリット・デメリットは以下の通りです。

定期借地権付きマンションのメリット ・土地代がないため安く購入できる
・土地の固定資産税などは支払い不要
定期借地権付きマンションのデメリット ・売却価格は安くなる
・住宅ローンの審査に通らない場合がある
・借地の残年数によっては売れにくくなる
・地主の許可が発生する場合がある
・譲渡承諾料が発生する場合がある
・修繕積立金の負担が重い場合がある

デメリットが大きいため、定期借地権付きマンションは売れにくいのが正直なところ。
ただし絶対に売却できないわけではなく、デメリットの影響の度合いによるでしょう。

定期借地権ではなく、旧借地権や普通借地権であれば売りやすいともいわれています。
更新がない定期借地権は必然的に、残年数が短いほど売れにくくなるというわけです。

なお定期借地権付きマンションを売却する場合も、地主の承諾を得ないといけません。

借地権を売却するなら不動産会社にまず相談しよう

借地権や売却方法などについて、解説してきたことをおさらいしてみましょう。

記事のまとめ

  • 借地権とは地代を支払って他人の土地を借りる権利のこと
  • 土地を借りる人を借地人(賃借人)、土地を貸す人は地主(賃貸人)と呼ぶ
  • 借地権を売却できるかどうかは地主から承諾を得ることが大前提
  • 承諾を得る際は借地権価格の10%(相場)の譲渡承諾料を支払う
  • 借地権付き建物のメリットは安さと土地の固定資産税が支払い不要など
  • 借地権付き建物のデメリットは地代の支払いや増改築に地主の許可が必要なこと
  • 借地権は大きく分けて賃借権と地上権があるが通常は賃借権を指す
  • 賃借権は大きく分けて旧法借地権と新法借地権がある
  • 新法借地権は普通借地権と定期借地権に分けられる
  • 定期借地権は一般定期借地権・事業用借地権・建物譲渡特約付借地権に分けられる
  • 借地権の売却先は主に地主・第三者・買取業者の3つ
  • 地主と協力して底地権と一緒に売却するという方法もある
  • 地主の底地権を買い取って完全所有権を売却するという方法もある
  • 借地権と底地権の一部を交換して完全所有権を売却するという方法もある
  • 借地権の評価方法はあるが実際は地主次第であるため売却価格に相場はない
  • 借地権の売却価格は売却先・抵当権設定の可否・地主との関係性などで決まる
  • 借地権を売却して得た利益には譲渡所得税が発生する
  • 借地権付き建物がマイホームであれば3,000万円の特別控除を受けられる

借地権を売却するための条件として、地主の承諾があります。
地主が承諾しない場合は裁判所に申し立てられますが、解決まで半年以上かかります。

地主の承諾を得てもさまざまな売却方法があり、どれを選択するかはケース次第です。

第三者や買取業者に売却するケースでは、売却価格は安くなってしまうでしょう。
地主と協力したり底地権を買い取ったりすれば、完全所有権として高額売却が見込めます。

いずれの売却方法を選ぶにせよ、まずは不動産会社などプロに相談しましょう。
借地権の売却は地主との交渉があるため、借地権取引に長けた不動産会社がおすすめです。

実際に借地権の売却の手続きをすすめる際は、また本記事を参考にしてみてください。

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