不動産売却の媒介契約って何?3種類の特徴や物件の仲介を依頼する際の注意点も解説

不動産売却の媒介契約って何?3種類の特徴や物件の仲介を依頼する際の注意点も解説

「不動産売却の媒介契約って何?」
「媒介契約にはどんな種類があるの?」
「媒介契約の締結する際の注意点ってあるの?」

不動産売却をする方は、不動産会社(宅建業者)との媒介契約を経て売却します。
しかし人生で何度もあるイベントではなく、よく知らないという方も多いでしょう。

そこで本記事では、不動産売却の媒介契約について以下を解説していきます。

  • 不動産売却の媒介契約についての基礎知識
  • 不動産売却の媒介契約の種類について
  • 不動産売却の媒介契約についての注意点
  • 不動産売却の媒介契約後の仲介手数料について

本記事を読めば、不動産売却における媒介契約について一通りわかるでしょう。
不動産売却を予定している方は、ぜひとも本記事を参考にしてみてください。

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不動産の売却価格は、不動産会社によって大きく異なる場合があります。
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目次

不動産売却における媒介契約とは

不動産売却での媒介契約とは、不動産会社が売主に対して営業努力を約束すること。
媒介は仲介と同じ意味ですが「仲介契約」とはいわずに「媒介」を使うのが一般的です。

売主が不動産会社に仲介を依頼して、売買契約に至るまでの流れを見てみましょう。

  1. 売主は不動産会社に仲介を依頼する
  2. 売主と不動産会社が媒介契約を締結する
  3. 不動産会社は売却活動(広告や営業)を開始する
  4. 不動産会社が買主を見つける
  5. 売主と買主が売買契約を締結する

個人で不動産を売却するのは困難であるため、売主は不動産会社の力を借ります。
不動産会社に仲介を依頼して、媒介契約を通じて仲介における約束事を決めるわけです。

売買契約は買主と締結する契約であるため、媒介契約と売買契約は異なります。
不動産会社と締結する媒介契約が先で、買主と締結する売買契約は後です。

シンプルな流れにしていますが、実際は細々とした手続きがあります。

不動産売却における媒介契約の種類

不動産売却における媒介契約の種類は、以下の3種類があります。

媒介契約の種類 一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
複数社との契約 OK NG NG
売主が見つけた
相手との取引
OK OK NG
契約期間 なし
(3カ月が一般的)
最長3カ月 最長3カ月
レインズ※
への登録
任意 媒介契約の翌日から
7営業日以内
媒介契約の翌日から
5営業日以内
売主への
業務報告の頻度
任意 2週間に1回以上 2週間に1回以上

※不動産の情報交換のためのネットワークシステムのことで全国の不動産会社が利用しています。

実際にどの媒介契約を締結するのかは、不動産会社ではなく売主が選択できます。
不動産売却における媒介契約の中でも一番多く利用されているのは、専任媒介契約です。

なお不動産購入の際にも媒介契約は必要ですが、一般媒介契約が一番利用されています。

一般媒介契約のメリット・デメリット

一般媒介契約のメリット ・さまざまな不動産会社に依頼できる
・不動産会社間で競争させられるため
・高額で売却できる可能性がある
・レインズに登録する義務がないため
物件を秘密裏に売却できる
・囲い込みをされる可能性が低い
・売主自身が見つけた買主にも売却できる
一般媒介契約のデメリット ・報告がないため不動産会社の
売却活動の力の入れ具合がわかりづらい
・連絡先が複雑になる可能性がある
・魅力的な物件でなければ不動産会社が
売却活動に身を入れない可能性がある
・レインズに登録しない場合は
物件情報が周知されないため
買主を見つけられない可能性がある

一般媒介契約は自由度の高い契約形態で、より高く売れる可能性を秘めています。
ただし魅力的な物件でなければ、売れ残る可能性も高いといえるでしょう。

一般媒介契約は大きく分けて「明示型」と「非明示型」があります。

  • 明示型:A社に依頼していることをB社に通知する義務がある
  • 非明示型:A社に依頼していることをB社に通知する義務がない

明示型にするか非明示型にするかは、売主が選択可能です。
どちらを選ぶべきか迷った場合は、明示型を選択することをおすすめします。

非明示型にすると、不動産会社は他社の数や動きなどがわかりません。
不安定な状態に置かれることになるため、積極的に売却活動をしないリスクが生まれます。

専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約のメリット ・競争相手がいないため不動産会社が
積極的に売却活動をする可能性がある
・レインズに登録するため物件が広く周知される
・ちょうど良い間隔で報告を受けられる
・連絡が1社からであるため面倒な手間がない
・売主自身が見つけた買主にも売却できる
専任媒介契約のデメリット ・物件が売却できるかどうかが
不動産会社1社の力量にかかっている
・原則として契約期間内は他の
不動産会社に依頼することはできない
・囲い込みをされる可能性がある

専任媒介契約は以下のように、後述する専属専任媒介契約と特徴が似ています。

  • レインズへの登録義務がある
  • 売主への販売状況の報告義務がある
  • 契約期間は3カ月以内

レインズに登録することで、物件情報が多くの不動産会社や買主に周知されます。
そのため買主の見つかりやすさは、一般媒介契約よりも高いといえるでしょう。

また定期的に売却活動の経過が報告されるため、安心して待つことができるはずです。

大きな違いは、専任媒介契約では売主が買主を見つけて売却できること(自己発見取引)。
親族や知人などの中に買主が見つかった場合に、売却できないということはありません。

専属専任媒介契約のメリット・デメリット

専属専任媒介契約のメリット ・競争相手がいないため不動産会社が
積極的に売却活動をする可能性がある
・レインズに登録するため物件が広く周知される
・比較的頻繁に報告を受けられる
・連絡が1社からであるため面倒な手間がない
専属専任媒介契約のデメリット ・物件が売却できるかどうかが
不動産会社1社の力量にかかっている
・原則として契約期間内は他の
不動産会社に依頼することはできない
・売主自身が見つけた買主には売却できない
・囲い込みをされる可能性がある

専属専任媒介契約は、もっとも制限が多い契約形態です。
1週間に1度のペースで報告を受けられますが、あまりおすすめはできません。

先述した通り、大きな特徴は売主自身が見つけた買主には売却できないこと。
専属専任媒介契約が生まれたのは、以下のような背景があります。

  1. バブル期は媒介契約を締結しても親族や知人に売却されることが多かった
  2. 親族や知人に売却されると不動産会社の営業努力が水の泡になる
  3. 不動産会社の要請として自己発見取引を禁止する契約形態が必要になった

※バブル期とは株価や地価など資産価格が急激に上昇した1986年~1991年を指します。

現在はバブル期のように「一億総不動産屋」という状況ではありません。
不動産会社にとって自己発見取引のリスクは、心配するほどではなくなったわけです。

そのため専属専任媒介契約は、バブル期の遺産のような形で残っています。
少なくとも売主には、制限の多い契約形態を選択する必要はないといえるでしょう。

結論として売主が検討すべきなのは、一般媒介契約と専任媒介契約の2択といえます。

不動産売却における媒介契約の注意点

媒介契約を締結する前に確認すべき注意点を解説していきます。

  • 不動産会社を選ぶ際は比較サイトを利用する
  • 解約の条件を事前に確認する
  • 万が一の買取も検討しておく

これから不動産売却をすすめていくという方は特に、チェックしておいてください。

不動産一括査定サイトを利用する

不動産一括査定サイトとは、複数の不動産会社に一括で査定を依頼できるサイトのこと。
申し込みフォームから1度申し込むだけで、以下のような査定結果を無料でもらえます。

  • A社:4,850万円(最低価格)
  • B社:5,200万円
  • C社:5,100万円
  • D社:5,000万円
  • E社:5,350万円(最高価格)
  • F社:4,900万円

仮にこのような査定結果が出た場合は、価格相場は約5,066万円です。
また最低価格と最高価格を知れるため、売却をする上での目安となります。

逆に不動産一括査定サイトを利用しないと、悪徳業者に依頼してしまうかもしれません。

不動産一括査定サイトに登録するのは、厳しい審査をクリアした不動産会社ばかりです。
つまり不動産一括査定サイトを利用すれば、悪徳業者と出会う確率を格段に減らせます。

悪徳業者と媒介契約を締結するようなリスクは、限りなくゼロに近くなるというわけです。

高預かりに注意

高預かりとは、不動産会社が売主との媒介契約のためにわざと高い査定価格を出すこと。
高額な査定価格で取引するつもりはなく、後で理由をつけて値下げをするつもりでいます。

あくまで例ですが、以下のA社の査定価格を見てみてください。

  • A社:8,500万円
  • B社:6,100万円
  • C社:5,800万円
  • D社:5,950万円
  • E社:6,150万円
  • F社:6,000万円

明らかに高額な価格を提示するA社は、高預かりの可能性が高いです。

ただし不動産一括査定サイトには、高預かりをするような不動産会社はほぼゼロ。
高預かりする不動産会社がいる場合は、不動産一括査定サイトの質を疑いましょう。

そのため不動産一括査定サイトも、信頼できるサイトを利用することが大切です。

査定価格で売却できるとは限らない

高預かりには注意しなければいけませんが、査定価格がそのまま売却価格にはなりません。
個々のケースによりますが、以下のような要因によって売却価格は変わります。

  • 査定後に修繕が必要な箇所があるとわかった
  • 査定後に不動産が売れにくい時期に入った
  • 査定後に市場の需給が急激に変化した
  • 査定後に日照や騒音の問題が顕在化した
  • 査定後に災害によって建物に被害が出た
  • 査定後に欠陥住宅であることが判明した
  • 査定後に余計なリフォームをした

つまり高預かりではない場合であっても、査定価格から売却価格が下がることはあります。
周辺環境や需給バランスの変化によっては、査定価格より高くなることもあるでしょう。

いずれにせよ売却を成功させるには、信頼できる不動産一括査定サイトの利用が重要です。

契約解除の要件を確認しておく

媒介契約の前に、中途解約したい場合はどうすれば良いかを確認しておきましょう。

一般媒介契約以外の媒介契約は、契約期間が決まっています。
そのため専任媒介契約と専属専任媒介契約は、カンタンには解約できません。

正当な理由がなく中途解約する場合は、違約金が請求されると思ってください。
中途解約の違約金は、広告費用や営業にかかった交通費などをもとに算出されます。

ただし以下のような場合は、中途解約を申し出ても違約金の請求などはありません。

  • 不動産会社が売却活動をほとんどしていなかった
  • 不動産会社が囲い込みのために他社に嘘をついた
  • 不動産会社がレインズ登録や活動報告の義務を怠った

これらに不動産会社が当てはまらなくても、解約したいと考えることもあるでしょう。
契約期間は3カ月以内であるため、トラブルを避けるには3カ月経つまで待つのが得策です。

なお契約期間は自動更新されることはなく、売主は長くても3カ月ごとに契約を見直せます。

媒介契約書の主な内容

解約の条件など媒介契約に関する基本事項は、媒介契約書に記載されています。
売主にとって不利な契約内容とならないように、書面に明記・交付しなければいけません。

媒介契約書の根拠である、宅地建物取引業法の第34条の2は以下の通りです。

(媒介契約)

第三十四条の二 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約(以下この条において「媒介契約」という。)を締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。

出典:e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」

媒介契約書は国土交通省が定めた「標準媒介契約約款」に沿って作成されます。
実際の契約の際には、以下の媒介契約書の内容をよく確認するようにしてください。

項目 内容
標準約款に基づくか否かの別 宅地建物取引業法施行規則
第15条の7第4号によって
標準約款に基づくか否かの
記載は必須となっている
媒介契約の種類 ・一般媒介契約か専任媒介契約か
専属専任媒介契約か
・一般媒介契約の場合は
明示型か非明示型か
目的物件の表示 仲介の対象となる物件の詳細
 不動産会社の義務と業務 ・営業努力やレインズの登録、
販売状況の報告などの義務について
・売り出し価格の提示に際して
根拠を示すなどの業務について
有効期間と更新 専任媒介契約と
専属専任媒介契約では
3カ月を超えないこと
媒介価額 売主の希望価格と
不動産会社の助言によって
最終的に売主が決める
仲介手数料(報酬) ・不動産会社に支払う仲介手数料の
金額や支払いの時期など
・仲介手数料の上限は法定されている
依頼者の義務 【明示型のみ】
他社に仲介を依頼した場合は
不動産会社に通知すること
【明示型と非明示型】
・売買契約が成立した場合は仲介を依頼した
すべての不動産会社に通知すること
・媒介契約後2年間は不動産会社から
紹介を受けた物件を不動産会社を
通さずに売買契約を締結しないこと
媒介契約の解除 売主または不動産会社が義務を
履行せずに相当の期間を定めて催告しても
変わらない場合は契約を解約できること
反社会的勢力の排除 不動産会社が反社会的勢力ではないと
確約する条項があること
建物状況調査※を実施する者のあっせん
(平成30年4月1日以降)
不動産会社があっせんの可否を示して
あっせんの有無を明記すること

※国土交通省の定める講習を修了した建築士が建物の劣化状況を把握するための調査です。

媒介契約書の記載項目は、宅地建物取引業法の第34条の2に定められています。
しかし売主をさらに保護するために、標準媒介契約約款が作成・告示されました。

そのため宅地建物取引業法の第34条の2と、標準媒介契約約款の内容は多少異なります。

標準媒介契約約款を利用しない不動産会社はNG

標準媒介契約約款を利用しない不動産会社と、媒介契約を締結するのは危険といえます。

媒介契約書で標準媒介契約約款を利用するかどうかは、名目としては選択可能です。
しかし国土交通省の宅地建物取引業法のガイドラインには、以下のような記載があります。

媒介契約制度の的確な運用を図るため、宅地建物取引業者間の大量取引における販売提携、販売受託等の特殊な事情のあるものを除き、標準媒介契約約款を使用することとする。

出典:国土交通省ホームページ「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」

つまり実務的には、媒介契約書は標準媒介契約約款の利用がほぼマストといえます。
標準媒介契約約款を利用しないことを明言する不動産会社は、疑ったほうが良いでしょう。

売却できない場合の対処法を決めておく

媒介契約や不動産会社を何度変えても、買主が見つからないかもしれません。
いつまでも不動産が売却できない主な原因には、以下のようなものがあります。

  • 相場よりも高い
  • 立地が悪い
  • 築年数が古すぎる
  • 地質にリスクがある
  • 境界がはっきりしていない
  • 内覧に対応していない
  • 内覧で印象が悪くなった
  • 再建築不可物件

当てはまる点があれば、買主が見つかる確率を上げるために改善したほうが良いでしょう。
売り出し価格が相場よりも大幅に高いのであれば、売り出し価格の見直しが先決です。

どんな対策を講じても売却できない場合は、買取業者への売却を検討する余地があります。
上記のような欠点がある不動産でも、買取業者には買い取ってもらうことが可能です。

ただし買取業者への売却は、当初の希望価格から大幅に値下がりすることになります。
いずれにせよ買取業者への売却は、最終的な売却方法として頭に入れておいてください。

不動産売却における媒介契約の仲介手数料

媒介契約が成立したときに、仲介手数料を支払うことはありません。

先述した通り、媒介契約は不動産会社に営業努力を依頼する契約です。
営業努力が実って買主との売買契約が成立したときに、報酬を支払う必要があります。

売主が不動産会社に支払う報酬は「仲介手数料(媒介手数料)」と呼ばれます。
仲介手数料を支払うタイミングは、以下の2回に分けるのが一般的です。

  • 売買契約が成立したとき(総額の50%を支払う)
  • 物件を引き渡したとき(総額の50%を支払う)

なお売主自身が買主を見つけた場合は、仲介手数料を支払わなくてもOKです。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料の上限は法律で決まっており、計算方法は以下のようになります。

売買価格 仲介手数料の上限額
200万円以下 売買価格×5%+消費税
200万円超400万円以下 売買価格×4%+2万円+消費税
400万円超 売買価格×3%+6万円+消費税

あくまで上限ですが、ほとんどの不動産会社では上限額を求められるはずです。

仲介手数料の値引き交渉は可能ですが、あまりおすすめはできません。
成功報酬が減らされた不動産会社は、営業努力を怠る可能性が生まれるからです。

仲介手数料は売却のための費用として、上限額を支払うものと思っておきましょう。
値引き交渉を考えていた方は、不動産がより高く売却できるように動くのが得策です。

不動産の売買価格ごとの仲介手数料

売買価格 仲介手数料の
上限額(税込)
消費税
300万円 15万4,000円 1万4,000円
500万円 23万1,000円 2万1,000円
1,000万円 39万6,000円 3万6,000円
1,500万円 56万1,000円 5万1,000円
2,000万円 72万6,000円 6万6,000円
3,000万円 105万6,000円 9万6,000円
4,000万円 138万6,000円 12万6,000円
5,000万円 171万6,000円 15万6,000円
1億円 336万6,000円 30万6,000円
1億5,000万円 501万6,000円 45万6,000円
2億円 666万6,000円 60万6,000円

不動産売却における媒介契約についてよくある質問

不動産売却における媒介契約について、よくある質問をピックアップしました。
媒介契約についてさらに知識付けをしたい方は、参考にしてみてください。

媒介契約にはどんなトラブルがあるの?

媒介契約にまつわるトラブルの例には、以下のようなものが挙げられます。

媒介契約にまつわるトラブル 事前に知っておくべきこと
売れなかったのに
仲介手数料を請求された
売買契約が成立しない限りは
仲介手数料を支払う必要はない
契約を更新しなかったのに
違約金を請求された
中途解約でない限りは
更新しないことについて
請求された金額を支払う必要はない
契約が自動更新された 売主が希望しない限りは
更新はされない
報告義務がされなかった 不動産会社が報告義務を怠った場合は
売主が中途解約できる正当な理由になる
媒介契約書を作成・交付されていないのに
媒介契約を締結したことにされた
媒介契約書の作成が媒介契約の
要件ではないことに注意が必要

この中でも特に注意すべきなのは、媒介契約書の作成が媒介契約の成立要件ではないこと。
売主と不動産会社の媒介意思の合致があれば、媒介契約書なしでも媒介契約は成立します。

ただし不動産会社は、媒介契約書を作成・交付しなかったことで処分されるはずです。

媒介契約の囲い込みってどういうこと?

囲い込みとは、両手仲介するために不動産会社が悪意を持って誘導することです。
たとえば内覧の問い合わせがあっても、嘘をつき内覧させなければ囲い込みに該当します。

両手仲介とは、同じ物件の売主と買主から仲介手数料をもらうことです。
両手仲介をすることによって、不動産会社がもらえる仲介手数料は2倍になります。

しかし両手仲介は以下のように、売主・買主どちらかが損をすることになるでしょう。

  • 売主が売却で得をする→買主は購入で損をする
  • 買主が購入で得をする→売主は売却で損をする

不動産会社は両手仲介によって、どちらかに不誠実な対応をとることになります。

囲い込みは媒介契約の義務違反となる可能性が高いですが、見分けるのは困難です。
内覧の問い合わせがほとんどない場合は、囲い込みを独自に調査してみても良いでしょう。

レインズに登録されているか確認したり、他社を通じて問い合わせたりするのが有効です。

一般媒介契約以外で他社を通して成約するとどうなるの?

専任媒介契約と専属専任媒介契約で他社を通した場合は、違約金が発生します。
違約金の金額は、約定報酬額(仲介手数料)に相当する金額が請求されるはずです。

ただし一般媒介契約であっても、違約金が発生する可能性はあります。
一般媒介契約において以下の条件を満たすと、違約金が発生する可能性が高いです。

  • 契約の有効期間内
  • 明示型で契約した
  • 他社に通知していない不動産会社で媒介契約を締結した

売主が請求されるのは、それまでに発生した売却活動の費用になります。
このケースでの違約金も、約定報酬額の金額を超えることはありません。

不動産売却における媒介契約まとめ

不動産売却における媒介契約について、解説してきたことをおさらいしてみましょう。

記事のまとめ

  • 媒介契約とは不動産会社に仲介の営業努力についての契約のこと
  • 一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類がある
  • 媒介契約の中で一番利用されているのは専任媒介契約
  • どの媒介契約を選択するかは最終的に売主が判断する
  • 一般媒介契約は媒介契約の中で自由度が高い
  • 専任媒介契約は売主自身が買主を見つけてもOK
  • 専属専任媒介契約はバブル期の遺産のような契約
  • 信頼できる不動産会社と出会うには一括査定の利用がおすすめ
  • 媒介契約書の内容はよく確認してから契約するのが重要
  • 媒介契約の前に売却できなかった場合の対処法を考えておいたほうが良い
  • 仲介手数料は媒介契約時に決められて売買契約の成立後に支払う

不動産会社を通じて不動産売却を考えている方は、媒介契約を締結するはずです。
媒介契約には3つの種類があり、以下のように特徴がそれぞれ分かれています。

項目 一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
メリット ・複数社に依頼OK
・高額売却のチャンス
・秘密裏に売却できる
・囲い込みされにくい
・自己発見取引OK
・早く売れやすい
・広く周知されやすい
・報告頻度は2週に1回
・窓口が1つ
・自己発見取引OK
・早く売れやすい
・広く周知されやすい
・報告頻度は週1回
・窓口が1つ
デメリット ・定期的な報告がない
・窓口が分散する
・競い合わないリスク
・物件が知られにくい
・業者間の競争がない
・他社に依頼できない
・囲い込みのリスクあり
・業者間の競争がない
・他社に依頼できない
・囲い込みのリスクあり
売主の義務 他社依頼の通知義務
(明示型の場合)
他社への依頼NG ・他社への依頼NG
・自己発見取引NG
不動産会社
の主な義務
・任意の登録は可能
・任意の報告は可能
・成約に向けた努力義務
・7日以内の登録
・登録証明書の交付義務
・販売状況の報告
・売買契約後の通知義務
・成約に向けた努力義務
・5日以内の登録
・登録証明書の交付義務
・販売状況の報告
・売買契約後の通知義務
元となる
媒介契約書
・標準媒介契約約款
・一般媒介契約約款
・標準媒介契約約款
・専任媒介契約約款
・標準媒介契約約款
・専属専任媒介契約約款

不動産売却を成功させるには、物件と合う媒介契約を選ぶことが大切です。
ただし優良な不動産会社・担当者と出会うことも、同じくらい重要といえます。

信頼できる不動産会社と出会うには、不動産一括査定サイトの利用がおすすめです。
不動産一括査定サイトに登録する不動産会社は、厳しい審査を経て登録しています。

つまり不動産一括査定サイトの利用することは、悪徳業者を避けるコツといえるでしょう。
不動産会社と媒介契約の選択を間違えなければ、不動産売却は成功する可能性が高いです。

実際に不動産売却を始める際は再度、本記事を参考にしてみてください。

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