駐車場経営の収入・年収を左右するポイントは?儲からないコインパーキングがわかる

駐車場経営の収入・年収を左右するポイントは?儲からないコインパーキングがわかる

「駐車場経営は儲かるの?」
「駐車場経営の収入の高さはどうやって決まるの?」
「駐車場経営で稼ぐには何に注意すべきなの?」

駐車場経営は土地活用の中でも、リスクが低いといわれています。
土地活用の初心者でも始めやすいため、メジャーな活用方法といえるでしょう。

多くのオーナーが気になるのは「駐車場経営は儲かるのか儲からないのか」。
せっかく始める駐車場経営で儲けが出ないという事態は避けたいはずです。

そこで本記事では駐車場経営の収入や年収について、以下を解説していきます。

  • 駐車場経営が儲かるのかどうかについて
  • 駐車場経営で収入・年収を左右する要素
  • 駐車場経営における収入・年収の例
  • 駐車場経営の収入・年収を考える上での注意点

本記事を読めば、駐車場経営の収入・年収に関する知識が得られるはずです。
駐車場経営でどれだけ稼げるのか目安を知りたい方は、参考にしてみてください。

なお本記事では基本的に、コインパーキング経営をメインに解説していきます。

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目次

駐車場経営のオーナーは儲かるのか儲からないのか

結論からいうと、駐車場経営が成功するのかどうかは個別のケースによります。
他の土地活用と同じように、ずさんな計画や甘い想定で始めると失敗するでしょう。

土地活用の中で駐車場経営は儲かるのかと問われれば、収益性は低いほうです。
駐車場経営よりも儲かる土地活用としては、以下のような賃貸経営があります。

  • アパート経営
  • マンション経営
  • サ高住(サービス付き高齢者向け住宅)経営

ただしこれらの土地活用は、駐車場経営と比べて初期費用が高額です。
利益が大きい代わりにリスクも大きいため、人によっては手を出しづらいといえます。

そのため駐車場経営は、リスクを抑えながら収入を得たい方に向いている土地活用です。
駐車場経営で高収益を得たい方は、以降の解説を最後までチェックしてみてください。

駐車場経営で収入・年収を左右するポイント

駐車場経営が儲かるかどうかを左右する要素には、以下のようなものがあります。

収入や年収を左右するポイント 主な内容
土地面積 1台分の駐車スペースは約4坪で面積が
大きいほど収益が高くなる可能性がある
駐車場の種類 コインパーキングと月極駐車場があり
コインパーキングは不特定多数の利用者が対象で
月極駐車場は固定の利用者が対象になる
経営方式 一番儲けられる可能性があるのは自営方式だが
自力で管理するのは至難の業であるため
一括借上方式か管理委託方式を選ぶことになる
立地条件 立地が良ければ集客しやすいため
儲けられる可能性は高くなるが
立地が良くなくても経営できないわけではない
稼働率 稼働率は24時間のうち駐車された時間の割合で
稼働率が高いほど儲かる可能性も高くなる
利回り 利回りの種類の中でも経費や返済額を考慮した
キャッシュフロー利回りの高さが重要になる
駐車料金 料金の相場はエリアで異なるため料金設定を
間違えると売上・収入に悪影響を及ぼす

より多くの収入を得たいと思うのであれば、こちらを参考にしてみてください。

土地面積

駐車場となる土地の面積は、広ければ広いほど収益性が高いといえるでしょう。
1台分の駐車スペースに必要な土地面積は、約4坪といわれています。

  • 1坪=約3.3㎡
  • 4坪(約3.3㎡×4)=約13.2㎡

ただし100坪の土地に25台が駐車できるわけではありません(100坪÷4坪=25台)。
駐車設備のスペースや動線も確保しないといけないため、注意してください。

狭小地でも駐車場経営はできますが、得られる収益には限界があります。
そのため駐車場経営で「儲けた」といえるには、ある程度の土地面積が必要です。

駐車場の種類

駐車場経営には大きくわけて「コインパーキング」と「月極駐車場」があります。

駐車場経営の種類 コインパーキング 月極駐車場
初期費用 比較的高い 比較的安い
収益性 比較的高い 比較的低い
管理 業者に任せられる 基本的に自分で管理する
舗装 必要 不要
機械の導入 必要 不要
管理会社 コインパーキング業者 不動産会社

コインパーキングは不特定多数の利用者が相手となるため、儲けは集客次第となります。
基本的には管理会社に管理を任せるため、オーナーの負担は重くはないはずです。

月極駐車場は契約者が集められるかどうかが、収益の命運を握っているといえるでしょう。
不動産会社に管理を任せることも可能ですが、オーナーが自営するケースが多いです。

他のポイントにもよりますが、儲けたいならばコインパーキングをおすすめします。

経営方式

駐車場の経営方式は、以下のように大きくわけて3種類があります。

経営方式 一括借上方式 管理委託方式 自営方式
収入 毎月一定 収益-手数料 収益すべて
管理業務 任せきりにできる 任せきりにできる 自分自身
管理手数料 あり あり なし
初期費用 なし あり あり
ランニングコスト なし あり あり

※ケースによっては希望する経営方式が選べない場合があります。

経営方式の中で一番稼げる可能性があるのは、収益がそのまま収入となる自営方式。
ただし本業がある方が管理をしたり、設備をメンテナンスしたりするのは困難です。

そのためコインパーキングを自営方式で経営するのは、非現実的といえるでしょう。
結果的に一括借上方式か管理委託方式で、管理会社に任せるカタチになります。

一括借上方式は初期費用はかかりませんが、収入は毎月決まった金額です。
管理委託方式は収益が収入に反映されますが、初期費用や経費の負担があります。

立地条件

土地が以下のような条件に当てはまれば、立地が良いといえるでしょう。

  • 駅から近い
  • オフィスビルや工場に近い
  • 商業施設や繁華街に近い
  • 病院や公共施設に近い
  • 観光施設に近い
  • 周辺に駐車場が少ない
  • 接面道路の交通量が多い

立地が良ければ必然的に集客しやすく、儲けられる可能性が高いといえます。

上記に当てはまらなくても、駐車場経営ができないわけではありません。
駐車場はどこでも一定のニーズがあり、ある程度の収益は見込めます。

ただし儲けたというほど収益を得たい場合は、立地は良いほうがベターです。

稼働率

コインパーキングにおける稼働率は、24時間のうちに駐車された時間の割合です。
1台の駐車スペースにおける、駐車時間ごとの稼働率の例を確認してみてください。

  • 24時間中3時間は駐車されている=稼働率12.5%
  • 24時間中6時間は駐車されている=稼働率25%
  • 24時間中9時間は駐車されている=稼働率37.5%
  • 24時間中12時間は駐車されている=稼働率50%
  • 24時間中15時間は駐車されている=稼働率62.5%

駐車場の稼働率が高ければ高いほど、儲けられる可能性も高くなります。
一般的に経営が順調な駐車場は、稼働率は40%~50%といわれているようです。

経営当初は高かった稼働率は、さまざまな要因によって下がっていきます。
稼働率が下がったときの対処法は、多く用意しておいたほうが良いでしょう。

利回り

利回りとは、投資した金額に対する収益の割合を指します。
利回りが高いということは、初期費用の回収までが早いということです。

たとえば利回り10%であれば、10年で初期費用を回収できる計算になります。
利回りが20%であれば、5年で初期費用を回収できる計算になるというわけです。

ただし利回りが以下のどの利回りに当てはまるのかは、事前に確認しないといけません。

利回りの種類 内容
表面利回り ランニングコストを考慮しない利回り
※年間収入÷初期費用×100
実質利回り
(NOI利回り)
ランニングコストを考慮した利回り
※(年間収入-経費)÷初期費用×100
キャッシュフロー利回り ランニングコストと
「借入金返済+税金」を考慮した利回り
※(年間収入-経費-返済額-税金)÷初期費用×100

これらの中でも表面利回りは、利回りの数字が高く出るようになっています。
表面利回りを過信すると、経費や返済の出費によって計画にズレが生じるはずです。

見るべき利回りは経費や返済額などを考慮した、キャッシュフロー利回り。
キャッシュフロー利回りが高ければ、儲かる可能性は高いといえるでしょう。

駐車料金

駐車料金はエリアの相場や周辺のニーズに応じた、細かな設定が必要です。
設定を間違えてしまえば、売上・収入にネガティブな影響を与えてしまいます。

ただし料金設定は意外と難しく、ターゲットに合わせて柔軟に検討しないといけません。
時間をどう区切るか・最大料金をどうするのか、考えるポイントはさまざまあります。

参考として、コインパーキングの料金設定の例を確認してみましょう。

【コインパーキングA店の料金設定】

料金 朝~夜
(8:00~20:00)
夜~朝
(20:00~8:00)
通常料金 平日:100円/20分
土日祝日:300円/30分
全日:100円/60分
最大料金 平日:1,500円
土日祝日:500円
平日:1,000円
土日祝日:500円

【コインパーキングB店の料金設定】

料金 朝~夜
(8:00~22:00)
夜~朝
(22:00~8:00)
通常料金 平日:200円/15分
土日祝日:300円/30分
平日:100円/30分
土日祝日:300円/15分
最大料金 1,000円(土日祝日のぞく) 700円(土日祝日のぞく)

【コインパーキングC店の料金設定】

料金 オールタイム
(0:00~24:00)
通常料金 全日:100円/60分
最大料金 600円

後発の競合は料金設定が有利になり、当初の料金設定では稼働率が下がる場合があります。
そのため利用者層に加えて、状況に応じた価格変更が必要になるかもしれません。

駐車場経営における収入・年収の例

あくまで参考ですが、経営方式ごとの駐車場経営の収入・年収の例は以下の通りです。

項目 一括借上方式 管理委託方式 自営方式
初期費用 30万円
(舗装費用)
300万円 300万円
売上 20万円 50万円 50万円
管理手数料 2万円 5万円 0円
経費 0円 2万円 2万円
返済+税金 3万円 10万円 10万円
月収 15万円 33万円 38万円
年収 180万円 396万円 456万円

一括借上方式や管理委託方式は、売上の5%~10%の管理手数料が発生します。
具体的に管理手数料がいくらになるのかは、委託する管理会社によって異なるでしょう。

また管理委託方式や自営方式は、規模に応じた駐車設備の初期費用がかかります。
面積が広ければ高額になることもあり、ローンを利用した場合は毎月の返済が必要です。

駐車場経営の収入・年収を考える上での注意点

駐車場経営の収入・年収を考える上で、意識すべきポイントを解説していきます。

意識すべきポイント 主な内容
土地活用一括資料請求を利用する 比較サイトの登録には審査があり
優良な不動産会社と出会える可能性が高く
売上や収入にもポジティブに影響する
初期費用はゼロではない フェンスやブロック塀の設置費用や
アスファルト舗装費用は一括借上方式でも
オーナーの負担となる可能性が高い
維持費(ランニングコスト)が発生する 管理委託方式や自営方式では
定期メンテナンスや修理などの費用は
オーナーの負担となる
無理に自営方式を選ぶと失敗しやすい 清掃や集金は毎日する必要があり
本業があるオーナーは時間的に
自営方式をするのは厳しい
競合が増えれば収入は下がる 経営が成功すればライバルの出店により
稼働率は高確率で下がるため
常に市場調査をしなければならない

これらを知っておけば、駐車場経営が失敗する可能性を低くできるはずです。

土地活用一括資料請求を利用する

土地活用一括資料請求とは、複数社に活用プランを提示してもらえるサービスのこと。
比較サイトから1度申し込めば、土地に合う複数の活用プランの比較・検討が可能です。

駐車場経営の管理を委託する場合は特に、管理会社選びが重要になります。
質の悪い管理会社に委託してしまうと、収入源となる売上が見込めないでしょう。

比較サイトに登録されているのは、厳しい審査をクリアした不動産会社ばかりです。
一括査定を利用して不動産会社を探せば、悪徳業者にだまされることはありません。

土地活用一括資料請求には、優良な不動産会社との出会い以外にもメリットもあります。

  • 複数の活用プランの提示は完全無料
  • 申し込みフォームの入力・送信は約1分
  • 駐車場経営に強い管理会社と出会える
  • 駐車場経営のプロにさまざまな相談ができる
  • 土地を持っていなくても資料請求は可能

利用しても金銭的な負担はないため、手軽に成功率を高められるツールといえます。
逆にいえば利用せずに土地活用に挑戦するのは、リスクが高いといえるでしょう。

初期費用はゼロではない

経営方式の中でも一括借上方式は、基本的に初期費用はかかりません。
ただし以下のような費用は、オーナー負担となる可能性があります。

  • フェンスの設置費用
  • ブロック塀の設置費用
  • 舗装費用

たとえばアスファルト舗装であれば、1㎡あたり約5,000円かかるといわれています。
つまり100㎡の土地は、費用が50万円ほどかかる可能性があるため注意してください。

月極駐車場であれば、砂利敷きの土地でフェンスがなくても始められます。
しかしコインパーキングでは、最低限の舗装や接面道路との間の壁が必要になります。

維持費(ランニングコスト)が発生する

一括借上方式では原則として、駐車場経営の維持費は管理会社の負担です。
しかし管理委託方式や自営方式では、以下のような維持費が発生します。

  • 定期メンテナンス費
  • 修理費
  • 補修費用
  • 清掃代
  • 電気代

売上がそのまま収入となるわけではなく、最低でも経費分は差し引かれるというわけです。
経費の他にも固定資産税などの税金や、ローンを利用する方は返済額も差し引かれます。

また管理委託方式では、早期撤退する場合は違約金を請求されるかもしれません。
以上のように、経営中にも費用が発生することも忘れないようにしてください。

無理に自営方式を選ぶと失敗しやすい

経営方式の中でも自営方式は、成功すれば一番儲けられる可能性があります。
しかし以下のような対応が必要であるため、副業として経営するのは無理でしょう。

  • 定期的な清掃・メンテナンス
  • 故障時の修理
  • 広告作成・営業活動
  • 集金・会計処理
  • 事故やクレームについての処理
  • 定期的な市場調査

特に清掃や集金は毎日する必要があり、時間に余裕がないとできないはずです。
利用者から精算機についての苦情などがあれば、すぐに対応する必要があります。

駐車場内で事故や事件があった場合は、一定の責任を問われることもあるでしょう。
また水害や地震などで設備が故障した場合の負担を考えておくことも大切です。

準備不足のまま自営方式を選ぶと、失敗しやすくなるため注意してください。
管理手数料がないからと自営方式を選んでも、逆に高くつく可能性があります。

車両事故は駐車場内で起きやすい

日本損害保険協会の2018年の調査によると、車両事故の約3割が駐車場で起きています。
東北6県の車両事故の発生場所や、駐車場内事故のデータは以下の通りです。

【車両事故の発生場所】

発生場所 割合(2018年)
駐車場内 27.6%
その他(道路上など) 72.4%

10台に約3台が事故を起こすとなると、駐車場内は事故が起きやすい環境といえます。
駐車場内の事故の要因としては、車両の動きの不規則性が挙げられるようです。

オーナーや管理会社としては、事故が起きにくい環境づくりが求められます。

【駐車場内事故の概要】

事故の種類 割合(2018年)
自動車同士の接触・衝突 59.4%
駐車設備との接触 29.6%
落書き・飛来物などによる損傷 2.7%
当て逃げ 1.6%
盗難 0.6%
その他 6.1%

駐車場内での事故は、車両同士の事故が半数以上の割合を占めます。
また駐車設備との接触事故も多く、合わせると全体の約9割という多さです。

車両同士や駐車設備の接触事故を起きにくくするには、どうすれば良いでしょうか。
たとえば駐車スペースを犠牲にしても、通行のしやすさを優先することが必要でしょう。

ただし売上や収入の低下にもつながることでもあるため、バランスが大切です。
事件の防止も含めて、オーナーや管理会社は経営以外のことも考えないといけません。

参考:一般社団法人 日本損害保険協会「駐車場での事故防止を東北6県で注意喚起」

駐車場管理者ができる対策

オーナーや管理会社が実践できる事故の対策には、以下のような方法があります。

駐車場の箇所 対策内容
出入口 ・スペースを十分にとる
・必要であれば警備員を配置する
駐車設備 ・注意喚起のポスターやのぼりを設置する
・防犯カメラを設置する
・街灯が障害になっていないか確認する
・車止めがなければ設置する
・ライン表示があいまいなら明確にする
通路 ・必要であれば一方通行にする
または動線に規則性を持たせる
・必要であれば停止線や停止表示を追加する
・必要であれば前進駐車を禁止する

参考:一般社団法人 日本損害保険協会東北支部「駐車場事故の実態」

駐車場内で事故が起きてしまうと、金銭的負担が生じるリスクがあります。
つまり高収益を得ていたとしても、損害で相殺されてしまうかもしれません。

所有する駐車場に必要な対策をできる限り講じて、駐車場内の事故防止に努めましょう。

競合が増えれば収入は下がる

駐車場経営が順調という場合は、エリアの駐車場の需要が高いということです。
そのため競合の駐車場がいつ出店してきてもおかしくない状況といえるでしょう。

競合となる駐車場がいくつも増えれば、パイの奪い合いになる可能性もあります。
稼働率が下がるにともなって、売上が大幅に下がる可能性もあるというわけです。

経営中に駐車場の稼働率を高める方法には、以下のようなものが挙げられます。

  • 動線を意識してレイアウトを変える
  • 看板や料金表示を目立つようにする
  • 入庫しやすいように入口を広くする
  • 駐車料金の設定を見直す
  • 防犯カメラの設置などで安全性を高める
  • スペースの一部を月極駐車場にする

駐車場経営が好調にすすんでも、気を抜かないようにしておきましょう。
稼働率を高める方法を少しでも多く知っておけば、競争に勝つ確率を高められます。

駐車場の乱立で街の魅力が低下するリスク

国土交通省の資料によると、駐車場の乱立で街の魅力が低下すると考えられています。
具体的には以下のようなイメージで、負のスパイラルが発生するというわけです。

  1. 駐車需要に応じた駐車供給量の充足
  2. 低未利用地などが駐車供給量の増加が継続
  3. 各駐車場の利用率減少
  4. 街の魅力低下
  5. 市街地への投資減退
  6. 低未利用地の発生
  7. さらに駐車場が増加(③につながる)

参考:国土交通省 都市局 街路交通施設課「駐車対策の現状」

つまり競合が増えすぎると、長期的には共倒れする可能性があります。
駐車場経営を長く続けたい方は、マクロな視点を持っておくことも大切です。

駐車場経営の収入・年収についてよくある質問

駐車場経営の収入・年収について、よくある質問をピックアップました。
さらに知識付けをしたい方は、こちらを参考にしてみてください。

駐車場経営の収入の確定申告はどうするの?

確定申告とは、所得にかかる税金を計算して税務署に納税額を申告することです。
駐車場経営で得た所得の確定申告のポイントは3つあるため、確認してみてください。

確定申告のポイント 主な内容
所得(収入-経費)が
20万円を超えるかどうか
所得が20万円以下であれば申告不要
所得が不動産所得か事業所得か それぞれ計算方法が異なるが
人が常駐していない駐車場は
不動産所得に該当する
青色申告かどうか 青色申告であれば特別控除による
最高65万円の控除が受けられる

本業がある方でも、駐車場経営で20万円超の所得がある方は確定申告は必要です。

駐車場経営が賃貸経営より大きいメリットはあるの?

駐車場経営は賃貸経営よりは稼げませんが、以下のようなメリットがあります。

  • 初期費用が安い
  • 転用性が高い
  • すぐに始められる
  • 狭小地でもOK
  • 変形地でもOK

賃貸経営は初期費用が高額で、始めたらカンタンにやめることはできないでしょう。
またアパートやマンションであれば、土地はある程度の広さを求められます。

賃貸経営と比較した駐車場経営のデメリットは、あまり節税効果がないこと。
固定資産税の軽減措置が適用されなくなるため、広ければ広いほど税負担が重いです。

賃貸経営は住宅用地の特例によって、固定資産税評価額を1/6にできます。
つまり駐車場経営の税負担は、賃貸経営の6倍になるかもしれないというわけです。

オーナーによっては、この点が駐車場経営の大きなネックになるかもしれません。
まずは一括資料請求からスタートして、他の土地活用も含めて検討してみてください。

駐車場経営には将来性はあるの?

絶対とはいえませんが、駐車場の需要はこれからも伸びていく可能性が高いです。
以下のように乗用車保有台数が年々増加している限りは、将来性があるといえるでしょう。

西暦(和暦) 乗用車保有台数
2021年(令和3年) 6,191万7,112台
2020年(令和2年) 6,180万8,586台
2019年(令和元年) 6,177万0,573台
2018年(平成30年) 6,158万4,906台
2017年(平成29年) 6,125万3,300台
2016年(平成28年) 6,083万1,892台

参考:一般社団法人 日本自動車整備振興会連合会「自動車保有台数に関する統計情報」

ただし先に解説したように、駐車場経営が成功するための要素は複数あります。
全国的に保有台数が増えていても、エリアの需要が低ければ成功は難しいかもしれません。

駐車場が供給過剰であれば、他の土地活用も検討してみてはいかがでしょうか。
所有する土地のポテンシャルを知りたい方は、土地活用一括資料請求を利用しましょう。

国の政策の方向性

国の政策の方向性としては、量よりも質を重視した駐車場整備を目指しています。
以下のようにバリアフリー化や、機械式駐車場の促進普及などを計画しているようです。

国土交通省では、今後の駐車場政策の方向性について、『「量」的整備の時代から「質」的整備の時代へ』として次の纏めがなされている(国土交通省都市局街路交通施設課資料抜粋)。
・附置義務、民間事業者による自主的な駐車場整備により、「量」的拡大が進む
 ⇒民間によって供給される駐車場により、一定の駐車需要を充足
・まだまだ無くならない違法駐車
 ⇒求められている場所に駐車場が必要
・駐車需要は乗用車だけではない
 ⇒ 荷捌き駐車施設、自動二輪車駐車場、観光バス駐車場、バリアフリー化など、多様なニーズへの対応が必要
・まちづくりと連携した駐車場施策
 ⇒まちづくり計画等を踏まえた供給量と配置の適正化が必要
・機械式立体駐車場の安全対策
 ⇒安全性の確保された機械式駐車装置の普及促進が必要

出典:一般社団法人 全日本駐車協会「全国駐車場整備状況調査2020」

ただし駐車場をバリアフリーにしたり、機械式にしたりする費用は高額になります。
実践するかどうかは別にして、国が目指す方向性は押さえておくことが大切です。

駐車場経営の収入・年収は土地の潜在能力と管理会社の質がカギ

駐車場経営の収入・年収について、解説してきたことをおさらいしてみましょう。

  • 駐車場経営が儲かるかどうかは個別のケースによる
  • ずさんな計画で駐車場経営を始めれば失敗する可能性が高い
  • 一般論として駐車場経営は賃貸経営より儲けることはできない
  • 駐車場経営はリスクを抑えながら収入を得たいオーナーにおすすめ
  • 駐車場経営で高収益を得るにはある程度の土地面積の広さが必要
  • 儲けたいのであれば月極駐車場よりもコインパーキングがおすすめ
  • 収益性がもっとも高い経営方式は自営方式だが初心者には困難
  • 立地が良ければ集客しやすく儲けられる可能性が高くなる
  • 稼働率が高ければ儲けられるがさまざまな要因で数字は下がっていく
  • キャッシュフロー利回りが高ければ儲けられる可能性が高くなる
  • 土地活用一括資料請求を利用すれば悪徳業者と出会う確率を下げられる
  • 一括借上方式でもフェンスの設置費用や舗装費用はオーナー負担となる
  • 管理委託方式や自営方式では維持費はオーナー負担となる
  • 自営方式は毎日の作業があり副業による経営は難しい
  • 成功した場合でも競合が増えて稼働率・売上が下がる可能性はある

駐車場経営で高収入を稼げるかどうかは、土地の面積や立地によって異なります。
儲けるというくらいに稼ぎたいのであれば、広くて好立地であることが必要です。

また駐車場経営の収益は、大きくわけて3つある経営方式によっても左右されます。
ただし運営は管理会社に任せる、一括借上方式か管理委託方式を選ぶことになるでしょう。

いずれにせよ駐車場経営を成功させるには、質が良い管理会社と出会うことが大切です。
良きパートナーとなる管理会社と出会うために、一括資料請求を利用してみてください。

優良な管理会社と出会って計画をよく練れば、より高い収益を得られるはずです。
実際に駐車場経営を始める際は、本記事を再度読み直すことをおすすめします。

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