不動産査定で価格が決まる仕組みとは？無料査定で失敗しないための全知識！

土地やマンション、一軒家を売却しようとしている人が、まずやらないといけないのが不動産の査定。

「不動産の査定ってやっぱり有料の方が正確なの？無料とどう違うの？」

「それに、無料の不動産の査定って信頼できる？価格が決まる根拠は？」

そんな風に不動産の査定は有料と無料でサービスの内容が異なるのか、無料の場合、果たして査定価格は正しいのか気になるかもしれません。

今回は不動産の無料査定で価格が決まる仕組みや、利用時の注意点も合わせて解説します。

不動産の査定の仕組みと賢い利用法をマスターし、納得のいく売却の第一歩を踏み出してください。

不動産査定は無料でOK！有料査定との違いとは

不動産の査定には無料査定と有料査定がありますが、個人が不動産を売却する際には無料査定で十分です。

【有料査定と無料査定の違い】

項目	無料査定	有料査定
費用	無料	30万～50万円程度
期間	最短即日	10営業日程度
査定する主体	不動産会社	不動産鑑定士
主な査定目的	不動産の売却予定価格を売り主に提示するため	第三者として適正価格を証明するため
査定方法	過去の取引事例をもとに算出	不動産鑑定評価基準※をもとに算出

たしかに不動産鑑定士による有料査定の方が査定の精度が高いのはたしか。
国家資格を持つプロが法律に基づいてじっくり査定するので、不動産の適正価格を調べられます。

しかし適正価格で査定してもらったからといって、必ずしも査定価格で売却できるとは限りません。

• 売却を仲介する不動産会社の宣伝力
• 不動産会社が買い主を見つける能力

など、結局はあなたの不動産を売ろうと頑張ってくれる会社の実力次第。
「不動産を高く売る」という点では、査定価格が適正かどうかはあまり関係ないんですよね…。

「一般の不動産売却では、わざわざ時間とお金をかけてまで不動産鑑定士に査定を依頼する必要がない」というのが当サイトの見解です。

不動産会社が無料で不動産を査定してくれる理由

不動産会社が無料で査定してくれるのは、売り主に「ウチ経由で売却したらこれくらいで売れそうですよ」とアピールするため。

売り主が1番気にしている「売却価格」を取っ掛かりにして、自社に売却を任せてくれる売り主を集客しています。

そもそも不動産売却において、不動産会社の利益になるのは仲介手数料。
将来的に手数料を払ってくれる売り主を集めるために、無料査定を実施しているというわけです。

営業活動の一環だということで、無料査定における査定額は高くなるケースが多くなります。
（詳しくは後述しています）

不動産の無料査定で価格が決まる仕組み

不動産の無料査定では以下3つの方法をベースに査定額を算出しています。

	主な対象物件	査定方法
取引事例法	マンションなど住宅	①複数の類似物件の平均価格を補正し算出する方法 ②1つの事例物件と評点を比較し補正して算出する方法
原価法	一戸建て	建物の経年劣化の分値引きして算出する方法
収益還元法	投資用物件	その建物が朽ちるまでに生み出す利益を査定額とする方法

①取引事例法

取引事例法は物件の構造や、戸数が同じ物件の価格をもとに価格を算出する方法です。

「似たような物件や土地がこのくらいの価格だから、今回の査定額はたぶんこのくらいになるだろう」という具合に査定します。

計算方法は大きく分けて2種類です。

1. 複数の事例物件から査定物件の価格を算出する方法
2. 1つの事例物件から査定物件の価格を算出する計算方法

①複数の事例物件から査定物件の価格を算出する方法

まず近隣の複数の物件（事例物件）を選んで平均価格を算出。
次に査定する物件の条件に合わせて価格を修正します。

②1つの事例物件から査定物件の価格を査定する方法

近隣に類似した物件がない場合、遠隔地で（土地の整地具合など）類似した物件を1つだけ選んで価格を査定します。

※流通性比率とは：物件の立地条件から、その物件をどれだけ「値下げすれば売れるか」または「値上げしても売れるのか」を比率で表したもの。標準的な物件の流通性比率は1になります。

②原価法

「今この建物を建てたらこのくらいの値段だけど、時間が経ってボロくなってるから、その分を値引きしておこう」みたいな感じで査定するのが原価法。

建物の価格を算出し経年劣化（時間が経つにつれてボロくなること）の分を差し引いて計算します。

具体的な計算式は以下の通りです。

※単価に総面積を乗じた価格を再調達原価といいます。その建物の現況の建設費を表す価格です。

耐用年数については下記の通り法律で定められています。

構造	法定耐用年数
木造	22年
木造モルタル	20年
鉄骨鉄筋コンクリート（RC）	47年
れんが・石造	38年
重量鉄骨	34年

• 築10年
• 単価20万円/㎡
• 総面積150㎡
• 木造1戸建て
• 木造の耐用年数は22年

査定価格

＝20万円/㎡×150㎡×（22年－10年）÷10

＝3,600万円

③収益還元法（直接還元法）

収益還元法とは「不動産が朽ち果てるまで活用することで生み出す利益＝査定額」として算出する方法。

「このアパートでは使い物にならなくなるまでに、累計でこのくらいの家賃収入が得られそうだな」という具合に査定します。

収益還元法では、1つの期間のデータをもとに価格を算出する直接還元法が一般的です。

直接還元法では不動産の価格を以下の計算式で求めます。

• 純収益：収益から費用などを差し引いた実質的な利益
• 還元利回り：不動産の収益性（年間にどれだけの収入が見込めるか）を表す数値。
  （実質利回りのこと。計算で使うときは還元利回りという呼び方をする。）

不動産の無料査定で査定価格を左右する6つのポイント

不動産の無料査定で査定価格を左右するポイントは5つです。

	高ポイント	低ポイント
立地	駅から近い	駅から遠い
間取り	部屋全体が広く、良い	柱などで部屋が分断され悪い
日当り・眺望	良い・南向き	悪い・日陰
マンションの管理状態	エントランスが清潔	エントランスが狭く汚い
セキュリティ面	良好	悪い

それぞれが査定価格に及ぼす影響と、高く売るコツを解説します。

①立地条件

立地条件で最寄駅からの距離、駅徒歩何分かかるか物件の資産価値を判断する大きな材料です。

中古マンションの査定価格は特に駅から近いかどうかに左右されます。

出典：三菱UFJ不動産販売「駅からの距離」

同じ3LDKの物件で、駅徒歩5分以内の物件と比べ下落する価格は駅徒歩6分～10分以内だと300万円未満、10分を超えると1,000万円以上です。

出典：三菱UFJ不動産販売「駅からの距離」

不動産流通センターのマニュアルで用いる査定方法では、駅徒歩10分を0点とし、近い場合はプラス、遠い場合はマイナスにして評点をつけます。

出典：三菱UFJ不動産販売「駅からの距離」

※徒歩1分の距離は80mと決められている

立地条件に関してはどうしようもないので、不便な土地や不動産を売却する場合は他のポイントでカバーしましょう。

②築年数

築年数の浅さは買う人が必ずチェックするポイントです。

建物の状態や地域の人気度と異なり買うかどうかの客観的な判断材料になります。

出典：三菱UFJ不動産販売「築年数」

マンションより戸建ての資産価値の方が、経年劣化による資産価値の下落の度合いが大きいです。

木造の戸建て住宅は築15年まで資産価値は新築から築15年にかけて急に下落しています。

建物の劣化への対策は記録してアピール！

築年数自体は変えられません。しかし建物の劣化を防ぐ対策をした記録は高ポイントになります。

• リフォームした経験がある
• 定期的なメンテナンスを行っている

リフォーム代金の領収書などでいいので、提示しましょう。

③間取り

間取りは物件の査定の高低を左右するポイントです。

間取りが良い部屋の条件です。

• 高階層の部屋である
• 部屋の数
• 部屋の広さ
• 家事がしやすい

間取りを根本的に変えるのであればリフォームになり高額な費用が必要です。

間取りのメリットを伝えてアピール！

広さや部屋の数を変えることはできませんが、部屋の使い勝手の良さをアピールすることは可能です。

• 仕切りを利用して間取りを自由に変えられる
• 見た目より収納が充実している
• キッチンへの行き来がしやすい

実際に住んでいて、間取りの面でのメリットを伝えるようにしましょう。

④水回り

水回りが査定価格を左右するのは、引渡し後、買主の出費につながるから。

使い方やメンテナンスがよくないと10年未満で取り替えが必要になります。

• 水回りが清潔でない
• カビが生えている

このように劣化が進行している場合、リフォームで費用は100万円以上。

それだけで査定額は100万円単位下落さがることになります。

どんなにおしゃれなデザインの内装であっても水回りが汚い物件は買ってもらえません。

内覧の際に1番にチェックされるのは水回りだと考えて間違いありません。

売却が決まったら意識して掃除を！

売却を決めたときから水回りはキレイに保つようにしましょう。

目立つ汚れはハウスクリーニングに任せるのがおすすめです。

	費用	査定額の変化
トイレのハウスクリーニング	1~3万円	+10万円～15万円
トイレ本体の交換	5万円～10万円	+20万円～30万円
水回りの垢取り	1万円～3万円	+5万円～10万円
シンクのハウスクリーニング	1万円～3万円	+10万円～20万円

10万円未満の準備で、査定価格に10万円以上差額が出る場合もあります。

まず自身でキレイに掃除をし、それで汚れが落ちなかったらハウスクリーニングを依頼しましょう。

⑤日当たり・眺望

日当たりや眺望の良い物件は人気です。

近隣の住宅が密集していて隣の家の影になっていると、価格が下がります。

南向きの物件は高ポイントです。

日当たりや眺望は印象で勝負！

日当りや眺望を良くすることはできませんが「日当りがいいな、眺めもいいな」という印象を与えることは可能です。

• 日をさえぎる庭木を伐採する（1万円～5万円）
• マンションのベランダの邪魔なものをどかし部屋に光を取り入れる（無料）

3万円もかけずに査定額が10万円もアップする可能性もあります。

⑥マンションの見た目・管理状態

マンションは見た目と管理状態が査定価格を左右します。

• エントランスが綺麗
• セキュリティ面が配慮されている
• 共有部分が広い

マンションのエントランスは来訪者のファーストインプレッション。

セキュリティ対策がされているマンションは人気が高いです。

広く見せたりアイテム設置で査定額アップを狙おう！

マンションの見た目や管理状態であれば、対策可能です。

• ムダな物をどかして広く見せる：0円
• エントランスの部分だけ、ハウスクリーニングする：1万円～3万円
• エントランスの玄関にオートロックを設置する：7万円～15万円
• 各階に、監視カメラをつける：5万円～10万円

費用を10万円かけずに、査定額が30万円～50万円近くアップすることもあります。

不動産の無料査定を受ける前にしておくべき準備

不動産の査定無料査定を受ける上での注意点です。

①必要書類を用意する

不動産の査定で必要になるのは以下の書類です。予め用意しておくと売却がスムーズになることもあります。

必要書類	目的	入手法
本人確認書類（身分証明書※）	売り主の本人確認をするため	区役所や自治体に申請
権利書・登記簿謄本	不動産の登記名義人を確認するため	法務局に申請
不動産の所在地がわかる地図	査定する不動産の場所を確認するため	法務局、国土地理院に申請、GoogleMapからダウンロード
公図	土地の位置や形状を示す地図	法務局に申請、または法務局HPからダウンロード
境界確認書・越境の覚書書（※）	隣接地との境界線を明確にする	法務局に申請

※マイナンバーカード、免許証、パスポートなどの身分証明書を指します。住民票だけではNGな場合が多いので注意しましょう。

建物の査定では別で書類が必要

建物の査定では別で必要な書類があります。

	目的	入手法
設計図書	建築確認など法的手続きを取る際に必要になる	法務局
建築確認通知書	不動産がきちんと建設されている物件であるのかを確認	国税庁
検査済証	建築基準法に従って正しく建設された建物であることを証明する書	法務局
耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書	震災に耐える基準を満たす建物であることを証明	建築

査定する建物が建築基準法に則って正しく建築されていることを証明する書類です。

特にマンションを売却する時は下記の書類があると売却がさらにスムーズになります。

• 分譲時のパンフレット
• 管理規約
• 売買契約書

②必要最低限の修繕はしておく

不動産の査定を受ける前には修繕が必要です。

売買契約成立後に瑕疵が見つかってしまうと、買主は売主から修繕費を請求されることになってしまいます。

引き渡し完了日から3カ月以内に見つかった不具合や瑕疵は、売主が責任を負うと定められています。

③戸建ての場合は特に設計図通りであるかを確認する

戸建てを売却するときは売却前に家の間取りや非常口が設計図通りであるか確認が必要です。

設計図通りでないと、建築基準法にのっとって建設されていないことになり価格が下がります。

戸建ての場合は、売却する前に不動産会社の担当者と共に設計図を確認しましょう。

④土地売買の査定前は境界線を明確にしておく

土地の売買で境界が明確でないと値下げされることもあります。

境界線が明確でないと「いざ売却」となったときに売っていい土地の面積が定まりません。

「他人の土地を勝手に売却した」として不動産侵奪罪で訴えられた場合、土地家屋調査士など専門家を介在した交渉が必要です。

結果、売却までの時間が長引くことになります。

その後の売却までスムーズに進めるために、売却の査定前の段階で境界確認書を準備しましょう。

⑤賃貸物件の査定前は管理費や修繕積立金の滞納を解消しておく

マンションなど賃貸物件を査定をする前、管理費や修繕積立金に滞納がないかを確認しましょう。

滞納がある物件は滞納額以上の値下げとなる事態は多いです。

滞納合計額が20万円の物件が、不人気で200万円の値下げになることも珍しくありません。

そもそも管理費や修繕積立金の滞納があるような物件は好まれず不人気で、不動産会社は値引きせざるを得ないと判断します。

不動産の無料査定を受ける上での注意点・コツ

①「査定価格は査定価格に過ぎない」くらいで考えておく

査定価格は実際の売却価格と異なります。

上述したように査定価格とは、不動産会社が「ウチならこのくらいの価格での売却をお手伝いできそうです」と設定する目安の価格です。

査定結果を真に受けすぎて高額の売却にこだわってしまうと「いつまでたっても不動産が売れない」ということになりかねません。

②不動産会社によって査定価格は異なることを理解しておく

不動産会社によっては査定価格が異なります。

【理由①】事例物件として選ぶ物件が異なる

査定価格を算出するためには事例物件が必要です。

不動産会社によって、選択する事例物件が異なるので算出される査定価格も異なります。

【理由②】不動産会社によって事情が違う

資本金や経営方針など、不動産会社によって抱える事情は千差万別です。価格を査定する不動産会社にももちろん販売戦略があります。

• 「高く売ってくれる不動産会社と契約したい」そんな売主を狙って査定価格を高めに設定
• 「確実に売却したいという実績が欲しい」から手堅い価格を設定

不動産会社は「価格査定→売主と契約→売主と買主が契約」となった暁に報酬がもらえます。査定価格の設定も販売戦略の1手法です。

「事情によって価格は変わって当然」と構え価格の比較材料にしましょう。

不動産の無料査定は相見積もりがおすすめ

不動産の査定は複数の不動産会社に査定を依頼する「相見積もり」が断然おすすめです。

前述した通り、査定価格は不動産会社が選ぶ事例物件と不動産会社の事情により変わります。

査定価格の差は上下で10%近くです。

相見積もりで複数の価格の平均値を把握すれば、ご自身の不動産の売却価格の相場の検討がつきます。

相見積もりすれば、査定された価格が妥当な価格であるのか判断できるようになります。

不動産の相見積もりは一括査定サービスを利用するとスムーズ

相見積もりするために複数社に査定を依頼するなら、不動産の一括査定サービスが便利。

1回査定を申し込めば複数の不動産会社に価格を査定してもらえます。

不動産の無料査定後、売買契約成立後までの流れを予習

不動産の査定後、売買契約成立までの流れを予習しておきましょう。

1. 選んだ不動産会社と仲介の媒介契約を結ぶ
2. 不動産会社が広告活動で購入者を探す
3. 購入者が決まれば売買契約を結ぶ

①選んだ不動産会社と仲介契約を結ぶ

不動産の査定や一括査定サービスを利用し、不動産会社を選んだら仲介契約を結びます。

契約の種類は3つです。

• 専属専任媒介契約
• 専任媒介契約
• 一般媒介契約

	専属専任媒介契約	専任媒介契約	一般媒介契約
複数の業者 への依頼	できない	できない	できる
売主自身による 直接取引	できない	できる	できる
不動産会社からの 活動報告の頻度	1週間に1回以上	2週間に1回以上	定めなし
レインズへの 登録義務	5営業日以内	7営業日以内	なし
契約期間	3ヶ月以内	3ヶ月以内	規定なし (行政指導では3ヶ月以内)

契約によって売却成立までのスピードや売却価格まで変わります。

自身の売却における条件を考慮し適した契約を結んでください。

②不動産会社が広告活動で購入者を探す

売買契約を結んだ後、不動産会社が広告活動を行い売却活動を開始します。

仲介による売却活動では基本的にオーナーさんがすることはありません。

③購入者が決まれば売買契約を結ぶ

購入者が決まったら買主と売買契約を結びます。

売買契約締結後、仲介手数料の半額を支払います。

仲介手数料の計算方法や相場はこちらです。概算し予め用意しておきましょう。

以上、不動産の無料査定前に知っておいてほしいことは全て網羅して説明してきました。

繰り返しになりますが、不動産の無料査定は家やマンション、土地などを売却する上での第一歩。

当ページを読んだ1人でも多くの人が、不動産売却での後悔や失敗を避けることができれば幸いです。