不動産売却の流れをわかりやすく解説!媒介契約・内覧・仲介手数料などのポイントも紹介

不動産売却の流れをわかりやすく解説!媒介契約・内覧・仲介手数料などのポイントも紹介

「不動産売却ってどういう流れなの?」
「不動産売却の必要な書類って何?」
「不動産売却ってどのくらいの時間がかかるの?」

不動産売却は人生で何度もあるイベントではありません。
実際に売却するのであれば、失敗せずにスムーズに売却したいでしょう。

スムーズに不動産を売却するには、流れをある程度知っておくことが必要です。
そこで本記事では、不動産売却の流れについて以下を解説していきます。

  • 不動産売却の大まかな流れ・必要書類
  • 不動産売却の詳しい流れ

本記事を読んでおけば、実際の場面で慌てるようなことはなくなります。
不動産売却を検討している方は、予習のつもりでチェックしてみてください。

本記事は基本的に、マイホームを売却する際の流れを解説しています。
ただし土地やマンションを売却する予定の方も、本記事は参考になるはずです。

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目次

不動産売却の大まかな流れ

不動産を売却する大まかな流れと主な内容は、以下の通りです。

不動産売却の流れ 主な内容
①不動産一括査定サイトを利用する ・不動産の価格相場を知る
・不動産会社を探す
・不動産売却について相談する
②不動産会社と媒介契約を締結する 不動産を売却するための営業努力を
不動産会社に依頼して約束事を決める
③売却活動を開始する 不動産会社が広告や営業を
通じて買主を探す
④購入希望者に対応する ・内覧の準備をする
・内覧に対応する
・価格交渉に対応する
⑤買主と売買契約を締結する ・購入申込書の受領
・条件面の調整
・売買契約書の読み合わせ
・手付金の受領
・仲介手数料の支払い
⑥決済・引き渡し ・残代金の受領
・抵当権の抹消
・所有権移転登記
・仲介手数料の残金の支払い
・引っ越し
⑦確定申告・納税 特別控除の特例を受けるには
確定申告が必要になる

土地・一戸建て・マンションいずれも、同様の流れとなります。

不動産売却の前に確認すべきこと

不動産の売却手続きをすすめる前に、最低でも以下のことを確認しておきましょう。

  • 住宅ローンの残債
  • 売却で住宅ローンが完済できるかどうか

特にマイホームを売却する予定の方は、これらの事前確認が必須です。
住宅ローンの残債は、年末残高証明書(銀行から10月頃に送付される)で確認できます。

また住宅ローンの残債が売却した代金で、余裕を持って完済できるかどうかが重要です。
売却後も住宅ローンが残るという事態は、できる限り避けなければいけません。

住宅ローンをきちんと完済するためには、不動産売却を成功させる必要があるでしょう。

不動産売却の必要書類

不動産売却における、場面ごとの必要書類を確認してみてください。

必要書類 内容
売却依頼時に
必要になる主な書類
・登記簿謄本または登記事項証明書
・登記済証または登記識別情報
・売買契約書
・購入時の重要事項説明書
・実印
・印鑑証明書
・固定資産税通知書
・地積測量図
・耐震診断報告書
・アスベスト使用調査報告書
・管理規約(マンション)
・維持費関連書類(マンション)
買主への引き渡し時に
必要になる主な書類
・本人確認書類
・実印
・印鑑証明書
・住民票
・銀行振込先情報
・ローン残高証明書
・物件のパンフレット(マンション)

特に売却依頼時の必要書類は、なるべく早く用意しておきましょう。
余裕を持って用意しておけば、実際の流れにおいて慌てることはなくなります。

不動産売却の流れ①「一括査定サイトを利用する」

個人でイチから不動産の買主を探すのは、至難の業といえるでしょう。
そのため不動産を売却する際には、仲介してくれる不動産会社を探すことになります。

不動産会社を探すのであれば、不動産一括査定サイトの利用がおすすめです。

不動産一括査定サイトとは、複数社から査定結果をもらえる比較サイトのこと。
利用料金は無料・1度の申し込みだけで、以下のような査定結果をもらえます。

  • A社:3,350万円
  • B社:3,280万円
  • C社:3,510万円
  • D社:3,570万円(最高価格)
  • E社:3,470万円
  • F社:3,190万円(最低価格)

このケースでは価格相場が3,395万円だとわかり、売却の指標になります。
また最低価格と最高価格がわかるため、損得の目安となるラインもわかるはずです。

気になった不動産会社にはコンタクトをとり、売却の相談ができます。
信頼できる不動産会社であれば、売却のパートナーとして仲介を依頼しましょう。

査定価格で売却できるとは限らない

査定価格がそのまま売却価格となるわけではありません。
以下のようにさまざまな理由で、査定価格から減額する可能性があります。

  • 査定後に問題が発覚した
  • 周辺相場が変動した
  • 周辺環境が変化した
  • 管理状態が悪くなった
  • 売れないため値下げした

不動産一括査定サイトによる査定価格は、あくまで参考価格と思っておきましょう。
精度の高い査定価格を得るには、査定に際して詳細な情報を提供することが大切です。

高預かりには注意したほうが良い

高預かりとは、わざと高額の査定価格を出して売主を釣るような行為のこと。
不動産会社は仲介手数料が目的で、高額の査定価格で売却するつもりはありません。

つまり高預かりの被害に遭うと、不動産を安売りされて損をする可能性があります。

以下のように他社とかけ離れた査定価格のD社は、高預かりの可能性が高いです。

  • A社:4,280万円
  • B社:4,120万円
  • C社:4,090万円
  • D社:7,840万円(最高価格)
  • E社:4,010万円(最低価格)
  • F社:4,190万円

ただし不動産一括査定サイトに登録するのは、厳しい審査をクリアした業者ばかり。
高預かりをするような悪徳業者と出会う可能性は、限りなく低いといえます。

逆にいうと、複数社を比較できる一括査定を利用しなければ高預かりに気づけません。
優良な不動産会社と出会うためには、一括査定の利用がマストといえるでしょう。

不動産売却の流れ②「媒介契約を締結する」

媒介契約とは、不動産会社に売却のための営業努力を依頼することです。
以下のように媒介契約は3種類あり、どれを選択するのかは売主に権限があります。

媒介契約の種類 一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
複数社との契約 OK NG NG
売主が見つけた
相手との取引
OK OK NG
契約期間 なし
(3カ月が一般的)
最長3カ月 最長3カ月
レインズ※への登録 任意 媒介契約の翌日から
7営業日以内
媒介契約の翌日から
5営業日以内
売主への業務報告の頻度 任意 2週間に1回以上 2週間に1回以上

※不動産の情報交換のネットワークシステムのことで全国の不動産会社が利用しています。

専属専任媒介契約はバブル期の産物で、あまり利用されていません。
実質的には、一般媒介契約か専任媒介契約の2択といえるでしょう。

高く売却できる可能性があるのは一般媒介契約

一般媒介契約は複数社間で競争原理が働き、高額で売却できる可能性があります。
レインズの登録は任意になるため、不動産を秘密裏に売却することも可能です。

ただし魅力的な物件でなければ、メリットを活かしきれないかもしれません。
一般媒介契約のメリットとデメリットは表裏一体であるため、注意が必要です。

  • 複数社と契約できる→積極的に売却活動をしてくれない可能性がある
  • レインズに登録しない→広告が限定的で買主が見つかりにくい
  • 業務報告の面倒がない→売却活動の進捗がわかりづらい

一般媒介契約では他社に契約をとられると、売却活動の費用や手間がムダになります。
そのため魅力的な物件でなければ、不動産会社が怠ける可能性があるというわけです。

また一般媒介契約は業務の報告がなく、いちいちメールをチェックしなくてもOKです。
しかし売却活動の進捗がわかりづらいため、計画的な方には合わないかもしれません。

一番利用されているのは専任媒介契約

専任媒介契約は1社しか契約できないなど、一般媒介契約に比べて制約が多いです。
しかし不動産会社は競合がいないため、売主には以下のようなメリットがあります。

  • 不動産会社が売却活動に力を入れてくれる
  • 買主が早く見つかる可能性がある
  • 定期報告で進捗が把握できる

専任媒介契約は1社のみの契約であるため、契約すれば仲介手数料がもらえます。
レインズ登録を含めて売却活動に力を入れるため、買主が見つかりやすいというわけです。

とにかく早く売却したい方や魅力的な物件ではない方は、専任媒介契約を選択しましょう。

不動産売却の流れ③「売却活動を開始する」

不動産会社と媒介契約を締結した後は、以下のような売却活動がスタートします。

  • レインズに登録して広く周知させる(一般媒介契約以外)
  • 不動産ポータルサイトへの物件掲載
  • ポスティングや新聞折込での広告掲載
  • 店舗内外での広告掲載
  • 登録顧客への物件紹介
  • 関連企業やハウスメーカーへの物件紹介
  • セミナーや展示場での物件紹介
  • 内覧希望者の物件問い合わせの対応

定期報告は広告の反響やサイトの閲覧数などで、基本的にメールでの連絡です。
反応が悪い場合などは随時、不動産会社と戦略を練り直すことになるでしょう。

担当者を変更することは可能

不動産売却では業界の慣習として、最初にコンタクトをとった人が担当者になります。
そのため優良な不動産会社であっても、有能なベテランが担当者になるとは限りません。

不動産売却が成功するかどうかは、担当者の能力に大きく左右されます。
以下のような担当者で不安に感じた場合は、担当者の変更を希望してみてください。

  • 宅地建物取引士の資格を持っていない
  • 不動産業界の実務経験が浅い
  • 態度や幼稚で口が悪い
  • 無理に契約しようとする
  • 売主の話をきちんと聞かない

基本的に宅地建物取引士の資格がない担当者は、なるべく避けたほうが良いでしょう。
資格がない担当者に売却活動を任せることは、素人に任せることとほぼ変わりません。

特にベテランなのに無資格という場合は、担当者としての質は疑ってかかるべきです。
不動産会社だけが利益を得るような方法で、売主は大きな不利益を被るリスクがあります。

契約満了後は不動産会社を変更できる

媒介契約の期間は3カ月以内であり、更新するかどうかは売主次第です。
「この不動産会社では売れないな…」と思えば、不動産会社は変更できます。

そのため契約期間中に見切りをつけた場合は、3カ月が経つのを待つと良いでしょう。
契約期間が3カ月といっても、媒介契約を中途解約したい方もいるかもしれません。

一般媒介契約は不動産会社に伝えれば、いつでも解除することができます。
ただし専任媒介契約や専属専任媒介契約は、自分の都合で解約することはできません。

専任媒介契約や専属専任媒介契約では、以下のケースの場合であれば中途解約が可能です。

売主が正当に中途解約できるケース
不動産会社が誠実に
義務を果たさなかったとき
不動産ポータルサイトに
物件情報を出さない
不動産会社が媒介契約について
重要事項を説明しなかったとき
または事実でないことを説明したとき
・問い合わせに対して嘘をつく
・囲い込みをする
・売り止めをする
不動産会社が不正または不当行為をしたとき ・レインズに登録しない
・定期報告をしない

つまり不動産会社が悪徳業者であった場合は、中途解約できるというわけです。

上記に該当しない売主の都合で解約する場合は、違約金を請求されるでしょう。
請求金額は仲介手数料の金額を上限として、売却活動の費用などをもとに算出されます。

不動産売却の流れ④「購入希望者に対応する」

購入希望者が現れた場合は、売主は内覧に対応することになります。
一般的には売却するまでに、10件前後の内覧に対応することが多いようです。

内覧したいという人は購入に前向きであるため、柔軟にスケジュール対応をしましょう。
「その日程では対応できない」と内覧を断ることは、自らチャンスを潰すことと同じです。

どうしても日程が合わない場合は、不動産会社の担当者に任せられる場合があります。
鍵を預けるのが不安だとは思いますが、プロに任せたほうが良いケースもあるでしょう。

そもそも内覧の問い合わせが少ない場合は、戦略の練り直しが必要です。
絶対ではありませんが、以下のように売り出し価格を下げるのがセオリーとなります。

値下げのポイント
端数をゼロにする ・2,480万円→2,400万円
・2,480万円→2,000万円
千万円の数字が変わるようにする ・2,480万円→1,980万円
・3,000万円→2,980万円
百万円の数字が変わるようにする ・700万円→690万円
・1,200万円→990万円
5%を値下げする ・3,000万円→2,850万円
・4,000万円→3,800万円
10%を値下げする ・3,000万円→2,700万円
・3,500万円→3,150万円

値下げ以外の対策として、広告の掲載情報の見直しや修繕などが挙げられます。
ただし反射的に実行するのではなく、担当者とよく話し合うことが大切といえるでしょう。

内覧を成功させるポイント

内覧を成功させるために、以下のポイントを意識しておいてください。

  • 内観・外観をキレイにしておく
  • 天気の良い明るい日時に内覧を対応する
  • 部屋の温度は適温にしておく
  • 気になる臭いは消しておく

購入希望者に不衛生だと思われると、成約に結びつく可能性はゼロになります。
日常的に部屋はキレイにしておき、収納の中も整理整頓しておきましょう。

内観はハウスクリーニング、外観は修繕・補修などをすることも有効です。
特に水まわりは重視されるため、水まわりだけでも専門業者の清掃をおすすめします。

また当日の動き方としては、購入検討者に圧がかからないようにすることが重要です。
買主が求めていないアピールをし過ぎると、売却のチャンスを逃すことになります。

値下げ交渉に応じるポイント

購入検討者に値下げ交渉をされても、売主にとって値下げは義務ではありません。
多少は譲歩しても良いという場合は、先に挙げた値下げの例を参考にしてみてください。

値下げ交渉時のポイントとしては、以下のようなものが挙げられます。

値下げ交渉時のポイント 内容
売り出し直後の値下げ交渉には応じない 早く値下げすると交渉でさらに
下げられると判断されてしまうため
最低でも2カ月はそのままにする
1度目の値下げ交渉には応じない 買主はダメもとで交渉してくる
ケースも多いため断っても
関係が悪化するわけない
内覧時の値下げ交渉には応じない 口約束はトラブルになりやすいため
不動産会社と相談した後で連絡する

内覧時に直接値下げ交渉を受けて、その場で応じるようなことはないようにしましょう。
値下げOKという場合であっても、必ず不動産会社を通してから決めてください。

値下げ交渉されることを見越して、希望価格よりも高めに設定して売り出すのも有効です。
また妥協できるラインをあらかじめ設定しておくことも、売却成功には大切といえます。

不動産売却の流れ⑤「買主と売買契約を締結する」

買主が内覧を経て購入すると決めた後は、条件をつけて購入申込書を売主に提出。
売主が買主の条件を承諾または調整して、双方が合意した場合は売買契約にすすみます。

買主と再度顔合わせをすることになる、当日の大まかな流れは以下の通りです。

  1. 売主と買主の顔合わせ・挨拶
  2. 不動産会社から買主へ重要事項の説明
  3. 不動産会社から双方に売買契約書の説明
  4. 売買契約書の記入・捺印
  5. 買主から売主への手付金の支払い
  6. 売主から不動産会社への仲介手数料の支払い

売買契約は一般的に、担当した不動産会社のオフィスで実施されます。

重要事項の説明は、売主に対しては不動産会社の義務ではありません。
後々のトラブルを避けるためにも、売主と買主の同席で説明を受けると良いでしょう。

売買契約書の内容は必ず売主と買主が確認しますが、不明点はその場で解消してください。
手付金の支払いと仲介手数料の支払いは、売買契約当日に完了させることになります。

なお手付金の相場は、不動産の売買価格の5%~10%が一般的です。

売買契約書の内容

不動産の売買契約書には、主に以下のような記載があります。

売買契約書のポイント 主な内容
物件の情報 売買対象の不動産の
地番や面積などの詳細情報
物件の売買価格 金額、支払い方法、支払い時期
手付金の金額 金額、内金、残代金
隣地との境界の明示 境界標がない場合は隣地所有者の
立ち会いで承諾を得て境界標を
設置して境界を確定させる
所有権移転の時期 買主が売買代金を支払った時点で
所有権が移転することを規定
所有権移転登記申請 売主は売買代金の受領と同時に
買主への所有権移転の登記を
申請しなければならない
抵当権の抹消 所有権移転の時期までに売主は
所有権移転の障害となる負担を
除去しておくことを規定
物件の引き渡しの時期 一般的には所有権移転日と
引き渡し日は同日となる
引き渡し完了前の滅失・毀損 売主・買主どちらにも責任のない理由で
生じた滅失・毀損が修復困難な場合は
売買契約の解除が可能であることを規定
固定資産税などの負担 物件に課される公租公課について
売主と買主の分担内容を決めて
引き渡し完了日に清算することを規定
契約不適合責任 引き渡し後の物件の瑕疵の
責任の内容について規定
手付解除 手付解除期日前であれば
「売主は手付金の倍額の支払い」
「買主は手付金の放棄」によって
売買契約の解除が可能であることを規定
契約違反の解除や違約金 売主または飼い主が債務履行を
怠った場合は売買契約を解除して
違約金の支払いを請求できることを規定
住宅ローン特約 買主が住宅ローンの審査に落ちた場合は
売買契約の解除が可能であることを規定

売買契約書の内容を確認する際は、欠けている箇所がないか確認してください。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料の上限は、売買価格ごとに以下の計算式で算出できます。

売買価格 仲介手数料の上限額
200万円以下 売買価格×5%+消費税
200万円超400万円以下 売買価格×4%+2万円+消費税
400万円超 売買価格×3%+6万円+消費税

不動産価格は高額であるため、基本的に400万円を超える取引となるでしょう。
そのため「売買価格×3%+6万円+消費税」が支払うべき仲介手数料となるはずです。

上記はあくまで上限額ですが、不動産会社のほとんどは上限額を請求します。
仲介手数料は値引き交渉も可能ですが、売却活動が疎かになるかもしれません。

それでも節約したい方は「仲介手数料が半額」などと謳っている業者を選んでください。
ただし不動産売却の成功率を上げたいのであれば、上限額を支払うのがおすすめです。

仲介手数料の上限一覧表

売買価格 仲介手数料の
上限額(税込)
消費税
300万円 15万4,000円 1万4,000円
500万円 23万1,000円 2万1,000円
1,000万円 39万6,000円 3万6,000円
1,500万円 56万1,000円 5万1,000円
2,000万円 72万6,000円 6万6,000円
3,000万円 105万6,000円 9万6,000円
4,000万円 138万6,000円 12万6,000円
5,000万円 171万6,000円 15万6,000円
1億円 336万6,000円 30万6,000円
1億5,000万円 501万6,000円 45万6,000円
2億円 666万6,000円 60万6,000円

不動産売却の流れ⑥「決済・引き渡し」

決済では売買代金の残代金を受領して、その日のうちに所有権移転登記を申請します。
また住宅ローンの残債があれば、引き渡し前に完済して抵当権を抹消しないといけません。

物件に住んでいた場合は、以下のような手続きを事前に済ませた上で引っ越しをします。

  • 引っ越し業者の見積もり・選定
  • 引っ越しの準備・荷造り
  • 電話の移設手続き
  • 郵送物の転送手続き
  • 転出届の提出
  • 印鑑登録の抹消手続き
  • 電気・ガス・水道の使用停止・使用開始手続き
  • インターネットの移転手続き
  • 子供の転校手続き

物件を引き渡す際は、家具などがない状態で売主・買主が現地の最終確認をします。
付帯設備表にもとづいて設備を確認した後は、買主が納得すれば引き渡し完了です。

付帯設備表は設備の状態が記載されており、トラブルを防ぐ重要な書類となります。

抵当権の抹消・所有権移転登記は司法書士に依頼する

抵当権の抹消や所有権移転登記は自分でもできますが、手こずる可能性があります。
料金は発生してしまいますが、失敗しないためにも司法書士に依頼するのがおすすめです。

ただし料金といっても数万円であるため、それほどの負担ではないといえます。

自分で抵当権の抹消や所有権移転登記をする場合の大まかな流れは、以下の通りです。

  1. 必要書類の準備
  2. 管轄の法務局の確認
  3. 抵当権抹消登記申請書の作成
  4. 法務局に抵当権抹消登記の申請
  5. 登記完了証の受領

法務局の受付時間は原則として、平日の8時30分から17時15分となります。
平日の日中に時間がとれないという方は、やはり司法書士に依頼したほうが良いでしょう。

住宅ローンを完済できない場合の対処法

売却して得たお金を充てても、住宅ローンが残るという方がいるかもしれません。
売却後に住宅ローンが残ったという方には、以下のような対処法があります。

  • 預金で返済する
  • 住み替えローンを利用する

不動産を売却した後の残債は、基本的に預金などで完済します。
たとえば売却後も300万円のローンが残る場合は、300万円を捻出しないといけません。

また住み替えローンは買い替えの際に、残債を新たな住宅ローンに上乗せできます。
ただし通常の住宅ローンよりも審査は厳しめになるため、審査落ちには注意が必要です。

住宅ローンが無事に完済できるように、事前にきちんと計画するようにしましょう。
売却前に住宅ローンの残高を確認して、最低限の売却価格を知っておくことが大切です。

不動産売却の流れ⑦「確定申告・納税」

不動産売却によって利益が出た場合は、確定申告が必要です。
利益が出なかった場合でも、損益通算で利益を抑えられる可能性があります。

不動産売却の利益(譲渡所得)は、売却価格から以下の費用を引いたお金です。

売却価格から差し引く費用 内容(一部)
取得費
(不動産購入にかかった費用)
・不動産の購入金額
・不動産購入の手数料
・登録免許税
譲渡費用
(不動産売却にかかった費用)
・仲介手数料
・印紙税

「売却価格-取得費-譲渡費用」がプラスになった場合は、譲渡所得税が発生。
譲渡所得税の税率は以下のように、不動産の所有期間によって変わります。

  • 5年以下の所有:39.63%
    (所得税30%・復興特別所得税0.63%・住民税9%)
  • 5年超の所有:20.315%
    (所得税15%・復興特別所得税0.315%・住民税5%)

あくまで参考ですが、譲渡所得が1,000万円のケースを考えてみましょう。
譲渡所得税は5年以下の所有で396万3,000円、5年超の所有で203万1,500円です。

譲渡所得税は特例を受けることによって、税負担を軽減できます。
ただし特例の適用を受けて税負担を減らすには、確定申告が必要です。

参考:国税庁ホームページ「土地建物の取得費と譲渡費用」

確定申告の流れ

自分で確定申告をする場合の大まかな流れは、以下の通りです。

  1. 必要書類の準備
  2. 確定申告書の作成
  3. 確定申告書の提出
  4. 税金の納付(または還付を受ける)

自分で確定申告ができるかどうか不安な方は、税理士に依頼しましょう。
税理士の報酬は利益の金額で変動しますが、10万円~20万円が相場となります。

確定申告の必要書類

確定申告に必要な書類を確認してみましょう。

確定申告の必要書類 入手場所
確定申告書B様式 税務署
確定申告書第三表
(分離課税用の申告書)
税務署
譲渡所得の内訳書 税務署
登記事項証明書 法務局
不動産売買契約書
(購入時・売却時)
自分
取得費についての領収書 自分
譲渡費用についての領収書 自分

※特例が適用されるには上記の書類以外の書類も必要になります。

必要書類の提出方法は、郵送・持参・e-Taxでの申告の3つです。
マイナンバーカードを持っているのであれば、e-Taxの利用をおすすめします。

特別控除の特例

特別控除の特例を受ける要件を満たせば、譲渡所得税の負担を軽減できます。
具体的には譲渡所得に対して、3,000万円の特別控除を受けることが可能です。

つまり譲渡所得が3,000万円以下であれば、控除によってかかる譲渡所得税はゼロ。
また10年超の所有で一定の要件を満たせば、以下の税率が適用されます。

  • 譲渡所得の6,000万円以下の部分:14.21%
    (所得税10%・復興特別所得税0.21%・住民税4%)
  • 譲渡所得の6,000万円以下の部分:20.315%
    (所得税15%・復興特別所得税0.315%・住民税5%)

3,000万円特別控除と10年超所有軽減税率の特例は併用できる可能性があります。
不動産売却で利益が出る場合は、ぜひとも特別控除の特例を受けましょう。

参考:国税庁ホームページ「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

不動産売却の流れについてよくある質問

不動産売却の流れについて、よくある質問を解説していきます。
さらに知識付けをしたい方は、こちらを参考にしてみてください。

不動産売却にかかる期間はどのくらい?

不動産売却にかかる期間は、個々のケースによってバラバラです。

レインズ登録から成約に至るまでの日数のデータを確認してみてください。

中古マンション 中古一戸建て 土地
2010 64.1日
(前年比-5.7%)
84.4日
(前年比-7.7%)
114.6日
(前年比+7.4%)
2011 67.5日
(前年比+5.4%)
83.5日
(前年比-1.1%)
95.6日
(前年比-16.6%)
2012 77.1日
(前年比+14.2%)
85.0日
(前年比+1.8%)
99.0日
(前年比+3.5%)
2013 79.1日
(前年比+2.6%)
90.1日
(前年比+6.0%)
104.6日
(前年比+5.7%)
2014 71.2日
(前年比-10.0%)
87.4日
(前年比-3.0%)
89.9日
(前年比-14.1%)
2015 65.5日
(前年比-8.0%)
88.4日
(前年比+1.2%)
85.1日
(前年比-5.3%)
2016 69.3日
(前年比+5.8%)
93.2日
(前年比+5.4%)
93.3日
(前年比+9.7%)
2017 74.7日
(前年比+7.8%)
89.9日
(前年比-3.5%)
87.3日
(前年比-6.5%)
2018 78.8日
(前年比+5.5%)
95.3日
(前年比+6.0%)
83.2日
(前年比-4.7%)
2019 81.7日
(前年比+3.6%)
99.3日
(前年比+4.1%)
90.7日
(前年比+8.9%)
2020 88.3日
(前年比+8.2%)
111.3日
(前年比+12.1%)
111.0日
(前年比+22.4%)

参考:公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2020年)」

2010年から動きを見ると基本的に、不動産売却までの日数は年々長くなっています。
ほぼ100日以内となっていますが、あくまでレインズ登録から成約までの期間です。

一般的には不動産会社への依頼から売却するまでは、半年から1年はかかります。
1年経っても売却できない場合は、価格を下げるなどの対処が必要といえるでしょう。

相続した不動産を売却する流れはどうなるの?

相続した不動産を売却する場合の大まかな流れは、以下のようになります。

  1. 遺産分割協議書の作成
  2. 相続した不動産の名義変更
  3. 相続した不動産の売却
  4. 相続人間の換価分割

相続人が複数いる場合は、財産を目録にまとめて遺産分割について協議します。
遺産分割協議でまとめた内容は、遺産分割協議書として証拠化するはずです。

次に相続した不動産を売却するために、相続人の名義に変更します。
相続した不動産を売却した後は、得たお金を相続人間で分割するという流れです。

一定の要件を満たす場合は、先述した特別控除の特例のような特例※が利用可能。
(※「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」)

特例が利用できるのであれば、譲渡所得から最大3,000万円が控除されます。

参考:国税庁ホームページ「No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」

売却できずに流れがストップしたらどうすれば良いの?

戦略を練り直しても、成約に結び付かないというケースもあるでしょう。
どうしても売却できない不動産の対処法は、大きく分けて以下の2つがあります。

  • 買取業者に売却する
  • 土地活用をする

買取業者は仲介で売却できないような物件もスピード買取をしてくれます。
たとえばゴミ屋敷や再建築不可物件なども、1カ月程度で売却可能です。

ただし仲介による売却よりは、大幅に安くなるため注意してください。
一般的には仲介による売却価格よりも、3割~5割は安くなります。

また不動産を売却せずに、稼げる土地にするという手も頭に入れておきましょう。
たとえば駐車場経営をしたり、アパート・マンション経営をしたりすることです。

土地活用が成功すれば、節税をしたり不労所得を得たりすることができます。
興味がある方は比較サイトで、土地活用の資料を一括請求することがおすすめです。

不動産売却の流れを事前に知れば成功率はアップする

不動産売却の流れについて、解説してきたことをおさらいしてみましょう。

記事のまとめ

  • マイホームを売却する方は住宅ローンが完済できるか事前確認が必須
  • 売却依頼時と買主への引き渡し時の必要書類は事前の用意がおすすめ
  • 不動産の売却手続きの流れは不動産会社選びからスタート
  • 優良な不動産会社と出会うには不動産一括査定サイトの利用がおすすめ
  • 価格相場や査定価格と最終的な売却価格は異なるため要注意
  • 媒介契約は魅力的な物件でないのであれば専任媒介契約がベター
  • 売却活動が成功するかどうかは担当者の質に大きく左右される
  • 内覧はスケジュール調整や日常の清掃などが成約に大きく影響する
  • 内覧までに至らない場合は値下げなどの対処が必要
  • 売買契約当日は買主から手付金を受領して仲介手数料を支払う
  • 売買契約書は売主と買主が同席して内容を確認し合うことが重要
  • 決済は売買代金の残代金を受領して所有権移転登記を申請する
  • オーバーローンであれば預貯金で完済するか住み替えローンを利用する
  • 不動産売却によって利益を得た場合は譲渡所得税が発生する
  • 譲渡所得税は特別控除の特例によって負担を軽減できる

不動産売却の流れは、個々のケースによって詳細は異なると思ってください。
一般的に成約に至るまで100日程度ですが、ずっと売れないこともあるかもしれません。

売却が成功するかどうかのカギは、手を組む不動産会社や担当者が握っています。
不動産会社選びに失敗して質の低い担当者がつけば、売却は失敗する可能性が高いです。

逆にいえば、一括査定の利用で良い不動産会社と出会うことが成功のカギといえます。
また不動産売却の流れを事前に把握していれば、より成功率はアップするでしょう。

実際に不動産の売却手続きに入る際は、本記事をまた参考にしてみてください。

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