家の査定を成功させるには？住宅の査定で確認すべきチェックポイントを詳しく解説！

「家の査定を受けたいけど、不動産業者に騙されないか心配…」
「査定を成功させて、少しでも高く家を売却したい」

家の査定について上記のようなお悩みを抱えている方は多いでしょう。

そこで本記事では、家の査定を成功させるために押さえて欲しいポイントを詳しく解説します。

上記を理解して、満足のいく家の査定を実現させましょう。

これから家の査定をしたい方、将来的に家を売却したい方はぜひ最後まで読んでみてください。

「できるだけ得をしたい」「騙されたくない」という方には、一括無料査定サービスの利用をおすすめします。

家を査定する前に確認すべきポイント

まず、家を査定する前に確認すべきポイントがあるので、チェックしておきましょう。

住宅ローンの残高

物件を購入する際に住宅ローンを利用している場合は、現時点でどれくらい住宅ローンが残っているか確認しましょう。

住宅ローンの正確な残高を確認するためには、住宅ローンの残高証明書を発行してもらう必要があります。

ローンを利用している銀行に依頼すれば、住宅ローン残高の証明書を発行可能です。

住宅ローンの残高は、売却時に全額を一括して返済する必要があります。

ローン残高が多い場合だと、物件を売却してもローン返済により売却益が目減りしてしまう可能性が高いです。

可能な限りローンを返済した上で、査定・売却に進むことをおすすめします。

いつ・どれくらいの価格で売却したいか

いつ・どれくらいの価格で家を売却したいか、事前に目安を決めておきましょう。

不動産会社に希望の売却時期・売却価格を明確に伝えないと、不動産業者のペースで査定・売却が進んでしまう可能性が高いです。

売却のタイミングに関しては、買主探しや売買契約の締結などで最低4カ月ほどはかかってきます。

希望の時期に売却を進められるよう、ゆとりをもって家の査定を受けるようにしましょう。

また売却価格の目安は、ローン残高以上の金額が最低限設定すべき金額です。

ローン残高未満で売却してしまうと、家を売っても利益が得られないので注意してください。

戸建て物件の修繕履歴

戸建て物件を売却する場合は、家の修繕履歴を確認しておきましょう。

たとえば、外壁の塗装や屋内設備の修理などが修繕履歴にあたります。

継続的に行っている修繕は、家の価値を維持する面で査定時にプラスポイントです。

実際に物件を売りに出す際も「修繕済み」の旨を記載できるので、買い手側にも状態の良さをアピールしやすくなります。

不動産会社に正確な修繕履歴を伝えられるよう、どれくらいの頻度で修繕を行ってきたか具体的に情報をまとめておきましょう。

修繕済みの箇所を写真・動画で撮影しておくと、不動産業者へ情報を伝える際に活用できるのでおすすめです。

所有している土地と隣接する土地の境界線

所有している土地と隣接する土地の境界線を明確にしておきましょう。

特に築年数の古い戸建ての場合だと、土地の境界が曖昧になっているケースがあります。

土地の境界が確定していない場合は、実際に家・土地を引き渡す前に境界線を明確に決めておくことが必要です。

土地の境界線を決める際は、土地家屋調査士に依頼し土地の測量をしてもらいます。

スムーズに査定・売却を進められるよう、なるべく早いタイミングで測量を依頼しておきましょう。

家の査定で評価される項目4つ

家の査定では、下記の項目を中心に評価されます。

家の築年数

家の査定でまず確認される点として、家の築年数が挙げられます。

築年数が古いほど、家の査定価格も低くなりやすいです。

評価基準としては、住宅の種類ごとに決められている「法定耐用年数」が用いられます。

ただ築年数が20年を超えてくると家の資産価値はほぼゼロになります。

日本では新築物件の需要が高いこともあり、新しい新築物件が毎年建築されています。

築年数が古い物件の場合だと需要が少ないこともあり、売却価格が購入時の1割未満になるケースも少なくありません。

土地自体に価値はあるので、物件に金額がつかなくても土地価格によっては高額で売却できることも多いです。

築年数が30年を超えた物件の場合は、家を取り壊して更地にして売却するケースも見られます。

家の内装・外装

家の内装についても査定で重点的にチェックされます。

設備回りや見た目から実際の状態面まで細かく確認される形です。

チェックポイント

壁などの痛み・劣化がひどい場合は、売り出し前にリフォームを行うケースも多く見られます。

リフォーム費用が高額になってしまうと、売却益が減る可能性もあるので要注意です。

優先的にリフォームするべき箇所を不動産業者と相談して決めていきましょう。

また、家の外装についても査定のチェック項目に含まれてきます。

外装は家の見た目に直結する部分でもあるため、劣化や痛みがあると査定に大きく響きます。

特に外壁は経年劣化の影響を直に受けやすい部分のため、古い戸建て物件になるとどうしても痛みが出てきやすいです。

外装のリフォームは大掛かりな作業になりやすいので、こちらも時間にゆとりをもってリフォームを進めるようにしましょう。

家の立地・周辺環境

家の立地・周辺環境も査定のポイントです。

プラス評価になる立地

特に駅から近い戸建て物件は非常に人気ですので、同じ条件で駅から遠い物件よりも高く売却できるでしょう。

また、周りの環境が落ち着いていて、治安が良い閑静な環境にある戸建て住宅は人気があります。

さらに日当たり・風通しがよいと住む環境として評価が高くなるので、査定額を上乗せしてもらいやすいです。

特に人口が多い都心部であるほど、周辺環境の良さは重視されます。

ただし、家の立地や周辺環境は個人ではコントロールできないため、立地・環境自体を改善するのは難しいです。

査定にプラスとなる立地・周辺環境をピックアップして、不動産会社に伝えるようにしましょう。

家の査定を成功させるポイント

家の査定を成功させるために、下記のポイントを押さえましょう。

複数の不動産会社の査定を比較する

まずは複数の不動産会社の査定を比較しましょう。

1つの不動産会社のみの査定を鵜呑みにしてしまうと、適正な査定額が付けられているか判断できません。

複数の不動産会社に査定してもらえば、査定の適正額や自分の希望に合った査定を判断しやすくなります。

また不動産会社ごとの対応の差も確認することが可能です。

連絡やレスポンスをスピーディーに行ってくれる不動産会社であれば、その後の売却も円滑に進めてくれる可能性が高いです。

家の査定相場を把握しておく

売却予定の家と同じ条件の家がどれくらいの査定価格になっているかも確認しましょう。

家の売却相場を確認するおすすめの方法として、下記の3つが挙げられます。

不動産ポータルサイト

家の売却相場を確認するのにまずおすすめしたいのが、不動産ポータルサイトです。

不動産ポータルサイトを利用すれば、似ている条件の家の売り出し価格を簡単に確認できます。

ただし、売り出されている物件の中には相場価格から大きく離れている物件も存在します。

全体の物件価格から大きく外れている物件に関しては、相場価格としては加味しないようにしましょう。

国土交通省の「土地総合情報システム」

実際の取引価格を把握でき、正確な情報が手に入るのが土地総合情報システム。

国土交通省が運営・提供している不動産の取引価格データを閲覧できるサイトです。

土地総合情報システムは、不動産取引の公正・公平化を目指すために作られています。
このため、誰でも不動産の取引価格を閲覧することが可能です。

土地総合情報システムは、無料かつ登録不要で利用できます。

不動産検索システム

エリアごとに不動産取引の制約事例を確認できるのが、不動産検索システムです。

国土交通省の指定機関「不動産流通機構」が運営する不動産の取引価格データサイトです。

検索条件・項目が詳細に設けられ、売りたい物件の条件に合わせて類似した成約事例をチェックできます。

検索項目

個人ユーザーでも無料で利用可能。

似た名称のサービスとして「REINS（レインズ）」が挙げられますが、こちらは不動産業者が利用できる取引価格閲覧サービスです。
両者を混同しないよう注意してください。

家の売却希望額を明確に伝える

家の売却希望額を不動産会社に明確に伝えることも重要です。

希望価格を伝えないと、不動産会社が決めた価格で進めてしまうケースが多いです。

売却の希望価格を伝えておけば、不動産会社側も希望額を考慮して査定額を付けてくれるでしょう。

ただし、査定の相場から大きく離れた価格を伝えてしまうと、不動産会社から却下されてしまう可能性が高くなります。

あくまでも査定の相場を踏まえた上で希望価格を伝えるようにしてください。

家の欠点は隠さずに伝える

家の欠点は隠さず正直に伝えることも重要です。

破損などの欠点や不備を隠しても不動産会社が物件を確認する際など、いずれかのタイミングで発覚します。

隠した欠点が後から発覚すると、不動産会社への印象は非常に悪くなります。

再度査定を行うため、査定の二度手間になってしまうのもデメリットです。

最初から正直に欠点を伝えて、正確な査定価格をつけてもらいましょう。

不動産会社の評判を確認する

依頼候補先の不動産会社について、評判・評価を事前に確認しておきましょう。

不動産会社の公式ホームページなどでは、不動産会社の客観的な評価は確認しづらいです。

不動産業者の比較サイトやSNSなどを使って、第三者から見た不動産会社の評価を確認することが大切です。

ただし、比較サイト・SNSの評価も100%正しいとは限りません。

可能な限り複数の評価・意見を確認して、情報に偏りが生じないようにしましょう。

家の査定を不動産会社に依頼する際の注意点

家の査定を不動産会社に申し込む際は、下記の点に注意するようにしてください。

相場よりも非常に高額な査定額には理由がある

査定額が相場よりも非常に高額である場合は、何か理由があると考えて疑った方が良いでしょう。

たとえば、不動産会社が簡易査定の段階で、高額な査定額を提示して利用者の誘導を図ります。

その後、訪問査定で「情報を精査したら、査定額がここまで下がってしまった」と提示する会社も少なからず存在します。

査定相場から少々高いぐらいの金額であれば問題ありません。

数百万円単位であまりにも高額な査定額が付いた場合は、その金額を鵜呑みにしないよう注意してください。

査定申し込み後の対応に追われる可能性がある

査定申し込み後、不動産会社からの対応に追われるケースも少なくありません。

不動産会社から電話やメールでの連絡が入るので、内容を確認したり返信をしたりなど対応する必要があります。

簡潔にやり取りを完了してくれる不動産会社であれば問題ありません。
ただ中にはやり取りを複数回する会社もあるでしょう。

仕事や家事で手が空いていない時間帯には連絡を入れないよう、申し込みの段階で不動産業者に伝えておくのがおすすめです。

家の査定から家の売却までの流れ

家の査定は大まかに下記の流れに沿って進みます。

①不動産会社に問い合わせする

まずは不動産会社に問い合わせをします。

最近はネット上で手軽に問い合わせできる不動産会社が増えていますが、詳細なやり取りは電話・メールがほとんどです。

問い合わせをした段階で、築年数などの情報のみで大まかに査定する机上査定を実施してくれる不動産会社もあります。

机上査定をまずしてもらった上で売却を進めたい場合は、その旨を問い合わせの段階で伝えておきましょう。

②机上査定 or 訪問査定を依頼する

不動産会社への問い合わせが完了したら、実際に査定が実施されます。

査定の方法は大きく分けて「机上査定」と「訪問調査」に分かれています。

机上査定	各種データを基にして行われる査定方法 売却する家の情報や類似物件の過去の査定データ 売却価格 近隣エリアの住宅事情 など
訪問調査	実際に不動産会社の担当者が物件を訪問 物件の状態をチェックした上で査定を実施

机上査定では実際に物件へ訪問することはありません。
短期間で査定を完了できる点がメリットですが、実際に売却する際は訪問査定の必要があります。

机上査定の場合、正確性は欠けるので、相場や対応を簡単にチェックしたいときに利用するのがいいでしょう。

一方訪問査定は、物件の状態が実際の査定額に反映されやすい点が利点です。

査定完了までに時間を要するため、日数にゆとりをもって査定を依頼するようにしましょう。

机上調査である程度不動産業社を絞り、再度訪問調査も合わせて実施してもらうのがおすすめです。

③査定額の見積りを比較する

依頼した不動産会社による査定が完了したら、実際に査定額の見積りを比較していきます。

大なり小なり、不動産会社が付けた査定額には差が生じてきます。

希望の査定額に最も近い不動産会社をまずはチェックしましょう。

また不動産会社によって物件売却時の仲介手数料も異なります。

仲介手数料の金額も加味したうえで、最終的に売却を依頼する不動産会社を決めていくのがおすすめです。

④不動産会社と契約を結ぶ

査定額の見積りを比較して依頼先の不動産会社が決まったら、次に不動産会社と媒介契約を結びます。

媒介契約とは不動産会社に対して物件の販売活動を任せる内容の契約になります。

媒介契約は種類ごとに下記の3つに分かれています。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、複数の不動産会社に仲介依頼できる契約形態。

特定の不動産会社との契約に縛られずに済むので、売却活動の幅が広がることがメリットです。

また一般媒介契約では、物件の保有者自身が売買活動を行うことも認められています。

不動産会社が売却活動を進めている最中に、希望額で買い取ってくれる人が見つかったら、そのまま個人で売却をすることも可能です。

ただし、一般媒介契約では不動産会社が売主に売買活動の進捗について報告する義務がありません。

売買活動の進捗を詳細に把握したい場合は、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」を締結するのがおすすめです。

専任媒介契約

専任媒介契約は、1社の不動産会社のみに仲介を依頼する契約形態です。

専任媒介契約を結ぶと、他の不動産会社に仲介・販売活動を依頼することはできません。

その代わり、専任媒介契約を結んだ不動産会社は売主に対して2週間に最低1回は販売活動の進捗について報告する義務が生じます。

報告義務がある分、不動産会社も力を入れて販売活動を行ってくれる可能性が高いです。

また専任媒介契約では、一般媒介契約と同様に売主自身も売買活動ができます。

ただし、専任媒介契約では不動産会社の販売・営業能力に依存しやすいのがデメリットです。

専任媒介契約を結びたい場合は、必ず過去の物件売買の実績を確認するようにしてください。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同様に1社の不動産会社とのみ締結できる媒介契約になります。

専任媒介契約との違いは、販売活動の報告義務の頻度が「1週間に1回以上」となっている点です。

販売活動の進捗をより詳細に確認できる点がメリットになります。

ただし、専任媒介契約と同様に不動産会社の販売・営業力に依存しやすいので注意してください。

複数の不動産会社を比較して、慎重に契約締結先を選ぶようにしましょう。

⑤物件の売却活動がスタートする

不動産会社と媒介契約を締結したら、物件の売買活動がスタートします。

どれくらいの期間で売買活動が完了するかは、不動産会社によって様々です。

売買活動を開始してから数週間ほどで買主が見つかるケースもあれば、数か月以上経過しても買主が見つからない場合もあります。

不動産会社が販売活動を進めているにも関わらず、中々買主が見つからない場合は売り出し価格が需要と釣り合っていない可能性が高いです。

不動産会社と相談しながら、売り出し価格を調整する必要も生じてきます。

⑥買主との交渉を行う

買主が見つかったら、次に買主との交渉を進めていきます。

売却条件や実際の売買価格などを交渉して、最終的な売買契約の締結に向けて調整を進めます。

買主側から値下げの交渉をされることも少なくありません。

値下げ対応するか否かも含めて、不動産会社と相談しながら交渉を進めていきましょう。

⑦売買契約の締結・物件の引き渡しを行う

買主側との交渉が完了したら、最後に売買契約の締結・物件の引き渡しを実施します。

媒介契約を結んでいる場合、各種契約書類はすべて不動産会社側が準備してくれます。

ただ、契約書の内容に関しては売主側も一通り目を通しておきましょう。

売買契約の締結後、無事に引き渡しが完了したら売却完了です。

家の査定は一括査定サービスで複数の不動産会社を比較！

不動産会社へ査定を依頼する際、1社ずつ足を運んで査定の問い合わせ・申し込みは非常に手間がかかります。

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エリアやそれぞれの物件情報に強い不動産会社を選ぶことが可能です。

匿名査定はあまりおすすめできない

匿名査定はあまりおすすめできません。

査定のベースとなっている取引・成約情報が適切でない可能性があります。

査定をしても売主と連絡が取れないため、不動産会社としても力を入れて提供するメリットがないと考えられるためです。

上記の理由から通常の机上審査・訪問審査と比べて査定の質が悪いケースが目立ちます。

このため、匿名査定のサービスはクオリティが低くなりやすいのです。

適切な査定額を知りたい場合は、通常の査定を利用する方が良いでしょう。

【無料】家の一括査定サービスなら「リビンマッチ」がおすすめ！

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地元密着の不動産会社であれば、ローカル情報に基づいて査定額を付けてくれる可能性も高いでしょう。

本人確認の手続きや電話での認証手続きも必要がなく、仕事や家事の間でもすぐに申し込み手続きを完了できます。

【まとめ】家の売却を成功させるカギは複数社への査定依頼から

家の売却を成功させるには、査定前の事前確認や複数の不動産会社への査定依頼が大事です。

家の売却を成功させるポイントは下記の通り。

本記事で紹介した確認事項・チェックポイントを参考にして、家の査定を進めてみてください。

また記事の家の一括査定は、一括査定サービス「リビンマッチ」の利用がおすすめです。

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これを機に是非、リビンマッチを利用して家の査定を成功させていきましょう。