家の価値を知る方法は？古い家を売る時に気になる資産価値について解説

古い家を売る時には資産価値がどの程度あるのか、気になる方が多いでしょう。

家の資産価値とは、土地の価値と建物の価値の両面から成り立っています。

そこで今回は家の価値を知るために大事な資産価値の調べ方を詳しく解説。

チェックされるポイントや価値を上げる方法も紹介しています。

家の資産価値が気になる方や、古い家の売却を検討されている方は、ぜひ最後までご覧ください。

不動産の資産価値の調べ方

不動産の資産価値は、土地と建物それぞれの価値で決まります。

資産価値を調べる対象となる不動産の種類によって、適した算出方法が異なります。

取引事例比較法（土地）

取引事例比較法は、周辺の相場価格から算出するので、土地に適しています。

多くの取引事例の中から適した事例を選び、取引時期の修正や、地域格差を比較して算出します。

原価法（建物）

原価法は建て直し費用から資産価値を算出するので、建物に適した方法です。

今同じ建物を新築すればいくらになるかを計算します。
築年数に合わせた減価修正をすることで、現在の価値が算出できます。

収益還元法（収益）

収益還元法は家賃相場をもとに資産価値を算出する方法なので、収益物件に適しています。

対象となる不動産が将来にわたってどの程度稼げるのか、得られるべき収益を現在の価値に換算する算出方法です。

【家の価値を知る前に】売却相場の調べ方

古い家を売る時に気になる売却相場は誰でも簡単に調べることが可能です。

売却相場の調べ方は、主に次の3つの方法があります。

土地総合システム

詳しい情報を知りたい方におすすめの方法が、土地総合システムです。

国土交通省が提供している不動産情報サイトで、マンション・戸建て・土地の取引総額や取引時期、坪単価や土地面積などが見られます。

成約した物件の詳しい情報を閲覧でき、精度の高い相場を調べられるので活用しましょう。

ポータルサイト

不動産情報サイトの中で、コンテンツが充実している大規模サイトが「不動産ポータルサイト」と呼ばれています。

地域や間取りなどを指定すれば、周辺エリアで販売されている価格が表示されます。
しかし最終的な売却価格は不明なので、他のサイトとの併用がおすすめです。

国土交通省提供のデータベース

土地の査定額を決めているのは国(国土交通省)なので、国土交通省が提供するデータベースだと相場を把握しやすいです。

売却相場を知る際に押さえておきたい公示の地価や相続税路線価、固定資産税路線価を調べられます。

戸建ての調べ方

戸建は土地と建物を分けて調べるので、マンションに比べて計算がやや複雑です。

そこで、ここでは戸建ての相場の調べ方について詳しく解説していきます。

土地は取引事例比較法で算出し、建物は原価法を用いるのが一般的。

ただ取引事例比較法は計算式に当てはめるよりも、集めた取引事例から市場に合わせた価格に設定されることが多いです。

原価法は、再調達原価×(1-経過年数÷経済的耐用年数)で計算します。

再調達原価とは、この物件をいま新築した場合の価格のことを指します。
また経済耐用年数とは、経済的な観点で価値が発生する年数のことです。

戸建て売却シミュレーション

価格は10年で2割ほど下がります。

例として3,000万円の新築戸建ては、10年後に価値がどのように変化しているのかを見てみましょう。

条件

10年後の土地価格を算出します。
本来は10年後の相場価格で計算しますが、変動なしの設定の為に1,000万円とします。

この物件の10年後の価格は、土地と建物を合わせて約2,430万円です。

築年数が古くても資産価値が高い家の特徴

一般的に不動産は、築年数が古くなるごとに資産価値が下がります。

しかし築年数が古くても、高い価格で取引される不動産があることも事実です。

築年数が古いにもかかわらず資産価値が高い不動産には、いくつかの特徴が見られます。
どのような特徴がある不動産なのか、紹介しましょう。

都心・中心地エリア

人気の都内・各市域の中心都市エリアの不動産は、築年数が古くなっても資産価値が高い傾向にあります。

特に戸建ての場合、建物が老朽化して取り壊しても土地が残るので、購入希望者が多いのです。

下記の表は、2020年3月～12月の期間にマンションを売却した人を対象に調査した、購入時と売却時の価格比較です。
騰落率とは一定の期間の価格の変化をいいます。

地域によっては築年数が古くなっても資産価値が高いことが、この表から分かるでしょう。

詳細をチェック

・地域別/市区町村別騰落率とも、地域による回答数の差はあるが、物件所有年数が短いほど騰落率が高い傾向は共通していた。
ただし、各地域での中心都市の都心部に関しては、築10年を 超える物件でも購入価格を超えるケースが多く、特に東京都内では、10年を超える物件でも騰落率が+20%以上となるケース が複数あった。

・所有年数が20年を超える物件では、騰落率が-50%以下まで低下したケースもあった。

引用：One of a kind プレスリリース

新規開発する土地がない地域

新しく開発する土地がない地域では、新築物件の売り出しがほとんどありません。

競合物件が少なく、さらに新築物件も現れにくいとなると、築年数が古くても高値で取引されることが多いです。

駅が近いなどの立地がいい

駅が近い不動産は通勤や通学の利便性が高く、資産価値を決める大きなポイントとなります。

物件を探す際に、駅までの時間で検索する人は多いでしょう。
マンションだと徒歩10分以上、戸建ては徒歩20分以上の物件は検索すらされないことが多いといわれています。

それほど駅までの距離は重要視されていて、駅近物件は人気なので購入希望者の目にとまりやすいです。

資産価値が下がりにくい家の特徴

では戸建てとマンションによって違いがないのか、資産価値が下がりにくい特徴を見ていきましょう。

戸建ての場合

資産価値が下がりにくい戸建ての特徴は、立地が良いことです。

地域の中心地エリアであったり駅が近い、商業施設や公共施設が近いなど、さまざまな要因があります。

不動産価値を見る時に、戸建ての場合は建物よりも土地が重視されます。

立地が良い不動産は建物の資産価値が下がっても、土地の価値によって不動産価値はそれほど下がりません。

建物は築年数が古くなると老朽化して資産価値が低下していきます。
一方で土地は老朽化しないので資産価値が下がらないのです。

ただし土地開発や商業施設ができるなど、周辺環境が変化すれば、土地価格も変動します。

マンションの場合

マンションならではの資産価値が下がりにくい物件の特徴は、建物の希少性です。

タワーマンションや、極端に戸数が少ない贅沢な低層マンションは、資産価値が安定した不動産といえるでしょう。

ポイントとしてマンションの資産価値で重視されるのは土地ではなく建物です。

マンションの不動産価値では、土地よりも建物の割合が高くなります。

1棟を購入しているマンションだと土地もありますが、1部屋または数部屋の所有であれば、資産価値に土地が含まれる割合は極めて低いです。

もちろん戸建てと同じで、立地の良さも特徴として挙げられます。

古い家はリフォームをすると資産価値が上がる？

古い家の資産価値を上げたいと考えた時、リフォームを思いつくのではないでしょうか。

リフォームによる、資産価値への影響について解説します。

資産価値を上げるためにリフォームを検討されている方は、ぜひチェックしておいてください。

査定額にリフォームは含まれない

査定額にリフォームは含まれません。

住宅の資産価値は、行政が固定資産税を定める際の査定額を参考にして決められます。
建物の査定額に影響が大きいものが、法定耐用年数です。

木造	22年
軽量鉄骨	27年
S造	34年
SRC・RC	47年

木造住宅の法定耐用年数は22年なので、築年数が22年を超えた木造住宅の資産価値はゼロとなります。

リフォームをしても法定耐用年数は変わらないので、不動産の査定額にリフォームの有無は含まれないのです。

売却価格は上がる

古い家をリフォームした場合、査定額は上がりませんが、売却価格は上がる可能性があります。

リフォームしている物件は、査定価格を高く評価されることが多いためです。

評価は建物全体としてではなく、建物や内装、設備など個別でされます。

注意することとしては、1,000万円をかけてリフォームしても、査定価格が1,000万円高くなることはありません。
古い家を売る時には、リフォームするかどうかを売り主だけで決めてしまうと損する場合があります。

リフォームすべきかは不動産会社に相談するといいでしょう。

【まとめ】家の売却で相場や価値を知るには査定がおすすめ

家を売る際に気になる資産価値について解説しました。

家の売却の特徴

調べ方

不動産の価値は築年数だけでなく、さまざまな要因が関係しています。
立地条件など周辺の環境の影響も大きいので、環境の変化によって将来的に資産価値が大きく変動する可能性も考えられるでしょう。

家を売却する際に相場や価値を知るためには、不動産会社に査定を依頼することがおすすめです。

不動産の価値を図るには、リビンマッチにお気軽にご依頼ください。