駐車場経営を失敗する理由は？土地活用を成功させるための対策や注意点も紹介

「駐車場経営を検討しているんだけど…」
「駐車場経営の失敗にはどんなものがあるの？」
「駐車場経営が失敗しないためにはどうすれば良いの？」

駐車場経営は土地活用の方法の中でも、リスクが低いといわれています。
しかし事業計画や管理がずさんであれば、失敗する可能性が高いです。

そこで本記事では、駐車場経営の失敗について以下を解説していきます。

• 駐車場経営に関する基礎知識
• 駐車場経営が失敗する理由
• 駐車場経営が失敗しないための対策・注意点

本記事を読めば、駐車場経営が失敗する可能性は低くなるでしょう。
駐車場を現在経営している方にも、経営に役立つ情報が見つかるはずです。

駐車場経営を失敗しないために、ぜひとも本記事を参考にしてみてください。

駐車場経営に失敗しないための基礎知識

数ある土地活用の中で駐車場経営は、以下のようなメリットがあります。

• 初期費用が少ない
• 管理を任せられる
• 一定の需要がある
• 変形地や狭小地も活用できる
• 転用性が高い

駐車場経営はアパート・マンション経営などと比べると、初期費用はかかりません。
管理・運営は管理会社に任せられるため、初心者の方でも経営を始めやすいです。

駐車場は立地条件にかかわらず、駅や繁華街から遠くても一定の需要があります。
土地は三角地・旗竿地などでもOKで、面積は特に広くなくても経営可能です。

また「転用性が高い」とは、更地にしやすいこと（次の土地活用に移りやすいこと）。
住宅を更地にするには大規模な解体が必要ですが、駐車場経営はすぐに転用できます。

駐車場経営の種類

駐車場経営の種類は「月極駐車場」と「コインパーキング」に分けられます。

• コインパーキング：特定多数が利用対象の時間貸し駐車場
• 月極駐車場：特定の利用者が毎月の賃料を支払って利用する駐車場

月極駐車場とコインパーキングの特徴としては、大まかに以下のような違いがあります。

駐車場経営の種類	コインパーキング	月極駐車場
初期費用	比較的高い	比較的安い
収益性	比較的高い	比較的低い
管理	業者に任せられる	基本的に自分で管理する
舗装	必要	不要
機械の導入	必要	不要
管理会社	コインパーキング業者	不動産会社

一般的にコインパーキングは、駅や繁華街などに近いと需要が高いです。
月極駐車場は、住宅街や工場などの近くが向いているといわれています。

土地活用がはじめてという方は、管理・運営は管理会社に任せたほうが良いでしょう。
月極駐車場は不動産会社に任せることもできますが、基本的に自営が多いです。

そのため駐車場経営を考える多くの方は、コインパーキングを選ぶことになります。

駐車場の経営方式

駐車場の経営方式は以下のように、主に3種類あります。

自営方式が成功すれば、収益性が一番高くなるチャンスがあります。
しかし管理・運営を自分でしなければならないため、本業がある方は対象外でしょう。

初期費用をかけたくないという方は、一括借上方式（サブリース）の1択です。
土地の面積にもよりますが、管理委託方式か自営方式は初期費用が数百万円かかります。

一括借上方式は、駐車場を管理・運営する専門業者に土地を貸し出す方式です。
収益性は高いといえませんが、駐車場の稼働率にかかわらず一定の賃料をもらえます。

リスクを負いたくない方は、一括借上方式を優先的に検討してみてください。

駐車場経営が失敗する理由

駐車場経営が失敗してしまう主な原因としては、以下のようなものがあります。

駐車場経営が失敗する理由	主な内容
事前にリサーチしなかった	・需要のないエリアでの出店 ・供給過剰のエリアでの出店
料金設定を間違えていた	・エリアの相場より賃料が高い ・エリアの相場より時間料金が高い
経営方式が合っていなかった	・自営できる知識や経験がない ・自営できる時間的余裕がない ・あらゆるトラブルに対応できない
管理会社の質が低かった	・賃料の一方的な変更や不払いがあった ・契約内容を一方的に変更された
稼働率や空車率を想定していなかった	・想定より空車が多く赤字が続いた ・満車続きの後に客離れが起こった
税金対策にならなかった	・節税効果が低かった ・固定資産税の負担が重くなった
競合が増えて収益が下がった	・競合の料金が安く利用者を奪われた ・不毛な価格競争で赤字になった ・採算が取れなくなって撤退した

まだ駐車場経営を失敗したくない方は、事前に失敗例を知っておきましょう。
あらかじめ失敗例を知っておけば、同じ失敗をする可能性は減らせるはずです。

事前にリサーチしなかった

市場調査をロクにせずに何となく経営を始めると、失敗する可能性は高いです。
たとえば以下のような状況である場合は、リサーチ不足だったといえるでしょう。

• 競合が多いコインパーキングを始めて苦しい
• 過疎地でコインパーキングを始めて苦しい
• 駐車場がある住宅が多い住宅街でコインパーキングを始めて苦しい

供給過剰であったり需要不足であったりすると、集客が見込めないということです。
市場調査をせずに自営方式で始めた場合は特に、金銭的に大損する可能性があります。

料金設定を間違えていた

駐車料金はエリアや立地によって相場が異なるため、料金設定は集客を左右します。
利用者は常に安い駐車場を求めており、高いと思われれば利用を避けられるでしょう。

• 月極駐車場：毎月の賃料が高くて集客できない
• コインパーキング：時間料金が高くて集客できない

月極駐車場の場合は、利用者にとって料金が毎月の固定費になります。
近隣に安い月極駐車場があれば、利用者獲得のチャンスを逃がすことになるでしょう。

月極駐車場は一人の利用者の価値が高いため、逃がしてしまうのは大きな痛手です。

コインパーキングの場合は、15分単位や30分単位で料金設定をします。
料金設定は意外と奥深いため、数十円が売上が低い原因になっているかもしれません。

経営方式が合っていなかった

経営方式は3種類あり、自営方式がもっとも稼げますがリスクが大きいです。
ノウハウを持たない初心者の方が自営方式を選ぶのは、無謀といえるでしょう。

機械の設置や集客のための営業、メンテナンスや清掃をする必要があります。
また以下のようなトラブルがあっても、オーナーとしてきちんと対処いないといけません。

• 機械故障トラブル
• 設備破損トラブル
• 犯罪・不正利用トラブル
• 近隣住民トラブル
• 災害トラブル

これらにきちんと対処できなければ、すぐに営業停止状態になってしまいます。
経営を始めてすぐ撤退するような事態になれば、少なくない負債が残るでしょう。

管理会社の質が低かった

駐車場経営ビギナーの方は、自営方式を選ばなければ良いという単純な話ではありません。
管理会社の質は各社で異なりますが、最悪の場合は悪徳業者に管理を依頼してしまいます。

悪徳業者に管理を依頼すると、以下のような不利益を被るため注意が必要です。

• 賃料の金額を一方的に下げられる
• 契約内容を一方的に変更される
• 賃料を支払ってくれない

悪徳業者と組んでしまうと、知識がない方ほど搾り取られてしまうでしょう。
だまされたと思う方は多いでしょうが、過信したオーナーの責任も問われます。

稼働率・空車率を想定していなかった

当たり前のことですが、駐車場は常に満車になるわけではありません。
稼働率を甘く想定すると、空車が多いときに対処しきれなくなるでしょう。

駐車場の種類ごとに、稼働率の計算方法を確認してみてください。

• 月極駐車場：契約済みの駐車スペース÷駐車スペースの総数
• コインパーキング：1日の駐車時間÷24時間＝1つの車室の稼働率

一般的にいわれる、コインパーキングの理想的な稼働率は40～50%です。
稼働率が高すぎると常に混雑していると思われて、客離れにつながることもあります。

いずれにせよ実際の稼働率が低すぎると、赤字撤退となる可能性が高いです。

税金対策にならなかった

土地活用の中でも駐車場経営は、節税効果が低いことで知られています。
節税効果がまったくないわけではありませんが、税金対策としては不向きでしょう。

そのため目的が税金対策であれば、駐車場経営を始めると後悔する結果になります。
駐車場は更地評価になるため、たとえば固定資産税の軽減措置が受けられません。

以下のようにアパート・マンション経営であれば、固定資産税の負担が軽くなります。

• 駐車場経営：住宅用地の特例が適用されない
• 賃貸経営：住宅用地の特例が適用されて固定資産税評価額が1/6になる

つまり住宅を駐車場にした場合などは、固定資産税は6倍になるというわけです。
収益が見込めなければ、以前よりも税負担が重くなって苦しむこともありえます。

住宅用地の特例とは

住宅用地の特例とは、住宅用地の税負担を軽減する措置のことです。
具体的には以下のような軽減措置を受けられるため、確実に金銭的負担は軽くなります。

住宅用地	固定資産税
小規模住宅用地 （住宅やアパートなどの敷地で200㎡以下の部分）	固定資産税：価格×1/6 都市計画税：価格×1/3
一般住宅用地 （住宅やアパートなどの敷地で200㎡超の部分）	固定資産税：価格×1/3 都市計画税：価格×2/3

※アパートやマンションなどの賃貸住宅であれば一室ごとに軽減措置を受けられます。

駐車場は住宅用地に該当しないため、特例は受けられないというわけです。

≪住宅用地の例≫

　住宅用家屋（専用住宅・アパート等）の敷地、住宅用家屋の敷地と一体となっている庭・自家用駐車場

≪住宅用地以外の土地（非住宅用地）の例≫

　業務用家屋（店舗、事務所、工場、倉庫、旅館等）の敷地、駐車場、資材置場、空地（住宅建築予定地を含む）、
住宅建築中の土地

出典：東京都主税局ホームページ「【土地】２　住宅用地及びその特例措置について」

住宅用地の中に「住宅用家屋の敷地と一体となっている庭・自家用駐車場」があります。
つまりアパートやマンションなど賃貸住宅と一体の駐車場であれば、特例が受けられます。

しかし独立している駐車場は、やはり住宅用地の特例を受けることはできません。

競合が増えて収益が下がった

駐車場経営を始めるときには競合が少なかったとしても、徐々に増えることはあります。
後から参入したほうが料金設定の面で有利であるため、集客に悪影響を及ぼすでしょう。

しかし反射的に料金を下げてしまうと、さらに収益が下がる可能性があり注意が必要です。
料金を下げすぎて集客できても赤字続きの場合は、撤退することになるかもしれません。

以下のようなことがあれば、競合が参入してくる前に先手を打つことが大切です。

• 自店の経営が順調
• 周辺に商業施設ができた
• 周辺に観光施設ができた

回数券・割引券の導入や2号店の出店などで、常連客を増やすことが求められます。

駐車場経営が失敗しないための対策・注意点

駐車場経営を失敗しないために、知っておくべき対策や注意点を解説していきます。

失敗しないための対策や注意点	主な内容
事前にリサーチしておく	競合の数、周辺の施設、初期費用、 管理方法、管理会社の質などを 計画を立てる前に把握する
料金設定を工夫する	エリアの相場はどのくらいで 競合とどう差別化するのかを決める
自営方式を選ばない	本業がある方は業務が多い 自営方式には向かないことを知る
土地活用一括資料請求を利用する	比較サイトを利用することで 悪徳業者と出会う可能性を減らす
現実的な利回りを想定しておく	3種類ある利回りの中でも キャッシュフロー利回りを採用して 利回りを厳しめに設定する
土地活用の目的を見直す	駐車場経営は節税効果が薄いため 税金対策となる活用方法を探す
売上アップの施策を実施する	WEB広告の強化、現地反響の強化、 設備配置の見直し、種類の一部変更など 経営におけるテコ入れを図る

まだ駐車場経営を始めていない方は、ぜひとも目を通してみてください。
すでに駐車場経営を始めている方にも、有益な情報があるはずです。

事前にリサーチしておく

一言でリサーチといっても、以下のように調べることは多いです。

事前にリサーチすべきこと	主な内容
周辺エリアに駐車場はどのくらいあるか	数、規模、稼働率、ターゲットなど
所有地の近辺にどんな施設があるか	住宅街、集合住宅、駅、商業施設など
初期費用はどのくらいかかるのか	整地費用、舗装費用、設備費用など
個人経営の場合は どんなことをすることになるのか	管理方法、トラブルの対処法など
管理を委託する場合は どの管理会社が良いのか	管理会社の信頼性や管理委託料など

これらを調査・検討せずに駐車場経営を始めれば、成功する可能性は低いといえます。

駐車場は賃貸住宅などに比べると、竣工して経営を開始できるまでの時間が早いです。
しかし経営開始を急ぐばかりに、リサーチや計画を疎かにするのは本末転倒といえます。

需給調査の例

あくまで参考ですが、国土交通省は駐車場の需要と供給を以下のように調査しています。

需要調査	①競合の稼働率などの調査 ②路上駐車台数調査 ③ドライバーへのアンケート ④非ドライバー※へのアンケート （※潜在的なドライバー）
供給調査	①調査対象エリアの設定 ②競合の料金などの調査 ③駐車場経営者の調査

この場合の競合とは、民間駐車場だけではなく公共（公営）駐車場も含まれます。
網羅は難しいですが、競合の料金や路上駐車台数はある程度は調査できるはずです。

需要が供給を上回っていれば、駐車場経営が成功する可能性は高いといえます。
逆に供給過剰のエリアに駐車場を出店した場合は、赤字になる可能性が高いでしょう。

結論ありきで調査するのではなく、調査を事業計画に活かすようにしてください。

参考：国土交通省ホームページ「まちづくりと連携した駐車場施策ガイドライン（基本編）」

料金設定を工夫する

エリアにある程度の競合がいるのであれば、料金で差別化を図るのがセオリーといえます。
特にコインパーキングの料金設定は以下のように、検討する要素が意外と多いです。

料金設定で検討する要素	主な内容
時間を何分で区切るか	・10分、15分、30分、60分など ・昼料金と夜料金の境界など
上限料金をいくらにするか	・平日の上限料金をどうするか ・土日祝日の上限料金をどうするか ・昼夜の上限料金をどうするか ・そもそも上限料金を設定するのか
誰が主なターゲットなのか	・短時間の利用者が多いのか ・長時間の利用者が多いのか

たとえば短時間の利用者が多ければ、上限料金を設けないという選択があります。
近辺の施設が何かにもよりますが、上限を設けずに回転率を上げるというわけです。

しかし短時間の利用者が多くても、上限料金を設けることもあります。
つまりケースによってベストな選択が異なるため、繊細な料金設定が必要です。

料金設定の例

【コインパーキングA店の料金設定】

料金	朝～夜 （8:00～20:00）	夜～朝 （20:00～8:00）
通常料金	平日：100円/20分 土日祝日：300円/30分	全日：100円/60分
最大料金	平日：1,500円 土日祝日：500円	平日：1,000円 土日祝日：500円

【コインパーキングB店の料金設定】

料金	朝～夜 （8:00～22:00）	夜～朝 （22:00～8:00）
通常料金	平日：200円/15分 土日祝日：300円/30分	平日：100円/30分 土日祝日：300円/15分
最大料金	1,000円（土日祝日のぞく）	700円（土日祝日のぞく）

【コインパーキングC店の料金設定】

料金	オールタイム （0:00～24:00）
通常料金	全日：100円/60分
最大料金	600円

自営方式を選ばない

基本的にオーナーの負担が大きい自営方式は、選択しないほうが良いでしょう。
自営方式を選ぶと、以下のような業務を日常的に遂行しないといけません。

• コンクリート舗装の依頼
• 駐車設備の設置の依頼
• 駐車場の広告作成・営業
• 駐車場や周辺の清掃
• 駐車設備の修理・メンテナンス
• 利用料金の集金・集計
• トラブル対応
• 赤字時の対応
• 確定申告

基本的に集金や清掃は、毎日決まった時間に実施することになります。
専業として経営するのであれば、時間的な余裕が必要になるでしょう。

逆にいえば一括借上方式や管理委託方式を選択すれば、上記の業務を任せられます。

どうしても自営方式がしたい場合でも、管理を委託して様子を見てはいかがでしょうか。
管理を委託したからといって、オーナーが何もしなくて良いわけではありません。

管理を委託しているオーナーでも清掃したり、状況をよく聞いたりする方はいます。
管理会社と良好な関係を築くことで、収益につなげる成功例もあるということです。

土地活用一括資料請求を利用する

土地活用一括資料請求とは、複数社に土地活用プランを提示してもらうことです。
比較サイトから1度申し込めば、複数の土地活用プランを比較・検討できます。

管理会社が比較サイトに登録するには、厳しい審査をクリアしないといけません。
つまり比較サイトを利用するだけで、悪徳業者と出会う確率を格段に下げられます。

他にもある土地活用一括資料請求のメリットは、以下の通りです。

• 完全無料で管理会社の比較や土地活用の相談ができる
• 申し込みはWEBから1分程度で入力・送信できる
• 駐車場経営に強い管理会社と出会える
• 気になった管理会社に相談して不安を解消できる
• 土地を持っていなくても資料請求ができる

駐車場経営と決めているのであれば、駐車場経営に強い管理会社を紹介してもらえます。

また他の土地活用にも興味がある場合は、土地に合う活用方法を知ることが可能です。
利用しても金銭的に損することはないため、気軽に一括で資料請求をしてみましょう。

現実的な利回りを想定しておく

想定と経営し始めたときのギャップを防ぐために、利回りは厳しめに想定してください。

利回りとは、投資したお金に対する収益の割合を「%」で表したものです。
たとえば利回りが10％であれば、10年で初期費用を回収できることを表します。

利回りは3種類がありますが、キャッシュフロー利回りがもっともリアルな数字です。

利回りの種類	内容
表面利回り	ランニングコストを考慮しない利回り ※年間収入÷初期費用×100
実質利回り （NOI利回り）	ランニングコストを考慮した利回り ※（年間収入－経費）÷初期費用×100
キャッシュフロー利回り	ランニングコストと 「借入金返済＋税金」を考慮した利回り ※（年間収入－経費－返済額－税金）÷初期費用×100

年間収入は稼働率100%時の収入に稼働率（時間単位・売上単位）をかけて計算します。

• 時間単位稼働率（コインパーキング）： 1日の駐車時間÷24時間×100
• 売上単位稼働率（月極駐車場）：1日あたりの売上÷稼働率100%時の売上×100

利回りの計算に使う年間収入を想定する際は、稼働率を厳しめに想定すると良いでしょう。

また経費や稼働率は変動するため、利回りはずっと一定であるわけではありません。
経営中も利回りを使いこなせば、問題が起こってもすぐに改善しやすくなります。

キャッシュフロー利回りの例

年間収入	初期費用	経費	返済＋税金	実質利回り
10万円	80万円	3万円	5万円	2.5% （－6.25%）
30万円		7万円	13万円	10.25% （－18.5%）
50万円		10万円	18万円	27.5% （－22.5%）
100万円	500万円	30万円	50万円	4.0% （－10.0%）
150万円		50万円	70万円	6.0% （－14.0%）
200万円		70万円	90万円	8.0% （－18.0%）

※カッコ内は実質利回りとの数字の差を表しています。

土地活用の目的を見直す

税金対策にならないと気づいた場合は、他の活用方法に転用を検討してみてください。
駐車場経営は転用性が高いため、赤字が続いたとしても比較的すぐに撤退が可能です。

次の土地活用を探す際は、先述した土地活用一括資料請求を利用すると良いでしょう。
同じ失敗を繰り返さないために、以下のように目的をしっかり持っておくことが大切です。

• 安定した収入源を確保したい
• 固定資産税の負担を減らしたい
• 相続税の負担を減らしたい
• 社会や地域に貢献したい

目的が明確であれば、パートナーの不動産会社も目的に合った提案をしやすくなります。
一括資料請求で出会った不動産会社によく相談して、目的に沿った計画をすすめましょう。

売上アップの施策を実施する

競合の増加などで売上が下がった場合は、以下のような施策を検討してみてください。

売上アップの施策	例
インターネット広告の強化	・スマホで駐車場検索をしやすくする ・上位表示されるようにSEOを強化する
現地プロモーションの強化	・新聞折込やポスティングを実行する ・割引券や無料券などの配布する
駐車場の各箇所の見直し	・出入りスペースを広くする ・駐車しやすいレイアウトに変更する ・料金表示や看板を効果的に設置する
駐車場の種類の一部変更	・月極駐車場の一部をコインパーキングにする ・コインパーキングの一部を月極駐車場にする

駐車場経営の競合が増えれば、高確率で稼働率の減少→売上の減少につながります。
効果はすぐに発揮するわけではないため、なるべく早めに対策を打つようにしましょう。

駐車場経営の失敗についてのよくある質問

駐車場経営の失敗について、よくある質問を解説していきます。
さらに知識付けしたい方は、こちらを参考にしてみてください。

駐車場経営に失敗とは関係ないトラブルはあるの？

駐車場経営のトラブルには、以下のようなものがあります。

• 料金を支払わない・料金を滞納する
• 契約者以外が駐車する
• 部外者が物を置いて妨害する
• 看板が劣化したり落下したりする
• 近隣とゴミや照明の問題で揉める
• 車室の配置が悪く接触事故が起きる
• 見通しが悪く歩行者との接触事故が起きる
• 利用者が誤精算したり駐車券を紛失したりする

このように駐車場経営には、さまざまなトラブルがつきものです。
トラブルによっては、こじれると経営に致命的なダメージを与えるかもしれません。

管理会社が管理・運営している場合は、各トラブルは管理会社が対応します。
自営方式の場合はオーナーが対応するため、事前に対処法を決めておきましょう。

駐車場経営って初期費用がまったくかからないの？

駐車場経営は一括借上方式であれば、自営方式と比べると初期費用は少なくて済みます。
しかし初期費用がかからないと思っていると、経営の失敗につながるかもしれません。

コインパーキングの管理・運営を委託する場合でも、費用の内容は業者で異なります。

• 初期費用をまるまる負担する管理会社
• 舗装費用など※以外は初期費用を負担する管理会社

※車止め・白線引き・建物があった場合の解体費用・公租公課などが含まれます。

多くの場合は、設備の設置費用はかからないという管理会社が多いです。
土地の面積が広かったり建物があったりすれば、自営でなくても費用はかさみます。

早期撤退の場合は違約金を請求されることもあるため、事前に条件面を確認しましょう。
自己資金が少ないなど費用面に不安がある方は、管理会社に相談してみてください。

取り返せない失敗をしたらどうすれば良いの？

土地活用が失敗した場合は、次の土地活用という気持ちにならないかもしれません。
負債を抱えてしまった場合などは特に、元駐車場の不動産の売却を検討してみましょう。

高く売却することができれば、負債が大きくても帳消しにできる可能性があります。
仲介を依頼する不動産会社を探す際は、不動産一括査定サイトの利用がおすすめです。

不動産一括査定サイトとは、複数社から査定価格がもらえる比較サイトのこと。
比較サイトから1度申し込めば、以下のような複数の査定結果が無料でもらえます。

• A社：4,800万円（最低価格）
• B社：4,980万円
• C社：4,850万円
• D社：5,030万円
• E社：5,200万円（最高価格）
• F社：4,900万円

あくまで参考ですが、このケースでの価格相場（平均価格）は4,960万円です。
最高価格と最低価格もわかるため、売却する上での参考の数字になるでしょう。

また土地活用一括資料請求と同じように、利用によって優良な不動産会社と出会えます。
悪徳業者と出会う確率を減らせるため、売却を成功させる大前提といえるでしょう。

駐車場経営で失敗する理由と対策を事前に知っておこう

駐車場経営の失敗について、解説してきたことを振り返ってみましょう。

駐車場経営で失敗したくないのであれば、まずは自営方式を除外するのをおすすめします。
オーナー1人で機械のメンテナンスや、あらゆるトラブルに対応するのは難しいからです。

その上で優良な管理会社と出会うために、土地活用一括資料請求を利用しましょう。
初期費用などは管理会社によって異なるため、目的に合う業者と出会うことが大切です。

管理・運営を任せる場合でも、オーナーは経営を丸投げしないようにしましょう。
利回りに気を配ったり常時報告を受けたりすることで、経営にポジティブに影響します。

具体的に駐車場経営の手続きをすすめる際は、また本記事を参考にしてみてください。
事前に失敗する理由と対策を知っておけば、失敗する可能性は確実に低くなるはずです。