不動産売却の注意点を解説！相続や離婚の売却トラブルも回避できる

不動産売却は一生に一度経験するかどうか、というくらいの出来事です。
つまり、ほとんどの人にとって「初めての売却」ということになるでしょう。

大切な不動産の売却なので、失敗するわけにいきません。
満足な売却をするためには、気をつけなければならない注意点があります。

この記事では上記のように、売却の流れに沿ってわかりやすく注意点を解説しています。

これから売却を検討している方は、ぜひ参考にして売却を成功させてください。
また、今まさに売却中という方も、読んで損はないでしょう。

不動産売却の流れ

不動産売却の、一般的な流れについて見てみましょう。

不動産売却までの手順	主な内容
①不動産査定	机上査定・訪問査定で査定価格を比較し、契約する不動産会社を決める
②売却活動	広告を出し、営業を行い物件を周知させる
③条件交渉	価格や手続きなど、双方の希望を聞いて調整する
④売買契約	重要事項の説明や売買契約書の内容を説明する
⑤引き渡し	当事者が一堂に会し、決済や登記をおこなう

売却がスムーズに進めば、売却が決まり物件を引き渡すまでの期間は3カ月～6カ月程度です。
しかし、売却できるまでの期間は物件によって大きく異なります。
売却に1年以上かかるケースがあることも知っておいてください。

確定申告は、売却後すぐではなく、売却した翌年の2月～3月に行います。

家を売る前の準備段階の注意点

家を売ることを決めたら、不動産会社に査定を依頼します。
何も知らない状態で相談に行くよりも、少し知識があれば安心でしょう。

上記の3点は、準備段階で知っておくことがおすすめです。

不動産売却の方法を検討しておく

不動産の売却は、不動産会社に仲介してもらい買い手を探す方法が一般的です。
状況によって、仲介で売却できない場合や、ほかの売却方法が適していることがあります。

売却方法	特徴
仲介	買い手を探すために時間がかかるが、相場に即した価格での売却が可能。
買取	不動産会社が買い取るため、最短1週間ほどで売却が可能。価格は相場の7割程度。
買取保証付き仲介	仲介で売り出し一定期間で売却できなければ、あらかじめ契約している価格で不動産会社が買い取る。
任意売却	住宅ローンの返済ができない場合の売却方法で、債権者の合意が得られれば売却できる。
リースバック	不動産会社が買い取り、賃貸物件として賃料を支払うことで居住を続けることができる。

一定の期間内に売却する必要があるなど、何らかの事情がある場合もあるでしょう。
状況に合わせた売却方法を提案してもらえるので、不動産会社に相談してください。

相場を確認する

自宅を売るときの注意点のひとつが、相場の確認です。

不動産を売るときには、不動産会社に依頼します。
プロである業者にすべて任せるのが良い、と考える方もいるでしょう。
しかし、自分でも相場を確認することが大切です。

国土交通省のサイトで地価公示を調べることもできますが、簡単な方法をご紹介しましょう。
近隣の同じような条件の物件が、いくらで売られているのかを知るだけでも相場感がつかめます。
不動産ポータルサイトや周辺の不動産会社の広告などで、近隣の物件について調べてください。

インターネットで一括査定の依頼や、売却価格をシミュレーションするのもおすすめです。

必要書類は余裕を持って準備する

不動産売却には、以下の表のようにさまざまな書類が必要です。

書類	取得場所	必要な時期
身分証明書	本人所有	媒介契約・売買契約・引き渡し
印鑑証明書	市区町村の役所	売買契約・引き渡し
登記済権利証または登記識別情報	本人所有（紛失の場合は司法書士に依頼）	媒介契約・売買契約・引き渡し
登記簿謄本	法務局	媒介契約・売買契約・引き渡し
固定資産税納税通知書	毎年4～6月頃に郵送される	売買契約

上記はどのような不動産にも必要な書類です。
このほかにもマンションや戸建てなど、種類別に必要な書類があります。
不動産会社に確認し、早めに揃えるようにしてください。

家を売るときの4つの注意点

家を売る際には、さまざまなことに気をつけなければなりません。
査定や不動産会社選びなど、売却の流れひとつずつに注意点があります。

ここでは、売却全体での注意点を、以下の4つご紹介します。

査定は複数の業者に依頼する

不動産会社ごとに査定額が異なるので、複数の業者に依頼してください。
複数の業者の査定額を見れば、おおよその相場がわかります。
最安値と最高額の業者では、500万円以上の差があることも珍しくありません。

不動産会社が提示する査定額は、明確な規定に沿ったものではありません。
その不動産会社で3カ月程度で売却できるであろう、という目安の価格です。

1社だけの査定だと、査定額が妥当なのかどうか不明なので危険です。
少なくとも3社には依頼しましょう。
一括査定を利用すれば、手軽に複数の業者に依頼できるのでおすすめです。
実際にどの不動産会社と契約するかを判断するためにも、まずは一括査定依頼をしましょう。

査定額だけで業者を選ばない

最も高い査定額を提示した、という理由で不動産会社を選ぶのはおすすめできません。
査定額は売却の目安であり、売却額を保証するものではないのです。

では、何を基準に業者を選べば良いのでしょうか。

不動産会社の業務は幅広く、会社ごとに得意分野が異なります。
戸建ての売却は、賃貸がメインの不動産会社よりも、戸建て売買が得意な不動産会社に依頼するのが良いです。

質問をした際に、わかりやすく丁寧に答えてもらえる不動産会社が安心です。
親切でも対応が遅いと不安なので、ある程度の早さも重要だといえます。

営業担当者との相性も重要です。
質問や要望を言いやすい人なら、満足度の高い売却ができるでしょう。

リフォームをしない

古い物件だからと、独断でリフォームしてはいけません。

リフォームやリノベーションをするために、中古物件を探している人もいます。
また、自分が良いと思うリフォームが、購入者層に好まれるとは限りません。

売れやすくするためにリフォームしても、逆効果で売れにくくなってしまうことがあります。
リフォームは、売却を依頼する不動産会社に相談して決めてください。

媒介契約の違いを理解して契約する

査定が終わると、売却を依頼する不動産会社を決めます。
売却を依頼すると不動産会社と媒介契約を結びますが、媒介契約は3つの種類があります。

違いを理解して契約を結ばなければ、売却がスムーズに進まないことが考えられます。

	専属専任媒介契約	専属媒介契約	一般媒介契約
複数社との契約	×	×	〇
自分で買い手を見つけた場合の売買取引	×	〇	〇
契約期限	3カ月以内	3カ月以内	規定なし
不動産情報システムへの登録	契約締結から5日以内に登録	契約締結から7日以内に登録	任意（登録の義務はなし）
販売活動の進捗状況報告	1週間に1回以上報告	2週間に1回以上報告	任意（報告の義務はなし）

進捗状況の連絡が少なければ、不満に思うかもしれません。
しかし、連絡の頻度も契約の種類によって違いがあるのです。
後悔しないためにも、違いを理解することが大切です。

3種類の契約の詳細については、後で詳しく解説します。詳しくはこちら

売却する不動産の物件種別による注意点

物件の種別は、大きく次の3つに分けられます。

種別によって異なる注意点があるので、ご紹介します。

戸建て売却

戸建て売却の注意点は、リフォームが不要のケースがあるということです。

中古物件はリフォームしないと売れないと考える人が多いことは、既にご紹介しました。
特にマンションよりも戸建てに、この傾向が強く見られます。

例えば、500万円かけてリフォームしても、500万円高く売れるわけではありません。
自分でリフォームしたいと考える人からは、購入を検討する候補からも外されてしまいます。
中古の戸建を安く購入してリフォームすれば、新築物件を購入するよりお得な場合が多いです。
そのため、近年ではリフォーム目的で中古戸建てを探す人が増えてきています。

リフォームをしないで売り出して、なかなか売れない場合にリフォームを検討するのが良いでしょう。
上手く売れない場合も、どのようにリフォームするのかは不動産会社に相談してください。

マンション売却

マンションならではの注意点は、同じ建物内の競合物件です。
総戸数が多い大規模マンションだと、同時期に複数の部屋が売り出されていることは珍しくありません。

同じマンション内で複数の物件があれば、階数や位置、間取りによって人気が分かれます。
条件が似ているライバル物件がある場合は、価格が安いほうが売りやすくなるので注意が必要です。

売却を急ぐ事情がなければ、売却時期をずらしたほうが得な場合もあります。
マンションを売り出す場合は、不動産会社に競合物件について相談してください。

土地売却

土地売却での注意点は、境界線です。
境界線が明確でないと、正しく査定ができません。
特に相続した古い土地の場合、境界線が明確でないケースがあるので注意してください。

境界線が不明の場合は、土地の境界を証明する確定測量図で確認できます。
確定測量図は法務局で発行してもらえますが、インターネットでも入手可能です。

確定測量図は必ず存在するわけではありません。
境界線が定まっていない場合には、法務局に行っても確定測量図を発行してもらえません。
この場合は、土地家屋調査士に依頼して測量してもらう必要があります。

不動産売却での媒介契約について

売却を依頼する不動産会社が決まると、媒介契約を結びます。
実は不動産売買の際には、必ずしも不動産会社を通すとは限りません。
自分で買い手を探せる場合には、不動産会社を通さずに直接売買しても良いのです。

不動産会社に仲介してもらうと、買い手との間にトラブルが発生した場合に間に入ってもらえます。
その仲介に必要なものが、媒介契約です。

上記の3種類の媒介契約があり、売り主が自由に選べます。
それぞれどのような契約なのか、詳しく見ていきましょう。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約の特徴

3つの媒介契約の中で、もっとも手厚いサポートが受けられます。
不動産会社選びを失敗しなければ、早期に売却できる可能性が高いです。
1社しか契約できないので、不動産会社選びを失敗しないことが大切です。

自分で買い手を見つけた場合も不動産会社を通さなければなりません。
買い手を見つける心当たりがない場合には、専属専任媒介契約がおすすめです。

専任媒介契約

専任媒介契約の特徴

専任媒介契約も、手厚いサポートが受けられます。
手厚いサポートに加え、自分で買い手を見つけた場合には、直接取引が可能です。
自分で買い手を見つける心当たりがある場合は、専任媒介契約が良いでしょう。

専属専任媒介契約と同じように、不動産会社選びが重要です。

一般媒介契約

一般媒介契約の特徴

一般媒介契約は、もっとも自由度が高い契約です。
自由度は高いですが、サポートが手薄になります。
複数の不動産会社と媒介契約を結べますが、積極的な販売活動が期待できないかもしれません。

しかし、複数の不動産会社と契約できるので、多くの人が情報を見ることになります。
人気がある物件の場合、多くの人の目に触れることで、高額で売却できる可能性が高まります。
すぐに売却できることが予想される人気物件では、一般媒介契約がおすすめです。

相続や離婚でもめる場合の不動産売却についての注意点

住み替えをはじめとした一般的な売却の場合は、ここまでに解説した仲介での売却が良いでしょう。
そのほかに売却が考えられるケースは、離婚や相続による売却です。
相続や離婚による売却は、仲介で売却するとトラブルに発展するケースも少なくありません。

もめる場合の不動産売却では、買取という方法があります。
買取は仲介のように買い手を探すのではなく、不動産会社が直接買い取る方法です。
すぐに売却できますが、売却価格は相場の7割程度になってしまいます。
売却価格が下がっても買取が向いているのは、どのようなケースなのでしょうか。

相続や離婚における売却での、買取について解説します。

早く現金が必要な場合

買取で売却すれば、離婚とほぼ同時期に財産分与が可能です。

仲介で売却するなら、すぐに売れるかどうかは不明です。
何年かかっても問題なければ、少しでも高く売却できる仲介が良いです。

しかし、離婚の場合は元配偶者と連絡を取りたくないという人もいます。
そこで一つの手段となるのが、買取という方法です。

買取では、すぐに現金化できるほかにもメリットがあります。
仲介での売却は内覧対応が必要ですが、買取では不要です。
離婚で揉めている状況での内覧対応は、難しい場合も多いのではないでしょうか。

売却価格でもめそうな相続物件の売却

複数で相続した不動産を売却する場合、何を売却に求めるかでおすすめの売却方法が変わります。

「仲介」での売却は、一般的な売却方法になります。

相続する際に、できるだけ高く売却し、キャッシュを増やしたい等の思いがある方は、一般的な売却方法がおすすめです。

ただ相続では、複数の相続人がいるケースもあります。
その際、売却金を複数の相続人で分ける場合、売却価格でもめる可能性があります。

仲介での売り出し価格に相続人全員が納得していても、その価格で売却できるとは限りません。
売却価格に納得できないと、不動産会社の選び方が悪いなどでもめてしまう可能性が考えられます。

もっとも高い査定額を提示した不動産会社に売却すれば、大きなトラブルを防げるでしょう。

内覧の注意点

不動産売却で、内覧は重要です。
物件に興味を持った人を、内覧で購入へと気持ちを向かわせることが可能です。
その反面、せっかく購入を検討する人が現れても、内覧で逃してしまう可能性もあります。

どのようなことに気をつければ良いのか、内覧の注意点を解説しましょう。

掃除や片付けをしておく

内覧では、清潔感が大切です。
モデルルームのような状態にする必要はありませんが、掃除や片付けをしておきましょう。

汚れていても、引渡し前にハウスクリーニングをすれば良いと考えるかもしれません。
散らかっていても、そのまま引き渡すわけではないと考えるかもしれません。
しかし、そのような家を見て、買いたいと思うでしょうか？

物件を見た時、どうしてもイメージに左右されます。
モデルルームがステキにコーディネートされているのは、イメージを良くするためです。

玄関周りや水回りは、特に重点的に掃除をしましょう。
第一印象が大切なので、最初に目に入る玄関周りは重要です。
水回りが汚れていると、不衛生な印象を持たれてしまいます。

処分する予定の大型の家具や家電などは、内覧前に処分できると良いでしょう。
大きなものや高さがあるものがあれば、狭く見えてしまうのです。

余計なことは言わない

内覧に訪れた人からの質問に答えるなど、親切な対応が必要です。
しかし、余計なことを言ってはいけません。

普段から自虐的なことを言う癖がある方は、特に注意してください。
また、過度に謙遜しがちな方も気をつけたほうが良いでしょう。

どのようなことを言ってはいけないのか、例を挙げて説明します。

言ってはいけないこと

また、余計なことではありませんが、口約束も避けましょう。
直接値引き交渉をされることがあります。
家具や家電など、置いていってもらえないかと頼まれることもあります。
あとでトラブルになる可能性があるので、必ず不動産会社を通して決定してください。

内覧の予約が入らない場合は広告の見直しが必要

売り出しを開始すると、内覧の予約が入り始めます。
しかし、なかなか予約が入らないこともあるでしょう。

内覧の予約が入らなければ、広告の次の3点を確認してみてください。

物件の写真はとても重要です。
写真から物件の魅力が伝わらなければ、内覧したいと思わないでしょう。
物件を見てみたいと思える写真でなければ、撮り直す必要があります。
プロに撮影を依頼することも検討してみてはいかがでしょうか。

広告を掲載しても、多くの人の目にとまらなければ意味がありません。
どのような場所に掲載されているのか、掲載は終了していないか確認してください。

【まとめ】不動産売却の注意点を知って賢く家を売ろう

不動産売却の流れや注意点について解説しましたが、この記事の内容を見直してみましょう。

家を売る注意点

契約に関する注意点

大切な不動産を売るときに、失敗したくないと考えることは当然のことです。
失敗しないために重要なことは、不動産会社選びです。
良い不動産会社を選ぶためには、多くの不動産会社に査定を依頼すると良いでしょう。

複数の不動産会社に査定を依頼するなら、一括査定が便利です。
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