【中古住宅は売れない?】家を売るときの流れや注意点を解説！

中古の家を売るときに「売れないのではないか」と、不安になる方も多いでしょう。
ただ、中古物件を探す人も決して少なくありません。
そこで今回は、できるだけ中古物件を高く売る方法を紹介。
併せて早く売るポイントも解説しています。

中古物件を売って新しい家に住み替えたい、譲り受けた古い中古物件を現金化したい方は、ぜひ参考にしてください。

中古の家を売るまでの期間と流れ

まず売却に必要な期間や、どのように売却が進められるのか流れを知っておくことが大切です。
中古物件の売却にかかる期間は、スムーズに進むと3カ月から6カ月といわれています。

大まかな流れがわかれば、どの程度まで進んでいるのかを把握できるので安心できるでしょう。
焦ってしまうと値下げ交渉に簡単に応じてしまうなど、後悔につながるため注意が必要です。

準備段階

準備段階でやるべきことは、以下の3つです。

より良い条件で売るためには、準備が必要です。

住宅を売却することが決まると、一般的には不動産会社に依頼して売却します。
売却の第一歩は、査定です。
先に依頼する不動産会社を決め、後から査定の依頼をすることは、おすすめできません。

査定を依頼して、信頼できる不動産会社を探すことが大切です。
そのためにも査定は、複数の不動産会社に依頼しましょう。

中古の家を売る流れ

1、相場を調べる 査定を依頼する前に、自分でも相場を調べておくと安心です。 自分で調べる方法は、土地総合システムなどインターネットで調べられます。 売却するエリアで、同じような条件の物件がどれぐらいの価格で売られているかを調べるのも良いでしょう。おおよその相場がわかると、不動産会社の相場がおかしい場合に気づけます。 不動産会社の中には契約をとりたいために、相場よりもはるかに高い査定価格を提示するケースが見られます。 査定は売れる金額の保証ではありません。   2、不動産会社に査定を依頼する 複数の不動産会社に依頼して見積もりや対応を比較して決めるといいでしょう。 査定額や査定での対応を通して、不動産会社を決めます。   3、媒介契約を結びましょう。 不動産会社が買い手を探します。 買い手を探す売却活動の方法は、不動産会社によって違いがあります。 媒介契約を結ぶ前に、売却活動の方法を確認することがおすすめです。

売却活動の開始

不動産会社は広告や顧客への紹介など、売却するための活動を始めます。
広告にはインターネットでの自社サイトやポータルサイト、折込広告やフリーペーパーなどさまざまな種類があります。

売却活動のやり方によって、売れやすさにも違いが出ることが考えられるでしょう。

売却活動を進めていくと、物件に興味を持つ人が見つかることが期待できます。
購入を検討する人がいれば、物件を見学する内覧の対応が必要です。

住みながら売却をする場合は、生活している空間を人に見せることになります。
散らかっていたりゴミが放置されていたりすると、物件のイメージが悪くなるので気をつけましょう。

買い取り主が決まったら

物件を購入する人が決まると、売買契約を結びます。
契約書は不動産会社が準備しますが、内容をしっかりと確認してください。
売買契約を結ぶと、買い取り主から手付金が支払われます。

売買契約の際に引き渡し日が決定し、引き渡しと同時に決済が行われます。
売り主に住宅ローンが残っている場合は、引き渡しまでに完済しなければなりません。
住宅ローンが完済すると抵当権を抹消し、不動産名義を売り主から買い取り主に変更します。

中古住宅を早く売りたい場合の方法

中古住宅を売却する時に不安なことは、買い手が見つかるかどうかでしょう。
少しでも早く売りたいなら、押さえておきたいことがあります。

上記の方法が、なぜ早く売りたい場合におすすめなのかを解説します。

一戸建ての売却に強い不動産会社を選ぼう

 

売却が成功するかどうかのカギは、不動産会社選びにかかっているといっても過言ではありません。
次のような不動産会社を選びましょう。

不動産会社がどんなに有名でも大手でも、一戸建ての売買に強くなければ意味がありません。
また、売却する物件があるエリアに強いことも重要です。

不動産会社を選ぶには、査定を依頼することから始まります。
多くの不動産会社を比べるなら、一括査定だと手間がかかりません。

査定額は安すぎると良くないことは誰でもわかりますが、高すぎるのも良くありません。
契約を取りたいために、査定額を相場よりも大幅に上げる不動産会社もあります。
査定の根拠を、説明できる不動産会社は信頼できるでしょう。

大手だと知名度も高く、安心感があるでしょう。
しかし、必ずしも大手が安心とは限りません。
全国に向けて売り出したい物件の場合には、大手不動産会社がおすすめです。
地域で売り出す物件であれば、その地域に強い地元の不動産会社のほうが売りやすいでしょう。

契約をとるために早く決断させようとする不動産会社だと、サポートが期待できません。
売買をスムーズに進めていくには、しっかりとしたサポートが必要です。

不動産会社選びを失敗して中古住宅が売れないと、後悔しかありません。
良い不動産会社を選び、満足できる売却をしましょう。

測量について把握する

一戸建ての売却では、土地の境界線が重要です。

売却を依頼する不動産会社が決まれば、測量について確認しましょう。
境界線を明確にするため、以下の書類が手元にあるかどうか確認してください。

確定測量図は境界を確定したうえで測量した図面なので、面積も境界もわかります。
境界確認書は、隣地の所有者と境界を合意したことが確認できる書類です。

確定測量図または境界確認書があれば、境界線に関して、問題なく売却を進められます。
しかし、どちらも手元にない場合は、土地家屋調査士に依頼することが一般的です。
測量には隣地の住人に境界画定の同意が必要で、測定完了までに2～3カ月を要します。

売却を急ぐ場合には、まず境界線に関する書類の有無を確認してください。
見当たらない場合は、早めに不動産会社に相談しましょう。

しっかりと内覧対策をする

早く売る為には、内覧での印象を良くすることが大切です。
内覧の前には、しっかりと片付けや掃除をしましょう。

査定ではプロである不動産会社が物件を見るので、掃除の有無に関係なく建物の価値を判定します。
しかし、内覧では購入を検討している人が物件を見ます。
キレイに片付き掃除が行き届いている物件と汚い物件とでは、購入意欲に違いが出るでしょう。

モデルハウスでおしゃれな家具をコーディネートしているのは、ステキな生活をイメージさせるためです。
ステキな生活がイメージできると、購入意欲が上がります。
逆に散らかっていて汚いと、その状態で住むわけではないのに購入意欲が下がるのが一般的です。

モデルハウスのようにする必要はありません。
しかし、不要な家具の処分や水回りの掃除など、内覧で少しでも家を良く見せる対策は必要です。

買取

中古の家をすぐに売りたい場合、「買取」があります。
買取とは、買い手を探すのではなく不動産会社に買い取ってもらう売却方法です。

買い手を探す仲介とは異なり、査定額に納得すれば売買が成立します。
すぐに売却できるメリットがある反面、価格が低くなることがデメリットです。
仲介で売る場合の7割ほどの価格になることが考えられます。

仲介で買い手を探しても、すぐに買い手が見つかることもあります。
できれば高く売りたいけど、いつまでも売れない状態を避けたいなら、「買取保証」がおすすめです。
買取保証なら仲介で売り出して、一定の期間内に売れない場合に買取となります。
買取の価格は、仲介で売り出す前に決まるので安心して売却できるでしょう。

中古の家を売る時の注意点

高額な不動産は、一生の間にそう何度も売ったり買ったりするものではありません。
ほとんどの方は初めての売却で、失敗しないか不安に思われているでしょう。

中古の家を売る時に気をつけなければならない注意点をご紹介します。

上記4つの注意点を知らずに中古物件を売却すると、大きな失敗につながります。
満足な売却をするためにも、しっかりと押さえておきましょう。

売却には費用がかかる

不動産の売却には税金や手数料など、さまざまな費用がかかります。
売却すると、売却金すべてが手元に残るわけではないのです。

 

項目	費用の目安
仲介手数料	（売却額×3％）＋ 6万円 + 消費税
印紙税	200円～60万円（売却価格によって異なる）
抵当権抹消費用	1件につき1,000円（司法書士に依頼する場合、別途報酬が5,000円～2万円程度必要）
ローン返済手数料	1～3万円程度（金融機関によって異なる）

上記の表が、中古の家を売る際にかかる主な費用です。

仲介手数料の計算式で算出する金額は、不動産取引業法で定められた上限金額です。
上限金額の範囲内で不動産会社が自由に設定できますが、ほぼ上限額になると考えられます。

印紙税は売却価格によって異なるため、上限と下限の差が大きいです。
60万円という金額に驚くかもしれませんが、売却価格が50億円を超える場合の金額です。
売却価格が1,000万円を超えて5,000万円以下のときの印紙税は、2万円です。

抵当権抹消費用は、住宅ローンを組んだときに金融機関が抵当権を設定します。
住宅ローンを完済しても自動的に抹消されることはなく、手続きが必要です。

また、住宅ローンが残っている場合には、完済しなければ売却ができません。
繰り上げ返済の手数料は金融機関によって異なり、無料の場合もあります。

このほかにもリフォームや取り壊しが必要な場合や、測量の費用がかかることがあります。
具体的な費用は、早めに不動産会社で確認すると良いでしょう。

住宅ローンを完済する必要がある

中古の家を売る時には、住宅ローンを完済しなければなりません。

住宅ローンを契約する際に、金融機関は住宅に抵当権をつけて担保にします。
返済が滞った時に、金融機関は担保となった住宅を売却してローン残債に充てるためです。

住宅ローンを完済すれば抵当権が外れます。

ローンを完済できるかどうかは、以下の方法で確認しましょう。

①借入している金融機関（銀行）でローン残債を確認する
②見積書を比較し売却額を決める
③売却額がローン残高を上回れば完済見込みアリ

ただし売却額で売れるとは限らないので、どの程度差額に余裕がるかもチェックしましょう。

媒介契約前にリフォームしない

家を売却する時、不動産会社に相談する前にリフォームをしてはいけません。

中古の戸建ては、リフォームしないと売却が難しいと考えがちです。
しかし、リフォームしたからといって、費用分を上乗せした金額で売却することは難しいでしょう。

また、リフォームするための中古住宅を探している人もいます。
リフォームする物件を探す人にとって、リフォーム済みの物件は興味の対象外です。
リフォームしないで、その分安く売る方が、早く売れることも考えられます。

地域や物件によっても傾向が異なるので、不動産会社に相談して決めましょう。

契約不適合責任がある

修繕していない家の不具合や、周辺の日常的な騒音などは契約書に記載しなければなりません。

中古物件の売り主には引き渡し後の家で不具合が発覚した場合の責任があり、これを契約不適合責任といいます。

中古の家では、不具合が起きていても不思議ではありません。
見える部分だけでなく、見えない部分で雨漏りやシロアリなどの被害が起きていることもあります。
引き渡し後に不具合が発覚した場合、トラブルの原因となるでしょう。

契約書の記載と異なる場合には、売り主に損害倍書請求や契約解除になることもあります。

【まとめ】中古の家を売るには不動産会社選びが大切

この記事では、中古の家を売る方法や注意点をご紹介しました。

中古の家を売る方法

中古の家を売る注意点

中古物件の売却では、不動産会社に相談する前に知っておくと良いこともあります。
売却の方法や注意点など、信頼できる不動産会社に依頼すれば、正しくアドバイスをしてもらえるでしょう。

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