土地を売却したい方は必見！売却の流れや費用・税金、売却のポイントなどを詳しく解説！

「所有している土地を売却したいけど、どうやって売却を進めればいいか分からない…」
「土地売却の費用・税金がどれくらいかかるのか知りたい」

こういった疑問・お悩みを抱えている土地所有者の方は、少なくないでしょう。
実際に初めて土地売却を行う場合は、どうやって売却を進めればいいのか迷ってしまうのも無理はありません。

そこで本記事では上記のような疑問・お悩みを解決するべく、土地売却の流れや費用・税金、土地売却のポイントなどを詳しく解説していきます。

土地売却でお悩みの方は、ぜひ最後までご覧になってください。

土地の売却方法

「土地の売却」と一口にいっても、実際は様々な売却方法があります。

主な土地の売却方法は下記の3つです。

不動産会社による仲介	希望価格で売却したい方におすすめ
不動産会社による買取	とにかく早く売却をしたい方におすすめ
国への売却	国から依頼が合った時のみ利用可能

不動産会社による仲介

不動産の売却方法として、最も一般的な方法が「不動産会社による仲介」です。

不動産会社による仲介は、不動産会社と媒介契約を結んで買主を見つけてもらう売却方法になります。

不動産会社が売主の希望価格で売却活動を進めてくれるので、希望に沿った土地売却を実現しやすいです。
土地の保有者自身が買主を探す必要がなく、不動産業者に販売活動をすべて任せられる点がメリット。

また不動産業者のポータルサイトに物件を掲載すれば、日本全国から買主を募ることもできます。

ただし、買主が見つかるまでに時間を要することが多いです。
目安ではありますが、売却が決まるまでに約3カ月ほどかかってきます。

不動産会社による買取

売却したい土地を不動産会社に直接買い取ってもらう売却方法もあります。

不動産会社が直接買い取ってくれる分、買主を探したり交渉を行う必要もありません。

スピーディーに土地の売却を進めたい際におすすめの売却方法といえます。

ただし、不動産会社による買取では売却価格が仲介よりも安いケースが多いです。

不動産業者は土地保有のリスクや買取後の販売価格を考慮して、買取価格を決定します。
このため、どうしても仲介価格の相場よりは低い価格での買取となってしまいます。

高額で土地を売却したい場合は、不動産会社による買取はあまりおすすめできません。

国への売却

国が土地購入を希望するケースも稀にあります。

道路や鉄道、公共施設等の建設で民間の土地が必要になった際に、国は土地保有者に売却の交渉を行います。

国が土地保有者に売却をお願いする形になるため、売却価格は仲介相場よりも高くなりやすいです。

ただし、土地保有者側から国に売却をアプローチすることはできません。
あくまでも国からの要望があった場合にのみ、土地を売却する形になります。

土地売却の大まかな流れ

次に土地売却がどのように進んでいくか、大まかな流れを確認していきましょう。

今回は土地売却で最も一般的な「不動産会社による仲介」の流れを解説していきます。

不動産売却の大まかな流れは下記の通りです。

売却予定の土地の状態を確認する

まずは売却予定の土地の状態を確認しましょう。

立地条件や周辺環境、物件の状態など情報を詳細にまとめていきます。
あらかじめ土地状態の情報をまとめておけば、その後の不動産会社による査定もスムーズに進めやすいです。

土地・物件の状態は写真や動画などで撮影しておくのもおすすめです。

必要書類を準備する

次に土地売却で必要となる書類を準備していきます。必要書類の種類は下記の通りです。

身分証明書	身分証明書 運転免許証 パスポートなど
実印	土地を共有している場合は、共有者全員の実印が必要
印鑑証明書	発行されてから3カ月以内のもの
住民票	発行されてから3カ月以内のもの 売主の住所と、土地の住所が異なる場合に利用
登記権利書 （登記識別情報通知）	土地の内容確認、登記で利用
固定資産税評価証明書 （固定資産税納税通知書）	固定資産税・都市計画税の確認で利用

印鑑証明書・住民票に関しては、発行されてから3カ月以内でないと利用できないので注意してください。

他の書類に関しては発行されてからの期間は問われませんので、なるべく早い段階で準備しておきましょう。

※上記必要書類以外にも、不動産会社から「建築確認済証」「地盤調査報告祖」「重要事項説明書」などの書類提出を求められることがあります。

不動産会社に査定を申し込む

土地状況の確認・書類準備が完了したら、不動産業者に査定を申し込みましょう。

最初はインターネット上で申し込みができる「簡易査定」の利用がおすすめです。

簡易査定では土地の立地情報など必要な情報を伝えるだけで査定を実施してくれます。

申し込みから1～2日ほどで査定を完了してもらえる点も簡易査定のメリットです。

査定は複数の不動産会社に申し込むのがおすすめです。
可能であれば5社以上に簡易査定を申し込んで、査定結果を集めていきましょう。

査定結果の比較・検討を行う

簡易査定が完了したら、査定結果の比較・検討を行います。

不動産会社によって査定金額に差がでるケースが多いので、どの項目で評価内容に差が付いているのか確認必須です。
納得のいく査定額となっているかどうか、詳細にチェックを進めていきましょう。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

希望の査定額を付けてくれた不動産会社を選定できたら、次に不動産会社と媒介契約を結びます。

媒介契約とは、不動産会社に土地の買主を探してもらう契約のことです。

媒介契約は、契約内容によって下記の3つに分かれています。

一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約体系です。

複数の不動産会社に仲介を依頼できる分、買主が見つかりやすい点が特徴。

また一般媒介契約では売主自身が自分で買主を探す「自己発見取引」も認められています。
不動産会社に買主を探してもらっている最中に、自分で買主を見つけたらその買主に土地を売却可能です。

買主探しの自由度が高い点が、一般媒介契約のメリットといえるでしょう。

ただし、一般媒介契約では不動産業者側に販売活動の報告義務が生じません。
このため、売主側は販売活動がどのような状況で進んでいるのか把握しづらくなります。

不動産業者から販売活動の進捗を細かく聞きたい場合は、一般媒介契約はあまりおすすめできません。

専任媒介契約

専任媒介契約は一社の不動産会社とのみ契約できる媒介契約です。

一般媒介契約と異なり、不動産会社は売主に対して「2週間に1回以上」販売活動の報告を行う必要があります。

不動産仲介の状況を定期的に把握できるので、売主側も安心して仲介を依頼しやすいです。

また不動産会社側も報告義務がある分、販売活動で成果を出せるよう動いてくれることが多いでしょう。
このため、一般媒介契約よりも買主がスムーズに見つかりやすい点もメリットです。

さらに専任媒介契約では、売主自身が買主を探すことも認められています。
不動産会社に販売活動を進めてもらいつつ、売主も同時並行で買主探しを進めることが可能です。

一般媒介契約と比べると、専任媒介契約は不動産会社による積極的な販売活動が期待できます。

ただし、不動産会社の販売力頼みになりやすい点には注意が必要です。
仲介実績が少ない不動産会社だと、なかなか買主が見つからないケースも少なくありません。

専任媒介契約を結ぶ前に、必ず不動産会社の過去の仲介実績をチェックしましょう。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、専任媒介契約と同様に1社の不動産会社とのみ締結できる媒介契約です。

専属専任媒介契約を締結した不動産会社は「1週間に1回以上」販売活動を売主に報告する義務が生じます。

専任媒介契約よりも活動報告の頻度が増えるので、不動産会社の販売活動の状況をより詳細に把握しやすくなります。

専任媒介契約よりも不動産会社の仲介サポートを手厚く受けられるので、よりスムーズに買主を見つけやすい点も専属専任媒介契約のメリットです。

ただし、専任媒介契約と同様に不動産会社の販売力に依存しやすい点がデメリットになります。
専属専任契約を締結する際は、契約先の不動産会社を慎重に吟味することが必須です。

売り出し価格を決定する

不動産会社と媒介契約を締結したら、次に土地の売り出し価格を決めていきます。

売り出し価格は不動産会社の査定金額がベースになりますが、必ずしも査定額通りの金額に設定する必要はありません。

少しでも高く売りたい場合、査定額よりも売り出し価格を高く設定することが可能です。
反対に、より早く買主を見つけたい場合は、査定額よりも低い価格で売り出すこともできます。

不動産会社と相談しながら、自身の要望を満たせる売り出し価格を慎重に決めていきましょう。

土地売却の活動をスタートする

売り出し価格を決定したら、不動産会社による土地売却の活動がスタートします。

販売活動の内容は不動産会社によって様々で、下記の方法で買主を探していきます。

前述した通り、専任媒介契約・専属専任媒介契約であれば、不動産会社から定期的に販売活動の報告を受けることが可能です。
不動産会社がしっかり販売活動を進めているか、詳細にチェックするようにしましょう。

また不動産会社が販売活動を進めているにも関わらず、なかなか買主が見つからない場合は販売価格の見直しも必要になってきます。

不動産会社側から価格見直しの打診があるケースもあるので、土地価格の相場などを参考にしながら柔軟に見直していきましょう。

購入希望者との交渉を行う

土地の購入希望者が見つかったら、次に購入希望者と交渉を行っていきます。

購入希望者の中には、販売価格の値下げを要求してくるケースも少なくありません。

値下げに応じるかどうか、また値下げをする場合はどれくらいの値下げを許容範囲とするか慎重に決めていく必要があります。

購入希望者から、あまりにも大きな額の値下げを要求された場合は、思い切って売却を断って別の購入希望者を探すのも一つの手です。

とはいえ、早く土地を売却したケースもありますので、土地売却の目的と照らし合わせながら柔軟に対応していきましょう。

売買契約・土地の引き渡しを実施する

購入希望者と価格・条件面で合意できたら、売買契約の締結・土地の引き渡しを実施していきます。

売買契約で必要な売買契約書・重要事項説明書は不動産会社が準備してくれるので、売主側で準備する必要は基本的にありません。
ただし、書類の内容には一通り目を通しておくと良いです。

実際の契約日・土地の引き渡し日は、不動産会社と相談しつつ買主の要望になるべく沿って進めてあげましょう。

売買契約の当日には、土地の売主・買主・不動産会社が集まって売買契約書・重要事項説明書の取り交わしが行われます。
買主から売主に対して手付金の支払いが行われるので、受け取ったタイミングで金額を確認してください。

これで土地売却の一連の手続きは完了となります。

土地売却で発生する税金

土地の売却を行う際は「税金」が発生するので注意してください。

土地売却でかかる税金は下記の3つです。

印紙税

印紙税とは、契約書や領収書など課税物件に該当する文書に対して課される税金です。

土地の売却では売買契約書に印紙を貼る形で納税を行います。

印紙税は土地の売却価格によって異なります。下記、不動産売買契約書の印紙税額の一覧です。

1万円未満	非課税
10万円以下	200円
10万円超　50万円以下	400円
50万円超　100万円以下	1,000円
100万円超　500万円以下	2,000円
500万円超　1千万円以下	10,000円
1千万円超　5千万円以下	20,000円
5千万円超　1億円以下	60,000円
1億円超　5億円以下	100,000円
5億円超　10億円以下	200,000円
10億円超　50億円以下	400,000円
50億円超	600,000円

（参照：国税庁HP）

土地の売却価格を考慮すると、印紙代はおおむね「10,000円～60,000円」の範囲で収まるケースが多いです。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、土地などの不動産売却によって発生した利益に対して課税される所得税・住民税です。

課税対象は土地の「売却価格」ではなく「利益分」。
仲介手数料や印紙代、測量費用など各種費用を差し引いた金額に対して譲渡所得税が課税されます。

譲渡所得税の税率は、売却した土地の所有期間によって異なってきます。

譲渡所得税は、譲渡所得金額に税率を乗じることで算出します。

下記、譲渡所得の計算式です。

「譲渡所得＝不動産（土地）の売却価格－（取得費＋譲渡費用）」

（参考：国税庁）

上記式の「取得費」とは、売却した不動産を取得する際に生じた購入代金・手数料などを指します。
意外かもしれませんが、譲渡所得税の算出では購入時の費用も売却額から差し引くことができるのです。

土地と建物を一緒に購入した場合は、土地と建物を分けて購入代金を算出します。

建物に関しては、購入費から「減価償却費（経年劣化の価値）」を差し引きます。
購入金額をそのまま差し引けませんので注意してください。

抵当権抹消による登録免許税

土地の売却にあたり、抵当権抹消登記が必要です。

抵当権抹消登記とは銀行などの金融機関から融資（ローン）を受けた際に設定した不動産担保の抵当権を抹消する手続きになります。

この抵当権抹消の手続き時に「登録免許税」を支払う必要があります。
税金額は不動産1件あたり1,000円です。

司法書士に抵当権抹消の手続きを依頼する場合は、依頼費用で1万円ほどかかってきます。

土地の売却相場はどれくらい？

土地の売却相場は、立地や周辺環境、物件の築年数・状態などによって大きく変動してきます。

需要のある都心エリアであれば売却価格は高くなる傾向です。
反対に人気が薄い郊外エリアだと価格が低くなりやすいです。

ただし、購入希望者によっては同じエリアで販売されている土地よりも高値で買ってくれるケースもあります。
なるべく高い価格で売却するためには、多くの人に土地情報を公開していくことが重要です。

情報を多くの人に見てもらえれば、それだけ高値で購入してくれる希望者が見つかる可能性も高まってきます。

土地の売却相場を調べる方法

土地の売却相場を調べる代表的な方法として、下記の5つの方法が挙げられます。

不動産のポータルサイト	大まかな相場把握に便利
土地総合情報システム	土地の売却価格の詳細を把握
公示地価を活用	土地価格の基準値を簡単に把握
固定資産税評価額を活用	実際の評価額から逆算で土地価格を算出可能
路線価を活用	主要な路線に接する土地面積の価値から計算可能

不動産のポータルサイトを使う

まずおすすめしたい方法が、不動産ポータルサイトの利用です。

大手不動産ポータルサイトには、日本全国の不動産業者が土地の販売情報を掲載しています。
掲載されている土地の売却価格を確認することで、大まかな売却相場を把握可能です。

また、不動産ポータルサイトには土地の写真や動画なども掲載されています。
どのような土地がどれくらいの価格で売られているか、具体的に確認することもできます。

所有する土地の状態や立地条件などと見比べて、売却価格の目安を把握しやすいです。

ただし、掲載されている土地の中には相場よりも大幅に高い、もしくは低い価格が付いているものもあります。

不動産業者・売主の意向が反映された価格である可能性も…。
全体の平均額から大きく離れた価格設定はあまり過信しないようにしましょう。

「土地総合情報システム」を使う

「土地総合情報システム」とは、国土交通省が提供している不動産取引データベースになります。

地域ごとに過去の不動産取引のデータが保存されており、売却価格などの取引情報を詳細に確認可能です。

不動産ポータルサイトでは、実際にいくらで売却されたか確認することが難しいのが現状。
一方、土地総合情報システムであれば実際の売却価格まで把握できます。

土地総合情報システムは個人でも無料で利用可能です。
会員登録の必要もありません。

正確な売却価格の情報を調べたい際に、土地総合情報システムは非常に便利です。

公示地価を活用する

公示地価を活用して土地の売却相場を調べるのもおすすめの方法です。

公示地価とは、国土交通省が公開している大まかな土地の価格になります。

不動産業者が実際に土地の売却相場を調べる際も、この公示地価をベースにすることが多いです。

公示地価は、国土交通省が無料で提供している「標準値・基準値検索システム」で調べることが可能です。
都道府県・市区町村、調査年、用途区分などの条件を選択するのみで、簡単に公示地価を調べられます。

固定資産税評価額を活用する

固定資産税評価額とは、固定資産税を算出する際に利用される基準額のことです。

固定資産税評価額は、日本全国の自治体がそれぞれ設定しています。

一般的に土地の時価の「70%」が固定資産税評価額となることが多いです。計算式で表すと下記の形になります。

「固定資産税評価額＝土地の時価×0.7」

この計算式を活用して逆算すれば、土地の時価を算出できます。
計算式は下記の通りです。

「土地の時価＝固定資産税評価額÷0.7」

売却したい土地の固定資産税評価額を「0.7」で割ってあげれば、土地の時価を確認できます。

固定資産税評価額は、自治体から毎年送付される「課税証明書」で確認できます。
固定資産税評価額の記載箇所は自治体によって異なりますが、課税証明書の「土地」「家屋」の価格欄に記載されていることが多いです。

路線価を活用する

路線価を活用して土地の売却相場を調べるのもおすすめです。

路線価とは主要な路線（道路）に面する土地の1㎡あたりの評価額を指します。

路線価は国税庁により毎年7～8月に公示されます。
小さな土地であっても評価額が公示される点、路線価の特徴です。

路線価は「全国地価マップ」というサイトで調べることができます。
全国地価マップでは「固定資産税路線価」と「相続税路線価」の2つの路線価が地図上に表示されます。

それぞれ固定資産税、相続税の算出で利用する路線価です。
このままの数値だと土地の相場額にならないので、下記の計算式を使って逆算を行いましょう。

上記の式を使って逆算すれば、土地の価値を算出することが可能です。

土地売却にかかる費用

土地売却を行う際は、下記の4つの費用が発生してきます。

解体費用

土地を更地にして売却する場合は、建物の解体費用が発生してきます。

解体費用は建物の構造によって相場が変わってくるので注意してください。

建物構造ごとの解体費用の相場は下記の通りです。

建物構造	解体費用の相場
木造	3万円～4万円/坪
鉄骨造	5万円～6万円/坪
RC構造	7万円～8万円/坪

解体費用が高額になる場合、せっかく土地を売却しても利益分が残らない可能性があります。

更地にした場合の売却価格と、建物を残したまま売却する場合の価格を必ず比較するようにしてください。

測量費用

保有している測量図が古く、現状の境界線などで相違が生じている場合は、新しく測量図を作成しなければなりません。

古い測量図をそのまま買主に渡してしまうと、後にトラブルが生じる可能性があるので要注意です。

測量図を作成する場合、土地家屋調査士に測量・書類作成を依頼します。依頼費用の相場は「35万円～50万円」ほどです。

仲介手数料

不動産会社による仲介で土地の売却が成立した場合、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。

仲介手数料の上限額は宅建業法による規定（国土交通省の告示）によって上限額が決まっています。

下記、仲介手数料の上限額の一覧です。

不動産の売却価格	仲介手数料の上限額
200万円以下	売却価格×5%
200万円超　400万円以下	売却価格×4%＋2万円
400万円超	売却価格×3%＋6万円

土地の売却価格は400万円を超えるケースが大半。
仲介手数料は基本的に「売却価格×3%＋6万円」と考えて良いでしょう。

また上限額を超えなければ、不動産会社は自由に仲介手数料を設定できます。
土地売却の費用を少しでも抑えるためにも、媒介契約を結ぶ前に仲介手数料の割引を交渉してみてください。

ローンの繰り上げ返済手数料

土地を売却する際に土地購入時のローンを一括で返済する場合は、繰り上げ返済の手数料が発生してきます。

繰り上げ返済手数料は金融機関・ローン残高によって変わってきますが、おおむね「1万円～3万円」が相場です。

土地の売却を成功させるポイント

土地の売却を成功させるためには、下記のポイントを押さえるようにしましょう。

土地の売却相場を確認する

まずは土地の売却相場を確認しましょう。

売却相場を把握しておかないと、不動産会社から提示された査定額が適正な金額であるか否か判断しづらいです。

「土地の売却相場を調べる方法」の見出しで紹介させて頂いた方法を活用してもらい、様々な角度で土地の売却相場を調べてみてください。

≫「土地の売却相場を調べる方法」を再確認する

複数の不動産会社で査定してもらう

複数の不動産会社で査定してもらうことも、土地の売却を成功させる上で重要です。

数の不動産会社に査定を依頼すれば、希望価格で売却を引き受けてくれる不動産会社を見つけやすくなります。

1社のみに査定を依頼してしまうと、高値で土地を売却するチャンスを失いかねません。

時間・労力が許す限り多くの不動産会社に査定を申し込んで、査定額を比較していきましょう。

土地の状態を可能な限り整える

土地の売却を成功させるためには、土地の状態を可能な限り整えることもポイント。

土地の状態が整っていれば査定額が高く付きやすくなります。

また購入希望者からの評価も高くなりやすく、有利な条件・価格で売却を進めやすいです。

家屋付きの土地である場合は、あらかじめリフォームを行って状態を良くしておくのも良いでしょう。

1～3月に売却活動を行う

土地の売却活動は「1～3月」に実施しましょう。

1～3月は転居シーズンとなるため、土地・物件重要が高くなります。
このため、短期間での販売活動でも購入希望者を募りやすいです。

購入希望者を多く募ることができれば、希望価格での土地売却も実現しやすくなります。

ただし、1～3月は不動産会社にとっても繁忙期。
土地の売却活動をしっかり進めてくれるか、事前の確認が必須です。

一般媒介契約だと販売活動を後回しにされてしまう可能性があります。
確実に販売活動を進めてもらいたい場合は「専任媒介契約」もしくは「専属専任媒介契約」を締結しましょう。

ちなみに査定は売却前に早めにしておくのがベターです。
需要が高まるシーズン前に余裕を持って査定しておくと、焦らずしっかりと準備できます。

土地売却の注意点

土地売却を進める際は、下記の注意点を事前に確認してください。

隣接地との境界線を明確にする

売却予定の土地と隣接地との境界線を明確にしておきましょう。

隣接地との境界線があいまいだと、売却時・売却後のトラブルに繋がりやすいです。
特に古い土地だと、境界線が明確に記載されていないケースも少なくありません。

隣接地とのトラブルを避けるためには「境界確認書」の作成がおすすめです。
境界確認書は、隣接地との境界線を明確に記載した証明書になります。

境界確認書を作成するためには、不動産や周辺地域の資料調査、土地の測量が必須です。
各種調査作業と境界確認書の作成は自力で行うのは至難ですので、土地家屋調査士に依頼するケースが多いです。

相続した土地は名義人変更を行っておく

親族から相続した土地を売却したい場合は、土地の名義人変更を行っておく必要があります。

土地の売却は登記簿に記載された名義人のみ可能となっています。

このため、名義人が親族のままだと、たとえ現在土地を所有している人であっても土地を売却することはできません。

相続してから名義人変更を行っていない場合は、先に必ず変更を行っておきましょう。
仮にすぐ土地を売却する予定がない場合でも、将来的な売却を見越して先に名義人変更を行っておくのがおすすめです。

名義人変更を行う際は「相続登記」を実施する必要があります。
相続登記では必要書類の準備・作成などで労力がかかるので、自力で行うのはあまりおすすめできません。

司法書士・土地家屋調査士などの専門家に依頼した方が、労力・手間をかけずに相続登記を進められます。

土地売却の実績が豊富な不動産業者に依頼する

土地売却を成功させるためには、土地売却の実績が豊富な不動産業者に依頼することも重要です。

土地売却の実績が豊富であれば、売却のノウハウや顧客リストを豊富に蓄積している可能性が高いです。

また販売力のある営業担当者が在籍しているケースも多く、安心して土地の売却活動を任せることができます。

詳細な土地売却の販売実績はホームページ上では公開されていないケースが多いので、不動産業者に対して直接実績を確認しましょう。

売却実績の提示に難色を示したり、断ったりする不動産業者は売却実績が不足している可能性が高いので注意してください。
土地売却を成功させるためにも、売却実績が充実している不動産業者と媒介契約を結ぶようにしましょう。

【まとめ】高く土地売却するなら複数査定に申し込む

土地の売却方法には「不動産会社による仲介」「不動産会社による買取」「国への売却」の3つ。

この中で最も一般的なのは「不動産会社による仲介」です。

不動産会社による仲介では、不動産会社が売主に代わって買主を探してくれます。
媒介契約の種類によっては、売主自身が買主を直接探すことも可能です。

土地売却を上手く進めるためには、複数の不動産会社に査定してもらうことが重要です。
提示された査定額を比較して、希望の売却価格で扱ってくれる不動産会社を探していきましょう。

本記事の内容を参考にして頂き、土地の売却を進めて頂けたら幸いです。