築20年以上の一戸建てやマンションを売却したい！相場や高く売るためのコツを徹底解説！

「築20年以上の中古一戸建てなんてそもそも売れるの？」
「築20年以上の中古マンションをできるだけ高く売りたいんだけど…」

結論を先にいうと、築20年以上の一戸建てやマンションでも売れます。

また売却方法を工夫すれば、相場よりも高く売れる可能性は大きいです。

今回は築20年以上の一戸建てやマンションについて、5つを軸に解説していきます。

築20年以上の家を本気で売りたいと思っている人は、ぜひとも参考にしてみてください。

そもそも築20年以上の一戸建て・マンションは売れるのか

建物には法定耐用年数があり、一戸建てやマンションの価値を左右するカギを握ります。

構造によって異なる、建物の法定耐用年数を確認してみましょう。

構造	法定耐用年数
鉄骨鉄筋コンクリート	47年
れんが・ブロック	38年
重量鉄骨 （厚さ4㎜以上）	34年
軽量鉄骨 （厚さ3～4㎜）	27年
木造	22年

「法定耐用年数に近づく＝ボロくなる」なので、長く住むほど価値は下がっていきます。
築20年以上の木造住宅は、価値がゼロになったとみなされることも…。

鉄骨鉄筋コンクリート住宅でも、新築時の半額以下になることもあるんですね。

しかし上記はあくまで計算上の話です。
築20年以上の一戸建て・マンションでも、まったく売れないわけではありません。55210

売れている中古住宅の約4割が築20年以上

首都圏の中古一戸建て・中古マンションの、2018年における成約件数を見てみましょう。
（成約件数…売買契約が成立した物件の数）

築年数	中古一戸建て	中古マンション
築0～5年	9.6%	9.3%
築6～10年	12.7%	16.0%
築11～15年	15.0%	17.6%
築16～20年	14.4%	13.9%
築21～25年	14.9%	9.5%
築26～30年	11.9%	8.4%
築31年～	21.5%	25.3%

築20年以上の中古一戸建ては全体の48.3%、中古マンションは全体の43.2%です。

先述した法定耐用年数がありながら、築20年以上の住宅は意外にも売れているんですね。

価値・価格がダウンしていることが、買い手には購入動機になっていると思われます。

参照：公益財団法人 東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」

新築より中古のほうが需要が高い

中古・新築でわけた首都圏の住宅の成約件数（2018年）は以下の通り。

住宅	成約件数
中古一戸建て	12,718件
中古マンション	37,217件
新築一戸建て	5,266件

※新築マンションのデータなし

中古一戸建ての成約件数は、新築一戸建ての倍以上。
あくまで首都圏の状況ですが、新築に比べて中古のほうが売れているのが現状です。

 

また中古物件は購入者にとって、それほど抵抗感があるわけではありません。

「既存住宅（中古住宅）への抵抗感」を聞いたアンケート結果を見てみてください。
（参照：全国宅地建物取引業協会連合会「住居の居住志向及び購買等に関する意識調査」）

半分以上の人は基本的に、中古住宅に抵抗がないと思っているんですね。
売買金額との兼ね合いで妥協できるという人も合わせると、約8割にのぼります。

以上の事情からも、現在でも中古住宅を売却するチャンスは高いといえるでしょう。

参照：公益財団法人 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2018年）」

築20年以上の一戸建て・マンションの価格相場

上記にわけて、東日本不動産流通機構のデータをもとに価格相場を解説しています。

①築20年以上の一戸建ての価格相場

成約まですすんだ一戸建てにおける築年数ごとの平均価格（2016～2018年）は以下の通り。

調査年	築21～25年	築26～30年	築31年～
2016年	2,815万円 (土地：159.37㎡ 建物：116.38㎡)	2,606万円 (土地：171.71㎡ 建物：118.04㎡)	2,150万円 (土地：165.38㎡ 建物：96.28㎡)
2017年	2,789万円 (土地：150.61㎡ 建物：113.88㎡)	2,634万円 (土地：174.65㎡ 建物：119.83㎡)	2,197万円 (土地：167.13㎡ 建物：97.62㎡)
2018年	2,963万円 (土地：150.34㎡ 建物：113.14㎡)	2,605万円 (土地：173.84㎡ 建物：121.98㎡)	2,177万円 (土地：165.29㎡ 建物：98.54㎡)

築年数が25年を超えると、価格は100～300万円ほど値下がりします。

築31年以上になると、そこからまた500万円ほど価格がダウン。

先述したように一戸建ての場合は、木造と鉄筋コンクリートで耐用年数が異なります。

そのため構造ごとに値下がり幅に大きな差が出ることもあるので注意が必要です。

新規登録された中古一戸建ての価格相場

2018年に売りに出された中古一戸建ての平均価格は以下の通り。
※成約には結びついていない物件です

調査年	築21～25年	築26～30年	築31年～
2016年	3,681万円 (土地：196.10㎡ 建物：124.50㎡)	3,726万円 (土地：214.36㎡ 建物：129.48㎡)	2,600万円 (土地：200.50㎡ 建物：99.44㎡)
2017年	3,788万円 (土地：179.68㎡ 建物：122.45㎡)	3,859万円 (土地：227.01㎡ 建物：131.92㎡)	2,808万円 (土地：198.03㎡ 建物：101.71㎡)
2018年	3,908万円 (土地：175.43㎡ 建物：119.66㎡)	3,836万円 (土地：214.63㎡ 建物：129.76㎡)	2,883万円 (土地：195.71㎡ 建物：101.26㎡)

新しく登録された中古一戸建ては、成約物件の土地・建物より平均面積が広めです。

そのためか平均価格も450～1,000万円ほど高くなっているんですね。

築21～30年の中古一戸建ての平均価格は、大きな差はありません。
しかし築31年以上から平均価格はガクッと下落するようになっています。

②築20年以上のマンションの価格相場

成約まですすんだマンションの、築年数ごとの平均価格（2016～2018年）は以下の通り。

調査年	築21～25年	築26～30年	築31年～
2016年	1,899万円 (㎡単価：31.55万円)	1,670万円 (㎡単価：29.97万円)	1,678万円 (㎡単価：29.79万円)
2017年	2,183万円 (㎡単価：34.95万円)	1,686万円 (㎡単価： 29.49万円)	1,759万円 (㎡単価： 31.19万円)
2018年	2,528万円 (㎡単価：38.70万円)	1,697万円 (㎡単価： 29.68万円)	1,815万円 (㎡単価： 31.70万円)

築年数が26年以上になると、250～800万円近く価格が下落します。

また一戸建ての場合と異なり、築26年以上から価格はあまり変動しません。

なるべく高く売却するには「築25年まで」が1つの目安となるので覚えておいてください。

新規登録された中古マンションの価格相場

2018年に売りに出された中古マンションの平均価格は以下の通り。

調査年	築21～25年	築26～30年	築31年～
2016年	2,114万円 (㎡単価：37.51万円)	1,875万円 (㎡単価：36.78万円)	2,219万円 (㎡単価：41.94万円)
2017年	2,525万円 (㎡単価：41.62万円)	1,844万円 (㎡単価：36.39万円)	2,271万円 (㎡単価：42.57万円)
2018年	2,912万円 (㎡単価：46.03万円)	1,894万円 (㎡単価：37.33万円)	2,335万円 (㎡単価：44.58万円)

成約物件と比べると、新規登録の㎡単価のほうが全体的に6～8万円高いです。

また大きな特徴としては、築31年以上は築26～30年よりも平均価格が高くなっています。

 

ここまで紹介したのはデータから見た価格相場です。

実際の価格は家ごとに当然変わるので、データから相場を読み取るのは難しいでしょう。

売却予定の物件の相場を把握するのに便利な「不動産一括査定サイト」については次の章で説明しています。

参照：公益財団法人 東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」

築年数20年以上の家を売却するなら「不動産一括査定サイト」の利用がマスト

築20年以上の家を売却する前に必ず、不動産一括査定サイトを利用しましょう。

一括査定サイトを利用すれば一度申し込むだけで、複数の不動産会社の査定価格を比較できるようになります。

「自分の家はだいたいこのくらいで売れそうだな…」みたいな感じで、売却予定の物件の相場を把握するのに便利です。

相場を知れば焦って安売りすることはなく、重要な交渉材料にもなるはず。
今回はオススメの不動産一括査定サイト【リビンマッチ】を紹介するので、参考にしてみてください。

なお査定結果の相場が本当なのか不安な人は、近隣物件の相場を調べておくのも有効です。

リビンマッチで厳選された優良企業最大6社と出会える

注意点として、「査定額＝売却額」ではないこと。査定額がそのまま売却額になるというわけではないため、しっかりと認識しておく必要があります。

ただ査定額とかけ離れている売却額を提示してくる会社だと、不安でいっぱいでしょう。

そこで重要な指標の一つになるのが、【信頼できる不動産会社であるか】です。

リビンマッチでは、厳選された優良不動産会社と提携している為、信頼できる不動産会社と出会えます。

売却したい不動産が地方にある場合も、リビンマッチでは地域に特化した不動産会社とも提携している為、安心して売却活動に臨めるでしょう。

最短45秒で査定依頼が完了するので、その手軽さも魅力の一つです。

気軽にかつ慎重に見積もりを把握し、売却活動を進めたい方に特におすすめです。

築20年以上の一戸建て・マンションを高く売るための6つのコツ

中古一戸建てや中古マンションを高く売るためのコツを6つご紹介します。

きちんと実践しないと、査定価格から大幅に価格が下がることもあるので注意しましょう。

①一般媒介契約を選んでレインズ登録を依頼する

媒介契約とは、売却のための活動をしてもらうために不動産会社と契約すること。
大きくわけて3種類あり、それぞれ特徴が異なります。

項目	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
契約できる業者	複数OK	1社のみ	1社のみ
売主が買主と直接取引	直接取引OK	直接取引OK	直接取引NG
業者からの活動報告	活動義務なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上
レインズの登録義務	登録義務なし	媒介契約から 7営業日以内	媒介契約から 5営業日以内
向いている人	・人気物件を 所有している人 ・複数の担当者から 売却方針を聞きたい人 ・少しでも高額で 売りたい人	・複数社と連絡 するのは面倒な人 ・少しでも早く 売りたい人	・複数社と連絡 するのは面倒な人 ・少しでも早く 売りたい人

上記の中で少しでも高く売れる可能性があるのは、ズバリ「一般媒介契約」。

一般媒介契約なら競争が生まれて、1社のみと契約するより高くなるチャンスがあります。

ただ一般媒介契約の場合は、不動産情報のレインズ登録が義務ではありません。

レインズに登録されていない物件は、早く売れる確率はガクッと下がってしまいます。

ただし契約書に明記してもらうなど、交渉次第でレインズに登録してもらえるんですね。
（逆にいえば交渉を経ても一般媒介契約ではレインズには登録しないということもあります）

また活動報告も売主から不動産会社に連絡することで、状況を把握できます。

複数社への連絡などが苦ではない人は、一般媒介契約も検討してみましょう。

一般媒介契約が有効なのは好条件の家であること

上記の方法は、築20年以上の家が売れ筋であることが大前提です。

• 人気エリアにある
• 類似物件が高値で売れている
• 希少物件である

築20年以上の家なので、一般媒介契約だといつまでも売れないこともあります。

そのときは媒介契約の締結から3ヶ月をメドに、媒介契約を変更しましょう。

②複数の不動産一括査定サイトを利用する

家を高く売るには、売主のことを第一に考えてくれる担当者がつくことが大前提。

しかし紹介した不動産一括査定サイトで、見積もりを比較できるのは最大でも6社です。

比較する不動産会社が多いので、いい担当者がつく確率も上がるはずです。

いい担当者の選び方・見極め方

いい担当者といえる最低条件をいくつか挙げてみましょう。

なんとなくで査定価格を出していないかどうかは、大きなポイントになります。

また築20年以上の家をきちんと宣伝できるかどうかも大切なチェックポイント。
メールなどの連絡では、意外と担当者の人柄や能力が出るので注目してみてください。

「契約を急がせる・値下げばかり提案する」という担当者は避けたほうが賢明です。

③ハウスクリーニングをしておく

購入検討者が内覧を希望した場合に備えて、家をキレイにしておくことが重要です。

家が汚くて第一印象がマイナスだと、それだけで購入をやめる原因にもなりえます。

内覧で特にチェックされるのは、トイレ・浴室・洗面所・キッチンなどの水回り。
最低でもこの4か所は、プロの手を借りてキレイにしてもらうことをオススメします。

ハウスクリーニングの費用を惜しんだ結果、売却価格を100万円以上ダウンされるかもしれません。
（買主から家の状態を低く評価されて値下げ交渉に応じた場合など）

「売れやすい家＝内覧の第一印象がいい家」なので、しっかり意識しておいてください。

リフォーム・リノベーションはしなくてもOK

売却前にリフォーム※を行えば、広告に「リフォーム済み」として売り出せます。
（※またはリノベーション）

しかし購入検討者は「購入したらリフォームしよう」と考えている場合が多いです。

そのため売主がリフォームしてしまうと、購入を見送る原因にもなるんですね。

またリフォーム費用は、場合によっては数百万円かかることも…。
上乗せして売却価格がアップしてしまえば、内覧希望者が減るリスクがあります。

④ホームインスペクション（住宅診断）をしておく

ホームインスペクションとは、家の状況を目視や計測で調査すること。

以下は調査項目の一例ですが、目的によって調査箇所が変わることがあります。

「ホームインスペクションに合格＝家に問題がない」ことの証です。
（家の状況次第では調査の結果が不合格の場合もあります）

そのため買主には家が築20年以上でも、安全性を大きくアピールできるんですね。

料金は10万円以内で済む場合が多いので、少ない費用で売れる確率を上げられます。

ホームインスペクションは義務ではないからこそ、必ず実施するようにしましょう。

調査する住宅診断士は、日本ホームインスペクターズ協会の公式サイトから検索可能です。

合格すると「既存住宅個人間売買瑕疵保険」に加入できる

中古住宅の欠陥（瑕疵）は細かいところまで、売主がすべて把握することは困難ですよね。

しかし後で欠陥が見つかった場合の責任は大きく、取引のマイナス要因となっていました。

そこで利用を促進されているのが「既存住宅個人間売買瑕疵保険」。

既存住宅個人間売買瑕疵保険に加入するのは、ホームインスペクション業者です。

保険に加入していれば、買主はホームインスペクション業者に補修などを請求できます。

画像：住宅瑕疵担保責任保険協会「既存住宅売買のかし保険（個人間売買タイプ）」

⑤内覧者の質問に印象よく答える

内覧をするのは購入を具体的に検討している人なので、大きなセールスチャンス。

色々と質問されますが、内覧者の不安を解消するほど購買意欲は高まるはずです。

さまざまな質問に答えられるように、想定できる質問は回答を準備しておいてください。

マイナスポイントを説明することになっても、うまい言い訳を考えておけるでしょう。

ただし内覧者から聞かれていないことは、すすんでペラペラ解説してはいけません。
買主は無理やりセールスされている感覚になるので、嫌われる原因になってしまいます。

内覧を案内するのは女性（妻）のほうがベター

先述した通り、部屋を選ぶ主導権を握っているのは妻であるケースが多いです。

そのため内覧者が質問しやすいように、なるべく同じ女性が案内するのがオススメ。

また不動産会社の人が男性だと、夫がいることにより2つのリスクがあります。

• 大人の男性が2人いるので部屋が狭く見える
• 大人の男性が2人いるので内覧者に威圧感を与える

内覧では実際に住んだときを想像しやすくなるムード作りが大切です。

⑥部屋をできるだけ明るく見せる

購入検討者にとって「日当たり」は重要で、アンケートでも上位に入ります。

逆にいえば、日当たりが悪く暗い印象の家は売れにくいということ。

しかし工夫次第では、日当たりの悪い家でも明るく見せることは十分に可能です。

購入検討者の内覧が決まったら、以下の対策を打っておきましょう。

また実際の内覧時には、すべてのカーテンを開けておくことなども効果的。

内覧は夕方や雨の日ではなく、晴れた日の光が入りやすい昼間に行うようにしてください。

「日当たり」は購入する人にとって大きなポイント

2018年にとられたアンケートの「住宅購入重視点」を見てみてください。

1. 購入金額…60.0%
2. 周辺・生活環境がよい…48.1%
3. 交通の利便性がよい…38.8%
4. 日当たり・住宅の向き…26.9%
5. 間取り数・間取りプラン…21.8%
6. 住宅の構造がよい…20.3%
   （耐震・面神・断熱・バリアフリーなど）
7. 住み慣れているエリア…10.4%
8. 住まいの広さ…9.5%
9. 不動産会社・建築会社などのアフターサービス…3.6%
10. その他…2.8%

全体の約4分の1が日当たりを重視していることがわかりますね。

男女比で見てみると、重視しているのは女性のほうが8%近く高くなっています。

またマイホームの購入は、予算は夫・部屋は妻が主導することが多いです。

照明設置や内覧の際は、女性受けを狙ったほうが高く売れる確率はアップするでしょう。

参照：全国宅地建物取引業協会連合会「住居の居住志向及び購買等に関する意識調査」

築20年以上の家が売れないときの2つの最終手段

「どうあがいても家が売却できない…ずっと売れなかったらどうすればいいの？」

マイホームがいつまでも売れないときの最終手段を2つご紹介します。

先に各手段のメリット・デメリットをまとめてみました。

最終手段	メリット	デメリット
①古家付き土地 として売る	・短期間で売れやすい ・瑕疵担保責任が発生しない ・内覧義務がない ・住宅ローン利用者は 購入しやすい	・中古住宅より値下がりする ・解体費用分の金額を 値下げされる可能性がある
②更地にして売る	・短期間で売れやすい ・瑕疵担保責任が発生しない	・売れないと固定資産税が 負担になりやすい

2つの手段は瑕疵担保責任が発生しないので、安心して売却できるでしょう。

また①の場合は、売れないままでも固定資産税の負担は少なめ。
②の場合は、売れないままだと軽減措置ナシの固定資産税がかかるので注意が必要です。

それぞれの特徴を知った上で、後悔のない方法を選択してみてください。

①「古家付き土地」として売る

父が亡くなって誰も住んでいなかった、築42年の家を手放すことにしました。

しかし建物は木造住宅で、耐用年数を大幅に超えていたため価値はゼロだと思います。

中古住宅ではまったく反応がなかったので、古家付き土地として売り出したんですね。

A社は「更地にすれば売れやすい」といって、B社は「固定資産税のリスクがある」と…。

私自身は固定資産税が6倍になるという言葉が怖かったので、B社の意見にしたがいました。

結果的にスムーズに売れましたし、売れればいいという意識だったのでとてもよかったです。
後から聞いた話では、購入された方はリノベーションでオシャレな家にしたそうですよ。

古家付き土地とは、価値がない古い家がある土地のこと。

不動産会社は古い家を、中古住宅・古家付き土地のどちらとして売るかを判断します。
（ただし両者は法的に明確な違いがあるわけではありません）

一般的には築20年を超えた木造住宅が、古家付き土地として売られることが多いです。
ただし買い取りと同様に、古家付き土地は中古住宅より値下がりしてしまいます。

また解体費用分の金額を値引きされることもあるので、把握しておいてください。

なお古家付きの土地は古家はあくまでおまけ。
メインは土地なので内覧に対応する義務がないので、掃除などをする手間はありません。

住宅ローン利用者は購入しやすい

一般的に古家付き土地は、住宅ローンを組みやすいといわれています。

逆に後述する更地では住宅ローンは受けにくいです。
しかし古家付き土地ならば、実質的に土地価格だけで住宅ローンを組めるんですね。

そのため「住宅ローンでの購入を考えているが予算は低めに抑えたい」人向き。

また家があることで、リノベーションを検討する人は計画を立てやすくなります。

新築予定でも新築のイメージがつきやすく、解体前提で購入することもあるようです。

古家付き土地は買い手のメリットが多いので、売却できる確率もアップするでしょう。

②更地にして売る

最初は築39年の家を古家付き土地で売り出していました。

しかし売れる気配がなかったので、不動産会社のススメもあって更地にしたんです。

結果としては更地にした途端、あっけないほどすぐに買い手が見つかりました。

固定資産税の心配はありましたが、4月に売り出して6月には売れたんですね。
だから6倍の税金をとられることはなかったので、とりあえずホッとしています。

ちなみに買主の方は新築のマイホームとかではなく、アパート経営を考えてるらしいですよ。

更地とは宅地（建造物を建てるための土地）で、かつ建造物が建っていない土地のこと。

古家付き土地でも売却できなかった家は、更地にすることも検討してみてください。

更地は解体費用の負担がないため、基本的に買い手からの需要は高いです。

特に駅チカや繁華街に近い土地ならば、すぐに売却できる可能性は高いでしょう。

更地は固定資産税の負担が増える

固定資産税とは、土地や建物など（固定資産）の所有者に課せられる税金のこと。

更地にする最大のデメリットは、固定資産税が6倍が跳ね上がってしまうことです。

更地は住宅用地ではないため、軽減措置は適用されず負担が大きいんですね。

評価されるのは毎年1月1日時点の固定資産なので、翌年までに売らないといけません。

ただし更地は先述した通り、比較的売れやすいのが特徴です。
売り出すのが早ければ早いほど年内に売れる可能性は高いといえるでしょう。

逆に売りに出すのが遅ければ、高額な固定資産税を支払うリスクは高まるといえます。

なお家の解体には3週間～2ヶ月かかるので、更地復帰は余裕を持って行ってください。

築20年以上でも家は売れる！まずは一戸建て・マンションの一括査定から

築20年以上の中古一戸建てや中古マンションでも、売却できるチャンスはあります。

より高く・よりスムーズに売るなら、不動産一括査定サイトの利用が大前提。
一括査定で価格相場がカンタンにわかるので、損をしないためにも利用は必須です。

築20年以上の家を、少しでも高く売るためのコツをおさらいしてみましょう。

不動産一括査定サイトから提示された査定価格は、あくまでも目安の金額。
額面通りに売却できるわけではなく、さまざまな要素で減額されることもあります。

しかし上記のコツを実践すれば、査定価格に近い金額になる可能性は高いはずです。

どうしても売れない場合は、不動産会社に買い取ってもらうことも検討してみてください。