空き家の処分は買取が便利！買取相場とメリット・おすすめの買取業者を紹介

「相続した実家をどう処分すればいいかわからない」「遠方にある空き家を早く手放したい」

ー そんな悩みを抱えていないだろうか。

国土交通省の調査によれば、空き家所有者が売却や賃貸を検討する際、もっとも課題に感じるポイントは「買い手・借り手の少なさ」だ。

【国土交通省「令和元年空き家所有者実態調査 集計結果」をもとに作成】

多くの人が空き家を売ったり再活用したりできずに困っている。

しかし、空き家を長期間放置すれば倒壊リスクや管理コストが増大し、さらには固定資産税の優遇措置が受けられなくなるなど、さまざまな問題が生じる。

そこで注目したいのが「空き家買取」というサービスだ。一般的な不動産売却（仲介）と違い、買取なら状態の悪い空き家でも数日〜1ヶ月程度で売れる可能性が高い。

本記事では、おすすめの買取業者や空き家買取のメリット・デメリット、相場、さらには買取の流れや必要書類まで詳しく解説する。

この記事を読めば、あなたの空き家問題をスムーズに解決できるだろう。

＼6年連続不動産査定サイトNO.1／

※2024年9月20日-24日 「サイト評価に関する調査」より

空き家買取業者の選び方

買取業者選びは、売却の成否を左右する重要なポイントだ。

ここでは、失敗しない業者選びのコツを解説する。

実績・得意領域（空き家/訳あり/地方）で選ぶ

買取業者を選ぶ際、まずチェックすべきは「実績」と「得意領域」だ。

実績を確認する

実績が豊富な業者ほど、査定の精度が高く、手続きもスムーズに進む傾向がある。公式サイトで実績数や事例を公開しているかチェックしよう。

得意領域を確認する

自分の物件に合った得意領域を持つ業者を選ぶことが重要だ。

たとえば、再建築不可の物件を売りたいなら、訳あり物件を専門に扱う業者に相談したほうがよい。一般的な買取業者では対応できなかったり、極端に低い査定になったりする可能性がある。

査定額の根拠を説明できるかで選ぶ

信頼できる業者かどうかを見極めるポイントは、「査定額の根拠を明確に説明できるか」だ。

優良な業者は、以下のような観点から査定の根拠を説明してくれる。

「この物件は駅から徒歩15分で、築40年の木造なので建物価値はゼロとして、土地のみの評価で○○万円です」といった具体的な説明があれば信頼できる。

逆に、「高く買います」とだけ言って根拠を示さない業者や、「問題が多いから安い」と一方的に主張する業者は避けたほうがよい。

契約条件（現状渡し・特約）で選ぶ

査定額だけでなく、契約条件も重要な選定ポイントだ。

現状渡しが可能か

残置物の処分や清掃をせずに、現状のまま引き渡せるかを確認しよう。対応できる業者のほうが、売主側の手間と費用を省ける。

契約不適合責任の免責特約があるか

契約不適合責任とは、引き渡し後に物件の欠陥（雨漏り、シロアリ被害など）が見つかった場合に売主が負う責任のこと。

買取では、この責任が免責される特約がつくことが多い。免責特約があれば、売却後のトラブルを心配せずに済む。契約前に必ず確認しよう。

その他の条件

• 決済までの期間
• 必要書類の手配サポート
• 相続登記などの手続きサポート
• 残置物処分の費用負担

これらの条件も業者によって異なる。複数の業者を比較して、総合的に有利な条件を提示してくれる業者を選ぼう。

＼6年連続不動産査定サイトNO.1／

※2024年9月20日-24日 「サイト評価に関する調査」より

おすすめの空き家買取業者11選

次に、空き家買取に強いおすすめの買取業者を11社紹介する。

会社名	対応エリア	おすすめポイント
オークラヤ住宅	首都圏	累計契約11万件超、買取保証・リースバックにも対応
神戸不動産リアルティ	神戸・明石	査定スピードに自信、買取保証あり
大京穴吹不動産	全国	大手グループの安心感、ワンストップ対応
大鵬ハウジング	東大阪中心	工場・倉庫まで対応、柔軟な売却プラン
ベルフィールド住宅情報	愛知県稲沢市	地域密着、小回りの効く対応
北章宅建	北海道・空知管内	空き家・地方物件に強い、地域実績トップクラス
東急リバブル	全国※	年間30,265件の売買実績、現状そのままで買取可能
アルバリンク	全国	どんな空き家もOK、最短12時間で査定
カチタス	全国	東証プライム上場、最短3週間で現金決済
イエチカドットコム	全国	法律事務所併設で登記サポート充実
空き家パス	全国	LINEで気軽に相談、最短3日で現金化

• 首都圏、関西、札幌、仙台、名古屋、福岡等に拠点あり

オークラヤ住宅

会社概要

項目	内容
会社名	オークラヤ住宅株式会社
本社所在地	東京都千代田区麹町4-5-22
対応エリア	首都圏（東京・神奈川・千葉・埼玉など）12拠点展開
営業時間	10:00〜18:00（店舗による）

オークラヤ住宅は、首都圏を中心に12拠点を展開する不動産会社だ。中古マンション・戸建て・土地の売買仲介から買取、リノベーション住宅まで幅広く手がけている。

最大の特徴は、売主に多くの選択肢を提供している点だ。通常の仲介だけでなく、業者が直接購入する「直接買取」、一定期間仲介で売りに出して売れなければ買い取る「買取保証」、売却後も住み続けられる「リースバック」など、状況に応じた売却方法を選べる。

累計契約件数は11万件を超え、長年の実績に裏打ちされたノウハウがある。「スピード売却したい」「確実に売りたい」「売却後も住み続けたい」など、さまざまなニーズに対応できる。

首都圏で空き家の売却を検討している人は、まずオークラヤ住宅に相談してみてはいかがだろうか。

利用者の声

神戸不動産リアルティ

会社概要

項目	内容
会社名	神戸不動産リアルティ株式会社
本社所在地	兵庫県神戸市中央区
対応エリア	兵庫県神戸市・明石市中心
営業時間	店舗に要確認

神戸不動産リアルティは、兵庫県神戸市・明石市を中心に展開する地域密着型の不動産会社だ。中古マンション、中古一戸建て、土地、投資用・事業用不動産など幅広い物件を取り扱っている。

強みは査定スピードと集客力だ。地域に精通しているからこそ、迅速かつ的確な査定が可能。また、買取保証も用意されており、「急いで売りたい」「確実に期日までに売却したい」というニーズにも対応できる。

神戸・明石エリアの空き家を売却したい人にとって、地元の事情を熟知した神戸不動産リアルティは心強い味方になるだろう。地域特化ならではのきめ細かな対応が期待できる。

利用者の声

大京穴吹不動産

会社概要

項目	内容
会社名	株式会社大京穴吹不動産
本社所在地	東京都渋谷区千駄ヶ谷4-19-18
対応エリア	全国（主に首都圏中心）
営業時間	10:00〜18:00（店舗による）

大京穴吹不動産は、「ライオンズマンション」で知られる大京グループの不動産会社だ。マンション売買・賃貸、戸建て、管理、リフォームなど、不動産に関するサービスを幅広く提供している。

大手グループならではの全国ネットワークが強みで、首都圏を中心に全国エリアに対応。特にマンションの取り扱いに強く、長年のマンション管理で培ったノウハウを活かした的確な査定が可能だ。

また、賃貸・売買・管理をワンストップで提供できるため、「売却か賃貸か迷っている」という場合でも、最適な選択肢を提案してもらえる。大手の安心感を求める人や、マンションの空き家を売却したい人におすすめだ。

利用者の声

大鵬ハウジング

会社概要

項目	内容
会社名	株式会社大鵬ハウジング
本社所在地	大阪府東大阪市
対応エリア	大阪府東大阪市を中心としたエリア
営業時間	店舗に要確認

大鵬ハウジングは、大阪府東大阪市を中心に展開する地域密着型の不動産会社だ。中古マンション、中古一戸建て、土地、投資用物件、さらには工場・倉庫まで、幅広い物件を取り扱っている。

売買・賃貸・管理・買取・リフォームまでワンストップで対応できる体制が強みだ。買取保証も用意されており、売主の状況に合わせた柔軟な売却プランを提案してもらえる。

東大阪エリアで空き家の処分を検討している人は、地元に精通した大鵬ハウジングに相談してみよう。住宅だけでなく、事業用物件の売却にも対応できる点が心強い。

利用者の声

ベルフィールド住宅情報（ハウスドゥ 稲沢店）

会社概要

項目	内容
会社名	ベルフィールド住宅情報株式会社（ハウスドゥ 稲沢店）
本社所在地	愛知県稲沢市
対応エリア	愛知県稲沢市および近隣地域
営業時間	店舗に要確認

ベルフィールド住宅情報は、愛知県稲沢市および近隣地域に特化した地域密着型の不動産会社だ。「ハウスドゥ」のフランチャイズ店舗として、中古住宅や土地の売買仲介を中心に展開している。

最大の強みは「地元特化」だからこそできるきめ細かな対応だ。大手にはない小回りの良さで、住み替えや売却の相談に親身に対応してくれる。地域の相場や需要を熟知しているため、適正価格での売却が期待できる。

稲沢市周辺で空き家を売却したい人にとって、地元の事情に精通したベルフィールド住宅情報は頼りになる存在だ。まずは気軽に相談してみよう。

利用者の声

北章宅建（イエステーション 岩見沢店）

会社概要

項目	内容
会社名	北章宅建株式会社（イエステーション 岩見沢店）
本社所在地	北海道岩見沢市
対応エリア	北海道・岩見沢市および空知管内（石狩、小樽、江別など含む）
営業時間	店舗に要確認

北章宅建は、北海道岩見沢市を拠点に、空知管内や石狩、小樽、江別などを含む広いエリアをカバーする地域密着型の不動産会社だ。「イエステーション」のフランチャイズ店舗として、中古戸建て、中古マンション、土地、賃貸管理などを幅広く手がけている。

地域密着で長年培った信頼と実績があり、仲介実績はエリア内でトップクラス。特に空き家や地方物件の取り扱いに強く、「地方の空き家だから売れないかも」と諦めている人にも心強い味方になる。

北海道、特に岩見沢市や空知管内で空き家の処分を検討している人は、地元の事情を熟知した北章宅建に相談してみてはいかがだろうか。地域特有の課題にも的確に対応してくれるだろう。

利用者の声

東急リバブル

会社概要

項目	内容
会社名	東急リバブル株式会社
本社所在地	東京都渋谷区道玄坂1-9-5
対応エリア	全国（首都圏、関西、札幌、仙台、名古屋、福岡等に拠点あり）
営業時間	店舗による（10:00〜18:00が多い）

東急リバブルは、大手不動産会社ならではの豊富な実績とノウハウが強み。残置物だらけの状態でも査定から買取まで対応してくれるため、手間をかけずに売却したい人に最適だ。

利用者の声

大手ならではの安心感と手軽さを求める人には、東急リバブルがおすすめだ。

アルバリンク

会社概要

項目	内容
会社名	株式会社AlbaLink
本社所在地	東京都江東区木場二丁目17番16号 BESIDE KIBA 3階
対応エリア	全国
営業時間	10:00〜19:00（年中無休）

アルバリンクは、訳あり物件の買取に特化した業者だ。どんなに古い物件でも、法律・権利のトラブルがあっても買取対応してくれる。弁護士や司法書士と提携しているため、複雑なケースにも対応可能だ。

利用者の声

他社で断られた物件や、できるだけ早く空き家問題を解決したい人は、アルバリンクに相談してみよう。

カチタス

会社概要

項目	内容
会社名	株式会社カチタス
本社所在地	群馬県桐生市美原町4番2号
対応エリア	全国
営業時間	店舗による（9:00〜18:00が多い）

カチタスは、中古住宅の買取・再販に特化した上場企業だ。買取実績は累計7万戸以上と圧倒的で、築年数が古すぎるなどの理由で他社が断る物件も積極的に買い取っている。

利用者の声

全国に店舗があるため、対面で相談したい人にもおすすめだ。

イエチカドットコム

会社概要

項目	内容
会社名	イエチカドットコム株式会社
本社所在地	京都府京都市右京区嵯峨天龍寺若宮町31-31-5 マンション西嵐
対応エリア	全国
営業時間	10:00〜21:00（メールフォームは24時間対応）

イエチカドットコムは、法律事務所を併設している点が特徴だ。相続登記や権利関係の整理など、法的なサポートが必要なケースにも対応できる。手続き費用がかからず、査定額から差し引かれることもない。

利用者の声

相続絡みで登記手続きが必要な空き家は、イエチカドットコムへの相談がおすすめだ。

空き家パス

会社概要

項目	内容
会社名	株式会社ウィントランス
本社所在地	東京都渋谷区代々木1-53-4
対応エリア	全国
営業時間	10:00〜21:00

空き家パスは、LINEで気軽に相談できる点が特徴だ。不用品の処分や建物の解体もワンストップで対応しており、余計な手間をかけずに売却を進められる。

利用者の声

手軽に相談したい人、売れない空き家に悩んでいる人は、空き家パスにLINEで問い合わせてみてはいかがだろうか。

【結論】空き家は「買取」と「仲介」どっちが正解？

空き家を売却する方法は大きく「買取」と「仲介」の2種類がある。結論から言えば、どちらが正解かは物件の状況や売主の優先事項によって異なる。

まずは自分がどちらに向いているのかを確認しよう。

買取が向いている人

以下のような状況に当てはまる人は、買取を選ぶメリットが大きい。

仲介が向いている人

一方、以下のような人は仲介を検討する価値がある。

迷ったときの判断軸（スピード×手間×金額）

買取と仲介で迷ったときは、以下の3つの軸で優先順位を考えよう。

判断軸	買取	仲介
スピード	◎ 最短数日〜1ヶ月	△ 数ヶ月〜半年以上
手間	◎ 内覧・清掃・交渉なし	△ 対応が必要
金額	△ 市場価格の50〜80%	◎ 市場価格の70〜100%

スピード重視なら買取一択だ。相続税の納付期限が迫っている、すぐに現金が必要など、時間的制約がある場合は迷わず買取を選ぼう。

手間を最小限にしたい場合も買取が有利だ。特に遠方に住んでいて現地対応が難しい、仕事が忙しくて時間が取れないといった状況では、買取のシンプルさが大きなメリットになる。

金額を最優先したいなら仲介を検討する価値がある。ただし、物件の状態や立地が悪ければ、仲介でも買い手がつかない可能性がある。その場合は結局、買取に切り替えることになり、時間をロスするだけになりかねない。

迷った場合は、まず買取と仲介の両方で査定を取り、金額差と売却までの期間を比較してから決めるのがおすすめだ。

＼6年連続不動産査定サイトNO.1／

※2024年9月20日-24日 「サイト評価に関する調査」より

空き家を放置するリスク【売却前に確認】

売却方法を検討する前に、空き家を放置し続けることのリスクを理解しておこう。「いつか売ればいい」と先延ばしにするほど、状況は悪化していく。

資産価値が下がり売れにくくなる

空き家は人が住んでいる家と比べて劣化スピードが格段に速い。換気や掃除がされないため、湿気がこもりカビが発生しやすく、木材の腐食やシロアリ被害も進行しやすい。

一般的に、木造住宅は築20年を超えると建物の価値はほぼゼロとみなされる。さらに放置期間が長くなるほど、土地の価値にまで悪影響が及ぶケースもある。

つまり、空き家を一番高く売れるタイミングは「今」だ。放置すればするほど売却価格は下がり、最悪の場合は「負動産」として処分費用を払ってでも手放したい状態になりかねない。

管理コストと手間が増える

空き家を所有し続ける限り、管理のための費用と手間が発生し続ける。

国土交通省の調査によれば、空き家の管理・メンテナンス費用は年間平均で5〜10万円以上にのぼる。これには定期的な清掃、草刈り、設備点検などが含まれる。

【国土交通省「令和元年空き家所有者実態調査（113ページ）」をもとに作成】

さらに、遠方に住んでいる場合は交通費もかさむ。自分で管理できなければ、管理会社に依頼する費用も必要だ。

老朽化が進めば修繕費はさらに高額になる。屋根の補修や外壁塗装など、大規模な修繕が必要になれば数十万〜数百万円の出費になることも珍しくない。

近隣トラブル・事故リスクが高まる

放置された空き家は、周辺住民にとって迷惑な存在になりやすい。

近隣住民からの苦情やトラブルは、精神的な負担にもなる。最悪の場合、訴訟に発展するケースもある。

行政対応や税負担が重くなる可能性がある

2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」により、適切に管理されていない空き家は行政からの指導・命令の対象となる。

特に深刻なのが「特定空家等」への指定だ。倒壊の危険性がある、衛生上有害、著しく景観を損なうなどの状態にある空き家は、市区町村から「特定空家等」に指定される可能性がある。

特定空家等に指定されると、以下のような措置が取られる。

特に注意すべきは固定資産税の問題だ。通常、住宅が建っている土地は「住宅用地特例」により固定資産税が最大1/6に軽減されている。しかし、特定空家等の勧告を受けると、この特例が適用されなくなり、税負担が最大6倍に跳ね上がる。

こうしたリスクを総合的に考えると、使用予定のない空き家は早めに処分するのが賢明だ。

＼6年連続不動産査定サイトNO.1／

※2024年9月20日-24日 「サイト評価に関する調査」より

空き家買取とは？仲介との違い

ここからは、空き家買取の仕組みと仲介との違いを詳しく解説する。

空き家買取の仕組み

空き家買取とは、不動産買取業者が売主から直接物件を購入するサービスだ。

仲介では、不動産会社が売主と買主の間に立って取引を仲介する。つまり、一般の個人が買主となる。

一方、買取では不動産会社自身が買主となり、売主から直接物件を購入する。

買取業者は購入した物件をリフォーム・リノベーションして再販売したり、賃貸物件として活用したりすることで利益を得る。そのため、一般の買主が敬遠するような状態の悪い物件や、特殊な条件の物件でも買い取ってくれることが多い。

買取の流れはシンプルだ。

仲介のように買主を探す期間がないため、査定から売却完了まで最短数日〜1ヶ月程度で済む。

空き家買取と仲介の違い

買取と仲介の違いを一覧表で整理する。

項目	買取	仲介
購入者	不動産業者が直接購入	一般の買主
売却期間	最短数日〜1ヶ月程度	数ヶ月〜半年以上
売却価格	市場価格の50〜80%程度	市場価格の70〜100%
仲介手数料	基本的に不要	成約価格の3%+6万円+消費税
内覧対応	不要	必要
物件の状態	現状のままでOK	清掃・修繕が必要なことが多い
契約不適合責任	免責されることが多い	売主が負うことが多い

売却価格は仲介のほうが高くなる傾向がある。ただし、仲介では仲介手数料がかかるため、実際の手取り額の差は価格差ほど大きくならないこともある。

売却期間は買取が圧倒的に早い。仲介は買主が見つかるまで時間がかかり、特に立地や状態が悪い物件は長期化しやすい。

手間の面でも買取が有利だ。仲介では内覧希望者への対応、価格交渉、買主のローン審査待ちなど、さまざまな手間と時間がかかる。買取なら業者との交渉のみで完結する。

契約不適合責任とは、引き渡し後に物件の欠陥が見つかった場合に売主が負う責任のこと。買取では契約不適合責任が免責される特約がつくことが多く、売却後のトラブルリスクを軽減できる。

買取できる空き家・できない空き家の目安

買取業者は幅広い物件に対応しているが、すべての空き家を買い取れるわけではない。

ただし、「買取できないかも」と思っても、業者によって判断は異なる。訳あり物件を専門に扱う業者なら対応できるケースも多いので、まずは相談してみることをおすすめする。

＼6年連続不動産査定サイトNO.1／

※2024年9月20日-24日 「サイト評価に関する調査」より

空き家買取の相場｜目安と査定額の決まり方

買取を検討する際、もっとも気になるのは「いくらで売れるのか」だろう。ここでは買取相場の目安と、査定額が決まる仕組みを解説する。

空き家買取相場の目安

空き家買取の相場は、一般的に市場価格（仲介で売却した場合の価格）の50〜80%程度だ。

たとえば、仲介で1,000万円で売れる物件なら、買取価格は500万〜800万円程度になる。

なぜ買取価格は仲介より低くなるのか。それは、買取業者のビジネスモデルに理由がある。

買取業者は購入した物件を再販売して利益を得る。そのため、以下のようなコストを見込んで買取価格を設定する。

これらを差し引いた金額が買取価格となるため、仲介より低くなるのは仕組み上避けられない。

ただし、物件の状態や立地、買取業者の得意分野によって価格は大きく変動する。好条件の物件なら市場価格の80%以上、状態が悪ければ50%以下になることもある。

査定額を左右する3要素

買取査定額は主に以下の3つの要素で決まる。

1. 立地条件

立地は不動産価値を決める最大の要因だ。以下のポイントが査定に影響する。

同じ状態の建物でも、立地によって査定額は大きく変わる。駅近の物件と駅から遠い物件では、数百万円の差がつくこともある。

2. 建物の状態

建物の状態も査定に大きく影響する。

築年数が浅く状態が良ければ査定額は上がるが、空き家の場合は築古で劣化が進んでいることが多い。その場合、建物の価値はゼロとみなされ、土地のみの評価になることもある。

3. 法的規制

法的な制限があると査定額は下がる傾向がある。

特に「再建築不可」の物件は査定額が大幅に下がる。建て替えができないため、買取業者の活用方法が限られるからだ。ただし、再建築不可物件を専門に扱う業者なら、比較的良い条件で買い取ってくれることもある。

相場を自分で調べる方法

査定を依頼する前に、おおよその相場を自分で把握しておくと、提示された金額が妥当かどうか判断しやすくなる。

1. 国土交通省「不動産価格情報」で調べる

国土交通省が運営する「不動産価格（取引価格・成約価格）情報の検索・ダウンロード」では、過去の不動産取引事例を検索できる。

エリア、物件種別、築年数などの条件を設定して、自分の空き家に近い物件の取引価格を調べられる。実際に成約した価格なので、信頼性が高い。

2. 不動産ポータルサイトで調べる

SUUMO、HOME’S、アットホームなどの不動産ポータルサイトで、周辺の類似物件の売出価格をチェックする方法もある。

ただし、売出価格は成約価格ではないため、実際はこれより低い金額で取引されることが多い。参考程度に考えよう。

3. 固定資産税評価額から概算する

毎年届く固定資産税の納税通知書に記載されている「評価額」から相場を概算できる。

• 土地：評価額÷0.7＝おおよその市場価格
• 建物：評価額÷0.5〜0.7＝おおよその市場価格

固定資産税評価額は市場価格より低く設定されているため、上記の計算で市場価格の目安がわかる。この市場価格の50〜80%が買取相場だ。

4.  一括査定サイトで複数社の査定を比較する

上記1〜3はあくまで「目安」を知る方法だ。

より正確な相場感を把握するには、実際に複数の買取業者から査定を取って比較するのが確実だ。 

一括査定サイトを使えば、1回の入力で複数社に査定依頼ができる。各社の査定額を比較することで、自分の空き家の適正価格帯が見えてくる。 

一括査定サイトの詳しい活用法は、後述の「一括査定サイトで空き家買取を有利に進める」で解説する。

＼6年連続不動産査定サイトNO.1／

※2024年9月20日-24日 「サイト評価に関する調査」より

空き家の買取査定で減額されやすいポイントと対策

買取査定では、さまざまな要因で減額されることがある。

事前に把握しておけば、対策を講じたり、減額幅を抑えたりできる。

減額される原因

空き家の買取査定でよくある減額されるポイントは、以下の3つだ。

残置物

家具、家電、衣類、生活用品などの残置物が多いと、処分費用が見込まれて減額される。特にゴミ屋敷状態だと、数十万円の減額になることもある。

ただし、買取業者によっては残置物込みでの買取に対応しており、減額幅が小さいこともある。残置物の処分が面倒なら、対応可能な業者を選ぼう。

雨漏り・シロアリ被害

雨漏りやシロアリ被害があると、修繕費用が見込まれて大幅に減額される。特にシロアリ被害は建物の構造に関わるため、影響が大きい。

事前に自分で修繕する必要はないが、被害の有無を把握しておくと査定時の説明がスムーズになる。

境界不明

隣地との境界が不明確だと、将来的なトラブルリスクがあるため減額される。境界確定のための測量費用が見込まれることもある。

可能であれば、事前に境界標の有無を確認しておこう。境界標がなくても、隣地所有者との間で境界について争いがないことを説明できれば、減額幅を抑えられる可能性がある。

「契約直前の減額」を防ぐチェックポイント

悪質な業者の中には、最初に高額な査定を提示しておいて、契約直前になって「調査の結果、問題が見つかった」などと理由をつけて大幅に減額するケースがある。

このようなトラブルを防ぐために、以下のポイントをチェックしよう。

1. 訪問査定を受ける

机上査定（書類だけの査定）だけで契約を進めると、後から「実物を見たら状態が悪かった」と減額される可能性がある。必ず業者に現地を見てもらい、物件の状態を確認したうえで査定額を出してもらおう。

2. 査定額の根拠を確認する

「なぜその金額になるのか」を詳しく説明してもらう。立地、建物の状態、法的制限など、査定の根拠を明確に説明できない業者は避けたほうがよい。

3. 減額条件を事前に確認する

「どのような場合に減額されるのか」を事前に確認しておく。「瑕疵が見つかった場合は減額」など曖昧な条件ではなく、具体的な条件を明示してもらおう。

4. 契約書の内容を細かくチェックする

契約書に「調査結果により価格を変更できる」といった条項がないか確認する。このような条項があれば、減額の余地を残していることになる。

断られやすいケースの対処法

買取業者に断られた、または極端に安い査定しか出なかった場合の対処法を紹介する。

＼6年連続不動産査定サイトNO.1／

※2024年9月20日-24日 「サイト評価に関する調査」より

空き家買取のメリット

ここで改めて、空き家買取のメリットを整理しよう。

早く確実に売れる

買取の最大のメリットは、売却スピードと確実性だ。

仲介では買主が見つかるまで数ヶ月〜半年以上かかることも珍しくない。特に空き家は、立地や状態によっては1年以上売れ残ることもある。

一方、買取なら査定から決済まで最短数日〜1ヶ月程度で完了する。買取業者が買主なので、「買い手が見つからない」というリスクがない。

相続税の納付期限が迫っている、急いで現金が必要など、時間的制約がある場合に買取は最適な選択肢だ。

手間が少ない

買取は売主側の手間が圧倒的に少ない。

内覧対応が不要

仲介では購入希望者の内覧に対応する必要がある。日程調整や立ち会い、物件の説明など、手間と時間がかかる。空き家が遠方にある場合は、そのたびに現地に出向かなければならない。

買取なら、業者の調査時に立ち会うだけで済む。それも必須ではなく、鍵を預けて対応することも可能だ。

価格交渉がシンプル

仲介では、購入希望者との価格交渉が発生する。値引き交渉に対応したり、複数の購入希望者の条件を比較したりと、神経を使う場面が多い。

買取なら、業者から提示された価格に対して「受けるか断るか」を判断するだけ。交渉も業者と直接行うため、シンプルだ。

清掃・リフォームが不要

仲介では、内覧に備えて物件を清掃したり、印象を良くするために簡易的なリフォームを行ったりすることが多い。

買取なら、基本的に現状のままで売却できる。清掃もリフォームも必要ない。

そのまま売れる（片付け・修繕不要）

買取は「現状渡し」が基本だ。

残置物があっても大丈夫

家具、家電、生活用品などが残っていても、そのまま買い取ってくれる業者が多い。遺品整理や不用品処分の手間と費用を省ける。

修繕の必要がない

雨漏りや設備の故障があっても、修繕せずにそのまま売却できる。買取業者はリフォームを前提に購入するため、現状の問題は織り込み済みだ。

遠方からでも対応可能

現地に何度も足を運ぶ必要がないため、遠方に住んでいても売却を進めやすい。書類のやり取りや契約もリモートで対応できることが多い。

これらのメリットにより、空き家の売却にかかる時間・手間・ストレスを大幅に軽減できる。

＼6年連続不動産査定サイトNO.1／

※2024年9月20日-24日 「サイト評価に関する調査」より

空き家買取のデメリットと対策

買取にはメリットだけでなくデメリットもある。

デメリットを理解したうえで、適切な対策を講じよう。

売却価格が低くなりやすい

買取の最大のデメリットは、仲介より売却価格が低くなることだ。

先述のとおり、買取業者は購入した物件を再販売して利益を得る。そのため、以下のコストを見込んで買取価格を設定する。

これらを差し引くと、買取価格は市場価格の50〜80%程度になる。

たとえば、市場価格1,000万円の物件の場合、

最大で400万円以上の差がつく可能性がある。金額面を重視するなら、この差をどう考えるかがポイントになる。

業者で査定価格に差が出る

同じ物件でも、買取業者によって査定額は大きく異なる。数百万円の差がつくことも珍しくない。

なぜ業者によって査定額に差が出るのか。主な理由は以下のとおりだ。

得意な物件タイプが違う

買取業者にはそれぞれ得意分野がある。

自社の得意分野の物件であれば、再販のノウハウがあるため高く買い取れる。逆に、不得意な分野では低い査定になりがちだ。

損しないための対策

買取で損をしないためには、以下の対策が有効だ。

複数の業者から査定を取る

買取で損をしないための鉄則は、複数の業者から査定を取って比較することだ。最低でも3社、できれば5社以上から査定を取ろう。

業者によって査定額に差があるため、1社だけの査定で決めるのは危険だ。複数の査定を比較することで、適正な価格帯が見えてくる。

条件を揃えて比較する

査定を比較する際は、条件を揃えることが重要だ。

条件がバラバラだと、純粋に買取価格を比較できない。

一括査定サイトを活用する

複数の業者に個別に連絡を取るのは手間がかかる。一括査定サイトを使えば、1回の入力で複数の業者に査定依頼できる。

一括査定サイトには空き家買取に強い業者も登録しているため、自分で探すよりも効率的に良い業者を見つけられる。

＼6年連続不動産査定サイトNO.1／

※2024年9月20日-24日 「サイト評価に関する調査」より

空き家買取の流れ

ここからは、空き家買取の具体的な流れを解説する。

事前準備から引き渡し後の手続きまで、ステップごとに確認しよう。

事前準備

買取を依頼する前に、以下の点を確認しておこう。

名義・権利関係

相続物件の場合、被相続人（亡くなった方）の名義のままでは売却できない。売却前に相続登記を済ませる必要がある。

建物の状態

現地に行ける場合は、写真を撮っておくと査定時の説明がスムーズになる。

土地の状況

法的規制

これらの情報は、登記簿謄本、固定資産税納税通知書、建築確認済証、測量図などの書類で確認できる。

査定申し込み

事前確認ができたら、買取業者に査定を申し込む。

効率的に進めるなら、一括査定サイトの利用がおすすめだ。

査定の種類

査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類がある。

買取を前提とするなら、必ず訪問査定を受けよう。机上査定だけで契約を進めると、後から「現地を見たら状態が悪かった」と減額されるリスクがある。

現地調査〜査定額提示

訪問査定では、業者が現地で以下のようなポイントを確認する。

調査後、業者は数日〜1週間程度で査定額を提示する。査定額の根拠について詳しく説明を求め、納得できるか確認しよう。

売買契約

査定額に納得できたら、売買契約の締結に進む。契約書の内容は必ず細部まで確認しよう。

特に「契約不適合責任免除特約」の有無は重要だ。この特約があれば、引き渡し後に欠陥が見つかっても売主は責任を負わない。多くの買取業者はこの特約をつけるが、念のため確認しよう。

契約時に必要なもの

決済・引き渡し

契約締結後、決済と引き渡しを行う。

買取の場合、仲介と異なり精算作業はシンプルだ。契約から決済まで数日〜2週間程度で完了することが多い。

決済が完了すると、所有権は買取業者に移転する。これにより、空き家の管理責任や固定資産税の支払い義務（翌年度以降分）から解放される。

引き渡し後

引き渡しが完了したら、以下の手続きを忘れずに行おう。

確定申告

売却によって利益（譲渡所得）が生じた場合、翌年の確定申告が必要だ。確定申告の期間は2月16日〜3月15日（土日の場合は翌営業日）。

後述する「相続空き家の特別控除」を利用する場合も、確定申告が必要になる。

書類の保管

売買契約書、領収書、登記関係書類などは、確定申告や将来のトラブル対応のために保管しておこう。

関係各所への届出

必要に応じて、以下の届出を行う。

• 火災保険の解約
• 電気・ガス・水道の契約名義変更または解約
• 固定資産税の納税通知書送付先変更（売却年度分の精算がある場合）

＼6年連続不動産査定サイトNO.1／

※2024年9月20日-24日 「サイト評価に関する調査」より

空き家買取で必要な書類と手続き

空き家買取をスムーズに進めるために、必要な書類と手続きを把握しておこう。

基本書類

買取で必要となる主な書類は以下のとおりだ。

書類名	内容	取得先
登記済権利証（登記識別情報）	所有権を証明する書類	所有者が保管
登記簿謄本（登記事項証明書）	登記の内容を記載した書類	法務局
固定資産税評価証明書	物件の評価額を証明する書類	市区町村役場
固定資産税納税通知書	納税額がわかる書類	所有者が保管
印鑑証明書	実印を証明する書類	市区町村役場
住民票	現住所を証明する書類	市区町村役場
本人確認書類	運転免許証、マイナンバーカードなど	—
建築確認済証・検査済証	建築確認を受けたことを証明する書類	所有者が保管（なくても可）
測量図・境界確認書	土地の境界を示す書類	所有者が保管（なくても可）

登記済権利証を紛失している場合でも、司法書士による本人確認などの代替手続きで対応可能だ。買取業者に相談しよう。

相続・共有名義でつまずきやすい点

相続物件や共有名義の物件は、手続きが複雑になりやすい。

相続登記が未了の場合

相続した空き家で、まだ相続登記（被相続人から相続人への名義変更）が済んでいない場合、そのままでは売却できない。売却前に相続登記を完了させる必要がある。

相続登記に必要な主な書類は以下のとおり。

• 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）
• 被相続人の住民票の除票
• 相続人全員の戸籍謄本
• 相続人全員の住民票
• 遺産分割協議書（相続人が複数の場合）
• 相続人全員の印鑑証明書

なお、2024年4月1日から相続登記が義務化された。相続を知った日から3年以内に登記申請を行わないと、10万円以下の過料が科される可能性がある。早めに手続きを済ませよう。

共有名義の場合

空き家が複数人の共有名義になっている場合、売却には共有者全員の同意が必要だ。一人でも反対すると売却できない。

共有者と連絡が取れない、意見が合わないなどの問題がある場合は、共有持分のみを買い取る専門業者に相談する方法もある。ただし、持分のみの売却は通常より安くなる傾向がある。

トラブルになりやすい法的ポイント

法的な問題があると、手続きが複雑になったり、売却に支障が出たりする。

抵当権が残っている場合

過去に住宅ローンを組んでいて、完済後も抵当権の抹消登記をしていない場合は、売却前に抹消手続きが必要だ。

抵当権抹消に必要な書類は以下のとおり。

• 登記済権利証
• 解除証書（完済時に金融機関から送られる）
• 委任状（金融機関から送られる）
• 登記申請書
• 収入印紙（不動産の価格×0.4%相当）

手続きは法務局で行う。自分で行うこともできるが、司法書士に依頼すると確実だ。

境界が不明確な場合

隣地との境界が不明確だと、将来的な紛争リスクがあるため、売却価格に影響する。

境界確定には隣地所有者との立ち会いや測量が必要で、費用は数十万円かかることもある。買取業者によっては、境界不明のままでも買い取ってくれる場合があるので、確認しよう。

接道義務を満たしていない場合

建築基準法では、建物を建てる土地は幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない（接道義務）。この条件を満たしていない土地は「再建築不可」となり、建て替えができない。

再建築不可物件は査定額が大幅に下がるが、専門の買取業者なら対応可能なことが多い。

＼6年連続不動産査定サイトNO.1／

※2024年9月20日-24日 「サイト評価に関する調査」より

空き家買取にかかる費用と税金

買取で発生する費用と税金について解説する。

買取で発生しやすい費用一覧

買取では仲介手数料はかからないが、以下の費用が発生する可能性がある。

費用項目	目安金額	備考
登記費用（売渡費用）	1〜3万円程度	所有権移転登記の売主側費用
印鑑証明書・住民票など	数百円〜数千円	市区町村役場で取得
抵当権抹消登記	1〜2万円程度	抵当権がある場合のみ
相続登記	3〜10万円程度	相続物件で未登記の場合（司法書士報酬含む）
測量費用	30〜80万円程度	境界確定が必要な場合

買取業者によっては、登記手続きの費用を負担してくれたり、司法書士を手配してくれたりするケースもある。事前に確認しておこう。

譲渡所得と確定申告が必要なケース

空き家を売却して利益（譲渡所得）が生じた場合、確定申告が必要だ。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得 = 売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）

税率

譲渡所得にかかる税率は、所有期間によって異なる。

相続した場合、所有期間は被相続人の取得日から起算する。

確定申告の時期

売却した翌年の2月16日〜3月15日（土日の場合は翌営業日）に確定申告を行う。

譲渡所得がゼロまたはマイナス（譲渡損失）の場合でも、特例を適用する場合は確定申告が必要だ。

相続空き家の特例（3,000万円控除）のポイント

相続した空き家を売却する場合、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（通称：相続空き家の特別控除）を利用できる可能性がある。

この特例を適用すると、譲渡所得から最大3,000万円（相続人が3人以上の場合は2,000万円）を控除できる。多くの空き家では、この控除により譲渡所得がゼロになり、税金がかからない。

適用要件

主な適用要件は以下のとおり。

適用要件は複雑なので、該当するかどうかは税理士や税務署に確認することをおすすめする。

＼6年連続不動産査定サイトNO.1／

※2024年9月20日-24日 「サイト評価に関する調査」より

一括査定サイトで空き家買取を有利に進める

複数の買取業者から査定を取ることが重要だと説明したが、一括査定サイトを使えば効率的に進められる。

一括査定のメリット

一括査定サイトを利用するメリットは多い。

デメリットと対策（連絡が多い等）

一括査定サイトにはデメリットもある。対策とあわせて把握しておこう。

おすすめ一括査定サイト3選

空き家買取におすすめの一括査定サイトを3つ紹介する。

リビンマッチ

項目	内容
運営会社	リビン・テクノロジーズ株式会社
対応エリア	全国
登録企業数	2,100社以上

各地の不動産事情に詳しい業者が多く登録しているため、地方の空き家でも適正価格で買い取ってもらえる可能性が高い。

＼6年連続不動産査定サイトNO.1／

※2024年9月20日-24日 「サイト評価に関する調査」より

HOME4U

項目	内容
運営会社	株式会社NTTデータスマートソーシング
対応エリア	全国
登録企業数	約2,500社

プライバシーマークを取得しており、個人情報の取り扱いも安全。初めて一括査定を利用する人にもおすすめだ。

イエウール

項目	内容
運営会社	株式会社Speee
対応エリア	全国
登録企業数	約2,600社

訳あり物件に強い業者も多数登録しており、空き家や古家の売却に適している。

空き家買取以外の処分方法

買取以外にも空き家の処分方法はある。状況に応じて最適な方法を選ぼう。

仲介

仲介は、不動産会社に依頼して一般の買主を探す方法だ。

メリット	市場価格で売却できる可能性がある 買取より高値がつくケースが多い
デメリット	買主が見つかるまで時間がかかる（数ヶ月〜1年以上） 内覧対応や価格交渉が必要 物件の状態によっては売れないリスクがある 仲介手数料がかかる
向いているケース	立地や物件の状態が良い 時間に余裕がある 少しでも高く売りたい

まず仲介で売りに出してみて、一定期間売れなければ買取に切り替える「買取保証」付きの仲介を利用する方法もある。

解体

建物を解体して更地にしてから売却する方法だ。

メリット	更地のほうが買い手がつきやすいケースがある 土地の活用の幅が広がる（駐車場、資材置き場など）
デメリット	解体費用がかかる（木造で100〜200万円程度） 住宅用地特例がなくなり、固定資産税が上がる 解体しても売れないリスクがある
向いているケース	建物の状態が極端に悪く、「建物があることがマイナス」になっている 土地の価値が高いエリア 建物付きでは買い手がつかない

解体費用を払っても得になるか、事前にシミュレーションが必要だ。買取業者に相談すれば、「解体したほうがいいか」「そのままのほうがいいか」のアドバイスをもらえることもある。

その他の方法

売却以外の選択肢も紹介する。

賃貸

空き家を賃貸物件として活用する方法。家賃収入を得られるが、需要があるエリアでないと借り手がつかない。また、賃貸に出す前にリフォームが必要なことも多い。

空き家バンク

自治体が運営する「空き家バンク」に登録する方法。移住希望者などに空き家情報を提供するマッチングサービスで、登録・利用は無料のことが多い。ただし、成約までに時間がかかることが多く、必ず売れる保証はない。

寄付・譲渡

自治体や福祉団体などに寄付・譲渡する方法。「とにかく手放したい」「売れる見込みがない」場合の最終手段として検討できる。ただし、自治体は維持管理の負担から寄付を断るケースも多い。

相続放棄

相続前であれば、相続放棄という選択肢もある。ただし、相続放棄は「すべての遺産を放棄する」ことになるため、空き家だけを放棄することはできない。また、相続放棄しても管理義務が残るケースがある点に注意が必要だ。

＼6年連続不動産査定サイトNO.1／

※2024年9月20日-24日 「サイト評価に関する調査」より

空き家買取のよくある質問（FAQ）

空き家買取に関するよくある質問にお答えする。

＼6年連続不動産査定サイトNO.1／

※2024年9月20日-24日 「サイト評価に関する調査」より

まとめ

空き家の処分方法にはいくつかの選択肢があるが、手間やコスト、スピードの面から考えると「買取」がもっとも現実的でおすすめだ。

空き家は放置すればするほど価値が下がり、管理コストや税負担、近隣トラブルなどのリスクが増大する。「いつか売ろう」と先延ばしにせず、早めに行動することが大切だ。

本記事で紹介した一括査定サイトを活用して、まずは複数の業者から査定を取ってみよう。あなたの空き家問題がスムーズに解決することを願っている。

＼6年連続不動産査定サイトNO.1／

※2024年9月20日-24日 「サイト評価に関する調査」より