「訳あり物件でも売却できる」おすすめの買取業者7選と選び方のコツ

再建築不可、接道義務を満たしていない土地、事故物件、共有名義、相続未登記などの「訳あり物件」は、一般的な仲介では買い手を見つけにくい傾向があります。

しかし、訳あり物件を専門に扱う買取業者なら、現状のまま買い取ってもらえる可能性があります。

結論として、訳あり物件をなるべく早く・手間を抑えて売りたいなら、専門の買取業者へ相談するのがおすすめです。

ただし、業者ごとに得意な物件や対応エリア、査定額は大きく異なります。1社だけで決めると、相場より安く売ってしまうリスクもあるため、最低でも3社程度は比較しましょう。

本記事では、訳あり物件の買取に対応する業者7社と、業者選びのポイント、売却前に確認すべき注意点を解説します。

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訳あり物件とは？

訳あり物件とは、法律上の明確な定義がある言葉ではありません。

一般的には、土地・建物・権利関係・周辺環境などに、通常の不動産取引で買主が不安に感じやすい事情を抱えた物件を指します。

不動産取引では、こうした問題を「瑕疵（かし）」や「契約不適合」と表現することがあります。2020年の民法改正後は、売買契約の内容に合わない状態を「契約不適合」と呼ぶのが基本です。

訳あり物件に該当しやすい主なケース

訳あり物件には、次のような種類があります。

区分	主な例	確認すべき点
法的な問題	再建築不可、接道義務違反、建築基準法違反、既存不適格	建て替え・増改築の可否、役所での道路種別確認
物理的な問題	老朽化、雨漏り、シロアリ被害、傾き、残置物	修繕費、解体費、現状渡しの可否
心理的な問題	自死・他殺・特殊清掃を伴う孤独死など	告知の要否、事件性・周知性、再販方法
権利関係の問題	共有名義、共有持分、借地権、底地、相続未登記	売却に必要な同意、登記手続き、専門家連携
周辺環境の問題	騒音、振動、嫌悪施設、日照不良、災害リスク	買主が許容できるリスクか、価格への影響

特に多いのが、再建築不可物件や接道義務を満たしていない土地です。

建築基準法では、原則として建物の敷地は道路に2m以上接している必要があります。また、道路の幅員は原則4m以上が基準です。この条件を満たさない場合、現在の建物を取り壊すと再建築できないことがあります。

このような物件は、一般の買主にとって住宅ローンや将来の利用に不安が残るため、通常の仲介では売却が長引きやすくなります。

相続未登記の物件も注意が必要

相続した不動産の名義変更が済んでいない「相続未登記物件」も、売却時に問題になりやすい訳あり物件です。

2024年4月1日から相続登記は義務化され、不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。正当な理由なく申請しない場合、10万円以下の過料の対象になる可能性もあります。

相続人が複数いる場合や、遺産分割協議がまとまっていない場合は、売却前に司法書士や弁護士と連携できる買取業者へ相談すると安心です。

事故物件は「人の死」があれば必ず同じ扱いになるわけではない

事故物件というと、自死・他殺・孤独死などをまとめてイメージしがちですが、実務上は状況によって告知の扱いが異なります。

国土交通省のガイドラインでは、自然死や日常生活の中での不慮の死は、原則として告げなくてもよいケースがある一方、他殺・自死・特殊清掃が行われた死亡事案などは、買主の判断に重要な影響を及ぼす場合に告知が必要とされています。

判断を誤ると売却後のトラブルにつながるため、事故物件の売却では専門業者や不動産会社に事情を正確に伝えましょう。

訳あり物件を売るなら買取業者への依頼がおすすめ

訳あり物件の売却方法は、大きく分けて「仲介」と「買取」の2つです。

売却方法	特徴	向いている人
仲介	不動産会社が買主を探す。高く売れる可能性はあるが、売却まで時間がかかりやすい。	売却を急いでおらず、できるだけ高値を狙いたい人
買取	買取業者が直接買い取る。価格は仲介より下がりやすいが、早く現金化しやすい。	早く手放したい人、管理負担を減らしたい人、売却後のトラブルを避けたい人

訳あり物件では、一般の買主がリスクを避けるため、仲介での売却が長期化しやすくなります。

一方、専門の買取業者は、再建築不可物件の活用、リフォーム、賃貸運用、隣地交渉、権利関係の整理などに慣れているため、一般市場では売れにくい物件でも査定対象になることがあります。

訳あり物件を買取業者に売るメリット

ただし、買取業者なら必ず高く買い取ってくれるわけではありません。

買取価格は、業者の再販ルート、物件の活用アイデア、修繕・解体コスト、権利関係の解消可能性によって変わります。

そのため、1社だけに相談するのではなく、複数社から査定を取り、価格と説明内容を比較することが重要です。

契約不適合責任は「免除特約」の有無を必ず確認する

訳あり物件の売却で特に重要なのが、契約不適合責任です。

契約不適合責任とは、売却した不動産が契約内容に適合していない場合に、売主が買主から修補・代金減額・損害賠償・契約解除などを求められる可能性がある責任のことです。

買取業者との契約では、売主側の契約不適合責任を免除する特約が付くことがあります。ただし、売主が把握している雨漏り・シロアリ被害・人の死・境界トラブルなどを隠して売却した場合、免責特約があっても責任を問われる可能性があります。

契約前には、少なくとも次の3点を確認しましょう。

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訳あり物件におすすめの買取業者7選

ここでは、訳あり物件の買取に対応している業者を7社紹介します。

得意分野が異なるため、「自分の物件と似た事例があるか」「対応エリアに入っているか」「契約不適合責任の扱いを明記してくれるか」を確認しながら選びましょう。

業者名	強い物件	向いている人
AlbaLink	空き家、事故物件、共有持分、再建築不可など	上場企業の安心感や買取実績を重視したい人
東急リバブル	通常物件から買取相談まで幅広く対応	大手に相談し、仲介・買取の両方を比較したい人
トラブル物件買取センター	再建築不可、共有持分、立ち退き、残置物あり物件など	スピード現金化を重視したい人
成仏不動産	事故物件、孤独死、自死、特殊清掃が必要な物件など	事故物件に特化した専門業者へ相談したい人
ワケガイ	共有持分、再建築不可、空き家、事故物件など	士業連携や権利関係のサポートを重視したい人
ラクウル	事故物件、再建築不可、共有持分、違反建築、築古など	AI査定やLINE相談を使って気軽に始めたい人
訳アリ不動産買取ドットコム	再建築不可物件、借地権、底地、築古物件など	再建築不可物件を中心に相談したい人

AlbaLink｜空き家・訳あり物件の買取実績が豊富

会社名	株式会社AlbaLink
本社所在地	東京都江東区木場二丁目17番16号 BESIDE KIBA 3階
対応エリア	全国
特徴	東証グロース市場上場。空き家・事故物件・共有持分・再建築不可などに対応

AlbaLinkは、空き家や訳あり不動産の買取再販を専門とする不動産会社です。

公式サイトでは、東証グロース市場に上場している不動産会社であることや、空き家・事故物件・共有持分・再建築不可物件などの相談を受け付けていることが確認できます。

累計買取件数や相談件数も公表されており、実績の見える業者に相談したい人に向いています。

再建築不可、共有持分、事故物件、老朽化した空き家など、複数の問題が重なっている場合は、まず査定候補に入れておきたい業者です。

東急リバブル｜大手に仲介・買取の両方を相談したい人向け

会社名	東急リバブル株式会社
本社所在地	東京都渋谷区道玄坂1-9-5
対応エリア	全国主要都市（店舗・物件により要確認）
特徴	2024年度の年間売買仲介取扱件数30,000件超、売買仲介ネットワーク230店舗

東急リバブルは、全国主要都市に店舗網を持つ大手不動産会社です。

訳あり物件専門ではありませんが、大手の販売力を活かして、仲介と買取のどちらが適しているかを相談しやすい点がメリットです。

「すぐに買取だけで進めるべきか」「仲介でも売れる可能性があるか」を比較したい人は、専門買取業者とあわせて相談しておくと判断しやすくなります。

ただし、再建築不可・共有持分・事故物件などの事情が重い場合は、店舗や物件によって対応可否が変わる可能性があります。査定依頼時に物件の事情を正確に伝えましょう。

トラブル物件買取センター｜スピード重視で相談したい人向け

会社名	株式会社三条工務店
本社所在地	大阪市浪速区稲荷1丁目5-3
対応エリア	全国
特徴	直接買取、最短3日〜30日以内の現金化を公式に案内

トラブル物件買取センターは、訳あり物件の直接買取に対応するサービスです。

公式サイトでは、最短3日〜30日以内の現金化が可能と案内されています。ただし、特殊な事情がある不動産では時間がかかる場合もあります。

再建築不可、共有持分、立ち退き問題、残置物が多い物件など、売却までの手間をできるだけ減らしたい人に向いています。

スピードを重視する場合でも、査定額の根拠や契約不適合責任の扱いは必ず確認しましょう。

成仏不動産｜事故物件に特化した専門業者

会社名	マークスライフ株式会社
本社所在地	東京都中央区日本橋本石町3-1-2 FORECAST新常盤橋4階
対応エリア	全国
特徴	事故物件専門。相談実績6,200件以上、電話相談は24時間365日受付

成仏不動産は、事故物件の買取に特化した不動産サービスです。

孤独死、自死、他殺、特殊清掃が必要な物件など、一般の不動産会社では扱いにくい物件を相談しやすい点が特徴です。

事故物件は、告知の要否や周囲への配慮、特殊清掃、供養、再販方法など、通常の売却とは異なる専門知識が必要になります。

事故物件をできるだけ周囲に知られずに売りたい人や、何から手をつければよいかわからない人は、候補に入れるとよいでしょう。

ワケガイ｜共有持分や権利関係が複雑な物件に強い

会社名	株式会社ネクスウィル
所在地	東京都港区新橋5-10-5 PMO新橋Ⅱ10F
対応エリア	全国
受付時間	9:00〜18:00（日・祝・水定休）

ワケガイは、共有持分や再建築不可、空き家、ゴミ屋敷、事故物件などに対応する訳あり不動産の買取サービスです。

公式サイトでは、弁護士や司法書士などの専門家と提携し、法的手続きもサポートすると案内されています。

共有名義の不動産で他の共有者と話がまとまらない場合や、相続・差押え・権利関係が複雑な物件を抱えている場合に相談しやすい業者です。

最短での現金化や最大3億円の一括支払いなども公式で案内されていますが、実際のスケジュールや金額は物件内容によって変わります。査定時に条件を確認しましょう。

ラクウル｜AI査定・LINE相談を使って気軽に始めやすい

会社名	株式会社ネクサスプロパティマネジメント
所在地	東京都港区赤坂3丁目11-15 VORT赤坂見附5F
対応エリア	全国
営業時間	7:00〜22:00

ラクウルは、訳あり物件の買取に対応する専門サービスです。

公式サイトでは、事故物件、再建築不可物件、共有持分、違反建築物件、旧耐震・築古物件、借地権、債務整理物件、長屋連棟式物件、立ち退き物件、底地、紛争物件などを取り扱うと案内されています。

30秒の無料AI査定やLINE相談が用意されているため、電話をする前におおまかな相場感を知りたい人に向いています。

ただし、AI査定はあくまで参考価格です。訳あり物件は個別事情の影響が大きいため、最終的な価格は現地調査や権利関係の確認後に判断されます。

訳アリ不動産買取ドットコム｜再建築不可物件に特化

会社名	株式会社リバイヴ
所在地	東京都豊島区東池袋1-44-2 バラッシオ池袋702
対応エリア	全国（東京・神奈川・千葉・埼玉を中心）
営業時間	10:00〜19:00（土・日曜日、祝日定休）

訳アリ不動産買取ドットコムは、株式会社リバイヴが運営する不動産買取サービスです。

公式サイトでは、再建築不可物件に特化しており、底地、借地権、築古物件、既存不適格、収益不動産などにも対応すると案内されています。

再建築不可物件は、接道義務や道路種別、隣地との関係によって活用可能性が大きく変わります。専門的に扱う業者へ相談することで、一般の不動産会社では評価されにくい価値を見出してもらえる可能性があります。

関東圏、とくに東京・神奈川・千葉・埼玉の再建築不可物件を売りたい人は候補に入れておくとよいでしょう。

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訳あり不動産買取業者の選び方

訳あり物件は、業者によって査定額や対応可否が大きく変わります。

単に「高く買います」と書かれている業者を選ぶのではなく、自分の物件と相性がよい業者かを見極めましょう。

自分の物件と似た買取実績があるか

最初に確認すべきなのは、買取実績です。

たとえば、再建築不可物件を売りたいなら、再建築不可物件の買取事例がある業者を選びましょう。共有持分なら共有持分、事故物件なら事故物件の実績があるかを確認します。

訳あり物件は、問題を解消できるノウハウがある業者ほど査定額を出しやすくなります。

契約内容を丁寧に説明してくれるか

訳あり物件では、価格だけでなく契約内容も重要です。

特に、契約不適合責任、残置物の扱い、境界確認、相続登記、税金、決済時期について、わかりやすく説明してくれる業者を選びましょう。

査定額が高くても、契約直前に大幅減額されたり、契約書の内容が不明確だったりする場合は注意が必要です。

手数料や持ち出し費用が明確か

買取は、業者が直接買主になるため、仲介手数料がかからないケースが一般的です。

ただし、業者や物件の状況によっては、調査費用、測量費用、残置物処分費、登記関連費用などが発生する可能性があります。

契約前に「売主の手元にいくら残るのか」を必ず確認しましょう。

複数社の査定を比較する

訳あり物件は、査定額に差が出やすい不動産です。

ある業者では「再販が難しい」と判断されても、別の業者では「賃貸運用できる」「隣地と一体活用できる」「共有持分でも買い取れる」と判断されることがあります。

最低でも3社、可能であれば5社程度に査定を依頼し、価格だけでなく説明内容・対応スピード・契約条件を比べましょう。

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相場はいくら？訳あり物件を買取業者に依頼する時の注意点

訳あり物件の買取相場は物件ごとに大きく変わる

訳あり物件の買取価格は、一般的な市場価格より低くなりやすい傾向があります。

目安としては、市場価格の50〜80％程度で見られることもありますが、これは一律の基準ではありません。

価格は、訳あり要素の種類や解消可能性によって大きく変わります。

価格に影響する要素	影響が大きい理由
再建築の可否	建て替えできない物件は買主や活用方法が限られる
立地	駅近・商業地・需要のあるエリアなら評価されやすい
権利関係	共有者・借地権・差押えなどがあると手続きに時間がかかる
建物状態	雨漏り、傾き、シロアリ、残置物により修繕費が増える
再販ルート	業者が賃貸・リフォーム・隣地活用などの出口を持っているかで査定が変わる

「相場の何％なら妥当」と決めつけるよりも、複数社の査定額と根拠を見比べるほうが現実的です。

買取業者への依頼から売却までの流れ

訳あり物件を買取業者へ売却する流れは、一般的に次のとおりです。

査定依頼時には、不利になりそうな情報でも隠さず伝えることが大切です。

雨漏り、シロアリ、過去の死亡事案、境界トラブル、相続人間の対立、未登記建物などを隠すと、契約後のトラブルにつながる可能性があります。

売却前に確認したい注意点3つ

1. 高額査定だけで決めない

最初に高い査定額を出して契約を急がせ、後から大幅な減額を迫る業者には注意が必要です。

査定額だけでなく、「なぜその価格なのか」「どの費用が差し引かれるのか」「いつ入金されるのか」まで確認しましょう。

2. 契約不適合責任免除特約を確認する

訳あり物件では、売却後に新たな問題が見つかることがあります。

買取業者との売買契約では、契約不適合責任を免除する特約があるかを必ず確認してください。

ただし、知っている不具合を売主が隠していた場合は、免責されない可能性があります。売却前に把握している事情は、書面やメールなど記録が残る形で伝えておくと安心です。

3. 税金や相続手続きも確認する

不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税などが発生する可能性があります。

また、相続物件の場合は、相続税の申告・納税期限や相続登記の義務化にも注意が必要です。

相続税の申告は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内が原則です。期限が近い場合は、税理士や司法書士と連携できる業者に相談しましょう。

＼ 訳あり物件でも大丈夫！／

訳あり物件の買取業者を探すなら一括査定サイトも便利

複数の買取業者へ個別に連絡するのが面倒な場合は、一括査定サイトを活用する方法もあります。

一括査定サイトなら、一度の入力で複数社に査定依頼できるため、価格や対応を比較しやすくなります。

ただし、すべての一括査定サイトが訳あり物件専門ではありません。対応できる業者が見つからない場合は、専門買取業者へ直接相談することも検討しましょう。

リビンマッチ｜完全無料・最短45秒で査定依頼

運営会社	リビン・テクノロジーズ株式会社
対応エリア	全国
特徴	全国2,100社以上の不動産会社が参加。最短45秒で査定依頼が可能

リビンマッチは、不動産売却・不動産買取などに対応するマッチングサービスです。

公式サイトでは、全国2,100社以上の不動産会社が参加しており、最短45秒で査定依頼ができると案内されています。

また、2025年9月19日〜23日の調査で「不動産査定サイト認知度No.1」「使ってみたい不動産査定サイトNo.1」を獲得したことも公表されています。

訳あり物件の買取価格を複数社で比べたい人は、まず候補に入れやすいサービスです。

＼6年連続不動産査定サイトNO.1／

※2025年9月19日〜23日 「サイト評価に関する調査」より

HOME4U｜NTTデータグループ会社運営の一括査定サイト

運営会社	株式会社NTTデータ・ウィズ
対応エリア	全国
特徴	2001年開始。厳選2,500社と提携し、最大6社に一括査定依頼が可能

HOME4Uは、NTTデータグループ会社が運営する不動産一括査定サイトです。

2001年開始の老舗サービスで、厳選した約2,500社の不動産会社と提携しています。

最大6社へ一括で査定依頼でき、依頼した会社以外から連絡が来ない仕組みです。

なお、査定結果は依頼先の不動産会社から届きます。より正確な査定のために、依頼先の会社から確認連絡が入る場合もあります。

イエウール｜最大6社へ無料で査定依頼できる

運営会社	株式会社Speee
対応エリア	全国
特徴	全国2,000社以上と提携。最大6社へ無料査定依頼が可能

イエウールは、マンション・戸建て・土地などの売却査定を依頼できる一括査定サイトです。

公式サイトでは、全国2,000社以上の不動産会社と提携し、最大6社へ完全無料で査定依頼できると案内されています。

入力時間は最短60秒で、査定結果は数日以内にメール・電話・マイページなどで届きます。

訳あり物件に必ず専門業者が見つかるとは限りませんが、複数の不動産会社を比較したい場合には候補になります。

訳あり物件も買取業者なら売却できる可能性がある

訳あり物件は、一般的な不動産市場では売れにくいことがあります。

しかし、専門の買取業者なら、再建築不可、事故物件、共有持分、相続未登記、老朽化した空き家などでも査定対象になる可能性があります。

大切なのは、1社だけで判断しないことです。

訳あり物件は、業者ごとの得意分野や再販ルートによって査定額が大きく変わります。少なくとも3社以上を比較し、価格・契約条件・説明のわかりやすさを確認しましょう。

売却後のトラブルを避けるためにも、契約不適合責任の免除特約、残置物の扱い、相続登記や税金の確認も忘れずに行ってください。

＼完全無料・最短60秒で完了／

※2025年9月19日〜23日 「サイト評価に関する調査」より

訳あり物件の買取に関するよくある質問

＼3社以上の比較がおすすめ／

出典

e-Gov法令検索「建築基準法」
e-Gov法令検索「民法」
国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」
法務省「相続登記の義務化」
国税庁「No.4205 相続税の申告と納税」（更新日：2025年4月1日）
国税庁「No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」（更新日：2025年4月1日）
株式会社AlbaLink「公式サイト」
株式会社AlbaLink「会社概要・沿革」
株式会社AlbaLink「東京証券取引所グロース市場への上場承認に関するお知らせ」（公開日：2025年11月11日）
東急リバブル「不動産売却の流れや費用が知りたい方へ」
トラブル物件買取センター「訳あり物件買取」
成仏不動産「事故物件専門の買取なら成仏不動産の正しい買取」
ワケガイ「ワケガイについて」
ワケガイ「会社概要」
ラクウル「訳アリ物件の買取専門店」
訳アリ不動産買取ドットコム「公式サイト」
リビンマッチ「不動産一括査定・売却」
リビン・テクノロジーズ株式会社「『リビンマッチ』が全国認知度・今後利用したい不動産査定サイト 6年連続No.1に輝きました！」（公開日：2025年10月9日）
HOME4U「不動産一括査定・不動産売却」
HOME4Uオーナーズ「運営会社情報」
イエウール「不動産一括査定・売却・相場ならイエウール」