「訳あり物件でも売却できる」おすすめの買取業者7選と選び方のコツ

再建築不可物件や接道義務を満たしていない土地、事故物件、共有持分、相続登記が済んでいない不動産などの「訳あり物件」は、一般的な仲介では買い手を見つけにくい傾向があります。

しかし、訳あり物件を専門に扱う買取業者なら、物件の状態や権利関係を確認したうえで、現状のまま買い取ってもらえる可能性があります。

結論として、訳あり物件をなるべく早く、手間を抑えて売りたい場合は、専門の買取業者へ相談するのがおすすめです。

ただし、業者ごとに得意な物件や対応エリア、査定額、契約条件は異なります。1社だけで決めると、相場より安く売却してしまう可能性があるため、少なくとも3社程度を比較しましょう。

本記事では、訳あり物件の買取に対応する業者7社と、業者選びのポイント、売却前に確認すべき注意点を解説します。

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訳あり物件とは？

訳あり物件とは、法律上の明確な定義がある言葉ではありません。

一般的には、土地・建物・権利関係・周辺環境などに、通常の不動産取引で買主が不安に感じやすい事情を抱えた物件を指します。

不動産取引では、建物の不具合などを「瑕疵（かし）」と呼ぶことがあります。2020年4月施行の改正民法では、引き渡された不動産が売買契約の内容に適合しない状態を「契約不適合」として扱います。ただし、訳あり物件に該当する事情が、すべて契約不適合になるわけではありません。

訳あり物件に該当しやすい主なケース

訳あり物件には、次のような種類があります。

区分	主な例	確認すべき点
法的な問題	再建築不可、接道条件を満たさない敷地、違反建築、既存不適格	建て替え・増改築の可否、役所での道路種別確認
物理的な問題	老朽化、雨漏り、シロアリ被害、傾き、残置物	修繕費、解体費、現状渡しの可否
心理的な問題	他殺・自死・特殊清掃が行われた死亡事案など	告知の要否、事件性・周知性、再販方法
権利関係の問題	共有名義、共有持分、借地権、底地、相続登記未了	売却に必要な同意、登記手続き、専門家連携
周辺環境の問題	騒音、振動、嫌悪施設、日照不良、災害リスク	買主が許容できるリスクか、価格への影響

特に多いのが、再建築不可物件や接道条件を満たしていない土地です。

都市計画区域・準都市計画区域内では、建物の敷地は、原則として建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります。道路は幅員4m以上が原則ですが、幅員4m未満でも同法42条2項道路に該当する場合があるため、道幅だけで再建築の可否を判断することはできません。

接道条件を満たしていない敷地では、既存建物を取り壊した後に原則として再建築できません。住宅ローンや将来の利用にも制約が生じやすいため、通常の仲介では売却が長引くことがあります。道路種別や再建築の可否は、自治体の建築指導を担当する窓口などで確認しましょう。

相続未登記の物件も注意が必要

相続した不動産の名義変更が済んでいない「相続登記未了の物件」も、売却時に手続きが複雑になりやすい不動産です。

2024年4月1日から相続登記は義務化され、不動産を相続したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。正当な理由なく申請しない場合は、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。2024年4月1日より前に相続を知っていた不動産も対象で、原則として2027年3月31日までに相続登記が必要です。

買主への所有権移転登記を行うには、決済までに相続登記を済ませる必要があります。相続人が複数いる場合や遺産分割協議がまとまっていない場合は、司法書士や弁護士と連携できる買取業者へ早めに相談しましょう。

事故物件は「人の死」があれば必ず同じ扱いになるわけではない

事故物件というと、自死・他殺・孤独死などをまとめてイメージしがちですが、実務上は死亡の状況や発見までの経過などによって告知の扱いが異なります。

国土交通省が宅地建物取引業者向けに示したガイドラインでは、自然死や日常生活の中での不慮の死は、原則として告げなくてもよい場合があります。一方、他殺・自死や、特殊清掃が行われた死亡事案などは、原則として告知の対象になります。買主から質問を受けた場合や、事件性・社会的影響が大きい場合などは、個別の判断が必要です。

売主だけで告知の要否を判断すると、売却後のトラブルにつながる可能性があります。死亡の状況や発見時期、特殊清掃の有無などを不動産会社へ正確に伝え、告知方法を相談しましょう。

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訳あり物件を売るなら買取業者への依頼がおすすめ

訳あり物件の売却方法は、大きく分けて「仲介」と「買取」の2つです。

売却方法	特徴	向いている人
仲介	不動産会社が一般の買主を探す 高く売れる可能性はあるが、売却期間や成約の確約はない	売却を急いでおらず、時間をかけて高値を目指したい人
買取	買取業者が直接買主になる 価格は仲介より下がりやすいが、条件や日程を早く確定しやすい	早く手放したい人 現状のまま売りたい人 管理や手続きの負担を減らしたい人

訳あり物件では、一般の買主が将来の利用や売却時のリスクを懸念し、仲介での売却が長期化することがあります。

一方、専門の買取業者は、再建築不可物件の活用、リフォーム、賃貸運用、隣地交渉、権利関係の整理などに対応しているため、一般市場では売れにくい物件でも査定対象になることがあります。ただし、物件やエリアによっては買取できない場合もあります。

訳あり物件を買取業者に売るメリット

ただし、買取業者なら必ず高く買い取ってくれるわけではありません。

買取価格は、業者の再販ルート、物件の活用方法、修繕・解体コスト、権利関係を解消できる見込みなどによって変わります。

1社だけに相談するのではなく、各社に同じ資料と事情を伝えて査定を依頼し、価格の根拠や契約条件まで比較することが重要です。

契約不適合責任は「免除特約」の有無を必ず確認する

訳あり物件の売却で特に重要なのが、契約不適合責任です。

契約不適合責任とは、売却した不動産が契約内容に適合していない場合に、買主から追完、代金減額、損害賠償、契約解除などを求められる可能性がある責任です。実際にどの請求が認められるかは、契約内容や不適合の程度などによって異なります。

買取業者との契約では、売主の契約不適合責任を免除・限定する特約が設けられることがあります。ただし、売主が知りながら告げなかった物理的な不具合や権利上の問題については、免責特約があっても責任を免れない場合があります。過去の死亡事案など、告知判断が必要な事情も含め、把握している事実は事前に伝えましょう。

契約前には、少なくとも次の3点を確認してください。

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訳あり物件におすすめの買取業者7選

ここでは、訳あり物件の買取に対応している業者を7社紹介します。

掲載順は優劣を示すランキングではありません。各社の公式情報を2026年6月22日時点で確認し、取扱分野や対応範囲の違いがわかるように整理しています。

得意分野が異なるため、「自分の物件と似た事例があるか」「対応エリアに入っているか」「契約不適合責任や費用の扱いを明記してくれるか」を確認しながら選びましょう。

業者名	主な対応・特徴	向いている人
AlbaLink	空き家、事故物件、共有持分、再建築不可、借地・底地など	上場企業で、公開された買取実績も確認して選びたい人
東急リバブル	仲介のほか、土地・戸建て・マンションの直接買取にも対応	大手に相談し、仲介と買取を比較したい人
トラブル物件買取センター	再建築不可、共有持分、立ち退き、残置物がある物件など	直接買取と売却スピードを重視したい人
成仏不動産	孤独死、自死、他殺、特殊清掃が必要な事故物件など	事故物件を専門業者へ相談したい人
ワケガイ	共有持分、再建築不可、空き家、事故物件など	士業連携や権利関係のサポートを重視したい人
ラクウル	事故物件、再建築不可、共有持分、違反建築、築古など	AI査定やLINE相談から始めたい人
訳アリ不動産買取ドットコム	再建築不可、借地権、底地、築古、既存不適格など	再建築不可物件を中心に相談したい人

AlbaLink｜空き家・訳あり物件の買取実績が豊富

会社名	株式会社AlbaLink
本社所在地	東京都江東区木場二丁目17番16号 BESIDE KIBA 3階
対応エリア	全国
特徴	東証グロース市場上場 年間空き家相談約20,000件、累計買取4,500件以上（いずれも2025年12月時点）

AlbaLinkは、空き家や訳あり不動産の買取再販と利活用を専門とする不動産会社です。

公式サイトでは、空き家のほか、事故物件、共有持分、再建築不可物件、借地・底地などの相談を全国で受け付けています。

東証グロース市場に上場しており、公式サイトでは、年間空き家相談件数約20,000件、累計買取件数4,500件以上と公表しています。いずれも2025年12月時点の掲載値です。

再建築不可、共有持分、事故物件、老朽化した空き家など、複数の問題が重なっている場合は、査定候補に入れやすい業者です。

東急リバブル｜大手に仲介・買取の両方を相談したい人向け

会社名	東急リバブル株式会社
本社所在地	東京都渋谷区道玄坂1丁目9番5号
直接買取の主な対応エリア	東京・神奈川・千葉・埼玉、札幌、仙台、名古屋、福岡、関西圏の営業・販売可能エリア
特徴	2025年度の売買仲介取扱件数33,922件 国内ネットワーク233か所（2026年6月4日時点）

東急リバブルは、全国に店舗網を持つ大手不動産会社です。

訳あり物件専門ではありませんが、仲介に加えて、東急リバブルが買主となる直接買取にも対応しています。直接買取の主な対象は土地・一戸建て・マンションで、対応エリアや購入可否には審査があります。

「すぐに買取で進めるべきか」「仲介でも売れる可能性があるか」を比較したい人は、専門買取業者とあわせて相談すると判断しやすくなります。

ただし、再建築不可、共有持分、事故物件などの事情がある場合は、物件やエリアによって対応可否が変わります。査定依頼時に物件の事情を正確に伝えましょう。

トラブル物件買取センター｜スピード重視で相談したい人向け

会社名	株式会社三条工務店
本社所在地	大阪市浪速区稲荷1丁目5-3
対応エリア	全国（物件により要確認）
特徴	直接買取 最短3日〜30日以内の現金化を公式サイトで案内

トラブル物件買取センターは、株式会社三条工務店が運営する訳あり物件の直接買取サービスです。

公式サイトでは、売却価格などの条件によっては、最短3日〜30日以内の現金化が可能と案内されています。ただし、特殊な事情がある不動産では時間がかかる場合があります。

再建築不可、共有持分、立ち退き問題、残置物が多い物件など、売却までの手間をできるだけ減らしたい人におすすめです。

スピードを重視する場合でも、査定額の根拠、売買代金の支払日、契約不適合責任の扱いは必ず確認しましょう。

成仏不動産｜事故物件に特化した専門業者

会社名	マークスライフ株式会社
本社所在地	東京都中央区日本橋本石町3-1-2 大阪ガス都市開発日本橋ビル4階
対応エリア	全国
特徴	事故物件専門 相談実績6,200件以上、電話相談は24時間365日受付

成仏不動産は、マークスライフ株式会社が運営する事故物件専門の不動産サービスです。

孤独死、自死、他殺、特殊清掃が必要な物件など、一般の不動産会社では扱いにくい事故物件を全国から相談できます。

公式サイトでは、相談実績6,200件以上、電話相談は24時間365日受付と案内しています。

告知方法の整理に加え、特殊清掃や遺品整理なども含めて相談先をまとめたい人は、候補に入れやすい業者です。

ワケガイ｜共有持分や権利関係が複雑な物件に対応

会社名	株式会社ネクスウィル
所在地	東京都港区新橋5-10-5 PMO新橋Ⅱ10F
対応エリア	全国
特徴	共有持分などの訳あり不動産に対応 弁護士・税理士・司法書士などと連携

ワケガイは、共有持分、再建築不可、空き家、ゴミ屋敷、事故物件などに対応する訳あり不動産の買取サービスです。

公式サイトでは、弁護士・税理士・司法書士などと連携し、法的手続き、税務問題、権利関係の整理をサポートすると案内しています。

共有名義の不動産で他の共有者と話がまとまらない場合や、相続・差押えなどで権利関係が複雑になっている場合に相談しやすい業者です。

公式サイトでは、最短3日での現金化や最大3億円までの買取を案内しています。実際のスケジュールや金額は物件調査、審査、契約条件によって異なるため、実行可能な決済日と支払条件を査定時に確認しましょう。

ラクウル｜AI査定・LINE相談を使って気軽に始めやすい

会社名	株式会社ネクサスプロパティマネジメント
所在地	東京都港区赤坂3丁目11-15 VORT赤坂見附5F
対応エリア	全国
営業時間	7:00〜22:00

ラクウルは、訳あり物件の買取に対応する専門サービスです。

公式サイトでは、事故物件、再建築不可物件、共有持分、違反建築物件、旧耐震・築古物件、借地権、債務整理物件、長屋連棟式物件、立ち退き物件、底地、紛争物件などを取り扱うと案内しています。

30秒の無料AI査定やLINE相談が用意されているため、電話をする前に参考価格を確認したい人にも利用しやすいサービスです。

ただし、AI査定で表示される金額は参考値です。訳あり物件は個別事情の影響が大きいため、実際の買取価格は、現地調査や権利関係の確認を経て提示されます。

訳アリ不動産買取ドットコム｜再建築不可物件に特化

会社名	株式会社リバイヴ
所在地	東京都豊島区東池袋1-44-2 バラッシオ池袋702
対応エリア	全国（東京・神奈川・千葉・埼玉を中心）
営業時間	10:00〜19:00（土・日曜日、祝日定休）

訳アリ不動産買取ドットコムは、株式会社リバイヴが運営する不動産買取サービスです。

公式サイトでは、再建築不可物件に特化しており、底地、借地権、築古物件、既存不適格、収益不動産などにも対応すると案内しています。

再建築不可物件は、接道条件、道路種別、隣地との関係によって活用可能性が大きく変わります。専門的に扱う業者へ相談することで、賃貸運用や隣地との一体利用などを考慮して査定してもらえる可能性があります。

全国対応ですが、東京・神奈川・千葉・埼玉を中心としているため、関東圏の再建築不可物件を売りたい人は特に候補へ入れやすいでしょう。

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訳あり不動産買取業者の選び方

訳あり物件は、業者によって査定額や対応可否が大きく変わります。

単に「高く買います」と書かれている業者を選ぶのではなく、自分の物件と相性がよく、査定根拠や契約内容を明確に説明してくれる業者を選びましょう。

自分の物件と似た買取実績があるか

最初に確認したいのが、自分の物件と同じ問題を扱った買取実績です。

たとえば、再建築不可物件を売りたいなら、再建築不可物件の買取事例がある業者を選びましょう。共有持分なら共有持分、事故物件なら事故物件の実績があるかを確認します。

訳あり要素を解消する方法や、買取後の活用方法を持つ業者ほど、物件の価値を査定に反映できる可能性があります。

契約内容を丁寧に説明してくれるか

訳あり物件では、査定額だけでなく契約内容も重要です。

特に、契約不適合責任、残置物の扱い、境界確認、相続登記、税金、決済時期について、書面を示しながら説明してくれる業者を選びましょう。

査定額が高くても、契約直前に大幅な減額を提示されたり、契約を急かされたりする場合は注意が必要です。会社名、所在地、宅地建物取引業免許を確認し、契約書に記載された買主が査定を行った会社と一致しているかも確認してください。

手数料や持ち出し費用が明確か

買取業者が直接買主になる取引では、通常、仲介手数料は発生しません。ただし、別の不動産会社が仲介に入る契約では、仲介手数料が発生する可能性があります。

また、物件の状況によっては、調査費用、測量費用、残置物処分費、抵当権抹消費用、相続登記などの登記費用が必要です。

査定額だけでなく、すべての費用を差し引いた後に「売主の手元へいくら残るのか」を確認しましょう。

複数社の査定を比較する

訳あり物件は、同じ物件でも業者によって査定額に差が出やすい不動産です。

ある業者では「再販が難しい」と判断されても、別の業者では「賃貸運用できる」「隣地と一体で活用できる」「共有持分でも買い取れる」と判断されることがあります。

少なくとも3社程度に同じ資料と事情を伝えて査定を依頼し、査定額、手取り額、価格の根拠、対応スピード、契約条件を比較しましょう。

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相場はいくら？訳あり物件を買取業者に依頼する時の注意点

訳あり物件の買取相場は物件ごとに大きく変わる

訳あり物件の買取価格は、仲介で一般の買主へ売る場合の想定成約価格より低くなりやすい傾向があります。

買取業者は、購入後の修繕費や解体費、権利関係を整理する費用、保有中のコスト、再販売できないリスクなどを見込んで価格を算出するためです。

ただし、訳あり物件全体に当てはめられる一律の割合はありません。価格は、訳あり要素の種類、立地、解消できる可能性、業者が持つ再販ルートなどによって大きく変わります。

価格に影響する要素	影響が大きい理由
再建築の可否	建て替えできない物件は買主や活用方法が限られる
立地	駅に近い場所や需要のある地域では活用方法を見つけやすい
権利関係	共有者、借地権、差押えなどがあると解決費用や時間がかかる
建物状態	雨漏り、傾き、シロアリ、残置物などにより修繕・処分費が増える
再販ルート	賃貸、リフォーム、隣地との一体活用など、業者が持つ活用方法によって査定が変わる

「相場の何％なら妥当」と決めつけるのではなく、複数社の査定額と価格の根拠を見比べるほうが現実的です。

買取業者への依頼から売却までの流れ

訳あり物件を買取業者へ売却する流れは、一般的に次のとおりです。

査定依頼時には、不利になりそうな情報でも隠さず伝えることが大切です。

雨漏り、シロアリ、過去の死亡事案、境界トラブル、相続人間の対立、未登記建物などを伝えずに契約すると、契約後の減額や損害賠償などのトラブルにつながる可能性があります。メールや告知書など、伝えた内容が残る方法も活用しましょう。

売却前に確認したい注意点3つ

1. 高額査定だけで決めない

最初に高い査定額を提示して契約を急がせ、後から大幅な減額を求める業者には注意が必要です。

査定額だけでなく、「なぜその価格なのか」「どの費用が差し引かれるのか」「売買代金はいつ支払われるのか」「提示額が確定価格なのか」を確認しましょう。

2. 契約不適合責任免除特約を確認する

訳あり物件では、売却後に新たな不具合や権利上の問題が見つかることがあります。

買取業者との売買契約では、契約不適合責任を免除・限定する特約があるか、免責の対象外になる事実は何かを確認してください。

知っている不具合を売主が伝えていなかった場合は、免責されない可能性があります。把握している事情は、告知書、メール、打ち合わせ記録など、後から確認できる形で伝えておきましょう。

3. 税金や相続手続きも確認する

不動産を売却して譲渡所得が生じた場合は、所得税・住民税などが発生する可能性があります。売却代金の全額に課税されるのではなく、収入金額から取得費や譲渡費用、適用できる特別控除などを差し引いて計算します。

相続物件の場合は、相続登記の期限に加え、相続税の申告が必要かどうかも確認しましょう。

相続税の申告が必要な場合、申告・納税期限は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内が原則です。期限が近い場合は、税理士や司法書士と連携して手続きを進めてください。

＼ 訳あり物件の査定先を比較 ／

訳あり物件の買取業者を探すなら一括査定サイトも便利

複数の不動産会社へ個別に連絡するのが負担に感じる場合は、一括査定サイトを活用する方法もあります。

一度の入力で複数社へ査定を依頼できるため、査定額や担当者の対応、売却方法の提案を比較しやすくなります。

ただし、一括査定サイトで紹介される会社が、必ず訳あり物件の直接買取に対応しているとは限りません。申し込み時に物件の事情と「直接買取を希望していること」を伝え、提示額が仲介での想定売却価格なのか、業者による買取価格なのかを確認しましょう。

リビンマッチ｜完全無料・最短45秒で査定依頼

運営会社	リビン・テクノロジーズ株式会社
対応エリア	全国
特徴	全国2,100社以上の不動産会社が参加 最大6社へ一括査定依頼 入力は最短45秒

リビンマッチは、不動産売却や不動産買取などの査定先を探せるマッチングサービスです。

公式サイトでは、全国2,100社以上の不動産会社が参加し、最大6社へ無料で査定依頼できると案内しています。参加社数はサービスごとに異なり、入力時間は最短45秒です。

2025年9月19日〜23日に全国3,000人を対象として行われた調査では、「不動産査定サイトの全国認知度」と「今後利用したい不動産査定サイト」で6年連続No.1を獲得したと公表しています。

訳あり物件の買取を希望する場合は、物件の問題点を申込時や不動産会社からの連絡時に伝え、直接買取への対応可否を確認してください。

＼全国認知度・今後利用したい不動産査定サイト6年連続No.1／

※2025年9月19日〜23日「サイト評価に関する調査」（全国3,000人、実施主体：株式会社マーケティングアンドアソシエイツ）より

HOME4U｜NTTデータグループ会社運営の一括査定サイト

運営会社	株式会社NTTデータ・ウィズ
対応エリア	全国
特徴	2001年開始 全国約2,500社から最大6社へ一括査定依頼

HOME4Uは、NTTデータグループの株式会社NTTデータ・ウィズが運営する不動産一括査定サイトです。

2001年に開始したサービスで、全国約2,500社の不動産会社から、物件や地域に合う最大6社へ査定を依頼できます。

一度の入力で複数社へ査定を依頼できるため、大手不動産会社と地域密着型の会社を比較したい人にも利用しやすいサービスです。

訳あり物件については、紹介された会社が直接買取に対応できるか、査定依頼後の連絡時に確認しましょう。

イエウール｜最大6社へ無料で査定依頼できる

運営会社	株式会社Speee
対応エリア	全国
特徴	全国2,000社以上と提携 最大6社へ無料査定依頼 入力は最短60秒

イエウールは、マンション・戸建て・土地などの売却査定を依頼できる一括査定サイトです。

公式サイトでは、全国2,000社以上の不動産会社と提携し、物件種別やエリアに合う最大6社へ無料で査定依頼できると案内しています。

入力時間は最短60秒で、査定依頼後は、メール、電話、マイページなどを通じて各社の査定結果を確認できます。

訳あり物件に対応する専門業者が必ず見つかるとは限りません。査定先が見つからない場合や直接買取に対応していない場合は、専門買取業者へ直接相談しましょう。

訳あり物件も買取業者なら売却できる可能性がある

訳あり物件は、一般的な不動産市場では買い手が見つかりにくいことがあります。

しかし、専門の買取業者なら、再建築不可、事故物件、共有持分、相続登記が済んでいない物件、老朽化した空き家などでも査定対象になる可能性があります。

大切なのは、1社の査定額だけで判断しないことです。

訳あり物件は、業者ごとの得意分野や再販ルートによって査定額が変わります。少なくとも3社程度を比較し、査定額の根拠、最終的な手取り額、契約条件、説明のわかりやすさを確認しましょう。

売却後のトラブルを防ぐため、契約不適合責任の免除・限定特約、残置物の扱い、決済日、相続登記、税金についても契約前に確認してください。

＼完全無料・入力は最短45秒／

※2025年9月19日〜23日「サイト評価に関する調査」（全国3,000人、実施主体：株式会社マーケティングアンドアソシエイツ）より

訳あり物件の買取に関するよくある質問

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出典

e-Gov法令検索「建築基準法」
e-Gov法令検索「民法」
国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」
法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」
国税庁「No.4205 相続税の申告と納税」
国税庁「No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」
株式会社AlbaLink「公式サイト」
株式会社AlbaLink「会社概要・沿革」
株式会社AlbaLink「東京証券取引所グロース市場への上場承認に関するお知らせ」（公開日：2025年11月11日）
東急リバブル「組織概要」
東急リバブル「リバブル不動産買取」
トラブル物件買取センター「訳あり物件買取」
トラブル物件買取センター「会社概要」
成仏不動産「事故物件専門の買取なら成仏不動産の正しい買取」
マークスライフ株式会社「拠点紹介」
ワケガイ「公式サイト」
ワケガイ「会社概要」
ワケガイ「提携士業・スタッフのご紹介」
ラクウル「訳アリ物件の買取専門店」
訳アリ不動産買取ドットコム「公式サイト」
訳アリ不動産買取ドットコム「会社案内」
リビンマッチ「不動産一括査定・売却」
リビン・テクノロジーズ株式会社「『リビンマッチ』が全国認知度・今後利用したい不動産査定サイト 6年連続No.1に輝きました！」（公開日：2025年10月9日）
HOME4U「不動産一括査定・不動産売却」
イエウール「不動産売却査定」