【2026年10月】マンション価格は今後下落する？東京23区・首都圏の最新推移と変動要因

マンション価格は、東京都心の中古マンションから下がり始めています。東京カンテイの調査では、2026年8月の東京23区の中古マンション価格（売り希望価格・70㎡換算）は1億2,677万円で、前月比0.4％下落し、3カ月連続のマイナスとなりました。都心6区は4カ月連続で下落しています。

実際に売買が成立した価格も下がっています。不動産流通推進センターの集計では、2026年8月の首都圏の既存マンション成約価格は5,155万円で、前年同月比3.12％下落しました。全国でも、成約㎡単価が75カ月ぶりに前年同月を下回りました。東日本不動産流通機構の集計では、東京都区部の中古マンション成約㎡単価も、2020年4月以来76カ月ぶりに前年同月を下回っています。

首都圏の新築マンションは、2026年8月の平均価格が9,770万円となり、前年同月比5.4％下落しました。前年同月を下回るのは5カ月ぶりです。

一方、首都圏全体の中古マンション価格は25カ月連続で上昇しています。神奈川県・埼玉県・千葉県は前年同月比で8.7〜10.5％上昇しており、東京23区も前年同月と比べると18.2％高い水準です。下落は全国一律ではなく、価格が大きく上がった都心部から始まっています。

日本銀行は2026年9月18日に政策金利を1.25％程度へ引き上げており、金利の動きも今後の価格に影響します。

この記事では、2026年8月までの最新データをもとに、マンション価格の推移、下がり始めたエリアと上昇が続くエリア、今後の価格を左右する要因、売却前に確認したいポイントを順に説明します。

2026年8月までのマンション価格推移

マンション価格の推移を見るときは、新築・中古・全国動向を分けて確認することが大切です。

新築マンションは、土地代・建築費に加え、発売された物件のエリアや価格帯によって月ごとの平均が大きく変わります。中古マンションは実際の成約事例が多く、売買市場の変化を把握しやすい点が特徴です。

直近1カ月（2026年8月）の売買動向

首都圏の新築マンションは、2026年8月の平均価格が9,770万円、㎡単価が144.4万円でした。前年同月比では平均価格が5.4％、㎡単価が9.1％下落し、㎡単価が前年同月を下回ったのは16カ月ぶりです。

7月の平均価格は1億6,493万円で過去最高でしたが、東京23区で大規模・高額物件が発売された影響が大きい数値でした。8月は発売戸数が1,140戸で前月から46.9％減り、東京23区の発売も478戸でした。新築の月ごとの平均価格は、どのエリアでどの価格帯の物件が発売されたかによって大きく変わります。

売れ行きを示す初月契約率は61.1％で、前年同月を4.0ポイント下回りました。販売在庫は6,610戸で、3カ月連続で増えています。

首都圏の中古マンションでは、成約価格の下落が続いています。不動産流通推進センターの集計では、2026年8月の首都圏の既存マンション成約価格は5,155万円で前年同月比3.12％下落し、成約件数は3,174件で10.49％減少しました。

全国の既存マンションは、平均成約価格が4,047万円、㎡単価が62.56万円でした。前年同月比では成約価格が2.79％下落して3カ月ぶりのマイナス、㎡単価は3.46％下落して75カ月ぶりのマイナスです。成約件数は6,006件で、6カ月連続で前年同月を下回りました。

区分	価格指標	件数・供給	直近の読み取り
新築マンション 首都圏	平均価格：9,770万円 ㎡単価：144.4万円	発売戸数：1,140戸 初月契約率：61.1％ 販売在庫：6,610戸	平均価格は5カ月ぶりに前年同月を下回る ㎡単価は16カ月ぶりに前年同月を下回る 販売在庫は3カ月連続増加
既存マンション 首都圏	成約価格：5,155万円	成約件数：3,174件	成約価格は前年同月比3.12％下落 成約件数は前年同月比10.49％減少
既存マンション 全国	成約価格：4,047万円 ㎡単価：62.56万円	成約件数：6,006件	成約価格は3カ月ぶりにマイナス ㎡単価は75カ月ぶりにマイナス 件数は6カ月連続で前年同月を下回る

※既存マンションは不動産流通推進センター「指定流通機構の物件動向（令和8年8月）」

2026年7月までは、首都圏の新築が過去最高を更新し、全国の既存マンションも小幅に上昇していました。8月のデータでは、首都圏の新築・中古と全国の既存マンションのいずれでも、価格が前年同月を下回っています。

中古マンションでは、成約価格と売り出し価格の違いにも注意が必要です。東日本不動産流通機構の2026年8月の首都圏中古マンションデータでは、成約価格は5,129万円、新規登録価格は6,751万円、在庫価格は6,939万円でした。成約価格は前年同月比2.8％下落して4カ月連続のマイナスとなった一方、新規登録価格は21.5％、在庫価格は29.0％、それぞれ前年同月を上回っています。

首都圏中古マンション （2026年8月）	平均価格	平均㎡単価	読み取り
成約	5,129万円	81.60万円	実際に売買が成立した物件の価格水準
新規登録	6,751万円	116.81万円	新たに売り出された物件の価格水準
在庫	6,939万円	119.36万円	市場に残っている物件の価格水準

成約、新規登録、在庫では、物件の立地・広さ・築年数などの構成が異なります。そのため、価格差がそのまま値引き幅を示すわけではありません。また、在庫価格の上昇率が、個々の売出物件の値上がり率を示すものでもありません。

売却を検討する場合は、周辺の売出価格だけでなく、自分の物件に近い条件の成約事例を基準に判断しましょう。

新築・中古マンションの価格推移

首都圏の新築マンションは、2023年に平均価格8,101万円まで上昇し、2024年は7,820万円に下がったものの、2025年は9,182万円となりました。

さらに、2025年度（2025年4月〜2026年3月）は平均価格9,383万円、㎡単価141.9万円となり、いずれも過去最高を更新しています。

2026年上期（1〜6月）は、平均価格が1億135万円、㎡単価が151.4万円となりました。上期として平均価格が1億円を超えたのは初めてです。

2026年7月の月間平均は1億6,493万円まで上昇しましたが、都区部の大規模・高額物件による影響が大きい数値です。8月の月間平均は9,770万円で、月ごとの数値は大きく変わります。中長期の傾向を見る際は、月次だけでなく年次・年度・上期のデータも併せて確認しましょう。

集計期間	平均価格	㎡単価	供給戸数
2022年	6,288万円	95.1万円	2万9,569戸
2023年	8,101万円	122.6万円	2万6,873戸
2024年	7,820万円	117.7万円	2万3,003戸
2025年	9,182万円	139.2万円	2万1,962戸
2025年度 （2025年4月〜2026年3月）	9,383万円	141.9万円	2万1,659戸
2026年上期 （2026年1月〜6月）	1億135万円	151.4万円	7,989戸

年、年度、上期では集計期間が異なるため、表の数値を単純に比較することはできません。中長期の価格水準と供給動向を確認するための参考として見ましょう。

2025年度の供給戸数は2万1,659戸で、1973年度以降の最少を更新しました。2026年上期の供給戸数も前年同期比0.8％減で、新築供給が限られる状況が続いています。

新築の供給が少なく、価格も高い状態では、立地や管理状態の良い中古マンションへ需要が流れやすくなります。

中古マンションも、長期的には高値で推移しています。東日本不動産流通機構の年次データでは、2022年の平均成約価格は4,276万円、2025年は5,200万円でした。

2026年4〜6月期の平均成約価格は5,201万円、成約㎡単価は83.13万円です。前年同期比ではほぼ横ばいでしたが、前期比では価格・㎡単価とも下落しています。

集計期間	平均成約価格	成約㎡単価	成約件数
2022年	4,276万円	67.24万円	3万5,429件
2023年	4,575万円	71.90万円	3万5,987件
2024年	4,890万円	76.88万円	3万7,222件
2025年	5,200万円	82.98万円	4万9,114件
2026年4〜6月期	5,201万円	83.13万円	1万1,853件

なお、東日本不動産流通機構は、2025年1月に実施した集計システムの改修が成約件数に影響した可能性を注記しています。2024年以前と2025年以降の件数を比較するときは、この集計上の変更も考慮する必要があります。

中古マンションは、新築よりも価格帯が広く、築年数や管理状態による差が出やすい市場です。広域の平均価格だけで売却価格を判断せず、同じエリア・築年数・広さに近い成約事例を確認しましょう。

国土交通省の不動産価格指数では、2025年12月分の全国のマンション（区分所有）指数は225.1です。2010年平均を100とする指数であり、マンション価格が長期的に大きく上昇してきたことがわかります。

2026年分の不動産価格指数は、指数算出プログラムの不具合などにより公表が延期されています。2026年9月30日に予定されていた6月分・第2四半期分も延期となったため、本記事では公表済みの最新指数として2025年12月分を使用しています。

東京23区・首都圏・全国のマンション価格

マンション価格は、エリアによって大きく異なります。

2026年8月の首都圏新築マンションでは、東京23区の平均価格が1億3,821万円、㎡単価が212.2万円でした。前年同月比では平均価格が0.1％上昇、㎡単価が1.6％下落しています。東京23区の発売戸数は前年同月比30.7％減の478戸で、発売された物件の構成によって平均は大きく動きます。

エリア	発売戸数	初月契約率	平均価格	㎡単価
首都圏全体	1,140戸	61.1％	9,770万円	144.4万円
東京23区	478戸	72.4％	1億3,821万円	212.2万円
東京都下	173戸	15.0％	6,678万円	96.1万円
神奈川県	140戸	69.3％	7,309万円	108.0万円
埼玉県	102戸	53.9％	6,840万円	98.6万円
千葉県	247戸	70.0％	6,702万円	94.8万円

中古マンションでも、東京23区と周辺エリアでは価格差があります。

東日本不動産流通機構の2026年8月の中古マンション成約価格を見ると、東京都区部は7,526万円、多摩エリアは3,844万円です。同じ東京都内でも、エリアによって価格水準は大きく異なります。価格の動きも分かれており、東京都区部は成約件数が前年同月比20.6％減り、成約㎡単価も0.3％下落しました。多摩・埼玉県・千葉県・神奈川県その他では、成約㎡単価が前年同月を上回っています。

エリア （2026年8月）	成約件数	平均成約価格	成約㎡単価	㎡単価の 前年同月比	平均築年数
東京都	1,562件	6,826万円	118.85万円	-0.8％	27.29年
東京都区部	1,265件	7,526万円	132.69万円	-0.3％	26.86年
多摩	297件	3,844万円	59.90万円	+9.1％	29.12年
埼玉県	412件	3,041万円	44.35万円	+2.0％	28.89年
千葉県	398件	2,998万円	41.68万円	+5.1％	30.34年
神奈川県	808件	3,961万円	60.08万円	+2.0％	28.92年
横浜・川崎市	581件	4,345万円	65.95万円	-0.5％	28.62年
神奈川県その他	227件	2,979万円	45.07万円	+9.0％	29.70年

全国の既存マンション動向を見ても、地域によって価格と件数の動きに差があります。

2026年8月の全国既存マンションは、全国平均の成約価格が4,047万円でした。首都圏と近畿圏が前年同月を下回った一方、北海道、中部圏、九州・沖縄では上昇しています。

地域	成約価格	価格の前年同月比	件数	件数の前年同月比
全国	4,047万円	-2.79％	6,006件	-8.04％
北海道	2,481万円	+21.74％	205件	-12.02％
首都圏	5,155万円	-3.12％	3,174件	-10.49％
中部圏	2,379万円	+0.63％	490件	+6.75％
近畿圏	3,091万円	-3.71％	1,369件	-7.31％
九州・沖縄	2,874万円	+8.86％	351件	-10.46％

1カ月の地域別データは、成約した物件の構成や件数によって変動します。特に件数が少ない地域では、前年同月比が大きく動きやすいため、複数月の推移も確認しましょう。

全国集計と東日本不動産流通機構の月例データでは、集計対象や集計条件が異なるため、首都圏の件数・価格は完全には一致しません。それぞれ同じ資料内の前年同月比や推移を確認することが大切です。

売却を検討する場合は、「全国平均」や「首都圏平均」だけで判断しないようにしましょう。

同じ築年数でも、駅距離・管理状態・眺望・階数・専有面積・修繕積立金の状況によって、売れる価格は変わります。自分のマンションに近い条件の成約事例を確認することが大切です。

マンション価格は下落している？今後の見通し

マンション価格は、2025年から2026年前半にかけて首都圏を中心に上昇してきました。2026年8月時点でも、首都圏全体の中古マンション価格は25カ月連続で上昇しています。

一方、東京23区と都心6区では、中古マンションの売り出し価格が前月を下回る月が続いています。首都圏の成約価格や新築の平均価格も、8月は前年同月を下回りました。下落が始まったエリアと上昇が続くエリアが分かれているのが、2026年8月時点の状況です。

売却を検討している場合は、「相場が上がっているから自分の物件も高く売れる」と決めつけず、立地・築年数・管理状態・競合物件を確認しましょう。

下がり始めた東京23区・都心6区

東京23区の中古マンション価格は、2026年8月時点でも前年同月より18.2％高い水準です。

月ごとの動きを見ると、東京23区は3カ月連続で前月を下回りました。千代田区・中央区・港区・新宿区・文京区・渋谷区の都心6区は、4カ月連続の下落です。

エリア	2026年6月	2026年7月	2026年8月	8月の前月比	8月の前年同月比
都心6区	1億8,512万円	1億8,195万円	1億8,068万円	-0.7％	+6.1％
東京23区	1億2,741万円	1億2,724万円	1億2,677万円	-0.4％	+18.2％
城南・城西6区	1億794万円	1億873万円	1億891万円	+0.2％	+20.7％
城北・城東11区	8,338万円	8,497万円	8,541万円	+0.5％	+23.1％

※東京カンテイ「中古マンション70㎡価格月別推移」。売り希望価格を70㎡に換算した数値

都心6区の前年同月比の上昇率は、6月の12.8％から8月は6.1％まで縮小しました。東京カンテイは、価格の先行指標とする流通戸数・価格改定シェア・値下げ率が、引き続き下落方向の動きを示していると公表しています。城南・城西6区や城北・城東11区はまだ前月を上回っていますが、上昇率は縮小しつつあります。

新築でも、都心6区の2026年8月の平均価格は1億8,113万円、㎡単価は277.4万円で、前年同月の2億4,211万円、339.0万円を下回りました。ただし、新築は発売された物件の構成によって平均が大きく変わるため、1カ月の数値だけで相場が下がったとは判断できません。

上昇が続く周辺エリア

東京都心で下落が続く一方、神奈川県・埼玉県・千葉県の中古マンション価格は2026年8月も前月を上回りました。

エリア	2026年8月の価格	前月比	前年同月比
神奈川県	4,400万円	+0.7％	+10.5％
埼玉県	3,329万円	+1.4％	+10.2％
千葉県	3,058万円	+2.3％	+8.7％
大阪市	6,543万円	+0.6％	+23.5％
名古屋市	2,973万円	+1.6％	+1.0％

※東京カンテイ「中古マンション70㎡価格月別推移」。売り希望価格を70㎡に換算した数値

さいたま市（4,536万円、前月比3.1％上昇）や千葉市（2,941万円、同1.8％上昇）は、4カ月連続のプラスです。東京カンテイは、比較的価格を抑えて買えるエリアで、住むための購入需要が底堅いことを背景に挙げています。

大阪市は21カ月連続で上昇しましたが、年明け後に2〜3％あった前月比の上昇率は0.6％まで小さくなっています。また、近畿圏の既存マンション成約価格は2026年8月に前年同月比3.71％下落しました。売り希望価格と成約価格は集計対象が異なるため単純には比べられませんが、売り出し価格が上がっていても、成約価格が同じように動くとは限りません。

経済・金融政策の影響

マンション価格に大きく影響するのが、金利の動きです。

日本銀行は2024年3月にマイナス金利政策を解除し、その後、段階的に政策金利を引き上げました。2026年6月16日の金融政策決定会合で無担保コールレートを1.0％程度へ引き上げ、9月18日の会合では1.25％程度で推移するよう促す方針へ変更しています。

金利が上がると、住宅ローンの返済負担が増えやすくなります。購入できる価格の上限が下がる人が増えれば、マンション価格には下落圧力がかかります。

ただし、政策金利の変更が、すべての住宅ローン金利に同じ時期・同じ幅で反映されるわけではありません。固定金利か変動金利か、金融機関の方針や借入条件によって影響は異なります。

全期間固定金利型の【フラット35】（借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下）は、2026年10月時点で、取扱金融機関が提供する金利のうち最も多い金利が年3.830％です。買い手の毎月の返済額は、こうした借入金利の水準によって変わります。

一方で、建築費や人件費が高止まりしているため、新築マンションの価格は下がりにくい面もあります。新築価格が高い状態が続けば、比較的購入しやすい中古マンションへ需要が流れ、中古価格を支える要因になります。

つまり、金利上昇は下落要因ですが、建築費の高止まりや供給の少なさは価格を支える要因です。今後は、この両方の影響を受けながら、物件ごとの価格差が広がる可能性があります。

需給バランス

マンション価格は、需要と供給のバランスによって変わります。

首都圏の新築マンションは、2025年度の供給戸数が2万1,659戸となり、1973年度以降の最少を更新しました。2026年8月の発売戸数も1,140戸で前年同月比12.4％減となり、9月の発売戸数は1,500戸程度（前年同月は1,908戸）の見込みです。

新築供給が限られると、都心部や駅近など、購入希望者が多い物件は価格が下がりにくくなります。

ただし、新築の販売在庫は2026年8月末時点で6,610戸となり、3カ月連続で増えました。前年同月末の5,715戸を上回っています。

中古マンションでも在庫が増えています。東日本不動産流通機構の集計では、2026年8月の首都圏中古マンション在庫件数は48,235件で、前年同月比8.2％増となり、6カ月連続で増加しました。新たに売り出された物件（新規登録）も15,627件で9.7％増えた一方、成約件数は3,180件で10.5％減っています。

在庫が増える局面では、買い手が比較できる物件数も増えます。条件が似ている競合物件が多い場合、周辺の成約相場に合わせて価格を見直さないと売れにくくなる可能性があります。

特に、次のような物件は、価格を見直さないと売れにくくなったり、売却までの期間が長くなったりしやすくなります。

物件の特徴	売れにくくなりやすい理由
駅から遠い	駅に近い競合物件と比べられ、買い手の候補が限られる
築年数が古く 修繕履歴がわかりにくい	買い手が今後の修繕費用を見込みにくい
管理費・修繕積立金が 周辺物件より重い	住宅ローンと合わせた毎月の支払額が増える
同じエリアに 競合物件が多い	買い手が複数の物件の価格を比べて交渉しやすい
売出価格が 周辺の成約価格より高い	成約事例を確認した買い手から価格交渉を受けやすい

今後は、マンション全体の平均価格よりも、個別物件の立地、築年数、管理状態、競合状況がより重要になります。

政策・税制の影響

住宅ローン減税などの制度も、マンション購入者の判断に影響します。

住宅ローン減税は、2026年度税制改正で適用期限が5年間延長され、2030年12月31日までに入居した場合に適用されます。関連する税制改正法は、2026年3月31日に成立しました。

2026年以降に入居する場合、中古マンションなどの既存住宅にも、床面積要件を40㎡以上に緩和する措置が適用されます（合計所得金額が1,000万円を超える人や、子育て世帯等への借入限度額の上乗せを利用する人は50㎡以上）。省エネ性能の高い既存住宅では、借入限度額の引き上げと、控除期間の13年間への拡充も行われました。

ただし、住宅性能、所得、入居年、世帯区分などによって、借入限度額や控除期間は変わります。

税制優遇を利用できれば、買い手の負担を抑えやすくなります。反対に、対象外となる物件や控除額が小さくなる物件では、購入判断に影響する可能性があります。

売却を検討する場合は、税制の有無だけでなく、自分のマンションが買い手にとって制度を利用しやすい物件かどうかも確認しておきましょう。

地価・都市開発の動向

地価や都市開発の動きも、マンション価格に影響します。

2026年の地価公示では、全国平均の全用途平均・住宅地・商業地がいずれも5年連続で上昇しました。三大都市圏でも全用途平均・住宅地・商業地が上昇し、上昇幅は拡大しています。

ただし、全国平均では全用途平均と商業地の上昇幅が拡大した一方、住宅地の上昇幅は前年と同じでした。地域や用途によって地価の動きは異なります。

2026年7月1日時点の都道府県地価調査（2026年9月15日公表）でも、全国平均の全用途平均・住宅地・商業地はいずれも5年連続で上昇しました。東京圏と大阪圏では上昇幅が拡大した一方、名古屋圏と地方四市（札幌市・仙台市・広島市・福岡市）では上昇幅が縮小しています。

再開発が進むエリアでは、商業施設・オフィス・交通インフラが整備され、生活利便性が高まります。利便性の向上によって住宅需要が増えれば、マンション価格を支える要因になります。

一方、人口減少が進む地域や公共交通の利便性が低い地域では、買い手が限られやすくなります。将来的な住宅需要が弱いエリアでは、価格が下がる可能性もあります。

売却価格を考えるときは、現在の駅距離や周辺環境だけでなく、今後の再開発計画や人口動向も確認しましょう。

2025年問題（高齢化・相続）の影響

2025年問題とは、団塊の世代がすべて75歳以上となり、医療・介護などの需要増加や社会保障への影響が大きくなるとされる問題です。

不動産市場では、高齢の所有者による住み替えや、相続をきっかけとしたマンションの売却が増える可能性があります。ただし、売却物件の増え方や価格への影響は、地域の人口動向や住宅需要によって異なります。

総務省の住宅・土地統計調査では、2023年時点の全国の空き家数は900万2,000戸、空き家率は13.8％でした。

この空き家数には、戸建て、共同住宅、賃貸用住宅、売却用住宅、二次的住宅などが含まれます。空き家数の増加だけを理由に、マンション価格が全国一律に下落すると判断することはできません。

都心部や駅近など住宅需要が強いマンションは、相続をきっかけに売り出されても買い手が見つかりやすいと考えられます。

影響を受けやすいのは、買い手が少ないエリアの築古物件や、管理状態に不安がある物件です。価格下落を心配する場合は、自分のマンションが周辺の競合物件と比べて、どの程度の競争力を持っているかを確認することが大切です。

下落局面で売却を考えるときの判断材料

都心6区で値下げ率などの先行指標が下落方向を示しているように、売り出し価格を下げて販売する物件が増えると、買い手は複数の物件を比べながら価格交渉を進めます。周辺の売り出し価格だけを基準に価格を決めると、成約までの期間が長くなる可能性があります。

売却するかどうかは、物件のエリアと、売主の資金計画や売却期限によって判断材料が変わります。

売主の状況	確認したいこと
都心部・築浅など 価格が大きく上がった物件	直近数カ月の成約事例と、同じマンション内で売り出されている住戸の価格
住宅ローンの残高がある	査定額から仲介手数料などの諸費用を引いた金額と、ローン残高との差
住み替えや相続で 売却期限がある	売却期限から逆算した販売期間と、価格を見直せる幅
周辺3県や地方の物件	前年同月比でも上昇が続いているか、在庫や競合物件が増えていないか

住宅ローンが残っている場合の進め方は、ローン中の家を売却する方法で詳しく解説しています。

自分の物件が下落の始まったエリアに当たるのか、上昇が続くエリアに当たるのかは、広域の平均価格ではわかりません。近い条件の成約事例と、複数の不動産会社が示す査定の根拠を比べることで確認できます。

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マンション価格が変動する要因

マンション価格が変動する要因は、新築と中古で異なります。

新築マンションは、土地価格・建築費・人件費などの原価が大きく影響します。中古マンションは、立地・築年数・管理状態・周辺の競合物件など、個別条件の影響が大きくなります。

新築マンションの価格変動要因

新築マンションの価格が変動する主な要因は、以下のとおりです。

土地価格

新築マンションの価格は、土地の取得費に大きく左右されます。

都心部や人気エリアでは、マンション用地を確保しにくく、土地取得費が高くなりやすい傾向があります。土地代が上がれば、販売価格にも反映されやすくなります。

また、再開発が進むエリアでは、商業施設や交通インフラの整備によって利便性が高まり、地価が上昇することがあります。

新築マンションの価格を確認するときは、物件そのものだけでなく、周辺の地価や開発計画も見ることが重要です。

建築費用

建築費用の上昇も、新築マンション価格を押し上げる要因です。

鉄筋コンクリート造の集合住宅では、鉄鋼・コンクリート・設備機器など多くの資材が使われます。資材価格や輸送費が上がると、建設コストも上がります。

建設物価調査会の建築費指数では、2026年8月の東京・集合住宅RC造の工事原価指数は146.7です。2015年平均を100とする指数で、前月比でも0.2％上昇しています。

さらに、省エネ性能や防災性能への対応も求められており、建築費は下がりにくい状況です。ただし、建築費の上昇率が販売価格へそのまま反映されるとは限りません。

人件費

建設現場の人件費も、新築マンション価格に影響します。

建設業界では、技能者の高齢化や若年層の不足が課題となっています。職人や技術者を確保するための賃金が上がれば、その分だけ建築コストも上がりやすくなります。

また、労働時間の見直しや安全対策の強化も、工期や現場コストに影響します。

このように、新築マンションの価格は、土地代・建築費・人件費の影響を強く受けます。そのため、購入需要が弱くなっても、すぐに大きく値下がりするとは限りません。

中古マンションの価格変動要因

中古マンションの価格が変動する主な要因は、以下のとおりです。

立地条件

中古マンションの価格は、立地条件によって大きく変わります。

駅から近い物件、複数路線が使える物件、生活施設が充実している物件は、買い手から選ばれやすくなります。

一方、駅から遠い物件や、周辺に競合物件が多いエリアでは、売却価格を調整しないと成約しにくいことがあります。

再開発や新駅の計画があるエリアでは、将来性が評価されることもあります。売却時は、現在の利便性だけでなく、今後の街の変化も確認しましょう。

築年数

築年数も、中古マンション価格に影響する重要な要因です。

一般的には、築年数が古くなるほど設備や内装の劣化が進み、価格は下がりやすくなります。大規模修繕の時期が近い物件では、買い手が修繕積立金や将来の負担を気にすることもあります。

ただし、築年数が古くても、駅近で管理状態が良く、修繕履歴が明確なマンションは評価されることがあります。

築年数だけで判断するのではなく、管理状態や修繕計画も含めて確認することが大切です。

建物の状態

中古マンションでは、建物の管理状態が価格に影響します。

外壁・エントランス・廊下・エレベーターなどの共用部分がきれいに保たれているマンションは、買い手に安心感を与えます。

また、長期修繕計画があり、必要な修繕積立金が確保されているマンションは、将来の維持管理に対する不安を抑えやすくなります。

反対に、修繕履歴が不明確だったり、管理組合の運営や修繕積立金の不足に不安があったりする物件は、価格が伸びにくくなる可能性があります。

売却前には、管理規約・総会議事録・長期修繕計画・修繕積立金の状況を確認しておくとよいでしょう。

経済状況と政策

中古マンションの価格は、景気や金利、住宅関連制度の影響も受けます。

金利が低いと住宅ローンを組みやすくなり、買い手の需要が高まりやすくなります。反対に、金利が上がると返済負担が増えるため、購入予算を下げる人が増える可能性があります。

また、住宅ローン減税などの制度を利用できる物件かどうかも、購入時の判断材料になります。

売却を考える場合は、相場だけでなく、買い手が住宅ローンや税制優遇を利用しやすい物件かどうかも確認しましょう。

社会情勢と生活様式の変化

生活様式の変化も、中古マンションの需要に影響します。

たとえば、在宅勤務がしやすい間取り、共働き世帯に便利な駅近立地、子育てしやすい周辺環境、ペット可の物件などは、買い手から評価されることがあります。

防災面、省エネ性能、管理状態なども、物件を比較するときの判断材料になります。

中古マンションを売却する際は、広さや築年数を伝えるだけでなく、買い手にとっての暮らしやすさを整理しておくことが大切です。

マンションの価格は一括査定でチェックしよう

マンション価格の推移は、売却タイミングを考えるうえで参考になります。

ただし、広域の平均価格だけでは、自分のマンションがいくらで売れるかはわかりません。売却価格は、立地・階数・向き・広さ・築年数・管理状態・競合物件の数によって変わります。

売却を検討している場合は、公的データで市場全体の動きを確認し、近い条件の成約事例を調べたうえで、複数の不動産会社に査定を依頼し、価格の根拠を比較することが大切です。

マンションを売るときの重要なポイント

マンションを売るときの主なポイントは、以下のとおりです。

マンション価格の相場を知っておく

売却前には、まず相場を確認しましょう。

相場を知らずに売り出すと、価格が高すぎて売却期間が長引いたり、安く設定しすぎたりする可能性があります。

相場を調べる方法としては、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」、不動産流通機構の市場データ、周辺の成約事例・売出事例などがあります。

ただし、売出価格は売主の希望価格であり、実際の成約価格とは異なる場合があります。できるだけ、自分のマンションと条件が近い成約事例も確認しましょう。

2026年8月の首都圏中古マンション市場では、成約価格が5,129万円であるのに対し、新規登録価格は6,751万円、在庫価格は6,939万円でした。物件構成は異なりますが、売出価格だけを見て相場を判断すると、高く見積もりすぎる可能性があります。

複数社で査定して比較する

マンションを売却する際は、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

査定額や査定根拠は会社によって異なります。1社だけの査定で判断すると、相場とのずれや提案内容の違いに気づきにくいことがあります。

ただし、査定額が高い会社が必ずよいとは限りません。査定額は、実際にその価格で売れることを保証するものではないためです。

比較するときは、査定額だけでなく、以下の点も確認しましょう。

机上査定は、短時間でおおよその相場を知るときに便利です。より詳しい価格を知りたい場合は、訪問査定を依頼し、室内状態や管理状況まで確認してもらいましょう。

余裕を持ったスケジュールで動く

マンション売却は、査定を依頼してすぐに完了するわけではありません。

査定、媒介契約、販売活動、内見対応、価格交渉、売買契約、引き渡しまで、複数の手続きがあります。

売却を急ぎすぎると、価格交渉で不利になったり、十分に比較しないまま条件を決めたりする可能性があります。

売却を検討し始めた段階で相場を確認し、複数社に相談しておくと、余裕を持って判断しやすくなります。

おすすめの不動産一括査定サイト3選

不動産一括査定サイトとは、物件情報を入力することで、複数の不動産会社に査定を依頼できるサービスです。

複数社の査定額、査定根拠、担当者の対応を比較できるため、売却相場や依頼先を検討しやすくなります。

ここでは、全国の不動産会社と提携し、マンションの査定を複数社にまとめて依頼できる一括査定サイトを3つ紹介します。提携社数や実際に紹介される会社数は、物件種別や地域によって異なるため、申し込み時の画面でも確認してください。

リビンマッチ

リビンマッチは、当社リビン・テクノロジーズ株式会社が運営する不動産一括査定サービスです。

全国2,100社以上の不動産会社が参加しており、参加社数はサービスによって異なります。売却査定のほか、買取、賃貸管理、土地活用など、複数の不動産サービスに対応しています。

マンションだけでなく、戸建て、土地、投資用物件、店舗、工場、倉庫なども対象です。売却以外の選択肢も含めて情報を集めたい人におすすめです。

当社は、東京証券取引所グロース市場と名古屋証券取引所メイン市場に上場しています。

また、株式会社マーケティングアンドアソシェイツが2025年9月に全国3,000人を対象に実施した調査で、リビンマッチは「不動産査定サイト全国認知度」と「今後利用してみたい不動産査定サイト」の2項目で6年連続第1位となりました。

＼6年連続不動産査定サイトNO.1／

HOME4U

HOME4Uは、NTTデータ・ウィズが運営する不動産売却査定サービスです。

2001年にサービスを開始しており、公式サイトでは日本初の不動産一括査定サービスと案内されています。

全国約2,500社の不動産会社と提携しており、物件に対応できる会社のなかから最大6社へ査定を依頼できます。

まず相場を知りたい人から、具体的に売却を進めたい人まで利用しやすいサービスです。

イエウール

イエウールは、株式会社Speeeが運営する不動産売却査定サービスです。

2,500社以上の不動産会社と提携しており、物件種別やエリアに合う会社のなかから最大6社へ査定を依頼できます。

公式サイトでは、利用者からのクレームが多い企業との契約を解除できる仕組みを案内しています。複数社を比較しながら、相場や担当者の対応を確認したい人におすすめです。

一括査定サイトを使うと、紹介された複数の不動産会社から電話やメールで連絡が来ることがあります。査定依頼前に売却時期や希望する連絡方法、連絡を受けやすい時間帯を整理しておくとスムーズです。

マンション価格の推移を確認して取引を進めよう

マンション価格は、2026年8月のデータで東京都心の中古マンションから下がり始めました。東京23区の中古マンション価格（売り希望価格）は3カ月連続、都心6区は4カ月連続で前月を下回っています。

実際の取引でも、2026年8月の首都圏の既存マンション成約価格は前年同月比3.12％下落し、全国の成約㎡単価は75カ月ぶりに前年同月を下回りました。東京都区部の成約㎡単価も、76カ月ぶりのマイナスです。首都圏の新築マンションも、平均価格が5カ月ぶりに前年同月を下回っています。

一方、首都圏全体の中古マンション価格は25カ月連続で上昇し、神奈川県・埼玉県・千葉県では前年同月比で8.7〜10.5％上昇しています。東京23区も前年同月と比べるとまだ18.2％高い水準です。

日本銀行は2026年9月18日に政策金利を1.25％程度へ引き上げました。金利上昇や在庫の増加は下落要因になり、建築費の高止まりや新築供給の少なさは価格を支える要因になります。

都心・駅近・築浅・管理状態の良いマンションと、郊外・築古・管理や修繕に不安がある物件との間では、価格や売却期間の差が広がる可能性があります。

売却や購入を検討する際は、全国平均やニュースだけで判断せず、自分のエリアと物件条件に近い成約事例を確認しましょう。

売却を考えている場合は、公的データで市場の動きを確認し、近い条件の成約相場を調べたうえで、複数の不動産会社に査定を依頼してください。査定額だけでなく、根拠となる成約事例、販売戦略、担当者の説明も比較することが大切です。

マンション価格の推移と自分の物件の状況を冷静に把握し、資金計画や売却期限に合ったタイミングで取引を進めましょう。

＼ 今の相場で売れる価格はいくら？ ／

出典

不動産経済研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2026年8月」（公開日：2026年9月17日）
不動産経済研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2026年7月」（公開日：2026年8月20日）
不動産経済研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2026年上期（1〜6月）」（公開日：2026年7月21日）
不動産経済研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2025年度（2025年4月〜2026年3月）」（公開日：2026年4月20日）
不動産経済研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2025年のまとめ」（公開日：2026年1月26日）
不動産経済研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2024年のまとめ」（公開日：2025年1月23日）
不動産経済研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2023年のまとめ」（公開日：2024年1月25日）
不動産経済研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2022年のまとめ」
東京カンテイ「三大都市圏・主要都市別／中古マンション70㎡価格月別推移（2026年8月）」（公開日：2026年9月24日）
東日本不動産流通機構「月例マーケットウォッチ サマリーレポート 2026年8月度」（公開日：2026年9月10日）
東日本不動産流通機構「季報マーケットウォッチ サマリーレポート 2026年4〜6月期」（公開日：2026年7月17日）
東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向 2025年」（公開日：2026年1月20日）
不動産流通推進センター「指定流通機構の物件動向（令和8年8月）」（公開日：2026年9月10日）
国土交通省「不動産価格指数（令和7年12月・令和7年第4四半期分）を公表」（公開日：2026年3月31日）
国土交通省「不動産価格指数」
日本銀行「金融政策の枠組みの見直しについて」（公開日：2024年3月19日）
日本銀行「金融市場調節方針の変更について」（公開日：2026年6月16日）
日本銀行「金融市場調節方針の変更について」（公開日：2026年9月18日）
住宅金融支援機構「最新の金利情報：長期固定住宅ローン【フラット３５】」
国土交通省「住宅ローン減税等の延長・拡充が閣議決定されました！」（公開日：2025年12月26日）
国土交通省「全国の地価動向は全用途平均で5年連続上昇〜令和8年地価公示〜」（公開日：2026年3月17日）
国土交通省「全国の地価動向は全用途平均で5年連続上昇〜令和8年都道府県地価調査〜」（公開日：2026年9月15日）
建設物価調査会「建設物価 建築費指数（2026年8月分）」（公開日：2026年9月10日）
厚生労働省「我が国の人口について」
総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計 結果の概要」（公開日：2024年9月25日）
国土交通省「不動産情報ライブラリの運用を開始します」（公開日：2024年3月1日）
リビンマッチ「不動産一括査定・売却はリビンマッチ」
リビン・テクノロジーズ株式会社「会社概要」
リビン・テクノロジーズ株式会社「『リビンマッチ』が全国認知度・今後利用したい不動産査定サイト 6年連続No.1に輝きました！」（公開日：2025年10月9日）
NTTデータ・ウィズ「HOME4U 不動産売却査定サービス」
Speee「イエウール 不動産売却査定」