マンション売却時の流れとは？注意点や失敗しないためのポイントを徹底解説！

マンション売却を検討しているものの、流れや注意点がわからずに不安になっている方もいるだろう。

実際、マンション売却の詳細を知らないまま進めてしまうと、準備不足で失敗する可能性があるため注意が必要だ。

そこで、本記事ではマンション売却の流れについて、必要書類の準備や注意点、便利な一括査定サイトの活用方法などを詳しく解説する。

この記事を読めば、マンション売却の全体像や重要なポイントがわかり、安心して売却活動を進めることができるようになるので、ぜひ参考にしてほしい。

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※2024年9月20日-24日 「サイト評価に関する調査」より

マンションを売却する時の流れ

マンション売却を検討しているものの、そもそもどのような流れで手続きすればいいのかわからない方もいるだろう。

本章では、マンション売却に関する基本的な流れを以下の7ステップで解説する。

これらの内容について知っておくことでマンション売却全体の流れを理解でき、失敗する確率を減らしてスムーズに手続きを進めることが可能だ。

それぞれのステップの詳細について、以下で順番に見ていこう。

STEP1：事前準備

マンションを円滑に売却するには事前準備と情報収集が欠かせない。

売却目的やスケジュールを明確にし、相場に沿った価格設定をすることで後悔のない取引ができるからだ。

事前準備の要点を以下のとおり確認していこう。

まずは、相場に基づいて希望価格を設定する。

一般的に3ヵ月から半年程度かかるプロセスを見据え、早急売却か高額売却かの優先順位を考えながらスケジュールを計画することも重要だ。

物件の築年数・間取り・管理費などの情報整理や、登記簿謄本・管理規約といった必要書類の準備も忘れてはならない。

入念な準備が満足のいく取引を成功させるためのカギになるだろう。

STEP2：査定の実施

次に、適切な売却価格を把握するための査定を行う。

主な査定方法としては、以下の3つの方法が挙げられる。

査定方法	特徴	メリット	デメリット
匿名査定（AI査定）	AIが自動査定個人情報が不要	匿名で手軽に査定可能	相場や最新の情報を反映しづらい
机上査定（簡易査定）	WEBや電話で依頼基本データをもとに簡易査定	短時間で大まかな査定額を算出可能	精度に限界がある
訪問査定	不動産会社が実際に訪問現地の細部を確認	相場や実態や周辺環境を考慮した正確な査定が可能	査定に時間がかかる（1週間以上）

価格設定の背景を理解し、状況に応じた査定を実施しよう。

また、妥当な価格を見極めるために複数の査定結果を比較検討するのもおすすめだ。

STEP3：媒介契約締結

査定が完了したら、不動産会社と媒介契約を結ぶことで販売を開始することが可能だ。

媒介契約には以下の3つがある。

自分にあった媒介契約を選択することで、スムーズに売却活動を進めることができるだろう。

STEP4：販売活動

媒介契約が結べたら、販売活動を開始する。

円滑な販売活動の具体的な方法は以下のとおりだ。

それぞれの詳細について、以下で順番に解説する。

販売戦略を構築

販売活動のスタートは、効果的な販売戦略の構築だ。

まず、販売するターゲット層を明確にし、競争力のある価格を設定する。

次に、売却完了までの期間目標を決め、目標に合わせて価格や販売手法を調整する流れだ。

戦略を練る段階から不動産会社と入念に協議し、市場環境に合った現実的な計画を立てることが重要といえる。

広告を展開

戦略を練ったら、以下の広告手段を使って購入希望者を募る。

広告手段の種類とメリット・デメリットは、以下のとおりだ。

広告手段	メリット	デメリット
不動産会社サイト	多くの購入希望者が閲覧する集客力が高い	競争が激しい
SNS広告	ターゲット層にピンポイントで広告可能	広告費がかかる
チラシ	地域密着でアピールできる	紙媒体のため反響が少ない
オープンハウス	実際に見てもらえるため成約率が上がる	開催の手間やコストがかかる

自身のターゲット層に合わせた広告手段を用いることが重要だとわかるだろう。

内覧対応の準備

続いて、以下のチェックポイントに沿って内覧の準備をしよう。

チェック項目	ポイント
部屋の清掃・整理	床や窓の掃除、家具の整理
照明の明るさ	電気をつけ、自然光を活用
生活感	余計な荷物は片付け、住みやすさを演出
質疑応答	管理費、修繕積立金、近隣環境など
ペット・におい対策	換気を行い、芳香剤などで対応

内覧は購入決定に直結する重要なポイントであるため、万全の準備が必要だ。

不動産会社との連携

不動産会社から媒介報告を受け、状況に応じて価格調整や広告強化などの柔軟な対応を検討しよう。

内覧後の購入検討者からの意見を分析し、アピールポイントの見直しに活用することも重要だ。

不動産会社と綿密なコミュニケーションをとることで、有利な条件での取引成立につなげられるだろう。

STEP5：売買契約締結

マンションの購入検討者が決定し取引条件が整ったら、売買契約を結ぶ必要がある。

契約時の確認項目は、以下のとおりだ。

契約時の主な項目	説明内容	注意点
売買価格	売主・買主が合意した最終価格	価格交渉の余地があるか確認
手付金	売買価格の5～10％程度	契約解除時の返還条件を確認
引渡し日	物件の引渡し予定日	売主・買主双方のスケジュール調整が必要
瑕疵担保責任	物件の不具合に対する売主の責任	買主に誠実に説明し、契約書に明記
違約金の規定	契約解除時に発生する賠償金額	解除条件を事前に理解する
住宅ローン特約	買主のローン審査が通らなかった場合の対応	期限までに審査を受けるよう確認

売買契約の締結はマンション売却の最も重要な局面のひとつであるため、トラブルにならないよう細心の注意を払って進めよう。

STEP6：引渡し・決済

引渡しと決済はマンション売却における最終段階であり、売主・買主双方にとって重要なプロセスだ。

トラブルを防いでスムーズな引渡しをするために、以下の手順や注意点を理解しておこう。

手続き	内容	注意点
残金の決済	契約で定められた残金を支払う	振込先情報の伝達 入金額の過不足確認
抵当権抹消	売主の住宅ローンを完済し、抵当権抹消を実施	金融機関の予約 必要書類の準備 手続き期間の確保
税金・管理費の精算	公租公課や管理費を当事者間で清算	計算方法の明確化 精算額の事前確認
所有権移転登記の申請	買主名義への変更を実施	司法書士との事前調整 必要書類の準備
鍵の引渡し	買主名義への変更を実施	鍵の本数確認 設備の作動状態点検

これらの手順と注意点を押さえておけば、最終局面を円滑に進めることができるだろう。

STEP7：確定申告

マンションを売却した際には確定申告が必要な場合があり、怠ると追徴課税のリスクがあるため注意が必要だ。

確定申告が必要なケースは以下の3パターンである。

不動産売買契約書や登記事項証明書などの書類を準備し、2月16日から3月15日までに税務署へ提出しよう。

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マンション売却時の準備事項｜必要書類と費用

マンション売却は初めてでどのような準備をすればいいかわからない方も多いだろう。

本章では、マンション売却の準備に関する以下の項目について解説する。

これらの内容を理解しておくことで、販売活動をスムーズに行い思わぬ出費を防ぐことができるだろう。

それぞれの項目について、以下で順番に見ていこう。

必要書類の一覧と準備方法

マンション売却では売主が提出すべきいくつかの書類があり、これらを前もって整えておくことで円滑に販売活動を進めることができる。

マンション売却で必要な書類は、以下のとおりだ。

書類名	取得場所	用途
登記簿謄本	法務局	物件の所有者や権利関係を証明するもの
住宅ローン残債証明書	金融機関	売却時点でのローン残高を明確にするもの
固定資産税納税通知書	自治体	年間の固定資産税額を把握するため
マンション管理規約管理費関連資料	管理組合または管理会社	共用部分の取り決めや修繕積立金・管理費を確認するもの
売買契約書	売主の保管書類	購入時の契約条件確認や取引内容の参照用

これらの書類の準備は早めに行うことが重要といえる。

特に、登記簿謄本や住宅ローン残債証明書などは発行に時間がかかることがあるため、

早めに取得できれば手続きをスムーズに進行できるだろう。

また、管理規約や修繕積立金については購入検討者が特に重視する情報のため、管理会社と連携を取り正確な資料を用意しよう。

販売活動の序盤でつまずかないためにも、事前に必要書類を整理しておくことをおすすめする。

売却にかかる費用

マンションを売却する際には、売却代金から差し引かれる費用が発生する。

どのような費用が発生するのかを把握し、適切な資金計画を立てるのが重要といえるだろう。

これらの費用の詳細について、以下で順番に見ていこう。

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産業者に売却を委託する場合に発生する費用をいう。

不動産会社が売主の代わりに買主を見つけ、契約のために協力したことへの報酬と解釈可能だ。

仲介手数料の上限額は、「売却価格 × 3%以上」と宅地建物取引業法で規定されている。

この費用は売却が成立した時のみ発生し、手付金受領時と最終決済時に分割して支払うことが一般的である。

印紙税

印紙税とは、契約書類の作成に伴って国に納める税金のことだ。

売買契約書に貼付することで納税したとみなされ、取引金額に応じて税額が変動する。

令和6年4月1日以降に作成される契約書に適用される印紙税は、以下のとおりだ。

契約金額	印紙税額
100万円超～500万円以下	2,000円
500万円超～1,000万円以下	10,000円
1,000万円超～5,000万円以下	20,000円
5,000万円超～1億円以下	60,000円

また、電子契約を実施することで印紙税を節約できるため、利用の検討をしてみるのもいいだろう。

登記費用

マンションを売却する際には、登記手続きに関する費用が発生する。

売主が負担するのは、主に抵当権抹消登記費用だ。

抵当権抹消は司法書士へ依頼するのが一般的で、金額の目安は5,000円～20,000円ほどだ。

ただし、自身でこれらの手続きをすることで経費削減もできる。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産を売却して利益が出た場合に課される税金だ。

所有期間によって税率が異なり、以下のとおり課税される。

所有期間	税率	内訳
短期譲渡所得（5年以下）	39%	所得税30% + 住民税9%
長期譲渡所得（5年超）	20%	所得税15% + 住民税5%

ただし、居住用財産を売却する場合には3,000万円の特別控除が適用される可能性もあるため、税務署に相談することをおすすめする。

これらの経費を把握しておくことで無駄なコストを抑えることができ、手元に残る利益を最大化することが可能だ。

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マンションを売却する時の注意点

マンション売却をスムーズに進めたいものの、どのようなことに注意すべきかわからない方もいるだろう。

本章では、マンション売却時の注意点について、以下のタイミングごとに解説する。

これらの注意点を理解することで、思わぬトラブルを回避することが可能だ。

それぞれの項目について、以下で詳しく見ていこう。

売却前

マンション売却を成功させるカギは、事前準備といっても過言ではない。

把握しておくべき注意点は以下の5点だ。

以下でそれぞれの内容について詳しく解説する。

売り時の見極め

マンション売却では、相場を正確に把握して需要が高まる時期に売却することが重要だ。

以下で季節ごとの特徴を見てみよう。

時期	特徴	売却難易度	注意点
春季（1〜3月）	転勤・入学シーズンで需要増加	◎	競合物件も増加するため差別化が必要
初夏（4〜6月）	春の需要が一段落	〇	GW明けから6月は比較的安定した需要がある
夏季（7〜8月）	夏休みで動きが鈍化	△	内覧希望者が減少する傾向あり
秋季（9〜11月）	年内入居希望者の需要増	〇	価格交渉が活発になりやすい
冬季（12月）	年末で市場が停滞	×	年内決着を急ぐ買主は好条件提示もある

時期によって購入検討者の動向が変化するため、適切なタイミングを見定めよう。

適正な売り出し価格の設定

マンション売却では、売却価格を相場にあった適正価格に設定するのが重要といえる。

なぜなら、売却価格が高すぎれば売れ残る可能性があり、一方で安すぎると損失を被るリスクがあるからだ。

不動産情報サイトや一括査定サービスを利用し、複数の会社による査定額を比較することで適正価格を把握してほしい。

余裕あるスケジュール計画

マンション売却は、一般的に3～6ヵ月の期間を要する。

以下は、マンション売却にかかる標準的なスケジュールだ。

段階	所要時間	主な作業内容
準備期間	2週間～1ヵ月	市場調査、複数社査定、書類準備
販売活動開始	2～3ヵ月	広告掲載、内覧対応、価格交渉
売買契約締結	数日～2週間	条件交渉、契約書作成、重要事項説明
決済・引渡し	契約から1～2ヵ月	ローン手続き、抵当権抹消、所有権移転
確定申告	翌年2~3月	売却関連書類の整理、税金計算

全体のスケジュール感を把握し、余裕をもって計画的に進めよう。

信頼できる不動産会社の選定

売却が成功するかどうかは、不動産会社の力量にも左右される。

よって、売却実績が豊富で対象エリアに精通した会社を選択するのが理想的だ。

一括査定サイトを利用して複数社を比較し、対応の質や販売戦略の内容を精査しよう。

契約方法の検討

不動産売却にあたり、不動産会社と媒介契約を結ぶことで正式に販売を開始可能だ。

媒介契約には3種類あり、それぞれの特徴について以下のような違いがある。

契約種類	契約可能数	売主による直接取引	メリット	デメリット
一般媒介	複数社	可能	複数社を利用できる 幅広く買主を探せる	販売活動の優先度が下がる可能性あり
専任媒介	1社	可能	不動産会社の販売意欲が高まりやすい 直接買主を探せる	1社のみ契約可能
専属専任媒介	1社	不可	積極的な活動ができる 短期間で売却しやすい	直接買主を見つけても契約できない

契約内容にわからない点がある場合は、必ず不動産会社に相談して不明点がないようにしよう。

売却活動中

購入検討者の関心を集め円滑に売却を成功させるには、以下の点について注意する必要がある。

それぞれの内容について、以下で詳細を見ていこう。

担当者との密に情報交換する

不動産の売却活動中は、不動産会社の担当者と定期的に情報交換して販売状況や内覧者からのフィードバックを受けるのが重要だ。

担当者との連携については、以下のポイントを押さえてほしい。

確認項目	頻度	目的
問い合わせ状況	1回/週	市場の反応を把握
内覧者の反応	内覧後随時	改善点の特定
競合物件の動向	1回/2週	市場環境の変化を把握
広告掲載状況	1回/月	露出度の確認
販売戦略見直し	1回/月	長期化防止

これらのポイントを知っておくことで、適切なタイミングでの価格調整や販売戦略の見直しが可能だ。

内覧時に質の高い対応を心がける

内覧は購入検討者が直接物件を訪問する貴重な機会だ。

以下のチェックリストをもとに、万全の準備を整えてほしい。

これらの内容を徹底することで、検討者の購入意欲を向上させることが可能だ。

また、内覧時の質問に対しては可能な限り誠実に応答し、購入検討者の不安要素を払拭するように心がけよう。

瑕疵情報は正確に開示する

トラブル回避にあたり、瑕疵を正確に開示することも重要な要素だ。

主な瑕疵と対応方法について、以下のとおり記載する。

種類	影響度	対応	非開示によるリスク
雨漏り	高	修繕工事の実施、価格調整	損害賠償請求契約解除
シロアリ被害	高	駆除、補修工事の実施	建物の構造上の問題に発展
設備の故障	中	修理または交換、正確な状態説明	引渡し後のクレーム修理費用請求
騒音問題	中	状況説明、時間帯の明示	近隣トラブルへの発展
過去の事故等	中～低	事実の正確な伝達	心理的瑕疵による損害賠償請求

売却後のトラブルを防ぐためにも、正確な情報開示をして購入者との信頼関係を築いておこう。

売却後

マンション売却が成立した後は、速やかに引っ越しの準備をしよう。

引渡し期日までに所有物を撤去して原状回復する必要があるため、以下を参考にしてほしい。

時期	実施事項	注意点
契約直後	引越し業者の予約新居の確保	繁忙期（3～4月）は2ヵ月前の予約が望ましい
引渡し2週間前	ライフライン解約手続き不用品の処分	電気、ガス、水道の停止日を正確に伝える
引渡し1週間前	管理会社への連絡清掃、原状回復	管理費の精算、鍵の返却方法を確認
引渡し前日	最終確認、鍵の準備	全ての鍵、カードを揃える忘れ物がないか確認
引渡し当日	立会い、最終精算	メーター数値の確認管理費などの精算書類を準備

また、マンション売却後には確定申告も忘れてはならない。

以下のような書類が必要になるため、早めに準備しておこう。

翌年2月16日〜3月15日の期間内に申告できるよう、計画的に準備することをおすすめする。

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マンション売却時によくある失敗

マンション売却で失敗したくないと思いながらも、実際どのような失敗に気を付ければいいのかわからない人も多いだろう。

本章では、マンション売却時によくある失敗に関する以下の内容について解説する。

これらの内容を把握しておくことで、後悔しないマンション売却を進めることが可能だ。

それぞれの内容について、以下で順番に見ていこう。

不適切な不動産会社への依頼

売却経験が乏しい不動産会社と契約してしまった場合、売却までの期間が長引いたり不利な条件で売却してしまったりするリスクがある。

避けるべき不動産会社の特徴は、以下のとおりだ。

内容	具体的な特徴
売却実績の不足	過去の取引データ非公開相場と乖離した査定額
対応の遅延	連絡・質問への返答遅延曖昧な回答が多い
販売戦略の不明確さ	具体性に欠ける販売計画様子見を強調する説明
営業力の弱さ	広告媒体が少ない顧客データベースが貧弱

このような会社を避けるためには、一括査定サービスなどを活用して複数社を比較するのが有効といえる。

優良な不動産会社を選ぶことができれば、より良い条件での成約が可能だ。

高すぎる価格設定による売れ残り

相場と離れた価格設定は買い手が見つからず売れ残る問題を招くため、注意が必要だ。

高い価格設定がもたらすリスクとしては、以下の内容が挙げられる。

内容	具体的な影響
購入検討者の敬遠	同条件の物件との比較で割高感が生じ、内覧希望者が減少する
売却期間の長期化	適正価格を超えた設定により買い手が現れず、値下げを余儀なくされる
物件評価の低下	長期間市場に残った物件は「欠陥があるのでは？」と懸念を招く
最終的な成約価格低下	結局は大幅値下げとなり、適正価格より低い金額で売却する

一括査定サービスなどを活用して相場を調査し、初期設定は相場より5%程度高くしておくのがおすすめだ。

市場の反応を見ながら、臨機応変に調整できるようにしておこう。

急ぎの売却による失敗

マンション売却では、転勤や住宅ローンの返済、相続問題などさまざまな理由で成約を急ぐケースもめずらしくない。

しかし、焦って契約すると本来の価値を下回る価格で売却してしまい、思わぬ契約トラブルを招く危険性がある。

このようなリスクを回避するためには、3～6ヵ月程度の期間を確保するのが理想的だ。

時間がない場合は、売却と並行して新居の準備を進めるなどの対策をとるようにしよう。

手付金使用後の解約

売買契約締結時に手付金を受け取るのが一般的なものの、この手付金を使ってしまった後に契約解除すると売主側に損害が出る可能性がある。

買主都合や住宅ローン審査不承認によって契約解除された場合、契約によっては手付金を買主へ返還しなければならないケースがあるため注意が必要だ。

手付金種類	内容	契約解除時の処理
解約手付	契約解除の際の損害担保	買主解除：手付金放棄 売主解除：手付金の倍額返還
証約手付	契約成立の証明	最終的に売買代金の一部に充当
住宅ローン特約時	ローン審査条件付き契約	審査否決時は手付金全額返還

トラブルを回避するためには、以下の点に注意しよう。

信頼できる不動産会社と契約できれば、適格なアドバイスをもらえるだろう。

確定申告忘れによる税務トラブル

確定申告を忘れてしまった場合、追徴課税など予期しない費用がかかることがある。

確定申告忘れのリスクは以下のとおりだ。

申告が必要なケース	申告忘れによるリスク	対応策
譲渡益が発生	延滞税（最大年14.6%） 無申告加算税（最大20%）	売却益の試算を事前に行い、申告の要否を確認
3,000万円特別控除適用	控除の適用機会喪失 多額の追加納税	売却前に税理士に相談し、控除要件を確認
住宅ローン控除利用中	控除の打ち切り 受けられなくなった分の還付漏れ	金融機関に残債確認 控除終了手続きの確認

このように本来不要な税負担をすることになるため、不明点は税務署で相談するなどして確実に手続きするようにしよう。

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一括査定をしてマンション売却時の失敗を回避！

マンション売却で失敗を回避するにあたり、具体的な方法を知りたいという方もいるだろう。

本章では、一括査定を活用してマンション売却での失敗を回避する方法を以下のとおり紹介する。

これらの内容を把握しておくことで、安心してマンション売却を進めて希望の条件での取引成約を勝ち取ることが可能だ。

それぞれの内容について、以下で順番に見ていこう。

失敗を防ぐための具体策

マンション売却で成功するためのカギは、適正価格の把握である。

この点で効果的な具体策が、一括査定サイトを活用して複数の不動産会社から査定を受ける方法だ。

不動産会社ごとに査定の基準や得意エリアが異なるため、一社のみを信頼することは危険である。

具体的には、以下の方法で適正価格を設定しよう。

適正価格の設定と相性のいい不動産会社との契約が効果的な販売戦略の立案につながり、マンション売却の失敗を回避することができる。

不動産一括査定サイトの活用方法

不動産一括査定サイトは、複数社へ同時に査定依頼ができる便利なサービスである。

最小限の労力で査定額の比較検討ができ、効率的に適正価格の把握が可能だ。

以下では、一括査定サイトの基本的な流れと活用ポイントを解説する。

段階	内容	活用ポイント
入力	サイトに物件情報を記入(所在地・築年数・間取りなど)	正確な情報を提供し、精度の高い査定結果を得る
査定実施	提携不動産会社による査定作業	査定方法の違いを理解しておく
結果分析	各社の査定結果の比較検討	査定額の根拠や販売戦略を詳しく確認する
会社選定	最適な不動産会社の決定	査定額だけでなく、対応の質や実績も考慮する

一括査定を利用するメリットは次のとおりだ。

これらを踏まえたうえで、次は実際にどのような一括査定サイトを選ぶべきなのかを見ていこう。

おすすめの不動産一括査定サイト

ここでは、不動産一括査定サイトで特におすすめの3サイトを紹介する。

以下ではそれぞれの特徴をまとめているため、ぜひ参考にしてほしい。

サイト名		提携会社数	特徴
リビンマッチ	公式サイトで 詳細を見る	2,100社以上	物件タイプが豊富 地方の不動産会社にも対応 プライバシーマークを取得
HOME4U		2,500社以上	NTTデータグループによる高いセキュリティ 厳選された優良企業と提携 簡単60秒で査定可能
イエウール	公式サイトで 詳細を見る	2,600社以上	国内最多の提携企業数 クレームが多い悪徳企業を排除 直観的な操作性

各サイトに強みがあるため、複数のサービスを併用して幅広く比較検討するのがおすすめだ。

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マンション売却では事前準備が重要！

本記事では、マンション売却の流れや販売活動における注意点について解説した。

マンション売却を成功させるためは、適正価格の設定や契約内容の精査などの事前準備が不可欠だ。

スケジュール管理や不動産会社の選定を怠ると、思わぬトラブルに発展してしまう可能性がある。

また、適正価格を把握するには、複数の査定結果を比較するのが重要だ。

マンション売却には専門知識が必要なため、不安がある場合は信頼できる不動産会社へ相談するといいだろう。

その際は、複数の不動産会社を手軽に探せる不動産一括査定サイトを利用すると効率的だ。

全国の信頼できる不動産会社を紹介してくれる、リビンマッチなどの優良サービスを活用してみてはいかがだろうか。

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