悪質な不動産買取業者を見分けるには？よくある騙しの手口と行動、対策まで徹底解説

「高額買取します」「今なら特別価格で買い取ります」といったセールストークに引かれて不動産を売却した結果、後から思わぬトラブルに発展するケースがあります。

不動産は、数百万円から数千万円以上になることもある高額な資産です。

特に注意したいのは、消費者が不動産業者に自宅を売却する場合、クーリング・オフができない点です。契約後に「やはり売りたくない」と思っても、無条件で契約を解除できるとは限りません。

そのため、不動産買取は査定額の高さだけで判断せず、業者の免許・契約条件・支払い方法を確認しながら慎重に進めることが大切です。

本記事では、悪質な不動産買取業者の典型的な手口や行動パターン、見分け方、トラブル時の相談先までわかりやすく解説します。

悪質業者にだまされないための確認ポイントを押さえ、安全に不動産売却を進めましょう。

＼6年連続不動産査定サイトNO.1／

※2025年9月19日-23日 「サイト評価に関する調査」より

悪質な不動産買取業者の代表的な手口

不動産取引は金額が大きく、法律や相場の知識も必要です。そのため、売主が不利な条件に気づかないまま契約してしまうケースがあります。

まずは、悪質な不動産買取業者がよく使う手口を確認しておきましょう。手口を知っておくことで、契約前に違和感を持ちやすくなります。

極端に高い査定額で契約を誘う

悪質な買取業者は、最初に市場相場よりも明らかに高い査定額を提示し、売主に「この業者なら高く売れる」と思わせることがあります。

よくある流れは以下のとおりです。

もちろん、調査の結果として価格が変わること自体がすべて悪質とは限りません。問題なのは、最初から契約を取る目的で根拠のない高額査定を出し、後から一方的に減額するケースです。

契約前には、査定額の根拠、価格変更が起こる条件、契約解除時の扱いを必ず確認しましょう。買取価格が契約書に明記されていても、調査後の価格調整や契約不適合責任に関する特約があると、扱いが変わる場合があります。

「この金額で必ず買います」と言われても、口頭説明だけで判断せず、契約書の内容まで確認することが重要です。

測量費・事務手数料などを先払いさせる

不動産会社が売主から直接買い取る場合、仲介ではないため仲介手数料は発生しません。

ただし、売却時には印紙税、抵当権抹消登記費用、測量費などの実費が必要になる場合があります。だからこそ、悪質業者は実費に見える名目で高額な費用を請求することがあります。

特に注意したい名目は以下のとおりです。

費用を請求された場合は、「誰に支払う費用なのか」「金額の内訳は何か」「売買契約が成立しなかった場合に返金されるのか」を確認しましょう。

原野や山林など、過去に購入した不要な土地を「高く買い取る」と勧誘し、実際には測量費や整地費などを支払わせる原野商法の二次被害も報告されています。

「先に費用を払えば高値で買い取る」「買主が決まっているので測量だけ必要」といった説明を受けた場合は、その場で支払わず、消費生活センターなどに相談してください。

決済に小切手を使おうとする

不動産の買取代金を小切手で支払うと言われた場合は、慎重に判断してください。

小切手は、振り出した口座に十分な資金がなければ支払いができない可能性があります。所有権移転後に代金を回収できなければ、不動産も代金も失うリスクがあります。

また、紙の手形・小切手は、2026年度末までに電子交換所における交換枚数をゼロにする方針が示され、2027年度初から交換廃止へ向かっています。

そのため、今後の不動産取引では、銀行振込など着金を確認しやすい決済方法を選ぶのが安全です。決済日には、代金の着金確認と所有権移転手続きを同時に進めるよう、司法書士や金融機関とも連携しましょう。

囲い込みで他社からの提案を遮る

囲い込みとは、不動産会社が売主から預かった物件情報を他社に十分共有せず、自社に有利な形で取引を進めようとする行為です。

専任媒介契約や専属専任媒介契約そのものは、通常の不動産売却でも使われる契約です。問題になるのは、契約後にレインズへ登録しない、他社からの問い合わせに対応しない、取引状況を実態と違う形で扱うといった行為です。

囲い込みが行われると、売主にとって不利な流れになることがあります。

2025年1月1日からは、宅建業者に対してレインズへの物件の取引状況の登録が義務付けられました。また、売主が取引状況を確認しやすいよう、登録証明書への二次元コード掲載も進められています。

以前より囲い込みを見抜きやすくなっていますが、完全になくなったわけではありません。専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んだ場合は、レインズ登録証明書を受け取り、売主専用画面で登録状況を確認しましょう。

宅建業免許を持たずに取引しようとする

不動産の売買や仲介を反復継続して事業として行うには、宅地建物取引業免許が必要です。

宅地建物取引業法では、免許を受けない者が宅地建物取引業を営むことを禁じています。免許番号を示さない業者や、会社情報が不明確な業者とは取引しないようにしましょう。

無免許業者との取引では、以下のようなリスクがあります。

免許の有無を調べる方法は、記事後半の「不動産業者免許の有無を確認する」で解説しています。

＼6年連続不動産査定サイトNO.1／

※2025年9月19日-23日 「サイト評価に関する調査」より

怪しい不動産買取業者がよく見せる行動

悪質な業者は、契約前の言動にも特徴があります。以下のような行動が見られた場合は、その場で契約せず、別の会社にも相談することをおすすめします。

急いで契約を結ばせようとする

「今日中に契約しないと、この条件は無効になります」「他にも買い手がいるので、早く決めたほうがよいです」など、不必要に契約を急がせる業者には注意が必要です。

よくある言い回しは以下のとおりです。

契約を急かす背景には、他社の査定と比較されたくない、冷静に検討されると不利な条件に気づかれる、といった意図がある場合があります。

不動産売却は高額な取引です。どれほど急かされても、一度持ち帰って比較・確認することが大切です。

手数料や契約条件が曖昧なまま契約させようとする

契約書の内容が曖昧だったり、口頭の説明と契約書の内容が違ったりする場合は注意が必要です。

具体的には以下のようなケースです。

「口頭では手数料無料と言われたのに、契約書には費用の記載があった」「解約時の違約金が高額で、実質的に解約できなかった」といったトラブルは珍しくありません。

契約内容でわからない点がある場合は、必ず質問してください。説明が曖昧なまま契約を迫る業者とは、取引を避けたほうが安全です。

売る気がない物件を掲載するおとり広告を出す

おとり広告とは、実際には存在しない物件、すでに売約済みの物件、取引する意思がない物件を広告に掲載し、問い合わせた人を別の物件へ誘導する手法です。

売主側の不動産買取トラブルとは少し場面が異なりますが、おとり広告を出す業者は広告ルールを守っていない可能性があります。業者の誠実性を見極める補助材料として知っておきましょう。

具体的には以下のような流れで行われます。

いえらぶGROUPの調査では、2年以内に引っ越しをした、または予定しているエンドユーザーの67.2％が、ポータルサイト掲載物件に問い合わせた際に「契約済み」と言われた経験があると回答しています。

広告の内容と実際の案内が大きく違う業者は、売却相談でも説明が不透明になる可能性があります。気になる点があれば、契約前に距離を置きましょう。

アポなし訪問やしつこい営業電話を行う

アポイントなしで自宅を訪問したり、断っているのに何度も営業電話をかけてきたりする業者にも注意が必要です。

国民生活センターには、高齢者の自宅売却をめぐり、長時間の勧誘や強引な契約に関する相談が寄せられています。

強引な訪問や電話営業は、売主の事情よりも自社の利益を優先している可能性があります。売る気がない場合ははっきり断り、再勧誘や長時間の居座りが続く場合は消費者ホットラインなどに相談しましょう。

取り扱う物件をレインズに登録せず独占する

レインズは、不動産業者間で物件情報を共有するためのシステムです。

専任媒介契約または専属専任媒介契約を結んだ場合、宅建業者にはレインズへの登録義務があります。登録証明書を受け取れない場合や、売主専用画面で確認できない場合は、必ず理由を確認しましょう。

レインズに登録されていないと、他社からの購入希望者や買取提案が届きにくくなり、売主が不利な条件を受け入れてしまう可能性があります。

仲介で売却を依頼した場合は、登録証明書の交付、取引状況の説明、販売活動の報告を確認してください。

＼6年連続不動産査定サイトNO.1／

※2025年9月19日-23日 「サイト評価に関する調査」より

悪質な不動産買取業者を見分ける方法

悪質業者を避けるには、査定を依頼する前の確認と、契約前の確認を分けて考えることが重要です。

ここでは、業者選びの段階と契約直前の段階に分けて、確認すべきポイントを解説します。

査定業者を選ぶ段階で確認すること

まずは、査定を依頼する前に確認できるポイントから見ていきましょう。

口コミや評判を複数の媒体で確認する

不動産会社の対応を知るには、実際に利用した人の口コミが参考になります。

以下のような媒体を複数確認しましょう。

ただし、口コミだけで判断するのは危険です。極端に良い口コミや悪い口コミは、個別の事情が強く反映されている場合があります。

口コミはあくまで参考情報として使い、免許情報・行政処分履歴・担当者の説明内容とあわせて判断しましょう。

不動産業者免許の有無を確認する

不動産の売買や仲介を事業として行う業者には、宅地建物取引業免許が必要です。

以下の手順で免許の有無を確認しましょう。

免許番号は、一般的に「国土交通大臣免許（○）第○○○○号」または「○○県知事免許（○）第○○○○号」のように記載されています。

括弧内の数字は更新回数の目安です。数字が大きいほど長く免許を更新している参考材料になりますが、免許換えなどで変わる場合もあります。数字だけで安全な業者と判断せず、他の情報とあわせて確認しましょう。

行政処分履歴を確認する

過去に行政処分を受けているかどうかも、不動産会社を判断する材料になります。

国土交通省の「ネガティブ情報等検索サイト」では、宅地建物取引業者に対する直近5年分の行政処分等情報を確認できます。

検索時は、以下の情報を見ておきましょう。

過去に処分を受けた業者がすべて現在も危険とは限りません。しかし、業務停止や免許取消など重い処分がある場合は、慎重に判断してください。

複数の買取業者へ査定を依頼する

一社だけの査定では、その価格が適正かどうか判断しにくいです。少なくとも3社程度に査定を依頼し、査定額と説明内容を比較しましょう。

例えば、複数社が3,000万円前後の査定を出している物件に対して、1社だけが4,500万円を提示している場合は、なぜその金額になるのか根拠を確認する必要があります。

逆に、極端に低い査定額を提示する業者も、買い叩きを狙っている可能性があります。

効率よく複数社を比較したい場合は、一括査定サイトを活用する方法もあります。無料で使えるサイトが多く、一度の入力で複数社へ査定依頼できます。

ただし、一括査定を利用すると複数の不動産会社から連絡が入るため、連絡方法や対応可能な時間帯をあらかじめ整理しておくと安心です。

契約前に確認すること

査定後、契約を結ぶ前にも確認すべきポイントがあります。

ここで不明点を残したまま契約すると、後から費用や違約金のトラブルにつながる可能性があります。

査定額の根拠を具体的に聞く

信頼できる不動産会社は、査定額の根拠を具体的に説明してくれます。

確認すべきポイントは以下のとおりです。

「このエリアの類似物件が最近○○万円で成約しています」「建物の劣化部分を考慮して○○万円を差し引いています」といった説明があれば、判断しやすくなります。

一方で、「とにかく高く買います」「他社より必ず高く買います」など、根拠のない説明だけで契約を迫る業者は避けたほうがよいでしょう。

契約書の費用・違約金・支払い条件を確認する

契約書では、特に以下の項目を確認してください。

「事務手数料」「調査費」などの名目で高額な費用が書かれている場合は、内訳と必要性を確認しましょう。

また、解約時に売却価格の10％など高額な違約金が発生する条項がある場合は、契約前に専門家へ相談することをおすすめします。

契約書の内容に不安がある場合は、弁護士や司法書士などの専門家に確認してもらうと安心です。

＼6年連続不動産査定サイトNO.1／

※2025年9月19日-23日 「サイト評価に関する調査」より

悪質な買取業者とのトラブル相談先

悪質な不動産買取業者とのトラブルに巻き込まれた場合は、早めに相談することが大切です。

契約してしまった後でも、説明不足、強引な勧誘、虚偽説明、無免許営業などが疑われる場合は、解決の糸口が見つかる可能性があります。

相談窓口	相談できる内容	連絡先・確認先
消費者ホットライン	・強引な勧誘や契約トラブル ・地域の消費生活センターへの案内	188
不動産適正取引推進機構	・不動産の売買契約や賃貸借契約に関する相談 ・電話相談は弁護士相談ではないため、法的判断が必要な場合は別途専門家へ相談	0570-021-030 受付：10:00～16:00 土日祝・年末年始を除く
宅地建物取引業協会	・各都道府県の不動産無料相談所 ・会員業者との取引に関する相談	各都道府県の宅建協会へ問い合わせ
弁護士・司法書士	・違約金請求、契約解除、損害賠償などの法的対応 ・契約書の確認や交渉の相談	法テラス：0570-078374
警察	・詐欺、脅迫、悪質な居座りなど犯罪性が疑われる場合 ・緊急性がある場合	最寄りの警察署 緊急時は110

相談時は、できるだけ多くの資料を用意しておくと状況を伝えやすくなります。

「まだ契約していないけれど怪しい」と感じた段階でも相談できます。不安がある場合は、契約前に第三者へ確認しましょう。

＼6年連続不動産査定サイトNO.1／

※2025年9月19日-23日 「サイト評価に関する調査」より

信頼できる不動産買取業者探しなら一括査定サイト

不動産買取では、複数の業者を比較することが悪質業者を避ける基本です。

一括査定サイトを使えば、一度の入力で複数の不動産会社へ査定依頼でき、査定額や対応の違いを比較しやすくなります。

ただし、一括査定サイトを使えば必ず高く売れるわけではありません。大切なのは、査定額の高さだけでなく、説明のわかりやすさ、契約条件、担当者の対応を比較することです。

ここでは、公式情報で確認できる内容をもとに、代表的な一括査定サイトを3つ紹介します。

リビンマッチ｜上場企業が運営する一括査定サイト

会社名	リビン・テクノロジーズ株式会社
対応エリア	全国
参加不動産会社数	2,100社以上 ※サービスにより社数は異なります

リビンマッチは、リビン・テクノロジーズ株式会社が運営する不動産一括査定サイトです。

リビンマッチ公式サイトでは、全国2,100社以上の不動産会社が参加していると案内されています。大手から地域密着型の会社まで比較しやすいため、幅広い物件で査定先を探しやすい点が特徴です。

運営会社は上場企業で、プライバシーマークも取得しています。悪質業者を避けながら、複数社の査定額や対応を比較したい人に向いています。

＼6年連続不動産査定サイトNO.1／

※2025年9月19日-23日 「サイト評価に関する調査」より

HOME4U｜NTTデータ・ウィズ運営の一括査定サイト

会社名	株式会社NTTデータ・ウィズ
対応エリア	全国
提携会社数	全国約2,500社

HOME4Uは、株式会社NTTデータ・ウィズが運営する不動産一括査定サイトです。

2025年4月の会社統合により、運営会社は株式会社NTTデータ・スマートソーシングから株式会社NTTデータ・ウィズへ変更されています。

公式サイトでは、全国約2,500社の不動産会社から最大6社へ一括査定依頼できると案内されています。運営会社の信頼性や提携会社数を重視したい人に向いています。

イエウール｜2,000社以上から比較できる不動産売却サービス

会社名	株式会社Speee
対応エリア	全国
提携社数	全国2,000社以上

イエウールは、株式会社Speeeが運営する不動産売却向けの一括査定サービスです。

公式サイトでは、全国2,000社以上の不動産会社と提携し、最大6社へ査定依頼できると案内されています。

また、クレームの多い企業については、イエウールが契約を解除できる仕組みを設けていると説明されています。

提携社数の多さを重視し、幅広い会社から比較したい人に向いています。ただし、どの一括査定サイトでも、最終的には査定額の根拠や契約条件を自分で確認することが大切です。

悪質な不動産買取業者を避けるなら比較と確認が重要

悪質な不動産買取業者の手口を知り、契約前に確認すべきポイントを押さえておけば、トラブルを避けやすくなります。

本記事の要点は以下のとおりです。

不動産は高額な資産です。少しでも怪しいと感じたら、その場で契約せず、別の不動産会社や相談窓口に確認しましょう。

複数の業者を比較し、査定額だけでなく説明の根拠や契約条件まで確認すれば、納得して売却を進めやすくなります。

無料の一括査定サイトも活用しながら、安心して任せられる不動産買取業者を探しましょう。

＼6年連続不動産査定サイトNO.1／

※2024年9月20日-24日 「サイト評価に関する調査」より

悪質な不動産買取業者に関するよくある質問

＼6年連続不動産査定サイトNO.1／

※2025年9月19日-23日 「サイト評価に関する調査」より

出典

国民生活センター消費者トラブルFAQ「【自宅売却】訪問してきた事業者に勧誘され、自宅を売却する契約をした。クーリング・オフしたい。」（公開日：2023年9月5日／更新日：2026年1月9日）
国民生活センター「高齢者の自宅の売却トラブルに注意－自宅の売却契約はクーリング・オフできません！内容をよくわからないまま、安易に契約しないでください－」（公表日：2021年6月24日）
国民生活センター「より深刻に！『原野商法の二次被害』トラブル」（公表日：2018年1月25日）
e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」
国土交通省「レインズの機能強化について、物件の売主向けのリーフレットを作成しました！」（公表日：2024年12月24日）
国土交通省「宅地建物取引業者検索」
国土交通省ネガティブ情報等検索サイト「宅地建物取引業者」
消費者庁「不動産のおとり広告に関する表示」
金融庁「手形・小切手機能の全面的な電子化について」（公表日：2026年3月31日）
一般社団法人全国銀行協会「紙の手形・小切手利用廃止へ」
消費者庁「消費者ホットライン」
一般財団法人不動産適正取引推進機構「不動産取引に関する電話相談」
全国宅地建物取引業協会連合会「都道府県宅建協会・不動産無料相談所一覧」
法テラス「お電話でのお問合せ（法テラス・サポートダイヤル）」
リビンマッチ「不動産一括査定・売却はリビンマッチ」
リビン・テクノロジーズ株式会社「会社概要」
HOME4U「会社統合に伴う社名変更のお知らせ」（公表日：2025年4月1日）
HOME4U「不動産一括査定・不動産売却ならHOME4U」
株式会社Speee「イエウール」
イエウール「不動産売却・不動産査定ならイエウール」
株式会社Speee「不動産一括査定サービス『イエウール』が、東京商工リサーチ『不動産の査定サイトに関するランキング調査』にて、査定依頼ユーザー数・提携不動産会社数・エリアカバー率において4年連続全ての部門で1位を獲得」（公開日：2025年9月8日）
株式会社いえらぶGROUP「【おとり物件でタイパが低下】都内82%の人がおとり物件に遭遇。その後の物件紹介率、売買で24%｜いえらぶ調査」（公開日：2024年2月22日）