悪質な不動産買取業者とは？よくある騙しの手口と行動、対策まで徹底解説

「高額買取します」「今なら特別価格で買い取ります」といったセールストークに引かれて不動産を売却した結果、後から思わぬトラブルに発展するケースがあります。

不動産は、数百万円から数千万円以上になることもある高額な資産です。いったん契約すると、売主の都合だけで簡単に元へ戻せるとは限りません。

特に注意したいのは、消費者である売主が不動産会社へ自宅を売却する契約は、訪問勧誘を受けた場合でも原則としてクーリング・オフができない点です。契約後に売主から解除する場合、契約内容や時期によっては、受け取った手付金の倍額を返したり、違約金を負担したりする可能性があります。

そのため、不動産買取は査定額の高さだけで判断せず、宅建業免許、査定根拠、契約条件、費用、代金の支払い方法を確認しながら慎重に進めることが大切です。

本記事の中心は、不動産会社が売主から直接買い取る「買取」です。ただし、仲介の媒介契約を結んだ後に自社買取へ誘導されるケースもあるため、レインズや囲い込みについてもあわせて解説します。

悪質な不動産買取業者の典型的な手口や行動パターン、契約前の確認方法、トラブル時の相談先まで順番に確認していきましょう。

少しでも不自然な点があれば、その場で契約せず、複数社や第三者に確認することが被害防止につながります。

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※2025年9月19日-23日 「サイト評価に関する調査」より

悪質な不動産買取業者の代表的な手口

不動産取引は金額が大きく、相場や契約に関する知識も必要です。そのため、売主が不利な条件に気づかないまま契約してしまうことがあります。

まずは、悪質な不動産買取業者が使う代表的な手口を確認しましょう。手口を知っておけば、契約前の違和感に気づきやすくなります。

極端に高い査定額で契約を誘う

悪質な買取業者は、周辺相場や他社の買取査定と比べて明らかに高い査定額を提示し、売主に「この業者なら高く売れる」と思わせることがあります。

よくある流れは以下のとおりです。

現地調査や権利関係の確認により価格が変わること自体は、すべて悪質とは限りません。問題なのは、最初から契約を取る目的で根拠の乏しい高額査定を示し、後から一方的な減額を迫るケースです。

契約前に、査定額の根拠、現地調査後に価格が変わる条件、契約不適合責任の範囲、解除時の扱いを書面で確認しましょう。買取価格が契約書に記載されていても、価格調整や解除に関する特約があれば扱いが変わります。

「この金額で必ず買います」と言われても、口頭説明だけで判断してはいけません。査定書、売買契約書などの内容、費用明細、物件状況報告書（告知書）を確認し、不明点を残さないことが重要です。

測量費・事務手数料などを先払いさせる

買取業者が直接買主となる場合は仲介ではないため、原則として仲介手数料は発生しません。ただし、別の不動産会社が仲介に入る契約では、仲介手数料が発生することがあります。

また、売却時には印紙税、抵当権抹消登記費用、測量費などの実費が必要になる場合があります。悪質業者は、こうした実費に見える名目で、不明瞭な費用や相場から離れた金額を請求することがあります。

特に注意したい名目は以下のとおりです。

費用を請求されたら、「誰に支払うのか」「見積書と内訳があるか」「売買が成立しなかった場合に返金されるか」を確認してください。司法書士や土地家屋調査士などへ支払う実費なら、専門家から直接見積書を受け取り、支払先も確認すると安心です。

原野や山林など、過去に購入した不要な土地を「高く買い取る」と勧誘し、実際には測量費や整地費、別の土地の購入代金などを支払わせる原野商法の二次被害も報告されています。

「先に費用を払えば高値で買い取る」「買主が決まっているので測量だけ必要」と説明された場合は、その場で支払わず、消費生活センターなどへ相談してください。

小切手決済で着金確認を曖昧にする

不動産の買取代金を小切手で支払うと言われた場合は、小切手の種類、振出人、資金化できる時期を確認し、安易に受け入れないようにしましょう。小切手を使うことだけで悪質とは断定できませんが、現金化前に所有権を移すのは危険です。

小切手は、振り出した口座に十分な資金がなければ決済できないことがあります。所有権移転後に代金を回収できなければ、不動産を失ったうえに代金も受け取れないおそれがあります。

また、銀行界は、電子交換所における紙の手形・小切手の交換を2027年3月末までに廃止する方針です。2027年4月1日から小切手が直ちに無効になるわけではありませんが、金融機関ごとに発行・取立ての取り扱いが変わる可能性があります。

不動産取引では、原則として銀行振込など着金を確認しやすい方法を選ぶのが安全です。決済日には、売主本人または金融機関が代金の着金を確認してから所有権移転書類を交付できるよう、司法書士や金融機関と手順を共有してください。

仲介で囲い込み、自社買取へ誘導する

囲い込みとは、仲介を依頼された不動産会社が物件情報を他社に十分共有せず、自社に有利な形で取引を進めようとする行為です。直接買取そのものではなく、仲介から自社買取へ誘導する段階で問題になります。

専任媒介契約や専属専任媒介契約は、通常の不動産売却でも使われる契約です。問題になるのは、契約後にレインズへ登録しない、他社からの問い合わせを断る、取引状況を実態と違う内容で登録するといった行為です。

囲い込みが行われると、次のように売主が不利な条件へ誘導されることがあります。

2025年1月1日から、宅建業者にはレインズへ物件の取引状況を登録することが義務付けられました。また、2025年1月4日からは、売主専用画面へアクセスできる二次元コードが登録証明書に掲載されています。

専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んだ場合は、登録証明書を受け取り、売主専用画面で登録内容と取引状況を確認しましょう。「公開中」ではなく「書面による購入申込みあり」などと登録されている場合は、その根拠も確認してください。

宅建業免許を持たずに取引しようとする

不動産の売買や仲介を反復継続して事業として行うには、宅地建物取引業免許が必要です。

宅地建物取引業法では、免許を受けない者が宅地建物取引業を営むことを禁じています。免許番号を示さない業者や、会社名・所在地・代表者が確認できない業者とは取引しないようにしましょう。

無免許業者との取引には、以下のようなリスクがあります。

免許の有無を調べる方法は、記事後半の「不動産業者免許の有無を確認する」で解説しています。

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怪しい不動産買取業者がよく見せる行動

悪質な業者は、契約前の言動にも特徴があります。以下のような行動が見られた場合は、その場で契約せず、別の会社や第三者にも相談することをおすすめします。

急いで契約を結ばせようとする

「今日中に契約しないと、この条件は無効になります」「他にも買い手がいるので、早く決めたほうがよいです」など、不必要に契約を急がせる業者には注意が必要です。

よくある言い回しは以下のとおりです。

契約を急かす背景には、他社の査定と比較されたくない、冷静に読まれると不利な条件に気づかれる、といった事情がある場合があります。

不動産売却は高額な取引です。どれほど急かされても契約書を持ち帰り、査定額の根拠や解除条件を確認してから判断しましょう。

手数料や契約条件が曖昧なまま契約させようとする

費用や契約条件の説明が曖昧だったり、口頭説明と契約書の内容が違ったりする場合は注意が必要です。

具体的には以下のようなケースです。

「手数料はかからない」と説明されたのに費用が記載されている、売主から解除すると高額な違約金が発生する、といった条項があれば、その理由と計算方法を確認してください。

質問に対して明確な回答がなく、契約書の修正や持ち帰りも拒む業者とは、取引を避けたほうが安全です。

売る気がない物件を掲載するおとり広告を出す

おとり広告とは、実際には存在しない物件、すでに成約済みの物件、取引する意思がない物件を広告に掲載し、問い合わせた人を別の物件へ誘導する表示です。

売主側の不動産買取トラブルとは場面が異なりますが、おとり広告を繰り返す業者は広告ルールを守っていない可能性があります。会社の誠実性を見る補助材料として確認しておきましょう。

典型的な流れは以下のとおりです。

いえらぶGROUPの調査では、2年以内に引っ越しをした、または予定している回答者の67.2％が、ポータルサイト掲載物件へ問い合わせた際に「契約済み」と言われた経験があると回答しています。ただし、更新の時間差などもあり、この回答だけですべてがおとり広告だったとは判断できません。

問い合わせるたびに別物件へ誘導される、成約済みの広告が長期間残るなど不自然な点が続く業者は、売却相談でも説明が不透明になる可能性があります。契約前に広告の更新状況や会社の対応を確認しましょう。

アポなし訪問やしつこい営業電話を行う

アポイントなしで自宅を訪問したり、売却しないと伝えた後も営業電話を繰り返したりする業者にも注意が必要です。

国民生活センターには、高齢者の自宅売却をめぐり、長時間の勧誘や強引な契約に関する相談が寄せられています。自宅の売却契約は原則としてクーリング・オフできないため、その場で判断しないことが重要です。

売る意思がない場合は「売却しません。今後の勧誘も断ります」と明確に伝え、訪問日時や電話番号、会話内容を記録してください。長時間の居座りや威圧的な言動が続く場合は、消費者ホットライン188や警察相談専用電話#9110へ相談しましょう。危険が迫っている場合は110番です。

専任媒介・専属専任媒介の物件をレインズに登録しない

レインズは、不動産業者間で物件情報を共有するためのシステムです。直接買取ではなく、不動産会社へ仲介を依頼する媒介契約で関係します。

専属専任媒介契約では媒介契約締結日の翌日から5日以内、専任媒介契約では翌日から7日以内に、宅建業者がレインズへ登録しなければなりません。不動産会社の休業日とレインズの休止日は日数から除かれます。

登録後は、不動産会社から登録証明書を受け取りましょう。証明書に記載された二次元コードやID・パスワードを使うと、売主専用画面で登録内容と取引状況を確認できます。

登録されていなかったり、実際には申込みがないのに取引状況が「書面による購入申込みあり」とされていたりすると、他社からの購入希望者や提案が届きにくくなるおそれがあります。

仲介で売却を依頼した場合は、登録証明書、売主専用画面の取引状況、定期的な販売活動報告を確認し、不自然な点があれば理由を書面で求めてください。

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悪質な不動産買取業者を見分ける方法

悪質業者を避けるには、査定を依頼する前の確認と、売買契約を結ぶ前の確認を分けて考えることが重要です。

ここでは、業者選びの段階と契約直前の段階に分けて、確認すべきポイントを解説します。

査定業者を選ぶ段階で確認すること

まずは、査定を依頼する前に公開情報から確認できるポイントを見ていきましょう。

口コミや評判を複数の媒体で確認する

不動産会社の接客や連絡方法を知るには、利用者の口コミが参考になります。

以下のような媒体を複数確認しましょう。

ただし、口コミは投稿者や取引実態を外部から確認しにくく、個別の担当者や物件事情に左右されることもあります。評価点だけで安全性を判断するのは避けましょう。

口コミは参考情報として使い、宅建業免許、行政処分履歴、会社情報、査定額の根拠、担当者の説明内容とあわせて判断してください。

不動産業者免許の有無を確認する

不動産の売買や仲介を事業として行う業者には、宅地建物取引業免許が必要です。

以下の手順で免許の有無を確認しましょう。

免許番号は、一般的に「国土交通大臣（○）第○○○○号」または「○○県知事（○）第○○○○号」のように記載されています。

括弧内の数字は「更新回数＋1」を表し、（1）は新規免許、（2）は1回更新した後の免許が目安です。数字が大きいほど更新を重ねている参考にはなりますが、国土交通大臣免許と都道府県知事免許の免許換えなどで変わる場合があります。数字だけで安全な業者と判断しないでください。

行政処分履歴を確認する

過去に行政処分を受けているかどうかも、不動産会社を判断する材料になります。

国土交通省の「ネガティブ情報等検索サイト」では、宅地建物取引業者に対する最近5年分の行政処分等情報を確認できます。ただし、一部の都道府県などの情報は掲載されないため、免許行政庁の公式サイトもあわせて確認しましょう。

検索時は、以下の情報を見ておきましょう。

過去に処分を受けた事実だけで、現在も危険な業者とは断定できません。処分の理由、重さ、改善状況を確認し、業務停止や免許取消など重大な処分がある場合は慎重に判断してください。

複数の買取業者へ査定を依頼する

一社だけの査定では、その価格や条件が妥当か判断しにくくなります。目安として3社程度へ査定を依頼し、金額だけでなく査定根拠や契約条件も比較しましょう。

仮に、複数社が3,000万円前後の買取査定を出している物件に対し、1社だけが4,500万円を提示しているなら、なぜその金額になるのか、現地調査後に減額される条件はないかを確認する必要があります。

反対に、他社より極端に低い査定額を提示する業者についても、物件の評価項目と減額理由を具体的に聞いてください。

効率よく複数社を比較したい場合は、一括査定サイトを活用する方法もあります。一度の入力で複数社へ査定を依頼できますが、紹介先が仲介査定のみの場合もあるため、直接買取を希望する場合は対応の有無を確認しましょう。

一括査定を利用すると複数の不動産会社から連絡が入ることがあります。希望する連絡方法や対応可能な時間帯を入力できる場合は、あらかじめ指定しておくと負担を抑えやすくなります。

契約前に確認すること

査定後、売買契約を結ぶ前にも確認すべきポイントがあります。

不明点を残したまま署名・押印すると、後から減額、費用、違約金、引き渡し時期をめぐるトラブルにつながる可能性があります。

査定額の根拠を具体的に聞く

信頼できる不動産会社は、査定額をどのように算出したか、売主が判断できる形で説明します。

確認すべきポイントは以下のとおりです。

「このエリアの類似物件が最近○○万円で成約している」「修繕費として○○万円を見込んでいる」など、事例や金額を伴う説明があれば比較しやすくなります。

一方で、「とにかく高く買います」「他社より必ず高く買います」とだけ説明し、根拠を書面で示さない業者は避けたほうがよいでしょう。

契約書の費用・違約金・支払い条件を確認する

売買契約書では、特に以下の項目を確認してください。

「事務手数料」「調査費」などの名目で費用が記載されている場合は、内訳、必要性、支払先、返金条件を確認しましょう。

また、売主からの解除に高額な違約金が設定されている場合や、価格変更の条件が広すぎる場合は、契約前に弁護士などへ相談することをおすすめします。

登記手続きや決済当日の本人確認については司法書士へ確認できます。契約内容の法的な判断や業者との交渉が必要な場合は、弁護士へ相談してください。

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※2025年9月19日-23日 「サイト評価に関する調査」より

悪質な買取業者とのトラブル相談先

悪質な不動産買取業者とのトラブルに巻き込まれた場合は、契約書や連絡記録をそろえ、早めに相談することが大切です。

契約後でも、虚偽説明、強引な勧誘、無免許営業、代金の未払いなどが疑われる場合は、契約の取消しや解除、行政対応、刑事事件の可能性を含めて専門窓口へ確認しましょう。

相談窓口	相談できる内容	連絡先・確認先
消費者ホットライン	・強引な勧誘や消費者契約のトラブル ・地域の消費生活センター等への案内	188 相談無料・通話料は必要
不動産適正取引推進機構	・不動産の売買契約や賃貸借契約に関する電話相談 ・職員による相談で、弁護士相談ではない	0570-021-030 受付：10:00～16:00 土日祝・年末年始を除く
宅地建物取引業協会	・各都道府県の不動産無料相談所 ・会員業者との取引に関する相談	各都道府県の宅建協会へ問い合わせ
法テラス・弁護士	・法制度や相談窓口の案内 ・契約解除、違約金、損害賠償などの法的相談は弁護士へ	法テラス：0570-078374 平日：9:00～21:00 土曜：9:00～17:00 祝日・年末年始を除く
警察	・詐欺、脅迫、悪質な居座りなど犯罪性が疑われる場合 ・身の危険など緊急性がある場合	緊急時：110 緊急でない相談：#9110 または最寄りの警察署

法テラス・サポートダイヤルは、法制度や適切な相談先を案内する窓口であり、オペレーターが個別の法律判断をするものではありません。具体的な契約解除や返金交渉が必要な場合は、案内を受けた弁護士等の法律相談を利用してください。

相談時は、できるだけ多くの資料を時系列で整理しておくと、状況を伝えやすくなります。

「まだ契約していないが怪しい」と感じた段階でも相談できます。不安がある場合は署名・押印や費用の支払いを止め、契約前に第三者へ確認しましょう。

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※2025年9月19日-23日 「サイト評価に関する調査」より

不動産買取業者の比較には一括査定サイトも活用できる

不動産買取では、複数の業者を比較することが、相場から離れた査定や不利な契約条件に気づくための基本です。

一括査定サイトを使えば、一度の入力で複数の不動産会社へ査定を依頼でき、査定額や担当者の説明を比較しやすくなります。

ただし、一括査定サイトの提携会社であることは、安全性や売却価格を保証するものではありません。また、サービスや紹介先によっては仲介査定が中心で、直接買取に対応していない場合もあります。申込み時と連絡時に、買取査定を希望することを明確に伝えましょう。

ここでは、公式情報で運営会社や提携社数などを確認できる代表的な一括査定サイトを3つ紹介します。

リビンマッチ｜上場企業が運営する一括査定サイト

会社名	リビン・テクノロジーズ株式会社
対応エリア	全国
参加不動産会社数	2,100社以上 ※サービスにより社数は異なります

リビンマッチは、リビン・テクノロジーズ株式会社が運営する不動産一括査定サイトです。

公式サイトでは、全国2,100社以上の不動産会社が参加し、最短45秒で査定依頼や資料請求ができると案内されています。不動産売却の一括査定に加え、複数社へ買取査定を依頼できる不動産買取サービスもあります。

運営会社は東証グロース市場・名証メイン市場に上場し、プライバシーマークを取得しています。上場や認証だけで個々の取引条件が保証されるわけではないため、紹介された会社の免許、査定根拠、契約内容は自分でも確認しましょう。

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※2025年9月19日-23日 「サイト評価に関する調査」より

HOME4U｜NTTデータ・ウィズ運営の一括査定サイト

会社名	株式会社NTTデータ・ウィズ
対応エリア	全国
提携会社数	全国約2,500社

HOME4Uは、株式会社NTTデータ・ウィズが運営する不動産一括査定サイトです。

2025年4月1日の会社統合により、運営会社は株式会社NTTデータ・スマートソーシングから株式会社NTTデータ・ウィズへ変更されました。

公式サイトでは、全国約2,500社の不動産会社と提携し、最大6社へ一括査定を依頼できると案内されています。売却査定の比較に利用しやすいサービスですが、直接買取を希望する場合は、紹介先ごとに買取対応の有無を確認してください。

イエウール｜2,000社以上から比較できる不動産売却サービス

会社名	株式会社Speee
対応エリア	全国
提携社数	全国2,000社以上

イエウールは、株式会社Speeeが運営する不動産売却向けの一括査定サービスです。

公式サイトでは、全国2,000社以上の不動産会社と提携し、最大6社へ査定依頼できると案内されています。

また、利用者からのクレームが多い企業について、イエウールが契約を解除できる仕組みを設けていると説明しています。

こうした掲載基準があっても、紹介先の安全性や契約条件が一律に保証されるわけではありません。査定額の根拠、宅建業免許、直接買取への対応、費用や解除条件を各社へ確認しましょう。

悪質な不動産買取業者を避けるなら比較と確認が重要

悪質な不動産買取業者の手口を知り、契約前に確認すべきポイントを押さえておけば、不自然な提案や不利な条件に気づきやすくなります。

本記事の要点は以下のとおりです。

不動産は高額な資産です。少しでも怪しいと感じたら、その場で契約せず、契約書や見積書を持ち帰って確認しましょう。

複数の業者を比較し、査定額の根拠、費用、解除条件、代金の受け取り方法まで確認すれば、納得できる相手を選びやすくなります。

一括査定サイトも比較の入口として活用しながら、最終的には自分で免許情報と契約条件を確認し、安心して任せられる不動産買取業者を探しましょう。

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※2025年9月19日-23日 「サイト評価に関する調査」より

悪質な不動産買取業者に関するよくある質問

＼全国認知度・今後利用したい不動産査定サイト6年連続No.1／

※2025年9月19日-23日 「サイト評価に関する調査」より

出典

国民生活センター消費者トラブルFAQ「【自宅売却】訪問してきた事業者に勧誘され、自宅を売却する契約をした。クーリング・オフしたい。」（公開日：2023年9月5日／更新日：2026年1月9日）
国民生活センター「高齢者の自宅の売却トラブルに注意－自宅の売却契約はクーリング・オフできません！内容をよくわからないまま、安易に契約しないでください－」（公表日：2021年6月24日）
国民生活センター「より深刻に！『原野商法の二次被害』トラブル」（公表日：2018年1月25日）
国土交通省「宅地建物取引の免許について」
国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」
国土交通省「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」
国土交通省ネガティブ情報等検索サイト「宅地建物取引業者」
国土交通省「レインズの機能強化について、物件の売主向けのリーフレットを作成しました！」（公表日：2024年12月24日）
東日本不動産流通機構「媒介契約制度」
消費者庁「不動産のおとり広告に関する表示」
株式会社いえらぶGROUP「【おとり物件でタイパが低下】都内82%の人がおとり物件に遭遇。その後の物件紹介率、売買で24%｜いえらぶ調査」（公開日：2024年2月22日）
金融庁「手形・小切手機能の全面的な電子化について」（公表日：2026年3月31日）
消費者庁「消費者ホットライン」
一般財団法人不動産適正取引推進機構「不動産取引に関する電話相談」
全国宅地建物取引業協会連合会「都道府県宅建協会・不動産無料相談所一覧」
法テラス「お電話でのお問合せ（法テラス・サポートダイヤル）」
警察庁「ご意見、各種相談・情報提供等」
リビン・テクノロジーズ株式会社「『リビンマッチ』が全国認知度・今後利用したい不動産査定サイト 6年連続No.1に輝きました！」（公開日：2025年10月9日）
リビンマッチ「不動産一括査定・売却はリビンマッチ」
リビン・テクノロジーズ株式会社「会社概要」
HOME4U「会社統合に伴う社名変更のお知らせ」（公表日：2025年4月1日）
HOME4U「不動産一括査定・不動産売却ならHOME4U」
株式会社Speee「イエウール」
イエウール「不動産一括査定・売却・相場ならイエウール」