不動産売買契約書で必ず確認すべき重要ポイントとは？記載事項と注意点を解説

不動産の売買を検討しているものの、不動産売買契約書に何を記載すればよいのか、どこを確認すべきなのか分からず不安に感じている方もいるでしょう。

不動産売買では大きな金額が動くため、契約書の内容があいまいなまま進めると、支払日・引渡し日・物件の不具合・契約解除などをめぐってトラブルになる可能性があります。

そこで本記事では、不動産売買契約書の基本的な役割、主な記載事項、作成手順、確認すべきポイントを解説します。

この記事を読めば、不動産売買契約書で確認すべき内容を把握し、売買契約を進める前に注意すべき点を整理できます。不動産売買を安心して進めるための参考にしてください。

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不動産売買契約書とは？基本と役割

不動産売買では、売買契約書・重要事項説明書・登記関係書類・本人確認書類など、複数の書類を扱います。その中でも不動産売買契約書は、売主と買主が合意した売買条件を明確に残すための重要な書類です。

本章では、不動産売買契約書に関する以下の内容を解説します。

不動産売買契約書の役割を理解しておくと、契約前に確認すべき内容を整理しやすくなります。

不動産売買契約書の目的と必要性

不動産売買契約書とは、不動産取引において売主と買主が合意した内容を明記する書類です。

具体的には、売買代金、手付金、支払日、引渡し日、所有権移転、物件の状態、契約解除の条件などを記載します。あらかじめ契約内容を文書化することで、売主と買主の認識違いを防ぎやすくなります。

売買契約自体は、当事者の合意によって成立する場合があります。ただし、不動産は高額で権利関係も複雑なため、口頭だけで契約内容を確認するのは非常に危険です。

また、宅地建物取引業者が売買や媒介に関与する場合は、契約成立後に宅地建物取引業法第37条に基づく書面を交付する必要があります。実務上は、この37条書面を兼ねた売買契約書を作成するのが一般的です。

不動産売買契約書は、売主・買主が安心して取引を進めるための「合意内容の証拠」として重要な役割を持ちます。

契約書がない場合のリスク

契約書を交わさないまま不動産売買を進めると、契約内容を客観的に確認できず、後からトラブルになる可能性が高まります。

契約書がない売買には、以下のようなリスクがあります。

たとえば、「支払いは〇月〇日までに行う」と口頭で合意していた場合でも、買主が期日までに支払わなければ、売主は合意内容を証明しにくくなります。

また、不動産を売却して譲渡所得が発生した場合は、原則として確定申告が必要です。売買契約書がないと、売買代金や取得費などを確認する資料が不足し、申告内容を整理しにくくなる可能性があります。

住宅ローンを利用して購入する場合も、金融機関から売買契約書の提出を求められるケースが一般的です。契約書がなければ、融資審査や決済手続きがスムーズに進まないおそれがあります。

売主・買主双方の法的・経済的なリスクを減らすためにも、契約内容は必ず書面で確認しましょう。

不動産売買契約書は売主・買主どちらが準備するべきか

不動産売買契約書について、法律上は「売主が作成しなければならない」「買主が作成しなければならない」といった一律の決まりはありません。

ただし、実務では不動産会社が仲介に入る場合、不動産会社が契約書のひな型を用意し、売主・買主双方の合意内容を反映して作成するのが一般的です。

個人間で直接取引する場合は、売主・買主のどちらが作成しても問題ありません。ただし、物件の権利関係、契約不適合責任、ローン特約、手付解除、固定資産税等の精算など、専門的な確認が必要な項目が多くあります。

契約書の不備は後のトラブルにつながるため、個人間売買でも不動産会社・司法書士・弁護士などの専門家に相談しながら作成するのが安心です。

土地売買契約書や重要事項説明書との違い

不動産取引に関する書類には、不動産売買契約書のほかに土地売買契約書や重要事項説明書があります。

不動産売買契約書が土地・建物を含む売買条件を定める契約書であるのに対し、土地売買契約書は土地のみを対象とする契約書です。

一方、重要事項説明書は、契約前に買主が物件や取引条件を判断するための説明書類です。宅地建物取引業者が関与する取引では、宅地建物取引士が重要事項説明書を交付し、重要事項を説明します。

それぞれの書類には、主に以下の内容が記載されます。

不動産売買契約書	所在地 面積 建物の構造 売買代金・手付金・支払日 所有権移転と引渡し 契約解除・違約金 契約不適合責任 ローン特約など
土地売買契約書	土地の所在地 地番・地目・地積 売買代金・手付金・支払日 境界の明示 所有権移転と引渡し 契約解除・特約など
重要事項説明書	登記記録の事項 都市計画法・建築基準法などの制限 電気・ガス・水道設備の整備状況 建物状況調査の結果 私道負担 災害警戒区域など

不動産売買契約書と土地売買契約書は、対象が「土地・建物」か「土地のみ」かによって変わります。契約条件を明確にするという役割は共通しています。

重要事項説明書は、契約を締結するかどうかを判断するための説明書類です。不動産売買契約書は、重要事項説明を踏まえて売主・買主が合意した売買条件を確定させる書類です。

不動産取引では、重要事項説明書で物件の状態や法的制限を確認し、内容に納得したうえで売買契約書に署名・押印しましょう。

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不動産売買契約書の記載事項

不動産売買契約書には、売買代金や引渡し日だけでなく、契約解除・ローン特約・契約不適合責任など、トラブル防止に関わる項目も記載します。

本章では、不動産売買契約書に記載する主な事項について解説します。

それぞれの項目を理解しておくと、契約書を確認するときに見落としを防ぎやすくなります。

売買代金・手付金等の額・支払日

売買代金については、総額だけでなく、支払う金額の内訳や支払日を明記します。

土地の譲渡は消費税の非課税取引ですが、建物部分は売主が課税事業者である場合などに消費税の課税対象となることがあります。そのため、土地代・建物代・消費税の扱いは分けて確認しましょう。

手付金は、契約締結時に買主から売主へ支払う金銭です。金額は取引条件によって異なりますが、売買代金の5〜10％程度を目安に設定されるケースがあります。

ただし、宅地建物取引業者が売主となる取引では、手付金等について法令上の制限があります。手付金の額だけでなく、解除できる期限や解除条件もあわせて確認してください。

中間金や残代金がある場合は、金額だけでなく支払期日も明記します。支払期日が現実的でないと、資金調達や住宅ローン実行のタイミングに影響するため注意が必要です。

所有権の移転と引渡し日

不動産売買契約書には、所有権を移転する日と物件を引き渡す日を明記します。

実務では、残代金の支払い、所有権移転登記の申請、鍵や関係書類の受け渡しを同日に行うケースが多くあります。

買主にとって引渡し日は、引っ越し、リフォーム、家具の搬入、賃貸借契約の終了時期などに関わる重要な日です。売主にとっても、引渡し日までに引っ越しや残置物の撤去を済ませる必要があります。

売主・買主双方が無理なく準備できるよう、所有権移転日と引渡し日は明確に決めておきましょう。

公租公課（こうそこうか）の精算起算日

不動産売買契約書では、固定資産税や都市計画税などの公租公課を売主・買主でどのように精算するかを定めます。

固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に対して課税されます。年の途中で売買した場合でも、自治体からの納税通知は原則として1月1日時点の所有者に届きます。

一方、不動産売買の実務では、引渡し日を基準に固定資産税等を日割り精算することがあります。この精算の基準となる日として、1月1日または4月1日を起算日とするケースがあります。

たとえば、1月1日を起算日として6月1日に引き渡す場合、引渡し前までを売主、引渡し後を買主が負担する形で精算します。

起算日や負担割合があいまいだと、決済時の精算額をめぐってトラブルになりやすいため、契約書で明確にしておきましょう。

反社会的勢力排除

反社会的勢力排除条項とは、取引相手が暴力団などの反社会的勢力に該当しないことを確認し、該当した場合の契約解除などを定める条項です。

具体的な対象としては、以下のような団体・関係者が挙げられます。

通常の個人取引では意識しにくい項目ですが、万一取引相手が反社会的勢力だと判明した場合、売主・買主双方に大きなリスクが生じます。

特に売主が事業者の場合、反社会的勢力との取引は信用低下にもつながります。契約書には、反社会的勢力排除に関する条項を入れておくのが一般的です。

ローン特約

買主が住宅ローンを利用する場合は、ローン特約を契約書に記載します。

不動産購入では多額の資金が必要となるため、住宅ローンの審査結果によっては契約を進められない場合があります。

ローン特約があれば、買主が所定の期限までに融資承認を得られなかった場合、違約金を負担せずに契約を解除できるケースがあります。支払済みの手付金も返還対象となるのが一般的です。

ただし、ローン特約には「利用する金融機関」「借入予定額」「承認期限」「解除通知期限」などを明確に記載する必要があります。条件があいまいだと、解除できるかどうかをめぐって争いになる可能性があります。

抵当権の抹消

売却する不動産に住宅ローンなどの抵当権が設定されている場合、売主は引渡しまでに抵当権を抹消する必要があります。

抵当権が残ったまま買主が物件を取得すると、売主のローン返済が滞った場合に、金融機関から競売などの手続きが取られるリスクがあります。

そのため、売買契約書には「売主が引渡しまでに抵当権を抹消する」旨を明記します。実務では、決済日に買主の支払代金で売主のローンを完済し、同時に抵当権抹消登記と所有権移転登記を申請する流れが一般的です。

付帯設備等の引渡し

付帯設備等の引渡しとは、エアコン・給湯器・照明器具など、建物や部屋に付いている設備をどこまで買主へ引き渡すかを定める項目です。

主な設備には、以下のようなものがあります。

給湯関連	給湯器の種類 給湯箇所
水回り関連	キッチン設備 浴室設備 洗面設備 トイレ設備 洗濯設備など
空調関連	冷暖房機 床暖房設備 換気設備など
その他	インターホン 照明器具 収納関係 建具関係 テレビ視聴設備など

売主は、契約書とは別に「付帯設備表」を作成し、設備の有無や故障・不具合の状態を明記します。

設備や残置物の扱いを明確にしておくことで、「エアコンが残ると思っていた」「不要な家具を撤去してほしかった」といったトラブルを防ぎやすくなります。

手付解除

不動産売買契約書には、手付解除の期限や条件を明記します。

民法では、相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付金を放棄し、売主は手付金の倍額を現実に提供して契約を解除できるとされています。

ただし、実務では「手付解除期限」を契約書で定めることがあります。解除期限や履行の着手に該当する行為をめぐって争いが起きることもあるため、契約前に確認しておきましょう。

引渡し前の物件の滅失・毀損（きそん）

引渡し前に地震・台風・火災などで物件が滅失または毀損した場合の扱いも、契約書に記載しておく必要があります。

民法では、目的物の引渡し後に当事者双方の責任によらず滅失・損傷した場合、買主は追完請求や代金減額請求などをできず、代金の支払いも拒めないとされています。

一方で、引渡し前に物件が大きく損傷した場合は、売主が修復するのか、買主が契約を解除できるのか、修復不能な場合にどう扱うのかを契約書で定めておくことが重要です。

自然災害や火災は予測できないため、売主・買主のどちらか一方に過度な負担が生じないよう、契約書で対応方法を明確にしておきましょう。

契約違反による解除

売主または買主が契約内容を守らなかった場合に備えて、契約違反による解除の条項も記載します。

たとえば、買主が期日までに代金を支払わない場合や、売主が引渡しまでに抵当権を抹消できない場合などが考えられます。

契約違反があった場合の解除条件、催告の有無、違約金や損害賠償の扱いを明確にしておくと、トラブル発生時の対応を整理しやすくなります。

契約不適合責任

引渡し後に、物件が契約内容に適合していないことが分かった場合、売主が負う責任を「契約不適合責任」といいます。

たとえば、契約書や物件状況報告書に記載されていない雨漏り、シロアリ被害、給排水管の不具合などが発覚した場合、買主は売主に対して補修や代金減額などを求める可能性があります。

契約不適合責任は、責任の範囲や通知期間を契約で定めることがあります。特に中古住宅では、どの不具合を売主が責任を負うのか、どの不具合は買主が了承して購入するのかを明確にしておくことが大切です。

特約条項

特約条項は、標準的な契約書の項目だけでは足りない内容を個別に定めるための項目です。

たとえば、近隣に工場がある、私道の利用に制限がある、引渡し前に測量を行う、残置物を売主が撤去するなど、物件ごとの事情を記載できます。

特約条項は、売主・買主の合意内容を具体的に残すために重要です。ただし、本文と矛盾する特約や、一方に過度に不利な特約はトラブルの原因になります。

特約条項を記載する場合は、不動産会社や専門家に確認し、内容が明確で誤解のない表現になっているか確認しましょう。

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不動産売買契約書の作成手順と必要書類

不動産売買契約書に記載すべき事項が分かっても、実際にどのような手順で作成すればよいのか迷う方もいるでしょう。

本章では、契約書作成について以下の項目を解説します。

必要書類を早めにそろえておくと、契約日や決済日の延期を防ぎやすくなります。

契約書作成の流れ

不動産売買を個人間で直接行う場合、売主や買主が契約書を作成することも可能です。

契約書作成の基本的な流れは、以下のとおりです。

手順自体は複雑に見えないかもしれませんが、不動産売買契約書には法律・税金・登記・住宅ローンなどの確認事項が含まれます。

契約書の記載ミスや確認不足は、契約解除や損害賠償などの大きなトラブルにつながる可能性があります。不安がある場合は、不動産会社や専門家に依頼して作成・確認してもらいましょう。

売主が準備するもの

不動産売買契約を進める際、売主は物件の権利関係や状態を確認できる書類を準備します。

必要書類は、物件の種類や取引内容によって変わります。マンションの場合は管理規約や長期修繕計画書、戸建てや土地の場合は測量図や境界確認書が重要になることがあります。

書類によっては取得までに日数がかかるため、契約予定日が決まる前から早めに準備しておきましょう。

買主が準備するもの

買主が準備する主な書類や持ち物は、以下のとおりです。

住宅ローンを利用する場合は、源泉徴収票、確定申告書、課税証明書などの収入確認資料を金融機関から求められることがあります。

必要書類が不足すると、契約日や決済日が延期になる可能性があります。買主も売主と同様に、早めに不動産会社や金融機関へ必要書類を確認しておきましょう。

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不動産売買契約書で確認すべき重要ポイント

不動産売買契約書は項目が多いため、すべてを流し読みするだけでは重要なリスクを見落とす可能性があります。

本章では、契約書を確認する際の重要ポイントとして以下の項目を解説します。

契約前に疑問点を解消しておくことで、契約後の不安やトラブルを減らせます。

物件の詳細情報

契約書を確認する際は、まず物件の詳細情報が正しく記載されているか確認しましょう。

契約書には、所在地、地番、面積、建物の構造、築年数、境界、権利関係などが記載されます。これらの情報が不正確だと、購入後に隣地所有者との境界トラブルや、登記内容との不一致が生じる可能性があります。

特に土地の面積や境界は、売買代金や利用計画に影響しやすい項目です。測量図や登記事項証明書、重要事項説明書と照らし合わせて確認しましょう。

また、物件状況報告書や付帯設備表の内容と契約書の記載に矛盾がないかも重要です。不明点があれば、署名・押印前に必ず確認してください。

売買に関する内容

売買代金や支払条件については、以下の内容を確認しましょう。

売買代金については、同じエリアの類似物件や査定価格と比較し、大きな差がないか確認することが大切です。

手付金が高すぎると、買主の一時的な資金負担が大きくなります。一方で、手付金が極端に低い場合は、契約の安定性に不安が残ることもあります。

支払時期については、住宅ローンの本審査や融資実行のスケジュールと合っているか確認しましょう。残代金の支払日が早すぎると、資金調達が間に合わない可能性があります。

所有権の移転に関する内容

所有権の移転については、移転日と登記手続きのタイミングを確認しましょう。

所有権移転日があいまいだと、引渡し前後に物件へ損害が発生した場合や、固定資産税等の精算を行う場合に、責任や負担の範囲が分かりにくくなります。

また、所有権移転登記は第三者に権利を主張するために重要です。決済日に司法書士が同席し、抵当権抹消登記や所有権移転登記を同時に進めるケースが多いため、必要書類の準備も確認しておきましょう。

危険負担

危険負担とは、契約締結後から引渡しまでの間に、地震・火災・台風などで物件が滅失または損傷した場合のリスクを誰が負うかという問題です。

契約書で対応方法を定めていないと、修復費用を誰が負担するのか、契約を解除できるのかをめぐってトラブルになる可能性があります。

契約書では、引渡し前に物件が損傷した場合の売主の修復義務、修復不能または過大な費用がかかる場合の解除、手付金の返還などを確認しましょう。

危険負担の内容は売主・買主のどちらか一方に偏りすぎないよう、双方が納得できる条件にすることが大切です。

契約不適合責任

契約不適合責任は、買主が不利になりすぎていないかを確認すべき重要項目です。

中古不動産では、築年数や使用状況に応じて一定の劣化や不具合があることも珍しくありません。そのため、売主がどの範囲まで責任を負うのか、買主がどの状態を了承して購入するのかを明確にしておく必要があります。

たとえば、「雨漏り」「シロアリ被害」「給排水管の故障」「主要設備の不具合」などについて、責任の範囲や通知期間を確認しましょう。

売主から「契約不適合責任を一切負わない」といった内容を提示された場合は、物件状況報告書や重要事項説明書の内容とあわせて慎重に判断してください。

特約条項など契約解除の内容

特約条項には、物件ごとの事情や契約解除に関する内容を記載できます。

たとえば、売主が引渡しまでに抵当権を抹消できない場合や、買主が住宅ローンの承認を得られない場合など、契約を継続できない可能性があるケースでは、解除条件を明確にすることが重要です。

特約条項に記載される内容には、以下のような例があります。

特約条項は、不動産取引の個別事情を反映するために重要です。ただし、抽象的な表現や本文と矛盾する内容はトラブルの原因になります。

内容が分かりにくい場合は、その場で署名・押印せず、不動産会社や専門家へ確認しましょう。

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不動産売買契約書は信頼できる専門家に依頼しよう

不動産売買契約書には、法律・税金・登記・住宅ローンなど複数の専門知識が関わります。個人で作成することもできますが、重要な項目を見落とすと大きなトラブルにつながる可能性があります。

不動産会社に仲介を依頼する場合は、契約書の作成や重要事項説明を含め、取引全体をサポートしてもらえます。そのため、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。

本章では、不動産会社を比較しやすい一括査定サイトとして、以下の3つを紹介します。

複数の不動産会社を比較すると、査定価格だけでなく、担当者の説明の分かりやすさや契約実務への対応力も確認しやすくなります。

リビンマッチ｜全国2,100社以上の不動産会社から比較可能

リビンマッチは、不動産売却・買取・賃貸管理・土地活用など、住まいに関する複数のサービスを扱う不動産サービスのポータルサイトです。

公式サイトによると、全国で2,100社以上の不動産会社が参加しており、サービスごとに対応会社を比較できます。

リビンマッチでは、不動産売却だけでなく、買取や賃貸管理、土地活用なども比較できます。売却方法をまだ決めていない方でも、複数の選択肢を確認しやすい点が特徴です。

また、最短45秒で査定依頼や資料請求ができるため、まずは複数社の査定価格や提案内容を見比べたい方にも向いています。

契約書の内容に不安がある場合も、複数の不動産会社へ相談することで、説明の分かりやすい会社や実務対応に慣れた会社を選びやすくなります。

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HOME4U｜2001年開始の不動産一括査定サイト

HOME4Uは、NTTデータ・ウィズが運営する不動産情報サービスです。公式サイトによると、不動産売却HOME4Uは2001年に開始された不動産一括査定サイトです。

全国約2,500社の不動産会社の中から、最大6社へ一括で査定依頼できます。

HOME4Uは、複数の不動産会社から査定価格や提案内容を受け取り、売却先を比較検討できる仕組みです。

大手不動産会社だけでなく地域密着型の不動産会社も比較したい方や、運営会社の実績を重視したい方は、HOME4Uも候補になります。

イエウール｜月間査定依頼ユーザー数33,602人の一括査定サービス

イエウールは、株式会社Speeeが運営する不動産売却一括査定サービスです。

Speeeの公式発表によると、東京商工リサーチの「不動産の査定サイトに関するランキング調査」で、2022年から4年連続で利用者数・提携不動産会社数・エリアカバー率の3部門すべてで1位を獲得しています。

イエウールは、査定依頼の利用者数や対応エリアの広さを重視したい方に向いています。

一括査定サイトを利用すると、複数の不動産会社から連絡が来る場合があります。査定を依頼する前に、対応可能な時間帯や希望する連絡方法を整理しておくと、比較しやすくなります。

不動産売買契約書は内容を十分に確認することが重要！

本記事では、不動産売買契約書の記載事項や、契約前に確認すべきポイントを解説しました。

不動産売買契約書は、売主・買主双方が合意した内容を明確にし、安心して取引を進めるための重要な書類です。

契約を進める際は、売買代金や支払日だけでなく、物件の状態、引渡し日、抵当権の抹消、ローン特約、契約解除、契約不適合責任など、さまざまな項目を確認する必要があります。

契約内容があいまいなまま署名・押印してしまうと、後から不満や認識違いが生じ、トラブルに発展する可能性があります。

契約書の作成には法律や不動産実務の知識が必要です。少しでも不安がある場合は、不動産会社や専門家に相談しましょう。

売却を検討している場合は、複数の不動産会社を比較できる一括査定サイトを活用すると、担当者の対応や提案内容も比較しやすくなります。

不動産売買契約書の内容を十分に確認し、納得したうえで契約を進めることが大切です。

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※2025年9月19日-23日「サイト評価に関する調査」より

不動産売買契約書に関するよくある質問

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出典

e-Gov法令検索「民法」
e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」
国税庁「不動産等を売却した方へ｜令和7年分 確定申告特集」
国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」
国税庁「No.6201 非課税となる取引」（更新日：2025年4月1日）
国税庁「No.6931 消費税等と譲渡所得」（更新日：2025年4月1日）
川越市「固定資産税・都市計画税Q&A」（更新日：2026年4月1日）
一般財団法人日本情報経済社会推進協会「プライバシーマーク制度とは」
リビンマッチ「不動産一括査定・売却はリビンマッチ」
リビン・テクノロジーズ株式会社「『リビンマッチ』が全国認知度・今後利用したい不動産査定サイト 6年連続No.1に輝きました！」（公開日：2025年10月9日）
HOME4U「不動産一括査定・不動産売却ならHOME4U」
株式会社NTTデータ・ウィズ「HOME4U（ホームフォーユー）」
株式会社Speee「不動産一括査定サービス『イエウール』が、東京商工リサーチ『不動産の査定サイトに関するランキング調査』にて、査定依頼ユーザー数・提携不動産会社数・エリアカバー率において4年連続全ての部門で1位を獲得」（公開日：2025年9月8日）