不動産売却のノウハウを徹底解説！家を売る時に知っておくべきコツや注意点とは

不動産の売却は、人生で何度も経験することのない大きな取引です。「いくらで売れるのか」「ローンを返したあと手元にいくら残るのか」「どの不動産会社に任せればよいのか」と不安を抱く人は少なくありません。

不動産売却で失敗を避けるには、最初に相場・会社選び・手取り額の3つを押さえることが重要です。査定額だけを見て進めると、売れ残りや値下げ、想定外の費用によって後悔する可能性があります。

本記事では、初めて不動産を売却する人に向けて、売却の流れ、相場の調べ方、不動産会社の選び方、費用・税金、売り時、ケース別の注意点まで整理して解説します。

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不動産売却とは？

不動産売却で最初に確認すべきことは、売却にかかる期間と最終的な手取り額です。

売却価格が高く見えても、住宅ローン残債、仲介手数料、登記費用、印紙税、譲渡所得税などを差し引くと、手元に残る金額は変わります。全体像を先に把握しておけば、焦らず計画的に売却を進めやすくなります。

不動産売却の進め方5ステップ

不動産売却は、大きく分けて以下の5ステップで進みます。

ステップ1	相場把握・査定依頼（1〜2週間）
ステップ2	不動産会社選び・媒介契約（1〜2週間）
ステップ3	売り出し・内覧対応（1〜6カ月）
ステップ4	売買契約の締結（1〜2週間）
ステップ5	決済・引渡し（1〜2カ月）

査定から引渡しまでの期間は、一般的に3〜6カ月程度が目安です。ただし、物件の立地、価格設定、築年数、競合物件、市況によっては、数週間で買主が見つかることもあれば、半年以上かかることもあります。

売却が長引く主な原因は以下のとおりです。

売却期間を短縮したい場合は、適正価格で売り出し、不動産会社と連携しながら販売状況をこまめに確認することが大切です。

仲介と買取、どちらを選ぶべき？

売却方法には、主に「仲介」と「買取」があります。価格を重視するなら仲介、スピードや売却時期の確定しやすさを重視するなら買取が基本的な考え方です。

「少し時間がかかっても高く売りたい」場合は仲介がおすすめです。「早く現金化したい」「周囲に知られず売りたい」「築古や状態面に不安がある」という場合は、買取も選択肢になります。迷う場合は、仲介査定と買取査定の両方を取り、価格差と売却期間を比較しましょう。

手元に残るお金の計算方法

売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。手取り額は以下の式で考えます。

手取り額 ＝ 売却価格 − 住宅ローン残債 − 売却費用 − 譲渡所得税等

たとえば、3,000万円で売却し、住宅ローン残債が1,500万円ある場合の概算は以下のとおりです。

売却価格	3,000万円
住宅ローン残債	▲1,500万円
仲介手数料の上限	▲105.6万円（税込）
印紙税	▲1万円（軽減措置適用時）
抵当権抹消登記関連費用	▲数万円程度
税金を除いた手取り目安	約1,390万円

譲渡所得税等がかかる場合は、ここからさらに差し引かれます。ただし、税額は「いくらで買ったか」「売却益があるか」「所有期間が5年を超えるか」「3,000万円特別控除などを使えるか」によって大きく変わります。

手取り額の計算方法については、本記事の「不動産売却にかかる費用｜手取り額の計算シミュレーション」で詳しく解説します。

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不動産売却の「相場」はいくら？適正価格の調べ方

不動産売却で最初に知りたいのは、「いくらで売れるのか」という点ではないでしょうか。

適正価格を把握しないまま売却を進めると、相場より安く売ってしまったり、高すぎる価格で売れ残ったりする可能性があります。査定を依頼する前に、自分でも相場を確認しておくことが大切です。

相場を調べる3つの方法

不動産の相場を調べる方法は、主に以下の3つです。

相場を確認するときは、「売り出し価格」と「成約価格」の両方を見ることが大切です。ポータルサイトで現在の競合を確認し、公的データで過去の取引価格を調べたうえで、不動産会社の査定を比較すると、提示額の妥当性を判断しやすくなります。

査定書はここを見る！金額の根拠と販売戦略

不動産会社から査定書を受け取ったら、金額だけでなく「根拠」と「販売戦略」を確認しましょう。

査定額の根拠として、以下の点が説明されているかを確認します。

根拠が曖昧な査定は、信頼性に欠けます。「なぜこの金額になるのか」を具体的に説明できる会社を選ぶことが大切です。

次に、販売戦略の提案内容を確認します。「どの媒体に掲載するのか」「どの購入層を狙うのか」「販売開始後、何週間で反響を見直すのか」まで具体的に聞いておきましょう。

なお、査定には「机上査定」と「訪問査定」があります。

【注意】「査定額＝売れる額」ではない！高額査定の罠

査定額は「このくらいで売れる可能性がある」という目安であり、売却が保証された金額ではありません。

注意したいのは、媒介契約を取りたいという理由から、相場より高い査定額を提示する会社です。高額査定に惹かれて契約しても、実際には反響が少なく、値下げを繰り返すことになりかねません。

高額査定に惑わされないため、以下を確認しましょう。

査定額が他社と大きく異なる場合は、必ず理由を確認しましょう。納得できる説明がない場合は、金額だけで会社を選ばないことが大切です。

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不動産売却に強い会社の選び方

不動産売却の成否は、会社選びによって大きく変わります。査定額だけで選ぶのではなく、販売力、担当者の対応、契約内容、売却活動の透明性を総合的に見ることが重要です。

複数社比較で見るべきポイント

不動産会社を比較する際は、以下の4点を確認しましょう。

特に注意したいのが「囲い込み」です。囲い込みとは、不動産会社が自社で買主を見つけるために、他社からの問い合わせや物件紹介を不当に断るような行為を指します。

囲い込みを防ぐには、レインズ登録証明書を受け取り、売主専用画面で登録内容と取引状況を確認することが有効です。専任媒介・専属専任媒介では、レインズ登録や活動報告の義務があるため、報告内容も必ず確認しましょう。

2025年1月からは、専任媒介・専属専任媒介の物件について、「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」の取引状況をレインズへ登録することが義務化されました。登録証明書の二次元コードから売主専用画面へアクセスし、表示内容が実際の状況と合っているか確認できます。

媒介契約（一般／専任／専属専任）の選び方

不動産会社に売却を依頼する際は、媒介契約を結びます。媒介契約には3種類あり、それぞれ依頼できる会社数や報告義務が異なります。

	依頼できる会社数	自分で買主を見つけた場合	レインズ登録	活動報告	向いているケース
一般媒介	複数社OK	直接契約OK	義務なし ※登録は可能	義務なし	人気エリア・急ぎでない
専任媒介	1社のみ	直接契約OK	7日以内 ※休業日等を除く	2週間に1回以上	バランス重視
専属専任媒介	1社のみ	不動産会社を通す必要あり	5日以内 ※休業日等を除く	1週間に1回以上	早期売却・完全に任せたい

迷った場合は、専任媒介契約がバランスの取れた選択肢になりやすいでしょう。1社に集中して販売活動を任せながら、自分で買主を見つけた場合は直接契約できるためです。

一方、人気エリアで需要が高い物件や、複数社に競争して販売してもらいたい場合は、一般媒介も選択肢になります。売却を急ぐ場合や手続きをまとめて任せたい場合は、専属専任媒介が合うこともあります。

契約前に確認すべき注意点

媒介契約を結ぶ前に、以下の点を確認しましょう。

契約を急かす会社や、極端に高い査定額だけを強調する会社には注意が必要です。疑問点は契約前に質問し、納得してから依頼しましょう。

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不動産売却の流れ｜査定から引渡しまでの手続き

ここでは、不動産売却の流れを「準備」「売却活動」「契約〜完了」の3フェーズに分けて解説します。

準備	2週間〜1カ月 査定、会社選び、媒介契約、書類準備
売却活動	1〜3カ月以上 広告掲載、内覧、条件交渉
契約〜完了	1〜2カ月 売買契約、決済、引渡し、必要に応じて確定申告

各段階で行うことを先に把握しておけば、書類不足やスケジュールの遅れを防ぎやすくなります。

【準備】売却活動を始める前に

1. 査定依頼

売却の第一歩は、不動産会社への査定依頼です。複数社に依頼すると、査定額だけでなく、価格の根拠や担当者の対応も比較できます。

一括査定サイトを利用すれば、一度の入力で複数社に依頼できるため効率的です。ただし、複数社から連絡が来るため、対応できる範囲で依頼数を絞るとよいでしょう。

2. 会社選び・媒介契約

査定結果を比較し、任せたい不動産会社を決めたら媒介契約を結びます。

この段階で、売り出し価格の方針も固めます。査定額だけでなく、売却希望時期、近隣の成約事例、競合物件、市況を踏まえて価格を設定しましょう。

3. 必要書類の準備

売却では、本人確認、登記、税金の精算、物件説明のために書類が必要です。早めに揃えておくと、手続きが滞りにくくなります。

準備しておく主な書類

書類	備考
本人確認書類	運転免許証・マイナンバーカードなど
実印・印鑑証明書	決済・登記手続きで使用 発行期限は事前に確認
登記済権利証または登記識別情報	紛失時は早めに司法書士へ相談
固定資産税納税通知書	固定資産税・都市計画税の精算に使用
住宅ローン残高がわかる資料	ローンが残っている場合に必要
管理規約・使用細則	マンションの場合
間取り図・設備仕様書	広告作成や買主への説明に役立つ
測量図・境界確認書	土地・一戸建ての場合 ない場合は不動産会社に相談
住民票・戸籍附票など	登記上の住所と現住所が異なる場合などに必要

登記簿上の住所や氏名が現在の情報と異なる場合は、所有権移転登記の前提として変更登記が必要です。2026年4月1日から住所・氏名変更登記が義務化され、変更日から2年以内に申請する必要があります。2026年4月1日より前に変更があり、登記していない場合の期限は2028年3月31日です。正当な理由なく申請を怠ると、5万円以下の過料が科される可能性があります。

物件の状態を正確に伝えるため、リフォーム履歴、修繕履歴、設備の不具合も整理しておきましょう。後のトラブル防止につながります。

【活動】買主を見つける

1. 販売活動

媒介契約後、販売活動が始まります。不動産会社はポータルサイトへの掲載、チラシ配布、既存顧客への紹介、レインズ登録などによって買主を探します。

売主は、広告掲載後の反響数、問い合わせ内容、内覧予約数を確認しましょう。反響が少ない場合は、価格、写真、広告文、販売方法の見直しが必要です。

2. 内覧対応

購入希望者が現れると、内覧対応が必要になります。内覧は成約率を左右する重要なポイントです。

内覧前の準備チェックリスト

• 部屋の整理整頓・不用品の処分
• 玄関・リビング・水回りの掃除
• 換気してにおいを抑える
• 照明をつけて明るい印象にする
• スリッパを用意する

内覧当日のポイント

• 質問には丁寧に答える
• 雨漏り、シロアリ被害、配管の故障など把握している不具合は正直に伝える
• 過度な売り込みより、買主が生活をイメージしやすい雰囲気を意識する

• 契約内容と異なる不具合が後から発覚すると、契約不適合責任を問われる可能性がある

3. 条件交渉

購入希望者から購入申込書が提出されると、条件交渉に入ります。価格、引渡し時期、付帯設備、手付金、契約不適合責任の範囲などを調整します。

値下げ交渉が入った場合も、焦って即決せず、不動産会社と相談しながら判断しましょう。買主の住宅ローン審査状況や引渡し希望日も含め、総合的に条件を見極めることが大切です。

【契約〜完了】取引を完了させる

1. 売買契約

条件がまとまったら、売買契約を締結します。契約時は、買主への重要事項説明の内容、売買契約書、手付金、特約などを確認します。

項目	内容
重要事項説明	原則として買主に対し、宅地建物取引士が説明
手付金	売買価格の5〜10%程度が目安になることが多い
印紙税	売買契約書に貼付。契約金額により金額が異なる
特約	引渡し条件、設備、契約不適合責任、ローン特約などを確認

重要事項説明は原則として買主に対して行われますが、売主も説明内容と売買契約書に食い違いがないか確認しておくことが大切です。

2. 引渡し準備

契約後は、引渡しに向けた準備を進めます。

3. 決済・引渡し

決済日には、買主から残代金を受け取り、同時に物件を引き渡します。住宅ローンが残っている場合は、売却代金でローンを完済し、抵当権抹消登記と所有権移転登記を行うのが一般的です。

鍵、管理規約、設備説明書、保証書などを買主へ渡し、引渡しが完了すれば、売却手続きは一区切りとなります。

4. 確定申告

不動産を売却して利益が出た場合や、3,000万円特別控除などの特例を利用する場合は、確定申告が必要です。

3,000万円特別控除などの特例は、自動で適用されるわけではありません。適用条件を満たす場合でも、原則として確定申告が必要になるため、忘れずに手続きを行いましょう。

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不動産売却にかかる費用｜手取り額の計算シミュレーション

不動産売却では、売却価格から各種費用、ローン残債、税金を差し引いた金額が実際の手取りとなります。「思ったより残らなかった」とならないよう、事前に計算しておきましょう。

手取り額 ＝ 売却価格 − 売却費用 − ローン残債 − 譲渡所得税等

手取り額を把握するには、以下の3つを確認する必要があります。

売却にかかる費用と目安

不動産売却にかかる主な費用は以下のとおりです。

費用	発生するタイミング	目安・計算方法
仲介手数料	売買契約〜決済	売却価格400万円超の場合、（売却価格×3%＋6万円）＋消費税が上限
印紙税	売買契約時	契約金額で変動 1,000万円超5,000万円以下なら、2027年3月31日までの軽減措置で1万円
抵当権抹消登記費用	決済前後	登録免許税は不動産1個につき1,000円 司法書士報酬を含めると数万円程度になることが多い
ローン一括返済手数料	完済時	金融機関により異なる 数千円〜数万円程度が目安
ハウスクリーニング・補修	売却前〜内覧前	任意 数万円〜10万円以上かかる場合もある
引っ越し費用	引渡し前後	距離・荷物量・時期により変動
測量費・解体費	必要に応じて	土地・一戸建てで境界確認や解体が必要な場合に発生

仲介手数料は、大きな費用になりやすい項目です。たとえば3,000万円で売却した場合の上限は、以下のとおりです。

3,000万円 × 3% ＋ 6万円 ＝ 96万円（税抜）
96万円 × 1.1 ＝ 105.6万円（税込）

• 800万円以下の宅地・建物では、使用状態を問わず、事前説明・合意を前提として、仲介手数料の上限が33万円（税込）となる特例が適用される場合があります

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住宅ローン残債があると手取りはどう変わる？

住宅ローンが残っている場合は、売却代金からローン残債を差し引いた金額が手取りのベースとなります。

また、ローンを完済して抵当権を抹消しなければ、買主へ所有権を移転できないのが通常です。売却前に金融機関へ一括返済の手続きや手数料を確認しておきましょう。

アンダーローンとオーバーローン

	アンダーローン	オーバーローン
状態	売却価格 ＞ ローン残債	売却価格 ＜ ローン残債
対応	売却代金でローン完済可能	不足分の補填が必要
難易度	比較的スムーズ	金融機関への相談が必要

アンダーローンであれば、売却代金でローンを完済し、残った金額から諸費用を差し引いたものが手取りとなります。

オーバーローンの場合は、売却代金だけではローンを完済できません。自己資金で不足分を補うか、金融機関と相談しながら対策を検討する必要があります。

オーバーローンの場合の選択肢

自己資金で不足分を補填できない場合は、以下の方法を検討します。

譲渡所得税と特例（3,000万円控除など）

不動産を売却して利益が出た場合は、譲渡所得税等がかかります。税額は、売却価格ではなく「譲渡所得」をもとに計算します。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得 ＝ 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用

• 取得費：購入代金、購入時の仲介手数料、登記費用、設備費、改良費など
• 建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算
• 取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費にできる場合がある

税率（所有期間で異なる）

譲渡所得が出た場合の税率は、所有期間によって異なります。所有期間は、売却した年の1月1日時点で判定します。

区分	所有期間	税率
短期譲渡所得	5年以下	39.63% 所得税30%＋復興特別所得税0.63%＋住民税9%
長期譲渡所得	5年超	20.315% 所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%

たとえば課税譲渡所得が500万円の場合、長期譲渡所得なら税額は約101.6万円、短期譲渡所得なら約198.2万円です。5年を境に税負担が大きく変わるため、売却タイミングは慎重に検討しましょう。

主な税制特例

条件を満たせば、税金を大きく減らせる特例があります。代表的なものは以下のとおりです。

相続空き家の特例では、2024年1月1日以後の譲渡について、売却時点で耐震基準を満たしていない場合でも、売却した年の翌年2月15日までに耐震改修または建物の取り壊しを行えば対象になることがあります。

特例を適用するには確定申告が必要です。また、住み替えで新居の住宅ローン控除を利用する予定がある場合は、3,000万円特別控除との併用制限に注意しましょう。

税金の判断は個別事情によって変わるため、迷う場合は税理士や税務署へ確認してください。

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不動産売却の売り時はいつ？タイミングを見極めるための基準

不動産をいつ売却するかは、売却価格や手取り額に影響します。売り時を判断する際は、築年数だけでなく、市況、金利、税金、ライフプランを総合的に見ることが大切です。

築年数・市況・金利・税金の4要素

要素	影響するポイント	確認すべきこと
築年数	建物評価・修繕費	築年数、管理状態、リフォーム履歴
市況	売却価格	周辺成約事例、不動産価格指数、競合物件
金利	買主の購入意欲	住宅ローン金利、買主の資金計画
税金	手取り額	所有期間5年超・10年超、特例適用の可否

築年数

築年数が経過すると、建物の評価は下がりやすくなります。ただし、マンションか戸建てか、管理状態がよいか、リフォーム履歴があるか、立地に強みがあるかによって評価は変わります。

築年数	見られやすいポイント
〜築10年	比較的高い評価を維持しやすい
築10〜20年	設備や修繕履歴の差が出やすい
築20年超	建物状態、管理状況、リフォーム履歴が重視されやすい
築30年超	土地評価や立地、建物利用可否が重要になる

築年数だけで「今すぐ売るべき」とは言い切れません。維持費、修繕費、今後の住み替え予定、相場を含めて判断しましょう。

市況

市況は、不動産市場全体の動向を指します。国土交通省の不動産価格指数や、周辺エリアの成約事例を確認すると、価格が上昇傾向にあるか、下落傾向にあるかを把握しやすくなります。

2026年地価公示では、全国平均の全用途、住宅地、商業地がいずれも5年連続で上昇しました。ただし、地価の動きには地域差や物件種別による差があるため、全国平均だけで売却価格を判断しないことが重要です。

金利

住宅ローン金利は、買主の購入意欲や借入可能額に影響します。金利が上がると、同じ価格の物件でも買主の返済負担が増え、購入予算が下がることがあります。

売主自身が変動金利で借り入れている場合は、返済額の増加も含めて売却タイミングを検討しましょう。金利は金融機関や商品、借入条件によって異なり、随時変動するため、売り出し前に最新情報を確認することが大切です。

税金

所有期間によって、売却益にかかる税率は大きく異なります。

所有期間 （売却年の1月1日時点）	区分	税率
5年以下	短期譲渡所得	39.63%
5年超	長期譲渡所得	20.315%

節税を意識するなら、所有期間5年超のタイミングや、10年超所有軽減税率の特例を利用できるか確認しましょう。ただし、税金だけを理由に売却を遅らせると、市況や建物の劣化によって価格が下がる可能性もあるため、総合的な判断が必要です。

迷ったときの判断フロー（売る／貸す／持つ）

売却以外にも、賃貸に出す、リースバックを利用する、そのまま保有するなどの選択肢があります。以下の質問に答えると、方向性を整理しやすくなります。

判断に迷う場合は、不動産会社だけでなく、必要に応じてファイナンシャルプランナー、税理士、弁護士などの専門家にも相談しましょう。

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【ケース別】不動産売却の注意点とトラブル対策

不動産を売却する理由によって、注意すべき点は変わります。住み替え、相続、離婚、転勤、資金難のケース別に確認しておきましょう。

ケース	主な注意点
住み替え	売却と購入のタイミング、資金計画
相続	相続登記、共有者の合意、期限のある税制特例
離婚	財産分与、共有名義、ローン残債
転勤	売却か賃貸か、遠方対応
資金難	早期売却、任意売却、買取の検討

住み替え

住み替えでは、売却と購入のタイミングが重要です。「売り先行」と「買い先行」のどちらを選ぶかによって、資金計画や仮住まいの有無が変わります。

売り先行と買い先行の比較

	売り先行	買い先行
順序	現在の住まいを売却 → 新居を購入	新居を購入 → 現在の住まいを売却
メリット	資金計画が立てやすい	希望物件を確保しやすい。仮住まい不要
デメリット	仮住まいが必要になることがある	ダブルローンのリスクがある
向いている人	資金計画を重視したい人	希望物件を逃したくない人

売り先行は、現在の住まいを売却してから新居を購入する方法です。売却代金が確定してから新居を探せるため、資金計画を立てやすくなります。ただし、引渡しから新居への入居まで期間が空くと、仮住まいが必要になります。

買い先行は、新居を購入してから現在の住まいを売却する方法です。希望物件を確保しやすい一方、売却が長引くと、現在のローンと新居のローンを二重に支払う可能性があります。

住み替えローンを利用すれば、現在のローン残債と新居の購入費用をまとめて借り入れられる場合があります。ただし、借入額が大きくなりやすいため、無理のない返済計画を立てましょう。

相続

相続した不動産を売却する場合は、通常の売却とは異なる手続きが必要です。特に相続登記と共有者の合意は、早めに確認しておきましょう。

売却前に必要な手続き

手続き	内容	期限・注意点
相続登記	所有者名義を相続人へ変更	取得を知った日から3年以内
遺産分割協議	不動産の取得者・分配方法を決める	共有者がいる場合、売却には合意が必要

2024年4月から相続登記が義務化されています。相続によって不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に登記申請を行う必要があり、正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料対象となる可能性があります。

2026年2月2日からは、被相続人が登記簿上の所有者として記録されている不動産を一覧化して証明する「所有不動産記録証明制度」も始まりました。相続した不動産の所在を把握できていない場合に役立ちます。

期限のある税制特例

特例	内容	主な期限
相続税の取得費加算	支払った相続税の一部を取得費に加算	相続開始日の翌日から、相続税申告期限の翌日以後3年を経過する日まで
相続空き家の3,000万円特別控除	譲渡所得から最高3,000万円を控除	相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ2027年12月31日まで

相続不動産は、期限のある特例を利用できるかどうかによって手取り額が変わります。売却を先延ばしにすると、特例の期限を過ぎたり、空き家の劣化が進んだりする可能性があるため、早めに方針を決めましょう。

離婚

離婚を理由に不動産を売却する場合は、財産分与、名義、住宅ローン残債の確認が重要です。

主な注意点と対策

注意点	対策
財産分与	売却益や不足分の負担方法を書面で決めておく
共有名義	売却には共有者全員の同意が必要
ローン残債	完済できるか、オーバーローンかを確認

口頭の合意だけでは、後からトラブルになりやすくなります。売却代金の分配、費用負担、引渡し時期などは書面で残しておくことが望ましいでしょう。

共有名義や連帯債務、連帯保証がある場合は、売却後もローンや保証関係が残らないよう、金融機関や専門家へ確認してください。

転勤

転勤を理由に売却する場合は、戻る予定があるか、賃貸運用の負担に耐えられるかが判断のポイントです。

売却か賃貸かの判断基準

状況	選択肢	理由
短期間の転勤で戻る予定あり	賃貸	住む選択肢を残しながら収入を得られる
長期的に戻る予定なし	売却	維持管理の手間や固定費を減らせる
将来の予定が不透明	状況次第	賃貸で様子を見る方法もある

住宅ローン返済中の物件を賃貸に出す場合は、金融機関への確認が必要です。住宅ローンは本人の居住を前提とする商品が多いため、無断で賃貸に出すと契約上の問題が生じる可能性があります。

遠方から売却手続きを進める場合は、オンライン対応や代理人対応に慣れた不動産会社を選ぶと進めやすくなります。

資金難

資金難を理由に不動産を売却する場合は、早く資金化したい気持ちが強くなりやすいでしょう。しかし、焦って不利な条件で手放すと、後悔につながる可能性があります。

状況別の対策

状況	対策
ローン返済が困難	金融機関へ早めに相談し、任意売却も検討
急いで売却したい	買取業者への売却も選択肢
時間に余裕がある	仲介で適正価格での売却を目指す

住宅ローンの返済が困難な場合は、早めに金融機関へ相談しましょう。滞納が進むと選択肢が狭まるため、任意売却を含めた早期対応が重要です。

急いで現金化したい場合は買取も有効ですが、仲介より売却価格は低くなりやすい傾向があります。少なくとも複数社に相談し、価格とスピードのバランスを比較しましょう。

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不動産売却の第一歩は「一括査定」

不動産売却を始めるときは、まず相場を把握することが重要です。一括査定サイトを活用すれば、複数の不動産会社から査定を受けられ、査定額や対応を比較できます。

ただし、一括査定は便利な一方で、複数社から連絡が来るため、使い方によっては対応が負担になります。メリットとデメリットを理解したうえで利用しましょう。

一括査定のメリット・デメリット

メリット	一度の入力で複数社に依頼できる 複数の査定結果を比較しやすい 大手から地域密着型まで幅広い会社と出会える
デメリット	複数社から連絡が来るため対応が必要 非現実的な高額査定が出ることもある サイトによって提携会社や対応エリアが異なる

一括査定の大きなメリットは、複数社の査定額と提案内容を比較できる点です。1社だけの査定では、その金額が高いのか安いのか判断しにくくなります。

一方で、査定額を高く出す会社が、必ずしも良い会社とは限りません。査定額の根拠、販売戦略、担当者の対応を総合的に比較しましょう。

失敗しない使い方

査定額だけで会社を選ばない

高額査定が出た場合は、「なぜその金額で売れるのか」を必ず確認しましょう。根拠のない高額査定で契約すると、後から値下げを繰り返すことになりかねません。

依頼は3〜5社程度に絞る

依頼数が多すぎると、電話やメールへの対応だけで負担が増えます。3〜5社程度であれば、各社の提案や担当者の対応を比較しやすいでしょう。

物件情報は正確に入力する

誤った情報を入力すると、査定額の精度が下がります。築年数、面積、間取り、リフォーム履歴、設備の不具合、境界の状況などは、できるだけ正確に伝えましょう。

代表的な一括査定サイト3選

代表的な不動産一括査定サイトを3つ紹介します。各サイトで提携会社や対応エリアが異なるため、自分の物件に合う会社と出会えるか確認しましょう。

サイト名	運営会社	特徴
リビンマッチ	リビン・テクノロジーズ	2006年開始 不動産売却は全国約1,700社以上から最大6社 サービス全体で全国約2,100社が参加
HOME4U	NTTデータ・ウィズ	2001年開始の一括査定サービス 全国約2,500社から最大6社に査定依頼可能
イエウール	Speee	全国2,000社以上と提携 最大6社に無料査定依頼可能 入力時間は最短60秒

リビンマッチ

リビンマッチは、リビン・テクノロジーズ株式会社が運営する不動産一括査定サイトです。2006年にサービスを開始し、不動産売却では全国約1,700社以上の加盟店から最大6社へ査定を依頼できます。サービス全体では全国約2,100社が参加しています。

売却査定だけでなく、買取、賃貸管理、土地活用、リースバックなど複数の選択肢を比較しやすい点が特徴です。対応物件も、マンション、戸建て、土地、一棟アパート、投資用マンション、店舗・工場・倉庫、農地など幅広くなっています。

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HOME4U

HOME4Uは、株式会社NTTデータ・ウィズが運営する不動産一括査定サイトです。2001年に開始されたサービスで、大手から地域密着型まで、全国約2,500社の不動産会社から最大6社へ査定を依頼できます。

査定を依頼した会社以外から連絡が来ない仕組みを案内している点も特徴です。NTTデータグループによる運営や、長年の運営実績を重視する人におすすめです。

イエウール

イエウールは、株式会社Speeeが運営する不動産一括査定サイトです。全国2,000社以上の不動産会社と提携し、物件種別やエリアに合う不動産会社を最大6社紹介しています。

入力時間は最短60秒と案内されており、インターネット上から無料で一括査定を申し込めます。公式サイトでは、クレームの多い企業との契約を解除できる仕組みも案内しており、複数社を比較したい人におすすめです。

まとめ｜相場・会社選び・手取りを押さえれば、不動産売却は進めやすい

不動産売却を成功させるために押さえるべきポイントは、大きく3つあります。

1つ目は「相場を正しく把握すること」です。売り出し価格だけでなく、成約価格や取引価格を確認し、複数社の査定を比較しましょう。高額査定に惑わされず、査定額の根拠を確認することが大切です。

2つ目は「信頼できる不動産会社を選ぶこと」です。査定額、販売戦略、担当者の対応、レインズ登録や活動報告の透明性を総合的に確認します。媒介契約の種類も理解したうえで、自分の状況に合う契約を選びましょう。

3つ目は「手取り額を把握すること」です。売却価格から、仲介手数料、印紙税、登記費用、ローン残債、譲渡所得税等を差し引いた金額が実際の手取りになります。税制特例を利用できる場合は、確定申告の手続きも忘れないようにしましょう。

不動産売却は、事前準備によって結果が大きく変わります。まずは相場を確認し、複数社の査定額と提案内容を比較することから始めましょう。

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不動産売却に関するよくある質問

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出典

国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」
国土交通省「レインズの機能強化について、物件の売主向けのリーフレットを作成しました」（公開日：2024年12月24日）
東日本不動産流通機構「媒介契約制度」
国土交通省「不動産情報ライブラリ」
国土交通省「全国の地価動向は全用途平均で5年連続上昇～令和8年地価公示～」（公開日：2026年3月17日）
国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」
国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」
国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」
国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」
国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
法務省「相続登記の申請義務化について」
法務省「住所等変更登記の義務化特設ページ」
e-Gov法令検索「民法」
リビン・テクノロジーズ株式会社「『リビンマッチ』が全国認知度・今後利用したい不動産査定サイト 6年連続No.1に輝きました！」（公開日：2025年10月9日）
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