マンション売却時の流れとは？注意点や失敗しないためのポイントを徹底解説！

マンション売却を検討しているものの、「何から始めればいいのか」「どのくらい費用がかかるのか」「失敗しないために何を確認すべきか」と不安に感じている方もいるだろう。

マンション売却は、基本的に事前準備・査定・媒介契約・販売活動・売買契約・決済と引渡し・確定申告の流れで進む。

特に重要なのは、相場を把握したうえで売り出し価格を決めること、信頼できる不動産会社を選ぶこと、契約内容や税金を事前に確認しておくことだ。

本記事では、マンション売却の流れ、必要書類、費用、注意点、よくある失敗、一括査定サイトの活用方法を初心者にもわかりやすく解説する。

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※2025年9月19日-23日 「サイト評価に関する調査」より

マンションを売却する時の流れ

マンション売却は、思いつきで不動産会社に依頼するのではなく、全体の流れを把握してから進めることが大切だ。

基本的な流れは、以下の7ステップである。

売却期間は物件や市況によって変わるが、準備から引渡しまで数か月単位で進むことが多い。急いでいる場合でも、価格設定や契約内容の確認を省略しないようにしよう。

STEP1：事前準備

マンション売却の第一歩は、売却目的と希望条件を整理することだ。

住み替え資金を確保したいのか、相続したマンションを手放したいのか、住宅ローンを完済したいのかによって、売却価格やスケジュールの優先順位は変わる。

事前準備では、以下を確認しておこう。

相場を調べる際は、ポータルサイトの売出価格だけでなく、国土交通省の不動産情報ライブラリなどで取引価格の参考情報も確認するとよい。

ただし、同じマンションでも階数、方角、室内状態、管理状況によって価格は変わる。相場はあくまで目安として、不動産会社の査定とあわせて判断しよう。

STEP2：査定の実施

次に、不動産会社へ査定を依頼して、売却できそうな価格を確認する。

査定方法には、主に以下の3種類がある。

査定方法	特徴	向いている人
匿名査定・AI査定	入力情報や過去データをもとに概算価格を確認する方法	まず大まかな相場を知りたい人
机上査定	所在地、築年数、面積、周辺事例などをもとに不動産会社が査定する方法	売却を検討し始めた段階の人
訪問査定	担当者が現地を確認し、室内状態や管理状況も踏まえて査定する方法	具体的に売却を進めたい人

AI査定や机上査定は手軽だが、室内の状態、眺望、騒音、リフォーム履歴などは反映されにくい。売り出し価格を決める段階では、訪問査定も受けておくと安心だ。

また、1社だけの査定額で判断すると、相場より高すぎる価格や安すぎる価格を選んでしまう可能性がある。複数社の査定額と根拠を比較することが重要である。

STEP3：媒介契約の締結

売却を依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約を締結する。

媒介契約は、以下の3種類に分かれる。

契約種類	複数社への依頼	自己発見取引	レインズ登録	報告義務
一般媒介	可能	可能	任意	義務なし
専任媒介	不可	可能	7日以内	2週間に1回以上
専属専任媒介	不可	不可	5日以内	1週間に1回以上

幅広く複数社に依頼したいなら一般媒介、1社に責任を持って販売してもらいたいなら専任媒介や専属専任媒介が候補になる。

ただし、専任媒介や専属専任媒介では1社に任せることになるため、査定額だけでなく、販売戦略や担当者の対応も確認してから契約しよう。

STEP4：販売活動

媒介契約を結ぶと、不動産会社による販売活動が始まる。

販売活動では、広告掲載、問い合わせ対応、内覧調整、価格交渉などが行われる。売主は不動産会社に任せきりにせず、反響状況を確認しながら必要に応じて価格や見せ方を見直すことが大切だ。

販売戦略を決める

販売戦略では、売り出し価格、値下げのタイミング、想定する購入者層、広告方法などを決める。

たとえば、駅近のファミリー向けマンションであれば、通勤・通学の利便性や周辺施設を訴求すると効果的だ。一方、単身向けのマンションでは、賃貸需要や管理状態が重視されることもある。

広告を展開する

主な広告手段は以下のとおりである。

広告手段	特徴	確認したい点
不動産ポータルサイト	購入希望者の目に触れやすい	写真・間取り・説明文の質
不動産会社の自社サイト	既存顧客への紹介につながる	掲載状況と更新頻度
チラシ	近隣エリアへ訴求しやすい	配布範囲と反響
オープンルーム	実際に室内を見てもらえる	開催日時と事前準備

売却活動では、広告を出すだけでなく、掲載写真や説明文の見直しも重要だ。内覧につながらない場合は、価格だけでなく情報の見せ方も確認しよう。

内覧対応の準備をする

内覧は、購入希望者が購入を判断する重要な機会である。

以下のポイントを事前に確認しておこう。

チェック項目	ポイント
玄関	靴や傘を整理し、第一印象を整える
リビング	明るさと広さが伝わるように片付ける
水回り	キッチン、浴室、トイレの清潔感を重視する
収納	詰め込みすぎず、収納力が伝わる状態にする
におい	換気を行い、ペットや生活臭に配慮する

購入希望者から管理費、修繕積立金、近隣環境、設備の状態について質問されることもある。わかる範囲で正確に答え、不明点は不動産会社経由で確認する姿勢が大切だ。

不動産会社と連携する

販売活動中は、問い合わせ件数、内覧件数、内覧後の反応、競合物件の動向を定期的に確認しよう。

反響が少ない場合は、売り出し価格、広告写真、説明文、内覧対応のどこに課題があるのかを不動産会社と一緒に見直す必要がある。

STEP5：売買契約の締結

購入希望者が決まり、価格や引渡し時期などの条件がまとまったら、売買契約を締結する。

契約時は、以下の項目を確認しよう。

確認項目	内容	注意点
売買価格	売主・買主が合意した最終価格	手付金や残代金の支払日も確認する
手付金	契約時に買主から受け取る金銭	ローン特約などで返還が必要になる場合がある
引渡し日	買主へ物件を引き渡す日	引っ越しや抵当権抹消手続きと調整する
契約不適合責任	契約内容と物件状態が合わない場合の売主責任	不具合や修繕履歴は正確に伝える
住宅ローン特約	買主のローン審査が通らない場合の解除条件	解除期限と返金条件を確認する
付帯設備	エアコン、給湯器、照明などの引渡し対象	故障の有無を付帯設備表に記載する

売買契約は、売却後のトラブルを防ぐうえで非常に重要だ。契約書、重要事項説明書、告知書、付帯設備表の内容に不明点がある場合は、署名前に必ず確認しよう。

STEP6：決済・引渡し

売買契約後は、決済と引渡しに向けて準備を進める。

住宅ローンが残っている場合は、売却代金でローンを完済し、抵当権抹消登記を行う必要がある。

手続き	内容	注意点
残代金の受領	買主から売買代金の残額を受け取る	入金額や振込先を事前に確認する
住宅ローン完済	残債がある場合は売却代金で返済する	金融機関へ事前に連絡する
抵当権抹消	ローン完済後に抵当権を消す登記を行う	司法書士や金融機関と日程を調整する
税金・管理費の精算	固定資産税や管理費などを日割り精算する	精算基準日と金額を確認する
鍵の引渡し	鍵、カード、宅配ボックスカードなどを渡す	本数や付属品を確認する

決済当日は、売主、買主、不動産会社、司法書士、金融機関の担当者が関わることが多い。必要書類に不備があると引渡しが遅れるため、事前確認を徹底しよう。

STEP7：確定申告

マンションを売却した後は、確定申告が必要になる場合がある。

特に、以下のケースでは申告の要否を確認しよう。

申告期間は、原則として売却した年の翌年2月16日から3月15日までである。期限に間に合うよう、売買契約書や仲介手数料の領収書、購入時の資料などを保管しておこう。

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マンション売却時の準備事項｜必要書類と費用

マンション売却では、売却活動を始める前に書類と費用を整理しておくことが重要だ。

必要書類が不足していると査定や契約が遅れ、費用を把握していないと売却後に手元に残る金額を見誤る可能性がある。

必要書類の一覧と準備方法

マンション売却で必要になる主な書類は、以下のとおりである。

書類名	主な取得先・保管場所	用途・確認ポイント
登記識別情報通知または権利証	購入時に受領した書類	所有権移転登記で必要になる
登記事項証明書	法務局	所有者や権利関係を確認する
本人確認書類・印鑑証明書	自治体など	契約や登記手続きで使用する
固定資産税納税通知書・課税明細書	自治体から送付	固定資産税の精算や税額確認に使う
管理規約・使用細則	管理組合・管理会社	ペット可否、リフォーム制限、共用部分のルールを確認する
管理費・修繕積立金の資料	管理会社	月額費用や滞納の有無を確認する
重要事項調査報告書	管理会社	管理状況や修繕積立金などの情報を確認する
住宅ローン残高がわかる資料	金融機関	売却代金でローンを完済できるか確認する
購入時の売買契約書・領収書	売主の保管書類	譲渡所得の計算で取得費を確認する
付帯設備表・告知書	不動産会社が用意	設備状態や不具合を買主に伝える

書類はすべてを最初から用意できなくてもよいが、売買契約や決済の直前に不足すると手続きが遅れやすい。

特に、登記識別情報通知、印鑑証明書、住宅ローン残高がわかる資料、管理規約、重要事項調査報告書は早めに確認しておこう。

売却にかかる費用

マンションを売却すると、仲介手数料、印紙税、登記費用、譲渡所得税などが発生する場合がある。

仲介手数料

仲介手数料は、不動産会社の仲介によって売買契約が成立した場合に支払う報酬である。

売買価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は以下の速算式で計算されることが多い。

たとえば、3,000万円でマンションを売却した場合の上限額は、以下のとおりである。

なお、物件価格が800万円以下の低廉な空家等に該当する場合は、上限額が税込33万円以内となる特例がある。該当する可能性がある場合は、媒介契約の前に不動産会社へ確認しよう。

印紙税

印紙税は、売買契約書などの課税文書を作成する際にかかる税金である。

2027年3月31日までに作成される不動産譲渡契約書には軽減措置があり、主な税額は以下のとおりだ。

契約金額	軽減後の印紙税額
100万円超～500万円以下	1,000円
500万円超～1,000万円以下	5,000円
1,000万円超～5,000万円以下	1万円
5,000万円超～1億円以下	3万円

電子契約で契約書を電子データとして作成する場合は、紙の契約書に貼る収入印紙が不要になるケースがある。利用可否は不動産会社や契約方法によって異なるため、事前に確認しておこう。

登記費用

住宅ローンが残っているマンションを売却する場合は、決済時にローンを完済し、抵当権抹消登記を行う。

抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1個につき1,000円である。マンションでは建物と敷地権の扱いにより数え方が変わる場合があるため、司法書士や法務局に確認しよう。

司法書士に依頼する場合は、登録免許税のほかに司法書士報酬がかかる。費用は依頼先や手続き内容によって異なる。

譲渡所得税・住民税

マンションを売却して利益が出た場合は、譲渡所得税・住民税がかかる可能性がある。

課税対象となる譲渡所得は、以下の式で計算する。

税率は、売却した年の1月1日時点の所有期間によって異なる。

区分	所有期間	税率の目安	内訳
短期譲渡所得	5年以下	39.63％	所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％
長期譲渡所得	5年超	20.315％	所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％

マイホームを売却する場合は、要件を満たすことで3,000万円特別控除を受けられる可能性がある。ただし、特例を使うには確定申告が必要になるため、早めに税務署や税理士へ相談しよう。

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マンションを売却する時の注意点

マンション売却では、売却前、売却活動中、売却後のそれぞれで注意点がある。

タイミングごとのポイントを理解しておけば、価格設定の失敗や契約トラブル、税務上のミスを防ぎやすくなる。

売却前の注意点

売却前は、相場調査、スケジュール、会社選び、媒介契約の確認が重要である。

売り時は季節だけで判断しない

マンション売却では、春や秋に需要が高まりやすいといわれることがある。

ただし、実際の売れやすさは、エリア、価格帯、住宅ローン金利、競合物件、管理状態などにも左右される。季節はあくまで目安として考えよう。

時期	傾向	注意点
1〜3月	転勤・進学前で需要が増えやすい	競合物件も増えやすい
4〜6月	需要が落ち着きやすい	価格や広告内容の見直しに向いている
7〜8月	内覧数が減ることがある	室温や日当たりの見え方に配慮する
9〜11月	年内入居希望者の動きが出やすい	引渡し時期の調整が重要
12月	年末で動きが鈍くなりやすい	急ぎの売却では価格交渉に注意する

適正な売り出し価格を設定する

売り出し価格が高すぎると内覧希望者が集まりにくく、売却期間が長引く可能性がある。

一方で、安く設定しすぎると手元に残る金額が少なくなる。査定額だけでなく、周辺の成約事例、競合物件、販売期間の希望を踏まえて決めよう。

余裕あるスケジュールを立てる

マンション売却は、準備から引渡しまで3〜6か月程度かかることがある。

標準的なスケジュールの目安は、以下のとおりだ。

段階	目安期間	主な作業
準備	2週間〜1か月	相場調査、書類準備、査定依頼
販売活動	1〜3か月以上	広告掲載、内覧対応、条件交渉
契約〜決済	1〜2か月	売買契約、ローン手続き、引渡し準備
確定申告	売却翌年	譲渡所得の計算、申告書類の提出

住み替えを予定している場合は、新居の購入や賃貸契約、引っ越し時期も同時に調整する必要がある。

信頼できる不動産会社を選ぶ

売却結果は、不動産会社の販売力や担当者の対応に大きく影響される。

会社選びでは、以下を確認しよう。

高い査定額を提示した会社が、必ず高く売ってくれるとは限らない。査定額の根拠と販売計画を比較して選ぶことが大切だ。

売却活動中の注意点

売却活動中は、不動産会社との情報共有と内覧対応が重要である。

担当者と密に情報交換する

販売活動中は、問い合わせ数、内覧数、内覧後の反応を確認しよう。

確認項目	確認タイミング	目的
問い合わせ状況	週1回程度	市場の反応を把握する
内覧者の反応	内覧後	改善点を見つける
競合物件	2週間〜1か月ごと	価格や条件を見直す
広告掲載状況	必要に応じて	写真や説明文を改善する

反響が少ないまま放置すると、売却期間が長引きやすい。価格変更だけでなく、写真、説明文、内覧対応も見直そう。

内覧時は第一印象を重視する

内覧時は、購入希望者が「ここに住みたい」と感じられる状態を整えることが大切だ。

住みながら売却する場合でも、内覧前だけは生活感をできる限り抑えると印象が良くなりやすい。

契約不適合につながる情報は正確に開示する

売却後のトラブルを避けるため、雨漏り、設備故障、騒音、過去の修繕履歴などは正確に伝える必要がある。

情報の種類	具体例	対応
建物・室内の不具合	雨漏り、漏水、床の傷み	修繕履歴や現状を告知書に記載する
設備の不具合	給湯器、エアコン、食洗機の故障	付帯設備表に状態を記載する
生活環境	騒音、におい、近隣トラブル	把握している事実を正確に伝える
心理的な事情	過去の事故など	不動産会社へ相談し、説明範囲を確認する

不利な情報を隠して売却すると、引渡し後の請求や契約解除につながる可能性がある。迷う場合は、不動産会社へ必ず相談しよう。

売却後の注意点

売買契約が成立した後も、引渡しと確定申告の準備が残っている。

引渡しまでに、以下の手続きを進めよう。

時期	実施事項	注意点
契約直後	引っ越し業者の手配、新居の準備	繁忙期は早めに予約する
引渡し2週間前	ライフライン停止手続き、不用品処分	停止日を引渡し日と調整する
引渡し1週間前	管理会社への連絡、室内清掃	管理費の精算方法を確認する
引渡し前日	鍵・カード類・説明書の確認	本数や付属品の不足に注意する
引渡し当日	決済、鍵の引渡し、精算	入金確認と書類の受け渡しを行う

確定申告に備えて、以下の書類も保管しておこう。

必要書類は、適用する特例や売却状況によって異なる。不明点がある場合は、税務署や税理士に確認しよう。

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マンション売却時によくある失敗

マンション売却では、事前に失敗パターンを知っておくことで、同じミスを避けやすくなる。

よくある失敗は、以下の5つである。

不適切な不動産会社へ依頼してしまう

売却実績が少ない会社や、査定額の根拠を説明しない会社に依頼すると、売却期間が長引いたり、価格交渉で不利になったりする可能性がある。

避けたい不動産会社の特徴は、以下のとおりだ。

内容	具体的な特徴
査定根拠が弱い	高い査定額だけを提示し、成約事例や販売計画の説明がない
対応が遅い	質問への返答が遅く、報告内容も曖昧
販売戦略が不明確	広告方法や価格見直しの方針が示されない
エリアに詳しくない	周辺相場や購入者層を把握していない

複数社を比較し、査定額だけでなく、担当者の説明力や販売戦略も確認しよう。

高すぎる価格設定で売れ残る

相場より高すぎる売り出し価格にすると、購入希望者から敬遠されやすくなる。

価格設定の失敗による影響は、以下のとおりである。

リスク	具体的な影響
内覧希望者が減る	同条件の物件と比べて割高に見える
売却期間が長引く	反響が少なく、値下げを検討する必要が出る
売れ残り感が出る	長く掲載されることで購入希望者が慎重になる
最終価格が下がる	大幅な値下げ交渉を受けやすくなる

売り出し後は、問い合わせ数や内覧件数を見ながら、2〜4週間単位で販売状況を確認しよう。反響が少ない場合は、価格だけでなく広告内容や写真も見直すことが大切だ。

急ぎすぎて不利な条件で売却する

転勤、相続、住宅ローン返済などの事情で、早く売りたいケースもあるだろう。

しかし、焦って契約すると、相場より低い価格で売却したり、契約内容を十分に確認しないまま進めたりするリスクがある。

期限がある場合は、仲介で売る方法だけでなく、不動産買取も選択肢になる。ただし、買取価格は仲介より低くなる傾向があるため、メリットとデメリットを比較しよう。

手付金を使った後に契約解除となる

売買契約時には、買主から手付金を受け取ることが一般的である。

ただし、住宅ローン特約などで契約が解除される場合、手付金を買主に返還しなければならないケースがある。

項目	内容	注意点
解約手付	一定期限までは手付放棄や倍額返還で解除できる	売主都合の解除では倍額返還となる場合がある
住宅ローン特約	買主のローン審査が通らない場合に解除できる特約	条件を満たすと手付金返還が必要になる
違約解除	契約違反があった場合の解除	違約金の定めを確認する

手付金は、引渡しが完了するまで使わずに保管しておくと安心だ。

確定申告を忘れて税務トラブルになる

マンション売却後に確定申告を忘れると、税金の追納や加算税、延滞税が発生する可能性がある。

特に以下のケースでは注意が必要だ。

申告が必要になりやすいケース	申告忘れによるリスク	対応策
売却益が出た	無申告加算税や延滞税がかかる可能性がある	売却益を事前に試算する
3,000万円特別控除を使う	申告しないと特例を受けられない	要件と必要書類を確認する
売却損の特例を使う	損益通算や繰越控除を受けられない	税務署や税理士に相談する

2026年の延滞税は、納期限の翌日から2か月を経過する日までは年2.8％、それ以後は年9.1％である。申告が必要かわからない場合でも、早めに確認しておこう。

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一括査定をしてマンション売却時の失敗を回避！

マンション売却で失敗を避けるには、複数の不動産会社を比較することが重要だ。

一括査定サイトを使えば、1回の入力で複数社へ査定依頼ができるため、査定額や対応の違いを効率よく比較できる。

失敗を防ぐための具体策

一括査定を利用する際は、査定額の高さだけで判断しないことが大切だ。

以下の観点で比較すると、売却に合った不動産会社を選びやすくなる。

複数社の意見を聞くことで、相場より高すぎる査定や根拠の薄い提案に気づきやすくなる。

不動産一括査定サイトの活用方法

不動産一括査定サイトの基本的な流れは、以下のとおりである。

段階	内容	活用ポイント
入力	所在地、築年数、間取り、面積などを入力する	できるだけ正確な情報を入力する
査定	提携不動産会社が査定する	机上査定か訪問査定か確認する
比較	査定額や提案内容を比較する	金額だけでなく根拠を見る
選定	売却を依頼する会社を選ぶ	担当者との相性や実績も確認する

一括査定を利用するメリットは、以下のとおりだ。

一方で、複数社から連絡が来る可能性もある。連絡方法や対応可能な時間を入力時に明確にしておくと、やり取りがスムーズになる。

おすすめの不動産一括査定サイト

ここでは、不動産一括査定サイトの代表的な3サイトを紹介する。

各サイトの特徴は以下のとおりである。

サイト名		提携会社数	特徴
リビンマッチ	公式サイトで 詳細を見る	2,100社以上	全国の不動産会社と提携 マンション以外の物件種別にも対応 2006年から運営
HOME4U		約2,500社	NTTデータ・ウィズが運営 最大6社へ査定依頼可能 全国の不動産会社に対応
イエウール	公式サイトで 詳細を見る	2,000社以上	最大6社へ査定依頼可能 大手から地域密着型まで対応 ネット上で査定依頼できる

一括査定サイトは、対応エリアや提携会社が異なる。1つのサイトだけで判断せず、必要に応じて複数サービスを比較するとよい。

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マンション売却では事前準備が重要！

マンション売却は、事前準備から確定申告まで複数の手続きがある。

まずは、売却目的、希望時期、住宅ローン残債、必要書類を整理し、周辺相場を確認しよう。

そのうえで複数の不動産会社へ査定を依頼し、査定額の根拠や販売戦略を比較することが大切だ。

売却活動中は、内覧対応や情報開示を丁寧に行い、売買契約では手付金、住宅ローン特約、契約不適合責任、引渡し日を確認しよう。

売却後は、必要に応じて確定申告も忘れずに行う必要がある。

不動産会社を比較する際は、一括査定サイトを活用すると効率的に複数社の提案を確認できる。査定額だけでなく、担当者の対応や販売計画まで比較し、自分のマンションに合った会社を選ぼう。

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出典

国土交通省「消費者の皆様向け 不動産取引に関するお知らせ」
東日本不動産流通機構「媒介契約制度」
国土交通省「不動産情報ライブラリ」
国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」（更新日：2025年4月1日）
国税庁「取引先にメール送信した電磁的記録に関する印紙税の取扱い」
国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」（更新日：2025年4月1日）
国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」（更新日：2025年4月1日）
国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」（更新日：2025年4月1日）
国税庁「No.3102 譲渡所得の申告期限」（更新日：2025年4月1日）
国税庁「No.2024 確定申告を忘れたとき」（更新日：2025年4月1日）
国税庁「No.9205 延滞税について」（更新日：2025年11月28日）
e-Gov法令検索「民法」
法務局「抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税」
リビンマッチ「不動産一括査定・売却はリビンマッチ」
HOME4U「NTTデータグループ会社の無料一括査定サイト」
イエウール「不動産査定ならイエウール」