不動産売却の相談先はどこ？家・土地の無料相談窓口と選び方、手取り例

「家を売りたい。でも、誰に相談すればいいのかわからない」。そんなとき、最初から税理士や司法書士を一人ずつ探す必要はありません。

共有者との争いや住宅ローンの滞納がなければ、まずは不動産会社へ相談して大丈夫です。売れそうな価格や期間、必要な費用を確認し、登記や境界の手続きが必要なら、対応できる専門家を紹介してもらえることもあります。

相談先が多くて迷うのではありません。どこから連絡するかが決まっていないだけです。

共有者との対立やローンの滞納があるかどうかで、最初に連絡すべき相手が変わります。すべてを一度に理解しなくても構いません。まずは自分の「最初の一手」だけ確認してください。

この記事では、状況別の最初の相談先、不動産会社の選び方、3,000万円で売った場合の手取り例、無料相談の進め方と費用がかかる範囲を順に説明します。

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不動産売却の相談はどこにすべき？状況別に最初の連絡先を決める

次の5つを上から順に見て、最初に当てはまった行動から始めます。複数に当てはまっても、すべての専門家へ同時に連絡する必要はありません。

ただし、住宅ローンを滞納している場合と、相続人同士でもめている場合だけは、下の項目に当てはまっていても先に対応してください。

①と②に当てはまらなければ、登記や境界に不安があっても不動産会社への相談から始められます。査定を受けながら、司法書士や土地家屋調査士の手配を並行して進められるためです。

専門家を全部、自分で探さなくても大丈夫

不動産会社によっては、司法書士、土地家屋調査士、税理士などを紹介できます。「登記や測量も含め、何から進めればよいか教えてください」と伝えれば、専門家を一人ずつ自分で探す手間が減ります。

紹介された相手へ必ず依頼する必要はありません。正式に頼む前に、業務範囲と費用を確認しましょう。共有者との対立など、当事者間の争いがある場合は、不動産会社から独立した立場の弁護士へ相談してください。

＼ 最初の一手は無料相談から ／

相談先の不動産会社2〜3社はどう探す？大手・地域密着・一括査定の組み合わせ方

会社を比べる目的は、査定額の順位を決めることではありません。同じ物件でも、会社によって想定する買主層や売り方は変わります。タイプの違う会社へ同じ条件で相談すると、売り方と説明の違いが見えます。

探し方	向いている物件	確認すること
大手不動産会社	都市部のマンション、駅近物件、買い替え	地域と物件種別に詳しい担当者か
地域密着型の会社	郊外の戸建て、土地、地域特有の事情がある物件	近隣の成約実績と集客方法があるか
同種物件の実績がある会社	相続空き家、古家、賃貸中、早期売却を希望する物件	似た案件をどう売ったか具体的に話せるか
一括査定サービス	候補探しの時間を減らしたい	連絡社数と連絡方法を指定できるか

必ず3社へ頼まなければならないわけではありません。対応できる会社が少ない地域では2社でも比較できます。反対に、同じタイプの会社ばかりへ頼むと、提案も似てきます。できるだけ特徴の違う会社を組み合わせましょう。

一括査定を使うと、候補を短時間で探せます。ただし、複数社から続けて連絡が来ることがあります。電話を避けたい人は、備考欄に「初回連絡はメール希望。電話が必要な場合は事前に日時を調整してください」と書いておくと負担を減らせます。

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不動産会社に確認するのは査定額より手取り額

査定額は、口座へ入る金額ではありません。実際の手取りは、売却価格から仲介手数料などの費用、住宅ローン、税金を差し引いて考えます。

査定額	成約事例や物件の状態から、不動産会社が示す売却価格の目安
売出価格	広告へ載せる価格 査定額、売主の希望、販売戦略を踏まえて決める
成約見込み価格	値下げや価格交渉も考えた、実際に契約へ進みやすい価格帯
手取り額	成約価格から売却費用、ローン返済、税金などを差し引き、最後に残る金額

【手取りシミュレーション】3,000万円で売却したら最終的にいくら残る？

手取りは、①売却時の費用 → ②住宅ローンの返済 → ③譲渡所得にかかる税金の順に考えます。

例にするのは、3,000万円で売れた家です。住宅ローンが1,200万円残る自宅（ケースA）と、ローンのない相続した家（ケースB〜D）の4つで比べます。計算式を追わなくても、最後の比較表を見れば、ローンの有無と特例の使い方でどれだけ違うかはわかります。

売却費用と住宅ローン残債を差し引く（ケースA）

差し引く項目	概算額	差引後の残高
成約価格	—	3,000万円
仲介手数料	−105万6,000円	2,894万4,000円
印紙税	−1万円	2,893万4,000円
抵当権抹消関係	−2万2,000円	2,891万2,000円
住宅ローン返済	−1,200万円	1,691万2,000円

この時点の1,691万2,000円は「税引前の手残り」です。ローンのない相続した家（ケースB〜D）なら、仲介手数料と印紙税だけを引いた2,893万4,000円が税引前の手残りです。ここから税金を引くかどうかは、利益が出たかどうかで決まります。

譲渡所得税は売却価格ではなく「利益」にかかる

住宅ローン残高は、手元に残る現金には影響しますが、譲渡所得を計算するときに差し引く項目ではありません。また、上の例で支払った抵当権抹消関係の費用も、ここでは譲渡費用に含めず計算します。

同じ3,000万円で売れても、いくらで買った家かによって税額は変わります。差が大きくなるのは、購入価格を証明できない相続物件です。

相続した家は空き家特例を使えるかで手取りが約557万円変わる

比較項目	ケースA（自宅）	ケースB（相続・特例なし）	ケースC（相続・空き家特例あり）	ケースD（相続人3人・空き家特例あり）
住宅ローン残高	1,200万円	なし	なし	なし
税引前の手残り	1,691万2,000円	2,893万4,000円	2,893万4,000円	2,893万4,000円（1人あたり約964万5,000円）
取得費の前提	減価償却後の取得費を2,000万円と仮定	取得費不明のため、売却額の5％＝150万円で仮定	ケースBと同じ（150万円）	ケースBと同じ（150万円を3人で等分）
譲渡所得	893万4,000円	2,743万4,000円	2,743万4,000円	1人あたり約914万5,000円
特例の前提	マイホームの3,000万円特別控除	特例を使えないものとして計算	被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除	空き家特例（1人あたり最高2,000万円）
課税対象	0円	2,743万4,000円	0円	0円
税額の例	0円	約557万3,000円	0円	0円
最終手取りの例	約1,691万2,000円	約2,336万1,000円	約2,893万4,000円	合計約2,893万4,000円（1人あたり約964万5,000円）

ケースBとケースCは、どちらも取得費がわからない相続した家です。それでも、空き家特例を使えるかどうかで手取りは約557万円変わります。ケースAの手取りが最も少ないのは税金のためではなく、売却代金から住宅ローン1,200万円を返すためです。

相続した不動産の所有期間は、原則として亡くなった人の取得時期を引き継ぎます。被相続人の居住用財産（空き家）の特例を使うには、1981年5月31日以前に建てられた家屋であること、相続から3年目の年末まで、かつ2027年12月31日までに売ること、売却代金が1億円以下であることなどの要件があります。家屋は耐震基準に適合させるか取り壊す必要があり、売却した年の翌年2月15日までに買主が行う場合も対象です。相続人が3人以上なら、控除は1人あたり最高2,000万円になります。ケースDのように3人で分けると、1人あたりの譲渡所得は約914万5,000円で2,000万円の範囲に収まるため、税額は0円です。控除が2,000万円に下がった影響が出るのは、1人あたりの譲渡所得が2,000万円を超える場合です。

空き家特例を使えない場合でも、相続税を納めた人は、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売ると、相続税の一部を取得費へ加算する特例を使えることがあります。ただし、この特例と空き家特例は同じ家・土地に併用できません。

取得費がわからなくても、すぐに売却額の5％と決めないでください。購入時の契約書、建築代金の資料、通帳、住宅ローンの記録などを探したうえで、税務署または不動産の譲渡所得に詳しい税理士へ確認しましょう。マイホームの3,000万円特別控除を使う場合は、税額が0円でも確定申告が必要です。

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不動産会社以外への相談が必要なケースは？弁護士・司法書士など5つの窓口

相談先が5つ並んでも、同時に動くのは多くて2つです。登記、税金、境界は不動産会社への相談と並行して進められます。一方、共有者との争いと住宅ローンの滞納は、売却条件を決める前に対応します。自分に当てはまる窓口だけ確認してください。

相談先	先に相談したい状況	動くタイミング
弁護士	共有者・相続人・元配偶者と意見が合わない	売却条件を決める前
金融機関	ローン滞納中、査定後も完済できない見込み	判明した時点ですぐ
税務署・税理士	税額や特例を確認したい、取得費がわからない	売出価格や資金計画を固める前
司法書士	相続登記、住所・氏名変更、抵当権抹消が必要	査定と並行して準備
土地家屋調査士	境界・面積・未登記建物に不安がある	売り出し前から契約前

司法書士や土地家屋調査士は、不動産会社から紹介してもらえることがあります。税理士も紹介できる会社があります。一方、当事者間の争いでは利害関係を慎重に扱う必要があるため、弁護士は自分で選ぶか、公的な法律相談から探すと安心です。

【弁護士】共有名義・相続・離婚でもめている場合

共有不動産の全体を売るには、原則として共有者全員の同意が必要です。売るかどうか、代金をどう分けるか、誰が住み続けるかで対立している場合は、査定より先に話し合いの進め方を整理します。

不動産会社は価格を査定できますが、相手との法律交渉や調停・訴訟の代理はできません。収入や資産などの条件を満たす人は、法テラスの無料法律相談を利用できる場合があります。

【金融機関】住宅ローンを完済できない・滞納している場合

住宅ローンが残る家は、通常、引き渡しまでにローンを完済し、抵当権を抹消します。まず残高を確認して不動産会社へ伝え、成約見込み価格から費用を引いても完済できない場合は、買主との契約前に金融機関へ相談してください。

すでに滞納している場合は、借入先と、同様の売却に対応できる不動産会社へ早めに連絡してください。

【税務署・税理士】譲渡所得税や特例を確かめたい場合

税務署では、制度や申告方法について相談できます。購入時の契約書が見つからない、複数の特例を比べたい、相続税を納めている、売却前に税額を試算したい場合は、不動産の譲渡所得に詳しい税理士へ相談してください。

不動産会社から税金の一般的な説明を受けることはできますが、個別の税務判断や申告代理は税理士の分野です。「特例が使えそう」という説明だけで資金計画を決めず、必要なときは税務署または税理士へ確認しましょう。

【司法書士】相続登記・住所変更・抵当権抹消が必要な場合

亡くなった親の名義のまま、登記上の住所や氏名が古い、完済したローンの抵当権が残っている場合は司法書士へ相談します。不動産会社へ「登記も必要です」と伝え、紹介できるか聞いてもかまいません。

相続登記が済んでいなくても、査定や売り方の相談はできます。ただし、買主へ所有権を移すまでには登記が必要です。査定と登記準備を並行すると、売却までの待ち時間を減らせます。

【土地家屋調査士】境界標がない・面積が違う・未登記建物がある場合

境界標が見当たらない、登記簿と実際の面積が違う、土地の一部だけを売りたい、増築部分が未登記といった問題は、土地家屋調査士の分野です。

境界確認は、隣地所有者との日程調整などで時間がかかることがあります。不動産会社に必要性を確認し、必要なら、売買契約が近づく前に土地家屋調査士へつないでもらいましょう。

【4ステップ】不動産売却の相談の進め方

最初に必要なのは書類ではなく、名義・ローン・希望時期の3点です。売却を止めうる問題があれば先に片づけ、そのうえで不動産会社を比べます。

【ケース1】住宅ローンが残る自宅を売りたい

住宅ローンが残っていても売却はできます。ただし、引き渡しまでに完済して抵当権を抹消することが前提になるため、まず残高を確かめます。

残高が売却見込み額を上回るとわかった時点で金融機関へ相談すれば、買主が決まってから資金が足りないと判明する事態を避けられます。

【ケース2】親から相続した空き家を売りたい

相続した家では、売主を確定させることと、購入価格を示す資料を探すことが最初の関門です。相続人が複数いる場合は、全員の意向を確かめてから査定に進みます。

購入時の資料が見つかるかどうかで、税額は大きく変わります。解体やリフォームを決める前に、使える特例と申告期限を税務署や税理士へ確認しておきましょう。

【ケース3】離婚で共有名義の自宅を売りたい

離婚では、家をどうするかと、住宅ローンを誰が返すかを分けて決めます。売ると決まっていない段階で査定だけ進めても、条件が固まりません。

合意した内容は口約束にせず、書面に残します。売却条件を先に固めておけば、販売の途中で話が振り出しに戻るのを防げます。

＼ メモができたら、次は査定依頼 ／

不動産売却の無料相談で伝えること・用意する書類

資料が1枚も見つからなくても、査定は依頼できます。初回相談で確かめるのは、価格の目安と、売る前に解決すべき問題の2つです。書類探しのために相談を先送りすると、登記や境界の準備だけが遅れます。

査定相談で手元にあれば用意したい書類

このうち購入時の契約書と領収書は、あとで取得費の証明に使えます。見つからなくても査定は依頼できますし、初回はコピーやスマートフォンで撮った画像で足りる場合もあります。

ただし、権利証などの原本を、必要性がわからないまま複数社へ預けないでください。

無料相談で不動産会社へ必ず聞く3つの質問

査定額の根拠と販売計画で担当者を見分ける

確認項目	納得しやすい回答	注意したい回答
査定の根拠	比較した成約事例と、価格差の理由を示す	希望額だけを聞き、具体的な根拠を示さない
売却期間	想定期間と、反響が少ない場合の見直し時期を示す	「すぐ売れます」「必ず売れます」と断定する
手取り	費用を項目別に出し、未確認の税金は専門家確認が必要と説明する	売却価格だけを強調し、費用の説明が曖昧

査定書には、売出価格だけでなく、成約を見込む価格帯と販売期間も書いてもらいましょう。数字の理由を説明できる担当者なら、売れないときの見直し方も具体的に話せます。

【コピペOK】電話なしで進めたい人のメール相談文

＼ 送り先の会社が決まっていないなら ／

【コピペOK】査定後に依頼しない不動産会社への断り方

査定後に断っても失礼ではありません。不動産会社も比較されることを前提に対応しています。理由を詳しく説明する必要はなく、次の文面で十分です。

電話で断る場合も、「今回は依頼しません。今後の営業連絡は不要です」と伝えれば足ります。断った後も連絡が続く場合は、日時、会社名、担当者名、内容を記録しておきましょう。

不動産売却の相談はどこから有料になる？無料の範囲と注意点

無料相談では、価格と問題点を整理します。相談後の登記、測量、税務申告、解体などまで無料になるわけではありません。どこから費用がかかるのかを、正式に依頼する前に確認しましょう。

相談先	無料で受けられることが多い範囲	費用がかかりやすいこと
不動産会社	初回相談、査定、売却方法の提案	成約時の仲介手数料、媒介とは別に頼む調査・作業
税務署・法務局・公的窓口	制度や手続きの一般的な案内	申告書や登記書類の作成、相手との交渉
税理士・司法書士・弁護士	初回相談を無料にしている事務所もある	税額試算、申告、登記、書類作成、交渉、継続相談
土地家屋調査士・解体会社など	相談、現地確認、見積もり	測量、境界確定、登記、解体などの実作業

不動産会社から紹介された司法書士・解体会社はその場で決めない

不動産会社から司法書士、土地家屋調査士、解体会社などを紹介してもらえると、自分で探す手間を減らせます。ただし、紹介先へ必ず依頼しなければならないわけではありません。

測量や解体など金額が大きくなりやすい作業は、作業範囲、追加料金が発生する条件、キャンセルの扱いを見積書で確認しましょう。比較したい場合は、別の会社から見積もりを取っても構いません。

雨漏り・シロアリを隠すと契約不適合責任を問われる

雨漏り、シロアリ、給排水の故障、越境、騒音、近隣との取り決めなどを伝えると、「価格が下がるのでは」と不安になるかもしれません。しかし、知っている事実を隠したまま売ると、引き渡し後の負担が大きくなります。

契約で約束した内容と実際の状態が合わなければ、契約不適合責任が問題になり、買主から修理などの追完、代金減額、損害賠償、契約解除を求められる可能性があります。

知っている不具合は早めに不動産会社へ伝え、告知書や売買契約書へ具体的に反映しましょう。事前に伝えれば必ず責任を免れるという意味ではありませんが、何を前提に売買したのかが明確になり、後の争いを減らせます。「現状のまま引き渡す」とだけ書けば、すべての責任を避けられるわけでもありません。

媒介契約・買取契約はその場で決めない

査定や相談を受けても、すぐに媒介契約を結ぶ必要はありません。書類を持ち帰り、手数料、契約期間、解約条件、販売方法を確認してから決めましょう。

とくに、自宅を不動産会社へ直接売る契約では、宅地建物取引業法上のクーリング・オフはできません。「今日決めないと条件が変わる」などと急かされても、納得できない点が残るうちは署名しないでください。

【よくある質問】不動産売却の相談前の片付け・近所・営業電話

片付けの程度、近所への知られ方、営業電話への対処など、相談前に不安になりやすい点をまとめました。

【まとめ】不動産売却の相談は不動産会社2〜3社から始める

「誰に相談すればいいのかわからない」なら、最初の連絡先を一つに決めてください。共有者との争いや住宅ローンの滞納がなければ、その相手は不動産会社2〜3社です。専門家をあらかじめ全員そろえる必要はありません。

比べるのは、査定の根拠、現実的に売れそうな価格と期間、費用・ローン・税金を引いた手取りの3点です。査定額の高さは、そのうちの一つにすぎません。大手と地域密着型など、特徴の違う会社を組み合わせると、説明の差がはっきり見えます。

反対に、次の場合は不動産会社より先に連絡してください。共有者や相続人と売却で対立しているなら弁護士、住宅ローンを滞納しているなら借入先の金融機関です。また、査定を受けても売る義務はなく、納得できない点が残るうちは媒介契約に署名しないでください。

電話が不安なら、メールで送るだけでも構いません。ローン残高を確認し、気になる会社へメールを1通送る。まずは、そこまでで構いません。

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出典

国税庁「譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」
国税庁「長期譲渡所得の税額の計算」
国税庁「譲渡費用となるもの」
国税庁「取得費が分からないとき」
国税庁「相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」
国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
国税庁「マイホームを売ったときの特例」
国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
国税庁「印紙税額一覧表」（2026年6月現在）
国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」
国土交通省「高齢者の自宅の売却トラブルにご注意ください！」
法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」（掲載日：2024年3月28日）
法務省「住所等変更登記の義務化特設ページ」（掲載日：2025年3月5日）
法務省「売主の瑕疵担保責任に関する見直し」
法テラス「無料法律相談のご利用の流れ」
消費者庁「消費者ホットライン」

※日付の記載がない資料は、公表日・更新日がページ上で確認できないものです。