不動産買取の注意点とは？デメリット・よくあるトラブルと業者の選び方

不動産買取は、不動産会社が直接買主になるため、仲介より早く現金化しやすい売却方法です。

一方で、買取価格は仲介で売る場合より低くなりやすく、契約後の値下げや追加費用をめぐるトラブルも起きています。住宅ローンの残高や税金を確認しないまま進めると、手元に残る金額が想定より少なくなってしまいます。

この記事では、不動産買取のデメリット、契約前に確認したい注意点、よくあるトラブル事例、危険な買取業者の見分け方を順に説明します。

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不動産買取の3つのデメリット

不動産買取は早く売却しやすい一方で、価格面では仲介より不利になりがちです。

特に注意したいデメリットは、次の3つです。

買取価格は仲介より低くなりやすい

不動産買取の大きなデメリットは、売却価格が仲介より低くなりやすいことです。

買取では、不動産会社が買い取った物件を再販売します。そのため、再販売までのリフォーム費用、販売活動費、税金、保有リスク、利益などが買取価格に織り込まれます。

不動産会社は、再販売できると見込む価格から、こうした費用と利益を差し引いて買取価格を決めます。仮に、リフォーム後に4,000万円で再販売できると見込む物件で、リフォーム費用300万円、販売活動費や税金など200万円、利益400万円を差し引くと、買取価格は3,100万円です。

差し引く費用や利益の見込みは不動産会社ごとに違います。築年数、立地、室内状態、再建築の可否、権利関係によっては買取価格がさらに下がることもあるため、仲介の査定額と複数社の買取価格を並べて差額を確かめましょう。

買取価格が低くなりやすい物件の例は、次のとおりです。

売却価格を最優先するなら、まず仲介での売却可能性を確認したうえで、買取価格と比較するのが基本です。

物件によっては買取対象外・大幅減額になる

不動産買取では、どのような物件でも必ず買い取ってもらえるわけではありません。

不動産会社は再販売を前提に買い取るため、再販売が難しい物件や、修繕・権利調整に大きな費用がかかる物件は、買取対象外になることがあります。

特に、昭和56年以前に建築された建物は、現在の耐震基準が強化される前の「旧耐震基準」に該当する可能性があるため、耐震性や修繕履歴を確認されやすいです。

ただし、築古物件や再建築不可物件を専門に扱う買取会社もあります。1社で断られても、物件種別に強い会社へ相談すると買取できる場合があります。

買取に対応する不動産会社は限られている

不動産会社のすべてが買取を行っているわけではありません。

不動産会社には、主に次のようなタイプがあります。

たとえば、都心部の中古マンションを得意とする買取会社に、地方の築古戸建てを相談しても、高い査定が出にくいことがあります。

買取を希望する場合は、買取価格だけでなく、対応エリア、得意な物件種別、契約条件、入金までの期間を比較することが重要です。

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不動産買取で気を付けるべき6つの注意点

不動産買取を利用する前に、価格・費用・契約条件の確認が欠かせません。

特に、次の6つは売却後の後悔を防ぐために確認しておきたいポイントです。

不動産買取は「早く売れる」ことが大きなメリットですが、条件を確認せずに契約すると、想定より手元に残る金額が少なくなることがあります。

即時買取と買取保証の違いを理解する

不動産買取には、大きく分けて「即時買取」と「買取保証」があります。

どちらも不動産会社が買い取る仕組みですが、売却までの流れや価格の決まり方が異なります。

買取方法	特徴	向いている人
即時買取	不動産会社が直接買い取る 売却までの期間が短く、現金化しやすい	早く売りたい人 周囲に知られず売却したい人 内覧対応を減らしたい人
買取保証	一定期間は仲介で売り出し、売れなかった場合は決めた価格で不動産会社が買い取る	期限を決めつつ、できるだけ高値で売る可能性も残したい人

即時買取は、買取業者が物件を直接買い取る方法です。買主探しの期間が短くなるため、売却時期を決めやすくなります。

一方で、買取業者は再販売に向けたリフォーム費用・広告費・事業リスクを見込むため、仲介で売る場合より価格は低くなる傾向があります。

買取保証は、まず仲介で一般の買主を探し、一定期間内に売れなかった場合にあらかじめ決めた価格で不動産会社が買い取る方法です。

仲介で売れれば即時買取より高く売れる可能性がありますが、売却までの期間は長くなります。売却期限と価格のどちらを優先するかで、利用すべき方法は変わります。

住宅ローンは決済時に完済し、抵当権を抹消する必要がある

住宅ローンが残っている不動産を売る場合は、売却代金などでローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。

抵当権が残ったままでは、買主が安心して不動産を取得できないため、売買代金の決済と同時にローン完済・抵当権抹消の手続きを行うのが一般的です。

注意したいのは、買取価格が住宅ローン残債を下回るケースです。この場合、差額を自己資金で補う必要があります。

自己資金で不足分を補えない場合は、金融機関の同意を得て任意売却を検討することになります。ただし、任意売却は金融機関との調整が必要で、通常の買取より手続きが複雑になりやすいです。

買取を依頼する前に、住宅ローン残高、買取見込み額、諸費用を確認し、抵当権を抹消できる見通しを立てておきましょう。

税金・登記費用・測量費などがかかる場合がある

不動産買取では、買取価格がそのまま手元に残るわけではありません。税金や登記費用、測量費、残置物処分費などが発生する場合があります。

主な費用と確認ポイントは、以下のとおりです。

費用・税金	発生しやすいケース	確認ポイント
印紙税	売買契約書を作成する場合	契約金額に応じて税額が変わる 2027年3月31日までに作成する契約書は軽減税率（例：1,000万円超5,000万円以下は1万円）
譲渡所得税・住民税	売却益が出た場合	所有期間5年超は20.315%、5年以下は39.63% 特別控除を使えると税額が減る
抵当権抹消登記費用	住宅ローンが残っている場合	登録免許税は不動産1個につき1,000円 司法書士へ依頼する場合は報酬もかかる
住所変更登記費用	登記上の住所が今の住所と違う場合	登録免許税は不動産1個につき1,000円 2026年4月1日から申請が義務
仲介手数料	仲介会社を通して買取業者と契約する場合	買取業者と直接契約する場合は原則不要 仲介会社が間に入る場合は確認が必要
測量・境界確定費用	土地の境界が不明確な場合	誰が負担するか、契約前に確認する
解体費・残置物処分費	古家や家具・家電を残して売る場合	査定額に含まれるか、別途請求かを確認する
本人確認情報の作成費用など	登記済権利証・登記識別情報を紛失した場合	登記済権利証や登記識別情報は再発行されないため、司法書士などに相談する

譲渡所得の所有期間は、売った年の1月1日時点で数えます。自宅を売る場合は、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売るなどの要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。

不動産会社への売却でも要件を満たせば特例を使えますが、親子や夫婦など特別の関係がある人への売却は対象外です。特例を使えるかどうかは、税務署や税理士に確認しましょう。

登記上の住所が今の住所と違う場合は、売却前に住所変更登記が必要です。2026年4月1日から住所変更登記は義務になり、住所が変わった日から2年以内に申請しないと5万円以下の過料の対象になります。2026年3月31日以前に住所が変わった場合は、2028年3月31日までの申請が必要です。

特に、土地や戸建てでは境界確認が必要になるケースがあります。測量費や境界確定の費用を売主が負担するのか、買取業者が負担するのかは契約条件によって異なります。

また、直接買取では仲介手数料が不要になることが多いですが、仲介会社が買取業者を紹介する形では仲介手数料が発生する場合があります。仲介手数料の上限は、売買価格が400万円を超える場合「売買価格×3%＋6万円」に消費税を加えた額です。

契約前に「査定額から差し引かれる費用」「別途請求される費用」「税金として後から支払う可能性がある費用」を分けて確認しておきましょう。

買取と仲介の違いを比較してから決める

不動産買取を選ぶ前に、仲介で売却した場合との違いを確認しておきましょう。

買取と仲介の主な違いは、以下のとおりです。

	買取	仲介
メリット	売却までの期間が短くなりやすい 現金化の時期を決めやすい 内覧対応の負担を減らしやすい 周囲に知られず売却しやすい 直接買取なら仲介手数料が原則不要 契約不適合責任が免責または限定されるケースがある	買取より高く売れる可能性がある 一般の買主に広く売り出せる 売出価格を調整しながら販売できる
デメリット	仲介より価格が低くなりやすい 物件によっては買取を断られる 業者ごとの査定差が出やすい	売却までの期間が長くなりやすい いつ売れるかわからない 内覧対応が必要になる 仲介手数料がかかる 売却後に契約不適合責任を負う場合がある

早く現金化したい場合や、内覧対応・近隣への売却発覚を避けたい場合は、買取が向いています。

一方で、価格を最優先するなら仲介も比較したうえで判断しましょう。急いでいない場合は、買取と仲介の両方の査定を取り、手元に残る金額を比べるのがおすすめです。

業者によって買取できる物件や査定基準が異なる

不動産買取では、業者によって買取できる物件や査定基準が異なります。

マンション再販が得意な業者、戸建てのリフォーム再販に強い業者、土地の仕入れに強い業者など、各社で得意分野が違うためです。

たとえば、マンションの買取実績が多い業者はマンションの相場や再販売ルートを把握しているため、条件によっては高めの査定を出せる可能性があります。一方で、取り扱いに慣れていない物件では、リスクを見込んで低めの価格になることがあります。

1社のみの査定で決めると、相場より低い価格で売却してしまうかもしれません。リビンマッチやHOME4U、イエウールなどの一括査定サイトも活用し、複数社の査定額と条件を比較しましょう。

比較するときは、査定額だけでなく、買取可能時期、残置物の扱い、契約不適合責任、追加費用の有無まで確認することが大切です。

買取価格だけでなく契約条件まで確認する

不動産買取では、契約条件を十分に理解してから契約する必要があります。

査定額が高くても、追加費用や引き渡し条件が不利であれば、最終的な手取り額や生活への影響が大きく変わります。

契約前に確認したい主な条件は、以下のとおりです。

現在住んでいる不動産を買い取ってもらう場合は、引き渡し時期が近すぎると引っ越し準備が間に合わない可能性があります。

また、家具・家電などを残して売れるのか、処分費が査定額に含まれているのかも確認しておきましょう。

不明点を口頭だけで済ませず、見積書や契約書に記載してもらうことがトラブル防止につながります。

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不動産買取でよくあるトラブル事例5選

不動産買取では、価格・費用・契約条件をめぐるトラブルが起こることがあります。

代表的なトラブルは、以下の5つです。

どのトラブルも、事前に相場と契約条件を確認しておけば避けられる可能性が高まります。

相場より低い価格で買取金額を提示される

不動産買取では、相場より低い価格を提示されることがあります。

買取価格は、物件の状態、立地、築年数、再販売にかかる費用、業者の得意分野によって変わります。そのため、1社だけの査定では提示額が妥当か判断しにくくなります。

低い価格で売却してしまうことを避けるには、複数社に査定を依頼し、査定額とその根拠を比較することが重要です。

急いで売りたい場合でも、できれば3社以上に査定を依頼しましょう。あわせて、国土交通省の不動産情報ライブラリなどで周辺の取引価格を確認しておくと、極端に低い査定を見分けやすくなります。

複数社への依頼が面倒な場合は、一括査定サイトを活用すると、比較にかかる手間を減らせます。

契約後に買取金額を引き下げられる

契約前に高い査定額を提示されても、契約後に物件の不具合や費用負担を理由に買取金額を引き下げられるケースがあります。

特に注意したいのは、「査定額」と「正式な買取価格」が混同されるケースです。査定額はあくまで見込みで、現地調査後に金額が変わることがあります。

ただし、契約後に一方的な値下げを求められると、売却スケジュールが遅れたり、別の業者を探し直したりする負担が生じます。

対策として、契約前に以下を確認しておきましょう。

相場から大きく外れた高額査定を提示された場合は、なぜその金額で買い取れるのか、根拠を確認してから契約しましょう。

不当に高額な費用や追加費用を請求される

不動産買取では、契約後に残置物処分費、測量費、解体費、手数料などを請求されることがあります。

もちろん、必要な費用が発生すること自体は珍しくありません。しかし、事前説明がないまま高額な費用を請求される場合は注意が必要です。

たとえば、家具や家電を残したまま売却できると聞いていたのに、引き渡し直前になって処分費を請求されるケースが考えられます。

追加費用のトラブルを防ぐには、契約前に「査定額に含まれるもの」と「別途請求されるもの」を書面で確認することが大切です。

費用の説明があいまいな業者や、契約書に記載しない業者は避けたほうが安心でしょう。

クーリングオフができない

売主が自宅を不動産会社へ売却する取引では、原則としてクーリングオフによる契約解除はできません。

不動産買取では、不動産会社が買主、一般消費者が売主になります。売主側が「やはり売りたくない」と思っても、クーリングオフで簡単に取り消せる取引ではない点に注意しましょう。

契約内容に不安がある場合は、その場で署名・押印せず、家族や専門家に相談することが大切です。

強引な勧誘や不審な請求を受けた場合は、消費生活センターや弁護士、宅建業者を所管する行政窓口に相談しましょう。消費者ホットライン「188」から最寄りの相談窓口につながります。

悪質な買取業者と契約してしまう

不動産買取を利用する人は、相続・離婚・住み替え・資金調達など、急いで売却したい事情を抱えていることがあります。

悪質な業者は、売主の焦りにつけ込んで、相場より低い価格や不利な契約条件を提示することがあるため注意が必要です。

業者の評判を調べるときは、口コミだけで判断しないようにしましょう。口コミは参考になりますが、すべてが正しいとは限りません。

宅地建物取引業免許の有無、行政処分情報、会社の所在地、担当者の説明内容、契約書の明確さをあわせて確認することが重要です。

少しでも不安がある場合は、契約を急がず、別の業者にも査定を依頼して比較しましょう。

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不動産買取業者を選ぶ際の注意点

不動産買取で納得できる条件を得るには、業者選びが重要です。

買取価格だけで判断すると、引き渡し条件や追加費用で不利になる可能性があります。次の5つの視点で比較しましょう。

地域・エリアでの実績を重視する

買取業者を選ぶ際は、売りたい物件と同じ地域・エリアでの買取実績があるか確認しましょう。

不動産の価格は、地域の需要、周辺環境、駅からの距離、再販売のしやすさによって変わります。地域の相場に詳しい業者ほど、物件の価値を適切に判断しやすいです。

反対に、エリアの取引実績が少ない業者は、売れ残りリスクを見込んで低めの価格を提示することがあります。

不動産をできるだけ納得できる条件で売りたい場合は、対象エリアでの買取実績や再販売実績を確認しておきましょう。

引き渡し条件と契約書をよく確認する

買取業者を選ぶときは、引き渡し条件と契約書の内容をよく確認することが重要です。

買取価格が高くても、引き渡し時期が早すぎたり、残置物処分費や測量費を売主負担にされたりすると、負担が大きくなります。

確認したい主な項目は、以下のとおりです。

引き渡し条件	引き渡し日 家具・家電・不用品の扱い 測量や境界確認の要否 引っ越しまでの猶予
契約書	正式な買取価格 支払い時期と決済方法 契約解除の条件 契約不適合責任の有無 追加費用の負担者

住んでいる物件を売却する場合は、引き渡しまでの期間が特に重要です。引っ越し先が決まっていない状態で短期間の引き渡しを求められると、生活に支障が出る可能性があります。

また、契約不適合責任の範囲も確認しましょう。買取では免責または限定されるケースもありますが、すべての契約で当然に免責されるわけではありません。

口頭説明だけで判断せず、契約書にどのように記載されているか確認することが大切です。

専門分野に注目する

買取業者がどの種類の不動産を得意としているかも確認しましょう。

専門分野ではない不動産の買取を依頼すると、再販売の見通しを立てにくいため、低めの価格を提示されたり、買取を断られたりすることがあります。

代表的な専門分野は、以下のとおりです。

たとえば、マンション再販を得意とする業者は、区分マンションの価格やリフォーム後の販売ルートに詳しい可能性があります。一方で、土地や戸建ての査定では別の業者のほうが強い場合もあります。

各社の公式サイトに掲載されている買取実績や対応物件を確認し、売りたい物件と相性のよい業者を選びましょう。

信頼性を見極める

不動産買取業者を選ぶ際は、査定額だけでなく信頼性も確認しましょう。

信頼性を見極める主なポイントは、以下のとおりです。

免許・会社情報	宅地建物取引業免許番号を確認できるか 会社所在地や連絡先が明確か 行政処分情報に問題がないか
対応の質	査定額の根拠を説明してくれるか 不利な条件や費用も説明してくれるか 契約を急かさないか
口コミ	悪い口コミの内容が具体的か 同じような不満が繰り返されていないか 公式情報と口コミを照らし合わせて判断する

口コミは、GoogleマップやSNS、不動産会社の公式サイトなどから確認できます。ただし、口コミだけで業者の良し悪しを判断するのは避けましょう。

宅建業者の免許情報は、国土交通省の建設業者・宅建業者等企業情報検索システムなどで確認できます。

不動産買取業者を選ぶ際は、価格の高さだけでなく、説明のわかりやすさや契約条件の透明性も重視しましょう。

複数の業者を比較する

不動産買取で失敗しないために、複数の業者を比較しましょう。

同じ物件でも、業者によって買取価格や引き渡し条件は異なります。複数社を比較することで、相場から大きく外れた査定や不利な条件に気付きやすくなります。

できれば3社〜5社程度に査定を依頼し、以下の項目を比較してみてください。

一括査定サイトを利用すれば、複数社への査定依頼をまとめて行えます。買取に対応できる会社があるか、査定依頼時に確認しておきましょう。

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危険な買取業者を見分ける方法とは？

危険な買取業者を避けるには、査定額の高さだけで判断しないことが大切です。

次のような特徴がある場合は、契約前に慎重に確認しましょう。

相場より極端に高い査定額を提示された場合は、契約後に減額される可能性がないか確認しましょう。高い査定額そのものが悪いわけではありませんが、根拠があいまいな場合は注意が必要です。

また、小切手など通常と異なる決済方法を提案された場合も、理由や入金確認の流れを慎重に確認したほうがよいでしょう。決済方法は、契約書に明記してもらいましょう。

宅地建物取引業免許が確認できない業者や、会社名・担当者名を明確にしない業者も避けるべきです。免許情報は国土交通省の検索システムなどで確認できます。

なお、レインズへの登録義務は、主に専任媒介契約・専属専任媒介契約を結んだ場合に関係します。買取業者が直接買主になる即時買取では、通常の仲介のようにレインズ登録を前提としないため、契約形態を確認して判断しましょう。

危険な業者を見分けるには、契約書の内容、担当者の説明、免許情報、他社との査定差を総合的に確認する必要があります。

不安がある場合は、その場で契約せず、複数社の条件を比較してから判断しましょう。

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買取業者の比較に役立つ一括査定サイト3選

不動産買取のトラブルを避けるには、複数社の査定額と契約条件を比較することが重要です。

一括査定サイトを利用すれば、複数の不動産会社へまとめて査定を依頼しやすくなります。買取に対応できる会社があるか、即時買取と仲介のどちらを提案しているかを確認しながら比較しましょう。

不動産会社を比較しやすい一括査定サイトは、次の3つです。

一括査定サイトは便利ですが、査定額の高さだけで判断しないことが大切です。最終的な買取価格、引き渡し条件、追加費用の有無まで確認してから契約しましょう。

リビンマッチ【6年連続No.1の不動産査定サイト】

リビンマッチは、2006年からサービスを開始している不動産一括査定サイトです。年間24万件を超える査定依頼・資料請求を受け付けており、全国2,100社以上の不動産会社が参加しています（参加社数はサービスごとに異なります。2026年10月時点）。

2025年9月実施の調査では、「不動産査定サイト全国認知度」「今後利用してみたい不動産査定サイト」で6年連続No.1を獲得しています。

リビンマッチを運営する当社（リビン・テクノロジーズ株式会社）は、東京証券取引所グロース市場と名古屋証券取引所メイン市場に上場しています。

リビンマッチはオンラインで24時間利用できるため、不動産会社を探す時間を取りにくい方でも手軽に査定を依頼できます。

スマホやパソコンから必要事項を入力することで、複数の不動産会社を比較できます。買取を希望する場合は、査定依頼時に「買取を検討している」と伝えると話が進めやすくなります。

また、売却依頼をした方に2,000円分のギフトカードをプレゼントするキャンペーンもあります。ただし、媒介契約や取材協力などの条件があるため、利用前に公式サイトで詳細を確認しましょう。

リビンマッチは、複数社の査定を比較しながら、不動産買取を検討したい方に向いています。

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HOME4U【NTTデータグループ会社が運営】

HOME4Uは、NTTデータグループ会社の株式会社NTTデータ・ウィズが運営する不動産一括査定サイトです。

全国約2,500社の不動産会社と提携しており、最大6社へまとめて査定依頼できます。売却査定数は累計75万件です（2025年11月時点）。

HOME4Uは、官公庁や銀行などにも選ばれているセキュリティシステムで個人情報を管理しているため、セキュリティ面を重視したい方に向いています。

査定依頼では、各社の特徴や対応エリアを確認しながら比較できます。買取を希望する場合は、買取対応の可否や買取保証の有無を個別に確認しましょう。

信頼性の高い運営元の一括査定サイトを利用したい方は、HOME4Uを検討してみましょう。

イエウール【全国2,500社以上と提携】

イエウールは、株式会社Speeeが運営し、全国2,500社以上の不動産会社と提携する一括査定サイトです（2026年10月時点）。

47都道府県に対応しており、マンション・戸建て・土地など、幅広い不動産の査定を依頼できます。

イエウールは提携会社数が多いため、地域や物件種別に合う不動産会社を見つけやすいでしょう。

また、利用者からのクレームが多い不動産会社とは、イエウールが契約を解除できる仕組みになっています。悪質な業者に不安がある方にとって、比較候補のひとつになるでしょう。

ただし、どの一括査定サイトを利用する場合でも、最終的には自分で契約条件を確認する必要があります。査定額だけでなく、費用・引き渡し時期・買取対応の有無まで確認しましょう。

【まとめ】不動産買取は複数社の条件を比べて決める

不動産買取は、早く売却したい方や内覧対応を減らしたい方にとって便利な方法です。

一方で、買取価格は仲介で売る場合より低くなりやすく、業者によって買取価格や契約条件に差が出やすい点には注意が必要です。

特に、次のポイントは契約前に必ず確認しておきましょう。

不動産買取業者選びに悩んでいる方は、一括査定サイトを活用して複数社を比較するのがおすすめです。

ただし、一括査定サイトを利用しても、すべてのトラブルを自動的に防げるわけではありません。査定額の高さだけでなく、契約条件・費用・担当者の説明を確認し、納得してから契約しましょう。

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不動産買取に関するよくある質問

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出典

国土交通省「高齢者の自宅の売却トラブルにご注意ください！」
消費者庁「消費者ホットライン」
消費者庁「住宅の売却、資産の管理に絡む契約は慎重に!」
国土交通省「不動産取引価格情報提供制度」
国土交通省「不動産情報ライブラリ」
国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」
東日本不動産流通機構「媒介契約制度」
国土交通省「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」
国土交通省「不動産取引に関するお知らせ（仲介手数料について）」
国税庁「No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」
国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」
国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」
国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表」
国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」
津地方法務局「抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税」
法務省「住所等変更登記の義務化について」
e-Gov法令検索「登録免許税法」
日本司法書士会連合会「大事な『権利証』を紛失して困っています」
リビンマッチ「不動産一括査定・売却はリビンマッチ」
リビン・テクノロジーズ株式会社「『リビンマッチ』が全国認知度・今後利用したい不動産査定サイト 6年連続No.1に輝きました！」（公開日：2025年10月9日）
リビン・テクノロジーズ株式会社「株式・株価情報」
リビンマッチ「ギフトカードプレゼント」
HOME4U「はじめての方へ」
イエウール「不動産一括査定・売却・相場なら「イエウール（家を売る）」」