空き家を売りたい！空き家の売却方法や費用・税金、注意点を徹底解説！

「相続した実家が空き家になっている」

「引っ越し後の旧居を使わないままにしている」

このように、空き家の扱いに悩んでいる人は少なくありません。

活用予定がない空き家は、売却を含めて早めに処分方法を検討するのがおすすめです。放置している間も固定資産税や管理費がかかり、建物の劣化や近隣トラブル、相続登記・税金の手続きなどの負担が増える可能性があるためです。

本記事では、空き家を売却すべき理由、売却方法、かかる費用や税金、使える特例、売却時の注意点をわかりやすく解説します。

「そのまま売るべきか」「更地にしたほうがよいか」「相続した空き家の税金はどうなるのか」で迷っている人は、まず全体像を確認しておきましょう。

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※2025年9月19日-23日 「サイト評価に関する調査」より

活用予定がない空き家は早めに売却を検討しよう

住む予定や貸す予定がない空き家は、早めに売却を検討しましょう。

空き家は所有しているだけでも税金や管理費がかかります。さらに、適切に管理できない状態が続くと、近隣トラブルや建物の劣化、固定資産税の負担増につながる可能性もあります。

まずは、空き家を放置する主なデメリットを確認していきます。

税金や管理費用は空き家のままでもかかり続ける

空き家を使っていなくても、固定資産税や都市計画税、火災保険料、清掃・草刈り・修繕などの管理費用は発生します。

特に注意したいのが、固定資産税の住宅用地特例です。住宅が建っている土地は、一定の条件を満たすと固定資産税の課税標準が軽減されます。

しかし、適切に管理されていない空き家が「特定空家等」や「管理不全空家等」とされ、市区町村長から勧告を受けると、住宅用地特例の対象外になる可能性があります。

区分	住宅用地特例がある場合	特例が外れた場合の影響
小規模住宅用地 （200㎡以下の部分）	固定資産税の課税標準が1/6	土地部分の固定資産税が大きく増える可能性がある
一般住宅用地 （200㎡を超える部分）	固定資産税の課税標準が1/3	土地部分の固定資産税が増える可能性がある

「いつか使うかもしれない」と考えて先延ばしにしている間も、管理の手間と費用はかかり続けます。遠方の空き家では、見回りや草刈りを管理会社に依頼する費用も負担になりやすいでしょう。

火災・倒壊・不法侵入などのリスクがある

人が住んでいない家は、劣化や異変に気づきにくくなります。管理が行き届かない状態が続くと、次のようなトラブルにつながる可能性があります。

民法では、土地の工作物の設置または保存に問題があり、他人に損害を与えた場合の責任が定められています。空き家を所有している以上、「使っていないから関係ない」とは言い切れません。

空き家は増えており、条件によっては売りにくくなる

日本では空き家が増え続けています。総務省の「令和5年住宅・土地統計調査」によると、2023年の全国の空き家数は900万戸、空き家率は13.8％で、いずれも過去最高となりました。

もちろん、すべての空き家が売れにくくなるわけではありません。駅近、生活利便性が高い、建物状態がよい、土地として需要があるなどの条件があれば、買い手が見つかる可能性は十分にあります。

一方で、地方や郊外、老朽化が進んだ建物、境界や権利関係に問題がある物件は、時間が経つほど売却条件が悪くなることもあります。活用予定がない場合は、建物が大きく傷む前に査定を取り、売却できる条件を確認しておくことが大切です。

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空き家を売却する3つの方法

空き家の売却方法は、主に次の3つです。

売却方法	向いているケース	注意点
中古住宅として売却	建物に住める状態が残っている	建物の不具合説明や契約不適合責任に注意
古家付き土地・更地として売却	建物価値が低く、土地需要が見込める	解体費や固定資産税の増加を事前に確認
不動産会社の買取	早く確実に売りたい、手間を減らしたい	仲介より売却価格が低くなりやすい

どの方法がよいかは、建物の状態、立地、売却期限、解体費、税金、相続人の意向によって変わります。まずは複数社に査定を依頼し、「そのまま売る場合」と「解体して売る場合」の手取りを比べましょう。

中古住宅としてそのまま売却｜住める状態なら最初に検討したい方法

空き家が比較的新しい、または修繕すれば住める状態であれば、中古住宅としてそのまま売却する方法があります。

メリット	デメリット
解体費用がかからない 買主がすぐ住める可能性がある リフォーム前提の買主に訴求できる 売却まで住宅用地特例を維持しやすい	建物状態が悪いと売れにくい 内覧前の片付けや清掃が必要 雨漏り・シロアリなどの説明が必要 契約不適合責任のトラブルに注意

中古住宅としての売却は、建物の劣化が少ない場合や、リフォーム・リノベーション需要が見込める地域に向いています。

一方、築年数が古くても一律に解体すべきとは限りません。買主が自由にリフォームしたい場合、古い家が残っていることが判断材料になることもあります。

ただし、雨漏り、シロアリ、傾き、給排水設備の不具合などを隠して売却すると、契約後のトラブルにつながります。分かっている不具合は、不動産会社と相談しながら買主へ正確に伝えましょう。

更地にして売却｜解体前に費用と手取りを比較する

建物の老朽化が進んでいる場合は、解体して更地として売却する方法もあります。

メリット	デメリット
建物の不具合を気にせず売りやすい 土地として検討する買主に伝わりやすい 建物部分の契約不適合責任を避けやすい	解体費用がかかる 解体費を売却価格に上乗せできるとは限らない 住宅用地特例が外れ、固定資産税が増える可能性がある 補助金は工事前申請が必要な場合が多い

更地のほうが売れやすい地域もありますが、解体費用を回収できなければ手取りが減ってしまいます。木造住宅でも数十万円から数百万円の解体費がかかることがあり、アスベスト調査・残置物処分・重機搬入の難しさなどで費用が増える場合もあります。

また、建物を取り壊すと住宅用地特例が外れ、翌年度以降の固定資産税が増える可能性があります。売却の見込みがないまま解体するのではなく、先に不動産会社へ相談し、更地にした場合の査定額と解体費を比べて判断しましょう。

不動産会社による買取｜早く売りたい空き家に向いている

空き家を不動産会社に直接買い取ってもらう方法もあります。

メリット	デメリット
売却までの期間を短縮しやすい 現状のまま売れる場合がある 仲介手数料がかからない 内覧対応や価格交渉の手間を減らせる	仲介より売却価格が低くなりやすい 再販が難しい物件は買取対象外になることがある 複数社に見積もらないと価格差が分かりにくい

買取は、「早く確実に売りたい」「遠方の空き家を手間なく処分したい」「相続人間で早めに現金化したい」という人に向いています。

ただし、不動産会社は買い取った物件を再販するため、リフォーム費用や売れ残りリスクを見込んだ価格になります。仲介で売るより安くなることが多いため、急いでいる場合でも複数社の買取査定を比べましょう。

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空き家を売却するときにかかる費用や税金

空き家を売却すると、仲介手数料や印紙税、登記費用、測量費、解体費などがかかる場合があります。

売却価格だけを見て判断すると、実際の手取り額を見誤ることがあります。事前に費用と税金を整理しておきましょう。

空き家売却にかかる費用一覧

費用項目	金額の目安	備考
仲介手数料	売却価格が800万円超の場合： 売却価格×3％＋6万円＋消費税が上限	800万円以下の低廉な空家等では、合意により税込33万円までとなる場合がある
印紙税	1,000円〜6万円程度	売買契約書の契約金額により異なる
抵当権抹消費用	登録免許税は不動産1個につき1,000円	住宅ローンが残っている場合などに必要。司法書士へ依頼すると報酬もかかる
測量費用	30万円〜80万円程度	境界が不明確な場合や確定測量が必要な場合
解体費用	数十万円〜数百万円	更地にして売る場合。構造・広さ・立地・残置物で変動
不用品処分費用	数万円〜数十万円	家財道具や残置物の量で変わる
確定申告費用	自分で行えば無料 税理士に依頼する場合は数万円〜10万円程度	譲渡所得がある場合や特例を使う場合に必要

たとえば、2,000万円で売却した場合、通常の仲介手数料の上限は「2,000万円×3％＋6万円＋消費税」で72.6万円（税込）です。

なお、買取の場合は仲介手数料がかからないことが一般的です。ただし、買取価格そのものは仲介より低くなりやすいため、手数料の有無だけで判断しないようにしましょう。

空き家売却にかかる税金一覧

空き家を売却して利益が出た場合、その利益は「譲渡所得」として課税対象になります。

項目	内容
譲渡所得の計算	譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
短期譲渡所得	譲渡した年の1月1日時点で所有期間5年以下 税率：39.63％
長期譲渡所得	譲渡した年の1月1日時点で所有期間5年超 税率：20.315％

相続した空き家の場合、所有期間は原則として被相続人の取得日を引き継ぎます。そのため、自分が相続してから5年経っていなくても、長期譲渡所得になるケースがあります。

一方で、税率だけを見て売却を先延ばしにすると、空き家の3,000万円特例の期限を過ぎたり、建物の劣化で売却条件が悪くなったりする可能性があります。税金・売却価格・管理費をまとめて比較しましょう。

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空き家売却で使える税金の特例

空き家の売却では、条件を満たせば税金を大きく抑えられる特例があります。

特に相続した空き家では、3,000万円特別控除の対象になるかどうかで手取り額が大きく変わります。売却前に必ず確認しておきましょう。

被相続人の居住用財産を売ったときの3,000万円特例

相続した空き家を売却する場合、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を使える可能性があります。

この特例は、一定の条件を満たす空き家を売却したときに、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。譲渡所得が控除額以下であれば、結果的に譲渡所得にかかる税金が0円になる可能性があります。

項目	主な内容
控除額	最高3,000万円 令和6年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上の場合は最高2,000万円
対象期間	平成28年4月1日から令和9年12月31日までの譲渡
売却期限	相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
対象となる家屋	昭和56年5月31日以前に建築された家屋 区分所有建物登記がされていない家屋 相続開始直前に被相続人以外の居住者がいない家屋
主な条件	売却代金が1億円以下 相続後から譲渡まで居住・貸付・事業に使っていない 耐震基準に適合する、または取壊し後に売却するなどの条件を満たす
手続き	確定申告が必要 市区町村が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」などの書類が必要

令和6年1月1日以後の譲渡では、買主が譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに耐震改修または取壊しを行った場合も、一定条件のもとで特例の対象になります。

ただし、条件は細かく、老人ホーム入所後に相続した場合や、相続人が複数いる場合などで確認すべき点が変わります。売却前に税理士や税務署、不動産会社へ相談しておくと安心です。

空き家解体の補助金を使える場合がある

空き家を解体する場合、自治体によっては解体費用や家財整理費用の一部を補助する制度があります。

補助金の有無、対象となる空き家、補助率、上限額、申請期限は自治体ごとに異なります。原則として工事前の申請や交付決定が必要になるため、解体業者へ依頼する前に、空き家がある自治体の制度を確認しましょう。

たとえば、東京都の「東京都空き家家財整理・解体促進事業」では、東京都内の空き家について、家財整理や解体費用の一部が補助対象になります。

補助対象	補助額
家財整理費	対象経費の1/2以内 上限5万円
解体工事費	対象経費の1/2以内 上限10万円

補助金は、申請前に工事を始めると対象外になることがあります。解体を検討している場合は、「先に自治体へ確認する」と覚えておきましょう。

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続税を支払って相続した空き家を売却する場合、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」を使える場合があります。

この特例は、支払った相続税のうち、売却した相続財産に対応する部分を取得費に加算できる制度です。取得費が増えるため、譲渡所得が減り、結果として税金を抑えられる可能性があります。

項目	内容
特例の内容	譲渡した相続財産に対応する相続税額を取得費に加算できる
主な条件	相続や遺贈で財産を取得している その財産を取得した人に相続税が課税されている 一定期限までに譲渡している
期限	相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで 一般的には相続開始日の翌日から3年10か月以内が目安
注意点	空き家の3,000万円特例とは併用できない

たとえば、相続税額が1,500万円、売却した空き家の相続税評価額が1.5億円、相続税の課税対象となった財産の合計額が3億円だった場合、単純化すると取得費加算額は次のように考えられます。

1,500万円×（1.5億円÷3億円）＝750万円

多くのケースでは、空き家の3,000万円特例のほうが有利になりやすいです。ただし、売却金額が1億円を超える場合や、3,000万円特例の条件を満たせない場合は、取得費加算の特例が有効になることもあります。

どちらの特例が有利かは個別事情で変わるため、相続税を支払っている人は税理士へ相談しましょう。

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空き家を売却するときの注意点

空き家をスムーズに売却するには、事前準備が重要です。特に相続した空き家では、名義変更や相続人間の合意が済んでいないと売却が進みません。

ここでは、売却前に確認しておきたい注意点を整理します。

忘れずに名義変更を行う

空き家を売却するには、登記上の所有者が売主になっている必要があります。親や祖父母から相続した空き家で、まだ相続登記が済んでいない場合は、売却前に名義変更を行いましょう。

相続登記では、一般的に次のような書類が必要になります。

必要書類は相続の内容によって変わります。戸籍の収集や遺産分割協議に時間がかかることもあるため、早めに準備しましょう。

また、2024年4月1日から相続登記が義務化されました。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しない場合、正当な理由がなければ10万円以下の過料の対象になる可能性があります。

相続登記を司法書士に依頼すると報酬がかかりますが、相続人が多い場合や古い相続が残っている場合は、専門家へ依頼したほうがスムーズです。

更地にするなら解体のタイミングを間違えない

空き家を解体して売却する場合は、工事前後の手続きに注意が必要です。

特に、建築物の解体工事で床面積の合計が80㎡以上の場合などは、建設リサイクル法の届出対象になることがあります。届出や補助金の申請を忘れると、余計な負担やトラブルにつながります。

売却の見込みがないまま解体すると、解体費用を回収できず、固定資産税の負担だけが増えることもあります。解体は、不動産会社の査定と解体見積もりを確認してから判断しましょう。

売却スケジュールに余裕を持つ

空き家の売却は、一般的な住宅より時間がかかることがあります。建物が古い、立地条件が悪い、境界が不明確、相続登記が未了といった事情があると、売却活動を始めるまでにも時間が必要です。

仲介で売却する場合、査定、媒介契約、売却活動、価格交渉、契約、引き渡しまでに数か月以上かかることがあります。期限が決まっている場合は、早めに査定と準備を始めましょう。

どうしても期限内に売却したい場合は、買取も選択肢になります。ただし、買取は価格が低くなりやすいため、複数社の査定を比べることが重要です。

最低でも3社以上に査定を依頼して比べる

空き家の査定額は、不動産会社によって差が出ることがあります。特に空き家は、建物を評価する会社、土地として評価する会社、買取を前提に見る会社で判断が変わりやすいです。

1社だけの査定で売却を決めると、相場より安く売ってしまう可能性があります。最低でも3社以上に査定を依頼し、査定額だけでなく、根拠、販売方針、空き家売却の実績、担当者の対応を比べましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼するなら、一括査定サイトを使うと手間を減らせます。無料で利用でき、1回の入力で複数社に査定依頼できるため、相場を把握しやすくなります。

記事後半の「空き家を売却するなら「一括査定サイト」がおすすめ」でも詳しく紹介しています。

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空き家を売却する流れ

ここでは、空き家を売却する準備から引き渡し後の手続きまでの流れを紹介します。

「何から始めればよいか分からない」という人は、まず全体の流れをつかんでおきましょう。

空き家売却の流れ7ステップ

1. 名義変更の確認

まずは登記事項証明書を取得し、登記上の所有者を確認します。相続した空き家で名義が亡くなった親や祖父母のままになっている場合は、相続登記が必要です。

相続人が複数いる場合は、誰が空き家を相続するのかを決める遺産分割協議が必要になることがあります。売却活動を始める前に、名義と相続人の合意を整理しておきましょう。

2. 不動産会社の査定

次に、不動産会社へ査定を依頼して売却価格の目安を確認します。

空き家は建物状態や周辺環境の影響が大きいため、最終的には訪問査定を受けるのがおすすめです。メンテナンス履歴、雨漏りの有無、残置物、境界の状況などを正直に伝えると、査定の精度が上がります。

最低でも3社以上に依頼し、査定額の高さだけでなく、査定根拠や販売方針も比較しましょう。

3. 媒介契約の締結

依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約を結びます。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

一般媒介は複数社に依頼できます。専任媒介・専属専任媒介は1社に依頼する契約ですが、不動産会社から定期的な販売活動の報告を受けられます。

契約期間、売り出し価格、仲介手数料、販売方法を確認し、納得してから契約しましょう。

4. 売却活動の開始

媒介契約を結ぶと、不動産会社が物件情報を公開し、買主を探します。インターネット広告、不動産ポータルサイト、チラシなどを使って売却活動を行います。

空き家の場合、内覧前に最低限の清掃、換気、庭の手入れ、残置物の整理をしておくと印象がよくなります。完全なリフォームまでは不要でも、買主が確認しやすい状態に整えておきましょう。

5. 売買契約の締結

買主が見つかったら、価格や引き渡し条件を調整し、売買契約を締結します。

空き家の不具合や過去の修繕履歴は、契約前に買主へ説明しておくことが大切です。分からない点は、不動産会社に確認しながら進めましょう。

6. 決済・引き渡し

売買契約で決めた日に、残代金の受け取りと物件の引き渡しを行います。

住宅ローンが残っている場合は、決済日に抵当権を抹消できるよう、金融機関や司法書士と事前に調整しておきます。

また、契約で「残置物を撤去して引き渡す」と決めている場合は、決済日までに家財やゴミを搬出しておきましょう。

7. 確定申告

空き家の売却で譲渡所得が出た場合は、翌年に確定申告が必要です。3,000万円特別控除などの特例を使って税金が0円になる場合でも、特例を受けるには確定申告が必要です。

主な必要書類は次のとおりです。

確定申告の期間は原則として翌年2月16日から3月15日までです。税金の計算や特例の判断が難しい場合は、税理士や税務署に相談しましょう。

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空き家を売却するなら「一括査定サイト」がおすすめ

空き家の売却で不動産会社を探すなら、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトとは、1回の入力で複数の不動産会社に査定依頼ができるサービスです。自分で何社も探して問い合わせる手間を減らしながら、査定額や販売方針を比較できます。

空き家は、会社によって「中古住宅として売る」「古家付き土地として売る」「買取を提案する」など判断が分かれやすい物件です。複数社の意見を聞くことで、より納得しやすい売却方法を選べます。

以下では、代表的な一括査定サイトを3つ紹介します。

リビンマッチ｜最短45秒で査定依頼できる

会社名	リビン・テクノロジーズ株式会社
対応エリア	全国
登録企業数	2,100社以上

リビンマッチは、全国の不動産会社に査定依頼できる不動産一括査定サイトです。

登録企業数が多く、大手から地域密着型の不動産会社まで比較しやすい点が特徴です。空き家の所在地や状態に合う会社を探したい人に向いています。

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HOME4U｜NTTデータグループの一括査定サイト

会社名	株式会社NTTデータ・ウィズ
対応エリア	全国
登録企業数	約2,500社

HOME4Uは、NTTデータグループ会社が運営する不動産一括査定サイトです。

約2,500社の不動産会社と提携しており、最大6社へまとめて査定依頼できます。運営会社の信頼性を重視したい人に向いています。

イエウール｜最大6社に無料査定依頼できる

会社名	株式会社Speee
対応エリア	全国
登録企業数	2,000社以上

イエウールは、全国の不動産会社に査定依頼できる一括査定サイトです。

最大6社の査定を比較できるため、空き家を中古住宅として売るべきか、土地として売るべきか、複数の会社の意見を聞きたい人に向いています。

空き家は放置せず、早めに売却方法を確認しよう

活用予定がない空き家は、早めに売却を含めた対応を検討しましょう。

空き家を放置すると、固定資産税や管理費がかかり続けます。さらに、管理不全の状態が続いて勧告を受けると、住宅用地特例の対象外となり、土地部分の固定資産税が増える可能性もあります。

また、建物の劣化、火災・倒壊、不法侵入、近隣トラブル、相続人間の調整など、時間が経つほど解決しにくくなる問題もあります。

空き家を売却するときの主なポイントは次のとおりです。

無料の一括査定サイトを利用すれば、複数社の査定額を比べながら、空き家に合う売却方法を探しやすくなります。

「売れるか分からない」「解体すべきか迷っている」という段階でも、まずは査定を取り、現在の価値と選択肢を確認しておきましょう。

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※2025年9月19日-23日 「サイト評価に関する調査」より

出典

総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計（速報集計）結果」（公開日：2024年4月30日）
国土交通省「固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置」
e-Gov法令検索「民法」
国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」（更新日：2025年4月1日）
国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」（更新日：2025年4月1日）
国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」（更新日：2025年4月1日）
国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（更新日：2025年4月1日）
国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」（更新日：2025年4月1日）
法務省「相続登記の申請義務化について」
国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」
国土交通省「建設リサイクル法の対象となる建設工事では届出が必要です！」
東京都「東京都空き家家財整理・解体促進事業補助金交付要綱」（公開日：2023年12月21日）
e-Gov法令検索「不動産登記法」
リビンマッチ「不動産一括査定・売却はリビンマッチ」
HOME4U「NTTデータグループ会社の無料一括査定サイト」
HOME4U「会社統合に伴う社名変更のお知らせ」（公開日：2025年4月1日）
イエウール「不動産一括査定・売却・相場ならイエウール」
株式会社Speee「イエウール」