不動産買取の流れとは？8ステップと期間の目安・必要書類・契約前の注意点

不動産を売却する方法には、大きく分けて「仲介」と「買取」があります。

不動産買取は、不動産会社が直接買主となって物件を買い取る方法です。一般の買主を探す仲介と比べて、売却までの期間を短くしやすく、内覧対応や販売活動の負担も抑えやすい点が特徴です。

一方で、買取価格は仲介で売れる可能性がある価格より低くなりやすい傾向があります。早く現金化したいのか、できるだけ高く売りたいのかによって、選ぶべき方法は変わります。

この記事では、不動産買取の流れを8つのステップに分けて、必要書類、期間の目安、買取業者を選ぶときの注意点とあわせて順に説明します。

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不動産買取とは？仲介との違いと期間の目安

まずは、不動産買取の基本を押さえましょう。買取は早く売りやすい方法ですが、仲介とは仕組みも注意点も異なります。

不動産買取には「即時買取」と「買取保証付き仲介」がある

不動産買取とは、不動産会社が買主となり、売主から直接物件を買い取る売却方法です。仲介のように一般の購入希望者を探す必要がないため、条件がまとまれば、短期間で売買契約や引渡しまで進めやすくなります。

不動産買取には、主に「即時買取」と「買取保証付き仲介」の2種類があります。

すぐに現金化したい場合は即時買取、時間に余裕があり、仲介で高値売却を目指したい場合は買取保証付き仲介も選択肢になります。

不動産買取は市場相場より低くなりやすい

不動産買取は、仲介で売却する場合と比べて価格が低くなりやすい傾向があります。買取業者は、買い取った物件を再販売するため、リフォーム費用、保有中の維持費、再販売リスク、利益などを見込んで査定額を算出するからです。

買取価格を一律に「市場価格の7〜8割」とみなすことはできません。築年数、立地、建物の状態、残置物の有無、再建築の可否、周辺需要などによって、買取価格は大きく変わります。

価格に納得して売却するには、周辺の取引価格を調べたうえで、複数社の査定額と買取条件を比べる必要があります。

不動産買取と仲介売却の違い

不動産買取と仲介売却の大きな違いは、買主と売却までの進み方です。

項目	不動産買取	仲介売却
買主	不動産会社	一般の個人・法人
売却スピード	条件が合えば早い	買主が見つかるまで時間がかかることがある
売却価格	市場相場より低くなりやすい	市場相場に近い価格を狙いやすい
内覧対応	少ないことが多い	購入希望者の内覧対応が必要
仲介手数料	直接買取なら原則不要	媒介契約に基づき発生する

早く売却したい場合は買取、できるだけ高く売りたい場合は仲介が基本的な考え方です。ただし、物件の状態やエリアによっては、仲介で買主が見つかりにくい場合もあります。最初から両方の選択肢を比較しておくと判断しやすくなります。

なお、仲介手数料が原則不要なのは、不動産会社と直接取引する場合です。別の不動産会社が仲介に入る場合は、手数料が発生する可能性があります。

不動産買取の流れと期間の目安

不動産買取の流れは、大きく8つのステップに分けられます。

相場調査と必要書類の確認から始まり、買取査定、査定額・条件の比較、業者の決定、売買契約、引渡し・代金受領、必要に応じた確定申告へと進みます。

条件が整っていれば、査定依頼から決済・引渡しまで数日〜1か月程度で進むケースもあります。ただし、これは業界共通の所要期間ではありません。住宅ローンの完済・抵当権抹消、相続登記、住所等変更登記、測量、残置物整理などが必要な場合は、さらに時間がかかります。

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不動産買取の流れ8ステップと査定前の準備

不動産買取の手続きは、相場と書類の確認から始まり、査定、契約、引渡しを経て、利益が出た場合の確定申告で終わります。

各ステップで売主が確認することを押さえておくと、契約直前の減額や引渡しの遅れを防ぎやすくなります。

【ステップ1】買取相場の情報収集と必要書類の確認

最初に行うことは、相場の情報収集と必要書類の確認です。査定を受ける前に準備しておくと、業者から提示された金額や条件を判断しやすくなります。

買取相場を調べる

買取価格の妥当性を判断するには、まず周辺の取引価格や成約価格を確認することが大切です。

調べるときは、売り出し価格だけでなく、実際の取引価格や成約価格に近い情報を確認しましょう。売り出し価格は値下げ交渉前の価格であることが多く、実際に売れた価格とは異なる場合があります。

相場を調べても、買取価格は再販売にかかる費用や物件の状態によって変わります。相場情報は、査定額の妥当性を確認するための材料として活用しましょう。

売却に必要な書類を準備する

不動産の買取手続きでは、物件の権利関係や状態を確認するための書類が必要です。すべての書類が必ず必要になるとは限りませんが、手元にあるものを早めに確認しておくと、査定や契約を進めやすくなります。

書類の種類	必要な書類	備考
共通書類	登記済証（権利証）または登記識別情報通知書	所有権を確認するための書類
	印鑑証明書（発行から3か月以内が目安）	売買契約・登記手続きで必要になることが多い
	固定資産税評価証明書	登記費用の算定などで使われる
	固定資産税・都市計画税納税通知書	年税額や清算金の確認に使う
	本人確認書類（運転免許証・マイナンバーカード等）	本人確認のために必要
	抵当権抹消に関する書類	住宅ローンが残っている場合に金融機関と調整する
土地のみ	測量図、境界確認書	境界や面積を確認するため
	越境の覚書	隣地との取り決めを確認するため
戸建て	建築確認済証、検査済証	建物の適法性や建築内容の確認に使う
	設計図書・間取り図	建物の構造や設備を確認するため
	近隣との覚書・建築協定書	地域ルールや制限を確認するため
マンション	分譲時のパンフレット	物件概要を把握するため
	管理規約・使用細則	マンション特有のルールを確認するため
	直近の管理費・修繕積立金の明細	毎月の費用や滞納の有無を確認するため

必要書類は、物件種別、住宅ローンの有無、相続の有無、自治体や金融機関の手続きによって異なります。また、相続した不動産を売却するには、原則として相続登記を済ませる必要があります。相続登記の申請は2024年4月1日から義務化され、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しなければなりません。2024年3月31日以前に相続した不動産も対象で、その場合の期限は2027年3月31日です。正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料の対象になってしまいます。

さらに、2026年4月1日からは住所・氏名の変更登記も義務化され、変更があった日から2年以内に申請しなければなりません。正当な理由なく怠ると、5万円以下の過料の対象です。引越しなどで登記簿上の住所や氏名が現在と異なる場合は、査定依頼時に「契約までに必要な書類」と必要な登記手続きを確認しておきましょう。

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【ステップ2】買取査定を受ける業者を探す

不動産買取業者は、会社によって得意なエリアや物件種別が異なります。査定額だけでなく、買取条件、引渡し時期、残置物への対応、契約後の責任範囲も比べましょう。

買取業者の選び方

買取業者を選ぶときは、次の点を確認しましょう。

宅地建物取引業者かどうかは、国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」でも確認できます。会社名や免許番号が分かる場合は、契約前に確認しておくと安心です。

一括査定サイトを活用する

買取業者を探す際には、一括査定サイトを使う方法もあります。一度の入力で複数の不動産会社に査定を依頼できるため、個別に問い合わせる手間を減らせます。

ただし、すべての会社が買取に対応しているとは限りません。査定依頼時には「仲介ではなく買取を希望している」「いつまでに売却したい」など、希望条件を明確に伝えましょう。

【ステップ3】買取査定を受ける

買取価格は業者ごとに異なるため、2〜3社を目安に複数社へ査定を依頼すると比較しやすくなります。1社だけの査定では、その価格や条件が妥当かどうかを判断しにくいためです。

机上査定と訪問査定がある

買取査定には、机上査定（簡易査定）と訪問査定があります。

項目	机上査定	訪問査定
メリット	短時間で概算を把握しやすい 複数社に依頼しやすい 売却を迷っている段階でも使いやすい	物件状態を反映しやすい 契約条件の相談まで進めやすい 査定額の根拠を確認しやすい
デメリット	実際の状態が反映されにくい 訪問後に査定額が変わることがある	日程調整が必要 査定完了まで時間がかかる場合がある 営業連絡が増えることがある

スピードを重視する場合は机上査定、契約を前提に具体的な価格や条件を知りたい場合は訪問査定を選ぶとよいでしょう。

複数の業者に査定を依頼した方がよい

買取査定では、査定額だけでなく「その金額で実際に買い取れるのか」「いつ決済できるのか」「売主が負担する費用はあるのか」を確認する必要があります。

高い査定額を提示されても、訪問査定後や契約直前に減額されたり、残置物撤去費や測量費の負担が発生したりすると、最終的な手取り額が少なくなる場合があります。査定額とあわせて、費用負担や契約条件も比較しましょう。

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【ステップ4】査定額・諸条件を比較する

査定額が提示されたら、金額だけで判断せず、契約条件まで細かく確認しましょう。買取では、査定額がそのまま手取り額になるとは限りません。

査定額が市場相場と比べて極端に低くないか

提示された査定額が妥当かどうかを判断するため、周辺の取引価格や他社の査定額と比較しましょう。大きな差がある場合は、その理由を確認することが大切です。

築年数が古い、雨漏りがある、再建築できない、境界が確定していない、残置物が多いなどの理由で価格が下がることはあります。重要なのは、査定額の根拠が具体的に説明されているかどうかです。

契約解除の条件と違約金

売買契約を締結した後に売主の都合で解除すると、違約金が発生する場合があります。

手付金を受け取っている場合、売主は買主が契約の履行に着手するまでであれば、手付金の倍額を支払って契約を解除できます。ただし、契約書で手付解除の期限を別に定めることもあるため、契約前に解除できる条件と期限、違約金の金額を確認しておきましょう。

契約不適合責任の扱い

契約不適合責任とは、引き渡した不動産が契約内容に適合していない場合に、売主が負う可能性のある責任です。以前は「瑕疵担保責任」と呼ばれていましたが、現在は契約不適合責任という表現が使われます。

不動産買取では、売主の契約不適合責任を免責する特約が設けられることがあります。ただし、売主が知りながら告げなかった事実については、免責特約があっても責任を免れない場合があります。雨漏り、シロアリ被害、給排水管の不具合、境界トラブルなどを把握している場合は、分かる範囲で正確に伝えましょう。

残置物・測量・修繕費の負担

買取では「現状のまま買い取る」と説明されることがありますが、残置物撤去、測量、建物解体、修繕などの費用を誰が負担するかは契約条件によって異なります。

査定額が高く見えても、売主が負担する費用が多ければ手取り額は減ります。査定額ではなく、最終的に受け取れる金額で比較することが大切です。

【ステップ5】買取業者を決定する

査定額と条件を比較したら、売却目的に合う買取業者を決定します。最高額を提示した業者が、必ずしも自分にとって最適とは限りません。

急いで現金化したい場合は決済までのスピード、トラブルを避けたい場合は契約条件の明確さ、手間を減らしたい場合は残置物や手続きへの対応力を重視しましょう。

買取価格の根拠を確認する

買取業者を決める前に、査定額の根拠を確認しましょう。再販売価格の見込み、リフォーム費用、近隣の取引事例、物件状態の評価などを説明してもらうと判断しやすくなります。

契約直前に減額されるリスクを抑えるためにも、「どの条件を満たせば、この金額で買い取ってもらえるのか」を書面やメールで確認しておくと安心です。

契約条件を確認する

売買契約書には、売買代金、手付金、決済日、引渡し日、契約解除、契約不適合責任、残置物の扱いなどが記載されます。次の点は必ず確認しましょう。

業者の実績と信頼性を確認する

買取実績が豊富な業者を選ぶことは、取引を円滑に進めることにつながります。特に、売却したい物件種別やエリアでの実績があるかを確認しましょう。

また、宅地建物取引業免許の有無、会社情報、口コミ、担当者の説明の分かりやすさも確認したいポイントです。疑問点に対して、根拠を示しながら明確に答えてくれる業者を選ぶことが大切です。

対応のスピードと柔軟性をチェックする

早く現金化したい場合は、契約締結から決済までの期間を事前に確認しましょう。業者によっては短期間での決済に対応できますが、物件の権利関係や住宅ローンの状況によっては調整が必要です。

引渡し日の希望、引っ越し時期、残置物の扱い、相続人間の調整などがある場合は、早めに相談しておくと手続きを進めやすくなります。

【ステップ6】売買契約を締結する

買取業者を決定し、契約条件に納得できたら、正式に売買契約を締結します。契約時には、売買代金、支払い時期、引渡し日、契約解除、契約不適合責任などを確認し、契約書に署名・捺印します。

契約書の内容を理解しないまま署名すると、後からトラブルになる可能性があります。不明点があれば署名前に確認し、必要に応じて司法書士、弁護士、税理士などの専門家にも相談しましょう。

売買契約書には、契約金額に応じた印紙税がかかります。2027年3月31日までに作成される不動産の譲渡に関する契約書は軽減措置の対象で、たとえば契約金額が1,000万円超5,000万円以下なら1通あたり1万円です。売主と買主のどちらが何通分を負担するかは、契約前に確認しておきましょう。

【ステップ7】引渡しと代金の受け取り

売買契約が成立した後は、契約で定めた日に物件を引き渡し、売却代金を受け取ります。決済と引渡しは、同日に行われることが一般的です。

引渡し時には司法書士が関与し、所有権移転登記や抵当権抹消の手続きを進めることが一般的です。鍵、管理規約、設備説明書、境界資料など、買主へ渡すものも事前に整理しておきましょう。

住宅ローンが残っている場合は、売却代金などでローンを完済し、抵当権を抹消する流れになります。金融機関との調整には時間がかかる場合があるため、査定段階から残債額と完済手続きの流れを確認しておきましょう。

【ステップ8】必要に応じて確定申告を行う

不動産を売却して譲渡所得が発生した場合は、原則として確定申告が必要です。また、譲渡損失に関する特例や各種控除を利用する場合も、申告が必要になることがあります。譲渡所得は、売却価額から取得費と譲渡費用を差し引き、適用できる特別控除がある場合は、さらに控除して計算します。

マイホーム（居住用財産）を売却した場合は、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る、売った年の前年・前々年にこの特例を受けていない、などの要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例を利用できます。特例の適用によって税額が発生しない場合でも、特例を受けるには確定申告が必要です。

譲渡所得の申告期間は原則として、売却した年の翌年2月16日から3月15日までです。期限が土日祝日に当たる場合は、翌開庁日が期限になります。申告には、売買契約書、取得費や譲渡費用を確認できる書類、登記事項証明書などが必要になるため、売却後も関連書類を保管しておきましょう。

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買取業者の比較に使える不動産一括査定サイト

不動産買取は、業者によって査定額や条件が変わります。複数社を比較すれば、自分の物件や売却目的に合う買取業者を見つけやすくなります。

一括査定サイトを利用すると、一度の情報入力で複数の不動産会社に査定を依頼できます。買取を希望する場合は、依頼時に「買取で売りたい」「いつまでに現金化したい」などの希望を伝えておくと、対応できる会社かどうかを判断しやすくなります。

ここでは、運営会社・提携社数・一度に依頼できる社数を公式サイトで確認できる不動産一括査定サイトを3つ紹介します。掲載順はランキングではなく、リビンマッチは当社が運営するサービスです。

【リビンマッチ】最短45秒で最大6社へ査定依頼

リビンマッチは、リビン・テクノロジーズ株式会社が運営する不動産一括査定サービスです。不動産売却の査定依頼では、最短45秒の入力で最大6社へ査定・相談を依頼できます。

不動産売却の一括査定で提携している不動産会社は、全国約1,700社以上です（2025年1月現在）。不動産売却以外の住宅関連サービスも含めたリビンマッチ全体の加盟不動産会社数は、全国2,100社以上です（2026年10月時点）。買取に対応できる会社を探す場合は、査定依頼時に買取希望であることを明確に伝えましょう。

また、2025年9月19日〜23日に20〜60代の男女3,000人を対象に実施された調査（株式会社マーケティングアンドアソシェイツ）で、「不動産査定サイト全国認知度」と「今後利用してみたい不動産査定サイト」の6年連続第1位を獲得しました。

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【HOME4U】2001年開始の不動産一括査定サービス

HOME4Uは、NTTデータグループの株式会社NTTデータ・ウィズが運営する不動産一括査定サービスです。全国約2,500社の不動産会社と提携しており、最大6社へ一括で査定を依頼できます（2026年10月時点の公式サイト表記）。

2001年に始まった不動産一括査定サービスで、売却査定数は累計75万件です（2025年11月現在）。査定依頼は「物件情報の入力」「連絡先の入力」「不動産会社の選択」「査定結果の連絡」の順に進むため、初めて一括査定を利用する方も手順を確認しながら進められます。

【イエウール】2,500社以上から最大6社へ査定依頼

イエウールは、東証スタンダード市場に上場している株式会社Speeeが運営する不動産一括査定サイトです。

2,500社以上の不動産会社の中から、物件種別やエリアに合う最大6社へ無料で査定を依頼でき、入力時間は最短60秒です（2026年10月時点の公式サイト表記）。

一括査定を利用する際は、査定額だけでなく、査定額の根拠、買取対応の有無、担当者の対応、売却までのスケジュールを比較しましょう。

【まとめ】不動産買取は流れと手取り額を確認して進める

不動産買取は、仲介より短期間で売却しやすく、内覧対応や販売活動の負担を減らしやすい売却方法です。

一方で、買取価格は仲介より低くなりやすい傾向があります。価格だけでなく、決済時期、残置物の扱い、測量や修繕費の負担、契約不適合責任、解除条件などを確認したうえで判断する必要があります。

買取査定を依頼する前には、必要書類を確認し、国土交通省の不動産情報ライブラリやレインズ・マーケット・インフォメーション（RMI）などで周辺相場を把握しておくとよいでしょう。相続登記や住所等変更登記が必要な場合は、早めに手続きを確認することも大切です。

また、買取業者を探す際には、一括査定サイトを活用すると、複数社の査定額や条件を比較しやすくなります。リビンマッチ、HOME4U、イエウールなどのサービスを利用する場合も、買取対応の有無や契約条件まで確認しましょう。

不動産買取で後悔しないためには、「早く売れるか」だけでなく、「いくら手元に残るか」「契約後に負担が残らないか」を確認することが大切です。本記事の流れを参考に、売却目的に合う買取業者を探しましょう。

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不動産買取の流れに関するよくある質問

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出典

国土交通省「不動産情報ライブラリ」
国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」
国土交通省「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」
レインズ・マーケット・インフォメーション「不動産取引情報提供サイト」
法務省「相続登記の義務化」
法務省「住所等変更登記の義務化」
国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
国税庁「No.3102 譲渡所得の申告期限」
e-Gov法令検索「民法」
e-Gov法令検索「不動産登記法」
国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」
リビンマッチ「不動産売却の一括査定」（更新日：2025年10月8日）
リビン・テクノロジーズ株式会社「『リビンマッチ』が全国認知度・今後利用したい不動産査定サイト 6年連続No.1に輝きました！」（公開日：2025年10月9日）
リビンマッチ「不動産一括査定・売却はリビンマッチ」
HOME4U「不動産一括査定・不動産売却ならHOME4U」
イエウール「不動産売却査定ならイエウール」
株式会社Speee「イエウール」
株式会社Speee「会社概要」