不動産売買にかかる仲介手数料とは？上限額や計算方法を徹底解説

不動産会社の仲介によって不動産を売却した場合、不動産会社へ「仲介手数料」を支払います。

不動産売買では、仲介手数料が大きな費用になりやすいため、「いくらかかるのか」「安くできるのか」「いつ支払うのか」が気になる人も多いでしょう。

そこで本記事では、不動産売買にかかる仲介手数料について解説します。

仲介手数料の上限額や計算方法、支払い時の注意点、仲介手数料以外にかかる費用も紹介するため、不動産売買を検討している人は参考にしてください。

＼6年連続不動産査定サイトNO.1／

※2025年9月19日-23日 「サイト評価に関する調査」より

不動産売買にかかる仲介手数料とは

土地やマンション、戸建て住宅などを売却するときは、不動産会社に仲介を依頼するケースが一般的です。

不動産会社と媒介契約を結び、買主との売買契約が成立すると、成功報酬として仲介手数料が発生します。

まずは、仲介手数料がどのような費用なのかを整理しておきましょう。

仲介手数料とは不動産会社の営業活動に対する報酬

不動産売買にかかる仲介手数料とは、不動産会社が売買を成立させるために行った業務に対する報酬です。

不動産会社は、依頼された不動産を売却するために、物件情報の掲載、広告、購入希望者への案内、内覧対応、条件交渉、契約書類の準備などを行います。

こうした活動の結果として売買契約が成立した場合に、不動産会社は仲介手数料を受け取ります。

仲介手数料は成果報酬であるため、原則として売買契約が成立しなければ支払いは発生しません。ただし、媒介契約の内容や特別に依頼した業務によっては、別途費用が発生する場合があります。

土地と建物は合計の売買価格をもとに計算

土地付き建物を売却する場合、「土地と建物を分けて仲介手数料を計算するのか」と疑問に思う人もいるでしょう。

土地付き建物を1つの取引として売却する場合は、土地と建物を別々に計算するのではなく、売買価格全体をもとに仲介手数料を計算するのが基本です。

たとえば、土地と建物を合わせて5,000万円で売却した場合は、5,000万円を基準に仲介手数料を計算します。

なお、売主が課税事業者で建物価格に消費税が含まれる場合などは、消費税を除いた物件価格をもとに計算します。個別の取引で迷う場合は、不動産会社や税理士へ確認すると安心です。

＼6年連続不動産査定サイトNO.1／

※2025年9月19日-23日 「サイト評価に関する調査」より

不動産売買の仲介手数料の相場と上限

不動産売買の仲介手数料には、宅地建物取引業法にもとづく上限があります。

多くの不動産会社では、法定上限を目安に仲介手数料を設定しています。ただし、実際の金額は不動産会社や取引内容によって異なるため、売却を依頼する前に確認することが大切です。

仲介手数料の上限は法律で決まる

不動産売買の仲介手数料の上限は、売買価格の区分ごとに次のように定められています。

不動産売買における仲介手数料の上限

売買価格の区分	税抜の上限料率	税込換算
200万円以下の部分	5％	5.5％
200万円超から400万円以下の部分	4％	4.4％
400万円を超える部分	3％	3.3％

たとえば、5,000万円の不動産を売却した場合、仲介手数料の上限は171万6,000円（税込）です。

仲介手数料は高額になりやすいため、査定額だけでなく、手数料の金額や支払いタイミングも事前に確認しておきましょう。

400万円超は速算式で計算

売買価格が400万円を超える場合は、次の速算式で仲介手数料の上限を計算できます。

「×1.1」は消費税10％を加算するための計算です。売買価格が400万円以下の場合は、区分ごとの料率をもとに計算します。

売買価格ごとの仲介手数料上限は、次のとおりです。

売買価格	原則の仲介手数料上限（税込）	低廉な空家等の特例（該当時）
200万円	11万円	最大33万円
400万円	19万8,000円	最大33万円
500万円	23万1,000円	最大33万円
800万円	33万円	最大33万円
801万円	33万330円	対象外
1,000万円	39万6,000円	対象外
1,500万円	56万1,000円	対象外
2,000万円	72万6,000円	対象外
2,500万円	89万1,000円	対象外
3,000万円	105万6,000円	対象外
4,000万円	138万6,000円	対象外
5,000万円	171万6,000円	対象外
1億円	336万6,000円	対象外

実際の仲介手数料は不動産会社ごとに異なる

ここまで紹介した金額は、法律で定められた「上限」です。実際に支払う仲介手数料は、不動産会社ごとに異なります。

なかには、仲介手数料の割引を打ち出している不動産会社もあります。また、売主と買主の双方を1社で仲介する「両手仲介」の場合、手数料を低めに設定している会社もあります。

ただし、両手仲介だから必ず仲介手数料が安くなるわけではありません。

不動産会社を選ぶときは、仲介手数料の金額だけでなく、査定額の根拠、販売活動の内容、担当者の対応、売却までの見通しをあわせて比較しましょう。

＼6年連続不動産査定サイトNO.1／

※2025年9月19日-23日 「サイト評価に関する調査」より

不動産売買の仲介手数料に関する注意点

仲介手数料は金額が大きいため、上限額だけでなく、支払いタイミングや別途費用の有無も確認しておく必要があります。

ここでは、不動産売買の仲介手数料に関する注意点を紹介します。

支払いタイミングは売買契約時と引渡し時が多い

仲介手数料は、売買契約が成立した時点で不動産会社が請求できる報酬です。

実務上は、「売買契約が成立した時点で半額」「物件の引渡しが完了した時点で残り半額」を支払うケースが多く見られます。

ただし、具体的な支払いタイミングは不動産会社や媒介契約の内容によって異なります。売買契約時に全額支払うケースや、引渡し時にまとめて支払うケースもあります。

支払いタイミングによっては、売却代金を受け取る前に仲介手数料を用意しなければなりません。

仲介手数料は数十万円から数百万円になることもあるため、媒介契約を結ぶ前に「いつ・いくら支払うのか」を担当者へ確認しておきましょう。

値引き交渉は手数料とサービス内容をセットで確認

5,000万円の不動産を売却する場合、仲介手数料の上限は171万6,000円（税込）です。

高額な費用になるため、値引きできないかと考える人もいるでしょう。仲介手数料は上限内であれば不動産会社ごとに設定できるため、交渉自体は可能です。

ただし、仲介手数料は不動産会社の販売活動や契約手続きに対する報酬です。手数料の安さだけで選ぶと、広告量や販売活動、担当者のサポート内容に不満が出ることもあります。

値引き交渉をする場合は、複数社の査定額や販売方針を比較したうえで、手数料に見合うサービス内容かどうかを確認しましょう。

「仲介手数料が安い会社」ではなく、「納得できる手数料で、売却活動をきちんと任せられる会社」を選ぶことが大切です。

仲介手数料とは別に実費を請求される場合

不動産会社は、法定上限を超えて仲介手数料を受け取ることはできません。

ただし、次のような費用は、仲介手数料とは別に請求される場合があります。

一方で、通常の広告費、物件調査、指定流通機構への登録など、一般的な仲介業務に含まれる費用は、原則として不動産会社の負担です。

追加費用が発生する可能性がある場合は、事前に内容・金額・支払い条件を書面で確認しておくと安心です。

＼6年連続不動産査定サイトNO.1／

※2025年9月19日-23日 「サイト評価に関する調査」より

仲介手数料以外で不動産売却時にかかる費用

不動産売却では、仲介手数料以外にも税金や登記費用、住宅ローン関連費用などがかかる場合があります。

売却後の手取り額を把握するためにも、仲介手数料以外の費用をあわせて確認しておきましょう。

譲渡益がある場合にかかる譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産を売却して利益が出た場合に、その利益に対してかかる税金です。

課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額

仲介手数料、売買契約書の印紙代、測量費、建物の取壊し費用などは、条件を満たせば譲渡費用として扱える場合があります。

譲渡所得にかかる税率は、所有期間によって次のように異なります。所有期間は、売却した年の1月1日時点で判定します。

所有期間	短期	長期
	5年以下	5年超	10年超所有軽減税率の特例
居住用	39.63％ （所得税・復興特別所得税30.63％、住民税9％）	20.315％ （所得税・復興特別所得税15.315％、住民税5％）	課税譲渡所得6,000万円以下の部分：14.21％ （所得税・復興特別所得税10.21％、住民税4％） 課税譲渡所得6,000万円超の部分：20.315％ （所得税・復興特別所得税15.315％、住民税5％）
非居住用	39.63％ （所得税・復興特別所得税30.63％、住民税9％）	20.315％ （所得税・復興特別所得税15.315％、住民税5％）

譲渡所得税が発生する場合は、不動産を売却した翌年に確定申告を行います。確定申告期間は原則として翌年2月16日から3月15日までですが、土日祝日の影響で日程が変わることがあります。

特例を使えるかどうかで税額が大きく変わるため、売却益が出る見込みがある場合は、早めに税務署や税理士へ確認しましょう。

不動産売買契約書にかかる印紙税

印紙税とは、不動産売買契約書などの課税文書にかかる税金です。

不動産売買契約書では、契約金額に応じて次の印紙税がかかります。一定の不動産譲渡契約書については、2027年3月31日まで軽減措置が適用されます。

契約金額	本則税率	軽減税率
1万円未満	非課税	非課税
1万円以上10万円以下	200円	軽減なし
10万円を超え50万円以下	400円	200円
50万円を超え100万円以下	1,000円	500円
100万円を超え500万円以下	2,000円	1,000円
500万円を超え1,000万円以下	10,000円	5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下	20,000円	10,000円
5,000万円を超え1億円以下	60,000円	30,000円
1億円を超え5億円以下	100,000円	60,000円
5億円を超え10億円以下	200,000円	160,000円
10億円を超え50億円以下	400,000円	320,000円
50億円を超えるもの	600,000円	480,000円

電子契約で作成された不動産売買契約書には、紙の契約書に貼る収入印紙が不要となるため、印紙税がかかりません。

ただし、電子契約に対応しているかどうかは不動産会社によって異なります。印紙税を抑えたい場合は、電子契約に対応しているかを事前に確認しましょう。

抵当権抹消にかかる登記費用

売却する不動産に住宅ローンが残っている場合、売却時にローンを完済し、金融機関の抵当権を登記簿から抹消する必要があります。

抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。たとえば、土地1筆と建物1棟を売却する場合は、不動産が2個になるため登録免許税は2,000円です。

抵当権抹消登記は自分で手続きすることもできますが、売却とローン完済を同時に進める場合は、司法書士に依頼するケースが多くあります。司法書士に依頼する場合は、登録免許税とは別に報酬がかかるため、事前に見積もりを確認しましょう。

住宅ローン一括返済で生じる返済手数料

住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、売却時にローン残債を一括返済する必要があります。

一括返済の手数料は、金融機関や手続き方法によって異なります。インターネット手続きなら無料の金融機関もありますが、窓口や書面で手続きする場合は、1万円台から3万円台の手数料がかかることがあります。

売却代金でローンを完済する予定がある場合は、金融機関に残債額、返済手数料、手続きの締切日を確認しておきましょう。

状況に応じて生じる諸費用

不動産売却では、物件の状態や売却後の予定に応じて、次のような費用がかかる場合があります。

これらの費用は、すべての売却で必ず発生するわけではありません。

ただし、引越し費用は時期、距離、荷物量によって大きく変わります。売却後に住み替えを予定している人は、仲介手数料や税金だけでなく、引越し費用も含めて資金計画を立てましょう。

＼6年連続不動産査定サイトNO.1／

※2025年9月19日-23日 「サイト評価に関する調査」より

査定額と不動産会社を比較できる一括査定サイト3選

仲介手数料の目安を知るには、まず売却予定の不動産がいくらで売れそうかを把握する必要があります。

また、不動産会社ごとに査定額、販売方針、仲介手数料の考え方が異なるため、複数社を比較することが大切です。

一括査定サイトを使うと、複数の不動産会社へまとめて査定を依頼できます。査定額や担当者の提案を比較しながら、仲介手数料や販売活動の内容も確認しましょう。

ここでは、不動産売却を検討している人向けに、一括査定サイトを3つ紹介します。

リビンマッチ

リビンマッチは、不動産テック事業を展開するリビン・テクノロジーズ株式会社が運営する不動産一括査定サイトです。

不動産売却のほか、不動産買取、賃貸管理、土地活用など、複数の不動産関連サービスに対応しています。

公式サイトでは、全国2,100社以上の不動産会社と連携しており、年間24万件の査定依頼・資料請求があると案内されています。

地域密着型の不動産会社と出会いやすいため、「地域の相場や買主ニーズを理解している会社に相談したい」という人に向いています。

不動産売却を検討し始めた段階で、複数社の査定額や提案内容を比較したい場合は、リビンマッチを活用するとよいでしょう。

＼6年連続不動産査定サイトNO.1／

※2025年9月19日-23日 「サイト評価に関する調査」より

HOME4U

HOME4Uは、NTTデータ・ウィズが運営する不動産一括査定サイトです。

2001年からサービスを提供しており、公式サイトでは全国約2,500社の不動産会社と提携していると案内されています。

一度の入力で最大6社へ査定依頼ができるため、複数社の査定額や販売方針を比較したい人に向いています。

また、HOME4Uにはユーザーサポートセンターがあり、電話で相談できる窓口も用意されています。

「オンラインだけで進めるのは不安」「不動産売却について相談しながら進めたい」という人は、HOME4Uを候補に入れるとよいでしょう。

イエウール

イエウールは、株式会社Speeeが運営する不動産一括査定サイトです。

公式サイトでは、全国2,000社以上の不動産会社と提携し、最大6社に一括査定を依頼できると案内されています。

戸建て、マンション、土地だけでなく、一棟アパート、一棟マンション、店舗、工場、倉庫、農地などの査定にも対応しています。

そのため、「一般的な住宅以外の不動産も査定したい」「幅広い不動産会社から査定を取りたい」という人に向いています。

リビンマッチやHOME4Uとあわせて活用し、査定額、仲介手数料、担当者の説明を比較すると、不動産会社を選びやすくなります。

一括査定を使って仲介手数料と売却条件を比較

本記事では、不動産売買にかかる仲介手数料について解説しました。

仲介手数料は、不動産会社の仲介によって売買契約が成立したときに支払う成功報酬です。売買価格に応じて法律上の上限が決まっており、売買価格が400万円を超える場合は「（売買価格×3％＋6万円）×1.1」で上限額を計算できます。

一方で、実際の仲介手数料は不動産会社ごとに異なります。仲介手数料だけでなく、査定額の根拠、販売活動、支払いタイミング、担当者の説明もあわせて確認しましょう。

不動産会社を比較したい場合は、一括査定サイトを活用すると効率的です。複数社の査定額や提案内容を確認し、納得して任せられる不動産会社を選びましょう。

＼6年連続不動産査定サイトNO.1／

※2025年9月19日-23日 「サイト評価に関する調査」より

不動産売買の仲介手数料に関するよくある質問

＼6年連続不動産査定サイトNO.1／

※2025年9月19日-23日 「サイト評価に関する調査」より

出典

国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」
一般財団法人不動産適正取引推進機構「その4 宅建業者や媒介報酬（手数料）等に関するもの」（公開日：2024年11月24日）
国税庁「No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」
国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」
国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」
国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」
国土交通省「書面電子化・IT重説マニュアル ハンディガイド」
法務局「抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税」
三井住友銀行「住宅ローンの繰上返済、固定金利への変更に関する手数料を知りたい」（公開日：2025年3月10日）
リビンマッチ「不動産一括査定・売却はリビンマッチ」
リビン・テクノロジーズ株式会社「『リビンマッチ』が全国認知度・今後利用したい不動産査定サイト 6年連続No.1に輝きました！」（公開日：2025年10月9日）
HOME4U「不動産一括査定・不動産売却ならHOME4U」
イエウール「不動産一括査定・売却・相場ならイエウール」