築40年のマンションは売れない？最新の成約率・相場と売却のコツ

中古マンションの売却では、築年数が売れやすさと成約価格に影響します。

首都圏で2025年に成約した中古マンションを見ると、築41年以上の平均成約価格は2,558万円でした。築10年以内の8,000万円台と比べると、大きく下がります。

一方で、築41年以上の対新規登録成約率は20.9％でした。2024年の13.2％から上がり、築31〜35年（19.6％）や築36〜40年（17.4％）を上回っています。

築40年を超えるマンションでも、立地・管理状態・価格設定が買主の条件に合えば成約しています。売れるかどうかは、築年数だけでは決まりません。

この記事では、築40年のマンションが売れる理由、売却前に確認したい耐震基準や修繕履歴、仲介・買取と一括査定の使い方を順に説明します。

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築40年の中古マンションでも売れる理由

鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造の住宅用建物の法定耐用年数は47年です。築40年のマンションは、税務上の耐用年数に近づいている時期といえます。

ただし、法定耐用年数は減価償却を計算するための年数であり、「47年を過ぎたら住めない」という意味ではありません。実際の住みやすさや売れやすさは、建物の管理状態や修繕履歴、立地、価格設定によって変わります。

まずは、築40年の中古マンションが売れないと思われやすい理由と、築年数ごとの成約状況を確認しましょう。

「築40年は売れない」と思われる理由

築40年の中古マンションが「売れにくい」と思われる理由には、主に以下のようなものがあります。

このような不安から、築40年の中古マンションは敬遠されることがあります。

一方で、これらはすべての物件に当てはまるわけではありません。管理が行き届いているマンションや、立地が良いマンション、価格に納得感があるマンションは、築40年を超えていても買主が見つかる可能性があります。

売却を考えるときは、「築40年だから売れない」と決めつけず、物件の強みと不安材料を整理することが大切です。

築41年以上でも成約している

築40年を超える中古マンションは、築浅物件より成約率が下がりやすい傾向があります。ただし、売れていないわけではありません。

東日本不動産流通機構が公表した2025年の首都圏中古マンションデータでは、築41年以上の対新規登録成約率は20.9％でした。対新規登録成約率とは、成約件数を新規登録件数で割った指標です。

築年数	対新規登録成約率
築0〜5年	33.4％
築6〜10年	37.4％
築11〜15年	40.9％
築16〜20年	32.8％
築21〜25年	32.1％
築26〜30年	26.2％
築31〜35年	19.6％
築36〜40年	17.4％
築41年以上	20.9％

築11〜15年の40.9％と比べると、築41年以上の20.9％は低い水準です。ただし、2024年は13.2％だったため、1年で大きく上がりました。築31〜35年（19.6％）や築36〜40年（17.4％）より高く、築40年を超える中古マンションにも買主がついています。

築40年のマンションを売るときは、築浅物件と同じ売り方をせず、築古物件を探している買主に向けて、価格・立地・管理状態・リフォームの余地を具体的に伝えましょう。

築古マンションの売買価格の推移

2025年の首都圏中古マンションの平均成約価格は、築30年までは築年数が古いほど下がり、築30年を超えると2,000万円台になります。

築年数	平均成約価格	平均専有面積	㎡単価（万円）
築0〜5年	8,666万円	60.33㎡	143.64
築6〜10年	8,201万円	62.16㎡	131.94
築11〜15年	7,335万円	64.28㎡	114.11
築16〜20年	6,709万円	67.68㎡	99.13
築21〜25年	6,075万円	70.56㎡	86.10
築26〜30年	4,286万円	66.51㎡	64.45
築31〜35年	2,638万円	59.77㎡	44.14
築36〜40年	2,761万円	58.13㎡	40.40
築41年以上	2,558万円	56.88㎡	47.50

築41年以上の平均成約価格は2,558万円、平方メートル単価は47.50万円です。築6〜10年の平方メートル単価131.94万円と比べると、築41年以上は大きく安くなっています。

一方で、築31〜35年、築36〜40年、築41年以上の平均成約価格は、いずれも2,500万〜2,700万円台に収まっています。平方メートル単価は、築41年以上（47.50万円）が築36〜40年（40.40万円）を上回りました。築古マンションの価格は、築年数よりも立地や管理状態、専有面積、周辺相場の影響を受けやすくなります。

そのため、築40年のマンションを売るときは、築年数だけで価格を判断せず、同じエリアの成約事例や管理状況を踏まえて査定を取ることが大切です。

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築40年超えの中古マンションが売れる理由

築40年を超える中古マンションは、築浅マンションより安く売られることが多いため、買主にとっては価格面のメリットがあります。

また、立地が良い物件や管理状態が良い物件は、築年数が古くても検討対象になりやすいです。ここでは、築40年超えの中古マンションが売れる理由を整理します。

築浅マンションよりも価格が安い

築40年超えの中古マンションは、築浅マンションよりも価格が安いことが多く、「予算を抑えてマンションを買いたい」と考える買主に選ばれやすいです。

東日本不動産流通機構の2025年データでは、築6〜10年の中古マンションの平方メートル単価は131.94万円、築41年以上は47.50万円でした。

もちろん、実際の価格はエリアや階数、管理状態、専有面積によって変わります。それでも、築古マンションは価格を抑えやすいため、購入後にリフォームやリノベーションをしたい人にとって検討しやすい物件になります。

固定資産税を抑えやすい

マンションの固定資産税は、土地と建物の固定資産税評価額をもとに計算されます。建物部分の評価額は、再建築価格に経年減点補正率などを反映して算出されるため、一般的には築年数が古くなるほど下がりやすくなります。

そのため、築40年を超える中古マンションは、同じような条件の築浅マンションに比べて、建物部分の固定資産税評価額が低くなっている可能性があります。

ただし、固定資産税は自治体の評価や土地の条件によって変わります。築年数だけで正確な税額は判断できないため、売却時に買主から質問された場合は、固定資産税納税通知書などで実際の金額を確認してもらうと安心です。

築30年超えは価格差が小さくなりやすい

中古マンションは、築浅のうちは築年数による価格差が出やすいです。一方で、築30年を超えると、築年数そのものよりも立地や管理状態、周辺相場の影響が大きくなります。

2025年の首都圏中古マンションの平均成約価格を見ると、築31〜35年は2,638万円、築36〜40年は2,761万円、築41年以上は2,558万円でした。築浅と比べると低い価格帯ですが、築30年超えの中では大きな差が出にくくなっています。

そのため、築40年のマンションでも、駅から近い、管理状態が良い、周辺の再開発が進んでいるなどの強みがあれば、買主に評価される可能性があります。

リノベーション前提で検討されやすい

築40年を超える中古マンションは、購入後のリフォームやリノベーションを前提に探している買主から検討されやすいです。

新築マンションや築浅マンションは価格が高くなりやすいため、物件価格を抑えて、その分を内装や設備の更新に使いたいと考える人もいます。

売主側が大きなリフォームをしてから売り出すと、買主の好みと合わず、かけた費用を売却価格に反映しにくいことがあります。築古マンションでは、「自分でリノベーションしたい」という買主のニーズを残したまま売り出すことも選択肢になります。

法定耐用年数を超えても住める可能性がある

マンションなどの建物には、税務上の法定耐用年数が定められています。主な住宅用建物の法定耐用年数は以下のとおりです。

構造・用途	法定耐用年数
木骨モルタル造の住宅	20年
木造・合成樹脂造の住宅	22年
金属造の住宅 主要な鉄骨の肉厚が3mm以下	19年
金属造の住宅 主要な鉄骨の肉厚が3mm超4mm以下	27年
金属造の住宅 主要な鉄骨の肉厚が4mm超	34年
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造の住宅	47年

多くの分譲マンションは、鉄筋コンクリート造または鉄骨鉄筋コンクリート造です。そのため、税務上の法定耐用年数は47年に該当することが多いです。

ただし、法定耐用年数は減価償却のための年数であり、建物の実際の寿命を示すものではありません。鉄筋コンクリート造（RC系）の住宅の平均寿命を68年とする研究もあり、効用持続年数をさらに長く見込む考え方もあります。

実際にどのくらい住めるかは、構造、施工品質、管理組合の運営状況、長期修繕計画、大規模修繕の実施状況によって変わります。築40年のマンションを売るときは、築年数だけでなく、管理状態を買主に説明できるようにしておくことが重要です。

立地の良い物件が検討されやすい

築40年以上のマンションの中には、駅近や生活利便性の高いエリアに建っている物件もあります。

マンションは建物が古くなっても、立地条件そのものは大きく変わりません。駅から近い、商業施設が近い、通勤しやすい、周辺環境が良いといった条件は、築年数が古くても買主に評価されやすいです。

「価格は高いが立地が合わない築浅マンション」よりも、「価格を抑えられて立地が良い築古マンション」を選ぶ買主もいます。売却時は、築年数の古さだけでなく、立地の強みも伝えるようにしましょう。

大規模修繕の履歴が評価されやすい

築40年の中古マンションでは、大規模修繕の履歴が買主の判断材料になります。

外壁塗装や屋上防水などを行う大規模修繕工事の周期は、一般的に12〜15年程度です。2回目は24〜30年目程度、3回目は36〜45年目程度が目安で、築40年前後のマンションは3回目の時期にあたります。

築40年前後のマンションで大規模修繕が適切に行われていれば、買主にとって安心材料になります。売却前には、長期修繕計画、修繕履歴、修繕積立金の状況を確認しておきましょう。

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築40年のマンションを売却するためのコツ

築40年の中古マンションは、築浅マンションに比べると価格が低くなりやすいです。それでも、売り出し方を工夫すれば、買主に魅力を伝えやすくなります。

ここでは、築40年のマンションを売却するときに押さえておきたいコツを紹介します。

リフォーム・リノベーションは慎重に判断する

「古いマンションはリフォームしてから売ったほうが高く売れる」と考える人もいます。しかし、築40年の中古マンションでは、大きなリフォームやリノベーションを売主側で行うべきか慎重に判断する必要があります。

築古マンションを購入する人の中には、「安く買って、自分好みにリフォームしたい」と考える人もいます。その場合、売主が先にリフォームしてしまうと、買主の好みと合わず、費用を売却価格に上乗せしにくくなることがあります。

また、リフォーム費用をかけても、その分だけ査定額や成約価格が上がるとは限りません。売却前に大きな工事をするよりも、不動産会社に相談し、現状のまま売るか、最低限の補修だけにするかを判断しましょう。

汚れが目立つ場所は清掃する

築40年の中古マンションでは、キッチン、浴室、トイレ、洗面台、窓まわりなどに汚れが残っていると、内見時の印象が悪くなりやすいです。

大きなリフォームをしなくても、室内をきれいに見せるだけで印象は変わります。自分で落とせない水回りの汚れやカビ、油汚れがある場合は、ハウスクリーニングの利用を検討しましょう。

特に水回りは、買主が劣化や衛生面を気にしやすい部分です。内見前に清掃しておくことで、「古いけれど管理されている物件」という印象を与えやすくなります。

既存住宅瑕疵保険を検討する

既存住宅瑕疵保険とは、中古住宅の検査と保証がセットになった保険です。主に、構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分に瑕疵（欠点）が見つかった場合の補修費用などに備えられます。

築40年の中古マンションは、見た目の古さだけでなく、「目に見えない問題があるのでは」と不安を持たれやすいです。既存住宅瑕疵保険に加入できる物件であれば、買主の安心材料になる可能性があります。

ただし、保険に加入するには検査に適合する必要があります。すべての中古マンションが加入できるわけではないため、売却を依頼する不動産会社に確認しましょう。

まずは不動産仲介で買主を探す

中古マンションの売り方には、大きく分けて「不動産仲介」と「不動産買取」があります。

不動産仲介は、不動産会社に販売活動を依頼し、一般の買主を探す方法です。不動産買取は、不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。

築40年の中古マンションをできるだけ高く売りたい場合は、まず不動産仲介で買主を探すのが基本です。不動産買取は早く現金化しやすい一方で、再販売を前提に買い取られるため、仲介より売却価格が低くなることが多いです。

売却期限に余裕があるなら、最初から買取だけに絞らず、仲介での売却可能性を確認しましょう。

インスペクション（住宅診断）を検討する

インスペクション（住宅診断）とは、専門家が住宅の劣化や不具合の状況を調査することです。中古住宅の売買では、建物状況調査とも呼ばれます。

築40年のマンションでは、買主が建物の状態を不安に感じやすいです。インスペクションを実施しておくと、劣化や不具合の有無を客観的に説明しやすくなります。

ただし、インスペクションは「問題がないことを保証するもの」ではありません。調査の範囲や結果を正しく理解したうえで、売却活動に活用しましょう。

耐震基準と建築確認日を確認する

築40年前後のマンションを売却するときは、耐震基準の説明が重要です。建物の耐震基準には、主に「旧耐震基準」と「新耐震基準」があります。

新耐震基準は、1981年6月1日以降の建築確認に適用されている基準です。大規模な地震でも、人命に危害を及ぼすような倒壊・崩壊をしないことを目標としています。

注意したいのは、完成年月ではなく建築確認日で判断する点です。2026年時点で築40年のマンションは、1986年頃に完成した物件です。完成時期が1981年6月以降でも、建築確認が1981年5月31日以前であれば旧耐震基準の物件になります。

売却前には、重要事項調査報告書や建築確認済証、検査済証、耐震診断や耐震補強の履歴を確認しておきましょう。不明点がある場合は、不動産会社に調査を依頼しましょう。

耐震基準は、買主が住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を使えるかにも関わります。中古住宅で控除を受けるには、1982年（昭和57年）1月1日以後に建築された住宅か、取得の日前2年以内に耐震基準に適合することが証明された住宅であることが必要です。

控除の対象は2030年（令和12年）12月31日までに入居した場合で、床面積は原則50㎡以上です。令和8年度税制改正で、合計所得金額1,000万円以下の人は40㎡以上50㎡未満の中古住宅も対象に加わりました。旧耐震基準の物件は、耐震基準に適合することの証明などがなければ控除を受けられないため、売却前に建築時期を確認し、買主に説明できるようにしておきましょう。

買主が見つからない場合は不動産買取を検討する

不動産仲介で売り出しても買主が見つからない場合や、早く売却したい場合は、不動産買取を検討しましょう。

不動産買取は、不動産会社が物件を直接買い取る方法です。買主を探す販売活動が不要なため、仲介よりも短期間で売却しやすいメリットがあります。

一方で、買取価格は仲介で売る場合より低くなることが多いです。不動産会社は買い取ったあとに再販売するため、リフォーム費用や販売リスクを見込んで価格を提示します。

築40年の中古マンションが買取対象になるかどうかは、立地、管理状態、専有面積、再販売のしやすさによって変わります。仲介と買取の両方に対応している不動産会社へ相談すると、選択肢を比較しやすくなります。

複数の不動産会社から査定を取る

築40年の中古マンションを納得できる価格で売るためには、複数の不動産会社から査定を取ることが大切です。

築古マンションは、会社によって評価の仕方が変わりやすいです。立地を高く評価する会社もあれば、管理状態やリノベーション需要を重視する会社もあります。

査定には、机上査定（簡易査定）と訪問査定があります。まずは机上査定で大まかな相場を把握し、その後、売却を依頼したい会社に訪問査定を依頼すると進めやすいです。

1社だけの査定では、金額が高いのか低いのか判断しにくいです。少なくとも3社以上に査定を依頼し、査定額だけでなく、売却戦略や担当者の説明も比較しましょう。

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築40年マンションの相場確認に使える一括査定サイト

自分が所有している築40年の中古マンションが売れるのか、いくらで売れそうなのかを知るには、まず査定を取る必要があります。

一括査定サイトを利用すると、物件の種類や所在地、築年数などを入力するだけで、複数の不動産会社に査定を依頼できます。

不動産会社ごとに個別連絡する手間を減らせるため、訪問査定前にざっくりとした査定額や相場感をつかみたい人に向いています。

ここでは、築40年の中古マンションの査定を依頼するときに比較しやすい一括査定サイトを3つ紹介します。いずれも1回の入力で最大6社に査定を依頼できます。

リビンマッチ

リビンマッチは、リビン・テクノロジーズ株式会社が運営する不動産一括査定サイトです。

1回の入力で最大6社に不動産売却査定を依頼でき、入力は最短45秒で完了します（2026年10月時点）。複数社の査定を比較できるため、築40年のマンションの相場を確認したい人に向いています。

築古マンションは、不動産会社によって評価が分かれやすいです。リビンマッチを使って複数社に査定を依頼すれば、査定額だけでなく、各社の売却方針も比較しやすくなります。

初めて中古マンションを売る人や、まずは相場を把握したい人は、リビンマッチで査定を依頼してみましょう。

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HOME4U

HOME4Uは、NTTデータ・ウィズが運営する不動産一括査定サービスです。

全国約2,500社の不動産会社と提携しており、最大6社に査定を依頼できます（2026年10月時点）。

HOME4Uは、不動産売却に関する情報も多く掲載されています。査定を取りながら、売却の流れや注意点も確認したい人に向いています。

築40年のマンションを売る場合は、査定額だけでなく、築古マンションの売却実績や担当者の説明も比較することが大切です。リビンマッチなど他の一括査定サイトと併用し、幅広い不動産会社に相談するとよいでしょう。

イエウール

イエウールは、東証スタンダードに上場している株式会社Speeeが運営する不動産一括査定サイトです。

全国2,500社以上の不動産会社と提携しており、最大6社に査定を依頼できます（2026年10月時点）。

市区町村単位で不動産会社を探しやすいため、地域の中古マンション売却に詳しい会社を見つけたい人に向いています。

また、利用者からのクレームが多い不動産会社とは、イエウールが契約を解除できる仕組みになっています。信頼できる不動産会社を比較しながら探したい人は、イエウールも検討してみましょう。

築40年の中古マンション売却は相場確認から始める

築41年以上のマンションの対新規登録成約率は、築浅物件より低いものの、2025年は20.9％と前年より上がりました。価格を抑えて購入したい人や、リノベーション前提で探している人、立地を重視する人に選ばれる可能性があります。

売却時に大切なのは、築年数だけで判断しないことです。管理状態、修繕履歴、耐震基準、立地、周辺相場を整理し、買主に伝えられる状態にしておきましょう。

また、築古マンションは不動産会社によって査定額や売却方針が変わりやすいです。1社だけに相談するのではなく、複数の不動産会社から査定を取り、相場を把握したうえで販売活動を始めましょう。

一括査定サイトのリビンマッチなら、複数の不動産会社へまとめて査定を依頼できます。築40年の中古マンションを売りたい人は、まず物件情報を入力し、査定額と売却方針を比較してみましょう。

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築40年のマンション売却に関するよくある質問

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出典

公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」（公開日：2026年2月25日）
国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」
国税庁「No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」
国土交通省「期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について」
国土交通省「まずは診断。地震から家族を守る強い家に！」
国土交通省「新耐震基準の木造住宅の耐震性能検証法」
国土交通省「長期修繕計画標準様式・長期修繕計画作成ガイドライン」
国土交通省「インスペクション（既存住宅の点検・調査）」
国土交通省「建物状況調査（インスペクション）活用の手引き」
国土交通省「既存住宅売買瑕疵保険（宅建業者販売タイプ）」
法務省「区分所有法・被災区分所有法の改正について」
小平市「古い家屋の評価額が下がらないのはなぜですか」（更新日：2007年10月15日）
リビンマッチ「不動産売却の一括査定」
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