- 査定書に並ぶ4つの価格を分けて読み、各社の数字を同じ土俵で比べられる
- 査定面談で聞く10の質問を用意し、回答の具体性で担当者を見分けられる
- 大手・地元業者・専門会社・買取会社から、自分の物件に合う3〜4社を選べる
- 一般・専任・専属専任のうち、どの媒介契約を結ぶか決められる
- 契約を急がせる会社を見分け、依頼しない会社へ迷わず断りを入れられる
不動産売却で「どこがいい」を決めるとき、最初から1社に絞る必要はありません。失敗しにくいのは、自分の物件に合う不動産会社を3〜4社比べ、査定額の高さではなく「その価格で売れる根拠」と販売計画で選ぶ進め方です。
会社名を調べるのは、そのあとで間に合います。先に決めておくのは、査定書に並ぶ価格の読み方と、査定面談で聞く質問です。ここが決まっていないと、大手・地元業者・専門会社の違いも、仲介件数ランキングの順位も、比べる基準になりません。
まずは手元にある固定資産税の納税通知書を探し、「できるだけ高く売りたい」「期限までに売りたい」「手間を減らしたい」のうち、最優先するものを一つ決めるところから始めましょう。
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不動産売却はどこがいい?結論は物件に合う不動産会社3〜4社を比べること
不動産会社は、知名度だけで選べません。同じ大手でも、店舗によって得意な地域や物件は違います。反対に、小さな地元業者が、近隣で家を探している買主を具体的に把握していることもあります。
比較するときに見るのは、次の3点です。
- 物件との相性
同じ地域・同じ物件種別の成約実績があるか - 価格の現実性
査定額だけでなく、成約予想価格と売却期間に根拠があるか - 担当者の説明力
物件の弱点も隠さず、わかる言葉で説明してくれるか
この3点は、依頼先を1社に決めてからでは確かめようがありません。1社だけだと、査定額や販売計画が妥当かどうか比べる相手がいない状態です。2社だけでは、意見が割れたときにどちらが相場に近いのか判断できません。一方、5社以上に増やすと、訪問査定や電話・メールの対応だけで負担が大きくなります。
大手1〜2社+地元業者または専門会社1〜2社の合計3〜4社なら、比較の幅と手間のバランスが取れます。一括査定サイトを使う場合も、選択できる会社すべてに依頼せず、3〜4社に絞りましょう。
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査定額だけで不動産会社を選ばない|査定書の4つの価格と面談で聞く10の質問
査定額は、その金額で売れることを約束する数字ではありません。
売り出し価格とも、最終的な手取り額とも別のものです。この3つを同じ数字だと思ったまま各社を並べると、そもそも比較が成り立ちません。
不動産会社の査定書は4つの価格に分けて読む
| 査定価格 | 不動産会社が「売れる可能性がある」と見込んで示す価格 成約を保証する数字ではありません。 |
|---|---|
| 推奨売り出し価格 | 広告を始めるときの提案価格 値下げの余地を見込み、査定価格より高く設定する場合があります。 |
| 成約予想価格 | 一定の売却期間を想定したとき、実際に決まりそうな価格帯です。 |
| 手取り見込み額 | 成約価格から住宅ローン残高、仲介手数料、登記費用、税金などを差し引いた概算です。 |
各社には、「いくらで売り出し、何か月ほどで、最終的にいくらで成約すると考えているか」を聞いてください。さらに、その見通しを支える成約事例も示してもらいます。ここまでそろって、はじめて査定額が比較できる情報になります。
媒介契約を得るために、相場から離れた高い査定額を示し、契約後に値下げを勧めるやり方は、俗に「高預かり」と呼ばれることがあります。
高い査定がすべて問題という意味ではありませんが、1社だけ数百万円単位で違うなら、次の3点を確認してください。
- その価格を支える類似物件の成約事例はあるか
- 何か月以内に、その価格帯で売れると見ているか
- 反響がなかった場合、いつ、何を基準に見直すのか
不動産会社との査定面談でそのまま使える10の質問
以下は、査定当日にスマホで見ながら使えるチェックリストです。全部を一度に聞くのが難しければ、まず1〜5だけでも確認してください。
- 近くの似た物件は、いくらで売り出し、いくらで成約しましたか?
- 査定価格とは別に、3か月前後で現実的に売れそうな価格はいくらですか?
- 販売開始後の最初の2週間に、具体的に何をしますか?
- 問い合わせが少ない場合、いつ、どのような改善をしますか?
- ほかの不動産会社へ、いつ、どのように物件情報を共有しますか?
- 想定する買主は誰で、どの媒体から集めますか?
- 売却にかかる費用と、無料サービスの適用条件を教えてください。
- この物件の弱点は何で、どのように伝える予定ですか?
- 担当者は現在、何件ほどの売却物件を受け持っていますか?
- 売主への報告は、どの頻度で、何を知らせてもらえますか?
良い不動産会社と危ない担当者は、回答の具体性で見分ける
同じ質問をしても、返ってくる答えの細かさは会社によって大きく違います。見るべきなのは、回答の丁寧さより、確認できる形になっているかどうかです。
- 成約事例
- 信頼できる回答は、成約時期、価格、対象物件との違いまで具体的です。「この地域は人気なので売れます」だけなら、根拠が足りません。
- 最初の2週間の動き
- 写真撮影日、掲載媒体、登録予定日、既存顧客への紹介方法まで答えられる担当者は、売り出し直後の動きまで考えています。「サイトに載せて様子を見ます」だけでは不十分です。
- 他社への情報共有
- レインズは、国土交通大臣が指定した流通機構が運営し、全国の不動産会社が物件情報を見られる仕組みです。登録の時期と、他社から内覧希望が入った場合の対応を確認します。理由なく回答を濁す会社は、他社へ物件情報を回す気があるか慎重に見ましょう。
- 反響が弱いときの改善
- 閲覧数、問い合わせ数、内覧後の感想を見て、写真・広告文・価格のどこを変えるか説明できるかがポイントです。最初から値下げだけを勧める担当者には、ほかの改善案も聞いてください。
- 物件の弱点
- 良い担当者は、日当たり、騒音、築年数、修繕状況などの不利な点も先に伝え、そのうえで売り方を提案します。調子の良い話ばかりなら注意が必要です。
＼ 査定額の根拠は、並べないと見えません ／
失敗しにくい不動産会社の選び方7ステップ|査定依頼から契約後の確認まで
会社名から探し始めるより、先に売却条件を整理したほうが判断はぶれません。
優先順位が決まっていない状態で査定額を並べると、いちばん高い数字が正解に見えてしまうためです。次の順番で進めれば、査定額だけに引っぱられずに済みます。
最初の相談は、固定資産税の納税通知書があれば始められます。課税明細から所在地や土地・建物の情報を確認できるためです。権利証や購入時の契約書がすぐ見つからなくても、査定相談を先に始められる会社はあります。
「高く売る」「期限までに売る」「手間を減らす」「近所に知られず進める」のうち、最優先を一つ決めます。住宅ローン残高と、最低限必要な手取り額も書き出しておきましょう。
大手、地元密着型、物件に合う専門会社を組み合わせます。売却期限が決まっている場合は、買取や売却保証を扱う会社も候補に入れてください。
住所、面積、築年数などから出す机上査定で、おおまかな価格帯をつかみます。最高額の会社だけを残さず、成約事例を示しながら金額の理由を説明できる会社を選びましょう。
室内の状態、日当たり、眺望、接道、管理状況など、資料だけでは判断できない点を確認してもらいます。各社へ同じ資料と希望条件を伝えると、公平に比べられます。
査定価格、推奨売り出し価格、成約予想価格、手取り見込み額を分けて確認します。あわせて、想定する買主、広告方法、最初の2週間の動き、反響が弱い場合の改善策も比べてください。
契約後は、問い合わせ数、内覧数、買主の反応、他社への情報公開、次の改善策を定期的に確認します。反応が弱いときは、価格だけでなく、写真や広告文、内覧方法も見直しましょう。
複数社に査定依頼するときの連絡方法と、断るときの伝え方
3〜4社に頼むのをためらわせるのは、価格よりも各社からの連絡です。これは依頼の時点で条件を書いておけば防げます。
電話対応が難しい場合は、査定フォームの要望欄に「最初の連絡と査定結果はメールでお願いします」と書いておきます。また、「3社を比較し、○日ごろまでに決める予定です」と伝えると、検討中であることを共有できます。
依頼しない会社へ、細かな理由を説明する必要はありません。「家族で検討した結果、今回は別の会社にお願いすることになりました。ご対応ありがとうございました」とメールで伝えれば十分です。
＼ 最初の一歩は、机上査定の申し込みから ／
大手・地元・専門会社はどこに頼む?物件タイプ別の不動産会社の選び分け
不動産会社は、買主の探し方と得意分野によって大きく5種類に分かれます。次の表は、自分の物件に合う候補を探すための手がかりとして使ってください。
| 種類 | 合うケース | 確認したい点 |
|---|---|---|
| 大手直営 | 都市部のマンション、広域から買主を集めたい物件 | 担当店舗の地域実績 |
| 地元密着 | 郊外の戸建て、土地、地域事情が価格に影響する物件 | 広告範囲と担当体制 |
| フランチャイズ加盟店 | 全国ブランドの仕組みと地元営業の両方を求める人 | 加盟店ごとの実績差 |
| 専門会社 | 相続、空き家、借地、再建築不可、共有不動産など | 同じ課題の取扱実績 |
| 買取会社 | 早く売りたい、内覧を減らしたい、周囲に知られたくない人 | 仲介との差額と引渡し条件 |
迷ったら「大手1社+地元密着の不動産会社1社」から始める
大手は広域の購入希望者や自社の顧客網に強く、地元業者は近隣の相場や地域特有の事情に詳しい傾向があります。まずこの2社へ同じ条件で査定を頼むと、売り方の違いがはっきりします。買主をどこから連れてくるかの想定が違えば、同じ物件でも価格の根拠は変わるからです。
そのうえで、マンション、相続、空き家、共有持分などの事情がある場合は、専門会社を1社追加します。売却期限が決まっているなら、買取会社または売却保証を扱う会社も加えましょう。
- 都市部のマンション
大手2社+マンションに強い地元業者または専門会社1社 - 郊外の一戸建て・土地
大手1社+地元密着型2社 - 相続した実家・遠方の空き家
相続相談に対応する会社1社+現地の地元業者1社+買取会社1社 - 再建築不可・借地・共有持分
対象分野の専門会社1〜2社+地域の仲介会社1社 - 住み替えなどで期限が決まっている
通常の仲介会社1〜2社+売却保証または買取会社1社
仲介会社と買取会社はどちらに頼む?価格と売却期限で選び分ける
仲介と買取は、価格・期間・手間の3点で性格が違います。次の表で、自分がどちらを優先したいのかを確かめてください。
| 比較項目 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 価格 | 市場に近い価格を狙える | 仲介より低くなるのが一般的 |
| 期間 | 広告・内覧・交渉が必要 | 条件が合えば短期間で終わる |
| 手間 | 内覧対応や条件交渉がある | 内覧を減らせる |
| 合う人 | 時間をかけても価格を重視したい | 期限や手間、周囲に知られないことを優先したい |
買取価格の目安は、仲介で見込まれる成約価格の7〜8割前後です。ただし、立地、築年数、修繕費、再販売の難しさによって大きく変わり、それ以下になる場合もあります。
たとえば、仲介で3,000万円前後の成約が見込まれる物件でも、買取では2,100万〜2,400万円程度になるケースがあります。これはあくまで比較イメージです。実際には、仲介査定と複数社の買取査定を同時に取り、差額に見合うだけの時間短縮や負担軽減があるかで判断してください。
共有持分・共有名義の不動産は、相談先を通常の売却と分ける
共有名義の不動産全体を売るには、原則として共有者全員の合意が必要です。一方、自分が持つ共有持分だけを売ることはできますが、買主が限られ、価格も低くなりがちです。そのため共有持分の売却は、通常の売却と会社の選び方から変わってきます。
共有者同士で話し合えるなら、まず不動産全体を仲介で売る方法や、ほかの共有者に持分を買い取ってもらう方法を検討します。合意が難しい場合は、共有不動産の仲介や持分買取の実績がある専門会社を複数比較してください。権利関係に争いがある場合は、弁護士や司法書士への相談も必要です。
＼ 仲介と買取、価格差はいくら？ ／
不動産売却の大手仲介ランキングとおすすめ7社|2025年3月期の仲介件数
ランキングでわかるのは、会社の取扱規模です。以下は、公益財団法人不動産流通推進センターの資料に載る2025年3月期の仲介件数を、多い順に並べたものです。
| 順位 | 会社・グループ | 仲介件数 |
|---|---|---|
| 1位 | 三井不動産リアルティグループ | 38,103件 |
| 2位 | 東急リバブル | 32,918件 |
| 3位 | 住友不動産ステップ | 31,003件 |
| 4位 | センチュリー21 | 29,232件 |
| 5位 | 野村不動産ソリューションズ | 10,444件 |
| 6位 | 三井住友トラスト不動産 | 9,175件 |
| 7位 | 東宝ハウスライフソリューショングループ | 8,051件 |
| 8位 | 福屋不動産販売 | 8,019件 |
| 9位 | イエステーション | 7,360件 |
| 10位 | 積水ハウスグループ | 6,780件 |
ランキング1位が、あなたの家を一番高く売ってくれる会社とは限りません。
この表には、直営型の会社、企業グループ、フランチャイズ網が混在しています。会社全体の件数ではなく、実際に依頼する店舗と担当者の地域実績まで確認してください。
以下の7社は、前掲の仲介件数上位6社に、マンション仲介と買取を比較しやすい大京穴吹不動産を加えたものです。掲載順はおすすめ順位ではありません。自分の物件や売却条件に合う会社を、比較候補として見てください。
三井のリハウス|仲介件数1位の大手の売り方を知りたい人
| 候補に入れたい人 | 都市部のマンションや戸建てを売り、大手の販売提案や支援内容を比較したい人 |
|---|---|
| 比較ポイント | 取扱件数と店舗網に加え、建物・設備の確認や補修などを含む「360°サポート」 |
| 面談での一問 | 「この店舗が直近に扱った、同じ地域・同じ物件種別の成約事例を見せてください」 |
東急リバブル|売却保証で引き渡しの時期を先に固めたい人
| 候補に入れたい人 | 住み替えなどで、売却時期を先に固めたい人 |
|---|---|
| 比較ポイント | 一定期間内に仲介で売れなかった場合の売却保証や買取の選択肢 |
| 面談での一問 | 「通常の仲介で見込む成約価格と、保証が実行された場合の買取価格を分けて書面で示してください」 |
住友不動産ステップ|売り出し直後の動きと報告の細かさを重視する人
| 候補に入れたい人 | 担当者と密に連絡を取り、販売開始後の動きを細かく確認したい人 |
|---|---|
| 比較ポイント | 直営ネットワーク、写真撮影などの売却支援、買取業者へ広く紹介する仕組み |
| 面談での一問 | 「販売開始から14日間で、いつ、どの媒体に、どの写真と文章を掲載しますか?」 |
野村の仲介+|写真やVRで物件の見せ方を強めたい人
| 候補に入れたい人 | 室内の広さ、眺望、デザインなど、写真やウェブ上の見せ方が重要な物件を売る人 |
|---|---|
| 比較ポイント | 3DウォークスルーやVRホームステージングなどの販売支援 |
| 面談での一問 | 「どの買主層へ、物件のどの魅力を、どの見せ方で伝えますか?」 |
センチュリー21|地元に根づくフランチャイズ加盟店を探したい人
| 候補に入れたい人 | 全国ブランドの仕組みを利用する地元の不動産会社へ相談したい人 |
|---|---|
| 比較ポイント | 各店舗は独立した加盟店であり、実績や得意分野が店舗ごとに違うこと |
| 面談での一問 | 「この店舗の免許情報と、同じ地域での成約件数、担当者の経験を教えてください」 |
三井住友トラスト不動産|相続と不動産売却をまとめて相談したい人
| 候補に入れたい人 | 相続、遺言、住宅ローンなど、売却以外の整理も必要な人 |
|---|---|
| 比較ポイント | 信託銀行グループとの連携を含む相談体制 |
| 面談での一問 | 「誰が何を担当し、どこから専門家費用や別料金がかかりますか?」 |
大京穴吹不動産|マンションの仲介と買取を比べたい人
| 候補に入れたい人 | マンションを売り、通常の仲介と買取の両方を検討したい人 |
|---|---|
| 比較ポイント | マンション仲介の取扱経験と、複数の買取サービス |
| 面談での一問 | 「同じマンションまたは近隣の類似マンションが、実際にいくらで成約したか見せてください」 |
＼ 気になる会社へ、まとめて査定依頼 ／
媒介契約はどれがいい?一般・専任・専属専任の違いとレインズ登録の確認
依頼先を選び終えても、契約の種類を決めるまでが会社選びです。仲介を依頼するとき、不動産会社と結ぶのが媒介契約で、依頼できる会社数、レインズへの登録、販売報告の頻度が変わります。
| 一般媒介 | 複数社へ依頼できる 自分で買主を見つけて取引できる レインズ登録と定期報告は法律上の義務ではない |
|---|---|
| 専任媒介 | 依頼先は1社 自分で買主を見つけて取引できる レインズは所定の期限内に登録し、報告は2週間に1回以上 |
| 専属専任媒介 | 依頼先は1社 自分で見つけた買主との直接取引は原則できない レインズ登録期限は専任媒介より短く、報告は1週間に1回以上 |
迷ったときは、専任媒介を選びましょう。
窓口は1社にまとまり、自分で買主を見つけたときには直接取引もできます。ただし、信頼できる担当者と販売計画が見つかっていることが条件になります。
需要の高い物件を売り、複数社との連絡や情報管理を自分で行える人は、一般媒介も選べます。自分で買主を探す予定がなく、より頻繁な報告を受けたい人には、専属専任媒介が合います。
専任媒介では、契約締結日の翌日から休業日を除き7日以内、専属専任媒介では5日以内にレインズへ登録する決まりがあります。2025年1月以降は、登録証明書の二次元コードから売主専用画面へ入り、取引状況を確認できるようになりました。
自分が紹介停止を頼んでいないのに「売主都合で一時紹介停止中」と表示されているなど、覚えのない状態なら担当者へ確認してください。媒介契約の有効期間、更新方法、途中解約の条件も、署名前に読んでおきましょう。
＼ 契約する前に、他社の提案も見ておく ／
やめたほうがいい不動産会社の特徴7つ|契約前に確認したい説明と免許番号
一つ当てはまるだけで、すぐに悪質業者と決める必要はありません。ただし、複数当てはまるなら契約を急がず、ほかの会社と比べ直してください。
- 高い査定額だけを強調し、成約事例を示さない
- 価格の根拠、想定期間、売れない場合の見直し案まで聞きます。
- 訪問査定の当日に媒介契約を迫る
- その場で決める必要はありません。提案書を持ち帰り、ほかの会社と比べます。
- 販売計画が「サイトへ載せます」で終わる
- 想定する買主、掲載媒体、写真、売り出し直後の動き、他社への情報共有まで確認します。
- 他社への情報公開やレインズ登録の説明が曖昧
- 登録予定日と、他社から内覧希望が入った場合の対応を聞きます。
- 物件の良い点しか言わない
- 日当たりや騒音などの弱点は、内覧で買主に必ず見られます。先に伝えてくれる担当者を選びましょう。
- 費用や無料サービスの条件が曖昧
- 何が無料で、何が有料か。適用外になる条件も書面で確認してください。
- 連絡が遅く、質問するたびに回答が変わる
- 契約前の対応の速さと正確さは、販売開始後の連絡にもそのまま出ます。
契約前には、会社名、所在地、宅地建物取引業の免許番号も確認します。免許番号の更新回数だけで会社の良し悪しは決まりませんが、国土交通省の「宅地建物取引業者検索」を使えば、免許の有効期間や行政処分の履歴まで調べられます。
＼ 1社だけだと、比べる相手がいません ／
不動産売却はどこがいいか迷う人のよくある質問
会社選びでつまずきやすい6つの疑問に、ここまでの内容をふまえて短く答えます。
＼ あなたの地域の相場はいくら？ ／
不動産売却の依頼先は、会社名より比べ方で決まる
有名な会社やランキング上位の会社を選んでも、それだけでは足りません。物件と地域に合う3〜4社を集め、同じ条件で価格の根拠と販売計画を比べれば、自分に合う依頼先が決まります。
- 固定資産税の納税通知書を探す
- 価格・期限・手間のうち、最優先を一つ決める
- 大手・地元業者・専門会社から3〜4社を候補にする
査定を申し込むかどうかは、あとで決めて構いません。納税通知書が手元にあれば、気になる会社を見つけた日に、そのまま机上査定を頼めます。
＼ 納税通知書があれば、その日のうちに頼めます ／
出典・参考資料
- 公益財団法人 不動産流通推進センター「2026 不動産業統計集 3 不動産流通」(2026年7月25日閲覧)
- 国土交通省「消費者の皆様向け 不動産取引に関するお知らせ」(2026年7月25日閲覧)
- 国土交通省「標準媒介契約約款」(2026年7月25日閲覧)
- 国土交通省「レインズの機能強化について 物件の売主向けリーフレット」(2026年7月25日閲覧)
- 国土交通省「宅地建物取引業者検索」(2026年7月25日閲覧)
- e-Gov法令検索「民法」(2026年7月25日閲覧)
- 三井のリハウス「360°サポート」(2026年7月25日閲覧)
- 東急リバブル「不動産売却・不動産査定」(2026年7月25日閲覧)
- 住友不動産ステップ「不動産売却・不動産査定」(2026年7月25日閲覧)
- 野村の仲介+「不動産売却・査定」(2026年7月25日閲覧)
- センチュリー21「不動産売却・査定」(2026年7月25日閲覧)
- 三井住友トラスト不動産「不動産売却・査定」(2026年7月25日閲覧)
- 大京穴吹不動産「不動産売却・査定」(2026年7月25日閲覧)