不動産売却に必要な諸費用とは？費用の目安や安く抑えるコツを解説

不動産売却では、仲介手数料・税金・登記費用・印紙税など、さまざまな費用がかかります。あらかじめ費用項目や目安を把握しておかないと、売却後の手取り額が想定より少なくなることがあります。

そこで本記事では、不動産売却にかかる費用の内訳と、金額の目安、支払いが発生するタイミングを解説します。

不動産売却にかかる費用を抑えるコツも紹介するので、売却前にどのくらい費用が必要か知りたい人は参考にしてください。

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不動産売却にかかる費用一覧

不動産売却にかかる主な費用は、以下の6つです。

まずは、それぞれの費用の目安と発生するタイミングを確認しましょう。

費用項目	費用の目安	発生するタイミング
仲介手数料	売却価格400万円超の場合は「売却価格×3％＋6万円」＋消費税が上限	売買契約時・引渡し時
譲渡所得にかかる税金	譲渡益が出た場合に課税。短期39.63％、長期20.315％など	売却した翌年の確定申告時期
登記費用	抵当権抹消の登録免許税は不動産1個につき1,000円。司法書士報酬は別途発生	決済・引渡し前後
印紙税	契約金額に応じて200円〜48万円程度	売買契約書の作成時
住宅ローン返済手数料	金融機関や手続き方法により0円〜33,000円程度の例あり	住宅ローンを一括返済するとき
その他諸費用	引越し費用、測量費用、解体費用、残置物処分費用など	売却準備中・引渡し前後

費用の有無や金額は、物件の状態、住宅ローンの残債、売却価格、利用する特例などによって変わります。ここからは、各費用の内容を詳しく見ていきます。

不動産の「仲介手数料」

不動産の「仲介手数料」とは、不動産会社に仲介を依頼して不動産を売却したときに支払う手数料です。

売却活動、購入希望者との調整、契約手続きなどに対する成功報酬と考えると分かりやすいでしょう。仲介手数料は、売買契約が成立した場合に発生します。

仲介手数料は不動産会社が自由に決められるものではなく、法律で上限が定められています。

法律による不動産仲介手数料の上限

売却価格	仲介手数料の上限（税抜）
売却価格が200万円以下	売却価格の5％
売却価格が200万円超〜400万円以下	売却価格の4％＋2万円
売却価格が400万円超	売却価格の3％＋6万円

たとえば、不動産を5,000万円で売却した場合、仲介手数料の上限は「5,000万円×3％＋6万円＝156万円（税抜）」です。消費税10％を含めると、171万6,000円（税込）になります。

仲介手数料を支払うタイミングは、不動産の売買契約が成立した時点と、物件の引渡し完了後の2回に分けるケースが一般的です。ただし、支払い方法は不動産会社によって異なるため、媒介契約を結ぶ前に確認しておきましょう。

不動産の「譲渡所得にかかる税金」

不動産を売却して利益が出た場合、その利益は「譲渡所得」として扱われます。譲渡所得には、所得税・復興特別所得税・住民税がかかります。

一般的には、これらをまとめて「譲渡所得税」と呼ぶことがあります。ただし、税金は売却価格そのものにかかるのではなく、売却によって生じた利益に対してかかる点に注意しましょう。

譲渡所得は、次の式で計算します。

課税譲渡所得＝売却価格（収入金額）−（取得費＋譲渡費用）−特別控除額

取得費とは、売却した不動産を購入したときの代金や購入時の手数料などです。譲渡費用には、売却時の仲介手数料や測量費などが含まれます。

譲渡所得にかかる税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間によって変わります。

区分	所有期間の判定	税率
短期譲渡所得	売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下	39.63％ （所得税30.63％・住民税9％）
長期譲渡所得	売却した年の1月1日時点で所有期間が5年超	20.315％ （所得税15.315％・住民税5％）
10年超所有軽減税率の特例	居住用財産で一定の要件を満たす場合	課税譲渡所得6,000万円以下の部分：14.21％ 課税譲渡所得6,000万円超の部分：20.315％

譲渡所得にかかる税金は、不動産を売却した翌年の確定申告で申告・納税します。確定申告の期間は、原則として2月16日から3月15日までです。

不動産の「登記費用」

不動産の「登記費用」とは、不動産の権利関係を登記簿に反映するためにかかる費用です。

売主側で発生しやすいのは、住宅ローンを完済したときに行う「抵当権抹消登記」です。住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、決済日に住宅ローンを一括返済し、同時に抵当権を抹消するのが一般的です。

抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。土地と建物の両方に抵当権が設定されている場合は、一般的に2,000円かかります。

司法書士に手続きを依頼する場合は、登録免許税とは別に司法書士報酬がかかります。報酬額は依頼先や手続き内容によって異なりますが、売却の決済では司法書士が関与するケースが多いため、事前に見積もりを確認しておきましょう。

所有権移転登記の費用は買主側が負担するケースが一般的ですが、住所変更登記や氏名変更登記が必要な場合は、売主側で費用が発生することもあります。

不動産売買契約書の「印紙税」

印紙税とは、一定の契約書や領収書などの文書に課される税金です。不動産売買契約書を作成する場合は、契約金額に応じた収入印紙を貼り付ける必要があります。

不動産売買契約書の印紙税は、契約金額によって次のように変わります。

契約金額	本則税率	軽減税率
1万円未満	非課税	非課税
1万円以上10万円以下	200円	200円
10万円を超え50万円以下	400円	200円
50万円を超え100万円以下	1,000円	500円
100万円を超え500万円以下	2,000円	1,000円
500万円を超え1,000万円以下	10,000円	5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下	20,000円	10,000円
5,000万円を超え1億円以下	60,000円	30,000円
1億円を超え5億円以下	100,000円	60,000円
5億円を超え10億円以下	200,000円	160,000円
10億円を超え50億円以下	400,000円	320,000円
50億円を超えるもの	600,000円	480,000円

印紙税は、譲渡所得にかかる税金とは異なり、売買契約書を作成した時点で発生します。契約書を売主用・買主用の2通作成する場合は、それぞれに印紙を貼る必要があります。

住宅ローンの「返済手数料」

住宅ローンの「返済手数料」とは、金融機関に住宅ローンを一括返済するときにかかる手数料です。

住宅ローンが残っている不動産でも売却は可能です。ただし、買主へ引き渡す前に金融機関の抵当権を抹消する必要があるため、原則として売却代金などで住宅ローンを完済します。

返済手数料は金融機関や手続き方法によって異なります。インターネット手続きなら無料となるケースもありますが、窓口手続きでは33,000円程度の手数料がかかるケースもあります。

住宅ローンの残債が売却価格を上回る場合は、自己資金を用意するか、金融機関に相談する必要があります。売却前に、ローン残高と一括返済時の手数料を確認しておきましょう。

その他の「諸費用」

不動産売却では、物件の状態や売却方法に応じて、次のような諸費用がかかることがあります。

「※」が付いている項目は、物件の価値を高めたり、契約後のトラブルを防いだりする目的で検討される費用です。ただし、すべての物件で必要になるわけではありません。

売却前に自己判断でリフォームや解体を行うと、かけた費用を回収できないこともあります。まずは不動産会社に相談し、売却価格への影響や買主のニーズを確認してから判断しましょう。

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不動産売却時の費用を抑えるコツ

不動産売却では複数の費用がかかるため、費用を抑えられれば手取り額を増やしやすくなります。ただし、安さだけを優先すると、売却活動の質が下がったり、税金面で損をしたりする可能性があります。

ここでは、不動産売却時の費用を抑えるために確認したいポイントを解説します。

仲介手数料は条件を見て交渉

不動産会社に支払う仲介手数料は、法律で定められた上限の範囲内で設定されます。そのため、不動産会社によっては値引き交渉に応じてもらえる可能性があります。

ただし、仲介手数料だけで不動産会社を選ぶのはおすすめできません。広告活動、販売戦略、査定価格の根拠、担当者の説明力なども、売却結果に影響します。

「仲介手数料は安いが、売却活動が十分でない」という状態になると、結果的に売却価格が下がることもあります。手数料を交渉する場合は、サービス内容や販売方針もあわせて確認しましょう。

複数の不動産会社から査定を取り、仲介手数料だけでなく、売却価格の見込みや売却にかかる費用の見積もりを比較することが大切です。

控除や特例を利用して節税

不動産売却では、一定の要件を満たすと税金を抑えられる特例があります。特にマイホームを売却する場合は、利用できる制度がないか確認しましょう。

ここでは、不動産売却で利用されることが多い主な特例を紹介します。

1. 居住用財産譲渡時の3,000万円の特別控除の特例

この特例は、マイホームを売却したときに、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。譲渡所得が3,000万円以下であれば、税額を大きく抑えられる可能性があります。

主な要件は、次のとおりです。

このほかにも細かい要件があります。適用できるか迷う場合は、税務署や税理士に確認しましょう。

2. マイホーム売却時の軽減税率の特例

この特例は、所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合に、譲渡所得にかかる税率が軽減される制度です。

「居住用財産譲渡時の3,000万円の特別控除の特例」と併用できるため、要件を満たす場合は大きな節税につながることがあります。

短期譲渡所得の税率は39.63％のため、所有期間や要件によって税負担が大きく変わります。マイホームを売却する場合は、所有期間を必ず確認しましょう。

3. 特定のマイホーム買換え時の特例

この制度は、一定のマイホームを2027年12月31日までに売却し、代わりのマイホームに買い換えた場合に、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べられる制度です。

非課税になる制度ではなく、課税のタイミングを将来に延ばす制度である点に注意しましょう。

また、この制度は「居住用財産譲渡時の3,000万円の特別控除の特例」や「マイホーム売却時の軽減税率の特例」と併用できません。どの制度を使うと有利かは、売却価格、譲渡益、買換えの予定によって変わります。

令和8年度税制改正では、対象となる買換資産について一定の見直しも示されています。買換えを検討している場合は、契約前に税務署や税理士へ確認しておくと安心です。

補助金を使って諸費用を抑える

自治体によっては、一定の条件を満たすと補助金を利用できるケースがあります。たとえば、空き家の解体費用や、耐震改修、省エネリフォームなどに対する補助金です。

補助金の種類、対象条件、補助金額、申請期限は自治体によって異なります。売却予定の不動産がある自治体のホームページを確認するか、役所に相談してみましょう。

補助金は、契約前や着工前の申請が条件になることがあります。また、予算上限に達すると受付が終了する場合もあるため、早めに確認することが大切です。

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不動産会社で変わる費用と比較ポイント

不動産売却にかかる費用のうち、税金や登録免許税は基本的に法律で決まります。一方で、仲介手数料の提示、売却前の修繕や測量の提案、販売方法、査定価格の根拠は不動産会社によって異なります。

できる限り納得して売却するためには、複数の不動産会社から査定や費用見積もりを取り、売却後の手取り額を比較することが大切です。

一括査定サイトを利用すると、複数の不動産会社へまとめて査定を依頼できます。査定額だけでなく、費用の見込み、販売方針、担当者の説明の分かりやすさも比較しましょう。

以下では、代表的な一括査定サイトを紹介します。

リビンマッチ

リビンマッチは、全国約2,100社以上の不動産会社が参加している不動産サービス・価格比較のポータルサイトです。

売却査定だけでなく、土地活用、賃貸管理、リノベーション、注文住宅など、不動産に関する複数のサービスを比較できる点が特徴です。

運営会社はプライバシーマークを取得しており、個人情報の取り扱いにも配慮されています。

また、2025年9月に実施された「サイト評価に関する調査」では、全国認知度と今後利用したい不動産査定サイトの項目で、6年連続1位とされています。

複数の不動産会社から査定を取り、売却価格や費用の見込みを比較したい人は、リビンマッチを確認してみるとよいでしょう。

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HOME4U

HOME4Uは、NTTデータグループが運営する不動産一括査定サービスです。2001年にサービスを開始しており、最大6社へまとめて査定を依頼できます。

提携している不動産会社は約2,500社とされており、全国の不動産売却に対応しています。

HOME4Uの特徴は、不動産売却に関する情報コンテンツが充実していることです。査定を依頼する前に、売却の流れや注意点をじっくり確認したい人に向いています。

運営会社の安心感や情報収集のしやすさを重視する人は、HOME4Uも候補に入れて比較するとよいでしょう。

イエウール

イエウールは、全国2,000社以上の不動産会社と提携している不動産一括査定サイトです。最大6社へ無料で査定を依頼できます。

運営会社は株式会社Speeeで、2025年の東京商工リサーチ調査では、査定依頼ユーザー数、提携不動産会社数、エリアカバー率の部門で1位とされています。

対応エリアの広さを重視したい人や、地方の物件で複数社を比較したい人は、イエウールも確認してみるとよいでしょう。

コツを押さえて不動産売却にかかる費用を安くしよう

本記事では、不動産売却にかかる費用の内訳と、それぞれの目安を解説しました。

不動産売却では、仲介手数料、譲渡所得にかかる税金、登記費用、印紙税、住宅ローンの返済手数料、引越し費用などが発生します。売却前に費用を把握しておくことで、売却後の手取り額をより正確に見積もりやすくなります。

費用を抑えるためには、複数の不動産会社から査定と費用見積もりを取り、査定額だけでなく、売却にかかる費用や販売方針も比較することが大切です。

また、マイホームを売却する場合は、3,000万円特別控除や軽減税率などの特例を利用できる可能性があります。売却前に適用条件を確認し、必要に応じて税務署や税理士に相談しましょう。

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※2025年9月19日-23日 「サイト評価に関する調査」より

不動産売却に関するよくある質問

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※2025年9月19日-23日 「サイト評価に関する調査」より

出典

国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」
国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」
国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」
国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」
国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
国税庁「No.2020 確定申告」
国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」
国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」
e-Gov法令検索「登録免許税法」
国土交通省「令和8年度税制改正概要」
三菱UFJ銀行「手数料一覧」
三井住友銀行「住宅ローンの一部繰上返済や全額繰上返済に手数料はかかりますか？」（公開日：2025年3月10日）
みずほ銀行「住宅ローンをご利用中のお客さまへ 手数料一覧」
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