不動産売却にかかる費用はいくら？仲介手数料・税金の目安一覧と安く抑えるコツ

不動産を売却すると、仲介手数料・譲渡所得にかかる税金・登記費用・印紙税などの費用がかかります。

仲介手数料や住宅ローンの残りは売却代金から支払うことが多く、譲渡所得にかかる税金は売却した翌年に納めます。費用を見込まずに住み替え先などの資金計画を立てると、手元に残る金額が想定より少なくなってしまいます。

この記事では、売却費用の内訳と目安、支払いのタイミング、税金を抑える特例、費用を抑える方法を順に説明します。

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不動産売却にかかる費用一覧

不動産売却にかかる主な費用は、以下の6つです。

まずは、それぞれの費用の目安と発生するタイミングを確認しましょう。

費用項目	費用の目安	発生するタイミング
仲介手数料	売却価格400万円超の場合は「売却価格×3％＋6万円」＋消費税が上限	売買契約時・引渡し時
譲渡所得にかかる税金	譲渡益が出た場合に課税 短期39.63％、長期20.315％など	売却した翌年の確定申告時期
登記費用	抵当権抹消・住所変更の登録免許税は不動産1個につき1,000円 司法書士報酬は別途発生	決済・引渡し前後
印紙税	契約金額に応じて200円〜48万円 （2027年3月31日までの軽減税率）	売買契約書の作成時
住宅ローン返済手数料	インターネット手続きで0円〜16,500円、窓口で33,000円の例（2026年10月時点）	住宅ローンを一括返済するとき
その他諸費用	引越し費用、家具・家電の処分費用、測量費用、解体費用など	売却準備中・引渡し前後

費用の有無や金額は、物件の状態、住宅ローンの残債、売却価格、利用する特例によって変わります。

不動産の「仲介手数料」

不動産の「仲介手数料」とは、不動産会社に仲介を依頼して不動産を売却したときに支払う手数料です。

売却活動、購入希望者との調整、契約手続きなどに対する成功報酬と考えると分かりやすいでしょう。仲介手数料は、売買契約が成立した場合に発生します。

仲介手数料は不動産会社が自由に決められるものではなく、法律で上限が定められています。

法律による不動産仲介手数料の上限

売却価格	仲介手数料の上限（税抜）
売却価格が200万円以下	売却価格の5％
売却価格が200万円超〜400万円以下	売却価格の4％＋2万円
売却価格が400万円超	売却価格の3％＋6万円

たとえば、不動産を5,000万円で売却した場合、仲介手数料の上限は「5,000万円×3％＋6万円＝156万円（税抜）」です。消費税10％を含めると、171万6,000円（税込）になります。

仲介手数料を支払うタイミングは、不動産の売買契約が成立した時点と、物件の引渡し完了後の2回に分けるケースが一般的です。ただし、支払い方法は不動産会社によって異なるため、媒介契約を結ぶ前に確認しておきましょう。

不動産の「譲渡所得にかかる税金」

不動産を売却して利益が出た場合、その利益は「譲渡所得」として扱われます。譲渡所得には、所得税・復興特別所得税・住民税がかかります。

一般的には、これらをまとめて「譲渡所得税」と呼ぶことがあります。ただし、税金は売却価格そのものにかかるのではなく、売却によって生じた利益に対してかかる点に注意しましょう。

譲渡所得は、次の式で計算します。

課税譲渡所得＝売却価格（収入金額）−（取得費＋譲渡費用）−特別控除額

取得費とは、売却した不動産を購入したときの代金や購入時の手数料などです。建物の取得費は、購入代金から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。譲渡費用には、売却時の仲介手数料や測量費などが含まれます。

購入時の売買契約書が見つからないなど取得費がわからない場合は、売却価格の5％を取得費とする方法（概算取得費）があります。実際の取得費より少なくなると税額が増えてしまうため、購入時の契約書や領収書を探しておきましょう。

譲渡所得にかかる税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間によって変わります。

区分	所有期間の判定	税率
短期譲渡所得	売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下	39.63％ （所得税30.63％・住民税9％）
長期譲渡所得	売却した年の1月1日時点で所有期間が5年超	20.315％ （所得税15.315％・住民税5％）
10年超所有軽減税率の特例	居住用財産で一定の要件を満たす場合	課税譲渡所得6,000万円以下の部分：14.21％ 課税譲渡所得6,000万円超の部分：20.315％

仮に、所有期間5年超の不動産を4,000万円で売却し、取得費が2,500万円、譲渡費用が150万円だった場合、課税譲渡所得は1,350万円です。特例を使わなければ、税額は約274万円（1,350万円×20.315％）になります。

譲渡所得にかかる税金は、不動産を売却した翌年の確定申告で申告・納税します。確定申告の期間は、原則として2月16日から3月15日までです。

不動産の「登記費用」

不動産の「登記費用」とは、不動産の権利関係を登記簿に反映するためにかかる費用です。

売主側で発生しやすいのは、住宅ローンを完済したときに行う「抵当権抹消登記」です。住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、決済日に住宅ローンを一括返済し、同時に抵当権を抹消するのが一般的です。

抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。土地と建物の両方に抵当権が設定されている場合は、一般的に2,000円かかります。

司法書士に手続きを依頼する場合は、登録免許税とは別に司法書士報酬がかかります。報酬額は依頼先や手続き内容によって異なりますが、売却の決済では司法書士が関与するケースが多いため、事前に見積もりを確認しておきましょう。

所有権移転登記の費用は、買主が負担するのが一般的です。一方、登記簿に記録された住所や氏名が現在と違う場合、売主は決済までに住所変更登記・氏名変更登記をする必要があり、登録免許税が不動産1個につき1,000円かかります。

2026年4月1日からは、住所等変更登記の申請が義務になりました。住所や氏名が変わった日から2年以内（2026年3月31日以前の変更は2028年3月31日まで）に申請しないと、5万円以下の過料の対象になります。引越しをしたら、売却の予定がなくても登記簿の住所を確認しておきましょう。

不動産売買契約書の「印紙税」

印紙税とは、一定の契約書や領収書などの文書に課される税金です。不動産売買契約書を作成する場合は、契約金額に応じた収入印紙を貼り付ける必要があります。

不動産売買契約書の印紙税は、契約金額によって次のように変わります。

契約金額	本則税率	軽減税率
1万円未満	非課税	非課税
1万円以上10万円以下	200円	200円
10万円を超え50万円以下	400円	200円
50万円を超え100万円以下	1,000円	500円
100万円を超え500万円以下	2,000円	1,000円
500万円を超え1,000万円以下	10,000円	5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下	20,000円	10,000円
5,000万円を超え1億円以下	60,000円	30,000円
1億円を超え5億円以下	100,000円	60,000円
5億円を超え10億円以下	200,000円	160,000円
10億円を超え50億円以下	400,000円	320,000円
50億円を超えるもの	600,000円	480,000円

印紙税は、譲渡所得にかかる税金とは異なり、売買契約書を作成した時点で発生します。契約書を売主用・買主用の2通作成する場合は、それぞれに印紙を貼る必要があります。

住宅ローンの「返済手数料」

住宅ローンの「返済手数料」とは、金融機関に住宅ローンを一括返済するときにかかる手数料です。

住宅ローンが残っている不動産でも売却は可能です。ただし、買主へ引き渡す前に金融機関の抵当権を抹消する必要があるため、原則として売却代金などで住宅ローンを完済します。

全額繰上返済の手数料は、金融機関と手続き方法によって異なります。大手銀行3行では、インターネット手続きのほうが窓口より安く設定されています。

金融機関	インターネット	窓口
三菱UFJ銀行	16,500円	33,000円
三井住友銀行	0円	33,000円
みずほ銀行	0円	33,000円

住宅ローンの残債が売却価格を上回る場合は、自己資金を用意するか、金融機関に相談する必要があります。売却前に、ローン残高と一括返済時の手数料を確認しておきましょう。

その他の「諸費用」

不動産売却では、物件の状態や売却方法に応じて、次のような諸費用がかかることがあります。

費用	かかる場面
引越し費用	新居へ移るとき
家具・家電の処分費用	引渡しまでに室内を空にするとき
家具・家電の購入費用	新居に合わせて買い替えるとき
測量費用	土地の境界が確定していないとき
解体費用	古い建物を取り壊して更地で売るとき
ハウスクリーニング費用	内覧の前に室内を整えるとき
リフォーム・リノベーション費用	傷みや不具合を直してから売るとき

このうち測量・解体・ハウスクリーニング・リフォームは、物件の価値を高めたり、契約後のトラブルを防いだりする目的で検討する費用です。すべての物件で必要になるわけではありません。

売却前に自己判断でリフォームや解体を行うと、かけた費用を回収できないこともあります。まずは不動産会社に相談し、売却価格への影響や買主のニーズを確認してから判断しましょう。

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不動産売却時の費用を抑えるコツ

不動産売却では複数の費用がかかるため、費用を抑えられれば手取り額を増やしやすくなります。ただし、安さだけを優先すると、売却活動の質が下がったり、税金面で損をしたりする可能性があります。

仲介手数料は条件を見て交渉

不動産会社に支払う仲介手数料は、法律で定められた上限の範囲内で設定されます。そのため、不動産会社によっては値引き交渉に応じてもらえる可能性があります。

ただし、仲介手数料だけで不動産会社を選ぶのはおすすめできません。広告活動、販売戦略、査定価格の根拠、担当者の説明力なども、売却結果に影響します。

「仲介手数料は安いが、売却活動が十分でない」という状態になると、結果的に売却価格が下がることもあります。手数料を交渉する場合は、サービス内容や販売方針もあわせて確認しましょう。

複数の不動産会社から査定を取り、仲介手数料だけでなく、売却価格の見込みや売却にかかる費用の見積もりを比較することが大切です。

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控除や特例を利用して節税

不動産売却では、一定の要件を満たすと税金を抑えられる特例があります。特にマイホームを売却する場合は、利用できる制度がないか確認しましょう。

居住用財産譲渡時の3,000万円の特別控除の特例

この特例は、マイホームを売却したときに、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。譲渡所得が3,000万円以下であれば、控除後の課税譲渡所得は0円になり、所得税・住民税はかかりません。

主な要件は、次のとおりです。

特例を受けるには、売却した翌年に確定申告をする必要があります。控除によって税額が0円になる場合も申告が必要です。要件を満たすか迷う場合は、税務署や税理士に確認しましょう。

マイホーム売却時の軽減税率の特例

この特例は、売却した年の1月1日時点で家屋と敷地の所有期間がともに10年を超えるマイホームを売却した場合に、譲渡所得にかかる税率が軽減される制度です。

「居住用財産譲渡時の3,000万円の特別控除の特例」と併用でき、3,000万円を控除した後の課税譲渡所得に次の税率がかかります。

仮に、3,000万円を控除した後の課税譲渡所得が1,000万円の場合、税額は通常の長期譲渡所得の税率で約203万円、軽減税率の特例を使うと約142万円です。

短期譲渡所得の税率は39.63％のため、所有期間や要件によって税負担が大きく変わります。マイホームを売却する場合は、所有期間を必ず確認しましょう。

特定のマイホーム買換え時の特例

この制度は、一定のマイホームを2027年12月31日までに売却し、代わりのマイホームに買い換えた場合に、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べられる制度です。

非課税になる制度ではなく、課税のタイミングを将来に延ばす制度である点に注意しましょう。

また、この制度は「居住用財産譲渡時の3,000万円の特別控除の特例」や「マイホーム売却時の軽減税率の特例」と併用できません。どの制度を使うと有利かは、売却価格、譲渡益、買換えの予定によって変わります。

主な要件は、売却した年の1月1日時点で家屋と敷地の所有期間がともに10年を超え、居住期間が10年以上であること、売却代金が1億円以下であることなどです。新築の家屋に買い換える場合は、原則として一定の省エネ基準を満たす必要があります。

令和8年度税制改正で適用期限が2年延長され、2027年12月31日までの売却が対象になりました。一方、2028年1月1日以後に住み始める新築の家屋が、土砂災害特別警戒区域などの災害危険区域等で建築された一定の家屋に当たる場合は、特例の対象外になります。買換えを検討している場合は、契約前に税務署や税理士へ確認しておきましょう。

相続した空き家を売ったときの特例

親から相続した空き家を売る場合は、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を使える可能性があります。2027年12月31日までの売却が対象で、譲渡所得から最高3,000万円（家屋と敷地を相続した相続人が3人以上の場合は2,000万円）を控除できます。

主な要件は、1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋であること、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、売却代金が1億円以下であることなどです。家屋を一定の耐震基準に適合させるか取り壊して売る必要があり、売った翌年2月15日までに買主が耐震改修や取壊しをする場合も対象になります。マンションなどの区分所有建物は対象外です。

補助金を使って諸費用を抑える

自治体によっては、一定の条件を満たすと補助金を利用できるケースがあります。たとえば、空き家の解体費用や、耐震改修、省エネリフォームなどに対する補助金です。

補助金の種類、対象条件、補助金額、申請期限は自治体によって異なります。売却予定の不動産がある自治体のホームページを確認するか、役所に相談してみましょう。

補助金は、契約前や着工前の申請が条件になることがあります。また、予算上限に達すると受付が終了する場合もあるため、早めに確認することが大切です。

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不動産会社で変わる費用と比較ポイント

不動産売却にかかる費用のうち、税金や登録免許税は基本的に法律で決まります。一方で、仲介手数料の提示、売却前の修繕や測量の提案、販売方法、査定価格の根拠は不動産会社によって異なります。

できる限り納得して売却するためには、複数の不動産会社から査定や費用見積もりを取り、売却後の手取り額を比較することが大切です。

一括査定サイトを利用すると、複数の不動産会社へまとめて査定を依頼できます。査定額だけでなく、費用の見込み、販売方針、担当者の説明の分かりやすさも比較しましょう。

一括査定サイトごとに、提携している不動産会社の数や、一度に依頼できる会社数が違います。

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リビンマッチは、当社が運営する不動産サービスの比較サイトです。全国で2,100社以上（サービスごとに社数は異なる）の不動産会社が参加しており、最短45秒で査定依頼ができます（2026年10月時点）。

売却査定だけでなく、土地活用、賃貸管理、リノベーション、注文住宅など、不動産に関する複数のサービスを比較できる点が特徴です。

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2025年9月の「サイト評価に関する調査」（実施：株式会社マーケティング アンド アソシェイツ、全国の20〜60代3,000人が対象）では、不動産査定サイトの全国認知度と、今後利用してみたい不動産査定サイトの2項目で6年連続1位を獲得しました。

複数の不動産会社から査定を取り、売却価格や費用の見込みを比較したい人は、リビンマッチをご利用ください。

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提携している不動産会社は約2,500社です（2026年10月時点）。

HOME4Uの特徴は、不動産売却に関する情報コンテンツが充実していることです。査定を依頼する前に、売却の流れや注意点をじっくり確認したい人に向いています。

運営会社の安心感や情報収集のしやすさを重視する人は、HOME4Uも候補に入れて比較するとよいでしょう。

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運営会社は株式会社Speeeです。2026年3月の実績を対象にした東京商工リサーチの調査では、査定依頼ユーザー数・提携不動産会社数・エリアカバー率の3部門で5年連続1位を獲得しています。

対応エリアの広さを重視したい人や、地方の物件で複数社を比較したい人は、イエウールも確認してみるとよいでしょう。

【まとめ】売却前に費用と手取り額を確認

不動産売却では、仲介手数料、譲渡所得にかかる税金、登記費用、印紙税、住宅ローンの返済手数料、引越し費用などが発生します。売却前に費用を把握しておくことで、売却後の手取り額をより正確に見積もりやすくなります。

費用を抑えるためには、複数の不動産会社から査定と費用見積もりを取り、査定額だけでなく、売却にかかる費用や販売方針も比較することが大切です。

また、マイホームを売却する場合は、3,000万円特別控除や軽減税率などの特例を利用できる可能性があります。売却前に適用条件を確認し、必要に応じて税務署や税理士に相談しましょう。

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不動産売却に関するよくある質問

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出典

国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」
国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」
国税庁「No.3252 取得費となるもの」
国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」
国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」
国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」
国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」
国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
国税庁「No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき（マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）」
国税庁「No.2020 確定申告」
国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」
国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」
e-Gov法令検索「登録免許税法」
法務省「住所等変更登記の義務化について」
国土交通省「令和8年度税制改正概要」
三菱UFJ銀行「手数料一覧」
三井住友銀行「住宅ローンの一部繰上返済や全額繰上返済に手数料はかかりますか？」（公開日：2025年3月10日）
みずほ銀行「ご利用中の契約内容変更の手数料一覧」
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