サブリース物件は売却できる？解約できない場合の売り方と手取りの比べ方

サブリース会社に解約を断られても、物件まで売れなくなるわけではありません。

今の契約を買主に引き継いでもらう形なら、解約できないままでも売却できる可能性があります。

ただし、「高く売りたいから」と解約を先に決めるのは早すぎます。査定額が上がっても、解約金や売却を待つ間の支出で、手元に残るお金はかえって減ることがあります。

先に決めるべきは、解約できるかどうかではなく売り方です。「契約付き」と「解約できた場合」の2条件で査定を取り、最後に手元へ残る金額（最終手取り）を比べます。解約条件の照会や交渉は、査定と並行して進めましょう。

サブリースには、契約が2つ重なっています。オーナーとサブリース会社の契約がマスターリース契約、サブリース会社と入居者の契約が転貸借契約です。売却でまず問題になるのは前者ですが、2つの契約について終了・承継の扱いを別々に確認する必要があります。ここを混同すると、マスターリースを解約できたのに入居者との契約が残っていた、といった食い違いが起きます。

この記事では、売り方の選び方、最終手取りの計算、契約の引き継ぎ、売却の手順と費用・税金を順に説明します。

＼ 契約付きと解約後の査定額を比べる ／

サブリース物件の売却方法を状況別に選ぶ早見表

解約を断られているのか、条件が書面で出ているのかで、最初に取る手は変わります。現在の契約状況から見た売り方の目安は次のとおりです。

現在の状況	売り方の第一候補	先に確認すること
解約を拒否されている、または解約条件が分からない	契約を買主へ引き継いで売る	所有者が変わるときの手続、買主に求められる条件、今の保証賃料
合意解約の条件が書面で出ている	契約付きと解約後の2条件を比べる	解約金、解約日、入居者との契約・敷金・書類の引き継ぎ
有効な定期建物賃貸借で満了が近く、売却を急がない	満了後に売る案も並べて比べる	定期契約の成立要件、満了日、終了通知、満了後の管理体制

査定を頼む前に、まず自分が判断するための材料として、次の5種類を集めます。

見るべきは、解約の条件、入居者が実際に払っている家賃、ローンを完済できる見通しの3点です。確認できない項目がある場合は、その項目を「未確認」と明示し、価格と売買条件への影響を確認してから契約へ進みます。

マスターリース契約付き売却と解約後売却、待つ選択肢の3案を比べる

サブリース物件の売り方は、今の契約を買主へ引き継いで売る方法と、解約してから売る方法に分かれます。どちらでも希望する手取りを確保できない場合は、条件が整うまで待つ方法も含めて比較します。

最初から一つの方法に決めるのではなく、売却期限、解約条件、待つ間の支出をそろえたうえで、次の3案を並べて比べます。

売り方	検討しやすい状況	判断するときのポイント
今の契約を引き継いで売る	解約が難しい、または売却期限がある	解約を待たずに販売できる。今の収支や契約条件を評価する買主を探す
解約してから売る	合意解約の条件が書面で確認でき、価格上昇が見込める	査定額の上昇分が、解約金や待機中の支出を上回るかを確認する
条件が整うまで待つ	定期契約の満了が近い、または今売ると必要な手取りを確保できない	保有中の支出に加え、市況、金利、修繕費が変わる可能性も見込む

サブリースが付いているから、必ず売却価格が下がるわけではありません。保証賃料が安定して入り、管理の手間が少ない点を評価する買主もいます。

一方、保証賃料が相場より低い、契約期間が長い、賃料改定や解約の条件が分かりにくいといった物件は、自分で運用方針を決めたい買主には選ばれにくくなります。

価格を左右するのは、サブリース契約があるかどうかだけではありません。契約を続けた場合に毎月いくら残るのか、将来どの範囲まで運用条件を変えられるのかを、買主が資料で確かめられるようにしておきます。

サブリース物件の査定は2条件で取り、最終手取りで比べる

不動産会社には、同じ査定日と売却期限を設定し、現行のマスターリース契約を買主が引き継ぐ条件と、指定日までに合意解約して入居者との契約や管理を引き継げる条件の2通りで査定を依頼します。

査定額だけでなく、前提にした保証賃料、入居者が実際に払っている家賃、オーナーが負担する費用、想定稼働率、価格計算に使った利回り、比較した取引事例、販売期間、想定する買主層まで確認してください。

片方は現在の入居状況を使い、もう片方は根拠のない満室状態を使っているようでは、正しく比較できません。賃料、稼働率、売却期限などの前提条件をそろえてもらいましょう。

最終手取り（税引前）＝売却代金－売却費用－解約費用－売却までの累計持ち出し－決済時のローン残高

売却価格が高い案でも、解約金や待機中の支出が大きければ、手元に残る金額は少なくなります。税引後で比較するときは、それぞれの案で見込まれる税額も差し引きます。

解約を待つ間に増える「売却までの累計持ち出し」

累計持ち出しとは、売却を待つ間に実際に出ていく現金を積み上げた金額です。最初に1か月分の持ち出しを計算し、売却までの月数を掛けます。

毎月の持ち出し額
＝ローン返済額（元金＋利息）＋管理・修繕費＋固定資産税・保険料の月割額＋その他の現金支出－サブリース会社から受け取る保証賃料

ローン返済額は、利息だけでなく元金を含む実際の引き落とし額を使います。次の例では、毎月の持ち出しが25万円になる物件を想定します。金額は計算方法を示すための仮定であり、相場や標準額ではありません。

毎月の収入・支出	月額
サブリース会社から受け取る保証賃料	25万円
ローン返済額（元金＋利息）	40万円
管理・修繕費、税・保険料など	10万円
毎月の持ち出し額	25万円

契約付きなら今すぐ売却でき、解約後に売る場合は売却まで6か月かかると仮定して、最終手取りを比較します。売却費用は、仲介手数料の上限額と印紙税に、抵当権抹消などの費用を加えた概算です。

入力項目	契約付きで今売る	解約後、6か月後に売る
売却代金	8,000万円	8,600万円
売却費用	280万円	300万円
解約費用	0円	300万円
売却までの累計持ち出し	0円	150万円
決済時のローン残高	6,000万円	5,940万円
最終手取り（税引前）	1,720万円	1,910万円

この例では査定額に600万円の差がありますが、税引前の最終手取りの差は190万円です。解約後の売却価格だけを見ると600万円有利に見えても、解約費用と6か月分の持ち出しを含めると差は小さくなります。

6か月間に返済した元金60万円は、毎月の持ち出しに含まれる一方、決済時のローン残高が6,000万円から5,940万円へ減る形で最終手取りにも反映されます。元金60万円を追加費用として、さらにもう一度差し引かないようにしてください。

待つ間の保証賃料は、契約書や書面で確認できる金額を使います。解約交渉を始めただけで保証賃料が自動的に停止するわけではありませんが、賃料改定や支払条件の変更が予定されている場合は、その内容も計算へ反映します。

解約金が口頭でしか示されていない場合は、0円ではなく「未確定」として扱います。金額や計算根拠が書面で固まる前に、解約後の査定額だけで売り方を決めないでください。

＼ 手取りの計算は、査定額がそろってから ／

買主の投資用ローン審査は、保証賃料だけでは決まらない

サブリース契約が続いていても、買主のローンが必ず通るわけではありません。金融機関は保証賃料の額だけでなく、将来も返済を続けられる収支かどうかを確認します。

一棟建て向け融資の審査では、物件が生むキャッシュフローを返済原資と捉え、賃料の下落や空室の増加を織り込んで収支を検証する金融機関があります。立地や周辺の賃料相場から賃料水準と売買価格の妥当性を確認し、買主の資産、収入、自己資金、投資目的も含めて審査する例があります。

ただし、これは2019年3月に公表された金融庁の調査で、主に2018年3月期に一棟建て向け融資を実行した金融機関の実務をまとめたものです。現在のすべての金融機関や、区分マンションを含むすべての融資に共通する審査基準ではありません。

サブリース物件では、入居者が実際に払っている家賃、空室と滞納、賃料改定の履歴、修繕費の負担者などを資料で示せるようにします。保証賃料だけが分かっていて、その根拠となる入居状況や転貸賃料を確認できない場合は、価格や融資条件の調整に時間がかかることがあります。

買主がローンを利用する予定なら、金融機関への事前確認を早めに進めてもらいましょう。審査で採用する家賃、マスターリース契約の承継をどのように評価するか、提出が必要な資料、融資承認の期限を確認します。

融資が下りなかった場合の扱いは、売買契約のローン特約で定めます。申込先の金融機関、借入予定額、承認期限、承認を得られなかった場合の処理まで具体的に記載してください。売主や仲介会社が、融資の承認を保証することはできません。

サブリースを解約できないままでも売却できる理由

物件を売っても、マスターリース契約や入居者との契約は自動では終わりません。これが、解約できないまま売却できる理由です。裏を返せば、マスターリースを終わらせたあとも入居者との契約が残る理由でもあります。

物件の売却、マスターリースの終了、入居者との契約の終了や承継は、それぞれ確認すべき手続が異なります。一つが片づいても、残りが自動的に終わるとは限りません。

対抗要件を備えた賃貸借では、売却後に買主が貸主の地位を引き継ぐのが原則

サブリース会社がすでに建物の引渡しを受けているなど、マスターリース契約を第三者にも主張できる状態で物件が売却された場合は、買主が新しいオーナーとなり、貸主の地位を引き継ぐのが原則です。契約を残したまま、所有者だけを替えられるということです。

民法605条の2により、対抗要件を備えた不動産賃貸借の目的物が譲渡されると、貸主の地位は原則として買主へ移ります。買主がこの地位の移転をサブリース会社へ主張するには、所有権移転登記が必要です。一定の留保合意がある場合など例外もあるため、売買契約とマスターリース契約を併せて確認します。敷金返還義務や未精算金など、具体的に何を引き継ぐのかも整理してください。

売却できるとしても、契約で決められた手続を省くことはできません。事前通知、承諾、指定書式、買主の審査、覚書の締結などが定められていれば、売買契約を結ぶ前に確認します。

国土交通省の「特定賃貸借標準契約書」では、物件の売却が、オーナーからサブリース会社へ知らせる事項の記載例に挙がっています。これは一棟全体の居住用賃貸住宅を主に想定した普通建物賃貸借のひな型であり、手元の契約を自動的に上書きするものではありません。

サブリース会社には、次の点をメールなど記録に残る方法で尋ねます。

「当社の承諾がなければ売れない」とだけ回答された場合は、根拠となる契約条項と必要な手続を文書で示してもらいます。所有権移転の効力、契約違反になるかどうか、貸主の地位が買主へ移るかどうかは、分けて判断します。見解が食い違うなら、買主と契約する前に弁護士へ相談してください。

普通借家の解約は、予告期間だけでなく正当事由が問われる

売れることと、自由に解約できることは同じではありません。契約書に「普通建物賃貸借」と「定期建物賃貸借」のどちらが書かれているかで、終わり方が変わります。

契約の種類	終了時の基本的な考え方	売却前の確認
普通建物賃貸借	オーナー側が更新を断る、または解約を申し入れるときは、解約を認めるだけの事情（正当事由）が問われる	予告期間だけで終わると決めつけない
定期建物賃貸借	有効に成立していれば、契約期間の満了で終わることが予定されている	成立要件、満了日、終了通知、満了後の引き継ぎ

マスターリース契約が普通建物賃貸借なら、「6か月前までに通知すれば解約できる」と契約書にあっても、通知しただけで契約が終わるとは限りません。オーナー側から更新を断ったり解約を申し入れたりするときは、借地借家法28条の「正当事由」が認められるかどうかが問われるためです。

正当事由は、双方が建物を必要とする事情、これまでの経緯、建物の使われ方や状態、金銭補償の提案などから総合的に判断されます。「少しでも高く売りたい」「管理会社を変えたい」という希望だけで、当然に認められるものではありません。

マスターリース契約には借地借家法28条が適用されるため、契約に「事前の申入れで解約できる」とあっても、オーナー側の都合で解約するには正当事由が求められます。この扱いは個別の契約条項より優先され、正当事由が認められるかは最終的に裁判所が判断します。

一方、有効な定期建物賃貸借は、期間の満了で終わることを前提とした契約です。もっとも、契約書の表題に「定期」とあるだけでは足りません。書面または契約内容を記録した電磁的記録による契約に加え、契約前に「更新がなく、期間満了で終了する」旨を記載した書面を交付して説明することなど、借地借家法38条の成立要件を満たしているか確認します。説明書面は、相手方の承諾がある場合、所定の電磁的方法で提供することもできます。

契約期間が1年以上なら、原則として、満了の1年前から6か月前までに終了通知も必要です。この通知期間を過ぎてから通知した場合は、通知の日から6か月が経過するまで、期間満了による終了を主張できません。

サブリース会社が賃料を払わないなど、重大な契約違反（債務不履行）がある場合は、契約解除を検討できることがあります。ただし、中途解約、更新拒絶、契約違反による解除、双方が納得して終わらせる合意解約では、必要な条件も手続も違います。契約条項と証拠は、弁護士に確認してもらうのが安全です。

マスターリース終了後も残る入居者との契約

解約できても、空室で引き渡せるとは限りません。

サブリース会社が契約上認められた範囲で入居者へ貸している場合、オーナーとサブリース会社が合意してマスターリースを終えても、その終了を既存の入居者へ主張できないことがあります。民法613条3項が、そのルールを定めています。ただし、合意解除の時点で、サブリース会社の債務不履行を理由とする解除権があった場合は例外です。

国土交通省の特定賃貸借標準契約書21条も、契約終了時に、オーナーがサブリース会社の「入居者へ貸す側の立場」を引き継ぐ条項を採用しています。これは標準契約書上の条項なので、実際の契約書に同じ定めがあるかを確認してください。

さらに、マスターリースが期間満了や解約の申入れで終わる場面では、借地借家法34条により、入居者への終了通知と、通知から原則6か月の経過が必要になります。

だからこそ、合意解約書には契約終了日だけでなく、次の項目まで書き込みます。

引き継ぎの要点：終了日を決めただけでは、その翌日から誰も動けません。「翌日から、誰が何をするか」まで書いて、初めて引き継ぎに使えます。

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区分マンションと一棟物件で違う、サブリース解約後の引き継ぎ範囲

引き継ぐ相手が入居者1世帯か、全住戸かで、作業量は大きく変わります。手取りを2条件で比べる考え方は共通ですが、そろえる資料と引き継ぐ範囲は分けて考えます。

確認項目	区分マンション	一棟アパート・マンション
サブリースの範囲	対象住戸だけか、複数戸をまとめた契約か	全戸一括か、一部住戸だけか
賃料・入居	対象住戸の保証賃料、入居者の実際の家賃、入居状況	部屋ごとの家賃、空室、滞納、更新日
建物管理・修繕	管理費、修繕積立金、管理規約、大規模修繕の予定	共用部管理、設備点検、建物修繕、費用の分担
解約後の引き継ぎ	対象住戸の賃貸借契約、敷金、家賃の送金、緊急連絡先	全住戸の契約・敷金・鍵・滞納・修繕記録に加え、共用部と外注先
査定資料	対象住戸の契約・収支と、建物全体の管理資料	一棟全体の収支、空室、修繕、契約一覧

サブリース付き区分マンションは、管理規約と修繕積立金も確認する

区分マンションでは、対象住戸のサブリース契約だけでは足りません。管理規約、管理組合の決議、大規模修繕の予定、管理費・修繕積立金の滞納も売買に影響します。2026年4月施行の改正後の区分所有法でも、規約や集会の決議は買主などの特定承継人に効力を持ち、共用部分等に関する一定の債権は新しい所有者にも請求できるとされています。

一棟物件は、レントロールと共用部の外注契約を同時に引き継ぐ

一棟物件でサブリースを終了し、買主や新しい管理会社が入居者対応を担う場合は、全住戸の情報を1戸ずつ照合します。部屋ごとの賃貸状況一覧（レントロール）には、契約の種類と期間、家賃、敷金、家賃保証、滞納、更新・退去の予定まで入れましょう。鍵、修繕履歴、苦情、対応中の案件も同じ一覧にまとめておきます。

清掃、消防設備、エレベーター、インターネットなどの外注契約も見落とせません。これらが自動で買主へ移るとは限らないため、現在の契約者、解約・承継の条件、切り替え日を確認します。

決済前には、引継書兼受領書を作って現物と金銭を照合します。対象は、前払いされた家賃、未収家賃、敷金、未払費用、進行中の工事、鍵、契約書の原本です。入居者へは、新しい貸主・管理会社、切り替え日、家賃の送金先、緊急連絡先を案内します。

一方、契約を付けたまま売る場合は、サブリース会社が引き続き入居者へ貸す側になります。建物の維持管理は別の会社ということもあるので、管理を委託している相手は別に確認します。

「区分だから解約しやすい」「一棟だから高く売れる」とは、一律にいえません。難易度を決めるのは、契約の種類、対象範囲、入居状況、解約条件です。ただ、一棟でサブリースを終了するときは住戸数と関係者が多いため、引き継ぎ表がないと確認漏れが生じやすくなります。

サブリース物件の売却前にそろえる10の資料と開示の注意点

買主が知りたいのは、保証賃料の額だけではありません。その収入がいつまで、どんな条件で続き、費用を誰が負担するかです。次の資料は、買主へ見せる前提でそろえます。

資料	確認する箇所	結果によって変わること
マスターリース契約書・特約・覚書	契約期間、普通・定期、更新、解約、売却、違約金	売却ルート、買主の条件、解約の見通し
契約前・契約時の説明書類	賃料改定、解除、費用分担、終了後の権利と義務	説明と現状の食い違い、専門家へ相談する必要性
保証賃料の入金履歴	支払遅延、支払われない期間、減額、控除項目	今の収入の確かさ、会社の信用
賃料改定通知・協議記録	改定時期、根拠、未解決の話し合い	将来収支、買主へ開示すべき紛争
部屋ごとの賃貸状況一覧	入居・空室、実際の家賃、契約期間、滞納	保証賃料との差、空室リスク、解約後の収支
入居者との賃貸借契約書	普通・定期、更新、敷金、特約	解約後の貸主・管理の引き継ぎ
敷金・前受金・未収金の明細	誰がいくら預かっているか	決済時の精算額、買主の負担
修繕履歴・長期修繕計画・費用分担表	オーナー負担、会社負担、予定工事	運営費を引いた収益、買主の追加支出
登記事項証明書・ローン残高資料	所有者、抵当権、完済見込額、繰上返済条件	売却に必要な最低手取り、金融機関との調整
建物・土地の基礎資料	図面、確認済証、検査済証、管理規約、保険	通常の物件調査、融資審査

賃貸住宅管理業法32条は、サブリース事業者（法令上の特定転貸事業者）に、業務・財産の状況を記した書類を営業所や事務所へ備えるよう義務づけています。特定賃貸借契約の相手方や、これから相手方になろうとする人から求められた場合は、閲覧させなければなりません。

国土交通省の賃貸住宅管理業法ポータルが示す閲覧対象は、業務状況調書、貸借対照表、損益計算書など、会社の業務や財務に関する書類です。入居者ごとの契約書や部屋ごとの賃貸状況一覧は、この制度だけで当然に手に入るものではありません。これらは、手元の契約にある報告・書類提示の条項も根拠にして求めます。

入居者の氏名や連絡先は、査定の初期段階でむやみに共有しません。まずは氏名などを伏せ、部屋番号、家賃、契約の種類、期間など、価格判断に必要な情報だけを示します。

具体的な買主候補へ個人データを開示するときは、開示範囲、利用目的、取扱方法、安全管理、漏えい時の措置、交渉が不成立になったときの処理をあらかじめ書面で定めます。

入居者が実際に払っている家賃が分からないと、売却価格や将来収支を精度よく判断できません。サブリース会社からオーナーへの保証賃料が、入居者から受け取る家賃を上回っていれば、賃料改定や契約終了をきっかけに収支が崩れるおそれがあります。

不動産適正取引推進機構が紹介した東京高裁2024年6月20日判決では、この点が争われました。実際の入居状況や転貸賃料を伝えず、入居者の家賃より保証賃料のほうが高い状態も説明しないまま、適正価格を上回る価格で購入させたとして、損害賠償請求の一部が認められています。

個別の事例であり、すべての物件に当てはまる話ではありません。ただ、「満室」「家賃保証」という言葉だけで価格を決めてはいけない、という点は共通します。

資料がそろわない項目は推測で埋めず、「未確認」と明記して買主へ説明します。

サブリース会社が解約に応じない・資料を出さないときの5つの対応

連絡が返らない。入居資料を求めても出てこず、敷金の残高も合わない。こうしたときは相手の意図を推測せず、確認できた事実と、足りない資料を切り分けます。

所有者変更の手続と解約条件は、分けて照会する

「売りたいので必要なことを教えてください」では、相手もどこまで答えるべきか分かりません。所有者が変わるときの手続と、合意解約に応じる場合の条件は、別々に尋ねます。

資料を求めるときは、資料名、対象期間、使う目的、希望する形式、回答期限を書きます。「存在しない」「別の会社が持っている」「開示できない」と返ってきたら、その理由と根拠になる契約条項も文書で示してもらいましょう。

解約交渉の記録を日付順に残し、内容証明は目的を分けて使う

質問書や資料請求書は、契約書に記載された通知先へ、記録が残る方法で送ります。送信日、相手、質問、回答、電話の内容を一つの表にまとめ、反応がなければ同じ論点を番号付きで再通知します。

内容証明郵便は、いつ、どんな内容の文書を誰から誰へ差し出したかを証明する制度です。書かれた内容が真実であることや、相手に配達されたことまで証明するものではありません。配達の事実も記録したいなら、配達証明を組み合わせます。契約解除など法的な効果を狙う通知は、送る前に弁護士へ確認してください。

保証賃料の入金記録で裏付け、不明点は「未確認」と扱う

銀行の入金記録、過去の送金明細、賃料改定通知、修繕請求、月次報告から、確認できる範囲を固めます。保証賃料から、入居者が払う家賃を逆算してはいけません。

まずは氏名などを伏せた賃貸状況一覧を求め、具体的な買主が現れた段階で、個人情報を安全に扱う取り決めのもと、必要な範囲だけを開示する方法もあります。それでも価格判断に欠かせない資料が出なければ、未確認事項を示して売るのか、資料がそろうまで売り出しを止めるのかを決めます。

サブリース会社の買取提案は、解約条件と売却価格を分けて比べる

サブリース会社や提携会社から買取提案を受けても、その場で解約と売却をひとまとめにして決めないでください。少なくとも次の点を、別の仲介査定や買取提示と並べて比べます。

早く売れる案が、いちばん手取りの多い案とは限りません。価格、期間、売主の責任、解約費用を同じ条件で横並びにしましょう。

＼ 1社だけの提示額では比較できません ／

弁護士・不動産会社・税理士へ、問題ごとに相談先を分ける

困っていることによって、話を持ち込む先も、持参する資料も変わります。

困っていること	主な相談先	相談時に持参するもの
解約の可否、契約条項、損害賠償	不動産賃貸に詳しい弁護士	契約一式、通知、入出金、日付順の経過表
売却価格、買主、融資、販売方法	収益物件とサブリース承継の経験がある不動産会社	契約、賃貸状況一覧、修繕、ローン資料
登記、ローンの担保（抵当権）の抹消	司法書士、借入先の金融機関	登記、ローン残高、完済条件
売却益にかかる税金（譲渡所得）、消費税、解約金の税務	税理士	取得・売却・減価償却・解約費用の資料
誇大な説明、重要事実を隠された疑い	国土交通省の申出制度、管轄の地方整備局など	説明資料、録音・メール、契約、経過表

国土交通省の申出制度は、法令違反の疑いを行政へ知らせ、調査や監督処分につなげる制度です。個別の解約を成立させたり、返金や損害賠償を命じたりする手続ではありません。2025年度には、全国168社の賃貸住宅管理業者とサブリース事業者に立入検査が行われ、118社が是正指導を受けています（2026年6月公表）。個別トラブルの相談窓口は、同制度の案内ページにも掲載されています。

サブリース物件を売却する7つの手順

売却、解約、引き継ぎを同時に進めると、確認漏れが起きます。先に契約の中身を確定させ、次に価格と費用を出し、最後に決済と引き継ぎを重ねる順にします。

サブリース物件の売却で避けたい5つの失敗

解約合意書や売買契約書へ署名したあとでは、条件の変更が難しくなります。署名の前に、次の5つを確認しておきます。

サブリース承継に対応できる不動産会社の選び方

会社の規模より、今回の契約を読み解き、買主と金融機関へ説明できるかを見ます。相談のときは、次の質問をしてみてください。

「必ず解約できる」「必ず相場以上で売れる」と断定する会社より、未確定の事項と、価格が下がる条件を先に示す会社のほうが、判断に必要な情報を得やすくなります。

＼ 質問への答え方で会社を比べる ／

サブリース物件の売却にかかる費用と譲渡所得の税金

手取りの式で差し引く項目のうち、金額が見えにくいのが売却費用と税金です。

仲介手数料には国の告示による上限があり、実際の金額はその範囲内で、媒介契約を結ぶときに不動産会社と合意します。売却時に出ていく主な費用は次のとおりです。

費用	金額の目安
仲介手数料	上限は「売買価格×3％＋6万円」に消費税（400万円超の場合）。8,000万円なら270万6,000円
印紙税	紙の契約書で必要。2027年3月31日までの作成分は軽減税率で、5,000万円超1億円以下なら3万円
抵当権抹消	登録免許税と司法書士報酬
繰上返済手数料	借入先の金融機関で異なる
専門家への費用	弁護士・税理士への報酬

売買価格800万円以下の物件では、2024年7月から、仲介にかかる費用を考慮して上限を33万円（税込）まで引き上げられる特例があります。適用されるかどうかは、媒介契約を結ぶ前に不動産会社へ確認してください。

ローン元金の返済は、手元の現金を減らします。ただし、売却益にかかる税金を計算するときの譲渡費用にはなりません。手取りと税額は、分けて計算します。

個人が不動産を売って得た利益（譲渡所得）は、原則として「売却代金－購入代金などの取得費－売却のために直接かかった費用－適用できる特別控除」で計算します。気をつけたいのは取得費です。賃貸用の建物では、購入額から、所有期間中の減価償却費に相当する額を差し引きます。また、売った年の1月1日時点の所有期間によって、長期・短期の区分が変わります。

解約金や弁護士費用を税務上どの費目として扱うかは、支払いの目的と契約内容で変わることがあります。消費税の課税事業者が、事業用として保有する賃貸用建物を売却する場合は、建物部分が消費税の課税対象になります。土地部分は取扱いが異なります。税引後の手取りは、関係資料を税理士へ渡して計算してもらいましょう。

サブリース物件の売却に関するよくある質問

解約の可否、承諾の要否、違約金など、相談の場で繰り返し出る質問をまとめます。

サブリースの解約可否より先に、売り方と最終手取りを決める

サブリース会社に解約を断られても、それだけで売却の道が閉じることはありません。今の契約を買主へ引き継ぐ売り方があります。

ただし、解約だけを先に決めると、査定額が上がっても手取りは減ることがあります。まず契約書と収支資料をそろえ、「契約付き」と「解約できた場合」の2条件で査定を取りましょう。価格差から、解約金、待ち期間の持ち出し、追加費用、税負担を差し引いて比べます。

一棟物件で解約するなら、全住戸の契約、敷金、家賃の送金、鍵、修繕、緊急連絡先まで引き継ぎ表にまとめます。資料や回答が得られないところは、推測で穴を埋めず、そのまま「未確認」と書いて買主へ渡します。

所有者の変更、マスターリースの終了、入居者との契約の承継・終了。この3つを最後まで分けて確認することが、サブリース物件の売却で判断を誤らないための基本です。

＼ 解約を決める前に、まず査定額を確認 ／

出典

e-Gov法令検索「民法」
e-Gov法令検索「借地借家法」
e-Gov法令検索「建物の区分所有等に関する法律」
e-Gov法令検索「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」
国土交通省「賃貸住宅管理業法ポータルサイト｜適正化のための措置」
国土交通省「特定賃貸借標準契約書」
国土交通省関東地方整備局「賃貸住宅管理業　よくある質問（FAQ）」
金融庁「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果」（公開日：2019年3月28日）
不動産適正取引推進機構「不動産取引紛争事例等調査研究委員会（第341回）検討報告」
個人情報保護委員会「FAQ（Q2-11）」
日本郵便「内容証明」
日本郵便「内容証明は、相手が受け取ったことも証明もしてくれますか？」
国土交通省「賃貸住宅管理業法ポータルサイト｜申出制度」
国土交通省「賃貸住宅管理業者及び特定転貸事業者への全国立入検査結果（令和７年度）について」（公表日：2026年6月5日）
法務局「住宅ローン等を完済した」
国土交通省「不動産取引に関するお知らせ｜仲介手数料」
国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」
国税庁「譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」
国税庁「建物の取得費の計算」
国税庁「個人が事業用建物等を譲渡した場合の消費税」

※個別の契約解釈、解約に必要な事情、税額は、契約書と事実関係によって結論が変わります。