旅館を建物ごと売却する方法｜廃業前に比べる3つの売り方・価格・手順

旅館は、営業をやめた後でも土地や建物を売れます。赤字でも、長く休館していても、それだけで「売れない」と決まるわけではありません。買主が見つかるか、いくらで成約するかは、立地、建物の状態、所有者の名義、担保や借地の有無で変わります。

ただ、値段より先に決めることがあります。「何を売るか」です。旅館の売り方は、大きく3つに分かれます。

1. 土地・建物を売る
2. 旅館事業を売る
3. 運営会社の株式を売る

土地・建物を売るだけなら、廃業した後でも進められます。問題は残りの2つです。営業を廃止したり建物を解体したりすると、許可、従業員、予約、これまでの運営実績など、事業ごと引き継げたはずの価値が戻らなくなることがあります。

つまり、最初に決めるのは「いくらで売るか」ではなく、何を、どの状態で売るかです。この順番を逆にすると、後から取り戻せない選択肢が出てきます。この記事では、廃業を考えている旅館の所有者・経営者に向けて、建物ごと売る方法と判断の順序を解説します。

営業廃止や解体を決める前に、売却方法を確認する

まだ営業を止めていないなら、売却方法を比べ終えるまで、次の手続きや契約は急がないでください。

• 旅館業を廃止する日を決める
• 建物の解体を契約する
• 電気、水道、温泉設備、消防設備の保守をまとめて止める
• 売上、予約、設備、許認可の資料を処分する
• 売却方針が固まる前に、従業員や取引先へ広く知らせる

もちろん、「何があっても営業を続けるべきだ」という意味ではありません。宿泊者の安全を守れない、給与や予約前受金を確保できない、差押えが迫っている。こうした状況なら、営業停止や専門家への緊急相談を先にします。

すでに営業の全部または一部を止めた、あるいは廃止した場合は、売却を検討中でも届出を遅らせてはいけません。旅館業法施行規則では、停止・廃止の日から10日以内の届出が必要です。なお、事業譲渡によって旅館業者としての立場を買主へ引き継ぎたい場合は、営業を廃止する前に管轄の保健所へ相談します。

差し迫った問題がないなら、まず次の3案を同じ条件で比べてください。

比較する案	主に見る価値	差し引く主な費用・リスク
旅館を続けられる状態で売る	収益、許可、従業員、予約、屋号、運営の仕組み	引継ぎ費用、設備更新、法律や条例に合わせる工事、当面の運営資金
現在の建物を残して売る	土地・建物、設備を残した居抜き利用、ほかの用途に使える可能性	改修、残置物処分、用途変更、契約と現状が違った場合の対応
解体して土地として売る	土地の利用価値、開発のしやすさ	解体、石綿（アスベスト）、地中に残る構造物や廃棄物、測量、工事中もかかる税・金利・管理費

この3案は「建物をどの状態で残すか」の比較です。土地・建物の売却、事業譲渡、株式譲渡という契約の形とは別の軸なので、混ぜずに考えます。

比べるのは、表に出る売却額ではありません。費用、借入返済、税金を差し引いた後、売主の手元にいくら残るかです。建物が古いから解体、歴史があるから保存、と先に結論を決める必要はありません。

旅館の売却方法は3つ｜違いを最初に整理する

建物をどの状態で売るかが決まっても、それだけでは契約は書けません。同じ「旅館を売る」でも、誰から何が買主へ移るかは、売り方によって変わります。

売却方法	買主へ渡すもの	売却代金を受け取る人・法人	向いている状況	主な注意点
土地・建物の売却	土地、建物、契約で定めた設備・家具・備品	不動産の所有者	旅館を廃業する、買主が別用途で使う、事業価値が小さい	旅館業許可、雇用、予約、契約は自動で移らない
事業譲渡	選んだ設備、在庫、屋号、契約、予約など。土地・建物を含めることもある	事業を譲る個人または法人	旅館事業だけを切り出す、個人事業を譲る	資産、契約、雇用を一つずつ移す。相手の承諾が必要なものもある
株式譲渡	旅館を運営する会社の株式	株主	会社が不動産や許認可を持ち、営業を続けたまま引き継ぎたい	会社の負債やまだ表面化していない責任も残る。会社が持たない不動産は含まれない

土地・建物は不動産売買で移し、営業部分は事業譲渡で移す、という組み合わせもあります。たとえば「土地と建物は社長個人、旅館の運営は会社」という旅館です。この場合は、2つの契約を同じ日に実行できるようにし、どちらか一方だけが宙に浮かない条件を整えます。

土地・建物だけを売る

旅館をやめ、土地・建物を不動産として売る方法です。買主が旅館を再開するとは限りません。ホテル、福祉施設、研修所、住宅へ転用する場合もあれば、建物を解体して土地を使う場合もあります。

設備や家具を残したまま渡す「居抜き売却」も、この方法に含まれることがあります。ただし「居抜き」は法律上の売却方法の名前ではなく、あくまで通称です。ボイラー、厨房、空調、温泉ポンプ、家具について、誰の所有物か、リース品ではないか、今も動くか、故障していたら誰が負担するか。ここまでを設備一覧で決めます。

売り方には、不動産会社に買主を探してもらう「仲介」と、不動産会社などが買主になる「買取」があります。急いで売りたいときは買取も候補になりますが、「仲介価格の何割」と全国一律には決められません。提示額に加え、残置物や測量の負担、引渡し後の売主責任、代金の支払条件まで比べます。

旅館事業を売る

事業譲渡では、買主に渡すものを契約で選びます。屋号、設備、仕入先との契約、宿泊予約、運営手順まで含められます。とはいえ、契約書に書けば何でも自動で移る、というわけではありません。

たとえば従業員です。労働契約を買主へ移すには、従業員本人の自由な意思に基づく承諾が必要です。厚生労働省の指針でも、事業譲渡時には十分な説明と、本人の真意による承諾を求めています。

宿泊予約も同じです。予約条件、宿泊者への案内や承諾の要否、前受金の引渡し、キャンセル時の返金担当を、予約経路ごとに決めます。移転が有効になるまでは、従来の営業者が宿泊サービスの提供や返金に対応できる状態を保ちます。

運営会社の株式を売る

株式譲渡では、株主が変わっても会社そのものは残ります。会社が所有する土地・建物、従業員との雇用契約、旅館業許可は、原則としてそのまま会社に残ります。

一見、手続きは簡単に見えます。しかし「全部そのまま移る」と考えるのは危険です。取引先や借地の契約に、経営者が変わる前に相手の承諾を得る、と定めた条項があることもあります。未払残業代、税務上の問題、訴訟リスクなど、帳簿に表れにくい責任も会社に残ったままです。

さらに、土地・建物が株主個人の名義なら、株式を売っても不動産は動きません。株式譲渡と不動産売買を組み合わせる必要があります。

「廃業」がどこまで進んだかで、使える売却方法は変わる

「もう廃業しました」という一言だけでは、使える売却方法は決まりません。ひとくちに廃業といっても、実際には段階があるからです。

• 一時的に休館している
• 旅館業を休止した
• 旅館業の営業を廃止した
• 個人事業を廃業した
• 運営会社を解散し、財産や債務を整理する清算まで進めた

どの段階でも、土地・建物そのものは売却を検討できます。段階によって変わるのは、旅館業許可を含む事業の引継ぎ、予約や契約の処理、そして株式譲渡が使えるかどうかです。

会社の清算が進み、契約や従業員との関係が終わった後では、営業中の事業として売るのは難しくなります。反対に、旅館の収益性が乏しくても、立地や土地、温泉、建物の転用可能性を評価する買主はあり得ます。休館年数や赤字の有無だけで、売れるかどうかを決めないことが大切です。

旅館業許可は建物に自動で付いてくるわけではない

旅館を続けたい買主にとって、許可を引き継げるかどうかは大きな条件です。ここが、売却方法の選び方も左右します。

2023年12月13日以降は、旅館業の全部を事業譲渡する場合に、買主が旅館業者としての立場（営業者の地位）を引き継げる制度があります。使う条件は、譲渡の前に、売主と買主がそろって都道府県知事などの承認を受けることです。承認を受ければ、買主は新規許可を取り直す必要がなく、売主による旅館業の廃止届も不要になります。

ただし、旅館を売れば必ず使える制度ではありません。

• 承認は、譲渡した後ではなく前に受ける
• 建物だけの売買が、旅館業の事業譲渡に当たるとは限らない
• 一つの許可で一体運営する複数棟のうち、一部だけを売る場合は対象外
• 大幅な増改築などで同じ施設とみなせなくなる場合は、新規許可が必要になることがある
• 飲食店、公衆浴場、酒類、温泉など、別制度の許認可や契約は個別に確認する
• 当面は、引継ぎ後6か月以内に、都道府県知事などが営業状況を少なくとも1回調査する

厚生労働省も、承認申請の前に管轄の保健所などへ相談するよう案内しています。旅館として引き継ぐ可能性が少しでもあるなら、営業を廃止する前に相談してください。

すでに営業を廃止した場合は、この引継ぎ手続きを後から行えるとは考えず、買主による新規許可の要否と手続きを管轄保健所へ確認します。

温泉付き旅館は「温泉権あり」だけでは判断できない

土地と建物を買えば温泉もついてくる、とはなりません。温泉付き旅館では「温泉権」とひとまとめにせず、温泉を使える根拠を権利・許可・契約・設備と利用状況の4つに分けて確認します。

• 権利：源泉地の所有権、源泉を利用する契約や長年の取り決め、他人の土地に管を通すための権利（地役権）や土地使用契約
• 許可：源泉を掘る掘削、掘り増す増掘、動力装置、採取、浴用・飲用に関する許可
• 契約：自治体や温泉組合から温泉の供給を受ける配湯契約、名義、譲渡の可否、相手方の承諾
• 設備と利用状況：ポンプや管路の所有者、保守費用、未払負担金、湧き出す量（湧出量）、温度、成分分析、配湯量

温泉法には採取や公共利用など複数の規制があり、許可の種類によって買主へ引き継ぐ手続きも異なります。売却前に「温泉権あり」とだけ書くのではなく、名義、根拠書類、譲渡の可否、相手方の承諾、新たな許可の要否を一覧にします。

旅館の売却価格はどう決まる？

「売上の何倍」「一室あたりいくら」という、全国共通の相場はありません。同じ建物でも、旅館として続けるのか、別用途へ変えるのか、解体するのかで、値段の出し方そのものが変わるからです。価格も、この3つの使い道ごとに分けて考えます。

旅館として続ける価値

営業を続けられる旅館は、将来得られる収益から、運営費、設備更新、法令への対応、不確実性を差し引いて評価します。国土交通省の不動産鑑定評価基準でも、ホテルのような事業用不動産では、将来の収益から価値を見積もる「収益還元法」が特に有効とされています。

気をつけたいのは、次のような足し算です。

土地・建物の価格 ＋ 旅館全体の利益を基にした価格 ＋ ブランド価値

漏れなく足しているように見えますが、同じ価値を二度数えている可能性があります。旅館の利益には、建物、設備、従業員、運営力、知名度の貢献がすでに含まれているからです。金額を比べるときは、それが何を評価した数字なのかをそろえます。

利益そのものの見方にも注意が必要です。家族の無償労働や一時的な補助金が利益を押し上げている場合、その数字をそのまま将来収益には使えません。反対に、経営者個人の費用が混ざっているなら、通常の運営に直した利益を示します。

別用途へ変える価値

旅館としての収益が弱くても、立地と建物が別用途に合えば価値は残ります。この場合は、転用が終わった後の姿から逆算します。

転用工事を終えた後に見込める市場価値 − 設計・工事費 − 許認可費 − 工事中にかかる固定資産税・金利・管理費など − 想定外の工事などに備える金額

もっとも、使い道は自由ではありません。土地ごとに建てられる建物の種類を定めた「用途地域」によって、できることは変わります。既存の建物を別用途へ変える場合も、建築、消防、条例などへの適合確認が必要です。

解体後の土地の価値

建物を使いにくい場合は、土地としての価値から解体関連費用を差し引きます。

土地の市場価値 − 解体費 − 石綿・地中に残る構造物や廃棄物への対応 − 測量・境界対応 − 売却までにかかる固定資産税・金利・管理費

建物の解体や改修では、規模にかかわらず石綿の事前調査が必要です。一定規模以上の工事では、調査結果の報告も求められます。

解体した建物を元へ戻すことはできません。営業継続、建物利用、解体の3案について、想定する買主と概算費用を並べてから決めます。

会社・事業の価値

株式譲渡や事業譲渡では、資産と負債、将来の収益を見て価格を検討します。中小企業庁は、中小M&A（会社や事業の売買）の代表的な算定方法として、簿価純資産法（帳簿上の資産から負債を差し引く）、時価純資産法（資産・負債を時価に直してから差し引く）、類似会社比較法（似た会社と比べる）などを挙げています。ただし、算定額がそのまま取引価格になるわけではありません。最終価格は交渉で決まります。

株式譲渡では、会社の現預金、有利子負債（利息の付く借入金など）、日々の支払いに必要な運転資金、未払金を価格にどう反映したかを確認します。「事業の価値」「株式の価格」「売主の手取り」は、それぞれ別の金額です。

査定額ではなく「最終手取り」を比べる

高い査定額が出ても、売主に多く残るとは限りません。誰がどの費用を負担し、代金が最初にどこへ入るかが、売却方法ごとに違うからです。

売却方法	最初に代金を受け取る人・法人	手取りで注意する点
土地・建物の売却	登記上の所有者	売却に必要な借入返済、取引費用、売主が負担する修繕や法律・条例に合わせる工事費などを差し引く
事業譲渡	事業を譲る個人または法人	法人が売主なら代金はまず法人に入る。法人税、残る債務、清算や株主への分配まで分けて試算する
株式譲渡	株式を売る株主	会社の借入は原則として会社に残り、株価へ反映される。会社借入を株主の受取額から機械的に二重控除しない

土地・建物を売る場合、税金を引く前に残る資金は次のように概算できます。

土地・建物売却の税金を差し引く前の概算手取り ＝ 売却代金 − 代金の支払い・引渡し時の借入返済 − 取引費用 − 売主が負担する修繕や法律・条例に合わせる工事費

取引費用には、不動産仲介手数料、M&A支援者の報酬、弁護士・税理士などの費用、登記、測量、残置物処分が含まれます。税金は、売主が個人か法人か、土地・建物・事業・株式のどれを売るかで変わるため、契約前に税理士へ確認します。

このうち不動産仲介手数料には、法定の上限があります。通常の計算では、税抜売買価額（物件代金から消費税を除いた額）が400万円を超える場合、消費税の課税事業者である仲介会社が一方の依頼者から受け取れる上限は「（税抜売買価額×3％＋6万円）×1.1」です。税抜5,000万円なら、上限は171万6,000円になります。

これはあくまで上限であって、定価ではありません。また、事業や株式のM&A支援報酬には、これとは別の料金体系が使われます。

M&A支援の報酬では、取引金額などに一定の料率を掛ける「レーマン方式」がよく使われます。ただし、同じ呼び名でも、譲渡額、純資産、負債を含む総資産など、料率を掛ける金額が異なることがあります。最低報酬、着手金、中間金、不成立時の費用も含め、想定総額を書面で受け取ってください。

もう一つ、消費税の扱いも手取りに響きます。土地の譲渡は非課税ですが、課税事業者が事業用の建物や設備を売る取引は課税対象になり得ます。そのため、土地と建物をまとめて売る場合も、代金を合理的に分ける必要があります。

買主が調べる5分野と、売主が先に集める資料

売却方法と価格の見方が決まっても、その前提を資料で示せなければ、買主は判断できません。

買主が契約前に行う詳細な調査を「デューデリジェンス（DD）」といいます。難しい言葉ですが、中身は単純です。聞いていた旅館の状態と、実際の資料が一致しているかを確かめる作業です。

値下げの理由になりやすいのは、建物が古いことより、状態がわからないことです。わからない部分は、買主が最も高い費用で見積もるしかありません。すべてを調べ切る必要はありませんが、何が確認済みで、何が未確認かを分けて示すだけでも、見積もりの幅は縮まります。

1. 土地・建物と借入

• 土地・建物ごとの登記事項証明書
• 所有者、共有者、相続人、会社・個人名義の整理
• 抵当権・根抵当権（不動産を借入の担保にする登記）、差押え
• 公図、測量図、境界確認、越境（塀や配管などが境界を越えている状態）、接道（敷地が道路にどう接しているか）
• 借地、賃貸借、使用貸借（無償で借りる関係）、駐車場、進入路の契約
• 未登記建物、増築部分、登記・課税・現在の面積差
• 借入残高、返済条件、経営者保証

2. 建物と設備

• 建築確認、検査済証、設計図、完成時の図面（竣工図）
• 旅館業許可図面と現在の客室・面積の一致
• 耐震診断、消防検査、行政から受けた指導と改善報告
• 修繕履歴、設備台帳、保守契約
• 屋根、外壁、給排水、空調、ボイラー、厨房、エレベーター
• 雨漏り、腐食、漏水、石綿、土壌、地下タンク、地中に残る構造物や廃棄物（地中埋設物）
• 買主が取得後に必要となる改修の概算

検査済証がないからといって、直ちに違法建築と決まるわけではありません。国土交通省は、検査済証のない建物を含め、既存建築物の現況を調べるためのガイドラインを公表しています。

また、「現在の状態のまま引き渡す」「契約で売主責任を限定する」と決めても、それで安心とは限りません。知っていながら買主へ伝えなかった事実については、売主が責任を負わないとする合意（免責）が効かないことがあります。雨漏り、増改築、設備故障、行政からの指導、石綿調査など、把握している内容は、物件の状態を伝える告知書と資料一覧で開示します。

3. 許認可と温泉

• 旅館業許可書、申請図面、変更届
• 飲食店、公衆浴場、酒類などの許認可
• 温泉の採取・利用に関する許可と配湯契約
• 消防、排水、水道、井戸に関する届出・検査
• 景観、自然公園、文化財などの該当性
• 行政からの指導と対応状況

4. 収益と運営

• 複数年の決算書、申告書、直近の試算表
• 月ごとの売上と費用、宿泊・飲食・宴会・売店などの内訳
• 販売可能な客室数、販売した客室数、客室稼働率
• 予約管理システム、OTA（インターネット旅行予約サイト）、銀行入金、申告売上の照合
• 仕入れ、清掃、リネン、廃棄物、保守の契約
• 口コミ、会員制度、写真、商標、ドメイン、運営手順
• 補助金と返還条件、保険、事故・請求履歴

ADR（平均客室単価）やRevPAR（販売可能な一室あたりの売上）を示す場合は、食事や宴会を含むか、税・サービス料を含むか、休館日をどう扱うかを注記します。定義が違う数字を並べると、かえって信頼を損ないます。

5. 従業員、予約、契約、個人情報

• 匿名化した人員表、雇用形態、給与、勤続年数
• 雇用契約、就業規則、残業、有給、社会保険
• 支配人、料理長、予約担当など、運営に欠かせない人
• 宿泊日、予約経路、料金、支払済額、キャンセル条件
• 商品券、宿泊券、団体保証金、予約前受金
• OTA、旅行会社、仕入先、リース、保守契約を買主へ引き継ぐ条件
• 顧客への案内方法と、個人情報を渡す範囲

事業承継に伴って個人データを移す場合でも、従来の利用目的の範囲内で扱う必要があります。初期段階では、予約情報や従業員情報を集計・匿名化し、必要最小限だけを開示します。

秘密保持契約を結べば何でも見せてよい、ということにもなりません。契約には、利用目的、閲覧者、保存方法、漏えい時の対応、交渉不成立時の返却・削除を定めます。

名義が分かれている旅館は「譲渡対象表」を作る

旅館では、土地・建物と運営会社の名義が一致していないことがあります。誰の持ち物が、どの契約で買主へ移るのか。次の架空の例で確かめます。

前提：土地・建物は社長個人が所有し、A旅館株式会社が営業。買主は旅館を続けたい。

項目	現在の所有者・契約者	想定する渡し方	事前に確かめること
A旅館株式会社の株式	社長	株式譲渡	株主、株券、会社の基本ルールを記した定款、負債、保証
土地・建物	社長個人	買主または買主会社へ不動産売買	抵当権、税、株式と不動産を同じ日に受け渡せるか
旅館業許可	A旅館株式会社	株式譲渡なら会社に残る	変更届が必要か、行政からの指導
温泉の配湯契約	A旅館株式会社	契約を継続	経営者が変わるときに承諾が必要か
駐車場の賃貸借	社長個人	買主へ契約を移す	貸主の承諾
ボイラー	リース会社	契約を買主へ引き継ぐ、または精算	リース会社の承諾、残額
従業員	A旅館株式会社	株式譲渡なら雇用主は変わらない	給与などの処遇、退職予定、未払残業
宿泊予約・前受金	A旅館株式会社	会社が宿泊や返金に引き続き対応	台帳との一致、返金責任
社長名義のウェブサイト	社長個人	ウェブサイトのアドレス（ドメイン）や写真などを別途譲渡	買主へ移す手続き、写真の権利
経営者保証	社長	代金の支払い・引渡しと同時に保証を解除、または買主側で借り換え	金融機関の書面確認

この例では、株式だけを売っても土地・建物は買主へ移りません。不動産売買と株式譲渡を同じ日に実行できるかが重要です。

旅館売却の流れ｜10の手順

赤字・老朽化・借入がある旅館の売却判断

赤字、老朽化、借入。どれも隠して得になるものではありません。問題ごとに、どの売り方なら扱えるかを分けて考えます。

赤字や休業中でも売却の余地はある

赤字の理由が、後継者不在、集客不足、家族経営の限界など、買主が改善できるものなら、事業として検討される余地があります。反対に、立地の需要が弱い、設備更新費が大きい、法律や条例に合わせる工事が難しい場合は、土地・建物、または解体後の土地として評価した方が現実的です。

買主に見せるのは、売上だけではありません。月ごとの客室稼働、販売単価、食事・宴会の収益、OTA手数料、家族労働を通常の人件費に置き換えた利益、今後の修繕費まで示します。

古い・検査済証がない・増築履歴が不明

古い建物だから売れない、検査済証がないから直ちに解体、とは限りません。ただし、現在の状態と、法律や条例に合っているかがわからないままでは、買主は最も高い改修費を想定しがちです。

建築士などに、図面と現在の建物、増築、用途、耐震、消防、設備を調べてもらい、確認できたこと、未確認のこと、直すべき点を分けます。隠すより、分けて出すほうが価格交渉は具体的になります。

借地や温泉契約がある

土地を借りている場合、賃借権を買主へ移すには、原則として地主の承諾が必要です。ただし扱いは一律ではありません。借地権が地上権（土地を直接使う権利）か賃借権（地主との契約に基づく権利）か、契約に「経営者が変わる前に承諾を得る」条項があるかで変わります。登記事項証明書と借地契約書を弁護士、司法書士、不動産会社に確認してもらい、誰にどの順で話すかを決めます。

駐車場、進入路、源泉、配湯管だけ所有者が別、ということもあります。無償で使わせてもらっているなど、契約書に残っていない関係は、買主を探し始める前に当事者と整理します。

株式譲渡なら、契約の当事者である会社は変わりません。それでも、経営者が変わるときに承諾を求める条項がないかは確認します。

借入・抵当権・経営者保証がある

土地・建物を売る場合は、決済時に所有権移転を妨げる抵当権を抹消できるかを確認します。株式譲渡では、借入や抵当権が会社に残ることがある一方、売主個人の経営者保証は別に解除が必要です。売却方法ごとに、金融機関の同意、返済、担保抹消、保証解除を分けて予定表へ入れます。

「買収後に保証を外す」という口約束だけで進めないでください。中小企業庁は、M&A後も売主の経営者保証が解除されず、買主による資金流出後に売主が債務を負った事例を公表しています。金融機関と協議し、保証解除や借換えを決済の前提条件として書面で確認します。

解体するか迷っている

建物を残すか解体するかで、そもそも集まる買主が変わります。解体費だけでなく、石綿や地中埋設物、固定資産税、工事期間、土地の用途、既存建物だから成立している利用条件まで確認します。

解体前に、少なくとも「旅館継続」「建物を生かした転用」「更地」の3案を査定し、税引前手取りで比べます。

旅館売却の相談先と選び方

1社ですべてを判断できるとは限りません。論点ごとに相談先を分ける方が安全です。

相談先	主な役割
管轄保健所・自治体	旅館業者としての立場の引継ぎ、廃止、施設変更
金融機関	担保抹消、借入返済、経営者保証、買主の融資
不動産会社（宅地建物取引業者）	土地・建物の査定、用途別の買主探索、不動産売買
M&A仲介・売主専任の助言者（FA）	株式・事業の評価、買主探索、条件調整
弁護士	契約、責任分担、労務・紛争、買主調査
税理士	売却方法別の税額・手取り、価格配分
社会保険労務士	従業員説明、労働契約、未払残業などの整理
建築士・設備専門家	建物の状態、法律や条例への適合、耐震、修繕・更新費の調査
司法書士	所有権移転、抵当権抹消、会社・相続登記
事業承継・引継ぎ支援センター	中小企業の事業承継・M&Aに関する公的相談

このうち事業承継・引継ぎ支援センターは、全国47都道府県に設置された公的な相談窓口です。相談やM&A支援は原則無料と案内されています。

民間の支援者に依頼する場合は、契約前に次を質問してください。

• 不動産売買、事業譲渡、株式譲渡のうち、どこまで担当するか
• 仲介として双方から報酬を受けるのか、売主側だけを支援するのか
• 手数料を何の金額に掛けて計算するか、最低報酬、着手金、途中で支払う費用（中間金）、不成立時の費用
• ほかの会社へ依頼できない期間（専任期間）、直接交渉の制限、契約終了後も報酬が発生する条件
• 許認可、従業員、予約、温泉、建物調査を誰が担当するか
• 買主の本人確認、資金証明、運営能力をどう調べるか
• 経営者保証の解除を、どの時点で誰が確認するか
• 交渉不成立時に、開示資料をどう回収・削除するか

「高く売れる」という説明だけで選ばず、役割、費用、利益相反（売主と買主の利害がぶつかること）、失敗した場合の扱いまで比べます。

旅館売却についてよくある質問

廃業後の旅館でも建物ごと売れますか？

土地・建物は、旅館業を廃止した後でも法律上は売却できます。ただし、買主が見つかることや、希望価格で成約することを保証するものではありません。営業中の旅館として買主へ引き継ぐ場合は、営業を廃止する前に保健所へ相談してください。すでに停止・廃止した場合は、売却検討を理由に届出を遅らせず、10日以内に手続きを行います。

赤字や長期休館の旅館でも買い手は見つかりますか？

可能性はあります。赤字の改善余地、土地の立地、建物の転用、温泉、設備、買主が負担する改修費によって判断されます。休館中は漏水、凍結、換気不足、温泉設備の劣化なども調べ、現状を開示します。

旅館業許可は買主へそのまま名義変更できますか？

建物を売るだけでは、自動で移りません。旅館業の全部を事業譲渡し、譲渡前に行政の承認を受ける場合は、旅館業者としての立場を引き継げる制度があります。取引形態と施設の変更内容を、保健所へ事前に相談してください。

旅館の家具や厨房設備も一緒に売れますか？

契約で売却対象にできます。設備一覧を作り、所有物かリース品か、動作状態、撤去費用、故障時の責任を明記します。

従業員や取引先に知られず相談できますか？

初期相談は、旅館名や正確な所在地を伏せた資料で進められます。ただし、雇用や契約を移す段階では、従業員本人や契約先への説明・承諾が必要になることがあります。情報を出す時期と範囲を、支援者と先に決めてください。

旅館の売却にはどのくらいかかりますか？

一律の期間はありません。権利関係、許認可、建物調査、買主の融資、従業員や契約の引継ぎによって変わります。「何か月で必ず売れる」という説明ではなく、資料整理、買主探索、調査、許認可、決済の各段階で、未解決の事項を確認してください。

売却時の税金はいくらですか？

個人か法人か、土地・建物・事業・株式のどれを売るか、取得費や保有期間などによって変わります。査定時点で決め打ちせず、候補となる売却方法ごとに税理士へ手取りを試算してもらいます。

不動産会社とM&A仲介のどちらに相談すべきですか？

土地・建物だけなら、宿泊施設や事業用不動産に詳しい宅地建物取引業者が中心です。事業や株式、従業員、予約まで引き継ぐなら、M&A支援者も必要になります。土地・建物の名義と運営主体が異なる旅館では、両者を連携させます。

まとめ｜旅館売却は「値段」より先に「何を残して売るか」を決める

旅館の売却で先に決めるのは、値段ではなく「何を、どの状態で売るか」です。廃業した後でも土地・建物は売れますが、営業を廃止すると、許可、予約、従業員、運営実績を含む事業としての引継ぎが難しくなることがあります。

安全や資金繰りに緊急性がなければ、次の順に進めます。

1. 土地・建物・会社・許認可・温泉・契約の名義を整理する
2. 営業継続、建物利用、解体後の3案を同じ条件で比べる
3. 保健所、金融機関、税理士へ事前に相談する
4. 売却額ではなく、費用・借入・税金を差し引いた手取りを比べる
5. 営業中なら、立場を引き継げるか確認してから廃止時期を決める
6. すでに停止・廃止しているなら、期限内に届け出る

まずは「誰が何を持っているか」を1枚にまとめ、3つの売却方法のうちどれが使えるかを確かめることから始めてください。

出典・参考資料

• 厚生労働省「旅館業法改正・事業譲渡の手続」
• 厚生労働省「旅館業の事業譲渡に関する取扱い」
• e-Gov法令検索「旅館業法」
• 厚生労働省「旅館業法施行規則」
• 厚生労働省「事業譲渡等指針」
• 個人情報保護委員会「個人情報保護法ガイドライン（通則編）」
• 中小企業庁「中小M&Aガイドライン」
• 中小企業庁「M&Aに関するトラブルにご注意ください」
• 国土交通省「不動産鑑定評価基準等」
• 国土交通省「既存建築物の現況調査ガイドライン」
• 国土交通省「用途規制」
• 厚生労働省「石綿総合情報ポータル」
• 環境省「温泉法の概要」
• 国税庁「土地と建物を一括譲渡した場合」
• 国税庁「事業用資産の譲渡と消費税」
• 国土交通省「不動産取引の仲介手数料」
• e-Gov法令検索「民法」
• 中小企業庁「事業承継・引継ぎ支援センター」

本記事は2026年7月24日時点の公表情報を基にした一般的な解説です。許認可、契約、税務、労務、建築、安全性は旅館ごとに異なります。売却や廃業を決める前に、管轄の保健所・自治体と各分野の専門家へ個別に確認してください。