旧耐震マンションは売れない？売却価格の調べ方と仲介・買取の選び方

旧耐震マンションでも売却できます。築年が古いことや旧耐震であることを理由に、売買が禁止されるわけではありません。

売れ方を左右するのは、耐震性をどこまで確認できるか、買主が住宅ローンを利用できるか、今後の修繕負担を説明できるかです。値下げやリフォームの前に、確認済証の交付年月日と、次の資料を確認します。

資料がそろったら、同じ情報を各社へ渡し、仲介と直接買取を並べて比べます。査定額だけでなく、税引前の手取り、売却までの期間、引渡し条件まで確認しましょう。

この記事では、旧耐震かどうかの見分け方、売れ方を分ける3つの確認点、価格の調べ方、仲介と買取の選び方を順に説明します。

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旧耐震マンションの状況別に、仲介と買取のどちらを選ぶか

売り方の候補は、売却期限と手元の資料から絞れます。時間に余裕があり、耐震や管理の状況を説明できるなら仲介から始めます。期限が近い場合や、修繕・片付けの負担を減らしたい場合は、直接買取も同時に比べましょう。

現在の状況	最初に検討する売り方	売出し前の確認事項
耐震基準への適合を示す資料があり、管理状態も良好	個人の買主に向けた仲介	買主が検討できる住宅ローンと必要書類
耐震診断は実施していないが、管理・修繕の資料はそろう	仲介を試しつつ、直接買取の価格も取る	「診断していない」のか「記録を確認できない」のかを分けて伝える
耐震性が不足するという診断結果や、大きな一時金の予定がある	専門会社の仲介と直接買取を比較	確認済みの事実、売主の費用負担、引渡し条件
売却期限が近い、室内の片付けや修繕が難しい	直接買取を中心に比較	最終価格、減額条件、残置物の扱い
賃貸中の1室を所有している	投資家向けの仲介、または直接買取	賃貸借契約、賃料、敷金、滞納の有無
建物全体を1人・1社で所有している	一棟の収益物件として売却	収益、修繕費、土地等の権利、入居者の情報

仲介なら必ず高く売れる、買取なら必ず早く決まる、とは限りません。

比べるのは査定額の大きさではなく、実際に売れそうな価格、税引前の手取り、引渡しの時期、契約条件です。

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旧耐震マンションの分かれ目は竣工年ではなく確認済証の交付年月日

旧耐震かどうかは、建物が完成した年だけでは判定できません。原則として、確認済証に記載された交付年月日が1981年6月1日以後なら、新耐震基準の対象です。

「1981年築」と書かれていても、建築確認を受けた時期によって扱いが変わります。

1982年に完成した建物でも、確認済証の交付年月日が1981年5月31日以前なら、旧耐震に当たることがあります。

確認済証がないときに旧耐震マンションの建築確認時期を調べる方法

手元に確認済証がない場合は、次の順番で建築確認の時期を調べます。

古い建物では、自治体にも記録が残っていないことがあります。その場合、登記記録の新築年月日を代わりの基準として扱う制度もあります。ただし、使われる日付は制度ごとに異なります。

一方で、旧耐震という分類だけでは建築当時の適法性も証明できません。確認済証・検査済証、増改築の履歴、耐震診断の結果を分けて調べます。

旧耐震の基準日が1981年・1982年・1983年に分かれる理由

旧耐震について調べると、1981年、1982年、1983年という複数の日付が出てきます。これは誤りではなく、制度ごとに確認する目的が違うためです。

確認する目的	主な日付・取扱い	売主が注意すること
旧耐震・新耐震の分類	確認済証の交付年月日が1981年6月1日以後なら新耐震	竣工年だけで判定しない
宅建業者が耐震診断記録の有無を確認・説明する対象	確認済証等で確認時期がわからない区分所有建物では、登記記録や家屋課税台帳の建築年月日が1983年5月31日以前かを目安にする	旧耐震の定義そのものではない
フラット35の中古住宅技術基準	確認済証の交付年月日が1981年5月31日以前なら、所定の耐震評価基準への適合が必要 確認時期が不明なら、登記上の新築年月日が1983年3月31日以前かで扱いが分かれる	物件種別ごとの技術基準と必要書類を確認する
買主の住宅ローン減税	登記記録上の建築日が1981年12月31日以前の既存住宅では、耐震基準への適合を証明する書類が必要	融資審査とは別に、買主が適用要件と手続時期を確認する

旧耐震マンションは売れない？売れ方を分ける耐震・住宅ローン・管理

同じ旧耐震マンションでも、売れ方は建物によって異なります。差を生むのは、耐震性、住宅ローン・税制、管理状況の3点をどこまで説明できるかです。

確認できない部分が多いほど、買主は費用やリスクを大きく見積もります。まずは、次の3点を順番に確認しましょう。

耐震診断と耐震改修の記録をどこまで説明できるか

まず、耐震診断を実施したか、結果はどうだったか、耐震改修を行ったか、基準への適合を示す証明書があるかを調べます。

「診断していない」「診断記録を確認できない」「診断の結果、耐震性が不足している」は、それぞれ意味が違います。不動産会社には、確認できた事実と未確認事項を分けて伝えてください。

耐震診断や構造部分の改修は、建物全体や共用部分を対象とすることが多いため、1室の所有者だけでは進められない場合があります。まずは管理会社・管理組合に既存資料を確認し、新たに診断や改修を進める場合は、管理規約と必要な決議を確認します。

旧耐震マンションで買主が使える住宅ローンと住宅ローン減税

旧耐震マンションでも、住宅ローンを利用できる場合があります。民間金融機関は、築年、担保評価、耐震性、管理状態、借りる人の返済能力などをもとに個別に審査します。

フラット35も、旧耐震だから一律に対象外になるわけではありません。確認済証の交付年月日が1981年5月31日以前の中古住宅は、住宅金融支援機構が定める耐震評価基準などへの適合が必要です。マンションでは、管理規約、長期修繕計画、劣化状況なども確認されます。

住宅ローンを借りられるかどうかと、買主が住宅ローン減税を使えるかどうかは、別の判断です。

令和8年度税制改正後の住宅ローン減税は、一定の要件を満たし、2030年12月31日までに入居した場合が対象です。1981年12月31日以前に建築された既存住宅では、耐震基準適合証明書、建設住宅性能評価書、既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書など、耐震基準への適合を示す書類が必要になります。建築時期は、登記記録上の建築日で判定します。

床面積は、原則40㎡以上が要件です（合計所得金額が1,000万円を超える人や、子育て世帯等への上乗せ措置を受ける人は50㎡以上）。マンションでは登記記録上の専有部分の床面積（内法面積）で判定し、販売図面に載る壁芯面積より小さくなります。40㎡・50㎡前後の住戸は、登記記録の面積を確認しておきましょう。

取得後に耐震改修を行う方法では、原則として取得日までに所定の申請または仮申請を行い、改修後に耐震基準への適合証明を受け、取得から6カ月以内に入居する必要があります。

売主が「住宅ローンや減税を必ず利用できます」と約束する必要はありません。候補となる金融機関、必要書類、証明書を用意できる時期を不動産会社へ確認し、最終判断は買主本人に金融機関や税務署で行ってもらいます。

修繕積立金と長期修繕計画で将来負担を数字で示す

買主は築年数だけでなく、適切な管理が続いているか、購入後の負担を見積もれるかも確認します。

室内をきれいにしても、共用部分の大規模工事や一時金が予定されていれば、買主はその負担を価格に反映します。一方、修繕計画、工事履歴、収支、積立金、総会の検討状況を資料で示せれば、将来負担を具体的に判断してもらえます。

3点の確認結果から旧耐震マンションの売却方針を決める

耐震・融資・管理の確認結果は、買主が判断できる状態かどうかに直結します。

確認結果	買主から見た状態	売却方針
耐震・融資・管理の資料を説明できる	判断材料がそろっている	仲介を軸に、同じ建物の成約事例から価格を決める
耐震診断はないが、その事実と管理状況を説明できる	耐震性は未確認だが、確認範囲が明確	検討できる融資を確かめ、仲介と買取を並行して比べる
耐震性の不足や、大きな将来負担がわかっている	費用とリスクを見積もれる	事実を開示し、専門の買主も含めて比べる
書類が食い違う、重大な劣化や行政からの指摘がある	通常の販売資料だけでは判断しにくい	売出しを急がず、建築士・管理組合・弁護士などへ確認する

旧耐震マンションの売却価格・資産価値は何割下がる？

「旧耐震なら新耐震より何％安い」という全国共通の目安はありません。

首都圏の中古マンションでは、東日本レインズ（公益財団法人東日本不動産流通機構）が築年帯ごとの成約状況を公表しています。2025年（1〜12月）の成約データを築年帯で比べると、成約㎡単価は築年数が進むにつれて低くなります。

築年帯	成約㎡単価の平均	対新規登録成約率
築0〜5年	143.64万円	33.4％
築21〜25年	86.10万円	32.1％
築26〜30年	64.45万円	26.2％
築31〜35年	44.14万円	19.6％
築36〜40年	40.40万円	17.4％
築41年以上	47.50万円	20.9％

※首都圏の中古マンションの成約物件。対新規登録成約率は、成約件数を新規登録件数で割った割合

ただし、築41年以上の帯は、成約㎡単価・対新規登録成約率ともに築31〜40年の帯を上回っています。古い建物ほど一律に安く、売れにくくなるわけではありません。

一方で、築41年以上の帯は旧耐震の建物だけを集計したものではないため、この数字を旧耐震マンションの相場としてそのまま当てはめることはできません。

立地、専有面積、階数、方角、管理状態、土地の持分、室内の状態、賃貸中かどうかで価格は変わります。耐震や融資に関する資料の有無も、検討できる買主の範囲と価格交渉に影響します。

相場は、条件の近いものから順に確認すると精度が上がります。

ポータルサイトに掲載されている売出価格は、売主の希望額です。実際に成立した取引価格は、国土交通省の不動産情報ライブラリで地域や時期を絞って確認できます。

ただし、個別の物件を特定できない形で公開されるため、同じ建物や細かい条件での比較は不動産会社にも依頼しましょう。

旧耐震マンションの査定額・売出価格・成約価格・買取価格の違い

同じ「価格」でも、意味と確からしさは異なります。

価格の名前	意味	注意点
査定額	不動産会社が根拠をもとに予想した価格	その金額での売却を保証するものではない
売出価格	市場へ掲載する募集価格	交渉や価格見直しを見込んで設定される場合がある
成約価格	売主と買主が合意した実際の取引価格	相場を比べるときの中心になる
買取価格	不動産会社などが買主として提示する価格	現地・書類調査後の減額条件を確認する

査定を依頼するときは、金額だけでなく、どの成約事例を使い、物件ごとの差をどのように補正したかまで聞きます。旧耐震という理由だけで一律に差し引かず、耐震、融資、管理、室内状態などへ分けて説明してもらいましょう。

旧耐震マンションの仲介と買取を税引前の手取りで比べる

仲介と直接買取は、売買価格だけでなく、引渡し時期などの条件をそろえたうえで、税引前の手取りで比べます。

次の表は、計算方法を示すための仮の例です。相場や一般的な買取価格との差を示すものではありません。

仮の条件	仲介	買取会社との直接契約
売買価格	3,000万円	2,500万円
仲介手数料	105万6,000円	0円
その他の売主負担	30万円	30万円
引渡しまでの想定期間	6カ月	1カ月
月額の保有費	5万円	5万円
引渡しまでの保有費	30万円	5万円
住宅ローン残債	1,200万円	1,200万円
税引前の手取り概算	1,634万4,000円	1,265万円

この仮例の仲介手数料は、上限の速算式「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた金額です。買取会社との直接契約は、別の仲介会社が入らない前提にしています。

実際には、印紙税、抵当権抹消、繰上返済、調査、片付け、引渡しまでの管理費・修繕積立金などが物件ごとに変わります。売却益にかかる税金は、この表には含めていません。

仮例では仲介の手取りが多くなりますが、「6カ月で3,000万円で売れた場合」という前提があります。買取では、提示額がそのまま契約価格になるのか、現地・書類調査後にどのような条件で減額されるのかを確認してください。

＼ 高い査定額より、最後に残る手取り ／

旧耐震マンションの売却前にそろえる必要書類（売却ファイル）

売却に必要な資料は、種類ごとに分けて1カ所へまとめます。各資料について、「どこから入手したか」「何を確認できるか」も記録しておくと、不動産会社へ説明しやすくなります。

同じ資料を各社へ渡せば、査定額の差がどこから生じたのかも比べやすくなります。見つからない資料は無理に推測せず、「未確認」として整理してください。

建築時期と権利関係を確認する資料

登記事項証明書では、現在の所有者、共有者、抵当権などを確認します。住宅ローンが残っている場合は、売却代金で完済し、抵当権を抹消できるかも金融機関へ確認してください。

購入時の売買契約書・重要事項説明書からは、取得費、購入当時の物件情報、管理条件などを確認できます。売却益にかかる税金を計算するときにも使うため、購入代金や諸費用がわかる書類をまとめておきます。

確認済証・検査済証・建築計画概要書・台帳記載事項証明書は、建築確認の時期や検査記録を調べる資料です。手元にない場合は、管理会社・管理組合や自治体の建築担当窓口へ確認します。

耐震性とマンション全体の管理を確認する資料

耐震診断報告書・耐震改修の記録・耐震基準への適合を示す証明書があれば、診断の実施時期、結果、改修内容を確認します。「診断していない」のか、「診断記録が見つからない」のかも分けて整理してください。

管理規約・使用細則・長期修繕計画・収支報告書からは、住戸の利用制限、今後の工事、管理組合の財務状況を確認できます。修繕積立金の残高や滞納状況も、不動産会社を通じて確認しておきましょう。

大規模修繕の履歴と直近の総会議事録では、管理費・修繕積立金の値上げ、一時金、耐震改修、建替え、建物と敷地の売却などが検討されていないかを確認します。決定事項と検討中の事項は分けて伝えます。

室内の状態と売却後の手取りを確認する資料

物件状況報告書・付帯設備表・修繕記録には、雨漏り、漏水、設備の故障、過去の修理などを整理します。売主が知っている不具合は、不動産会社へ伝えたうえで、契約書類にも反映してください。

住宅ローンの残高証明書では、売却時に返済する金額を確認します。売却代金がローン残債を下回りそうな場合は、査定の段階で金融機関へ相談しておきます。

購入費・仲介手数料・登記費用・改修費などの契約書や領収書は、譲渡所得の計算に使うことがあります。売却後の手取りだけでなく、税金を見積もるためにも保管状況を確認してください。

賃貸中のマンションで追加する資料

賃貸中の住戸では、賃貸借契約書を用意し、賃料、敷金、契約期間、更新条件、滞納の有無を整理します。買主は入居者との契約を引き継ぐため、現在の契約内容が価格判断に影響します。

管理委託契約やサブリース契約がある場合は、売却後も契約を引き継ぐのか、解約できるのかを確認します。更新・解約に関する通知や、賃料変更の記録もまとめておきましょう。

なお、建物状況調査（インスペクション）と耐震診断は、目的が異なります。

建物状況調査は、定められた基準に沿って建物の劣化や不具合を確認する調査です。耐震診断は、地震に対する構造性能を評価します。一方の調査で、もう一方を代用することはできません。実施する場合は、何を判断するための調査なのかを先に決めましょう。

＼ 同じ資料を渡せば、評価の差が見える ／

旧耐震マンションは仲介・直接買取・保留のどれを選ぶか

資料をそろえたら、売却期限と税引前の手取りを基準に、仲介・直接買取・いったん保留の3案を比べます。

方法	向いている状況	先に確かめること
仲介	期限に余裕があり、立地や管理状態を評価する個人・投資家を広く探したい	成約見込み額、想定期間、検討できる融資、価格を見直す時期
直接買取	期限を優先したい、室内や書類に課題がある、内覧対応を減らしたい	最終価格、決済日、減額条件、残置物、契約不適合責任
いったん保留	近いうちに重要な資料や管理組合の方針が確定し、判断材料が増える	待つ間の管理費・税金・ローンと、待つことで得られる情報

賃貸中の区分マンションは、空室の居住用マンションとは買主層が異なります。投資家は、実際の賃料から管理費・修繕積立金・管理委託費などを差し引いた収益と、賃貸借契約の条件を確認します。

入居者へ退去を求める前に、入居中のまま売る場合と、適法に空室にできる場合について、価格・期間・費用を比べてください。

旧耐震マンションの査定会社・買取会社へ聞く5つの質問

次の5項目を同じ順番で質問すると、各社が物件をどこまで調べ、どのように売る予定なのかを比較できます。

会社を選ぶ基準は、査定額の高さだけではありません。根拠、販売方法、契約条件を具体的に説明できるかを確認します。直接買取は2社以上から書面で条件をもらい、価格だけでなく手取りと責任の範囲も横並びにしてください。

＼ 根拠を説明できる会社を選ぶ ／

【6ステップ】旧耐震マンション売却の流れ

期限と最低手取りを決め、確認済証の交付年月日と資料を確かめてから、同じ条件で査定を比べます。この順番なら、値下げや工事を先に決めてしまう失敗を避けやすくなります。

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旧耐震マンションの売却前に耐震診断やリフォームは必要か

資料と採算を確かめる前に、耐震診断やリフォームを発注しないでください。

内装をきれいにしても、共用部分である建物全体の耐震性は変わりません。リフォーム費用をそのまま売却価格へ上乗せできる保証もありません。

同じ不動産会社に、「現状のまま売る場合」と「工事後に売る場合」の成約見込み額を出してもらい、工事費、工期、その間の管理費・修繕積立金・ローン負担まで比べます。

耐震診断も、1室の所有者だけで建物全体を調査できるとは限りません。まず管理組合に既存の診断記録がないか確認します。融資や税制に必要な証明の取得を検討する場合は、建築士、不動産会社、管理組合へ費用・手続・時期を確認してください。

先に対応すべきなのは、漏水や故障した設備など、放置すると被害が広がる不具合です。片付けや残置物の処分は、買取会社が現状のまま引き受けることもあるため、契約条件を確認してから決めます。

旧耐震マンションの一棟買取とは？区分・一棟・全体売却の3パターン

「一棟買取」という言葉は、異なる3つの売却に使われています。誰がどの範囲を所有しているかによって、手続と価格の決まり方が変わります。

旧耐震の一棟マンションを1人・1社で所有している場合の買取査定

旧耐震の一棟マンションも、入居者がいる状態で売却・買取を検討できます。ただし、区分マンションの取引事例だけでは評価できません。

一棟の収益物件では、賃料収入から管理費・修繕費・空室損などを差し引いた純収益をもとに評価する収益還元法が中心になります。建替えや別の土地利用が現実的な場合は、そのシナリオも別に試算します。

耐震改修、大規模修繕、アスベスト対策、解体などの費用は、各シナリオに反映させます。収益物件としての価値と、更地にした場合の土地価値を単純に足し算しないでください。

一棟の査定では、次の資料がそろっているほど、収益と将来負担を具体的に見積もれます。

一棟買取の査定を比べるときは、純収益、今後の工事費、土地利用を各社がどう見積もったかを聞きます。総額だけでは、評価方針の違いと調査漏れを区別できません。

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区分所有者が複数いる旧耐震マンション全体の売却と建物敷地売却決議

1室だけを所有する人が、自分の判断でマンション全体を売却することはできません。管理組合などで合意を形成し、法律に基づいて進めるマンション再生の手続です。

2026年4月1日に施行された改正区分所有法では、建物と敷地を一括して売却する建物敷地売却決議などが新設されました。

建物敷地売却決議には、原則として、区分所有者、議決権、敷地利用権の持分価格の各5分の4以上の多数が必要です。建物が法律で定める耐震性不足などの状態に該当する場合は、各4分の3以上に緩和されることがあります。

マンション全体の再生や売却が検討されている場合は、管理組合から配布された資料と総会議事録を確認し、弁護士、建築士、不動産鑑定士などの専門家を交えて進めます。

旧耐震マンションの売却・買取でよくある質問

旧耐震マンションを売却するときに、売主からよく出る6つの疑問をまとめます。

旧耐震マンションは「古い」ではなく「判断できる状態」にして売る

旧耐震マンションの売却で先に行うのは、値下げではありません。確認済証の交付年月日を確かめ、耐震診断・耐震改修の記録、管理・修繕の資料を集めます。

そのうえで、同じ建物や近隣の成約事例を基準に価格を考え、仲介と直接買取を、税引前の手取り・期限・契約条件で比べます。

旧耐震だから売れないのではなく、確認できないことが多いほど、買主が判断しにくくなります。

一棟所有の賃貸マンションは収益を基準に査定し、建替えや別の土地利用は別のシナリオとして比べます。複数の区分所有者がいるマンション全体の売却は、管理組合などで進める法律上の手続です。売却対象と手続の違いを整理し、自分の物件に合う方法を選びましょう。

最初に手を付けるのは、購入時の売買契約書・重要事項説明書の確認と、管理会社への問い合わせです。確認済証や耐震診断の記録、長期修繕計画、総会議事録が残っていないかを尋ね、資料がそろったら同じ資料を2〜3社へ渡して査定を比べましょう。

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※制度・税制・融資条件は変更されることがあります。個別物件への適用は、不動産会社、金融機関、建築士、税理士、弁護士、自治体などへご確認ください。

出典

国土交通省「マンションの管理状況チェックシート」（公開日：2025年6月30日）
国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」
国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（令和8年4月1日施行版）」
住宅金融支援機構「中古住宅の技術基準の概要」
国土交通省「住宅ローン減税（令和8年度税制改正後）Q&A」（更新日：2026年7月）
国土交通省「中古住宅取得後に耐震改修工事を行う場合について」
国土交通省「不動産情報ライブラリ」
東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」（公表日：2026年2月25日）
国土交通省「仲介手数料」
国土交通省「建物状況調査（インスペクション）の活用」
国土交通省「マンション耐震化マニュアル」
法務省「令和7年改正区分所有法について」
e-Gov法令検索「建物の区分所有等に関する法律」
e-Gov法令検索「民法」第572条
リビン・テクノロジーズ株式会社「『リビンマッチ』が全国認知度・今後利用したい不動産査定サイト6年連続No.1に輝きました！」（公開日：2025年10月9日）