【2026年】民泊物件の売却・撤退方法は？許認可の引継ぎと買取・仲介の手取り比較

民泊に使っている物件は、売却できます。ただし、物件が売れることと、買主が民泊を続けられることは別です。

売買の対象を「許可付きの民泊」とひとまとめに考えると、引渡し後に買主が営業できない、予約を引き継げない、見込んでいた事業の価値が価格に反映されない、といったズレが起こります。土地・建物だけでなく、事業、家具・備品、将来の予約、届出や許可を、それぞれ分けて扱ってください。

売却先が決まる前に廃業届を出したり家具を処分したりすると、「稼働したまま売る」という選択肢が消えます。逆に、引渡し日を決めないまま予約を受け続ければ、返金やキャンセルの負担が後から売主にかかってしまいます。

2026年は、大阪市で特区民泊の新規受付が終了し、7月には条例で新たな民泊を禁止できるとする国の通知も出されました。買主が民泊を続けられるかどうかは、地域ごとの差が以前より大きくなっています。

最初に決めるのは、廃業日ではありません。何を、どの状態で、誰に売るかです。

この記事が対象にするのは、日本国内の民泊物件です。借りた物件で民泊を運営している場合は、そもそも売れるものが変わるため、選択肢を分けて取り上げます。

この記事では、売り方の選び方、行政手続、価格と買取、必要書類、税金を、判断を左右する条件から順に説明します。

＼ まずは不動産としての価格を確かめる ／

民泊の売却・撤退方法は？4パターンと立場別の選び方

売り方は、物件を持っているかどうかと、民泊を続けてほしいかどうかで大きく4つに分かれます。

どれを選ぶかで、確認する相手も、そろえる書類も変わります。

所有物件で民泊を続けてほしいなら？物件と事業を一体で売却

稼働したまま物件と事業をまとめて売る形が候補です。営業の制度、月別の収支、予約、契約を整理し、買主がどんな手続をすれば営業できるのかを行政へ確認します。

所有物件で民泊をやめたいなら？仲介売却と買取を比較

通常の不動産として仲介で売る方法と、直接買い取ってもらう方法を比べます。原状回復やリフォームを発注する前に、今のまま引き渡す条件でも査定を取ってください。

賃貸物件で民泊を運営しているなら？売れるのは事業と備品

土地・建物は売れません。売れる可能性があるのは、事業、家具・備品、引き継げる契約です。賃借権などを引き継ぐには、原則として貸主の承諾が要ります。

法人で複数の民泊施設を運営しているなら？株式譲渡・事業譲渡

株式譲渡や事業譲渡も候補になります。資産や契約だけでなく、債務、税務、過去の行政対応まで調べたうえで、どこまでを取引に含めるかを決めます。

どのルートを選ぶ場合でも、最初に集める書類はほぼ同じです。

民泊売却で分けて考える4つの対象は？不動産・事業・許認可・予約

「民泊を1件売る」と言っても、中身は4つに分かれます。そして問題になるのは、それが手元にあるかどうかではなく、買主へ法律上・契約上きちんと移せるかです。

土地・建物・区分所有権などの不動産

土地、建物、区分マンションの所有権、土地を借りて建物を持つ権利などです。所有者、ローンの担保になっている権利、境界、建物の状態、引渡し条件を確認します。

民泊事業と家具・備品などの資産

屋号、Webサイト、運営手順、家具・家電・備品、取引先との契約などです。自分の所有物とリース品を分け、契約相手の承諾が要るかを確認します。

民泊の届出・許可・認定と消防・建築の手続

住宅宿泊事業の届出、旅館業の許可、特区民泊の認定、消防・建築関係の手続です。買主による新規届出、事前承認、変更・廃止の扱いを確認します。

将来予約・前受金・宿泊者データ

将来の予約、前受金、宿泊者名簿、レビュー、宿泊予約サイトのアカウントなどです。宿泊サービスを誰が提供するか、返金、個人情報、各サービスの規約を確認します。

土地・建物の所有権が移っても、営業者の地位や予約契約まで自動でついてくるわけではありません。逆に、運営会社の株式を売って会社がそのまま残っても、個人名義の不動産は会社と一緒には移りません。

なお「買取」は、この4つと並ぶ対象ではなく、売り方の一種です。物件だけを不動産会社へ売る買取もあれば、事業や運営会社ごと取得する買主もいます。査定額を比べる前に、その金額に何が含まれているのかをそろえてください。

民泊物件を売却しても、届出・許可は自動で承継されない

買主が民泊を続けられるかどうかは、どの制度で営業しているかで変わります。営業者としての地位を買主が引き継ぐことを、ここでは承継と呼びます。

営業の制度	売却時の基本	売主・買主が確認すること
住宅宿泊事業法	営業者の変更は、単純な名義変更ではできない	売主は廃業等届出、買主は新規届出 物件を民泊に使う権利、管理規約、消防、自治体条例も再確認する
旅館業法	事業を譲る前に承認を受ければ、営業者の地位を承継できる場合がある	売却前に保健所へ相談し、承認の対象、施設が同一といえるか、ほかの許可や届出を確認する
特区民泊	認定自治体の運用による 不動産売買だけで当然には移らない	事業者変更の扱い、現在の受付状況、貸主や管理組合の承諾を認定自治体へ確認する

住宅宿泊事業（新法民泊）は、売主の廃業届と買主の新規届出が必要

住宅宿泊事業の届出番号は、売主から買主へ名義だけを書き換えることができません。観光庁の住宅宿泊事業法FAQでは、営業者が変わる場合、今の事業者が廃業届を出し、新しい事業者が新規届出を行う必要があるとされています。

廃業届の期限は事業廃止後30日以内です。ただしこれは、その30日間なら買主が営業してよい、という意味ではありません。買主は、自分の新規届出が終わるまで宿泊客を受け入れられません。

年間180日の上限も、営業者が変わったからといってゼロには戻りません。観光庁の民泊制度ポータルサイトのFAQによると、宿泊日数は4月1日正午から翌年4月1日正午までを、届出住宅ごとに数えます。年度の途中で売る場合は、売主がそれまでの宿泊日数を買主へ伝え、残りの日数を確認します。

区分マンションでは、買主が新規届出をする時点の管理規約が基準になります。売主が届出をした後に規約が変わっていれば、以前は営業できた住戸でも続けられないことがあります。

自治体の条例にも、同じ注意が必要です。2026年7月15日、観光庁・国土交通省・厚生労働省は、合理的に必要な範囲であれば、条例で新たな住宅宿泊事業を禁止したり、営業日を土日などに限ったりできるとする技術的助言を自治体へ出しました。新たな実施が禁止された区域では、届出者が変わると新規届出が必要になるため、買主はその住宅で営業を続けられません。

東京23区では、2026年に入って区の条例改正が相次いでいます。多くの区は、改正前に届出をした住宅を新しい制限の対象外としています。ただし、区の手引では、売買や相続で事業者が変わる場合は新規の届出が必要とされています。経過措置を届出の時期で区切っている区（渋谷区・台東区など）では、買主の新規届出に改正後の制限がかかってしまいます。

区・施行日	改正後の主な制限	改正前の届出の扱い
渋谷区 2026年7月1日	制限区域に第1種・第2種住居地域と準住居地域を追加。区域内は区が定める期間の営業不可（家主居住型などの例外あり）	6月30日以前の届出は従前の例による
墨田区 2026年4月1日	区内全域で、家主不在型は日曜正午〜金曜正午の営業不可（管理者が常駐する場合を除く）	施行前の届出者には適用しない
葛飾区 2026年4月1日	商業地域を除く全域で、月曜正午〜土曜正午の営業不可（家主居住型・管理業者の常駐などを除く）	4月1日時点の届出住宅には当分の間適用しない
江戸川区 2026年7月1日	住居系の用途地域では全期間営業不可（家主居住型などの例外あり）	施行時に届出済みの住宅には当分の間適用しない
台東区 2026年10月1日	家主居住型・不在型とも平日（月〜金）の営業不可	9月30日以前の届出は対象外
豊島区 2026年12月16日	営業できるのは春休み・夏休み・冬休みの年120日。住居専用地域・住居地域などでは新規開設不可	年120日の期間制限は既存施設にも適用
北区 2027年1月7日	住居系の用途地域などでは、家主不在型の営業を全期間不可	同日より前に届出をした住宅には適用しない

報道によると、台東区は2027年1月から、住居専用地域や文教地区で民泊の新規営業を認めない方針で、既存の事業者には営業を続けることを認めるとしています。文京区でも2026年10月7日、区内全域で平日の営業を禁止する議員提出の条例改正案が区議会で可決され、2027年1月に施行されると報じられています。

このほか、新宿区は住居系用途地域での新設を原則禁止し、既存施設にも2年間の経過措置の後に適用する方針を2026年9月に示しました。大田区・板橋区・世田谷区も、2026年8〜10月に条例改正案への意見募集を行っています。

売り出す前に、物件のある区や自治体の窓口で、買主が新規届出をした場合に適用される制限と、営業できる日数を確認してください。査定で使う収支も、その日数で計算し直す必要があります。

賃貸・転貸物件では、一般的な「転貸可」だけでは足りず、住宅宿泊事業への使用を認める書面が必要です。必要書類は、観光庁が案内する届出時の添付書類で確認できます。

旅館業の民泊売却は、事業譲渡前の承認が決め手になる

旅館業には、事業を譲る前に承認を受けることで、営業者の地位を買主が引き継げる仕組みがあります。

2023年12月13日以降、売主と買主が事前に都道府県知事などの承認を受ければ、買主が新規許可を取り直さずに承継できる場合があります。厚生労働省の旅館業法改正の案内でも、相談すべきタイミングは譲渡前です。

ポイントは「事前」という部分です。建物だけを売る取引は旅館業の事業譲渡にあたりませんし、事業を譲った後から承認を取ることもできません。許可対象の一部だけを譲る場合や、施設が別物と判断されるほど増改築している場合は、新規許可が必要になることもあります。

承継後6か月以内には行政の調査も行われるため、許可申請時の図面と現在の建物が合っているかを、売却前に照合しておきましょう。

特区民泊の売却は、認定自治体の最新ルールを契約前に確認する

特区民泊の手続は、認定した自治体ごとに違います。「認定施設だから買主も営業できる」とは言い切れません。

たとえば大阪市では、特区民泊の新規認定申請と、居室の追加や床面積の増加を伴う変更申請の受付が2026年5月29日に終了しました。同日までに認定を受けた施設は、従来どおり営業できます。

一方、認定事業者そのものを変える手続は、大阪市行政オンラインシステムでは届け出られません。既存施設で事業者変更や承継が認められるかは、取引ごとに大阪市保健所への確認が必要です。

不動産売買、事業譲渡、株式譲渡のどれを予定しているのかを大阪市の窓口へ示してください。そのうえで、買主が営業できる日、必要な手続、回答した部署、確認日を記録します。

民泊運営会社の株式譲渡でも「手続不要」とは限らない

運営会社の株式を売る場合、会社そのものは残ります。そのため、営業者が変わらないケースはあります。

ただし、代表者・役員・会社名・所在地などの変更届、会社の支配権が変わるときに取引先の承諾を求める契約条項、金融機関の承諾、過去の違反や債務は、別に確認が必要です。

個人が所有する建物を自分の会社へ貸している場合は、株式を売っても建物の所有権は個人に残ります。売却後も会社へ貸し続けるのか、不動産も同時に売るのかを分けて契約しましょう。

民泊から撤退する4つのルートは？売却・廃業・譲渡・原状回復を比較

撤退の方法は、見込み価格が高い順に選ぶものではありません。最後まで進められるかどうかで絞り込みます。

撤退ルート	向いている状況	判断のポイント
稼働中の物件と事業を一体で売る	適法に営業を続けられ、収支や運営記録が整っている	不動産、設備、確かめられる収益力を評価してもらえる可能性がある ただし買主層は狭い
廃業後、通常の不動産として売る	事業収支が弱い、別用途の需要が強い、営業の承継が難しい	住宅、賃貸物件、土地など別用途の価値で売れる 撤退費用がかかり、運営価値は残りにくい
法人株式または事業を譲る	法人で運営し、複数の契約、従業員、運営方法をまとめて引き継ぐ価値がある	会社や事業の収益を評価できる一方、債務、税務、行政対応も調査対象になる
賃借権などを引き継ぐ、または原状回復して撤退する	借りた物件で民泊を運営している	不動産自体は売れない 貸主の承諾が得られなければ、契約に従って解約・原状回復する

稼働中の民泊売却では、売上より「続けられる利益」が問われる

買主が見たいのは、繁忙月だけの売上ではありません。少なくとも季節が一巡する月別の実績を用意します。そこから宿泊予約サイト（OTA）の手数料、清掃・リネン・水道光熱費、通信費・消耗品、保険・修繕・宿泊税などを差し引きます。

見落としやすいのが、オーナー自身が無償でこなしている仕事です。清掃や宿泊者対応を自分でしているなら、それを外部へ頼んだ場合の費用も加えてください。補助金、一時的な休業、大きな返金は、通常の収支と分けます。ここまでそろえて、ようやく「買主が同じように運営したときに残る利益」が見えます。

ただし、買主が営業を続けられるかどうかが未確認のままでは、その利益を価格の土台にできません。行政と契約上の条件を先に固め、収益の評価はその後です。

民泊を廃業してからの不動産売却では、事業の赤字と物件価値を分ける

民泊事業が赤字でも、土地・建物の価値まで低いとは限りません。法令と建物の条件が合えば、住宅、長期賃貸、店舗、事務所など、別の用途で買いたい人が見つかることもあります。

一方で、民泊向けの改装が一般の住宅需要と合わないこともあります。だからこそ、売却前に原状回復やリフォームを発注せず、まず次の2条件で査定を取りましょう。

工事によって上がると見込まれる査定額が、工事費と売却までの維持費を上回るとき。売主側で工事をするのは、その場合だけです。

＼ 稼働中と廃業後、2つの条件で査定を取る ／

法人株式・事業譲渡では、民泊事業に残る責任まで確認する

株式譲渡では運営会社が残るため、会社名義の資産や契約もそのまま残ります。ただし、残るのは良いものだけではありません。債務、税務上の問題、過去の行政対応も、同じ会社に残ります。事業譲渡なら、売る資産、契約、債務を一つずつ決めていきます。

「まとめて引き継げる」と説明される取引ほど、何が移り、何が残るのかを一覧にして確認してください。

賃貸物件の民泊で売れるのは、事業・備品と貸主が承諾した賃借権

借りている人は、土地・建物を売却できません。候補になるのは、貸主の承諾を得たうえでの「物件を借りる権利」の引継ぎ、民泊事業の譲渡、家具・備品の売却です。

賃貸借契約に「民泊可」「転貸可」と書かれていても、契約者を別の事業者へ変えられるとは限りません。転貸とは、借りた物件をさらに別の人へ貸すことです。

民法612条により、物件を借りる権利の譲渡や転貸には、原則として貸主の承諾が必要です。あわせて、名義変更料・敷金、原状回復、取り付けた設備、違約金、解約予告期間も確認します。承諾が得られない場合は、買主へ無断で鍵や運営を渡さず、契約どおりに撤退してください。

民泊の売却価格・相場は3つの価値から考える

民泊物件に、全国一律の相場はありません。

「年間利益の何倍」「通常価格の何割」といった数字だけで決めると、所在地、営業制度、建物の状態、契約、買主が使える融資といった条件が抜け落ちます。

価格を考える材料は3つあります。ただし、単純に足し算するものではありません。同じ利益や設備を二重に数えていないか、どの評価に何が含まれているかを確認します。

このうち収益力を測るときに使うのが、純収益（NOI）です。売上から、民泊の運営に必要な費用を差し引いた金額を指します。

たとえば純収益が年300万円だとします。投資家が求める利回りを5％とすれば6,000万円、6％なら5,000万円、7％なら約4,286万円です。収益はまったく同じでも、利回りの置き方だけで1,700万円以上動きます。

これは計算の仕組みを示す仮の例であり、民泊物件の相場ではありません。実際の利回りは、地域、用途、リスクが近い資料をもとに、査定した会社へ根拠を示してもらいましょう。

もう一つの注意点が、二重計上です。民泊の収益をすでに収益価格へ織り込んでいるのに、同じ利益を「営業権」としてもう一度足せば、価格は実態より膨らみます。査定書では、どの価値をどこへ反映したのかまで確認してください。

民泊の査定額ではなく、税引前の概算手取りで比べる

査定額が一番高い会社が、手元に一番多く残してくれるとは限りません。比べるのは、費用を引いたあとの手取りです。

その際、ローン返済額の扱いに注意します。ローンの完済は手元に残る資金を減らしますが、譲渡所得を計算するときの譲渡費用ではありません。売却費用とは分けて計算します。

次の表は、計算方法を示すための仮の例です。実在する査定や相場ではありません。譲渡所得税、消費税、固定資産税や予約売上の精算も含めていません。

入力項目	稼働中で仲介売却	廃業後に不動産売却	直接買取
不動産などの売却価格	7,500万円	7,200万円	6,800万円
別に売る事業・資産	100万円	0円	50万円
売却費用	300万円	280万円	80万円
決済までの維持費	90万円	30万円	10万円
撤退・引継ぎ費用	60万円	130万円	60万円
税引前の概算手取り	7,150万円	6,760万円	6,700万円
決済時のローン残高	4,600万円	4,600万円	4,600万円
税金・精算前の決済後資金	2,550万円	2,160万円	2,100万円

維持費は、稼働中の仲介売却を「月30万円×3か月」、廃業後の売却を「月15万円×2か月」、直接買取を「月10万円×1か月」と仮置きしました。売却費用には仲介、契約、登記など、撤退・引継ぎ費用には予約対応、家具の撤去、原状回復などを含めています。

この例では、稼働中売却の決済後資金が2,550万円で、直接買取より450万円多くなります。ただし、買主が営業を続けるための手続が未確認なら、7,500万円という数字はまだ比較材料になりません。金額の横に「行政確認済み」「買主の資金確認済み」「最終提示」「条件付き」と書き添え、実現しやすさまで含めて比べましょう。

＼ 売り方別の手取りを、同じ表で比べる ／

民泊物件の買取と仲介売却はどう違う？価格と条件を同じ表で比較

直接買取には、売却期限を決めやすい、内覧や広告を減らせる、といった利点があります。室内に残す家具や荷物を買主が引き取る条件なら、撤退の作業も軽くなります。

ただし、すべての買取会社が民泊事業まで評価するわけではありません。一般的な不動産買取では、買い取った後の販売費用やリスクを見込んだ価格になり、レビューや運営手順は評価されないことがあります。民泊事業を扱う会社でも、その会社自身が買主になるのか、買主を紹介するだけなのかで契約は変わります。

比較項目	仲介売却	直接買取
買主	市場で投資家、事業者、一般購入者などを探す	原則として買取会社が買主になる
価格	売出価格と成約価格は異なり、買主との交渉で決まる	調査後の最終価格と、減額される条件を確認する
売却時期	買主探し、融資、行政手続などで変わる	条件がそろえば決めやすいが、必ず短期間で売れるとは限らない
民泊事業の評価	民泊を続けたい買主に届けば、価格へ反映される可能性がある	買取会社の事業内容によって異なる
売主の費用・作業	仲介手数料、測量、修繕、室内に残す物などを個別に調整する	仲介手数料がない直接取引でも、ほかの費用や売主作業は残ることがある
売却後の責任	物件が契約内容に合わない場合の責任などを契約で決める	「現状のまま買取」「売主は責任を負わない」とされる範囲を契約条文で確認する

買取を検討するときは、次の7点を書面で確認します。

「最短○日で現金化」という広告は、あなたの物件がその日数で決済できると保証するものではありません。ローン残高・抵当権、共有者、許認可、買主の調査、契約条件がそろって、はじめて決済日が確定します。

＼ 仲介と買取、両方の条件を並べて比べる ／

民泊を売却する手順8ステップ

全体の流れは、買主が営業を引き継げるか確かめる → 同じ条件で価格を比べる → 引継ぎを契約で決めるの3段階です。

この順番を崩して、行政へ確認する前に廃業や工事を進めると、稼働したまま売る選択肢を自分で消してしまいます。

＼ 手順5の「3通りの査定」をまとめて取る ／

民泊物件の売却に必要な書類・資料

大事なのは資料の量ではなく、数字と名義が一致していることです。

買主が「営業を続けられるか」「同じ収益を出せるか」「引渡し後に何を負担するか」を自分で確かめられる形にします。

資料の種類	用意する主な資料	確認すること
不動産・権利	登記事項証明書、購入時の売買契約書 重要事項説明書、ローン残高 測量・境界資料、管理規約	所有者、ローンの担保 用途、共有者 境界を越えた建物や塀の有無 民泊の可否
行政・建物	届出書・許可証・認定書 図面、変更届、消防関係書類 検査記録、行政指導・改善記録	名義、対象範囲 図面と現状が合うか 未完了の対応
収支・税務	月別売上、宿泊予約サイトの明細 銀行入金、費用明細 固定資産税、宿泊税 消費税申告、修繕計画	売上が実在するか 費用漏れ、季節変動 未納、返金
予約・運営	予約一覧、キャンセル条件 前受金、稼働日数、運営手順 苦情・事故・修繕履歴	引渡し後の責任 180日の管理 未解決の問題
契約・資産	賃貸借、管理代行 清掃、リネン 廃棄物、保険 通信、家具・備品台帳	引継ぎ・解約の可否 違約金、所有物かリース品か、故障
デジタル・権利	宿泊予約サイト 予約管理システム スマートロック、サイト ドメイン、写真 商標、電話番号	譲渡できるか 利用規約、著作権 アクセス権

家具・家電は、品名・数量・購入時期、所有者、リースの有無、故障、引渡し対象を写真付きで一覧にします。「室内の物は一式含む」とだけ書くと、私物やレンタル品まで売買対象に入ってしまうおそれがあります。

宿泊予約サイト上の売上と銀行入金は突き合わせ、キャンセル返金、サイト手数料、清掃費、税額まで確認します。数字が合わない月には、未入金、返金、締め日の違いなど、理由を書き添えます。

＼ 資料がそろったら、複数社へ渡して査定へ ／

民泊売却の契約書で曖昧にしてはいけない5項目

契約書で曖昧なまま残りやすいのは、次の5つです。いずれも、決済後に「聞いていない」が起きやすい部分です。

民泊の届出・許可・認定を、いつ誰が手続するか

「許可付き」「営業権付き」という言葉だけでは、買主がいつから営業できるのか分かりません。制度名、現在の営業者、必要な手続、申請する人、期限、承認されなかった場合の扱いを契約書に書きます。

旅館業の事業譲渡では、行政の承認より先に事業譲渡が成立しないよう、契約と日程を組みます。住宅宿泊事業では、無届営業を防ぐため、売主の最終宿泊日、廃業届、買主の新規届出、引渡しを一つの予定表で管理します。

引渡し後に残る将来予約と前受金の負担

予約一覧には、宿泊日・人数、受領額・未収額、キャンセル条件、予約サイト、担当者を記載します。引渡し後の予約については、次を1件ずつ決めます。

買主が必要な届出・許可を得ていないのに、売主名義の予約だけを渡すことは避けてください。

Airbnbなど宿泊予約サイトのアカウントとレビュー

宿泊予約サイトのアカウント、掲載ページ、レビューの扱いは、各サービスの規約に従います。たとえばAirbnbは、公式ヘルプでアカウントの所有権を別のホストへ移転できないと案内しています。

補助ホストの設定や運営権限の変更ができても、アカウントそのものを譲ることとは違います。ログイン情報を買主へ渡し、本人確認や振込先だけを書き換える方法は避けてください。買主が新しく掲載する場合、過去のレビューがそのまま引き継がれるとは限りません。

宿泊者名簿など個人情報の移転

事業譲渡に伴う個人データの移転は、一定の条件のもとで本人の同意を必要としない場合があります。個人情報保護委員会の個人情報保護法ガイドラインでは、移転後も、事業を引き継ぐ前の利用目的の範囲内で扱うことが示されています。

とはいえ、最初から生のデータを渡す必要はありません。買主が事業を調べる段階では、個人を特定できる情報を外した集計を見せます。詳細が必要になった時点で、閲覧できる人、利用目的、保存場所、複製の可否、取引が成立しなかった場合の削除・返却を秘密保持契約などで定めます。

土地・建物・家具・事業に分けた売却価格の内訳

総額だけを決めると、売主と買主で税務上の扱いがずれることがあります。土地、建物、家具・設備、事業上の資産などに分け、根拠のある配分を契約書や別紙へ記載します。

この配分は、税負担を抑えるために都合よく決めてよいものではありません。自治体が固定資産税の計算に使う評価額、帳簿に記録された金額、査定、資産台帳などをもとに、税理士へ確認してください。

民泊物件の売却でかかる税金は？譲渡所得と消費税

税金は、土地・建物を売った利益にかかるものと、建物や備品に関係する消費税に分けて確認します。法人の株式を売る場合、事業を売る場合、不動産を売る場合で、課税される人や会社も、所得の種類も変わります。

民泊に使っていた土地・建物の譲渡所得と税率

個人が所有する土地・建物を売って利益が出た場合、その利益は一般に、ほかの所得と分けて計算します。国税庁が示す譲渡所得の計算方法は、次のとおりです。

取得費とは、売った土地・建物を手に入れるためにかかった費用です。ただし建物は、購入代金をそのまま使えません。所有していた間の価値の減少分にあたる減価償却費相当額を差し引きます。

民泊として事業に使っていた建物は、帳簿や過去の申告と照合し、購入時の契約書、建築費、改良費、減価償却の明細をそろえましょう。

税率は、所有期間で2つに分かれます。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下なら短期譲渡所得です。基本税率は、長期が所得税15％・住民税5％、短期が所得税30％・住民税9％です。

これとは別に、2026年分までは基準所得税額の2.1％の復興特別所得税がかかります。2027年分以後は復興特別所得税が1.1％に下がり、新たに防衛特別所得税（基準所得税額の1％）が加わります。売却が2027年以後になる場合は、その年の国税庁の案内で税率と特例を確認してください。

自宅の一部や、以前住んでいた家を民泊に使っていた場合は、居住用財産の3,000万円特別控除を検討できることがあります。ただし、実際に住んでいた状況、事業に使った部分、親族間売買などに条件があります。以前住んでいた家なら、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることも条件です。「元自宅だから使える」と自分で判断せず、国税庁が示すマイホームを売ったときの特例と、実際の利用状況を税理士へ示してください。

民泊で使った建物・家具備品にかかる消費税

消費税は、これとは別に確認が必要です。消費税の納税義務がある事業者が、事業用の建物や備品を事業として売る場合、建物や備品などは課税対象になり得ます。

一方、土地や、土地を借りる権利（借地権）の譲渡は非課税です。つまり同じ1件の売却でも、価格の内訳によって消費税の扱いが変わります。

国税庁が示す個人の事業用建物などを売った場合の消費税の扱いをもとに、売却価格の内訳と納税義務を確認します。売却契約を結ぶ前に、税理士へ次の資料を渡しましょう。

税額が確定していない段階では、「税引前の概算手取り」と表示し、税引後の金額と混同しないようにします。

民泊売却で取引が止まりやすい4つの場面

取引が途中で止まる原因は、価格交渉よりも、次の4つに集中します。

止まりやすい場面	問題になる理由	先にすること
行政確認前に廃業届を出す	旅館業の承継や、稼働中のまま売る方法を検討しにくくなることがある	買主の方針と制度別の手続を確認してから、最終営業日を決める
苦情、行政指導、図面との違いを伏せる	買主が営業できるか、いくらで買えるかの前提が崩れる	対応済み、対応中、未対応に分け、時系列で開示する
「許可・予約・アカウントも移る」と約束する	行政制度や宿泊予約サイトの規約上、実行できない場合がある	移せる対象と、新しい手続が必要な対象を契約の別紙にする
査定額と最終価格を同じものとして扱う	減額条件や決済までの維持費を見落とす	成約見込価格、最終買取価格、税引前の概算手取りを分けて比べる

民泊売却に関するよくある質問

赤字物件、許可だけの売却、180日ルール、Airbnbの引継ぎなど、相談の多い5点をまとめます。

民泊売却の第一歩は、売り方別の手取りを出すこと

民泊の売却で最初に決めるのは、廃業日ではありません。何を、どの状態で、誰に売るかです。物件が売れることと、買主が民泊を続けられることは、それぞれ別に確認します。

そのうえで、稼働中の物件・事業として売る場合と、民泊を終了して通常の不動産として売る場合を査定します。期限を優先するなら、直接買取も同じ引渡し条件で加えましょう。

判断の基準は、最高査定額ではありません。条件をそろえた税引前の概算手取り、成立までの時間、価格の確実性です。

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出典・参考資料

観光庁「住宅宿泊事業法 FAQ集」（更新日：2021年3月12日）
観光庁「民泊制度ポータルサイト よくあるご質問」
観光庁「民泊制度ポータルサイト 届出の際の添付書類」
観光庁「地方公共団体に対して民泊に関する通知を行いました」（公表日：2026年7月15日）
渋谷区「住宅宿泊事業（民泊）について」（更新日：2026年9月15日）
墨田区「住宅宿泊事業等の規制のあり方に関する検討を行っています」（更新日：2026年6月16日）
葛飾区「葛飾区における住宅宿泊事業の実施運営に関するガイドライン」（施行日：2026年4月1日）
江戸川区「江戸川区住宅宿泊事業の適性な運営の確保に関する条例と規則が施行されました」（更新日：2026年7月14日）
台東区「住宅宿泊事業（民泊）における台東区の条例を改正しました」（更新日：2026年10月1日）
豊島区「住宅宿泊事業法の条例を改正しました」（更新日：2026年6月9日）
新宿区「定例記者会見（令和8年第3回区議会定例会）区長説明要旨」（更新日：2026年9月9日）
大田区「民泊等の制度改正案に対する区民意見等の募集について」（更新日：2026年9月7日）
板橋区「住宅宿泊事業及び旅館業に関する条例の改正案についてご意見をお寄せください」（更新日：2026年9月30日）
世田谷区「旅館業法及び住宅宿泊事業法に関する条例改正（素案）に対しての区の考えについて」（更新日：2026年9月29日）
北区「東京都北区住宅宿泊事業の適正な運営の確保に関する条例（案）」（更新日：2026年10月7日）
東京新聞「都内の民泊に規制強化の波　豊島区に続き台東区が住宅地での新規営業禁止へ　新宿区も」（公表日：2026年9月8日）
TOKYO MX「東京・文京区が民泊規制を強化、対象を区内全域に拡大　来年1月施行へ」（公表日：2026年10月8日）
厚生労働省「旅館業法改正 事業譲渡に係る手続の整備」
大阪市「大阪市国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業（特区民泊）」
大阪市「大阪市国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業の新規受付終了について」
国土交通省「不動産情報ライブラリ」
e-Gov法令検索「民法」
個人情報保護委員会「個人情報の保護に関する法律についてのガイドライン（通則編）」
国税庁「譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」
国税庁「土地や建物を売ったとき」
国税庁「地代、家賃や権利金、敷金など」
国税庁「個人が事業用建物等を譲渡した場合の消費税」
国税庁「マイホームを売ったときの特例」
財務省「令和8年度税制改正の大綱」
Airbnb「アカウントの統合・所有権の移転」

※日付の記載がない資料は、公表日・更新日をページ上で確認できないものです。