雨漏りのある家は売却できる？修繕せず売る3つの方法と告知・買取の注意点

雨漏りのある家でも売れます。

「先に直さないと売買できない」という決まりはありません。

ただし、直さずに売ることと、雨漏りを隠して売ることは別です。わかっている症状や修繕の履歴は買主に伝え、どんな状態で引き渡すのかを契約書に書き込みます。

この順番を飛ばすと、お金の判断を誤ります。修繕費をかけても手取りがほとんど増えないことがあり、原因がわからないまま買取を決めると、価格も契約条件も比べられません。

この記事では、修繕せずに売る3つの方法、手取りの比べ方、買主への告知と売却後の責任、買取契約の注意点を順に説明します。

最初にやるのは、工事の契約ではありません。売却までの判断は、次の4段階で進めます。

＼ 修繕前でも、売却査定は頼めます ／

雨漏りのある家を修繕せずに売る3つの方法

売り方は、直してから仲介に出す方法だけではありません。状態を伝えたうえで今のまま買主を探す「現況仲介」も、不動産会社に直接買い取ってもらう「直接買取」もあります。以下、この3つを「修繕後の仲介」「現況仲介」「直接買取」と呼びます。

候補が分かれるのは、雨漏りが今も続いているか、原因がわかっているかです。自分の家がどの行に当てはまるかで、最初の一手が変わります。

今の状態	最初の候補	先にやること
今も雨水が入り、被害が広がっている	売り方を考えるのは後回し	専門業者に応急措置を頼み、状況を記録する
原因も被害の範囲もわからない	調べたうえで3つを比べる	原因調査と修繕見積もりを頼む
原因がわかり、直す範囲も狭い	修繕後の仲介と現況仲介を比べる	修繕前と修繕後で、実際に売れそうな価格を出してもらう
築年数が古く、大がかりな工事になりそう	現況仲介か直接買取	建物の価値と土地の価値を分けて査定してもらう
売却の期限が近く、修繕の資金も出しにくい	直接買取も入れて比べる	複数社から書面で条件をもらう
修繕済みで、その後は再発していない	記録をそろえて仲介を検討	工事明細、写真、保証書、再発の有無を整理する
マンションで、共用部分からの浸水が疑われる	管理会社・管理組合への連絡	調査と工事の担当範囲、過去の修繕履歴を確認する

修繕するかの判断は？3つの売り方の手取り比較

判断の材料は、工事費が高いか安いかではありません。修繕で上がると見込める売却代金から、調査費、工事費、売却にかかる費用、売れるまで家を持ち続ける費用を引き、現況仲介と直接買取の手取りと並べます。

売り方	価格と期間の考え方	売主が引き受けるリスク	契約前の確認点
修繕後の仲介	直した状態で一般の買主を探す 工事期間と販売期間の両方がかかる	追加工事 工期の延び 見込みより安く売れること	追加工事になる条件 実際に売れると見込む価格 売却後の責任
現況仲介	修繕の負担を価格と条件に反映して買主を探す	買主が限られること 価格交渉 買主側の調査条件	どの状態で引き渡すか 修繕費の負担 責任の範囲
直接買取	不動産会社自身が買主 合意できれば日程を組みやすい	契約の前後での再査定や減額 買取を断られること	価格が確定する時点 減額条件 費用の負担 売却後の責任

3つの違いは、雨漏りが直るかどうかだけではありません。原因が特定できないこと、追加工事が出ること、売れるまで時間がかかること。こうした不確かさを、売主と買主のどちらがどこまで引き受けるかが変わります。

この振り分けは、候補を絞る目安にすぎません。決めるのは、3つの手取り、期間、価格が変わる条件、売却後の責任を同じ条件で並べたあとです。

査定額をそのまま比べても意味がありません。使うのは、次の式で出る金額です。

保有コストとは、売れるまで家を持ち続ける間にかかるお金です。固定資産税、光熱費、火災保険料、マンションなら管理費・修繕積立金、住宅ローンの利息などが入ります。

また、査定額はその金額で売れる保証ではありません。仲介を頼む会社には、広告に出す「売出価格」と、実際に売れると見込む「成約予想価格」を分けて出してもらいます。想定する販売期間と、その価格にした根拠もあわせて聞いてください。

各社には同じ資料を渡し、回答と見積書をもとに計算します。わからない金額は0円にせず「不明」とし、金額に幅があるときは安いほうと高いほうの2通りで計算します。金額と合わせて、決済までの想定期間、価格が確定する時点、契約後に価格が変わる条件、売主が負う契約不適合責任の対象と期間も書面で確認します。

金額の裏づけは、原因調査と工事の見積書、不動産会社の費用明細、固定資産税や管理費の支払記録、金融機関のローン残高証明で確かめます。

それでも決めきれないときは、「期限を守れるか」「追加負担の上限を決められるか」「売却後の不安をどこまで減らせるか」の優先順位で判断します。

3ルートの手取り試算（仮想例）

仮の数字で計算します。雨漏りのある家の相場を示すものではなく、比べ方の型を確かめるための例です。置いた前提は次のとおりです。

この前提で計算すると、3ルートの手取りは次のようになります。

比較項目	修繕後の仲介	現況仲介	直接買取
成約予想価格・買取価格	2,350	2,100	1,780
原因調査・修繕費	168	8	8
売却関連費用	88	80	10
売れるまでの保有コスト	24	12	3
住宅ローン残債	800	800	800
税引前の概算手取り	1,270	1,200	959

修繕して250万円高く売っても、手元に残る差は70万円です。

工事費の上乗せ、見込みより安く売れること、売れるまでの長期化で増える費用の合計が70万円を超えた時点で、修繕後の仲介の手取りは現況仲介を下回ります。ほかの条件が同じで成約価格だけが動くなら、2,280万円が分かれ目です。

ただし、少ない手取りでも直接買取が合う人はいます。期限が決まっていて、工事や販売の長期化を避けたい場合です。価格、期間、追加負担、売却後の責任を同じ表に入れれば、「高く売れそう」という印象で選ばずに、自分の条件で決められます。

＼ 手取りの差は、自分の数字で確かめる ／

雨漏り物件の査定前の準備

比較表の数字が意味を持つのは、各社が同じ雨漏り情報を見ているときだけです。

天井の雨染みだけを見ても、水が屋根、外壁、窓まわり、防水層のどこから入ったのかは決まりません。染みが小さくても、壁の中や天井裏（小屋裏）まで水が回っていることがあります。反対に、昔の染みが残っているだけで、今は水が入っていない場合もあります。

前提があいまいなまま調査や査定を頼むと、会社ごとに違う条件の金額が返ってきます。比べられる査定にするには、どの会社にも同じ資料を渡すことが欠かせません。

症状と修繕履歴の資料

そろえた資料は、気づいている不具合とあわせて仲介を頼む不動産会社にも渡します。修繕の履歴や不具合は売主にしかわからない情報で、不動産会社が買主へ説明するときの材料になるためです。

内装の手直しより先に行う原因調査

天井のクロスを張り替えても、水の入口が残っていれば雨漏りは再発します。先に調べるのは、原因、被害の範囲、必要な工事です。

調査方法には、目で見る調査、疑わしい場所に水をかける散水調査、建材の水分量を測る調査、赤外線カメラで温度差を見る調査があります。水分や表面温度の異常は、原因を絞るための手がかりです。

それだけで水の入口が決まるわけではなく、散水しても症状が再現しないこともあります。まず、雨水、配管からの漏水、結露のどれなのかを切り分け、必要に応じて天井裏や壁の内側を詳しく調べたり、一部を開けて確認したりします。

調査を依頼するときは、見積金額より先に次の3点を確認してください。

原因調査と修繕工事を同じ会社に頼む場合も、調査結果と工事内容は見積書で分けてもらうと比べやすくなります。調査の範囲と限界は、国土交通省の「建物状況調査活用の手引き」（調査対象部位は1頁）と、住宅リフォーム・紛争処理支援センターの「雨漏り対策」にまとまっています。

マンションでは、屋上、外壁、共用の配管が原因なら、部屋の所有者だけで調査や工事を進められないことがあります。専有部分を直す前に管理会社・管理組合へ連絡し、原因の場所、費用の負担、工事に承認が必要かを確認します。

＼ 同じ資料を渡せば、査定は比べられる ／

雨漏りを隠して売ると？告知と契約不適合責任

売却後の責任を決めるのは、「雨漏り物件」という呼び方ではありません。買主とどんな状態で合意し、実際にどんな状態で引き渡したかです。

引き渡した家が契約で約束した状態と違っていれば、買主は、修理、代金の減額、損害賠償、契約の解除を求められます。これを契約不適合責任といいます。

ただし、それぞれに条件があり、雨漏りがあれば4つすべてが自動的に認められるわけではありません。根拠は民法562条から564条です。

「現状有姿」と免責特約の違い

現状有姿とは、売主が手を加えず、今の状態のまま引き渡すという意味です。

この一言だけでは、契約不適合責任まで消えません。

責任を限定したいなら、雨漏りの状態を具体的に共有したうえで、何について、いつまで責任を負うのか、修理に応じるのかを契約条項で決めます。

不動産適正取引推進機構の「契約不適合責任に関する実務上の諸問題」（Q5、誌面53頁）でも、現状有姿と契約不適合責任の免除は別の問題として整理されています。

免責の特約を入れても、売主が知りながら買主に伝えなかった事実については、その特約で責任を免れません。民法572条に明記されています。

買主の通知期限は？民法566条の「1年」の数え方

品質についての契約不適合は、買主がそれを知った時から1年以内に売主へ通知するのが原則です（民法566条）。ただし、引き渡しのときに売主がその不適合を知っていた場合、または重大な不注意で知らなかった場合は、この1年の制限は適用されません。

この1年は、買主から売主へ知らせる期限です。権利そのものが時間の経過で消える「消滅時効」とは別に考えます。

契約不適合責任の規定は、当事者の合意で変えられる任意規定です。個人間の中古住宅売買では、責任の範囲や期間を民法と異なる内容で契約に定めることもあります。契約書を見ずに「引き渡しから1年で責任がなくなる」と判断しないでください。

修繕済みの雨漏りの告知と判例

過去の雨漏りを直し、契約のときに不具合が残っていない場合まで、同じ説明義務がいつまでも続くとは言えません。修繕後に長く再発せず、契約時の生活にも支障がなかった事情から、説明義務を否定した個別の事例があります。

一方、東京地裁令和2年2月26日判決の事案では、不動産会社である売主が、前の所有者から修繕済みの雨漏り歴を聞いていながら、物件状況等報告書で「現在まで雨漏りを発見していない」と事実と違う説明をしました。引き渡しの約1か月半後に雨漏りが起きています。判決は、契約の無効や解除は認めませんでしたが、雨漏り歴を知りながら隠したことは信義誠実の原則に著しく反するとして、不法行為による損害賠償を認めています。

前者は不動産流通推進センターの事例解説、後者は全日本不動産協会の判例解説で読めます。どちらも改正前の民法のもとでの個別事案を含み、個人が売主の売買にそのまま当てはまるものではありません。

売主が「もう直ったから書かなくていい」と決めるより、発生時期、場所、修繕内容、その後の再発状況を記録し、買主の判断材料にしたほうが、あとのもめごとを避けやすくなります。

告知メモの書き方と記入例

「物件状況報告書」「告知書」は、すべての個人売買で使う全国共通の法定様式ではありません。ただし、修繕の履歴や建物の腐食など売主にしかわからない事項を告知書に書いてもらい、不動産会社が買主へ渡すことは、将来の紛争の防止に役立つため積極的に行うことが望ましいとされています（国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」）。

ただし、告知書を渡しただけで売却後の責任範囲まで決まるわけではありません。重要な状態と責任の範囲は、売買契約書や特約にも反映します。

物件状況報告書に転記する前に、次のようなメモを1枚作っておくと、調査会社、不動産会社、買主への説明がぶれません。以下は書き方を示す仮想例です。

項目	記入例
初めて気づいた日時	2026年6月15日 22時ごろ
天候	南東から風を伴う強い雨
場所	2階南東側の洋室、窓の上から約30cm内側の天井
症状	天井クロスに約20cmの染み、水滴を3回確認
発生回数	6月15日と6月28日の計2回。ふつうの雨では出ていない
原因	未特定。屋根か窓まわりの可能性を指摘されたが、散水調査は未実施
応急措置	6月30日、専門業者が窓の外側のシーリングを応急補修
本修繕	未実施 7月5日付の調査・修繕見積書あり
その後の状況	応急補修後は強い雨が降っておらず、再発の有無は不明
二次被害	目で見える範囲では不明。天井裏と壁の中は未調査
添付資料	発生時の写真4枚、動画1本、応急補修の領収書、調査見積書

確かめていないことを「なし」と書かないでください。「未調査」「不明」「再発を確認できる雨が降っていない」と書きます。買主が判断するには、わかった事実だけでなく、どこから先がわかっていないかも必要です。

雨漏り物件を買取に出すときの注意点

買取でも、雨漏りの説明は必要です。買主が雨漏りを知ったうえで買い取ること、修繕費を誰が負担するか、売主の契約不適合責任をどこまで負うかを書面にします。

勘違いしやすいのが、宅地建物取引業法40条です。この条文が買主を守るために特約を制限しているのは、宅地建物取引業者が自ら売主になり、買主が宅地建物取引業者ではない取引です。個人が売主、不動産会社が買主となる買取には、そのまま当てはまりません。「相手が不動産会社だから、売主の責任は自動的にゼロ」とは考えず、契約書で確かめます。

実際に、自宅を不動産会社へ売ったあと、雨漏りやシロアリ被害があったとして修理費用を請求されたという相談も寄せられています。

不動産会社が直接の買主で、ほかに仲介会社が入らない取引なら、通常は仲介手数料がかかりません。仲介会社を通す買取では手数料が発生することがあるため、誰が買主で、誰が仲介するのかを確認します。

買取価格に「仲介価格の何割」という全国共通の目安もありません。雨漏りの原因、被害の範囲、土地と建物の価値、売り直すときの費用、買主の使い道で変わります。同じ資料を渡したうえで、複数社の書面を比べてください。

買取契約の前の確認事項

自宅を不動産会社へ売る契約では、宅地建物取引業法37条の2のクーリング・オフは使えません。だまされたり脅されたりして結んだ契約の取消し、手付金を使った解除、契約書で決めた解除は別の話です。

価格と契約条件を理解してから署名してください。不動産会社が買主になる取引では、相場より安い価格で契約してしまったり、解約を申し出て高額な解約料を請求されたりするトラブルも起きています。

＼ 買取価格は、1社だけでは判断できない ／

建物状況調査（インスペクション）でわかる範囲

建物状況調査は、決められた講習を修了した建築士が、柱や基礎など構造上重要な部分と、屋根や外壁など雨水の浸入を防ぐ部分を、目で見たり計測したりして調べる制度です。すべての中古住宅で必ず行う調査ではありません。

「調査済み」という一言だけでは足りません。誰が、どこまで調べ、どこが調べられなかったかを見ます。

建物状況調査の性質は、国土交通省の「宅地建物取引業法における建物状況調査に関するQ&A」で次のように整理されています。

「ホームインスペクション」という名前だけでは、宅地建物取引業法上の建物状況調査かどうかは判断できません。誰が、どの基準で、どこまで調べるのかを確認します（Q1-14）。

この調査で雨漏りの兆候を整理できても、水の入口や必要な工事まで決まるとは限りません。すでに水が入っているなら、標準の調査で足りるのか、雨漏りの原因調査を別に加えるべきかを、調査する人に確認してください。

また、建物状況調査を受けただけで「既存住宅売買瑕疵保険」（引き渡し後に見つかった不具合に備える保険）に入れるわけではありません。

報告書に「調査できなかった」または「劣化事象有り（基準に合わない傷みや不具合がある）」と書かれた場合、そのままでは加入できません。未調査部分の再調査や、傷んだ部分を直したあとの再検査が必要になります（Q3-2、Q3-3）。

保険を使いたい場合は、引き渡し前に、保険法人へ登録された検査事業者（加入のための検査ができる事業者）へ相談します。耐震性など、雨漏り以外の加入条件もあります。

仲介する不動産会社には、建物状況調査をする人を紹介できるかどうかを媒介契約書（仲介を依頼する契約書）に書く役割があります。調査から1年以内（マンションなどは2年以内）の結果があれば、その概要を買主へ重要事項として説明します。

雨漏りのある家を売却する5つの手順

記事の最初に示した判断の4段階に、売買契約から引き渡しまでの対応を加えると、売却は次の5つの手順で進みます。工事の契約は、いちばん最後です。

＼ STEP3は、ここから始められます ／

雨漏りのある家の売却でよくある質問

査定を依頼する不動産会社の探し方

サービスを使う前でも、この記事の告知メモの記入例と手取りの計算式は使えます。まず資料をそろえ、どの会社にも同じ情報を渡せる状態にしてください。

リビンマッチは、当社リビン・テクノロジーズ株式会社が運営するサービスです。利用者は無料で使え、当社は提携企業から成果に応じて費用を受け取る成功報酬型でサービスを運営しています。

仲介を含む売却案を比べる場合は、不動産売却一括査定から、一度の入力で最大6社へ査定・相談を依頼できます。入力は最短45秒ですが、実際の所要時間は物件情報の確認状況などで変わります。

入力するのは物件情報と利用者情報です。フォームにはメールアドレスと携帯番号の欄があり、申込後は、不動産会社から査定や売却相談に関する電話・メールなどの連絡が入ることがあります。

物件、地域、提携状況によって紹介数は異なり、6社に満たないこともあります。すべての会社が修繕後の仲介・現況仲介・直接買取の3案を示すわけではないため、どこまで対応できるかは各社へ確認してください。

直接買取だけを比べたい場合は、不動産買取一括査定を利用できます。無料なのは査定サービスの利用料です。実際の売買にかかる税金、登記費用、契約で売主負担とした費用は別にかかります。

入力した情報は、選んだサービスの提供に必要な提携企業へ渡る場合があります。申込前に個人情報の取り扱いと利用規約を確認してください。

【まとめ】雨漏りのある家は記録と比較で売り方を決める

雨漏りのある家は、修繕せずに売却できます。

ただし、症状や修繕の履歴を隠さず、引き渡す状態と売却後の責任を契約で決めることが前提です。

先に工事を決めるのではなく、被害を記録し、原因と範囲を調べ、同じ資料で3ルートの条件を集めてください。修繕後の仲介、現況仲介、直接買取を、手取り、期間、価格が変わる条件、売却後の責任で比べれば、自分に合う売り方が見えてきます。試算例では、250万円高く売れても手取りの差は70万円でした。この差がどちらへ動くかを、自分の数字で確かめてください。

被害が進んでいる、原因や構造への影響がわからない、契約条項が読み取れない場合は、自分だけで進めず、建築士、宅地建物取引士、必要に応じて弁護士へ確認しましょう。

＼ 完全無料。最大6社へまとめて依頼できます ／

参考資料・出典

• e-Gov法令検索「民法」
• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」
• 国土交通省「既存住宅流通について（建物状況調査（インスペクション）活用に向けて）」
• 国土交通省「宅地建物取引業法における建物状況調査に関するQ&A」
• 国土交通省「建物状況調査活用の手引き」
• 国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」令和8年4月1日施行版
• 国土交通省「高齢者の自宅の売却トラブルにご注意ください！」
• 国土交通省「不動産売買の媒介制度」
• 一般財団法人不動産適正取引推進機構「契約不適合責任に関する実務上の諸問題」
• 公益財団法人不動産流通推進センター「売主は、過去に発生した修繕済みの瑕疵の存在を報告・説明する義務があるか」
• 公益社団法人全日本不動産協会「中古マンションの雨漏り」
• 国民生活センター「高齢者の自宅の売却トラブルに注意」
• 住宅リフォーム・紛争処理支援センター「雨漏り対策」
• 一般社団法人住宅瑕疵担保責任保険協会「既存住宅売買瑕疵保険（個人間売買タイプ）FAQ」
• 政府広報オンライン「あなたの家の瓦は大丈夫？新築住宅の瓦屋根の強風対策が義務化！」
• リビン・テクノロジーズ株式会社「サービス概要」