事故物件の売却方法は？告知義務は何年？価格の決め方と仲介・買取の選び方

事故物件は売却できます。ただし、いきなり値下げや解体から始めるのは順番が逆です。

先に行うのは、事実の整理です。いつ、どこで、どのような区分の死が発生したのか。専門業者による消臭・清掃や大がかりな修繕をしたか、報道などでどこまで知られているかも洗い出します。

ここが固まらないうちは、いくらで売るかも、どの方法で売るかも決められません。

売買に「3年たてば告知しなくてよい」というルールはありません。

一方で、人が亡くなった住宅のすべてについて、期間を問わず必ず伝えるわけでもありません。

「事故物件なら○割下がる」という公的な基準もなく、価格は物件の条件、亡くなった経緯、売り方、買主の受け止め方によって変わります。値下げ幅を決めるのは、告知の扱いと基準の価格を確かめ、仲介と直接買取の手取りを比べたあとです。

この記事では、事故物件を売るときの告知の判断、告知書の書き方、価格の考え方、仲介と直接買取の比べ方、売却の手順を順に説明します。

＼ まずは、売れる価格の目安を知る ／

事故物件の売却で最初に決める3つのこと

値下げ幅は、告知の扱いと基準の価格を確かめた結果として決まる数字です。

買主へ何を伝えるかが決まらなければ、買主が購入をためらう理由も分かりません。人の死を考えない場合の価格を知らなければ、提示された金額が高いのか安いのかも判断できません。

順番を飛ばすと、後戻りが起きます。告知の扱いが決まる前に値下げすれば、根拠のない安売りになりかねません。基準価格を持たないまま買取価格だけを見ても、その金額が妥当かどうかを判断できません。

「事故物件」に法令上の統一定義はない

「事故物件」は日常的な呼び名で、法令上の統一定義はありません。不動産の実務や裁判例では、買主が心理的に受け入れにくい事情を「心理的瑕疵」と表現することがありますが、民法にこの用語を定義する条文があるわけではありません。

売買後の責任は、人の死に関する事実が契約内容に適合しないと評価されるか、売主や不動産会社が何を説明したか、買主の判断にどの程度影響したかなどから個別に判断されます。先に「事故物件に当たるか」だけを決めても、告知や責任の答えは出ません。

ここから先は、用語を次の意味で使います。告知は、買主の判断に影響しそうな「人の死に関する事実」を契約前に伝えることです。特殊清掃等は国土交通省ガイドラインの表現で、特殊清掃だけを指しません。臭いや汚れを取り除く作業や、大規模なリフォームなども含みます。

この記事は、日本国内の居住用不動産を売るケースを対象としています。賃貸借、店舗・オフィスなどの非居住用不動産、相続争いがあるケースは結論が変わるため、個別の確認が必要です。制度・公的資料の記載は2026年10月時点です。

事故物件の告知義務に、売買の「3年ルール」はない

「3年たてば告知しなくてよい」という話は、まったくの作り話ではありません。国土交通省のガイドラインには、たしかに「おおむね3年」という期間が出てきます。ただし、示されているのは一定の賃貸借取引についてで、売買には一律の期間基準がありません。

ガイドラインの正式名称は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」です。

これは、不動産会社（宅地建物取引業者）が宅地建物取引業法上どのように調査・告知するかを整理した一般的な基準です。個別の契約トラブルで、売主と買主がどこまで民事上の責任を負うかまで一律に決めるものではありません。

事故物件の告知が必要かは死因・場所・特殊清掃で分かれる

死因だけでは、告知するかどうかは決まりません。国土交通省ガイドラインの考え方を大きく3つに分けると、自分の物件がどこに当たるかを整理しやすくなります。

どの区分でも、売主は把握している事実を不動産会社へ共有します。そのうえで、発生場所、死因の区分、特殊清掃等の有無、買主からの質問、報道などによる周知性を突き合わせ、買主へ告げる内容を決めます。

いずれも一般的な整理であり、個別の事実関係や契約内容によって結論が変わる場合があります。

原則として、買主へ告げなくてよいとされる場合

売買・賃貸とも、次の事案は不動産会社が原則として買主・借主へ告げなくてよいとされています。ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響などが特に大きい場合は例外です。

売主が取る行動は2つです。死因を自分だけで判断せず、把握している事実を不動産会社へ伝えること。噂を事実として扱わず、管理会社などに確認できた内容と、分からない点を分けることです。買主から質問された場合や、社会的影響が特に大きい場合は、別に判断します。

買主の判断への影響を、個別に見る場合

買主の判断に重要な影響を与えると考えられる場合は、不動産会社が調査で判明した内容を告げます。売買に固定の年数基準はありません。

売主は、発生時期または発見時期、場所、死因の区分、清掃や修繕の内容を整理します。売り出す前に、不動産会社と告知の範囲や文面を確認します。

判断が難しければ、不動産取引に詳しい弁護士にも確認します。共用部分での出来事なら、管理会社・管理組合に確認できた範囲を記録し、マンションの一室内で起きた出来事と混同しないようにします。

期間や死因に関係なく、告げる必要がある場合

買主から、その物件における人の死の事案について質問された場合、不動産会社は、発覚からの期間や死因にかかわらず、調査で分かった事実を告げる必要があります。売主は推測で回答せず、確認できた事実と不明点を分けて不動産会社へ伝えます。

社会的影響が大きく、買主が把握しておくべき特別な事情がある場合も同じです。通常なら告知しない事案でも、告知が必要になることがあります。広告を始める前に、不動産会社と告知方法を確認し、判断が難しければ不動産取引に詳しい弁護士へ相談します。

ガイドラインの対象外とされている場合

人の死が生じた建物を取り壊した後の土地、搬送先の病院で亡くなった場合、転落による死亡の落下開始地点などは、一般的な基準を整理できるほど裁判例や取引実務が蓄積していないとして、ガイドラインの対象外です。「対象外だから告知不要」と決めず、解体や売り出しの前に個別に確認します。

区分の考え方は、国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」に基づいています。

「孤独死」だけでは事故物件の告知の扱いは決まらない

孤独死は死因ではありません。亡くなった状況を表す言葉です。そのため、「孤独死」という一語だけでは、どの区分にも当てはめられません。

病死なのか、日常生活中の事故なのか、自死なのか、死因不明なのか。発見までどれくらいかかり、特殊清掃等をしたのかまで確認します。

同じ「孤独死」と呼ばれる事案でも、病死などの自然死で早期に発見され、特殊清掃等が不要だったなら「特殊清掃等なしの自然死」の区分です。自然死でも発見が遅れ、消臭や床材の交換を行ったなら「特殊清掃等あり」の区分になります。ここまで分けて、ようやく判断材料がそろいます。

賃貸の「おおむね3年」を事故物件の売買へ持ち込まない

ガイドラインが「おおむね3年」としているのは、一定の賃貸借取引についてです。売買では、人の死に関する事案の発覚からの期間を一律に区切っていません。

3年待つ、いったん誰かに貸す、所有者を替える。こうした対応だけで、売却時の告知が自動的に不要になるわけではありません。反対に、「売買なら永久に必ず告知する」と決めつけるのも正確ではありません。

亡くなった経緯、発生場所、時間の経過、周知性、買主からの質問などを基に、個別に判断します。

事故物件の告知漏れは、契約ごとに責任が判断される

売主が知っている重要な事実を故意に伝えなかった場合、損害賠償や契約解除の争いに発展することがあります。ただし、「隠せば必ず解除される」「違約金は必ず売買代金と同額になる」といった一律の決まりがあるわけではありません。契約内容と事実関係を基に判断されます。

民法572条は、担保責任を負わない特約があっても、売主が知りながら告げなかった事実について責任を免れないと定めています。人の死に関する事実が契約不適合に当たるかは個別判断ですが、免責条項だけに頼って事実を伏せることはできません。

買主から具体的に質問された場合、告知が必要かどうかで不動産会社と意見が分かれた場合、すでに相手方ともめている場合は、売却を急がず、不動産取引に詳しい弁護士へ契約書と、事実を確認できる資料を見せてください。

事故物件の告知書に書く事実と、書かなくてよい個人情報

告知すると決めたあと、次に迷うのは書く情報の範囲です。情報が足りなければ後の争いになり、書きすぎれば故人と遺族の私的な情報まで買主や関係者に渡ってしまいます。

この線引きについて、ガイドラインが基本としているのは、調査で分かった次の情報です。

一方で、故人の氏名、年齢、住所、家族構成、具体的な亡くなり方や発見時の細かな状況まで伝える必要はないとされています。買主の判断に必要な事実は残し、故人と遺族の私的な情報は加えないことが基本です。

事故物件について事実を整理する12項目

次の項目をコピーして、分かる範囲だけ書きます。「たぶん」「近所で聞いた」という話は、確認できた事実と同じ欄に混ぜないでください。

記録する項目	書き方
資料の版・更新日	「v1／2026年9月4日」のように書き、直すたびに版を上げる
物件と場所	戸建て、マンションの一室など 室内、敷地、共用部分を分ける
発生時期・発見時期	日付が分からなければ「○年○月頃」と書く
死因の区分	自然死、他殺、自死、事故死、不明 どの資料で確認したかも書く
特殊清掃や修繕	消臭、消毒、清掃、床材交換、大規模な修繕の有無と、実施日、作業箇所
現在の状態	臭い、汚れ、設備の不具合、検査結果
手元の資料	管理会社からの回答、清掃・修繕の契約書、作業報告書、請求書
どこまで知られているか	報道の有無、管理会社が把握している範囲 噂や未確認の投稿は別枠にする
買主からの質問	質問日、内容、回答した事実、まだ答えられていないこと
不明点・食い違い	分からないこと、資料同士で内容が異なる部分をそのまま書く
相談記録	不動産会社・弁護士などへ確認した日、担当者、回答、根拠資料
渡した記録	誰に、いつ、どの版を、どのような方法で渡したか

ここまで整理しても、すべてを一度に外へ出す必要はありません。故人や遺族の個人情報を、複数社の公開フォームへ一斉に入力しないでください。

最初の相談では、物件の種類、地域、死因や発生場所の区分、特殊清掃等の有無までにとどめます。詳しい資料は、担当者と取り扱い方法を決めてから共有します。

反対に、調べ方を広げすぎる必要もありません。国交省ガイドライン上、宅地建物取引業者には、原則として周辺住民への聞き込みやインターネットサイトの自発的な調査までは求められていません。手元の資料、売主が知っている事実、管理会社などから通常確認できる範囲を記録し、確認できない点は「不明」として相談先へ渡します。

事故物件の告知文の記入例（病死・特殊清掃あり）

書き方の参考として、架空の例を挙げます。実際の文面は、事実をまとめた資料と契約内容に合わせて不動産会社と調整してください。

この文面は、確認できた事実と、確認できていないことを分けています。「事故物件です」の一言だけでは、買主は何が起きたのか分かりません。反対に、発見時の状況まで細かく書けば、故人と遺族のプライバシーを不必要に侵害するおそれがあります。

契約時に一度説明すれば終わりではありません。契約後から引渡しまでに新しい事実が分かったら、売主はすぐに不動産会社へ連絡します。不動産会社と相談し、告知書や買主への説明を更新してください。

事故物件の売却価格に「相場の○割引」という一律の下落率はない

「相場より1〜5割下がる」「死因別に○％」。こうした数字は、分かりやすい基準のように見えます。

しかし、地域、物件の種類、築年数、発生場所、特殊清掃等の有無、周知性は物件ごとに異なります。仲介での成約価格と不動産会社の直接買取価格まで混ざっていれば、その割合を自分の物件へそのまま当てはめることはできません。

国土交通省ガイドラインも、事故物件の値下がり率は定めていません。

事故物件の価格は3段階に分けて考える

この3段階を踏めば、一律の値下がり率を探す必要はありません。出発点は、人が亡くなった事実を考えない場合の成約予想価格です。そこへ同じ事実と引渡し条件を重ね、仲介と直接買取を比べます。

なお、「通常の成約予想価格」は公的に定められた価格名称ではなく、この記事で比較の基準を示すために使う呼び方です。不動産会社には、想定する販売条件と期間、比較事例を付けて説明してもらいます。

事故物件でも出発点になる「通常の成約予想価格」の調べ方

不動産情報ライブラリには、価格情報の種類に違いがあります。

取引当事者へのアンケートを基にした「不動産取引価格情報」と、レインズ（不動産会社間の物件情報システム）のデータを基にした「成約価格情報」です。どちらも個別の取引を特定できないよう加工されています。

物件固有の事情を反映した査定額ではありません。周辺相場を把握する参考にとどまり、「人の死によっていくら下がったか」を読み取れる資料ではない点に注意してください。

＼ 値下げの前に、基準の価格を押さえる ／

査定額・成約価格・買取価格を混ぜると下落幅を読み違える

「価格」と呼ばれる数字は、誰が、どの時点で示すかによって意味が変わります。

価格の名称	意味
査定額	不動産会社が一定の条件で示す見込み価格 実際にその価格で売れるとは限りません
売り出し価格	広告などで市場へ提示する価格
成約予想価格	販売条件と期間を前提に、不動産会社が「この程度で契約できそう」と予測する価格
成約価格	実際に買主と契約した価格
直接買取価格	不動産会社が自ら買主となり、売主へ提示する価格
代金受取時の概算手取り	売買代金から売却費用やローン返済額などを差し引いた、税引前の概算額

たとえば同じ3,000万円でも、査定額と直接買取価格では、意味も価格が確定する時点も異なります。

買取会社は、買い取った後の再販売費用、売れるまで保有するリスク、自社の利益などを見込んで価格を出します。種類の違う数字を横に並べても、「人の死によって何％下がったか」は分かりません。

事故物件を仲介と買取で売ったときの手取り比較例

比べ方をイメージできるよう、架空の数字で計算します。事故物件の相場を示す数字ではありません。直接買取案は、買取会社と直接契約し、別の仲介会社が入らない前提です。

比較項目	仲介案	直接買取案
売買代金	26,500,000円	22,800,000円
仲介手数料	940,500円	0円
売れるまでに増える費用	300,000円	0円
その他の売主負担	50,000円	50,000円
住宅ローン返済	12,000,000円	12,000,000円
代金受取時の概算手取り	13,209,500円	10,750,000円

仲介手数料は、売買価格が800万円を超える場合の上限として「（2,650万円×3％＋6万円）×1.1＝940,500円」と簡便に計算しています。

仲介手数料の上限は宅地建物取引業法に基づいて定められていますが、上限額がそのまま請求額になるわけではありません。媒介契約を結ぶときに、上限の範囲内で不動産会社と合意します。

売買代金に課税対象となる建物の消費税が含まれる場合は、その消費税を除いた物件価格を基に計算します。また、物件価格が800万円以下の宅地・建物は、2024年7月1日から仲介手数料の特例対象です。使用中か空き家かを問わず、媒介に要する費用を勘案して、依頼者一方から受け取れる上限が税込33万円までとなります。実際の金額は、媒介契約を結ぶときに書面で確かめてください。

この例では、仲介案のほうが2,459,500円、約246万円多く受け取れる計算です。ただし、これだけで「仲介が得」とは決まりません。2,650万円で成約する保証はなく、いつ売れるかも確定していないためです。

直接買取にも確かめることがあります。再調査後の減額、室内に残された家具・荷物の処分費、清掃費を誰が負担するのかを契約前に決めます。比べるのは約246万円という見込みの差と、直接買取で期限と価格をどこまで確定できるかです。

事故物件の売却益にかかる税金は、手取りと別に計算する

代金受取時の手取りが見えても、税金の計算は別です。不動産を売って得た利益を、税務上は譲渡所得と呼びます。原則として、次の式で計算します。

「取得費」は購入代金や購入手数料などです。建物については、購入代金や建築代金などから、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。「譲渡費用」は仲介手数料や測量費など、売却に直接かかった費用です。「特別控除」は、定められた要件を満たす場合に限って差し引けます。

売主が住んでいた家を売るなら、「マイホームを売ったときの特例」で、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける場合があります。住まなくなった家を売るときは、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが要件の一つです。

相続した空き家を売るなら、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」の対象になるかを確かめます。2027年12月31日までの売却が対象で、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることなどが要件です。

空き家の特例では、売る時点で家屋が耐震基準を満たしているか、建物を取り壊して土地を売る必要があります。2024年1月1日以後の売却なら、買主が売却の翌年2月15日までに耐震改修や取壊しを行う場合も対象です。相続人が3人以上の場合、控除の上限は1人あたり2,000万円になります。

どちらの特例も、親子・夫婦など特別の関係がある人へ売る場合は対象外になるなど、ほかにも要件があります。解体や売り方を決める前に、税務署または税理士へ確認してください。

間違えやすいのが、住宅ローンの返済です。返済額は代金を受け取るときの手元資金を減らしますが、そのまま譲渡所得から差し引ける費用にはなりません。

譲渡費用になるのは、仲介手数料など売却のために直接かかった費用です。修繕費や固定資産税など、その資産の維持・管理のためにかかった費用は譲渡費用になりません。

特殊清掃や修繕の費用も、支払ったというだけで譲渡費用になるわけではありません。一方、建物を取り壊して土地を売るために直接かかった取壊し費用は、譲渡費用になる場合があります。工事の目的や売却との関係によって扱いが変わるため、契約書、見積書、領収書を保管し、税務署または税理士へ確認してください。

事故物件は仲介と買取のどちらで売るべきか

仲介は、不動産会社に買主を探してもらう方法です。市場で高い価格を狙える一方、いつ・いくらで売れるかは確定しません。直接買取は、不動産会社そのものが買主になる方法です。仲介で市場へ売る場合より価格が低くなることがありますが、条件と日程を早く固めやすい特徴があります。

この二つは、金額の大小だけでは選べません。高い価格を目指すのか、売却期限と受取額を早く確定させるのか。どちらを優先するかで第一候補が変わります。

事故物件の売却で価格を優先するか、期限を優先するか

優先したいこと	第一候補と、先に決めておくこと
価格を優先したい	仲介が第一候補です 販売期間と、価格を見直す日を先に決めます
期限を優先したい	直接買取が第一候補です 最終価格、代金を受け取る日、減額できる条件を書面で確かめます
決めきれない	同じ事実と期限を伝え、仲介の成約予想価格と直接買取の手取りを同時に比べます

ただし、優先順位を決めても、価格だけを比べるのでは不十分です。買主、売却までの期間、情報が広がる範囲、売主が負担する費用や責任までそろえると、条件の違いを見落としにくくなります。

比較項目	仲介	不動産会社による直接買取
買主	一般の個人、投資家、法人などを市場で探します	買取会社自身が買主になります
価格	市場で高い価格を狙えますが、査定額で売れる保証はありません	再販売費用、保有リスク、自社の利益などを見込んだ価格になります
期間	買主が見つかるまで確定しません	契約日・代金を受け取る日を合意しやすい方法です
公開範囲	広告や内覧によって情報が広がりやすくなります	一般向けの広告を省ける場合があります
仲介手数料	成約時に発生します	買取会社との直接契約なら通常は発生しません 別の仲介会社が入る場合は発生することがあります
清掃・残された家具や荷物	買主の希望に合わせた対応が必要になりやすい方法です	清掃や荷物の処分をしていない状態でも買う会社があります 費用負担は契約書で確かめます
売主の責任	買主との契約で範囲を決めます	買取だから自動的に責任がなくなるわけではありません 既知の事実、契約不適合責任の範囲、減額条件を契約書で確かめます
向く状況	売却期限に余裕があり、価格を優先したい場合	期限、管理負担、近隣への公開を抑えたい場合 または仲介で反応を得にくい場合

事故物件の買取業者と仲介会社を同じ条件で比べる

査定を何社も集めるだけでは、条件がそろいません。相手によって、聞く項目や価格の前提が異なるためです。

仲介会社には、成約予想価格、想定期間、価格を見直す条件を聞きます。買取会社には、最終買取価格、差し引かれる費用、再調査後の減額条件、代金を受け取る日を聞きます。どちらにも同じ資料を渡すことが前提です。

期限に余裕があるなら、仲介で販売する期間と見直し条件を先に決め、買取会社にも有効期限付きの価格を出してもらいます。相続税の納付、住み替え、ローン返済など動かせない期限があるなら、最高額より「その日までに確定できる金額」を優先します。

＼ 仲介と買取、手取りが多いのはどちらか ／

特殊清掃・リフォーム・解体は、事故物件の売り方が決まってから

臭いや汚れが残っているなら、衛生・安全上必要な消毒や除去は早めに行います。ただし、全面リフォームや解体まで先に進める必要はありません。工事費が売却価格に反映されるとは限らないためです。

建て替え中の土地や自治体独自の減免など、一定の要件を満たす例外があります。物件がある自治体へ、解体時期と翌年度の税額を確認してください。現状のまま売る案、必要最小限の工事をする案、解体する案について、工事費と税負担を差し引いた受取額を比べてから発注します。

供養やお祓いも、買主の受け止め方に配慮する選択肢にはなります。ただし、法的な告知の代わりにはならず、売却価格を保証するものでもありません。

事故物件を売却する7つの手順

手順の前半は、売れるかどうかを確かめる作業ではなく、売る前に確認しておく作業です。価格の話が出てくるのは4番目になります。

安全確保と特殊清掃を優先し、作業の記録を残す

警察・消防などの手続が終わっていない場合、衛生上の問題が残っている場合、近隣に影響する臭いや汚れがある場合は、売却より先に対応します。清掃・消毒・修繕をしたら、作業前後の状態、作業範囲、実施日、事業者、費用が分かる書類を保存します。

写真は必要最小限にとどめ、刺激の強い画像を査定フォームへ添付しないでください。

相続登記・共有者・住宅ローンを確かめる

法務局で取得できる登記事項証明書、購入時の売買契約書、固定資産税の通知書、住宅ローン残高、マンションなら管理規約と総会資料を集めます。

亡くなった方が登記上の所有者（登記名義人）のままなら、査定の相談はできても、買主へ所有権を移すまでに相続人を確定し、必要な相続登記を済ませる必要があります。相続登記は2024年4月1日から義務化され、原則として、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請します。

この義務は2024年4月1日より前の相続にも及びます。施行前から相続による取得を知っていた場合の最も早い期限は、2027年3月31日です。2024年4月1日以後に取得を知った場合などは、その知った日から3年以内が期限になります。期限や遺産分割が分からなければ、法務省の案内を確認し、司法書士へ相談してください。

売主の登記上の住所や氏名が現在と違う場合は、買主へ所有権を移す登記までに、住所・氏名の変更登記も済ませます。2026年4月1日からはこの変更登記も義務化され、変更があった日から2年以内に申請します。2026年4月1日より前の変更は、2028年3月31日までが期限です。正当な理由なく申請を怠ると、5万円以下の過料の対象になります。

事故物件の事実をまとめ、不明点も書く

発生時期、場所、死因の区分、発見時期、特殊清掃等、確認資料、周知性を整理します。

書類にないことは推測で埋めず、「不明」「管理会社へ確認中」と書きます。この段階で、買主向けの文章に整える必要はありません。

通常の成約予想価格と、売却の期限を決める

周辺の取引事例と、その物件固有の条件から、通常の成約予想価格を出してもらいます。その金額を見てから、「いつまでに、最低いくら受け取りたいか」を決めます。売り出し価格を決めるのは、そのあとです。

似た事故物件を扱った2〜3社へ、同じ条件で相談する

仲介と直接買取の両方を扱う会社でも、今回はどの立場で関わるのかを確かめます。仲介会社なのか、自ら買う会社なのか、別会社への紹介窓口なのか。立場によって、契約相手、支払う報酬、会社の利益の出どころが変わります。

相談先を無制限に増やす必要はありません。地域と物件の種類が合い、質問へ書面で答えられる2〜3社に絞れば、故人や遺族に関わる情報の広がりを抑えながら比べられます。

告知文、販売方法、価格を見直す条件を決める

誰に、いつ、どの書面で伝えるかを不動産会社と決めます。売主が物件の状態を伝える書面、買主への説明資料、売買契約書の内容が食い違わないように確かめます。

決めておく項目は、売り方によって変わります。仲介では、最初の価格だけでなく、問い合わせ件数、内覧、購入申込みの状況をいつ評価し、どの条件で価格を見直すかまで決めます。

直接買取では、契約後の再調査による減額、室内に残された家具や荷物、土地の境界、清掃、解体、売主の責任について契約書で確かめます。

契約後も事実を更新し、代金受取・引渡しの記録を保管する

新しい事実が分かったら、引渡し前でも不動産会社へ伝えます。告知書、説明資料、買主へ渡した記録、売買契約書、清掃・修繕記録、費用の領収書は、ひとまとめに保管します。

売買代金を受け取り、物件を引き渡した後は、売却益にかかる税金を別に計算し、必要に応じて確定申告を行います。

＼ 同じ条件で相談できる会社を探す ／

事故物件の売却を任せる不動産会社への質問10項目

「事故物件専門」という表示や、査定額の高さだけでは判断できません。次の質問に、具体的な資料と条件を付けて答えられるかを確認します。

会社の免許情報も、公的な検索で確かめられます。商号、所在地、免許番号などは、国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で確認できます。

過去の行政処分は「ネガティブ情報等検索サイト」が手がかりになります。ただし、掲載対象や期間には限りがあり、検索結果に出ないことが会社の安全性を保証するわけではありません。必要なら、都道府県や地方整備局などの免許窓口へ問い合わせます。

事故物件の買取で、その場で契約しないほうがよい説明

消費者が自宅を不動産会社へ売る契約には、宅地建物取引業法上の売主向けクーリング・オフはありません。

売買契約が成立すると、売主の都合だけで無条件に解除することはできません。契約相手、解除条件、違約金、引渡し後の責任まで、契約前に持ち帰って確かめてください。

＼ 10の質問に、書面で答えられる会社を選ぶ ／

事故物件の売却で弁護士・司法書士・税理士に相談する場面

不動産会社だけでは結論を出せない場面があります。相談先は、何を判断してほしいかで分けます。

状況	主な相談先	渡す資料
告知が必要かどうかで意見が分かれる、 買主と紛争中、社会的影響が大きい死亡事例、解体後の土地	不動産取引に詳しい弁護士	事実をまとめた資料、契約書案、報道・確認記録
相続登記、名義、住所変更、ローン担保の登記を外す手続	司法書士	登記事項証明書、戸籍など、遺言書・遺産分割資料、ローン資料
通常の価格、販売方法、買主への説明	不動産会社・宅地建物取引士	物件資料、比較事例、事実をまとめた資料
汚れ、臭い、建材への影響、安全性	特殊清掃事業者、必要に応じて建築士など	作業前後の記録、見積書、建物図面
売却益にかかる税金、清掃・解体費の税務上の扱い	税理士または税務署	購入時の資料、売買契約書、費用明細、領収書

専門家への相談へ切り替える目安は4つです。死因・場所・時期について資料の内容が食い違っている、共有者や相続人の同意がそろっていない、買主から具体的に質問された、担当者から事実を隠すよう勧められた場合です。

ひとつでも当てはまるなら、価格の話をいったん止め、事実関係と契約条件を整理し直します。

事故物件の売却でよくある質問

事故物件の売却で、売主が判断に迷いやすい6つの点に答えます。

事故物件の売却は、値下げより先に事実と売り方を整理する

事故物件は売却できます。出発点は、「事故物件だから何割下げるか」ではありません。

事実をまとめた資料を作り、不動産会社と告知の内容を整理する。通常の成約予想価格を基準にして、同じ条件で仲介と直接買取の手取りを比べる。

値下げ、解体、売り方を選ぶのは、その結果を見てからです。賃貸の3年基準や、根拠のない下落率を売買へ持ち込まないでください。

死因や場所が分からない、社会的影響が大きい、相続人の意見がそろわない、買主から具体的に質問された。こうした場合は、売り出す前に専門家へ確認します。事実と契約条件を確かめてから動けば、安売りや売却後の争いのリスクを減らせます。

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出典

国土交通省「『宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン』について」
国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン（本文）」（公開日：2021年10月8日）
国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン（概要）」
国土交通省「不動産情報ライブラリ：不動産価格情報の制度と用語」
国土交通省「不動産取引に関するお知らせ・仲介手数料」
東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」
e-Gov法令検索「民法」
e-Gov法令検索「不動産登記法」
国税庁「不動産等を売却した方へ」
国税庁「No.3255 譲渡費用となるもの」
国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
法務省「相続登記の申請義務化について」
法務省「住所等変更登記の義務化について」
国民生活センター「高齢者の自宅の売却トラブルに注意－自宅の売却契約はクーリング・オフできません！内容をよくわからないまま、安易に契約しないでください－」（公開日：2021年6月24日）
国土交通省「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」
国土交通省「ネガティブ情報等検索サイト」
リビンマッチ「不動産売却の一括査定」