事故物件の売却ガイド｜告知義務・価格・仲介と買取の判断手順

事故物件は売却できます。ただ、いきなり値下げや解体から始めるのは順番が逆です。

先にやるのは、事実の整理です。いつ、どこで、何が起きたのか。専門業者による消臭・清掃や、大がかりな修繕をしたのか。報道などで、どこまで知られているのか。ここが固まらないうちは、いくらで売るかも、どう売るかも決められません。

売買に「3年たてば告知しなくてよい」というルールはありません。かといって、人が亡くなった家のすべてを、いつまでも必ず伝えるわけでもありません。「事故物件なら○割下がる」という公的な目安もなく、価格は物件の条件、亡くなった経緯、売り方、買主の受け止め方で変わります。

先に結論
値下げ幅を決めるのは、いちばん最後です。①事実を整理する、②告知の扱いと、人の死を考えない場合の価格を確かめる、③仲介と直接買取の手取りを同じ条件で比べる。この順で進めます。

事故物件を売却するときの全体像

「事故物件」は法律上の用語ではなく、日常的な呼び名です。そのため、「事故物件かどうか」だけでは結論が出ません。売買で問われるのは、人が亡くなった事実が、買主の判断にどこまで影響するかです。

この記事では、用語を次の意味で使います。告知は、買主の判断に影響しそうな「人の死に関する事実」を、契約の前に伝えることです。特殊清掃等は国土交通省ガイドラインの言葉で、特殊清掃だけを指しません。臭いや汚れを取り除く作業、大がかりな修繕まで含みます。

告知の扱いが決まるまで、お金をかけない
広告の開始、全面リフォーム、解体、「誰かを一度住ませる」。どれもいったん止めてください。費用をかけても告知の扱いが変わるとは限らず、かえって売り方の選択肢を狭めることがあります。

この記事は、日本国内の居住用不動産を売るケースを対象としています。賃貸借、店舗・オフィスなどの非居住用不動産、相続争いがあるケースは結論が変わるため、個別の確認が必要です。公的資料は2026年7月24日に確認しています。

売買の告知に「一律3年」というルールはない

告知を判断するときのよりどころが、国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」です。これは、不動産会社（宅地建物取引業者）がどう対応するかを整理した一般的な基準です。個別の契約トラブルで、売主と買主がどこまで責任を負うかまでを一律に決めるものではありません。

告知判断の見取り図

告知するかどうかは、死因だけでは決まりません。まず大きく3つに分けると、自分の物件がどこに当たるか見えてきます。

どの区分でも、売主が把握している事実は不動産会社へ伝えます。そのうえで、発生場所、死因の区分、特殊清掃等の有無、買主からの質問、報道などで知られている範囲を突き合わせ、告知する内容を決めます。

次の早見表は一般的な整理です。個別の事実関係や契約内容によって、結論が変わる場合があります。

起きたこと・場所	ガイドライン上の基本的な考え方	売主が取る行動
対象住宅内の自然死、または転倒・誤嚥・入浴中の溺死など日常生活中の不慮の死。特殊清掃等はなし	売買・賃貸とも、不動産会社は原則として買主・借主へ告げなくてよいとされています。	死因を自分で判断せず、把握している事実を不動産会社へ伝えます。買主から質問された場合や、広く知られている場合は別に判断します。
自然死や日常生活中の不慮の死だが、発見まで時間がかかり、特殊清掃や大がかりな修繕を実施	特殊清掃等のない自然死とは分けて扱います。売買には、年数による一律の基準がありません。	発見時期、場所、死因の区分、清掃や修繕の内容を整理し、告知文にまとめます。
対象住宅内の自死・他殺など、上記以外の死	買主の判断に重要な影響を与えると考えられる場合は告知します。売買に固定の年数基準はありません。	売り出す前に、不動産会社と告知の範囲を決めます。判断が難しければ、不動産取引に詳しい弁護士にも確認します。
玄関、エレベーター、廊下、階段など、買主が日常的に使う共用部分	売買では、場所と亡くなった経緯が買主の判断に与える影響を個別に見ます。	管理会社・管理組合に確認できた範囲を記録し、マンションの一室内で起きた出来事と混同しないようにします。
隣の住戸、または買主が通常使わない共用部分	原則として告げなくてよいとされています。ただし、事件性や報道の大きさ、社会への影響が特に大きい場合は例外です。	噂を事実として扱わず、管理会社などに確認できた内容と、分からない点を分けます。
買主から、その物件で人が亡くなったことについて質問された	亡くなってからの期間や死因にかかわらず、調査で分かった事実を告げる必要があります。	その場で推測せず、売主・管理会社などへ確認した結果を書面で回答します。
大きく報道されるなど、買主が知っておくべき特別な事情がある	通常なら告知しないケースでも、告知が必要になることがあります。	どこまで知られているかを甘く見ず、広告を始める前に不動産取引に詳しい弁護士へ確認します。
建物を解体した後の土地、搬送先の病院で亡くなった場合、転落が始まった地点	取引実務や裁判例がまだ十分に積み重なっていないとして、ガイドラインの対象外とされています。	「対象外だから告知不要」と決めず、解体や売り出しの前に個別に確認します。

「孤独死」という言葉だけでは、告知の扱いは決まりません。孤独死は死因ではなく、亡くなった状況を指す言葉だからです。病死なのか、日常生活中の事故なのか、死因不明なのか。発見までどれくらいかかり、特殊清掃等をしたのか。ここまで分けて、ようやく判断材料がそろいます。

賃貸の「おおむね3年」を売買へ持ち込まない

ガイドラインが「おおむね3年」としているのは、一定の賃貸借取引についてです。売買では、人が亡くなったと分かってからの期間を、一律には区切っていません。

3年待つ、いったん誰かに貸す、所有者を替える。こうした対応だけで、売却時の告知が自動的に不要になるわけではありません。逆に、「売買なら永久に必ず告知する」と決めつけるのも正確ではありません。亡くなった経緯、時間の経過、どこまで知られているか、発生場所を見て、個別に判断します。

告知漏れの責任は契約ごとに判断される

売主が知っている重要な事実をわざと伝えなかった場合、損害賠償や契約解除の争いに発展することがあります。ただし、「隠せば必ず解除できる」「違約金は必ず売買代金と同額」といった決まりがあるわけではありません。契約の内容と事実関係を基に判断されます。

すでにもめている、告知が必要かどうかで意見が割れている、買主から具体的に質問された。このいずれかに当てはまるなら、売却を急がず、不動産取引に詳しい弁護士へ契約書と、事実を確認できる資料を見せてください。

買主へ伝える事実と、書かなくてよい個人情報

では、告知するとき、具体的に何を書くのか。ガイドラインが基本としているのは、調査で分かった次の情報です。

• 人が亡くなった時期。特殊清掃等をした場合は、発見された時期
• 発生場所
• 死因の区分。分からなければ「不明」
• 特殊清掃等を行った事実

一方で、故人の氏名、年齢、住所、家族構成、亡くなり方や発見時の細かな様子まで伝える必要はないとされています。多く書けば安全、ではありません。買主の判断に必要な事実は残し、故人と遺族の私的な情報は加えない。この線引きが基準です。

事実整理シートに記録する項目

次の項目をコピーして、分かる範囲だけ書きます。「たぶん」「近所で聞いた」という話は、確認できた事実と同じ欄に混ぜないでください。

• シートの版（バージョン）・更新日：「v1／2026年7月24日」のように書き、直すたびに版を上げる
• 物件と場所：戸建て、マンションの一室など。室内、敷地、共用部分を分ける
• 発生時期・発見時期：日付が分からなければ「○年○月頃」でよい
• 死因の区分：自然死、他殺、自死、事故死、不明。どの資料で確認したかも書く
• 特殊清掃や修繕：消臭、消毒、清掃、床材交換、大がかりな修繕の有無と、実施日、作業箇所
• 現在の状態：臭い、汚れ、設備の不具合、検査結果
• 手元の資料：管理会社からの回答、清掃・修繕の契約書、作業報告書、請求書
• どこまで知られているか：報道の有無、管理会社が把握している範囲。噂や未確認の投稿は別枠にする
• 買主からの質問：質問日、内容、回答した事実、まだ答えられていないこと
• 不明点・食い違い：分からないこと、資料同士で内容が違う部分をそのまま書く
• 相談記録：不動産会社・弁護士などへ確認した日、担当者、回答、根拠資料
• 渡した記録：誰に、いつ、どの版を、どんな方法で渡したか

故人や遺族の個人情報を、複数社の公開フォームへ一斉に入力する必要はありません。最初の相談では、物件の種類、地域、死因や発生場所の区分、特殊清掃等の有無までにとどめます。詳しい資料は、担当者と取り扱い方法を決めてから共有します。

近隣への聞き込みや、あてのないネット検索まで行う必要もありません。手元の資料、売主が知っている事実、管理会社などから通常確認できる範囲を記録し、確認できない点は「不明」として相談先へ渡します。

告知文の記入例

書き方の参考として、架空の例を挙げます。実際の文面は、事実整理シートと契約内容に合わせて不動産会社と調整してください。

2025年4月上旬、本建物1階の洋室で、居住者が亡くなっていることが分かりました。売主が確認した死因の区分は病死です。発見まで時間がかかったため、同月に専門事業者による消臭・消毒と、床材の一部交換を行いました。作業報告書と請求書を保管しています。これ以外の具体的な状況について、売主は確認していません。

この文面は、事実、確認できた範囲、分からないことを分けています。「事故物件です」の一言だけでは、買主は何が起きたのか分かりません。反対に、発見時の様子まで細かく書けば、故人と遺族のプライバシーを傷つけます。

契約後から引渡しまでに新しい事実が分かった場合も、すぐ不動産会社へ連絡します。契約時に説明した内容は、引渡しまで更新が必要です。

事故物件の売却価格に一律の下落率はない

「相場より1〜5割下がる」「死因別に○％」。こうした数字は、基準のように見えます。しかし、地域も物件の種類も築年数も違い、発生場所や報道の大きさも違います。そこへ仲介の成約価格と不動産会社の買取価格まで混ざっていれば、その割合を自分の物件へそのまま当てはめることはできません。国交省ガイドラインも、値下がり率は定めていません。

価格は3段階で考える

値下がり率から入らないでください。出発点は、人が亡くなった事実を考えない場合の成約予想価格です。そこへ同じ事実と引渡し条件を重ねて、仲介と直接買取を比べます。

通常の成約予想価格を調べる手順

1. 国土交通省の不動産情報ライブラリで、同じ地域・物件の種類・時期の取引価格や成約価格を見る
2. 面積、築年数、最寄り駅、道路、階数、管理状態などが近い比較事例を、不動産会社から見せてもらう
3. 人が亡くなった事実を考えない場合の「成約予想価格」と、その根拠を出してもらう
4. 事実整理シートを渡し、仲介の成約予想価格と直接買取価格を分けて出してもらう

不動産情報ライブラリの価格は、取引した人へのアンケートなどを基に、個人が特定されないよう加工された情報です。物件ごとの事情まで反映した査定額ではありません。周辺相場をつかむ参考にとどめ、「事故でいくら下がったか」を読み取る資料とは考えないでください。

査定額・成約価格・買取価格を混ぜない

価格の名称	意味
査定額	不動産会社が一定の条件で示す見込み価格。実際にその価格で売れるとは限りません。
売り出し価格	広告などで市場へ提示する価格です。
成約予想価格	販売条件と期間を前提に、不動産会社が「この程度で契約できそう」と予測する価格です。
成約価格	実際に買主と契約した価格です。
直接買取価格	不動産会社が自ら買主となり、売主へ提示する価格です。
代金受取時の概算手取り	売買代金から売却費用やローン返済額などを引いた、税引前の概算額です。

たとえば同じ3,000万円でも、査定額と直接買取価格では、意味も確実さも違います。買取会社は、買い取った後の再販売費用、売れるまで持ち続けるリスク、自社の利益を見込んで価格を出します。種類の違う数字を横に並べても、「事故で何％下がったか」は分かりません。

仲介と直接買取を手取りで比べる計算例

比べ方をイメージできるよう、架空の数字で計算します。事故物件の相場を示す数字ではありません。

• 通常の成約予想価格：3,000万円
• 仲介での成約予想価格：2,650万円
• 直接買取の提示額：2,280万円
• 住宅ローン返済額：1,200万円
• 仲介案で売れるまでに増える固定資産税・管理費など：30万円
• 住宅ローンの担保を外す登記手続など、どちらの案にもかかる売主負担：5万円
• 清掃費は支払済みのため、比較には含めない
• 売却益にかかる税金は含めない

比較項目	仲介案	直接買取案
売買代金	26,500,000円	22,800,000円
仲介手数料	940,500円	0円
売れるまでに増える費用	300,000円	0円
その他の売主負担	50,000円	50,000円
住宅ローン返済	12,000,000円	12,000,000円
代金受取時の概算手取り	13,209,500円	10,750,000円

仲介手数料は、売買価格が800万円を超える場合の上限として「（2,650万円×3％＋6万円）×1.1＝940,500円」と簡単に計算しています。国土交通省は上限を定めていますが、上限額がそのまま請求額になるわけではありません。売却を仲介会社へ依頼する契約を結ぶときに確かめます。

売買代金に消費税などが含まれる場合や、800万円以下の物件では、計算の条件が変わります。実際の金額は、国土交通省の仲介手数料の案内と契約書で確認してください。

この例では、仲介案のほうが約246万円多く受け取れます。ただし、これで「仲介が得」と決まるわけではありません。2,650万円で成約する保証はなく、いつ売れるかも未定だからです。直接買取にも確かめることがあります。再調査後の減額、室内に残された家具・荷物の処分費、清掃費を誰が負担するのか。契約前に決めておきます。比べるのは、約246万円という見込みの差と、直接買取で期限と価格をどこまで確定できるかです。

手取り額と、売却益にかかる税金は別に計算する

手元に残る金額が見えても、税金の計算は別です。不動産を売って得た利益を、税務上は譲渡所得と呼びます。原則として、次の式で計算します。

課税対象となる譲渡所得
＝ 売却価格
－（購入代金などの取得費 ＋ 売却に直接かかった譲渡費用）
－ 条件を満たすと差し引ける特別控除

「取得費」は購入代金など、「譲渡費用」は仲介手数料など売却に直接かかった費用です。「特別控除」は、決められた条件を満たす場合だけ使えます。

間違えやすいのが、住宅ローンの返済です。返済額は代金を受け取るときの手元資金を減らしますが、そのまま売却益から差し引ける費用にはなりません。国税庁は、仲介手数料など売却のために直接かかった費用を「譲渡費用」の例に挙げる一方、修繕費や固定資産税などの維持・管理費は含まれないと説明しています。

特殊清掃、消臭、修繕、解体の費用も、支払ったというだけで全額が譲渡費用になるとは限りません。領収書と契約書を保管し、国税庁の譲渡費用の説明を基に、税務署または税理士へ確認します。

仲介と直接買取のどちらで売るべきか

仲介は、不動産会社に買主を探してもらう方法です。高い価格を狙える一方、いつ・いくらで売れるかは確定しません。直接買取は、不動産会社そのものが買主になる方法です。価格は低くなりやすいものの、条件と日程を早く固められます。

選ぶ基準は金額だけではありません。高値を追うのか、売却の期限と受取額を早く確定させるのか。どちらを優先するかで決まります。

優先したい条件から第一候補を決める

価格だけでなく、買主、売却までの期間、情報が広がる範囲、売主が負う費用や責任までそろえて比べると、条件の違いを見落としにくくなります。

比較項目	仲介	不動産会社による直接買取
買主	一般の個人、投資家、法人などを市場で探します。	買取会社自身が買主になります。
価格	市場で高い価格を狙えますが、査定額で売れる保証はありません。	買い取った後の再販売費用や、売れるまで持ち続けるリスクを見込んだ価格になりやすい傾向があります。
期間	買主が見つかるまで確定しません。	契約日・代金を受け取る日を合意しやすい方法です。
公開範囲	広告や内覧によって情報が広がりやすくなります。	一般向けの広告を省ける場合が多くあります。
仲介手数料	成約時に発生します。	買取会社との直接契約なら通常は発生しません。別の仲介会社が入る場合は発生することがあります。
清掃・残された家具や荷物	買主の希望に合わせた対応が必要になりやすい方法です。	清掃や荷物の処分をしていない状態でも買う会社があります。費用をどちらが負担するかは、契約書で確かめます。
売主の責任	買主との契約で範囲を決めます。	買取だから自動的に責任がなくなるわけではありません。契約と違う状態だった場合の責任、すでに分かっている事実、減額条件を契約書で確かめます。
向く状況	売却期限に余裕があり、価格を優先したい場合。	期限、管理の負担、近隣への公開を抑えたい場合。または仲介で反応を得にくい場合。

同じ条件で仲介と直接買取を比べる

査定を何社も集めるだけでは、条件がそろいません。仲介会社には、成約予想価格、想定期間、価格を見直す条件を聞きます。買取会社には、最終買取価格、差し引かれる費用、再調査後の減額条件、代金を受け取る日を聞きます。どちらにも同じ事実整理シートを渡すのが前提です。

期限に余裕があるなら、仲介で販売する期間と見直し条件を先に決め、買取会社にも有効期限つきの価格を出してもらいます。相続税の納付、住み替え、ローン返済など動かせない期限があるなら、最高額より「その日までに確定できる金額」を優先します。

清掃・リフォーム・解体は売り方が決まってから

臭いや汚れが残っているなら、衛生上必要な消毒や除去は早めに行います。ただし、全面リフォームや解体まで先に進める必要はありません。

• 直接買取では、買主が自社の計画に合わせて改修するため、売主がかけた工事費を売却価格で回収できない場合がある
• 仲介では、清掃や補修で内覧の印象がよくなっても、告知が不要になるわけではない
• 解体後の土地は国交省ガイドラインの対象外で、告知しなくてよいと保証されているわけではない
• 建物を取り壊し、翌年1月1日時点で住宅がなければ、原則として土地の固定資産税・都市計画税を軽くする特例が外れ、翌年度の税額が上がる場合がある

建て替えなど一定の例外があるため、物件がある自治体へ確認してください。現状のまま売る案、必要最小限の工事をする案、解体する案。それぞれ工事費を引いた受取額を比べてから発注します。

供養やお祓いも、買主の受け止め方に配慮する選択肢にはなります。ただし、法的な告知の代わりにはならず、売却価格を保証するものでもありません。

事故物件を売却する7つの手順

1．安全確保と必要な清掃を優先し、記録を残す

警察・消防などの手続が終わっていない、衛生上の問題が残る、近隣に影響する臭いや汚れがある。この場合は、売却より先に対応します。清掃・消毒・修繕をしたら、作業前後の状態、作業範囲、実施日、事業者、費用が分かる書類を保存します。

写真は必要最小限にとどめ、刺激の強い画像を査定フォームへ添付しないでください。

2．売却できる名義か、共有者とローンを確かめる

法務局で取れる登記事項証明書（不動産の所有者などを確認できる書類）、購入時の売買契約書、固定資産税の通知書、住宅ローン残高、マンションなら管理規約と総会資料を集めます。

亡くなった方が登記上の所有者（登記名義人）のままなら、査定の相談はできても、買主へ名義を移すまでに相続人を確定し、必要な相続登記を済ませる必要があります。相続登記は2024年4月1日から義務化され、原則として、不動産を相続したと知った日から3年以内に申請します。

2024年4月1日より前に相続し、相続登記をしていない不動産も対象です。この場合は原則として2027年3月31日までに申請します。期限や遺産分割が分からなければ、法務省の相続登記案内を確認し、司法書士へ相談します。

3．事実整理シートを作り、分からないことも書く

発生時期、場所、死因の区分、発見時期、特殊清掃等、確認資料、知られている範囲を整理します。書類にないことは推測で埋めず、「不明」「管理会社へ確認中」と書きます。この段階で、買主向けの文章に整える必要はありません。

4．通常の価格と、売却期限を決める

周辺の取引事例と、その物件ならではの条件から、人が亡くなった事実を考えない場合の成約予想価格を出します。その金額を見てから、「いつまでに、最低いくら受け取りたいか」を決めます。売り出し価格を決めるのは、そのあとです。

5．似た売却を扱った経験のある2〜3社へ、同じ条件で相談する

仲介と直接買取の両方を扱う会社でも、今回はどの立場で関わるのかを確かめます。仲介会社なのか、自ら買う会社なのか、別会社への紹介窓口なのか。立場によって、契約相手も、支払う報酬も、会社の利益の出どころも変わります。

相談先を無制限に増やす必要はありません。地域と物件の種類が合い、質問へ書面で答えられる2〜3社に絞れば、故人や遺族に関わる情報の広がりを抑えながら比べられます。

6．告知文、販売方法、価格を見直す条件を決める

誰に、いつ、どの書面で伝えるかを不動産会社と決めます。売主が物件の状態を伝える書面、買主への説明資料、売買契約書。この3つが食い違わないように確かめます。

仲介では、最初の価格だけでなく、問い合わせ件数、内覧、購入申込みの状況をいつ評価し、いくら見直すかまで決めます。直接買取では、契約後の再調査による減額、室内に残された家具や荷物、土地の境界、清掃、解体、売主の責任。この項目を契約書で確かめます。

7．契約後も情報を更新し、代金の受取・引渡しの記録を保管する

新しい事実が分かったら、引渡し前でも不動産会社へ伝えます。告知書、説明資料、買主へ渡した記録、売買契約書、清掃・修繕記録、費用の領収書は、ひとまとめに保管します。

売買代金を受け取り、物件を引き渡した後は、売却益にかかる税金を別に計算し、必要に応じて確定申告を行います。

不動産会社を選ぶときの質問リスト

「事故物件専門」という表示や、査定額の高さでは判断できません。次の質問に、具体的な資料と条件を付けて答えられるか。そこを見ます。

• この地域で、物件の種類や亡くなった経緯が似た売却を扱った経験はありますか
  件数だけでなく、個人が特定されない形で、売却方法、価格、期間、売主が負担した費用を説明できるかを見ます。
• 通常の成約予想価格はいくらですか
  比較した事例、価格を調整した理由、想定する販売期間を聞きます。
• 人が亡くなった事実を、どのように告知しますか
  ガイドラインと確認資料を基に、伝える事実と、伝えない個人情報を分けているかを見ます。
• 御社の役割は、仲介、直接の買主、別会社への紹介のどれですか
  契約相手、免許番号、報酬、関連会社との関係を確かめます。
• 提示額はいつ確定しますか
  現地調査後に確定する時点と、減額できる条件が書面になっているかを見ます。
• 買取代金の支払いは、融資や社内承認が条件ですか
  資金を用意できなかった場合の延期・解除条件と、最終承認日を確かめます。
• 売主が負担する費用は何ですか
  仲介手数料、残された家具や荷物の処分費、清掃、測量、登記、解体などを項目別に確かめます。
• 契約と違う状態だった場合、売主はどこまで責任を負いますか
  「売主は責任を負わない（免責）」の一語で済ませず、すでに分かっている事実と契約時には分からなかった事実、責任を負う期間を契約書で確かめます。
• 売れなかった場合は、いつ方針を変えますか
  反応を評価する日、価格変更、直接買取へ切り替える条件を聞きます。
• 個人情報と、人が亡くなったことに関する資料をどう管理しますか
  閲覧できる人、保存方法、第三者への提供、廃棄・返却の方法を確かめます。

宅地建物取引業の免許は、国土交通省の宅地建物取引業者検索で確認できます。過去の行政処分はネガティブ情報等検索サイトも参考になります。ただし、掲載範囲には限界があり、検索結果に出ないことが会社の安全性を保証するわけではありません。必要なら、都道府県や地方整備局などの免許窓口へ問い合わせます。

その場で契約しないほうがよい説明

• 「3年たったので、売買でも絶対に告知しなくてよい」
• 「一度誰かを住ませれば履歴は消える」
• 「解体すれば必ず告知しなくてよい」
• 比較事例を示さず、死因だけで一律の値下げ率を掛ける
• 査定額だけ高く、成約予想価格や値下げ計画を示さない
• 買取価格の有効期限を極端に短くし、その場で契約を迫る
• 直接買取なら、売主の責任が自動的にすべてなくなると説明する
• 故人や遺族の詳細を、使い道を説明せず広く集めようとする

訪問や電話で買取を勧められても、その場では署名しないでください。
消費者が自宅を不動産会社へ売る契約に、売主向けのクーリング・オフはありません。国民生活センターも、契約後は無条件で解除できないとして自宅売却の注意点を案内しています。契約相手、解除条件、違約金、引渡し後の責任まで、持ち帰って確かめます。

判断が難しいときの相談先

不動産会社だけでは結論を出せない場面があります。肩書で選ぶのではなく、何を判断してほしいかで相談先を分けます。

状況	主な相談先	渡す資料
告知が必要かどうかで意見が分かれる、買主と紛争中、大きく報道された死亡事例、解体後の土地	不動産取引に詳しい弁護士	事実整理シート、契約書案、報道・確認記録
相続登記、名義、住所変更、ローン担保の登記を外す手続	司法書士	登記事項証明書、戸籍など、遺言書・遺産分割資料、ローン資料
通常の価格、販売方法、買主への説明	不動産会社・宅地建物取引士	物件資料、比較事例、事実整理シート
汚れ、臭い、建材への影響、安全性	特殊清掃事業者、必要に応じて建築士など	作業前後の記録、見積書、建物図面
売却益にかかる税金、清掃・解体費の税務上の扱い	税理士または税務署	購入時の資料、売買契約書、費用明細、領収書

死因・場所・時期で資料の内容が食い違う、共有者や相続人の同意がない、買主から具体的に質問された、担当者から隠すよう勧められた。ひとつでも当てはまるなら、価格の話をいったん止め、事実関係と契約条件を整理し直します。

事故物件の売却でよくある質問

売買では、何年たてば告知しなくてよいですか

売買に一律の年数基準はありません。「おおむね3年」は一定の賃貸借取引について示された考え方で、売買にはそのまま使えません。かといって、売買なら永久にすべての死亡例を告知するという意味でもありません。亡くなった経緯、発生場所、時間の経過、どこまで知られているか、買主からの質問などを基に、個別に判断します。

事故物件は相場より何割安くなりますか

一律の下落率を示す公的な統計はありません。まず、人が亡くなった事実を考えない場合の成約予想価格を出します。そのうえで、同じ事実と引渡し条件を複数社へ伝え、仲介の成約予想価格と直接買取価格を分けて比べてください。

自然死で特殊清掃もしていません。不動産会社にも言わなくてよいですか

買主への告知が原則不要となる可能性がある場合でも、不動産会社には知っている事実を伝えてください。売主が伏せたままでは、買主から質問された場合や例外に当たる場合に、不動産会社が対応できません。不動産会社へ伝えることと、広告や買主へ無条件に公開することは別です。

買取会社へ売るなら、事故のことを伝えなくてもよいですか

いいえ。買取会社も買主です。知っている事実を伝え、価格と契約条件に反映させます。「専門会社だから知っているはず」と考えず、事実整理シートを渡し、受け取ってもらった記録を残してください。

詳しい状況が分かりません。調べ切るまで売却できませんか

分からないことを推測で埋める必要はありません。売主や管理会社などへ確認し、分かった事実と「不明」「回答なし」を分けて記録します。ただし、資料の食い違いが大きい、事件性がある、買主の判断を左右しそうな不明点が残る。この場合は、売り出す前に弁護士へ確認します。

契約書に「売主は責任を負わない」と書けば安心ですか

その一文だけで、すでに知っていた事実を隠した問題まで必ず解決するとは限りません。何を買主へ説明し、どの事実を契約内容に含め、どの範囲の責任をどう決めるか。ここが重要です。告知書と契約書は、セットで確かめてください。

値下げより先に、事実と売り方を整理する

事故物件は売却できます。出発点は、「事故物件だから何割下げるか」ではありません。

事実整理シートを作り、不動産会社と告知の内容を決める。人が亡くなった事実を考えない場合の成約予想価格を基準にして、同じ条件で仲介と直接買取の手取りを比べる。値下げ、解体、売り方を選ぶのは、その結果を見てからです。賃貸の3年基準や、根拠のない下落率を売買へ持ち込んではいけません。

死因や場所が分からない、報道などで広く知られている、相続人の意見がそろわない、買主から具体的に質問された。こうした場合は、売り出す前に専門家へ確認します。事実と契約条件を確かめてから動くことが、安売りと売却後の争いを避ける土台になります。

最初に行うこと
事実整理シートを作り、地域と物件の種類に合う2〜3社へ、同じ内容を渡して相談します。比べるのは査定額の高さではなく、告知の方針、成約予想価格、直接買取価格、費用を引いた手取り、売却期限です。

参考にした公的資料

• 国土交通省「『宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン』について」
• 国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン（本文・令和3年10月）」
• 国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン（概要）」
• 国土交通省「不動産情報ライブラリ：不動産価格情報の制度と用語」
• 国土交通省「不動産取引に関するお知らせ・仲介手数料」
• 東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」
• e-Gov法令検索「民法」
• 国税庁「不動産等を売却した方へ」
• 国税庁「No.3255 譲渡費用となるもの」
• 法務省「相続登記の申請義務化について」
• 国民生活センター「自宅を不動産業者へ売却するときの注意点」
• 国土交通省「宅地建物取引業者検索システム」
• 国土交通省「ネガティブ情報等検索サイト」