不動産売却の流れとは？準備から契約完了までの全手順とスムーズに売却するコツを徹底解説！

不動産の売却の流れには、大まかに8つのステップがある。この8つのステップを順当に踏まえれば、不動産売却は難しい手続きではない。

しかし、手間がかかる工程があるほか、適切な順番で進めないと、スムーズな取引は難しい。

そこで本記事では不動産売却の流れと、必要な手続きや書類、売却をスムーズに進めるためのコツも詳しく紹介する。

この記事を読めば、初めて不動産売却する方でも安心して取引できるはずだ。

なお本記事では不動産売却のうち、仲介を利用した場合の流れを主体として解説を進める。

なお、不動産売却のもう一つの方法である不動産買取の流れについては、こちらの記事をご参照いただきたい。

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※2024年9月20日-24日 「サイト評価に関する調査」より

全8ステップ！不動産売却の流れの全体像を掴もう

不動産売却の8つのステップの全体像を把握しよう。以下は、次の段落で解説する不動産売却の流れについて、8つの工程と、それぞれに要する期間を表にまとめたものだ。

ステップ	内容	期間
1	相場の調査・確認	1〜2週間程度
2	一括査定	1〜3週間程度
3	業者決定・売却相談	1〜2週間程度
4	媒介契約の締結	3〜5日程度
5	売却活動と内覧対応	1〜3ヶ月程度
6	売買契約の締結	1〜3週間程度
7	決済・引き渡し	1〜2ヶ月程度
8	確定申告	1ヶ月程度

なお確定申告は、不動産の売却をした翌年に行う。申告期間は、2月中旬から3月中旬までの約1ヶ月間だ。

• 出典：国税庁「【確定申告・還付申告】｜国税庁」

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不動産売却の流れを詳しく解説

それではここから、先の表で紹介した不動産売却の流れについて、それぞれの工程を取り上げて詳しく紹介する。

ステップ1：相場の調査・確認

不動産売却のファーストステップは、物件の相場を調査・確認することだ。

自分が売却したいと考えている物件がどのくらいの金額で取引されているのかを知ることは、適正な価格で不動産売却するために欠かせない。

相場の調査・確認の確認が重要な理由

そもそも不動産売却において相場の調査が重要なことには次のような理由がある。

不動産売却における相場調査は、様々なシーンで重要な役割を果たす。

まず物件の相場を把握していれば、適正な価格設定が可能だ。極端な高値を設定することがないため、早期での売却の可能性が高まる。

後述するが、売却にかかる期間が長くなるほど、売主の負担は増大する。相場をあらかじめ把握した上で不動産売却をスタートすれば、売主の利益を最大化しやすくなるのだ。

また相場を理解していれば、価格交渉の際に不当に安い価格での売却を決定する事態を回避できる。

さらに相場に関する知識は、信頼できる不動産会社の選定にも役立つ。数多くある不動産会社の中には、契約を取るために相場から乖離した価格を設定する業者もいる。

しかしあらかじめ相場を把握していれば、不動産会社が提示する査定額に左右されることなく、適切な判断が可能だ。

不動産の相場を調べる方法

不動産の相場を調べる方法には、次のようなものがある。

不動産ポータルサイトを活用（例：SUUMO、アットホームなど）

不動産ポータルサイトは、多数の物件情報を一度に閲覧できる便利なツールだ。一例を挙げると、SUUMO、アットホーム、HOME’Sといったサイトがある。

これら大手不動産ポータルサイトでは、地域や物件タイプ、価格帯などで絞り込み検索が可能だ。また売り出し中の物件情報が豊富に掲載されており、地域ごとの相場感をつかむのに役立つ。

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で過去の成約事例を確認

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」は、過去の不動産成約事例を簡単に確認できるサイトだ。

エリアや物件種別、取引時期などの条件を指定すると、実際の取引価格や市場動向を把握できる。

最新の市場動向を知りたい方や適正価格を見極めたい場合には有益な情報源だ。

• 出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」

近隣の売出価格をチェック

実際に物件がある地域を歩いて、売り出し中の物件の価格を確認する方法も効果的だ。

不動産会社の店頭や物件に掲示されている価格表示を見ることで、その地域の相場感をつかめるだろう。

また、地元の不動産会社に直接問い合わせることで、より詳細な情報を得られる可能性がある。

不動産会社に訪問査定を依頼

不動産の相場を最も正確に把握する方法として有効なのが、プロの目を通した評価をチェックすることだ。複数の不動産会社に訪問査定を依頼すれば、各社の査定額を比較検討できる。

不動産のプロは、地域の相場だけでなく、物件の特徴や周辺環境、将来性なども考慮して査定する。

ほかの方法よりも、実際に取引されている、また売買されやすい金額を把握しているのが不動産会社だ。

また不動産会社に依頼すれば、査定の過程で市場動向や売却のアドバイスを得られるため、より具体的な相場感をつかめるのもメリットだ。

ただし、会社によって査定額に差が出る可能性があるため、複数社に依頼することが重要である。

ステップ2：一括査定

次にステップ2では不動産会社に訪問査定を依頼しよう。なおこの時、一括査定を利用するのがおすすめだ。

なお不動産売却一括査定とは、複数の不動産会社に一度に査定を依頼し、査定価格や企業情報などを比較できるサービスである。

なぜ一括査定が便利なのか？

不動産の価格には定価がなく、不動産会社によって査定額が異なる。

したがって不動産の相場を把握するためには、複数の不動産会社に査定を依頼し、適正な価格を知ることが大切だ。

しかし不動産売却に対応している不動産会社を調べ、それぞれに依頼するのは膨大な手間がかかる作業だ。そこでおすすめなのが、不動産売却一括査定の利用だ。

一括査定サイトを利用すれば一度の申し込みで複数の業者に査定を依頼できるため、手間を大幅に削減できる。

不動産査定の種類

査定の種類には、次の2つがある。

項目	机上査定（簡易査定）	訪問査定（詳細査定）
査定方法	不動産の基本データ（登記簿謄本、地図、過去の取引事例、公示地価など）を基に算出	基本データに加え、現地調査を実施し、物件の状態や周辺環境を詳細に確認して算出。
所要時間	短時間（数分～数時間）	数時間～半日程度
査定の正確さ	おおよその価格（精度が低い可能性）	売却相場に近い価格（精度は高い傾向）
利用目的	初期段階での価格参考や売却検討時の目安として利用	正式な売却価格の設定や具体的な売却計画の立案
調査内容	公示地価、路線価、周辺取引事例など外部データのみを使用	建物の状態（劣化具合、修繕履歴）、日当たり、眺望、周辺環境（騒音や交通状況）、設備状況などを詳細に調査
結果が出るまでの期間	当日～3日程度	1週間程度
メリット	簡単かつ迅速に価格を把握できる	精度が高く、物件の個別事情が反映された価格を提示可能
デメリット	精度が低く、建物の状態や周辺環境など個別事情が反映されないため、実際の売却価格と差が生じる可能性がある	時間と手間がかかり、不動産会社担当者との立ち会いが必要

机上査定（簡易査定）は、不動産の基本データや周辺相場を基に短時間で算出されるおおよその価格で、現地調査を伴わないため精度が低いのが特徴だ。

一方訪問査定（詳細査定）は、現地で物件の状態や周辺環境を詳しく調査し、個別事情を反映した精度の高い価格を提示する方法である。

売却を検討する初期段階ではまず机上査定を利用し、大まかな価格帯を把握して売却の可能性を探す。

その後、具体的に売却を進める際には訪問査定を依頼し、より正確な価格設定と詳細な売却計画を立てるのが効果的だ。

このように段階に応じて机上・訪問査定を適切に使い分けることで、効率的かつ戦略的な不動産売却が可能となる。

不動産の査定に必要な書類

不動産の査定で必要になる主な書類は次のとおりだ。

書類名	説明	取得方法
登記事項証明書（登記簿謄本）	不動産の権利関係、所有者情報、面積などを記載	法務局オンライン
公図・測量図	土地の形状、面積、境界線の位置などを示す	法務局オンライン
建物の図面	建物の形状、間取り、配管などの情報を含む	購入時のパンフレット不動産会社
固定資産税納税通知書	固定資産税の評価額や課税情報が記載	市区町村役場から送付
登記識別情報または登記済権利証	所有者であることを証明する情報	不動産購入時に取得
身分証明書	本人確認のための書類運転免許証やマイナンバーカード、パスポートなど	–
印鑑証明書・実印	契約時に必要	市区町村役場

ただし机上査定の場合は、上記の書類がなくても基本情報のみで査定可能なことが多い。その分、申告内容に誤りがあれば正確な査定額を算定できない。

また、あくまでもおおまかな目安としての査定額に留まる点に注意しよう。

なお、必須ではないものの以下の書類があると査定の精度が上がることもあるため、可能な限り用意するとよいだろう。

ステップ3：業者決定・売却相談

ステップ3では、不動産業者を決定し、具体的な売却相談に進む。

不動産会社を選ぶポイント

不動産会社を選ぶ際には、査定額はもちろんのこと、以下のポイントを考慮して慎重に選ぼう。

売却実績の豊富さ

過去の売却実績が多い業者は、地域の相場や市場動向を熟知しており、売却をスムーズに進められる可能性が高い。

この時、特に同じエリアや物件タイプでの実績があるかを確認するとよいだろう。

対応の丁寧さ・誠実さ

担当者の対応が親切かつ誠実かどうかは、不動産会社を選定する上での重要なチェックポイントだ。

質問への回答が明確であり、かつ売主の意向を尊重する不動産会社を選ぼう。実際の対応をチェックすると同時に、口コミや評判も参考になる。

広告・集客力の有無

物件を効果的に宣伝する広告力や集客力が十分な不動産会社を選ぶことは、売却成功の鍵だ。

不動産ポータルサイトへの掲載やチラシ配布など、不動産会社が具体的にどのような販売促進方法を最小しているか、チェックしよう。

手数料や契約条件が適正か否か

仲介手数料や契約条件が、法律に基づいて適正であるか確認しよう。査定額だけでなく、総合的な費用対効果を考慮することが大切だ。

仲介手数料には上限があり、不動産会社はその上限までの間で自由に決められる。手数料が安ければ、その分手元に残るお金が増える。

ただし、仲介手数料の安さだけで不動産会社を決めるのは避けるべきだ。物件をスムーズに、かつより高く売れる不動産会社を選ぶことが、最終的な利益につながる。

また不動産売却を依頼する際には、その不動産会社が宅地建物取引業免許を取得し、適正なサービスを提供しているかを確認することが大切だ。

売却相談時に確認すること

依頼先の候補として挙がった不動産会社に売却相談する際は、次の3点を確認しよう。

売却相談の際は、まず売却期間の目安を確認しよう。物件の種類や市場状況によって売却に要する期間は異なる。自身のスケジュールと照らし合わせて検討したい。

次に、売却戦略について具体的に確認する。価格設定や広告手法、集客方針を確認することで、不動産会社の専門性を判断できるためだ。

特に値下げ交渉への対応やターゲット層についても確認すると良いだろう。

最後に、売却に伴う費用についても詳細を把握しよう。仲介手数料や税金などを事前に知ることで資金計画が立てやすくなる。

なお、不動産会社との売却相談は複数社と相談した上で内容を精査し、比較検討することが鉄則だ。

ステップ4：媒介契約の締結

不動産会社を決定したら、次は媒介契約の締結である。媒介契約とは、不動産の売買や交換、賃貸借の仲介（媒介）を不動産会社に依頼する契約だ。

一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の違い

不動産売却の媒介契約には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類があり、それぞれに特徴が異なる。

種類	他社への依頼	自己売却	依頼できる会社数	特徴
一般媒介契約	可能	可能	複数社	・自由度が高く、複数社に依頼できる
専任媒介契約	不可	可能	1社	・依頼先は1社に絞って依頼 ・売主が直接買主を見つけることは可能
専属専任媒介契約	不可	不可	1社	・依頼先は1社に絞る ・自己売却もできない ・ほかに比べてサポートが手厚い

一般媒介は複数社に依頼可能で自由度が高い反面、不動産会社の熱意が低くなりがちだ。

一方専任媒介は依頼先を1社に限定する方法で、自己売却は可能だが他社への依頼はできない。

また専属専任媒介も1社限定で、自己売却ができない代わりにサポートが最も手厚いのが特徴である。

自身の状況に応じて適切な契約スタイルを選ぼう。

媒介契約の注意点

売買契約を締結する際は、次の点に注意する必要がある。

不動産の媒介契約書には、見慣れない用語が多数書かれている。不明点があれば必ず質問し、契約内容について十分理解してから契約書に署名することが重要だ。

ステップ5：売却活動と内覧対応

契約を結んだら、ステップ5としていよいよ売却活動が始まる。不動産売却の成功には効果的な売却活動と内覧対応が欠かせない。

ここでは、売却活動の流れと内覧時のポイントについて説明する。

売却活動の流れ

媒介契約を締結した場合、広告の掲載など集客活動は不動産会社が担当する。一方、内覧は売主が主体となって進めることがほとんどだ。

売却活動は次の3つの流れで進むのが一般的である。

不動産会社が広告を掲載

不動産会社は、ポータルサイト（SUUMO、アットホームなど）、チラシ、SNSなどを活用して物件情報を広く発信する。多くの買主候補にアプローチするために、欠かせないステップだ。

問い合わせ対応・内覧の調整

広告を見た買主候補からの問い合わせに対応し、内覧希望者とのスケジュール調整を行う。

不動産会社が間に入って調整するため、売主の負担が少ないのは媒介契約を締結するメリットの1つだ。

内覧対応（買主候補への説明）

買主候補が実際に物件を訪問し、不動産会社が物件の特徴や周辺環境について説明する。場合によっては、売主も立ち会うこともある。

なお内覧の際は、次の3つのポイントを押さえよう。

ステップ6：売買契約の締結

買主が決まったら、売買契約を結ぶ。契約の際は売買契約書を交わし、手付金を受け取る。契約時には、次の3点について特に注意深く確認することが大切だ。

これらはいずれも、後のトラブルを防ぎ、スムーズに取引を進めるために欠かせない。契約書面自体は不動産会社が作成するが、代金や日程の設定は、売主の意向が大きく反映される。

ステップ7：決済・引き渡し

買主が残代金を支払ったら、物件の引き渡しを行う。このとき、登記の変更手続きも必要だ。

決済・引き渡し時に必要なものは、次の3点だ。

ステップ8：確定申告

不動産を売却した翌年には、確定申告が必要だ。不動産売却による売却益が出た場合は、譲渡所得税がかかるため注意しよう。

確定申告の際は、次の書類を用意する必要がある。

また特例として、3,000万円の特別控除や買い替え特例などが、適用できる場合がある。

3,000万円の特別控除	・マイホーム（居住用財産）を売却した場合に適用 ・所有期間の長短は問わない ・譲渡所得から最高3,000万円まで控除
買い替え特例	・特定のマイホーム（居住用財産）を、令和7年12月31日までに売り、買い換えることが条件 ・一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べられる

自身が控除対象となるか否かを含め、税理士や専門家に相談することをおすすめする。

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※2024年9月20日-24日 「サイト評価に関する調査」より

不動産売却にかかる期間

不動産売却の大まかな流れが理解できたところで、次にそれぞれにかかる期間について説明する。

不動産売却を考える場合、できるだけ早く物件を売却し現金を受け取りたいケースが多いだろう。

そこで、売却に要する一般的な期間のほか、売却完了までの期間が長引くことのデメリットや、早期売却を効果的に進めるためのポイントについても解説する。

売却までにかかる期間：一般的な売却期間は3～6ヶ月

不動産売却の流れは、大きく分けて「準備」「売却活動」「契約・引き渡し」の3つのステップに分かれ、それぞれに一定の期間を要する。

売却準備：1〜2週間

不動産売却では大きな金額が動くため、事前の準備が必要だ。この準備段階で安全に対応できるか否かが、好条件での売却の成否に影響する。

売却を決めたら物件の相場を調べ、不動産会社に査定を依頼する。その後、媒介契約を結ぶまでに1〜2週間ほどかかるのが一般的だ。

売却活動：1〜3ヶ月

不動産会社が広告を出し、購入希望者を募る。内覧対応を経て、買い手が見つかるまでに1〜3ヶ月程度かかることが多い傾向だ。

ただし価格設定が適切であり、需要があれば、早期に売却が決まるケースもある。

売買契約・引き渡し（1〜2ヶ月）

買主が決まったら、売買契約を締結し、引き渡しに向けた手続きを進める。

住宅ローンの審査や登記手続きなどを含めると、1〜2ヶ月ほどの期間が必要だ。必要書類に不備があると、より時間がかかるため、万全の準備を整えて臨みたい。

不動産売却完了までの期間が長引くことのデメリット

不動産売却における利益を最大化し損失を最小化するなら、可能な限り速やかに完了まで進めることが重要だ。

不動産売却完了までの期間が長くなる主なデメリットは、次の3つである。

不動産売却が長引くと、まず建物の老朽化や市場環境の変化により資産価値が低下するリスクがある。

また、固定資産税や管理費などの維持費用がかさみ、経済的な負担が増大するのもデメリットだ。

さらに、長期間売れない物件は「何か問題がある」と思われやすくなり、内覧希望者が減少し、売却チャンスを逃す可能性も高まる。

こういったリスクを回避するために、早期売却を目指すことが重要だ。

早期売却したい場合に押さえるべきポイント

不動産をスムーズに売却するには、以下のようなポイントを意識すると良い。

適正な価格設定

相場より高すぎる価格を設定すると、買い手が見つかるまで時間がかかる可能性が高まる。

少しでも高値で売却したい気持ちがあるのは当然だ。しかし周辺の売却事例を参考にしながら、適切な価格を設定するよう心がけよう。

物件の印象を良くする

購入希望者が内覧した際の第一印象は、購入意欲に大きく影響を及ぼす要素だ。内覧に先んじて清掃や整理整頓を徹底し、必要に応じて修繕することが効果的である。

信頼できる不動産会社を選ぶ

販売力のある不動産会社を選ぶことは、早期売却完了の鍵を握る要素だ。査定額に加えて、過去の実績や販売戦略もチェックしながら、不動産会社を選びたい。

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不動産売却の流れが理解できたら、一括査定で価格をチェック

ここまでで、不動売却の流れが理解できたことだろう。次は早速、不動産の売却価格を実際に査定依頼しよう。

しかし、売却価格の査定依頼先を選定するのは、時間も手間もかかる作業だ。そこでおすすめなのが、不動産の一括査定サイトの利用だ。

一括査定サイトを利用すれば、簡単な手続きで複数の不動産会社に一斉に査定を依頼できる。

ここでは、特におすすめな不動産の一括査定サイトを紹介するので、ぜひご活用いただきたい。

リビンマッチ

リビンマッチは、簡単かつ迅速に不動産の査定依頼ができる一括査定サイトだ。わずか45秒の入力で最大6社に査定を依頼できるため、不動産売却にかかる手間を大幅に削減できる。

全国1,700社以上の厳選された不動産会社が加盟しており、信頼性の高いサービスを提供しているのも魅力だ。悪徳業者を選んでしまうリスクを抑えながら、最適な不動産会社を選べる。

さらに、売却だけでなく買取、賃貸管理、土地活用、リノベーションなど多彩なサービスにも対応。他社にはない柔軟性と利便性で、高く評価されているのも、リビンマッチの特徴である。

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HOME4U

HOME4Uは、日本初の不動産一括査定サービスとして誕生し、20年以上にわたり多くの利用者に支持されてきた。長年の運営実績があるため、安心して査定を依頼できるのが強みだ。

またHOME4Uに加盟できるのは、厳しい審査基準をクリアした優良不動産会社のみ。そのため、信頼できる業者とマッチングしやすく、安心して不動産売却を進められる。

さらに売却査定だけでなく、土地活用や賃貸経営に関する相談も可能。豊富な選択肢と専門的なサポートにより、幅広いニーズに応えられるのも、HOME4Uならではの魅力である。

イエウール

イエウールは、全国2,600社以上の不動産会社と提携する国内最大級の不動産一括査定サイトだ。豊富な選択肢の中から、希望に合った不動産会社を簡単に見つけられる。

また大手企業だけでなく地域密着型の不動産会社とも連携しているため、都市部はもちろんのこと、地方の不動産売却にも強いのが特徴だ。

地元の市場に詳しい業者とマッチングできるため、適正価格での売却が期待できる。

さらに査定依頼は、利用者が安心して使える仕組みが整っている。AIが査定する査定シミュレーションを利用すれば、営業電話を避けながらの査定も可能だ。

ストレスなく不動産売却を進められるのは、イエウールならではの魅力である。

不動産売却の流れをスムーズにする一括査定サイトを活用しよう！

不動産を売却の流れは、スムーズに進んでも3～6ヶ月かかる。長引くと価格の下落リスクや維持費負担が増えるため、スムーズな売却が重要だ。

まずは、適正価格を知ることが第一歩。複数の不動産会社に査定を依頼し、適正な売却価格や戦略を比較しよう。

そこで一括査定サイトを利用すれば、簡単に複数社の査定を比較でき、より良い条件での売却が可能になる。

迅速に不動産を売却し利益を最大化するために、さっそく一括査定から始めよう。

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不動産売却に関するよくある質問

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