不動産売却の流れとは？準備から契約完了までの全手順とスムーズに売却するコツを徹底解説！

不動産売却は、大きく8つのステップに分けて進めます。全体の流れを把握しておくと、初めて売却する方でも「次に何をすればよいか」を判断しやすくなります。

ただし、不動産売却には査定、不動産会社選び、媒介契約、内覧対応、売買契約、引き渡し、確定申告など複数の手続きがあります。順番を誤ると、売却期間が長引いたり、想定より低い価格で売却したりする可能性があります。

本記事では、不動産会社の仲介を利用して売却する場合を中心に、不動産売却の流れ、必要な手続きや書類、スムーズに進めるためのコツを解説します。

売却前に全体像を確認しておけば、不動産会社に相談するときも、査定額や契約内容を落ち着いて比較しやすくなります。

なお、不動産売却のもう一つの方法である不動産買取の流れについては、こちらの記事をご参照ください。

＼6年連続不動産査定サイトNO.1／

※2025年9月19日-23日 「サイト評価に関する調査」より

全8ステップ｜不動産売却の流れと期間の目安

不動産売却の流れは、大きく次の8ステップです。物件種別やエリア、価格設定、買主の住宅ローン審査などによって期間は変わりますが、仲介による売却では全体で3〜6ヶ月程度を目安に考えておくとよいでしょう。

ステップ	内容	期間の目安
1	相場の調査・確認	1〜2週間程度
2	複数社への査定依頼	1〜3週間程度
3	不動産会社の比較・売却相談	1〜2週間程度
4	媒介契約の締結	数日〜1週間程度
5	売却活動・内覧対応	1〜3ヶ月程度
6	売買契約の締結	1〜3週間程度
7	決済・引き渡し	1〜2ヶ月程度
8	確定申告	売却翌年の2月16日〜3月15日が原則

確定申告は、不動産を売却した年の翌年に行います。申告期間は原則として2月16日から3月15日までですが、期限日が土日祝日にあたる場合は翌開庁日になることがあります。

売却益が出た場合や、3,000万円特別控除などの特例を利用する場合は、確定申告が必要です。売却損が出た場合でも、特例を使うときは申告が必要になることがあります。

＼6年連続不動産査定サイトNO.1／

※2025年9月19日-23日 「サイト評価に関する調査」より

不動産売却の流れを8ステップで解説

ここからは、不動産売却の流れを8つの工程に分けて解説します。全体像だけでなく、それぞれの段階で何を確認すべきかも押さえておきましょう。

ステップ1：相場の調査・確認

不動産売却の最初のステップは、売却したい物件の相場を調査・確認することです。

自分の物件がどのくらいの価格で売れそうかを知ることは、適正な売り出し価格を決めるうえで欠かせません。相場を把握しないまま売却を始めると、高すぎる価格で売れ残ったり、反対に相場より安く売却してしまったりする可能性があります。

相場の調査が重要な理由

不動産売却で相場調査が重要な理由は、次のとおりです。

相場を把握していれば、極端に高い売り出し価格を設定しにくくなります。買主から見て納得感のある価格を設定できれば、内覧や問い合わせにつながりやすくなります。

また、購入希望者から値下げ交渉を受けたときも、周辺の取引事例や売出価格をもとに判断できます。不当に安い価格で売却することを避けるためにも、事前の相場確認は重要です。

さらに、不動産会社を選ぶ際にも相場の知識は役立ちます。査定額が高い会社に魅力を感じるかもしれませんが、相場から大きく離れた査定額には注意が必要です。査定額だけでなく、根拠や販売戦略もあわせて確認しましょう。

不動産の相場を調べる方法

不動産の相場を調べる方法には、次のようなものがあります。

不動産ポータルサイトを活用する

不動産ポータルサイトは、売り出し中の物件情報をまとめて確認できる便利なツールです。SUUMO、アットホーム、LIFULL HOME’Sなどのサイトでは、エリア、物件種別、価格帯、築年数などで絞り込み検索ができます。

ただし、ポータルサイトに掲載されている価格は「売出価格」です。実際に成約した価格とは異なる場合があるため、似た条件の物件を複数見て、相場感をつかむための参考として使いましょう。

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で取引価格情報を確認する

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、不動産の取引価格情報や地価情報などを確認できます。エリアや物件種別、取引時期などを指定して調べられるため、実際の取引価格を知りたいときに役立ちます。

売出価格だけでなく、過去にどの程度の価格で取引されたのかを確認することで、より現実的な価格設定を検討しやすくなります。

近隣の売出価格をチェックする

物件がある地域で、近隣の売り出し中物件を確認する方法もあります。不動産会社の店頭広告や現地の販売看板を見ることで、その地域の売出価格の傾向を把握できます。

ただし、こちらも実際の成約価格とは限りません。物件の広さ、築年数、駅からの距離、方角、管理状態などの条件が近いものを比較しましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する

相場をより具体的に把握したい場合は、複数の不動産会社に査定を依頼するのが有効です。不動産会社は、周辺の取引事例、物件の状態、立地、築年数、管理状況、需要などを踏まえて査定額を出します。

1社だけの査定では、その金額が妥当か判断しにくいものです。複数社の査定額と査定根拠を比較することで、適正価格や信頼できる不動産会社を見極めやすくなります。

ステップ2：複数社への査定依頼

相場を確認したら、不動産会社に査定を依頼します。査定依頼では、一括査定サイトを利用すると、複数の不動産会社へまとめて依頼できるため便利です。

不動産売却一括査定とは、物件情報を入力することで、複数の不動産会社に査定を依頼できるサービスです。査定価格だけでなく、対応エリア、売却実績、担当者の対応なども比較できます。

一括査定が便利な理由

不動産には定価がありません。同じ物件でも、不動産会社によって査定額や販売方針が異なることがあります。

そのため、適正な売却価格を知るには、複数の不動産会社に査定を依頼して比較することが大切です。

とはいえ、売却に対応している不動産会社を1社ずつ調べ、個別に問い合わせるのは手間がかかります。一括査定サイトを使えば、一度の入力で複数社に査定を依頼できるため、比較の手間を減らせます。

ただし、査定額が最も高い会社を選べばよいわけではありません。査定額の根拠、販売戦略、担当者の説明のわかりやすさも確認しましょう。

不動産査定の種類

不動産査定には、主に次の2種類があります。

項目	机上査定（簡易査定）	訪問査定（詳細査定）
査定方法	物件情報、周辺の取引事例、公示地価などをもとに算出	基本情報に加え、現地調査で物件の状態や周辺環境を確認して算出
所要時間	短時間（数分〜数時間程度）	数時間〜半日程度
査定の正確さ	おおよその価格を把握しやすい	物件の個別事情を反映しやすい
利用目的	売却検討の初期段階で価格の目安を知る	売り出し価格や売却計画を具体的に決める
調査内容	公示地価、路線価、周辺取引事例などの外部データが中心	建物の状態、修繕履歴、日当たり、眺望、騒音、設備状況なども確認
結果が出るまでの期間	当日〜3日程度	数日〜1週間程度
メリット	手軽に価格の目安を把握できる	物件の状態を反映した査定額を確認しやすい
デメリット	建物の状態や周辺環境などが反映されにくい	立ち会いが必要で、日程調整の手間がかかる

机上査定は、売却を検討し始めた段階で、おおよその価格帯を知りたいときに向いています。現地確認をしないため手軽ですが、実際の売却価格とは差が出る場合があります。

訪問査定は、不動産会社の担当者が現地を確認し、建物の状態や周辺環境などを踏まえて査定する方法です。具体的に売却を進める段階では、訪問査定を受けたうえで売り出し価格を決めるとよいでしょう。

まず机上査定で複数社の価格感を把握し、候補を絞ったうえで訪問査定を依頼すると、効率よく売却準備を進められます。

不動産の査定に必要な書類

不動産の査定で用意しておくとよい主な書類は、次のとおりです。

書類名	説明	取得方法・確認先
登記事項証明書（登記簿謄本）	不動産の権利関係、所有者情報、面積などを確認できる書類	法務局窓口・オンライン請求
公図・地積測量図	土地の形状、面積、境界の位置などを確認する資料	法務局窓口・オンライン請求
建物の図面・間取り図	建物の形状、間取り、設備などを確認する資料	購入時資料、不動産会社、管理会社など
固定資産税納税通知書	固定資産税評価額や税額などを確認できる書類	市区町村から送付
登記識別情報または登記済権利証	所有者であることを確認するための重要書類	不動産購入時に取得
本人確認書類	運転免許証、マイナンバーカード、パスポートなど	手元の本人確認書類
実印・印鑑証明書	契約や引き渡しの際に必要になる場合がある	市区町村役場など

机上査定では、上記の書類がなくても物件の基本情報だけで査定できることがあります。ただし、入力内容に誤りがあると、査定額の精度が下がる可能性があります。

また、訪問査定や売却手続きに進むと、より詳しい資料が必要になることがあります。以下の書類がある場合は、できるだけ準備しておきましょう。

ステップ3：不動産会社の比較・売却相談

査定結果が届いたら、不動産会社を比較し、売却相談に進みます。ここでは査定額だけでなく、査定の根拠や販売戦略、担当者の対応も確認しましょう。

不動産会社を選ぶポイント

不動産会社を選ぶ際は、次のポイントを確認することが大切です。

売却実績の豊富さ

売却実績が豊富な不動産会社は、地域の相場や買主のニーズを把握している可能性があります。特に、同じエリアや同じ物件種別の売却実績があるかを確認しましょう。

査定額の根拠が明確か

査定額が高いだけで選ぶのは避けましょう。周辺の取引事例、売出中の競合物件、物件の状態、販売戦略などをもとに、なぜその査定額になったのかを説明してくれる会社を選ぶことが大切です。

対応の丁寧さ・誠実さ

担当者の対応が丁寧で、質問への回答がわかりやすいかも重要です。売却活動中は担当者と何度もやり取りするため、売主の意向を聞きながら進めてくれるかを確認しましょう。

口コミや評判も参考になりますが、最終的には実際に相談したときの対応を重視するのがおすすめです。

広告・集客力の有無

物件を広く知ってもらうには、不動産会社の広告・集客力も欠かせません。不動産ポータルサイトへの掲載、チラシ配布、既存顧客への紹介、地域ネットワークの活用など、どのような販売方法を採用しているか確認しましょう。

手数料や契約条件が適正か

仲介手数料や契約条件が、法令に沿った内容か確認しましょう。仲介手数料には上限があり、不動産会社は上限までの範囲で手数料を決められます。

ただし、仲介手数料の安さだけで不動産会社を選ぶのはおすすめできません。広告力、販売戦略、担当者の対応などを含め、総合的に比較することが大切です。

また、不動産会社に依頼する前に、宅地建物取引業免許を取得しているかも確認しておくと安心です。必要に応じて、国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」などで確認できます。

売却相談時に確認すること

依頼先の候補となる不動産会社に売却相談する際は、次の点を確認しましょう。

売却期間は、物件の種類やエリア、価格設定、市場状況によって変わります。住み替えや相続などで期限がある場合は、希望する引き渡し時期から逆算して相談しましょう。

売却戦略では、どのような買主を想定しているのか、どの媒体に掲載するのか、問い合わせが少ない場合にいつ価格を見直すのかを確認します。

費用についても、仲介手数料、印紙税、登記関連費用、測量費、税金などを事前に確認しておくと、売却後に手元に残る金額を把握しやすくなります。

売却相談は、複数社と行ったうえで比較検討するのが基本です。査定額だけでなく、説明の納得感や担当者との相性も含めて判断しましょう。

ステップ4：媒介契約の締結

依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約を締結します。媒介契約とは、不動産の売買や交換、賃貸借の仲介を不動産会社に依頼する契約です。

一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の違い

不動産売却の媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。それぞれ依頼できる会社数や売主自身で買主を見つけられるかが異なります。

種類	他社への依頼	自己発見取引	依頼できる会社数	主な特徴
一般媒介契約	可能	可能	複数社	自由度が高い。レインズ登録義務はない
専任媒介契約	不可	可能	1社	7日以内にレインズ登録。2週間に1回以上の業務報告
専属専任媒介契約	不可	不可	1社	5日以内にレインズ登録。1週間に1回以上の業務報告

一般媒介契約は、複数の不動産会社に依頼できるため自由度が高い契約です。一方で、不動産会社から見ると専任性が低いため、販売活動の優先度に差が出る場合があります。

専任媒介契約は、依頼先を1社に絞る契約です。売主が自分で買主を見つけることはできますが、他の不動産会社には重ねて依頼できません。

専属専任媒介契約も依頼先は1社のみです。売主が自分で買主を見つけた場合でも、不動産会社を通して取引する必要があります。その分、不動産会社からの報告頻度が高くなります。

どの契約が最適かは、物件の条件や売主の希望によって異なります。複数社に競争してもらいたい場合は一般媒介、1社と密に進めたい場合は専任媒介や専属専任媒介を検討しましょう。

媒介契約の注意点

媒介契約を締結する際は、次の点に注意しましょう。

媒介契約書には、見慣れない用語が多く出てきます。不明点があれば必ず質問し、契約内容を理解してから署名しましょう。

ステップ5：売却活動と内覧対応

媒介契約を結ぶと、売却活動が始まります。不動産会社が広告掲載や問い合わせ対応を行い、売主は内覧対応や必要書類の準備を進めます。

不動産売却の成功には、効果的な販売活動と内覧時の印象づくりが欠かせません。

売却活動の流れ

媒介契約を締結した場合、広告掲載や問い合わせ対応は主に不動産会社が担当します。売主は、内覧日程の調整や室内の準備に協力するのが一般的です。

売却活動は、主に次の流れで進みます。

不動産会社が広告を掲載

不動産会社は、ポータルサイト（SUUMO、アットホームなど）、チラシ、自社サイト、既存顧客への紹介などを活用して物件情報を発信します。買主候補に物件を見つけてもらうための重要な工程です。

問い合わせ対応・内覧の調整

広告を見た買主候補から問い合わせが入ると、不動産会社が物件説明や内覧日程の調整を行います。売主は、希望日時や立ち会いの可否を不動産会社と共有しておきましょう。

内覧対応（買主候補への説明）

買主候補が実際に物件を訪問し、不動産会社が物件の特徴や周辺環境を説明します。居住中の物件では、売主が立ち会うこともあります。

内覧では、次の3つのポイントを押さえましょう。

内覧時の第一印象は、買主の購入意欲に影響します。水回り、玄関、リビング、収納などは特に見られやすいため、事前に整えておきましょう。

ステップ6：売買契約の締結

買主が決まったら、売買契約を締結します。契約時には売買契約書を取り交わし、買主から手付金を受け取るのが一般的です。

売買契約では、次の点を特に確認しましょう。

これらは、後のトラブルを防ぐために重要な項目です。契約書自体は不動産会社が作成することが多いですが、金額や日程、責任範囲は売主にも大きく関わります。

付帯設備表や物件状況報告書も、買主へ物件の状態を伝えるための大切な書類です。故障や不具合、修繕履歴がある場合は、事前に正直に共有しましょう。

ステップ7：決済・引き渡し

売買契約後、買主から残代金が支払われると、物件の引き渡しを行います。このタイミングで所有権移転登記や、住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消手続きも進めます。

決済・引き渡し時に必要なものは、主に次のとおりです。

住宅ローンが残っている場合は、金融機関や司法書士との調整が必要です。決済日までに必要書類がそろわないと、引き渡しが遅れる可能性があるため、早めに確認しておきましょう。

ステップ8：確定申告

不動産を売却した翌年には、確定申告が必要になる場合があります。特に、売却益が出た場合や、3,000万円特別控除などの特例を利用する場合は、確定申告を行いましょう。

不動産を売却して得た利益は、譲渡所得として扱われます。譲渡所得は、売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いて計算します。

確定申告の際は、次のような書類を用意します。

マイホームを売却した場合は、一定の要件を満たすことで3,000万円の特別控除や買い替え特例などを利用できる場合があります。

3,000万円の特別控除	・マイホーム（居住用財産）を売却した場合に適用できる可能性がある ・所有期間の長短は問わない ・譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる
買い替え特例	・一定のマイホームを売却し、要件を満たす買い替えをした場合に適用できる可能性がある ・令和8年度税制改正で、現行の特例措置は令和9年12月31日まで延長 ・譲渡益への課税を将来に繰り延べる制度で、税金が免除される制度ではない

税制上の特例には細かな要件があります。自分が対象になるか判断しにくい場合は、税理士や税務署などに相談しましょう。

＼6年連続不動産査定サイトNO.1／

※2025年9月19日-23日 「サイト評価に関する調査」より

不動産売却にかかる期間の目安

不動産売却の流れを把握したら、次に売却完了までの期間を確認しましょう。

不動産売却では、できるだけ早く売却して現金化したいケースもあります。ただし、急ぎすぎると価格設定や不動産会社選びを誤る可能性があるため、全体のスケジュールを見ながら進めることが大切です。

ここでは、一般的な売却期間の目安、期間が長引くデメリット、早期売却のために意識したいポイントを解説します。

不動産売却の一般的な期間は3〜6ヶ月

仲介による不動産売却は、一般的に3〜6ヶ月程度かかることが多いです。大きく分けると、「売却準備」「売却活動」「売買契約・引き渡し」の3段階で進みます。

売却準備：1〜2週間

売却準備では、相場調査、不動産会社への査定依頼、売却相談、媒介契約の締結などを行います。

不動産売却では大きな金額が動くため、準備段階で相場や費用を把握しておくことが重要です。複数社に査定を依頼し、売却方針を比較したうえで依頼先を決めましょう。

売却活動：1〜3ヶ月

媒介契約を結ぶと、不動産会社が広告を出し、購入希望者を募ります。問い合わせ対応や内覧を経て、買主が見つかるまでに1〜3ヶ月程度かかることがあります。

ただし、価格設定が適切で、需要のあるエリアや物件であれば、早期に売却が決まるケースもあります。

売買契約・引き渡し：1〜2ヶ月

買主が決まったら、売買契約を締結し、引き渡しに向けた手続きを進めます。

買主の住宅ローン審査、登記手続き、引っ越し、抵当権抹消の準備などを含めると、1〜2ヶ月程度かかることがあります。必要書類に不備があると引き渡しが遅れるため、早めに準備しておきましょう。

不動産売却が長引くデメリット

不動産売却が長引くと、売主の負担が増えたり、売却条件が悪化したりする可能性があります。

売却完了までの期間が長くなる主なデメリットは、次の3つです。

売却期間が長引くと、建物の老朽化や市場環境の変化により、価格を見直さざるを得ない場合があります。

また、固定資産税やマンションの管理費・修繕積立金など、所有している間の維持費も発生し続けます。

さらに、長期間売れない物件は「何か問題があるのでは」と見られることがあります。こうしたリスクを抑えるためにも、売り出し価格や販売戦略は定期的に見直しましょう。

早期売却したい場合に押さえるポイント

不動産をスムーズに売却するには、次のポイントを意識しましょう。

適正な価格設定

相場より高すぎる価格で売り出すと、問い合わせや内覧が入りにくくなり、売却期間が長引く可能性があります。

少しでも高く売りたい気持ちは自然ですが、周辺の取引事例や競合物件を踏まえ、買主が納得しやすい価格を設定することが大切です。

物件の印象を良くする

購入希望者が内覧したときの第一印象は、購入判断に影響します。内覧前には清掃や整理整頓を行い、必要に応じて簡単な修繕も検討しましょう。

信頼できる不動産会社を選ぶ

販売力のある不動産会社を選ぶことは、早期売却を目指すうえで重要です。査定額だけでなく、過去の実績、広告戦略、担当者の対応を確認しながら比較しましょう。

＼6年連続不動産査定サイトNO.1／

※2025年9月19日-23日 「サイト評価に関する調査」より

不動産売却の流れが理解できたら、一括査定で価格をチェック

ここまでで、不動産売却の流れを確認しました。次は、実際に売却価格の目安を把握するために査定を依頼しましょう。

不動産会社を1社ずつ探して査定を依頼するには、時間も手間もかかります。そのため、複数社にまとめて依頼できる不動産一括査定サイトの利用が便利です。

一括査定サイトを利用すれば、簡単な入力で複数の不動産会社に査定を依頼でき、査定額や対応内容を比較できます。

ここでは、代表的な不動産一括査定サイトを紹介します。

リビンマッチ

リビンマッチは、短時間で不動産の査定依頼ができる一括査定サイトです。最短45秒の入力で、最大6社に査定を依頼できます。

全国約1,700社以上の不動産会社が加盟しており、エリアや物件条件に合わせて査定依頼先を比較できます。複数社の査定額や担当者の対応を見比べたい方に向いています。

また、不動産売却だけでなく、買取、賃貸管理、土地活用、リノベーションなどのサービスにも対応しています。売却以外の選択肢も含めて検討したい場合にも使いやすいサービスです。

＼6年連続不動産査定サイトNO.1／

※2025年9月19日-23日 「サイト評価に関する調査」より

HOME4U

HOME4Uは、2001年に開始された不動産一括査定サービスです。長く運営されているサービスを利用したい方に向いています。

提携している不動産会社は約2,500社で、厳選した不動産会社の中から、最大6社に査定依頼ができます。売却価格や担当者の対応を比較しながら依頼先を検討できます。

また、売却査定だけでなく、土地活用や賃貸経営に関する相談にも対応しています。売却するか、活用するかで迷っている方にも使いやすいサービスです。

イエウール

イエウールは、全国2,000社以上の不動産会社と提携している不動産一括査定サイトです。大手不動産会社だけでなく、地域に詳しい不動産会社とも比較しやすい点が特徴です。

物件種別やエリアに合わせて、最大6社に査定依頼ができます。都市部だけでなく、地方の不動産売却を検討している場合にも選択肢を広げやすいサービスです。

また、匿名の簡易査定シミュレーションも用意されています。まずは価格の目安を知りたい方は、通常の査定依頼とあわせて確認してみるとよいでしょう。

なお、通常の査定依頼では、不動産会社から連絡が入ります。連絡可能な時間帯や希望する連絡方法がある場合は、申し込み時や初回連絡時に伝えておくと安心です。

不動産売却の流れをスムーズに進める一括査定サイトの活用

不動産売却の流れは、スムーズに進んでも3〜6ヶ月程度かかることがあります。売却が長引くと、価格見直しや維持費負担が発生する可能性があるため、早めに準備を始めることが大切です。

まずは、適正価格を知ることから始めましょう。複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額、根拠、販売戦略、担当者の対応を比較することで、納得して売却を進めやすくなります。

一括査定サイトを利用すれば、複数社への査定依頼をまとめて行えます。売却の流れをスムーズに進めたい方は、相場確認と査定依頼から始めてみましょう。

＼6年連続不動産査定サイトNO.1／

※2024年9月20日-24日 「サイト評価に関する調査」より

不動産売却に関するよくある質問

＼6年連続不動産査定サイトNO.1／

※2025年9月19日-23日 「サイト評価に関する調査」より

出典

国土交通省「不動産情報ライブラリ」
国土交通省「不動産取引価格情報検索」
国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」
公益財団法人東日本不動産流通機構「媒介契約制度」
法務局「各種証明書請求手続」（更新日：2026年2月2日）
国税庁「No.2020 確定申告」（更新日：2025年4月1日）
国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」（更新日：2025年4月1日）
国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」（更新日：2025年4月1日）
国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」（更新日：2025年4月1日）
国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」（更新日：2025年4月1日）
国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」（更新日：2025年4月1日）
国土交通省「令和8年度税制改正概要」
リビンマッチ「不動産売却の一括査定」
HOME4U「はじめての方へ」
イエウール「不動産売却査定ならイエウール」