投資用マンションの売却で失敗しないためのポイントは？手順と売り時の見極め方について

「数年前に営業を受けて買ったワンルーム。家賃は月8万円入るけれど、ローン返済と管理費・修繕積立金を引いたら、手元には毎月数千円しか残らない……」

そんなギリギリの収支で運用している中、管理組合から届いた修繕積立金の値上げ通知を見て、売却が頭をよぎったという方が多いのではないでしょうか。

実はこのようなケースは、決して珍しい話ではありません。マンションは築年数が経つにつれて修繕箇所が増えるため、築10年、20年という節目で修繕積立金が段階的に引き上げられるのが一般的です。手出し（赤字）が発生する前に「このまま持ち続けるべきか、売るべきか」を一度立ち止まって考える必要があります。

決断の基準になるのは、「今後の維持コストと家賃収入のバランス」、そして「いま売ったときに手元に残る金額（または借金の残り）」を冷静に並べて比較することです。

この記事では、売却か保有かを判断するために必要な「数字の出し方」と、失敗しないための「売り時の見極め方・手順」を分かりやすくまとめました。

※本記事の税制に関する情報は2026年8月時点のもので、市況データはそれぞれの公表時点を本文中に明記しています。

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投資用マンションの売却で最初に確認することは？

投資用マンションの査定額が2,000万円でも、手元に2,000万円が残るわけではありません。 残債の返済と税金、諸費用を差し引いた後に、自分の取り分が決まります。売るか持ち続けるかは、この差し引き後の金額で比べます。

使う数字は、売却見込み価格、ローン残債、譲渡所得税の3つです。売却見込み価格から残りの2つと諸費用を引いた金額が、手元に入るお金になります。

3つを出すために見る資料は次のとおりです。

調べるもの	どこで分かるか
ローン残債	借入先から届く返済予定表、または残高証明書
売却見込み価格	不動産会社の査定書（複数社で比較）
購入時の価格と諸費用	購入時の売買契約書と領収書
減価償却費の累計	過去の確定申告書の控え（青色申告決算書または収支内訳書）
管理費と修繕積立金の月額	管理組合からの通知、または管理会社の明細

残債より高く売れるか、安くしか売れないか

売却価格がローン残債を上回る状態を、アンダーローンと呼びます。逆に売却価格が残債に届かない状態が、オーバーローンです。呼び名は似ています。取れる手段はまったく別です。

アンダーローンの場合、売却代金でローンを完済できます。抵当権（金融機関がその物件を担保に取っている権利）も、決済と同時に外れます。手続きも複雑ではありません。余った代金はそのまま手元に残ります。

オーバーローンの場合、売却代金だけでは残債を返しきれません。不足分を自己資金で支払う必要があります。金融機関は抵当権が外れない限り売却を認めないからです。つまり、不足分を用意できなければ売却は進みません。

残債の確認方法は難しくありません。金融機関から毎年届く返済予定表、またはインターネットバンキングの残高照会で確認できます。繰り上げ返済を過去にしている場合は、予定表の数字と実際の残高がずれていることがあります。引き渡しの予定日を伝えて、その日の残高を金融機関に聞いておくと確実です。

手残り額はどう計算する？

手残り額の計算式は、次のとおりです。

手残り額 ＝ 売却価格 － ローン残債 － 譲渡所得税等 － 諸費用

式そのものは引き算だけ。難しいのは、諸費用に何が含まれるかを取りこぼさない点にあります。

差し引く諸費用は次のとおりです。

差し引く費用	何の費用か
仲介手数料	不動産会社に払う成功報酬。売買代金に応じて上限がある
印紙税	売買契約書に貼る税金
抵当権抹消の登録免許税	ローンの担保を外す登記にかかる税金
司法書士報酬	抵当権抹消を司法書士に依頼した場合の費用
管理費と修繕積立金の日割り精算	引き渡し日までの分を売主が負担

なかでも金額が積み上がるのが、管理費と修繕積立金です。東日本不動産流通機構が2025年度の成約物件を集計したところ、首都圏の中古マンションの月額修繕積立金は1戸あたり平均13,910円でした。月額管理費は13,895円。合計は27,805円です。売却が決まるまでの数か月間も、この負担は毎月発生し続けることになります。

ここまで引いて残った金額が、売却して実際に手に入るお金です。

残債のほうが多いときはどうする？

オーバーローンでも、売却できないわけではありません。取れる方法は3つあります。

1つ目は、不足分を自己資金で補う方法です。手元の預貯金から差額を入れて完済します。手続きは通常の売却と変わりません。

2つ目は、買い替えを組み合わせる方法です。別の物件を購入する前提で、金融機関と融資条件を相談します。ただし審査の結果は金融機関ごとに違います。すべての銀行が応じるわけではありません。

3つ目が、任意売却です。金融機関の同意を得たうえで売却します。ただし、これは返済が滞った状態を前提にした手続きです。その後の借り入れは難しくなります。返済を続けられているうちは、まず1つ目と2つ目を検討してください。

自分がどの選択肢に該当するかは、残債と売却見込み価格の差額で決まります。その売却見込み価格を出すのが、不動産会社の査定です。

＼ 手残り額の計算は、今の査定額から始まります ／

査定額が不動産会社ごとに違うのはなぜ？

同じ物件に3社が査定を出すと、金額が数百万円単位で割れることがあります。 会社の姿勢の違いではありません。使っている計算方法と、計算に入れる数字が違うからです。この仕組みを知っておくと、査定額の高さだけで会社を決めずに済みます。

投資用と自宅では査定方法が違う

自分で住むために買われるマンションでは、取引事例比較法が中心になります。近隣で似た条件の物件がいくらで売れたか。その実績を並べて価格を決める方法です。根拠になるのは、実際に売れた金額です。会社による差は出にくくなります。自分で住む人向けの物件でどう査定額が決まるかは、マンションの査定方法にまとめました。

投資用マンションでは、収益還元法が使われます。その物件の家賃収入がいくらあるかをもとに、価格を逆算する方法です。計算式は次のようになります。

収益価格 ＝ 年間の想定家賃収入 ÷ 期待利回り

査定額が割れる原因はここにあります。想定家賃も期待利回りも、実績値ではなく見込みの数字です。どちらをどう置くかで、査定額は変わります。

見込みの数字が妥当かどうかは、実際に売れている価格と照らして確かめます。東日本不動産流通機構によると、2026年7月の首都圏中古マンションの成約㎡単価は84.17万円でした。前年同月比で1.5%の下落です。成約価格の平均は5,267万円です。エリア別の相場は中古マンションの売却相場にまとめています。

※この数値は成約専有面積62.57㎡の物件を含む中古マンション全体の平均で、ワンルームの相場ではありません。

利回りの置き方で査定額はどれだけ動くか

収益価格は、家賃を利回りで割って求めます。割る数が小さいほど、答えは大きくなる計算です。つまり期待利回りを低く置けば、それだけ査定額は高く出せます。

年間家賃収入を96万円（月8万円）と置いた場合の収益価格が、次の表です。

期待利回り	収益価格
3.6%	約2,666万円
4.5%	約2,133万円
5.0%	約1,920万円

利回りを3.6%から5.0%に変えるだけで、収益価格は746万円下がります。家賃のほうも同じです。月8万円を月9万円と置けば、同じ利回りでも収益価格は1割以上上がります。

では、実際にはどのくらいの利回りが使われているのでしょうか。日本不動産研究所の第54回不動産投資家調査によると、2026年4月時点の賃貸住宅一棟（ワンルームタイプ）の期待利回りは、東京・城南地区で3.6%でした。前回調査から0.1ポイントの低下です。札幌4.9%、仙台5.0%、大阪4.2%、福岡4.5%。エリアによって1ポイント以上の開きがありました（同調査、2026年5月27日公表）。

妥当な利回りは、エリアによって違います。地域の相場より低い利回りで計算された査定額は、その金額のままでは買い手がつきにくくなります。

査定書のどこを見ればいい？

査定書を受け取ったら、金額の前に根拠を見てください。確認するのは次の4項目です。

この4つに具体的な回答が返ってこないなら、その査定額には根拠がありません。

売り出し価格と実際に売れる価格には差があります。2026年7月の首都圏中古マンションの在庫㎡単価は118.30万円で、前年同月比28.2%の上昇でした。24か月連続の上昇です。一方、実際に成約した㎡単価は84.17万円にとどまりました。売り出されている価格と、買主が実際に払った価格の差は、1㎡あたり34万円です。

高い査定額が示しているのは、売り出し価格の上限です。実際に売れる価格ではありません。この違いを頭に置いて、複数社の説明を聞き比べてください。

査定額の見方がわかったら、次は売る時期です。

＼ 1社だけの査定額では、高いのか安いのか判断できません ／

投資用マンションの売り時はいつ？

日本不動産研究所の調査で「既存所有物件を売却する」と答えた投資家は28%、前回から2ポイント増えました。 ただし、ほかの投資家が売っているから自分も売る、という話ではありません。売り時は物件ごとに違います。判断の材料になるのは、次の5つの節目のどれに当てはまるかです。

減価償却が終わるとき

減価償却とは、建物を買った金額を決められた年数で分けて、毎年少しずつ経費にする仕組みです。減価償却費を計上している間は、その分だけ課税される所得が減ります。

鉄筋コンクリート造で住宅用の建物の法定耐用年数は47年です。ただし中古で買った場合は、この年数をそのまま使いません。国税庁が定める簡便法で計算し直します。

計算式は次のとおりです。法定耐用年数の全部を経過している場合は、法定耐用年数に20%を掛けた年数です。一部を経過している場合は、法定耐用年数から経過年数を引いた数に、経過年数の20%を足した年数になります。いずれも1年未満の端数は切り捨てます。2年に満たないときは2年です。

たとえば築15年のRC造マンションを買ったとしましょう。（47 － 15）＋ 15 × 20% ＝ 35年が耐用年数です。購入から35年で減価償却は終わります。

償却が終わると経費が減ります。家賃収入が同じでも、課税される所得は増える計算です。手元に残る現金が目に見えて減るのは、このタイミングになります。

保有5年を超えて税率が下がるとき

5つの節目のうち、手取りの差が金額としてはっきり出るのがこの時期です。売却益にかかる税率は、所有期間によって次のように分かれます。

区分	所有期間	所得税	住民税
短期譲渡所得	5年以下	30%	9%
長期譲渡所得	5年超	15%	5%

これに加えて、復興特別所得税が基準所得税額の2.1%かかります。この課税は平成25年から令和19年までの各年分が対象です。

注意したいのは、期間の数え方です。所有期間は「譲渡した年の1月1日時点」で判定します。取得日から5年ではありません。

たとえば2021年6月に取得した物件を2026年8月に売ったとします。取得から5年2か月が経過しています。しかし2026年1月1日時点では4年7か月です。この場合は短期譲渡所得になります。1月1日を1回またぐまで待てば、所得税は30%から15%に下がる計算です。

デッドクロスを迎える前

不動産投資では、減価償却費がローンの元金返済額を下回る状態をデッドクロスと呼ぶことがあります。公的な定義がある言葉ではありません。

元金の返済は経費になりません。減価償却費は、実際にはお金が出ていかない経費です。この2つの大小が逆転したとします。帳簿上の利益は出ているのに、手元の現金が足りない状態が生まれます。増えるのは所得税と住民税の負担だけ。

元利均等返済で借りている場合、返済が進むほど元金部分の割合は増えていきます。減価償却費のほうは、残りの年数が減っていくだけです。一度この状態に入ると、繰り上げ返済で元金を減らすか、売却するまで戻りません。

変動金利で返済額が増えるとき

手元の現金が減る場面は、デッドクロスのほかにもう一つあります。変動金利で借り入れている場合の、返済額の増加です。

金利が上がれば、同じ返済額でも元金に充てられる部分が減ります。総返済額そのものが増えることもあります。増えるのは支出だけで、家賃収入は変わりません。

自分のローンが変動金利かどうかは、金銭消費貸借契約書または返済予定表で確認できます。変動金利であれば、金利が見直されたときに手残りがどう変わるかを試算しておいてください。

大規模修繕の負担が来る前

修繕積立金は、外壁や配管などをまとめて直す大規模修繕の費用にあてるお金です。積立額が足りなければ、月額の値上げか一時金の徴収で不足分を集めます。どちらも所有者の負担です。値上げの通知が届いてから対応を考えるより、先に金額の推移を知っておくほうが判断は早くなります。

東日本不動産流通機構が2025年度の成約物件を集計した築年数別の月額修繕積立金は、次のとおりでした。

築年数	月額修繕積立金	1㎡あたり
築10年以内	10,474円	167円
築11〜20年	15,716円	231円
築21〜30年	16,588円	239円
築30年超	12,835円	218円

※2025年度に東日本不動産流通機構を通して成約した首都圏の中古マンションの平均です。前掲の成約㎡単価は2026年7月の集計で、集計期間と対象範囲が異なります。

築10年以内と築21〜30年を比べると、月額でおよそ1.58倍です。年間では7万円以上の差になります。家賃が同じなら、その分だけ手取りが減ります。

年度ごとに見ても上がり続けてきました。首都圏の月額修繕積立金の平均は、2020年度11,737円から2025年度13,910円まで上がりました。5年で2,000円以上の上昇です。1㎡あたりでは176円から217円になりました。

価格に対して年間いくら払うかで見ると、2025年度の首都圏平均は合計0.60%でした。築30年超では1.03%まで上がります。同じ価格の物件でも、築30年を超えると管理費と修繕積立金の年間負担は2倍近くになります。

空室や家賃下落が続いたとき

収益還元法では、家賃が下がると評価額も下がる計算です。空室が続けば、1年のうち家賃が入る月数も少なく見積もられるでしょう。物件そのものは変わらなくても、査定額だけが下がります。

年度と単月では逆の動きになっています。年度で見ると、2025年度の首都圏中古マンションの成約件数は49,314件で、3年連続の増加かつ過去最高でした。成約価格も5,322万円で13年連続の上昇です。

一方、直近の単月は逆です。2026年7月の成約件数は3,638件で、前年同月比8.6%の減少でした。4か月連続の減少です。在庫件数は47,151件まで増え、こちらは5か月連続で増加しました。

年度では過去最高、直近は減速。この2つは矛盾しません。集計している期間が違うだけです。首都圏の価格が何年にわたってどう動いてきたかは、マンション価格の推移で追っています。売り時を市況で判断する場合、年度の数字を見るか単月の数字を見るかで結論は逆になります。

※国土交通省の不動産価格指数では、マンション（区分所有）の全国指数は令和7年12月時点で225.1でした（2010年平均＝100、季節調整値）。前年同月の207.7から上昇しています。ただし令和8年1月分以降の指数は、算出プログラムの不具合により公表が延期されています（令和8年7月29日時点）。最新の公表値は令和7年12月分です。

売る時期の目安がついたら、次は手続きです。

＼ 売り時かどうかは、今の評価額を知らないと決められません ／

投資用マンションを売却する流れと必要書類は？

投資用マンションの売却も、手順そのものは自宅を売るときと変わりません。 一般的なマンション売却の流れと大きな違いはありません。 東日本不動産流通機構の集計では、中古マンションが登録から成約に至るまでの日数は2025年度で82.6日でした。前年度から2.0%短縮しています。ここに決済と引き渡しの期間が加わります。動き出してから現金化まで、4か月前後が目安でしょう。入居者がいる物件では、この間に賃貸借契約の引き継ぎも並行して進みます。

同じ集計で、中古戸建住宅は100.1日、土地は89.7日でした。

※82.6日は中古マンション全体の平均で、ワンルームに限った日数ではありません。レインズへの登録から成約報告までの期間を指します。

査定から引き渡しまでの手順

売却は次の順で進みます。

契約から決済まではさらに1か月前後かかります。年内に現金化したいなら、夏までには査定を始めておく計算です。

引き渡し後に必要な入居者への通知

自宅を売るときにはない手続きが、最後に一つ残ります。賃貸人の地位承継の通知です。

所有権が移ると、賃貸人としての立場も買主に移ります。入居者から見れば、家賃の振込先が変わります。通知が遅れたらどうなるでしょうか。旧オーナーの口座に家賃が振り込まれ続けてしまいます。

通知には、新しい賃貸人の名前と連絡先、家賃の新しい振込先、切り替えの時期を記載します。あわせて敷金の引き継ぎも整理してください。敷金は入居者に返還する義務がある預り金です。買主へ引き継ぐのか、決済時に精算するのかを売買契約の段階で決めておいてください。

管理会社が通知を代行してくれる場合もあります。管理を委託している場合は、売却を決めた段階で管理会社に相談しておくと、引き渡し後の手続きが早く済みます。

入居者がいるまま売るか、空室にしてから売るか

投資用マンションを入居者がいる状態のまま売る方法が、オーナーチェンジ売却です。空室にしてから売る場合と比べると、買う人が変わります。値段も、住み心地ではなく家賃の利回りで決まります。

項目	オーナーチェンジ売却	空室にしてからの売却
主な買い手	投資家	投資家と、自分で住む人の両方
評価方法	収益還元法が中心	取引事例比較法も使われる
室内の内覧	できないことが多い	できる
家賃収入	引き渡しまで受け取れる	空室期間は入らない
売主の手間	少ない	原状回復や退去交渉が必要

オーナーチェンジの利点は、売却活動中も家賃が入り続けることです。空室になる心配もありません。一方で買主は投資家に限られます。入居者がいる部屋には自分で住めないからです。室内を見られないまま購入を決める点も、買い手を選ぶ理由になります。

空室にしてから売ると、自分で住みたい人も買い手になります。室内を見て決められるからです。ただし空室期間の家賃はゼロです。原状回復の費用も売主が負担することになります。

どちらが有利かは、家賃の水準と空室になった場合の埋まりやすさで決まります。現在の家賃が周辺相場より高いなら、オーナーチェンジのほうが査定額は高く出るでしょう。逆に相場より低い家賃で長く貸している場合は、空室にしたほうが買い手は増えます。

※入居者に退去を求めるには正当な事由が必要です。売却を理由に一方的な退去通知を出すことはできません。契約の更新時期と入居者の意向を確認してから判断してください。

投資用物件だけに必要な書類

投資用マンションでは、自宅を売るときには要らない書類も必要になります。買い手が家賃収入を検証するための資料だからです。

自分で住む人が買う物件でも必要になる書類を先に挙げます。

これに加えて用意するのが、次の書類です。

書類	内容
レントロール	入居状況と家賃、契約期間を一覧にした表
賃貸借契約書	現在の入居者との契約書の写し
敷金の預り証	預かっている敷金の金額がわかる書類
管理委託契約書	管理会社に委託している場合に必要
修繕履歴と長期修繕計画書	管理組合から取り寄せる

購入時の売買契約書は特に重要です。譲渡所得を計算するときの取得費の根拠になります。

書類の準備と並行して、費用の見通しも立てておきましょう。

＼ 書類集めの前に、まず売却価格の目安から ／

売却でかかる税金と諸費用はいくら？

投資用マンションを売るときにかかるお金は、税金と諸費用の2つに分かれます。 諸費用は売買のときに支払うもの。税金は翌年の確定申告で精算するものです。支払うタイミングが違います。現金の準備も分けて考えてください。

譲渡所得税はいくらかかる？

課税される譲渡所得は、次の式で求めます。

課税譲渡所得金額 ＝ 譲渡価額 －（取得費 ＋ 譲渡費用）－ 特別控除額

譲渡費用に含められるのは、売るために直接かかった費用です。国税庁は仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、借家人に支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などを挙げています。修繕費や固定資産税は含まれません。

取得費で注意したいのが、減価償却です。賃貸に出していた物件は、事業に使われていた資産にあたります。この場合の取得費は、建物の取得価額から毎年の減価償却費の合計を差し引いた金額です。

つまり、買った金額よりも売った金額が低くても、譲渡所得が発生することがあります。減価償却の分だけ取得費が減っているからです。「売却損だから税金はかからないはず」という思い込みで申告をしないと、あとから加算税を求められることがあります。

購入時の契約書が見当たらない場合は、概算取得費を使う方法があります。売った金額の5%を取得費とみなす計算です。実際の取得費が売却額の5%を下回る場合にも使えます。ただし3,000万円で売った物件なら取得費は150万円。課税される所得はその分だけ大きくなります。購入時の契約書が見つかれば、この計算は不要です。

税率のほうは所有期間で決まります。5年以下の短期譲渡所得は所得税30%と住民税9%。5年超の長期譲渡所得は所得税15%と住民税5%です。これに復興特別所得税として基準所得税額の2.1%が加わります。

マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除は、投資用マンションには使えません。居住用財産を対象とした制度だからです。

消費税がかかるのはどんなとき？

「個人だから消費税はかからない」と考えている方が多くいます。多くの場合はかかりません。ただし例外があります。

まず前提として、土地の譲渡は消費税の非課税取引です。国税庁は非課税となる取引の第1に「土地の譲渡および貸付け」を挙げています。借地権など土地の上に存する権利も含まれます。

課税対象になるのは建物部分です。マンションの売買価格は土地と建物の合計になっています。このうち建物の分が、消費税のかかる部分です。

納めるかどうかを分けるのが、課税事業者に当てはまるかどうかです。基準期間の課税売上高が1,000万円以下であれば、原則として納税義務は免除されます。個人事業者の基準期間は、その年の前々年です。

ただし免除されないケースが3つあります。

住宅の貸付けは非課税取引です。居住用として貸しているワンルームの家賃は、課税売上高に含まれません。一方、店舗や事務所として貸している場合の賃料は課税売上高に入ります。どちらに当てはまるかの判断材料は、賃貸借契約書に書かれた使い道です。

仲介手数料と登記費用の内訳

仲介手数料には、宅地建物取引業法で定めた上限があります。売買代金を3つに区分して、それぞれに割合を掛けて合計する仕組みです。

売買代金の区分	上限の割合（税込）
200万円以下の部分	5.5%
200万円超400万円以下の部分	4.4%
400万円超の部分	3.3%

この計算は「売買代金 × 3% ＋ 6万円」に消費税を加えた金額と一致します。売買代金が400万円を超える場合に使える簡便な計算方法です。3,000万円で売却したなら、上限は105.6万円になります。

これは上限額であって、定額ではありません。国土交通省の解釈でも、「依頼者のそれぞれ一方から受けることのできる限度額」と説明されています。

売買代金が800万円以下の物件には特例があります。国土交通省の告示での呼び名は「低廉な空家等」。中身は800万円以下の宅地や建物のことで、空き家である必要はありません。この場合、不動産会社は通常の上限を超えて仲介手数料を受け取れます。ただし仲介を依頼する契約を結ぶ前に、金額について説明と合意が必要です。築年数の古いワンルームは800万円以下になることがあります。契約前に金額を確認してください。

誰がいつ払うのかを、費用ごとにまとめます。

費目	金額	負担者	支払い時期
仲介手数料	上限は売買代金の区分ごとに計算	売主	契約時と決済時に分割が一般的
印紙税	1,000万円超5,000万円以下は1万円、5,000万円超1億円以下は3万円	売主	売買契約時
抵当権抹消の登録免許税	不動産1個につき1,000円	売主	決済時
司法書士報酬	法定額はありません	売主	決済時
所有権移転登記の登録免許税	不動産の価額の1,000分の20	買主	決済時
譲渡所得税と住民税	所有期間により15%＋5%または30%＋9%	売主	翌年の確定申告時

※印紙税の軽減措置は、平成26年4月1日から令和9年3月31日までに作成される契約書が対象です。

抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1,000円と決まっています。同じ申請書で20個を超える不動産の抹消を受ける場合は、申請件数1件につき2万円です。マンションは数え方が単純ではありません。建物と土地が別々に数えられ、個数が2つ以上になることがあります。2個であれば2,000円です。自分の物件がいくつになるかは、司法書士に確認してください。

支払いが終われば売却は完了です。ただし手続きはもう一つ残っています。

＼ 諸費用を引いた手取りは、査定額がわかれば試算できます ／

売却後の確定申告は何をする？

投資用マンションを売って利益が出た年は、翌年の2月16日から3月15日までに確定申告をします。 売却益が出ていれば申告と納税が必要です。決済が終わった時点で書類をまとめておけば、申告の時期に探し直さずに済みます。

申告が必要なのはどんなとき？

申告が必要になるのは、譲渡所得がプラスになった場合です。ここで言う譲渡所得は、売却価格ではありません。売却価格から取得費と譲渡費用を引いた後の金額です。

判定でつまずきやすいのが、減価償却の扱いです。賃貸に出していた期間の減価償却費は、取得費から差し引かれています。買値より安く売った場合でも、譲渡所得がプラスになることがあるのはこのためです。先に計算してください。そのうえで申告の要否を判断します。

期限は翌年の3月15日まで。譲渡所得は分離課税です。給与所得の年末調整では精算されません。会社員の方も自分で申告する必要があります。

損失が出た場合、申告義務そのものはありません。ただし同じ年に別の不動産も売却しているなら、申告したほうがよい場合があります。損失を他方の利益から差し引ける可能性があるからです。

申告に必要な書類

申告には、確定申告書に加えて譲渡所得の内訳書が必要です。土地や建物を売ったときの計算過程を、ここに書き込みます。

用意する書類は次のとおりです。

購入時の契約書探しには時間がかかります。手元にない場合は、購入した不動産会社や当時の司法書士に問い合わせる方法があります。通帳の振込記録や住宅ローンの契約書が補強材料になることもあるでしょう。

減価償却費の資料は、これまで不動産所得の申告をしてきた方なら過去の申告書控えに残っています。青色申告決算書または収支内訳書の減価償却費の計算欄を確認してください。

計算に不安が残る場合は、税理士か所轄の税務署に相談するのが確実です。特に購入時の価格がわからない物件や、途中で自分が住んだ時期がある物件は、計算が複雑になります。

売却損は給与と相殺できる？

投資用マンションの売却損は、給与所得と相殺できません。

土地や建物を売って損失が出た場合、その損失は他の土地や建物の譲渡所得から控除できます。しかし控除しきれない分を、事業所得や給与所得など他の所得と損益通算することはできません。

例外は居住用財産です。マイホームを売って一定の要件を満たす場合には、他の所得との損益通算が認められます。翌年以後3年間の繰越控除も使えます。この特例は投資用マンションには適用されません。

「損切りすれば税金が戻る」という考えは、投資用物件には当てはまりません。売るかどうかは、還付を期待せず手残り額で決めてください。

不動産を2つ以上売る予定があるなら、同じ年に売るか年をまたぐかで税額が変わります。片方で利益、片方で損失が出る見込みなら、同じ年に売ることで相殺できる可能性があります。

手続きの見通しが立ったら、次は依頼先を決める段階です。

投資用マンションはどこに売却を依頼する？

投資用マンションは、依頼する不動産会社によって買い手の探し方が変わります。 投資家に向けて売るのか、自分で住みたい人に向けて売るのか。狙う相手を間違えると、価格を交渉する前に買主が見つかりません。

会社によって得意な売り方が違う

不動産会社には得意分野があります。投資用物件を扱ってきた会社と、住宅の売買を中心にしてきた会社では、抱えている顧客層が違うからです。

投資用物件に強い会社は、購入を検討する投資家の名簿を持っています。利回りと空室の見込みを軸にした提案に慣れています。オーナーチェンジ物件の取り扱い経験も豊富です。日本不動産研究所の調査で東京・城南地区のワンルームタイプの期待利回りが3.6%と示されているように、投資家は利回りの数字で判断します。利回りや空室の見込みの話が通じない担当者だと、売り出し価格の相談そのものが進みません。

自分で住む人への販売に強い会社が得意とするのは、暮らしやすさの伝え方です。室内の写真の撮り方や、周辺環境の説明に慣れています。空室にしてから売るなら、こうした会社のほうが向いています。

買主候補に海外の投資家が入る場合もあるでしょう。エリアや物件によっては、国内の投資家より高い価格を提示することがあります。ただし、取り扱える会社は多くありません。実績を確認した上で相談してください。

見分け方は簡単です。「同じような投資用の区分マンションを、直近1年で何件成約させましたか」と聞いてみてください。件数とエリアが具体的に返ってくるかどうかで、その会社の経験がわかります。

仲介と買取はどちらを選ぶ？

売却の方法には、仲介と買取の2つがあります。仲介は不動産会社に買主を探してもらう方法です。買取は不動産会社そのものが買主になります。買取業者の探し方と価格の目安は、マンションの買取で扱っています。

仲介の利点は、相場に近い価格で売れることです。買いたい人が複数いれば、値段は上がります。ただし買主が現れるまで時間がかかります。登録から成約までの82.6日は、あくまで平均値です。

買取の利点は、時期が読めることです。買主を探す期間が要りません。売却額が早く確定します。次の資金の使い道も決めやすくなるでしょう。一方で、価格は市場価格より低くなるのが普通です。買い取った会社が、売れ残る可能性を引き受けるからです。

方法	向いているケース
仲介	時間に余裕があり、価格を優先したい
買取	現金化の時期が決まっている、または入居者との関係で早く手放したい

在庫が5か月続けて増えている状況では、仲介でいつ売れるかは読みにくくなります。仲介と買取の両方で見積もりを取り、価格の差と期間の差を見比べて決めてください。

査定を比べるときに見る項目

査定額を並べて高い順に選ぶと、失敗します。査定額が高いことと、その金額で売れることは別だからです。

高い査定額は、売り出し価格の上限を示す数字です。その金額で売れる保証ではありません。

比較するときは、次の項目を並べてください。

複数社にまとめて依頼できる不動産一括査定サイトを使えば、比較の手間は減らせます。3社以上の説明を聞くと、どの会社が数字で説明できるかがはっきりします。相場より明らかに高い金額を出した会社には、その根拠を数字で説明してもらってください。答えられない会社に任せると、売り出してから値下げを繰り返すことになりかねません。

まずは手元の返済予定表で残債を確認するところから始めてください。そのうえで複数社の査定を取れば、手元にいくら残るかを計算できます。売るか持ち続けるかを決めるのは、その数字を見てからで間に合います。

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まとめ

投資用マンションの売却で見るべきなのは、査定額ではなく手残り額です。査定額が会社ごとに割れるのは、収益還元法で使う想定家賃と期待利回りの置き方が違うからです。売り時の判断では、所有期間が譲渡した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで税率が変わります。修繕積立金は築10年以内の10,474円から築21〜30年の16,588円へ。持ち続けるほど手取りは減ります。売却損が出ても給与所得とは相殺できません。まずは残債を確認するところから始めてください。

手元の残債がわかったら、次は査定です。無料の一括査定なら、複数社の査定額と根拠をまとめて比べられます。

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よくある質問

出典

• 国税庁・No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)（令和7年4月1日現在法令等）
• 国税庁・No.3203 不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合（令和7年4月1日現在法令等）
• 国税庁・No.3208 長期譲渡所得の税額の計算（令和7年4月1日現在法令等）
• 国税庁・No.3211 短期譲渡所得の税額の計算（令和7年4月1日現在法令等）
• 国税庁・No.3258 取得費が分からないとき（令和7年4月1日現在法令等）
• 国税庁・No.3261 建物の取得費の計算（令和7年4月1日現在法令等）
• 国税庁・No.5404 中古資産の耐用年数（令和7年4月1日現在法令等）
• 国税庁・No.6201 非課税となる取引（令和7年4月1日現在法令等）
• 国税庁・No.6501 納税義務の免除（令和7年4月1日現在法令等）
• 国税庁・No.7108 不動産の譲渡に関する契約書に係る印紙税の軽減措置（令和8年4月1日現在法令等）
• 国税庁・No.7191 登録免許税の税額表（令和8年4月1日現在法令等）
• 国税庁・No.2020 確定申告（令和7年4月1日現在法令等）
• 国税庁・主な減価償却資産の耐用年数表（令和7年4月1日現在法令等）
• e-Gov法令検索・登録免許税法 別表第一（令和8年7月23日施行）
• 国土交通省・宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（令和8年4月1日施行版）
• 国土交通省・不動産価格指数（令和7年12月・令和7年第4四半期分）（公表日：2026-03-31）
• 国土交通省・不動産価格指数（公表延期のお知らせ）（掲載日：2026-07-29）
• 東日本不動産流通機構・月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年7月度（公表日：2026-08-10）
• 東日本不動産流通機構・首都圏不動産流通市場の動向（2025年度）（公表日：2026-04-17）
• 東日本不動産流通機構・REINS TOPIC 首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金（2025年度）（公表日：2026-05-28）
• 日本不動産研究所・第54回 不動産投資家調査（2026年4月現在）（公表日：2026-05-27）