【2026年10月】マンションの売却相場はいくら？地域・築年数別の相場と調べ方を解説

マンションの売却を検討しているものの、「今はいくらくらいで売れるのか」「不動産会社の査定額を信じてよいのか」と不安に感じていませんか。

マンションの価格は全国的に高い水準で推移していますが、全国平均や都道府県平均だけで、自分の部屋の売却価格を判断することはできません。同じマンションでも、階数、向き、専有面積、室内状態などによって成約価格は変わります。

また、売出価格・査定価格・成約価格は、それぞれ意味が異なります。相場を知らずに売り出すと安く成約してしまう可能性がある一方、高すぎる価格を設定すると問い合わせが集まらず、売却が長期化することもあります。

まずは公的な成約データで大まかな水準を確認し、その後、自分のマンションと条件が近い事例や複数社の査定結果を比較すると、売出価格を決めやすくなります。

この記事では、2026年10月時点で確認できる公的データをもとに、マンション売却相場の動向、地域別・築年数別の見方、相場の調べ方、売却タイミング、相場より安く売らないためのポイントを順に説明します。

＼不動産査定サイト認知度6年連続No.1／

【2026年】マンション売却相場の推移・動向

2026年10月時点で確認できる不動産価格指数の最新値は2025年12月分で、全国のマンション（区分所有）は季節調整値で225.1でした。

不動産価格指数は、2010年平均を100として価格動向を示す指数であり、平均売買価格そのものではありません。225.1という数値は、全国の区分所有マンションの価格水準が2010年平均を大きく上回っていることを示しますが、個別のマンションが2010年当時の2.251倍で売れるという意味ではありません。

2026年1月分以降の不動産価格指数は、算出プログラムの不具合により公表が延期されています。2026年9月30日に予定されていた2026年6月分の公表も延期され、新たな公表日は2026年10月時点で決まっていません。

2026年の動きは、全国4つの不動産流通機構が公表する月例速報で確認できます。東京都の中古マンションの平均成約価格は、2025年8月度には前年同月比18.2％上昇していましたが、2026年8月度は6,826万円で前年同月比0.4％下落しました。

2026年5月度以降、東京都の平均成約価格の前年同月比は2.9％下落〜2.2％上昇の範囲で推移しており、前年を大きく上回る上昇は続いていません。一方、2026年8月度の前年同月比は北海道で20.9％上昇、大阪府で6.5％下落と、都道府県ごとに動きは異なります。

相場が高水準でも、すべての物件が同じように値上がりするわけではありません。立地、駅距離、築年数、専有面積、階数、向き、管理状態、修繕積立金、同一マンション内の競合物件などが売却価格を左右します。

全国指数は市場全体の方向性を知る資料として使い、実際の価格設定では、同一マンションや近隣の成約事例と訪問査定の結果を重視しましょう。

＼不動産査定サイト認知度6年連続No.1／

【2026年8月】地域別のマンション売却相場

マンションの売却相場は、地域によって大きく異なります。さらに、同じ都道府県内でも、市区町村、沿線、駅距離、再開発の有無などによって価格差があります。

以下は、全国4つの不動産流通機構が集計した2026年8月度（2026年9月10日公表）の中古マンション成約状況です。「平均成約価格」は当月に成約報告された物件の平均であり、査定額や将来の売却価格を保証するものではありません。

都道府県	平均成約価格	価格の前年比	㎡単価	成約件数
北海道	2,481万円	+20.9％	33.57万円	205件
東京都	6,826万円	-0.4％	118.85万円	1,562件
神奈川県	3,961万円	+1.2％	60.08万円	808件
千葉県	2,998万円	+4.6％	41.68万円	398件
大阪府	3,423万円	-6.5％	51.54万円	753件
愛知県	2,548万円	+6.7％	34.09万円	385件
福岡県	3,082万円	+11.4％	44.33万円	252件

月次平均は、当月に成約した物件の立地、広さ、築年数、価格帯の構成によって動きます。前年比が上昇または下落していても、地域内のすべての物件価格が同じ割合で動いたとは限りません。

また、資料では2025年1月以降のシステム改修が成約件数に影響している可能性が示されています。成約件数を前年と比較するときは、この点にも注意が必要です。

【北海道】単月の前年比は振れ幅が大きい

北海道の2026年8月度の平均成約価格は2,481万円、㎡単価は33.57万円でした。平均成約価格は前年同月比20.9％上昇しています。

7月度は前年同月比9.0％下落していたため、1か月で前年比の向きが逆になりました。成約件数が205件と少ない月は、どの地域・築年数の物件が成約したかによって平均が大きく動きます。

北海道全体の平均には札幌市内とその他地域が含まれます。売却予定の物件が札幌市内にある場合でも、区、最寄り駅、徒歩分数、築年数が近い事例に絞って確認しましょう。

【東京都】平均成約価格は6,826万円、前年比0.4％下落

東京都の2026年8月度の平均成約価格は6,826万円、㎡単価は118.85万円でした。平均成約価格は前年同月比0.4％、㎡単価は0.8％下落しています。

都心部の高額物件が平均を押し上げやすいため、東京都平均をそのまま査定の基準にするのは適切ではありません。同じ区、沿線、駅距離、専有面積、築年数の成約事例を優先してください。

【神奈川県】横浜・川崎と県内その他地域を分けて確認

神奈川県の2026年8月度の平均成約価格は3,961万円、㎡単価は60.08万円でした。平均成約価格は前年同月比1.2％上昇しています。

神奈川県では、東京都心へのアクセス、沿線、駅距離による差が大きいため、県平均よりも最寄り駅を基準に相場を確認する方法が実用的です。

【千葉県】都内近接地域と郊外を分けて確認

千葉県の2026年8月度の平均成約価格は2,998万円、㎡単価は41.68万円でした。平均成約価格は前年同月比4.6％上昇しています。

7月度の前年同月比は0.3％下落だったため、単月の平均だけで上昇・下落を判断するのは早すぎます。都内近接地域と郊外地域では価格帯が大きく異なるため、地域を分けたうえで3〜6カ月程度の推移も確認しましょう。

【大阪府】大阪市中心部と市外で条件差が出やすい

大阪府の2026年8月度の平均成約価格は3,423万円、㎡単価は51.54万円でした。平均成約価格は前年同月比6.5％下落しています。

大阪市中心部のタワーマンションや築浅物件と、市外の築古マンションでは価格帯が大きく異なります。市区、沿線、駅距離、建物規模をそろえて比較しましょう。

【愛知県】名古屋市内でも区・沿線ごとに確認

愛知県の2026年8月度の平均成約価格は2,548万円、㎡単価は34.09万円でした。平均成約価格は前年同月比6.7％上昇しています。

愛知県平均だけでなく、名古屋市内か市外か、地下鉄・鉄道の沿線、駅距離、駐車場の利用条件などを確認すると、より現実的な価格帯を把握できます。

【福岡県】福岡市内と県内その他地域を分けて判断

福岡県の2026年8月度の平均成約価格は3,082万円、㎡単価は44.33万円でした。平均成約価格は前年同月比11.4％上昇しています。

福岡市中心部と郊外・県内他地域では需要が異なります。最寄り駅、交通利便性、築年数、管理状況が近い成約事例を調べてください。

地域別データは、売却価格を考えるための出発点です。実際には、同一マンション内の成約事例が最も参考になりやすく、次に近隣の類似マンション、最後に都道府県平均という順で確認すると判断しやすくなります。

＼不動産査定サイト認知度6年連続No.1／

築年数別のマンション売却相場

マンションは一般に築年数が浅いほど評価されやすいものの、全国一律の「築○年なら○万円」という相場はありません。価格は、立地、管理状態、修繕履歴、眺望、階数、室内の使われ方などによって変わり、同じ築年数でも査定額に差が出ます。

築年数が進むほど、買主は設備交換の必要性や大規模修繕、修繕積立金の不足、耐震性などを慎重に確認します。売却前に管理資料を整理しておくと、物件の状態を正確に伝えやすくなります。

築年数	買主が確認しやすい点
築5年以内	内装・設備の劣化の少なさ。購入価格以上で売れるとは限らない
築5〜10年	水回り設備や給湯器の状態、故障・交換の履歴
築10〜20年	長期修繕計画と大規模修繕の実施状況
築20〜25年	修繕積立金の残高・値上げ予定、管理費等の滞納状況
築25年以上	耐震性の資料、大規模修繕の履歴、配管更新、リフォーム履歴

【築5年以内】築浅として比較されやすい

築5年以内は、内装や設備の劣化が比較的少なく、築浅物件として検討されやすい時期です。

ただし、新築時の販売価格には販売経費などが含まれるため、築浅でも購入価格以上で売れるとは限りません。住宅ローン残債と売却諸費用を確認し、手取り額を試算しましょう。

【築5〜10年】設備状態と使われ方が評価に反映されやすい

築5〜10年では、室内の清潔感や水回り設備、給湯器などの状態が比較されやすくなります。

高額なリフォームを先に行う必要はありませんが、故障の有無や交換履歴を整理し、査定担当者へ正確に伝えてください。

【築10〜20年】長期修繕計画と大規模修繕の実施状況を確認

築10〜20年では、専有部分だけでなく、長期修繕計画や大規模修繕の実施状況が重視されます。

令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査では、築年数や工事実施時期の回答があった648件のうち、約7割が12〜15年周期で大規模修繕工事を実施していました。ただし、これは一律の義務や適正周期を示すものではありません。建物ごとの劣化状況と長期修繕計画を確認しましょう。

【築20〜25年】価格と管理状況のバランスが判断材料

築20〜25年は、築浅物件より価格が抑えられやすい一方、駅近や管理状態の良いマンションには一定の需要があります。

修繕積立金の残高、値上げ予定、一時金の徴収予定、管理費等の滞納状況は買主の判断に影響するため、管理会社や管理組合の資料を確認しましょう。

【築25年以上】耐震性・修繕履歴・リフォーム余地を伝える

築25年以上でも、立地や管理状態が良ければ売却できます。リフォーム前提で探す買主や投資目的の買主から検討されることもあります。

売却時は、耐震性に関する資料、大規模修繕の履歴、長期修繕計画、配管更新、室内リフォーム履歴などを用意し、買主が将来の負担を判断できるようにしましょう。

＼不動産査定サイト認知度6年連続No.1／

マンション売却相場の調べ方

マンションの相場を調べるときは、「売出価格」「査定価格」「成約価格」を分けて確認します。3つの価格は意味が異なり、売出価格や査定価格が高くても、その金額で成約するとは限りません。

価格の種類	意味	確認するときの注意点
売出価格	売主が市場に提示している価格	実際の成約価格とは異なることがある
査定価格	不動産会社が成約可能性をもとに算出した目安	会社によって前提や販売戦略が異なる
成約価格	実際に売買契約が成立した価格	個別事情を含むため、条件が近い事例を比較する

最も参考にしやすいのは、自分の物件と条件が近く、成約時期も新しい事例の成約価格です。ただし、公的データではマンション名や部屋番号が表示されない場合があるため、同一マンションの情報は不動産会社にも確認しましょう。

一括査定サイトを使えば、物件情報を一度入力して複数社へ査定を依頼できます。ただし、査定額は売却を保証する金額ではありません。査定根拠、販売戦略、担当者の対応、媒介契約の条件まで比較してください。

リビンマッチとは？売却・買取など幅広い相談に対応

リビンマッチは、当社（リビン・テクノロジーズ株式会社）が運営する不動産一括査定サービスです。売却・買取・賃貸管理などの各サービスをあわせて、全国2,100社以上の不動産会社が参加しています（2026年10月時点。サービスごとに社数は異なります）。

一度の入力で、物件条件に合う最大6社へ査定を依頼できます。地域や物件条件によっては、紹介社数が6社未満になることがあります。

2025年9月に実施された調査では、「不動産査定サイト全国認知度」と「今後利用してみたい不動産査定サイト」の2部門で6年連続1位となりました。利用時は、紹介された会社の得意エリアやマンション売却実績も確認しましょう。

＼不動産査定サイト認知度6年連続No.1／

HOME4Uとは？2001年開始の一括査定サービス

HOME4Uは、株式会社NTTデータ・ウィズが運営する不動産一括査定サービスです。2001年に開始され、全国約2,500社の不動産会社から最大6社へ査定を依頼できます（2026年10月時点）。

物件条件によって紹介先は異なりますが、大手と地域密着型の会社を比較したいときの選択肢になります。査定結果を受け取ったら、価格だけでなく、類似物件の成約実績や販売計画を確認しましょう。

イエウールとは？全国2,500社以上と提携

イエウールは、株式会社Speeeが運営する不動産一括査定サービスです。全国2,500社以上の不動産会社と提携しており、物件種別やエリアに合う最大6社へ査定を依頼できます（2026年10月時点）。

物件所在地や条件によって紹介される会社は異なります。マンションのある地域で成約実績を持つ会社が含まれているか確認してください。

マンション売却のタイミング

マンションの売り時は、全国相場だけで決まりません。住み替え時期、住宅ローン残債、競合物件、築年数、修繕計画、税制などを総合して判断します。

将来の価格を正確に予測することは難しいため、「相場がさらに上がるまで待つ」だけで判断せず、現在の査定額と、管理費・修繕積立金・固定資産税など保有を続けるコストを比較しましょう。

確認すること	見るポイント
市場動向	月次の成約価格・成約件数・在庫の数カ月の推移
競合物件	同じマンション・近隣で条件が近い売出物件の数
築年数と修繕予定	大規模修繕の時期、修繕積立金、追加負担の予定
売却完了希望日	査定から引渡しまでの期間を逆算した準備の開始時期
税制とローン残債	3,000万円特別控除などの要件、残債を引いた手取り額

市場動向を確認する

国土交通省の不動産価格指数は、全国の価格動向を確認するための資料です。2025年12月のマンション指数は225.1でしたが、個別物件の価格は地域と条件によって異なります。

月次の成約価格、成約件数、在庫、㎡単価をあわせて確認し、単月の増減だけでなく、数カ月の推移を見ましょう。

競合物件の有無で販売戦略を変える

同じマンション内や近隣に、間取り・専有面積・築年数が近い売出物件が多いと、買主から比較されやすくなります。

売出価格だけで競争せず、眺望、階数、方角、リフォーム履歴、引渡し時期などの違いを担当者と整理しましょう。

築年数と修繕予定を確認する

築年数が進むほど、買主は大規模修繕、修繕積立金、設備更新の状況を確認します。修繕直後だから必ず高く売れるわけではありませんが、管理状況を説明しやすくなることがあります。

大規模修繕前に売るか後に売るかは、工事予定、積立金、追加負担、室内状態を踏まえて判断してください。

売却完了希望日から逆算して準備する

マンション売却は、査定、不動産会社選び、媒介契約、販売活動、売買契約、決済・引渡しという流れで進みます。買主がすぐに見つかるとは限りません。

期限がある場合は、少なくとも数カ月の余裕を持って査定を始めましょう。2025年8月度〜2026年8月度の13か月では、東京都・大阪府ともに中古マンションの成約件数が最も多かったのは2026年3月度でした（東京都2,583件、大阪府1,121件）。

3月の成約を目指すなら、年明けには査定と不動産会社選びを済ませておく必要があります。ただし、時期を合わせても売出価格が相場から離れていると成約しにくいため、価格設定と物件条件の確認を優先しましょう。

税制を踏まえて売却時期を決める

マイホームを売った場合は、一定の要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。

住み替えなどで住まなくなった家を売る場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが要件のひとつです。

売却年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかにより、長期譲渡所得と短期譲渡所得の区分が変わります。所有期間が10年を超えるマイホームには、一定の要件のもとで軽減税率の特例もあります。

適用条件や住宅ローン控除などとの関係は複雑です。売却益が見込まれる場合は、契約前に税務署や税理士へ確認しましょう。相続したマンションは、売却前に相続登記の状況も確認してください。

＼不動産査定サイト認知度6年連続No.1／

マンションを相場より安く売却しないためのポイント

相場より安く売らないためには、単に高い査定額を選ぶのではなく、査定根拠、成約可能性、販売戦略を比べたうえで依頼先を決めましょう。

項目	相場より安く売らないための対策
スケジュール	希望する引渡日から逆算し、余裕を持って準備する
査定の依頼先	2〜3社以上へ同じ物件情報で依頼し、査定根拠を比べる
相場と売却費用	条件の近い成約事例と、諸費用を引いた手取り額を調べる

売却スケジュールに十分な余裕を持つ

売却を急ぐと、早期成約のために値下げを受け入れざるを得ないことがあります。住み替え、転勤、相続などで期限がある場合は、希望する引渡日から逆算して準備しましょう。

査定から引渡しまで半年程度をひとつの目安にすると余裕を持ちやすいものの、実際の期間は地域、価格、物件状態、買主の資金計画などによって変わります。

複数の不動産会社に査定を依頼する

査定額は、不動産会社の地域実績、想定する買主、販売戦略によって異なります。最低でも2〜3社へ同じ物件情報を伝えて比較しましょう。

高い査定額が必ず高値成約につながるわけではありません。査定の根拠となる成約事例、売出価格の設定理由、値下げを検討する時期、広告方法を確認してください。

自分でも市場相場と売却費用を調査する

不動産情報ライブラリやREINS Market Informationで条件の近い成約事例を探し、ポータルサイトで現在の競合物件を確認します。

比較するときは、最寄り駅、徒歩分数、築年数、専有面積、間取り、階数、方角、管理状態をできるだけそろえましょう。

売却時には、仲介手数料、印紙税、抵当権抹消費用、引っ越し費用などがかかります。売買価格だけでなく、住宅ローン残債や諸費用を差し引いた手取り額で判断してください。

＼不動産査定サイト認知度6年連続No.1／

マンション売却相場を理解して適正価格で売却を進める

マンションの価格水準は全国的に高い状態ですが、実際の売却価格は地域、築年数、専有面積、階数、管理状態、修繕積立金、同一マンション内の競合状況によって変わります。

2026年8月度の都道府県別平均成約価格も、北海道の20.9％上昇から大阪府の6.5％下落まで、地域によって動きが異なりました。月次平均は成約物件の構成によって変動するため、都道府県平均だけで価格を決めないことが大切です。

まず、不動産情報ライブラリやREINS Market Informationで成約価格を確認し、ポータルサイトで現在の売出価格と競合物件を調べましょう。

そのうえで、複数の不動産会社から査定を取り、査定額の根拠、販売戦略、担当者の説明、媒介契約の条件を比較してください。

「できるだけ高く売ること」と「希望時期までに売ること」の優先順位を整理し、現実的な売出価格と売却スケジュールを決めることが、納得できる売却につながります。

＼不動産査定サイト認知度6年連続No.1／

出典

公益財団法人東日本不動産流通機構ほか「月例速報 Market Watch 2026（令和8）年8月度 全国版」（公開日：2026年9月10日）
国土交通省「不動産価格指数（令和7年12月・令和7年第4四半期分）を公表」（公開日：2026年3月31日）
国土交通省「不動産価格指数」
国土交通省「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」
国土交通省「不動産情報ライブラリ」
REINS Market Information「不動産取引情報提供サイト」
国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」
国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」
国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
法務省「相続登記の申請義務化について」
リビンマッチ「不動産一括査定・売却はリビンマッチ」
リビン・テクノロジーズ株式会社「『リビンマッチ』が全国認知度・今後利用したい不動産査定サイト 6年連続No.1に輝きました！」（公開日：2025年10月9日）
株式会社NTTデータ・ウィズ「不動産売却HOME4U」
株式会社NTTデータ・ウィズ「HOME4U（ホームフォーユー）」
株式会社Speee「イエウール 不動産一括査定」
一般財団法人日本情報経済社会推進協会「プライバシーマーク制度」