マンション査定はどこに依頼すべき？高額査定のポイントを徹底解説！

マンション査定は、売却するかまだ決めていない段階でも依頼できます。

「今売ったらいくらになりそうか」「住み替えや相続の判断材料にしたい」といった目的で、まず査定だけ受けても問題ありません。査定後に媒介契約を結んだり、売却したりする義務もありません。

ただし、査定額は「その金額で売れる」という保証ではありません。売主が決める売り出し価格や、買主との交渉を経て決まる成約価格とは別の金額です。

本記事では、マンション査定だけ依頼できるのか、査定方法の違い、査定で見られるポイント、査定前に準備しておきたいことをわかりやすく解説します。

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マンション査定とは？査定だけでも依頼できる？

マンション査定とは、所有しているマンションが市場でいくらくらいで売れそうかを、不動産会社などが算出することです。

不動産会社は、立地、築年数、専有面積、間取り、階数、室内状態、管理状況、周辺の成約事例などをもとに、売却想定価格を提示します。

査定額は、売り出し価格や売却方針を決めるための目安です。買主が必ずその金額で購入するわけではないため、金額だけでなく「どの成約事例と比較したのか」「どの程度の販売期間を想定したのか」など、査定の根拠も確認しましょう。

マンションは査定だけでも依頼できる

マンション査定は、売却を正式に決めていない段階でも依頼できます。

このような場合でも、査定だけ依頼して問題ありません。査定を受けただけで媒介契約や売買契約が成立することはなく、マンションを売却する義務もありません。

ただし、一括査定サイトや不動産会社へ査定を依頼すると、物件情報の確認などのために電話やメールが届くことがあります。査定だけを希望する場合は、依頼時に「現時点では売却未定」「相場確認が目的」と伝え、希望する連絡方法や連絡可能な時間帯も共有しておくとスムーズです。

無料査定と不動産鑑定は目的が違う

売却前に不動産会社へ依頼する査定は、無料で受けられるケースが一般的です。一方、第三者に説明できる正式な評価が必要な場合は、不動産鑑定士による「不動産鑑定評価」が利用されることがあります。

項目	不動産会社の査定	不動産鑑定士の鑑定評価
主な目的	売却想定価格や販売方針を確認する	不動産の経済価値を判定し、価額で示す
主な利用場面	売却・住み替え・相場確認	裁判、担保評価、企業会計、公的な説明資料など
費用	無料のケースが一般的	有料
注意点	査定額は売却保証額ではない	不動産鑑定業者の業務として行う鑑定評価は、不動産鑑定士が担当する

売却するか検討する段階なら、まずは不動産会社の査定で相場を確認するとよいでしょう。相続、財産分与、裁判などでは目的によって必要な評価方法が異なるため、正式な鑑定評価書が必要かどうかを手続の担当者や専門家へ確認してください。

マンション査定の方法は3種類

マンションの価格を調べる方法には、主に「AI査定」「簡易査定」「訪問査定」があります。サービスによって名称や仕組みは異なりますが、主な違いは次のとおりです。

査定方法	向いている人	注意点
AI査定	すぐに概算価格を知りたい人	室内状態や個別の眺望などは反映されにくい
簡易査定	不動産会社の見立てを訪問なしで知りたい人	室内状態や管理状況を十分に反映できない
訪問査定	売却を具体的に検討している人	日程調整や室内確認が必要

売却するか迷っている段階では、AI査定や簡易査定で相場感をつかみ、売却を具体的に進める段階で訪問査定を依頼する方法があります。最初から売却の意思が固まっている場合は、直接訪問査定を依頼しても問題ありません。

AI査定

AI査定は、過去の取引データ、周辺相場、築年数、専有面積などをもとに、システムが概算価格を算出する方法です。オンラインで短時間に結果を確認できるサービスが多く、売却検討の初期段階で相場を知りたいときに利用しやすい方法です。

AI査定の結果は、正確な売り出し価格を決めるためではなく、おおよその相場を把握するための参考情報として利用しましょう。

簡易査定

簡易査定は、机上査定とも呼ばれます。不動産会社の担当者が、所在地、築年数、専有面積、間取り、周辺の成約事例や売り出し中の物件などをもとに査定額を算出する方法です。

簡易査定は、売却するかどうかを判断する材料として使いやすい方法です。複数社に依頼する場合は、査定額だけでなく、説明のわかりやすさや連絡の丁寧さも比較しましょう。

訪問査定

訪問査定は、不動産会社の担当者が実際にマンションを訪問し、室内状態、眺望、日当たり、リフォーム履歴、共用部分、管理状況などを確認して査定額を出す方法です。

訪問査定は、売却を本格的に考える段階で依頼するのがおすすめです。依頼先を比較するときは、査定額の高低だけでなく、査定根拠や販売戦略に納得できるかを確認しましょう。

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マンション査定から売却までの流れ

査定だけで終えることもできますが、売却を進める場合は、査定結果をもとに不動産会社を選び、売却活動へ進みます。

AI査定や簡易査定は必須ではありません。売却の検討状況に応じて、必要な手順から進めましょう。

手順	内容	確認ポイント
1	相場確認（任意）	AI査定や簡易査定で概算を把握する
2	訪問査定	査定額と根拠、販売期間の見込みを確認する
3	不動産会社選び	査定額だけでなく販売戦略や費用も比較する
4	媒介契約	契約の種類、レインズ登録、報告頻度を確認する
5	売却活動	広告掲載や内覧対応を進める
6	売買契約	価格、引渡し時期、手付金などを決める
7	決済・引渡し	残代金受領、ローン完済、登記手続きを行う
8	確定申告	譲渡所得や利用できる特例を確認する

AI査定・簡易査定で相場を把握

マンション売却を検討し始めたら、必要に応じてAI査定や簡易査定で相場を把握しましょう。

この段階で、今すぐ売るかどうかを決める必要はありません。査定結果を見ながら、住宅ローン残債、住み替え資金、売却希望時期、売却にかかる費用などを整理します。

訪問査定で具体的な価格を確認

売却を前向きに考える場合は、訪問査定を依頼しましょう。

訪問査定では、室内状態やリフォーム履歴、眺望、日当たり、共用部分、管理状況などを確認したうえで査定額が提示されます。査定結果を受け取ったら、比較に使った成約事例、売り出し中の競合物件、想定する買主層、販売期間の見込みを質問しましょう。

査定額の高さだけで不動産会社を選ぶと、市場の反応が得られず、売り出し後に価格の見直しが必要になる場合があります。査定額の根拠と販売戦略を具体的に説明できる会社を選ぶことが大切です。

不動産会社を決め、媒介契約を締結

売却を正式に依頼する場合は、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。

契約の種類	依頼できる会社	自分で買主を探す	主な特徴
専属専任媒介契約	1社のみ	不可	レインズへ契約日の翌日から5日以内に登録 業務報告は1週間に1回以上 登録期限に不動産会社の休業日は算入しない
専任媒介契約	1社のみ	可能	レインズへ契約日の翌日から7日以内に登録 業務報告は2週間に1回以上 登録期限に不動産会社の休業日は算入しない
一般媒介契約	複数社へ依頼可能	可能	法律上のレインズ登録義務と定期的な業務報告義務はない

媒介契約を選ぶときは、売却期限、依頼したい会社数、自分で買主を探す可能性、担当者との相性、販売活動の透明性、報告頻度を確認しましょう。

売却活動を開始

媒介契約を結ぶと、不動産会社が広告掲載や購入希望者への紹介を行います。主な売却活動は次のとおりです。

売主は、内覧前に室内を片付け、換気や清掃をしておきましょう。設備の状態、管理費・修繕積立金、周辺施設など、買主から質問されやすい内容も確認しておくとスムーズです。

買主と売買契約を締結

購入希望者が見つかったら、価格や引渡し時期、付帯設備、手付金などの条件を調整します。合意できれば売買契約を締結します。

売買契約を結ぶと、売主と買主の双方に契約を履行する義務が生じます。契約解除の条件、契約不適合責任、付帯設備の扱いなどに不明点がある場合は、署名や押印の前に確認しましょう。

決済・引渡し

売買契約後、買主から残代金を受け取り、マンションを引き渡します。住宅ローンが残っている場合は、抵当権を抹消できるようにローンの完済手続きも進めます。

登記手続きは司法書士と連携して進めるのが一般的です。引渡し日までに必要書類、ローン完済に必要な金額、鍵や設備の取扱説明書などを確認しておきましょう。

売却後の確定申告

マンションを売却して課税譲渡所得が発生した場合は、原則として確定申告が必要です。会社員で年末調整をしている場合でも、不動産売却の譲渡所得は別に申告します。

また、マイホームの3,000万円特別控除や譲渡損失に関する特例などを利用する場合も、確定申告が必要です。税金が発生しないように見える場合でも、適用要件と申告の要否を確認しましょう。

譲渡所得の申告期間は、原則として売却した年の翌年2月16日から3月15日までです。期限日が土日祝日にあたる場合は、翌開庁日が期限になります。

課税譲渡所得金額は、次の計算式で算出します。

収入金額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除額＝課税譲渡所得金額

マイホームを売却した場合、一定の要件を満たせば、所有期間にかかわらず譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。ただし、特例を受けるには必要書類を添えて確定申告をしなければなりません。

税金の扱いは、取得費、所有期間、居住実態、売却相手、買い替えの有無などによって変わります。売却後に慌てないよう、税務署や税理士へ早めに確認しましょう。

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マンション査定で見られるポイント

マンション査定では、立地や築年数のように売主が変えられない条件と、室内状態や書類の準備によって正確に伝えられる条件の両方が確認されます。

査定額に影響しやすい主なポイントを確認しておきましょう。

立地条件

マンション査定で重視されやすいのが立地です。最寄り駅までの距離、交通アクセス、生活利便施設、周辺環境、再開発や都市計画などが評価に影響します。

同じ市区町村内でも、駅距離、沿線、周辺施設などによって相場は異なります。査定額を確認するときは、できるだけ条件が近い成約事例と比較しましょう。

方角・階数・眺望

方角、階数、眺望は、採光や通風、プライバシー、住み心地に関わるため、査定時に確認されます。

ただし、高層階であっても周辺建物との距離、エレベーターの台数、騒音などによって評価は変わります。方角や階数だけでなく、その住戸の個別条件を総合的に見て判断されます。

広さ・間取り

専有面積や間取りは、査定額に影響しやすい要素です。

ファミリー層が多いエリアでは複数の居室がある間取り、駅に近いエリアでは単身者や投資家向けのコンパクトな間取りなど、地域の需要によって評価されやすい住戸は異なります。

収納量、生活動線、柱や梁の位置、各居室の使いやすさなども確認されます。同じ専有面積でも、買主が生活をイメージしやすい間取りは販売上の強みになることがあります。

築年数・耐震性

築年数は査定額に影響します。一般的には、築浅の物件ほど設備や内装が新しく、修繕負担への不安も小さいため、評価されやすい傾向があります。

一方、築年数が経過していても、管理状態が良好で、大規模修繕が計画的に行われているマンションは、買主から評価されることがあります。

耐震性を確認するときは、建物の完成年だけでなく、建築確認を受けた時期や耐震診断・耐震改修の実施状況を確認します。新耐震基準は1981年6月1日から適用されているため、それより前に建築確認を受けた建物は、旧耐震基準に基づいている可能性があります。

築年数だけで判断せず、適用されている耐震基準、耐震診断の結果、修繕履歴、管理組合の運営状況も確認しておきましょう。

設備・内装

室内の設備や内装も査定時に確認されます。特に、水回り、床、壁、建具、給湯器などの状態は、売却後に必要となる修繕費や買主の印象に関わります。

査定前に汚れや臭いを取り除いておくと、担当者が室内状態を確認しやすくなります。ただし、清掃だけで査定額が大幅に上がるとは限りません。また、大規模なリフォームは費用を回収できない場合があるため、不動産会社へ相談してから判断しましょう。

共用部分・管理状態

マンションでは、専有部分だけでなく、共用部分や建物全体の管理状態も査定材料になります。

管理状態が良いマンションは、購入後の維持管理に対する安心感につながります。査定時には、管理規約、長期修繕計画、総会資料、修繕履歴などを用意しておくと、担当者が状況を確認しやすくなります。

管理費・修繕積立金

管理費や修繕積立金は、購入後の毎月の負担に関わるため、買主が重視するポイントです。

毎月の負担が周辺の類似物件より高い場合は、購入をためらう要因になることがあります。一方、修繕積立金の不足や大幅な値上げ予定がある場合も、将来負担への不安につながります。

査定時には、毎月の金額だけでなく、修繕積立金の残高、滞納状況、長期修繕計画、値上げ予定、大規模修繕の実施状況などが確認されることがあります。

駐車場の有無

車を利用する世帯が多い地域やファミリー向けのマンションでは、駐車場の有無や空き状況が販売条件に影響することがあります。

一方、機械式駐車場は維持管理費がかかるため、稼働状況や修繕計画も確認されます。査定時には、空き状況、使用料、サイズ制限、駐車場設備の種類を調べておきましょう。

分譲会社・施工会社

分譲会社や施工会社の実績、マンションブランド、過去の供給実績なども参考情報として確認されることがあります。

ただし、会社名やブランドだけで査定額が決まるわけではありません。実際には、立地、築年数、管理状態、修繕状況、室内状態、周辺相場などを総合して判断されます。

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マンション査定前に準備しておきたいポイント

マンション査定では、立地や築年数のように売主が変えられない要素もあります。一方、事前に室内や書類を確認しておけば、物件の状態や改修履歴を査定担当者へ正確に伝えられます。

高い査定額を提示してもらうことだけを目的にせず、根拠のある価格を把握し、納得できる売却判断につなげることを意識しましょう。

査定前に室内を整える

訪問査定を受ける前に、室内を片付け、担当者が設備や劣化状況を確認しやすい状態にしておきましょう。特に、水回り、玄関、窓、バルコニー、収納内は状態を見られやすい場所です。

清掃や片付けは、担当者が室内を確認しやすくするために役立ちますが、それだけで査定額が大幅に上がるとは限りません。また、大規模なリフォームは費用を回収できない場合があります。修繕やリフォームを行う前に、不動産会社へ相談しましょう。

査定に必要な情報・書類を準備する

簡易査定では、すべての書類がそろっていなくても依頼できるケースがあります。ただし、訪問査定で物件の状態や権利関係を詳しく確認してもらう場合は、手元にある資料を準備しておくとスムーズです。

実際に必要となる書類は、不動産会社や物件の状況によって異なります。紛失している資料がある場合は、代わりに何を用意すればよいかを査定担当者へ確認してください。

複数社の査定を比較する

マンションの査定額は、採用する成約事例、想定する販売期間、各社の販売実績などによって差が出ることがあります。対応できる範囲で複数社に依頼し、金額と根拠を比較しましょう。

比較するときは、査定額の高さだけで判断しないことが大切です。周辺相場から大きく離れた査定額を提示された場合は、想定する販売期間や、その金額で売れると考える根拠を確認してください。

次の点を確認すると、自分に合う不動産会社を選びやすくなります。

自分でも相場を確認したい場合は、国土交通省の不動産情報ライブラリなどで、近隣の取引価格や成約価格を調べる方法もあります。ただし、住戸番号など個別物件を特定できない情報もあるため、面積、築年数、時期などが近い事例を参考にしましょう。

信頼できる不動産会社を選ぶ

マンション売却では、査定額だけでなく、不動産会社の販売力や担当者との連携も結果に影響します。

価格の根拠を説明でき、広告方法、売却期間、価格を見直す条件などを具体的に示してくれる会社を選びましょう。

査定だけ依頼する場合も、連絡の頻度、説明のわかりやすさ、質問への対応を確認しておくと、将来売却を進める際の相談先を選びやすくなります。

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【完全無料】マンション査定に使える一括査定サイト3選

マンション査定を複数社に依頼したい場合、不動産一括査定サイトを使うと、1回の入力で条件に合う複数の不動産会社へ査定を依頼できます。

利用者側の査定依頼は無料で、一社ずつ問い合わせる手間を減らせます。査定額だけでなく、担当者の説明や販売提案を比較したい方に便利です。

ただし、依頼後は選択した複数社から連絡が届くことがあります。また、紹介される会社数は物件の所在地や条件によって異なります。査定だけを希望する場合は、売却時期が未定であることや希望する連絡方法を伝えておきましょう。

以下は、2026年6月に各社の公式サイトや公式発表で確認した主な情報です。提携会社数やサービス内容は変更される可能性があるため、利用前に公式サイトでも確認してください。

サイト	公式情報で確認できる主な特徴	向いている人
リビンマッチ	最大6社に一括依頼 サービス開始は2006年12月 全国約2,200社が加盟	売却だけでなく買取なども含めて相談先を比較したい人
HOME4U	NTTデータ・ウィズが運営 2001年開始 約2,500社と提携し、最大6社に依頼可能	運営会社やサービス開始時期を重視したい人
イエウール	株式会社Speeeが運営 全国2,000社以上と提携 最大6社に無料で依頼可能	全国の提携会社から依頼先を比較したい人

リビンマッチ

リビンマッチは、不動産売却の一括査定サービスです。不動産を売りたい利用者が、売却相談や査定を複数の会社へ一括で依頼できます。

リビンマッチは、マンション査定を複数社に依頼し、査定額や担当者の提案を比較したい方におすすめです。

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HOME4U

HOME4Uは、NTTデータ・ウィズが運営する不動産一括査定サイトです。2001年に開始されたサービスで、条件に合う複数の不動産会社へ査定を依頼できます。

HOME4Uは、サービス開始時期や運営会社を確認したうえで、一括査定サイトを選びたい方におすすめです。

不動産売却一括査定「イエウール」

イエウールは、株式会社Speeeが運営する不動産売却サービスです。公式サイトでは、全国2,000社以上の提携企業から条件に合う会社を選び、最大6社へ無料で査定を依頼できると案内されています。

イエウールは、全国の提携会社から物件条件に合う依頼先を比較したい方におすすめです。

マンション査定は複数社で比較して納得できる判断につなげよう

マンション査定は、売却を決めていない段階でも依頼できます。まず相場だけ知りたい場合はAI査定や簡易査定を利用し、売却を具体的に考える段階で訪問査定を依頼するとよいでしょう。

査定額は売却価格を保証するものではありません。複数社を比較するときは、査定額の根拠、想定する販売期間、売り出し後の販売戦略を確認することが大切です。

納得できる条件で売却するために、担当者の説明力、該当エリアでの実績、連絡や報告の方法、売却費用を差し引いた手取り額まで比較しましょう。

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マンション査定に関するよくある質問

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出典

国土交通省「不動産鑑定評価ポータルサイト」
国土交通省「不動産情報ライブラリ」
公益財団法人 東日本不動産流通機構「媒介契約制度」
国土交通省「標準専任媒介契約約款」
国税庁「No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」
国税庁「No.3102 譲渡所得の申告期限」
国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」
リビン・テクノロジーズ株式会社「『リビンマッチ』が全国認知度・今後利用したい不動産査定サイト 6年連続No.1に輝きました！」（公開日：2025年10月9日）
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