マンション査定はどこに依頼すべき？高額査定のポイントを徹底解説！

マンション査定は、売却するかまだ決めていない段階でも依頼できます。

「今売ったらいくらになりそうか」「住み替えや相続の判断材料にしたい」といった目的で、まず査定だけ受けることは問題ありません。

ただし、査定額は売却価格を保証する金額ではありません。実際の成約価格は、売り出し時期、買主との交渉、周辺相場、物件状態などによって変わります。

本記事では、マンション査定だけ依頼できるのか、査定方法の違い、査定で見られるポイント、高く評価してもらうための準備をわかりやすく解説します。

＼6年連続不動産査定サイトNO.1／

※2024年9月20日-24日 「サイト評価に関する調査」より

マンション査定とは？査定だけでも依頼できる？

マンション査定とは、所有しているマンションが「いくらで売れそうか」を不動産会社などが算出することです。

不動産会社は、立地、築年数、専有面積、間取り、階数、室内状態、管理状況、周辺の成約事例などをもとに査定額を出します。

査定額は、売り出し価格や売却方針を決めるための目安です。買主が必ずその金額で購入するわけではないため、査定額だけでなく「なぜその金額なのか」という根拠を確認しましょう。

マンションは査定だけでも依頼できる

マンション査定は、売却を正式に決めていない段階でも依頼できます。

このような場合でも、査定だけ依頼して問題ありません。査定後に媒介契約を結ぶ義務や、マンションを売却する義務はありません。

ただし、一括査定サイトや不動産会社へ査定を依頼すると、複数社から電話やメールで連絡が来ることがあります。査定だけを希望する場合は、依頼時や初回連絡時に「現時点では売却未定」「まずは相場を知りたい」と伝えておくとスムーズです。

無料査定と不動産鑑定は目的が違う

売却前に不動産会社へ依頼する査定は、一般的に無料で受けられることが多いです。一方で、公的な証明や裁判、相続評価などで客観的な価格を示す必要がある場合は、不動産鑑定士による「不動産鑑定評価」が必要になることがあります。

項目	不動産会社の査定	不動産鑑定士の鑑定評価
主な目的	売却見込み額を知る	不動産の経済価値を客観的に判定する
主な利用場面	売却・住み替え・相場確認	裁判、相続、財産分与、担保評価など
費用	無料のケースが多い	有料
注意点	査定額は売却保証額ではない	不動産鑑定士のみが行える専門業務

売却するか検討する段階なら、まずは不動産会社の査定で十分です。法的な証明が必要な場合は、不動産鑑定士への相談も検討しましょう。

マンション査定の方法は3種類

マンション査定には、大きく分けて「AI査定」「簡易査定」「訪問査定」の3つがあります。

査定方法	向いている人	注意点
AI査定	すぐに概算価格を知りたい人	室内状態や管理状況は反映されにくい
簡易査定	不動産会社の見立てを手軽に知りたい人	現地確認がないため、訪問査定より精度は下がる
訪問査定	売却を具体的に検討している人	日程調整や室内確認が必要

売却するか迷っている段階では、AI査定や簡易査定で相場感をつかみ、売却を本格的に考え始めたら訪問査定を依頼する流れが一般的です。

AI査定

AI査定は、過去の取引データや周辺相場などをもとに、システムが概算価格を算出する方法です。オンラインで短時間に結果が出るため、まず相場を知りたいときに便利です。

AI査定は、売却検討の初期段階に向いています。正確な価格を決めるためというより、「おおよその相場を知る」目的で使いましょう。

簡易査定

簡易査定は、机上査定とも呼ばれます。不動産会社が、所在地、築年数、専有面積、間取り、周辺の取引事例などをもとに査定額を算出する方法です。

簡易査定は、売却するかどうかを判断する材料として使いやすい方法です。複数社に依頼し、査定額だけでなく説明のわかりやすさや連絡の丁寧さも比較しましょう。

訪問査定

訪問査定は、不動産会社の担当者が実際にマンションを訪問し、室内状態、眺望、日当たり、リフォーム履歴、共用部分、管理状況などを確認して査定額を出す方法です。

訪問査定は、売却を本格的に考える段階で依頼するのがおすすめです。1社だけで決めず、複数社に依頼して査定額と根拠を比較しましょう。

＼6年連続不動産査定サイトNO.1／

※2024年9月20日-24日 「サイト評価に関する調査」より

マンション査定から売却までの流れ

査定だけで終えることもできますが、売却を進める場合は、査定結果をもとに不動産会社を選び、売却活動へ進みます。

大まかな流れは次のとおりです。

手順	内容	確認ポイント
1	AI査定・簡易査定	相場感をつかむ
2	訪問査定	査定額の根拠を確認する
3	不動産会社選び	査定額だけでなく販売戦略も比較する
4	媒介契約	契約の種類と報告義務を確認する
5	売却活動	広告・内覧対応を進める
6	売買契約	価格・引渡し時期・手付金などを決める
7	決済・引渡し	残代金受領、ローン完済、登記手続きを行う
8	確定申告	譲渡所得や特例の有無を確認する

AI査定・簡易査定で相場を把握

マンション売却を検討し始めたら、まずはAI査定や簡易査定で相場を把握しましょう。

この段階では、「今すぐ売るかどうか」を決める必要はありません。査定結果を見ながら、住宅ローン残債、住み替え資金、売却希望時期などを整理することが大切です。

訪問査定で具体的な価格を確認

売却を前向きに考える場合は、訪問査定を依頼しましょう。

訪問査定では、室内状態やリフォーム履歴、眺望、日当たり、管理状況などを確認したうえで査定額が出されます。査定額を受け取ったら、近隣の成約事例、売り出し中の競合物件、販売期間の見込みなどを質問しましょう。

査定額の高さだけで不動産会社を選ぶと、売り出し後に価格を下げざるを得ないことがあります。根拠が明確で、販売戦略を具体的に説明してくれる会社を選ぶことが重要です。

不動産会社を決め、媒介契約を締結

売却を正式に依頼する場合は、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。

契約の種類	依頼できる会社	自分で買主を探す	主な特徴
専属専任媒介契約	1社のみ	不可	レインズ登録義務あり。業務報告は1週間に1回以上
専任媒介契約	1社のみ	可能	レインズ登録義務あり。業務報告は2週間に1回以上
一般媒介契約	複数社に依頼可能	可能	法的な業務報告義務はないが、報告を求めることは可能

媒介契約を選ぶときは、「どれが一番高く売れるか」だけでなく、売却期限、担当者との相性、販売活動の透明性、報告頻度を確認しましょう。

売却活動を開始

媒介契約を結ぶと、不動産会社が広告掲載や購入希望者への紹介を行います。主な売却活動は次のとおりです。

売主は、内覧前の片付けや清掃、質問への回答準備をしておくと、買主に良い印象を与えやすくなります。

買主と売買契約を締結

購入希望者が見つかったら、価格や引渡し時期、付帯設備、手付金などの条件を調整します。合意できれば売買契約を締結します。

売買契約を結ぶと、売主・買主の双方に契約を履行する義務が発生します。契約書や重要事項説明に不明点がある場合は、署名・押印の前に必ず確認しましょう。

決済・引渡し

売買契約後、買主から残代金を受け取り、マンションを引き渡します。住宅ローンが残っている場合は、抵当権を抹消するためにローン完済手続きも必要です。

登記手続きは司法書士と連携して進めるのが一般的です。引渡し日までに必要書類を確認しておきましょう。

売却後の確定申告

マンションを売却して譲渡所得が発生した場合は、原則として確定申告が必要です。会社員で年末調整をしている場合でも、不動産売却の譲渡所得は別途申告が必要になることがあります。

確定申告の期間は、原則として売却した年の翌年2月16日から3月15日までです。期限日が土日祝日にあたる場合は、翌開庁日になることがあります。

課税譲渡所得金額は、次の計算式で算出します。

課税譲渡所得金額＝収入金額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除額

マイホームを売却した場合、一定の要件を満たせば、所有期間にかかわらず譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。ただし、特例を受けるには確定申告が必要です。

税金は物件の取得費、所有期間、居住実態、買い替えの有無などで判断が変わります。売却後に慌てないよう、税理士や税務署へ早めに確認しましょう。

＼6年連続不動産査定サイトNO.1／

※2024年9月20日-24日 「サイト評価に関する調査」より

マンション査定で見られるポイント

マンション査定では、売主がすぐに変えられない条件と、事前準備で印象を整えられる条件の両方が見られます。

査定額に影響しやすい主なポイントを確認しておきましょう。

立地条件

マンション査定で特に重視されやすいのが立地です。駅までの距離、交通アクセス、周辺施設、治安、再開発の有無などが評価に影響します。

同じ市区町村でも、駅距離や沿線、生活利便性によって査定額は大きく変わります。査定時は、近隣の成約事例と比較して確認しましょう。

方角・階数・眺望

方角、階数、眺望は、日当たりや住み心地に影響するため査定で確認されます。

ただし、高層階でもエレベーターの使いやすさ、騒音、周辺建物との距離などによって評価は変わります。方角や階数だけでなく、実際の住み心地も見られます。

広さ・間取り

専有面積や間取りは、査定額に直結しやすい要素です。

ファミリー需要があるエリアでは3LDK前後の間取り、駅近エリアでは単身者・投資家向けのコンパクトな間取りが評価されやすいなど、エリアの需要によって見られ方が変わります。

また、収納が多い、生活動線がよい、リビングが使いやすいなど、買主が生活をイメージしやすい間取りはプラスに働くことがあります。

築年数・耐震性

築年数は査定額に影響します。一般的には築浅のほうが設備や内装が新しく、評価されやすい傾向があります。

一方で、築年数が古くても、管理状態が良好で、大規模修繕が計画的に実施されているマンションは評価が安定しやすいです。

耐震性も重要です。昭和56年以前に建築された建物は、建築基準法に定める耐震基準が強化される前の「旧耐震基準」によって建築されているケースがあり、耐震診断や耐震改修の状況が確認されることがあります。

築年数だけで判断せず、耐震基準、修繕履歴、管理組合の運営状況も確認しておきましょう。

設備・内装

室内の設備や内装も査定で見られます。特に、水回りや床・壁の状態は、買主が内覧時に気にしやすい部分です。

汚れや臭いは印象を下げやすいため、査定前に清掃しておくとよいでしょう。ただし、大規模なリフォームは費用を回収できない場合もあります。売却前にリフォームするかどうかは、不動産会社に相談してから判断しましょう。

共用部分・管理状態

マンションは専有部分だけでなく、共用部分や管理状態も査定に影響します。

管理状態が良いマンションは、買主に安心感を与えます。査定時には、管理規約、長期修繕計画、総会資料、修繕履歴などを用意しておくと説明しやすくなります。

管理費・修繕積立金

管理費や修繕積立金は、購入後の毎月の負担に関わるため、買主が重視するポイントです。

管理費や修繕積立金が極端に高いと、ランニングコストの面で敬遠されることがあります。一方で、修繕積立金が不足していると、将来の大規模修繕時に一時金の徴収や値上げが必要になる可能性があります。

査定時には、毎月の金額だけでなく、修繕積立金の残高、長期修繕計画、大規模修繕の実施状況も確認されることがあります。

駐車場の有無

郊外やファミリー向けのマンションでは、駐車場の有無や空き状況が査定に影響することがあります。

一方で、機械式駐車場は維持管理費がかかるため、管理費や修繕積立金とのバランスも見られます。査定時には、駐車場の空き状況、使用料、駐車場設備の種類を確認しておきましょう。

分譲会社・施工会社

分譲会社や施工会社の実績、ブランド、過去の供給実績も査定時に参考にされることがあります。

ただし、ブランドだけで査定額が決まるわけではありません。実際には、立地、築年数、管理状態、修繕状況、室内状態などを総合的に見て判断されます。

＼6年連続不動産査定サイトNO.1／

※2024年9月20日-24日 「サイト評価に関する調査」より

マンション査定前に高く評価してもらうためのポイント

マンション査定では、立地や築年数のように売主が変えられない要素もあります。一方で、事前準備によって査定時の印象や説明のしやすさを高めることは可能です。

高額査定だけを目的にするのではなく、根拠のある査定額を把握し、納得できる売却につなげることを意識しましょう。

査定前に室内を整える

訪問査定を受ける前に、室内の清掃や片付けをしておきましょう。特に、水回り、玄関、窓、バルコニーは印象に影響しやすい場所です。

軽微な補修や清掃は印象改善に役立ちます。ただし、売却前の大規模リフォームは費用を回収できない場合もあります。リフォームするか迷う場合は、査定時に不動産会社へ相談しましょう。

査定に必要な情報・書類を準備する

書類がなくても簡易査定は依頼できますが、正確な査定を受けたい場合は、物件情報を整理しておくとスムーズです。

リフォーム履歴や設備交換の記録があると、査定担当者に物件の良さを説明しやすくなります。

複数社の査定を比較する

マンションの査定額は、不動産会社によって差が出ることがあります。目安として3社程度に依頼し、査定額と根拠を比較しましょう。

比較するときは、査定額の高さだけで判断しないことが大切です。極端に高い査定額を提示された場合は、売却を任せてもらうために高めの金額を出している可能性もあります。

次の点を確認すると、信頼できる不動産会社を見極めやすくなります。

自分でも相場を確認したい場合は、国土交通省の不動産情報ライブラリなどで、近隣の取引価格や成約価格を調べる方法もあります。

信頼できる不動産会社を選ぶ

マンション売却では、不動産会社選びが結果に大きく影響します。

査定額が高い会社よりも、価格の根拠を説明でき、売却活動の進め方を具体的に示してくれる会社を選びましょう。

また、査定だけ依頼したい場合でも、担当者の対応を確認しておくと、将来売却を進めるときに相談しやすくなります。

＼6年連続不動産査定サイトNO.1／

※2024年9月20日-24日 「サイト評価に関する調査」より

【完全無料】マンション査定に使える一括査定サイト3選

マンション査定を複数社に依頼したい場合、不動産一括査定サイトを使うと、1回の入力で複数の不動産会社に査定を依頼できます。

一社ずつ問い合わせる手間を減らせるため、査定額や担当者の対応を比較したい方に便利です。

ただし、依頼後は複数社から連絡が来ることがあります。また、紹介される会社数は物件の所在地や条件によって変わります。査定だけ希望する場合は、売却時期が未定であることを伝えておきましょう。

サイト	公式情報で確認できる主な特徴	向いている人
リビンマッチ	最大6社に一括依頼。サービス開始は2006年12月。加盟企業数は約1,700社	幅広い会社を比較したい人
HOME4U	NTTデータグループ会社が運営。2001年開始。厳選2,500社と提携、最大6社に依頼可能	運営実績や安心感を重視したい人
イエウール	株式会社Speeeが運営。2,000社以上の企業から物件に合う会社を紹介。最大6社に無料依頼可能	対応エリアの広さを重視したい人

リビンマッチ

リビンマッチは、不動産売却の一括査定サービスです。不動産を売りたいユーザーが、売却相談や査定を複数の会社に一括で依頼できます。

リビンマッチは、マンション査定を複数社に依頼し、査定額や対応を比較したい方に向いています。

＼6年連続不動産査定サイトNO.1／

※2024年9月20日-24日 「サイト評価に関する調査」より

HOME4U

HOME4Uは、NTTデータグループ会社が運営する不動産一括査定サイトです。2001年に開始されたサービスで、複数の不動産会社へ一度に査定を依頼できます。

HOME4Uは、運営実績や大手グループの安心感を重視して一括査定サイトを選びたい方に向いています。

不動産売却一括査定「イエウール」

イエウールは、株式会社Speeeが運営する不動産売却サービスです。公式サイトでは、条件に合う不動産会社を最大6社紹介し、無料で査定を依頼できるとされています。

イエウールは、対応エリアの広さを重視し、複数の不動産会社を比較したい方に向いています。

マンション査定は複数社で比較して納得できる判断につなげよう

マンション査定は、売却を決めていない段階でも依頼できます。まずはAI査定や簡易査定で相場をつかみ、売却を具体的に考える段階で訪問査定を依頼するとよいでしょう。

査定額は売却価格を保証するものではありません。大切なのは、複数社の査定を比較し、査定額の根拠や販売戦略を確認することです。

マンションを高く、納得できる条件で売却したいなら、査定額の高さだけでなく、担当者の説明力、エリアでの実績、売却活動の進め方まで比較しましょう。

＼6年連続不動産査定サイトNO.1／

※2024年9月20日-24日 「サイト評価に関する調査」より

マンション査定に関するよくある質問

＼6年連続不動産査定サイトNO.1／

※2024年9月20日-24日 「サイト評価に関する調査」より

出典