住宅ローンの支払いが終わっていなくても家は売却できる？残債がある場合の流れと対処法

「ローンが残っている家なんて売れるのだろうか」「売っても借金だけ残ったらどうしよう」。返済の途中で売却を考えると、この2つが頭をよぎります。

売却代金でローンを完済できる見込みがあるなら、家は売れます。買主から受け取った代金を、その場で返済に回すからです。まとまった貯金を先に用意しておく必要はありません。金融機関へは、残高の確認と一括返済の申し出をします。

問題は、売れた金額がローンの残りに届かないときです。いわゆるオーバーローン。足りない分を自分で用意できない場合、抵当権を外してもらうには金融機関の同意が要ります。この場合は、早めに相談しておきたいところです。

家を売却する前に押さえておく数字は、次の2つです。本記事では、詳しい条件や売却にかかる費用などについて詳細に解説しています。

調べるもの	どこで分かるか
ローンの残り（今日時点）	金融機関の会員サイト、または窓口
家がいくらで売れそうか	不動産会社の査定

※本記事の情報は2026年8月時点のものです。制度や費用は改正・改定されることがあります。

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住宅ローン中の家を売却できる条件は？

住宅ローン中の家を売れるかどうかは、抵当権を外せるかどうかで決まります。 外すための条件は、住宅ローンの完済です。返済が20年残っている場合でも、完済の見通しがつく限り手続きは進みます。

売却代金でローンを完済して抵当権を抹消できれば売却できる

住宅ローンを借りるとき、金融機関はその家と土地に抵当権という担保権を設定します。抵当権とは、返済が滞った場合に金融機関がその不動産を競売にかけて貸したお金を回収できる権利のこと。借りた側から見ると、返済が止まったら家を手放すという約束です。

この抵当権は、ローンを完済したときに外せます。完済していない段階では外せません。

売却代金が残債を上回る場合、代金からそのまま完済できます。下回る場合は、足りない分を自己資金や別の借り入れで用意してから引き渡しに進みます。

抵当権が残ったままでは買主に引き渡せない理由

例えば、抵当権が付いたままの家を買ったとします。前の所有者が返済を止めた瞬間、その家は競売にかけられます。お金を払ったのに家を失う。そんな可能性が残ります。

こうした物件を買う人はまずいません。買主が住宅ローンを組む場合、買主側の金融機関も融資を承認しないでしょう。抵当権の抹消は、取引を成立させるための前提条件になっています。

完済しても、抵当権は自動で消えません。抹消の登記を申請して初めて登記簿から消えます。ローンを払い終えた後も、申請しない限り抵当権の登記は残り続けます。

ローンの完済は引き渡し日と同じ日に済ませる

「完済してから売る」と考えると、手元に多額の現金が必要に思えるかもしれません。実際の取引はそうなっていません。

売買代金の受け取り、ローンの一括返済、抵当権の抹消登記、家の引き渡し。これらはすべて決済日という同じ1日のなかで、続けて片づけることができます。買主から振り込まれたお金が、そのまま返済に回るという仕組みです。事前に自己資金で完済しておく必要はありません。

抹消の登記に必要な書類も、完済後に金融機関から送られてきます。法務局が挙げているのは4点です。登記識別情報または登記済証、解除証書や弁済証書といった登記原因証明情報、会社法人等番号、そして委任状。いずれも完済後に、抵当権者である金融機関から送られてきます。

売却前に確認するローン残債と家の売却価格

まずは、住宅ローンの残債を1円単位まで調べましょう。 借り入れた金額ではなく、今日時点で、あといくら返済が残っているのかという金額です。ここを理解しないまま不動産会社に相談へ行くと、話が前に進みません。

ローン残債は返済予定表・年末残高証明書・金融機関で調べる

残債を調べる方法は3つあります。

返済予定表と年末残高証明書には、注意点がひとつあります。どちらも作成時点の数字だという点です。年末残高証明書は12月31日時点、返済予定表は当初の予定にすぎません。繰り上げ返済や金利の見直しをしていた場合、実際の残高とずれます。

売却を本気で考える段階では、金融機関に今の残高を出してもらうのが確実です。ボーナス返済を併用している方は、特に予定表との差が大きくなります。

家がいくらで売れそうかを調べる方法

売却価格は不動産会社の査定で調べます。ただ、査定を受ける前におおよその水準を知っておくと、提示された金額が高いのか安いのかを判断できます。

東日本不動産流通機構が公表した2026年7月度のデータでは、中古戸建住宅の成約価格が3,933万円でした。前年同月比はプラス0.6%。中古マンションは5,267万円で、前年同月比マイナス0.7%です。マンションの平均専有面積は62.57平方メートル、平均築年数は27.70年でした。

このデータは首都圏1都3県が対象です。全国の水準とは異なります。それでも、自分の物件がこの平均より上か下かは考えておきたいところ。査定額を見たときに、高いのか安いのかを判断できます。

査定額はあくまで「この価格なら売れるだろう」という不動産会社の予想です。実際の成約価格ではありません。提示された金額をそのまま信じず、根拠を聞いておきましょう。

残債と売却価格を比べて自分がどちらのケースか判定する

2つの数字が揃った段階で、次の計算をしてみましょう。

査定額 −（住宅ローン残債 ＋ 売却諸費用）

項目	金額
① 住宅ローン残債	円
② 査定額	円
③ 仲介手数料	円
④ 印紙税	円
⑤ 抵当権抹消の登録免許税	円
⑥ 司法書士報酬	円
⑦ ② −（① ＋ ③ ＋ ④ ＋ ⑤ ＋ ⑥）	円

⑦がプラスならアンダーローン、マイナスならオーバーローンです。③から⑥の実額は、費用の章にまとめてあります。

査定額が残債をわずかに上回っているだけの場合、諸費用を引くとマイナスに転じます。売るために直接かかった費用は、国税庁が譲渡費用として次のように挙げています。

売買代金が入ってくる一方で、これだけのお金が出ていきます。

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アンダーローンとオーバーローンで変わる売却の進め方

同じ「ローン中の家の売却」でも、アンダーローンとオーバーローンでは準備するものがまったく違います。 売却代金だけで完済できるか、それとも別に資金を用意するか。この違いで、売却のスケジュールも使える税金の特例も変わります。

比較項目	アンダーローン	オーバーローン
売却代金だけで完済できるか	完済できます	完済できません
必要な追加資金	不要です	不足分の用意が必要です
手元に残る資金	諸費用を差し引いた残りが手元に入ります	手元に残る資金はありません
使える税制特例	利益が出た場合は3,000万円の特別控除や軽減税率	損失が出た場合は譲渡損失の損益通算と繰越控除
スケジュールの制約	通常の売却と同じ進め方	資金の見通しを立ててから売り出します
金融機関との事前調整	完済の申し出のみ	資金計画を含めた早めの相談が必要

アンダーローンは売却代金だけで完済でき手元に資金が残る

アンダーローンは、査定額が残債と諸費用の合計を上回っている状態です。売却代金からローンを完済し、諸費用を支払った残りが手元に入ります。

進め方は通常の不動産売却とほぼ同じ。査定を受け、媒介契約を結び、買主を探し、決済日に引き渡す。この流れに「一括返済の手続き」が加わるだけです。

売却で利益が出た場合、税金の負担を軽くする特例があります。マイホームを売った場合に譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度です。持っていた期間が何年でも使えます。所有期間が10年を超えている場合は、軽減税率の特例を重ねて使えます。

手元に残った資金は、次の住まいの頭金や、当面の生活費に回せます。次の一手を選べる状態です。

オーバーローンは不足分を別に用意する必要がある

オーバーローンは、査定額が残債に届かない状態です。売却代金をすべて返済に充てても、ローンが残ります。

たとえば残債が3,000万円、査定額が2,600万円だったとします。差額は400万円。ここに諸費用が加わります。500万円前後を別に用意しない限り、決済まで進めません。売買契約を結んでも、この資金がなければ引き渡せません。

不足分を埋める方法はいくつかあります。自己資金、住み替えローン、無担保ローン、そして繰り上げ返済で残債を先に減らす方法です。それぞれ条件が違います。

税金の面では、オーバーローン特有の救済措置があります。住宅ローンが残っているマイホームを売って損失が出た場合、その損失を給与所得などと相殺できる特例です。売却損は痛手ですが、税負担が軽くなる分だけ手取りは変わってきます。

なお、離婚に伴う売却では、財産分与や共有名義、連帯保証の扱いといった別の論点が加わります。名義人が2人いる場合や連帯保証人がいる場合は、通常の売却とは進め方が変わってきます。詳しくは離婚で家を売却する手順をご覧ください。

売り出しから決済までの期間はオーバーローンのほうが長い

アンダーローンの場合、売り出しから決済までの期間は買主が見つかるかどうかで決まります。価格設定と物件の条件次第です。

オーバーローンの場合、これに資金調達の期間が加わります。住み替えローンを使う場合は金融機関の審査が必要です。無担保ローンでも審査があります。親族から借りる場合も、話をして金額を固めるまでに時間がかかります。

売り出す前に、不足分をどう埋めるかの方針を固めておく。買主が見つかってから資金の当てを探し始めると、契約後のスケジュールに追われます。

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住宅ローン中の家を売却するときの流れ

全額繰り上げ返済には、申し出の期限があります。 住宅金融支援機構のフラット35の場合、繰上返済日の1か月前まで。この期限を知らずに売買契約を結ぶと、決済日をずらすことになりかねません。売却の流れは査定から始まります。ただしスケジュール全体を左右するのは、金融機関への連絡タイミングです。

査定を受けて売り出し価格を決める

査定は複数の不動産会社に依頼します。1社だけでは、提示された価格が高いのか安いのか判断できません。

査定額に差が出るのは、各社の販売実績や得意エリアが違うからです。同じ物件で数百万円の開き。複数社の査定額を並べ、その幅のなかから納得できる価格を選びます。

売り出し価格は査定額そのままにする必要はありません。残債と諸費用の合計を下回る価格では、売れても決済できないためです。査定額と残債の関係を不動産会社に伝えておくと、決済できる下限を踏まえた価格を提案してもらえます。

まずは自分の家がいくらで売れそうなのかを知る。ここから始まります。

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媒介契約を結んで売却活動を始める

依頼する会社が決まった後、媒介契約を結びます。媒介契約とは、売却の仲介を正式に依頼する契約です。何社に依頼できるか。販売状況をどのくらいの頻度で報告してもらえるか。契約の種類によって変わります。

契約後は、不動産ポータルサイトへの掲載やチラシの配布といった販売活動が始まります。内見の希望が入った場合、購入希望者を家に案内します。

この段階で、住宅ローンが残っている事実を担当者に伝えておきましょう。決済当日の段取りが変わるからです。抵当権の抹消と所有権の移転を同じ日に申請するので、司法書士の手配と金融機関との日程調整が必要になります。

売買契約後に金融機関へ一括返済を申し入れる

買主が決まり、売買契約を結んだ後、金融機関へ一括返済の申し出をします。

住宅金融支援機構のフラット35では、一部繰上返済と全額繰上返済のいずれの場合も、繰上返済日の1か月前までに取扱金融機関へ申し出ます。手数料はかかりません。繰上返済日は毎月の口座振替日と決まっています。

これはフラット35の条件です。民間の金融機関では申出期限も手数料も異なります。売り出しを始める段階で取引先の金融機関に聞いておくと、決済日を無理なく設定できます。

申し出をすると、金融機関が完済に必要な金額を出してくれます。決済日までにつく利息も含んだ金額です。同時に、抵当権抹消に必要な書類の準備も進みます。

決済日に代金を受け取り一括返済して抵当権を消す

決済日の場所は、多くの場合、売主が返済している金融機関の店舗です。売主、買主、双方の不動産会社、司法書士が集まります。当日の流れは次のとおりです。

進行の順序や所要時間は、金融機関や司法書士によって変わります。登記の申請は当日中に済ませる必要があります。決済が午前中に設定されることが多いのは、そのためでしょう。

法務局は抵当権抹消の必要書類について、「日付や不動産の表示等の記載漏れがないか確認をお願いします。記載漏れがある場合には、あらかじめ金融機関等にお尋ねください」と案内しています。決済当日に不備が見つかると、その場で登記を申請できません。

登記申請の方法は書面申請とオンライン申請の2種類。書面申請には、QRコード付き書面申請もあります。郵送でも申請できます。実務では司法書士に依頼するのが一般的です。日本司法書士会連合会も、売買による所有権移転登記の前提として抵当権の抹消登記が必要になる場面があると説明しています。

オーバーローンで残債を完済できないときの対処法

不足分を埋める方法は、大きく4つあります。 自己資金、住み替えローン、無担保ローン、そして繰り上げ返済で残債を先に減らす方法です。どれを選ぶかで、売却のスケジュールも返済の負担も変わってきます。

方法	審査	担保	主な注意点
自己資金・親族からの借り入れ	不要です	不要です	手元資金が減ります
住み替えローン	必要です	新居に設定します	売却と購入を同時に進める必要があります
無担保ローン	必要です	不要です	住宅ローンより金利が高くなります
繰り上げ返済で残債を減らす	不要です	不要です	売却の時期が先延ばしになります

補える金額の目安や金利の水準は、金融機関ごとに異なります。

自己資金や親族からの借り入れで不足分を補う

預貯金から不足分を補う方法は、追加の負担がいちばん小さくなります。新たに借り入れをしないので、利息も審査もありません。

不足額が数十万円から100万円程度の場合、この方法で足ります。売却を決めた時点で、手元の資金がいくら動かせるかを確認しておくと判断が早くなります。

親族から借りる選択肢もあります。この場合は、金額と返し方を書面にしておくのが安全です。口約束のままだと、後々の行き違いにつながります。

ただし、手元のお金をすべて使い切るのは避けたいところ。引っ越し費用や新居の初期費用も必要になるからです。不足分を埋めた後にいくら残るか、そこまで計算してから決めましょう。

住み替えローンで残債を新居のローンに上乗せする

住み替えローンは、今の住宅ローンの残債と新居の購入資金を一本化して借り入れる商品です。オーバーローンの状態でも借り入れができるため、残債の返済に手元のお金を使わずに済みます。

現在の残債が3,000万円、売却予定価格が2,000万円の場合、差額の1,000万円が残ります。新居の購入価格が5,000万円だとすると、審査に通れば合計6,000万円の借り入れです。

メリットは、手元のお金を残せる点です。仲介手数料や引っ越し費用にそのまま回せます。

一方で制約もあります。売却と購入を同時並行で進める必要があります。今の家を高く売るための時間は取れません。売り急いだ結果、想定より安い価格で手放すことにもなりかねません。

取り扱っているかどうかも、借入条件も、金融機関によって異なります。住み替えを前提にする場合は、早い段階で金融機関に相談してください。住み替えの資金計画については、住み替えのタイミングと売り先行・買い先行の決め方で詳しく扱っています。

無担保ローンで不足分だけを借りる

新居を買わない場合や、住み替えローンの審査に通らなかった場合の選択肢が無担保ローンです。不足分だけを借りるので、借入額を抑えられます。

担保を設定しないぶん、住宅ローンよりも金利は高くなります。返済期間も住宅ローンほど長く取れないため、毎月の返済額は重くなります。

売却で家という資産を手放したうえで、新しい借金が残ります。借入額と返済期間から毎月いくら返すことになるのか、契約前に試算しましょう。

売却を急がずに繰り上げ返済で残債を減らしてから売る

売る時期を急いでいない場合、選択肢に入るのが繰り上げ返済です。手元資金でローンの元金を先に減らし、オーバーローンを解消してから売り出す進め方です。

繰り上げ返済には、金額の制限と手数料という2つの注意点があります。全国銀行協会によると、繰上返済金額に10万円以上や100万円以上の制限を設けている金融機関があるとのこと。手元にお金があっても、そのまま返済に回せない場合が出てきます。手数料も1回あたり無料から数万円までの幅があります。

フラット35の場合、手数料はかかりません。一部繰上返済の最低額は、金融機関の窓口で100万円以上、インターネットの「住・My Note」で10万円以上と決められています。

この方法では、売り出すまでに数年待つこともあります。転勤や住み替えの期日が決まっている方には向きません。

返済を続けるのも完済するのも難しい状況の場合、滞納する前に金融機関へ相談してください。返済が止まった場合、最終的に競売という手続きに進みます。任意売却という選択肢もあります。住宅ローンを完済できなくても、金融機関の同意を得て抵当権を外す方法です。

＼ 高く売れれば不足分は小さくなります ／

住宅ローン中の家を売却するときにかかる費用と税金

抵当権を外す実費は、2万円前後が目安です。 登記にかかる税金と、司法書士に払う報酬の合計。ただし売却にかかる費用はこれだけではありません。仲介手数料、印紙税、そして利益が出た場合の譲渡所得税。実額は次のとおりです。

費目	金額の目安	支払先	支払時期
一括繰り上げ返済手数料	無料から数万円まで	金融機関	決済日
抵当権抹消の登録免許税	不動産1個につき1,000円	国	決済日
司法書士報酬	平均17,470円	司法書士	決済日
仲介手数料	売買代金に応じた上限内	不動産会社	契約時と決済時
印紙税	契約金額により1千円から3万円ほど	国	売買契約時
譲渡所得税	利益が出た場合のみ	国・自治体	翌年の確定申告

司法書士報酬は令和6年3月実施のアンケートの平均値です。報酬に基準はなく、事案によって変わります。

一括繰り上げ返済手数料は金融機関と手続き方法で変わる

一括繰り上げ返済の手数料は、金融機関ごとに設定が異なります。全国銀行協会によると、手数料は1回あたり無料から数万円までの幅があります。

手続きの方法によっても差が出ます。窓口とインターネットで金額が違う金融機関があるためです。

フラット35は手数料がかかりません。一部繰上返済も全額繰上返済も無料です。インターネットの「住・My Note」で手続きする場合も同じく無料です。

自分がどの条件に当てはまるかは、借入時の契約書か金融機関の窓口で確認できます。売却を決めた段階で聞いておくと、手取り額の計算に組み込めます。

抵当権抹消の登録免許税と司法書士報酬

抵当権抹消の登記には登録免許税がかかります。金額は法務局の申請書記載例に書かれています。

戸建ての場合、土地1筆と建物1棟で2個。合計2,000円です。土地が2筆に分かれている場合は3個で3,000円です。個数は、登記事項証明書に記載された不動産の数で決まります。

登記の手続きは自分でもできます。ただ、決済当日は所有権の移転登記も同時に申請します。実務では司法書士に頼むのが一般的です。

司法書士の報酬はどのくらいでしょうか。日本司法書士会連合会が令和6年3月にまとめたアンケートによると、土地1筆および建物1棟の抵当権抹消登記の代理業務で、報酬の平均は17,470円でした。有効回答数は1,090件です。金額はすべて消費税10%を含んでいます。

この金額は目安にすぎません。同連合会は「司法書士の報酬の具体的な額については、最終的には司法書士と依頼者との契約によることになっており、報酬に関する基準はありません」と説明しています。

さらに、決済当日の立会いには別の費用が発生する場合があります。同連合会は「それぞれの基本的な報酬を合算することになるほか、取引における立会いの報酬、日当、交通費等が発生することもあります」と案内していました。見積もりの段階で、何が含まれているかを聞いておきましょう。

仲介手数料と印紙税などの売却時費用

仲介手数料の上限は、国土交通大臣が定めて告示します。条文にはこう書かれています。

不動産会社は、この上限を超えて受け取れません。上限額は事務所に掲示してあります。

現行の告示が定める売買の仲介の上限は、次のとおりです。

売買代金の区分	上限の割合
200万円以下の部分	100分の5.5
200万円を超え400万円以下の部分	100分の4.4
400万円を超える部分	100分の3.3

売買代金の全額に3.3%をかけるのではありません。代金を3つの区分に分解し、それぞれに割合をかけて合計する方式です。表の割合には消費税等相当額が含まれています。

売買代金が800万円以下の物件には特例があります。この価格帯の空き家などを仲介する場合、依頼者から受け取れる報酬は30万円の1.1倍、つまり33万円までです。令和6年7月1日から施行されています。オーバーローンで低価格帯の物件を売る場合、該当する可能性があります。

告示は、仲介手数料以外の請求も制限しています。「宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関し、第二から第十までの規定によるほか、報酬を受けることができない」という定めです。例外は依頼者の依頼によって行う広告の料金だけ。想定外の請求があった場合は、その根拠を不動産会社に聞いてかまいません。

印紙税は売買契約書に貼る税金です。国税庁によると、令和9年3月31日までに作った不動産譲渡契約書には、軽減措置を使えます。契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下の場合は1万円、5,000万円を超え1億円以下の場合は3万円です。500万円を超え1,000万円以下なら5千円、100万円を超え500万円以下なら1千円です。

譲渡所得税は所有期間5年を境に税率が変わる

売却で利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。課税されるのは、売却代金ではありません。利益の部分だけです。

国税庁が示す計算式は次のとおりです。

課税譲渡所得金額 ＝ 譲渡価額（収入金額）−（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除額

取得費とは、その家を買ったときの購入代金や購入手数料に、改良費や設備費を加えた金額のこと。建物については、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。

取得費がわからない場合の救済もあります。買った金額が分からないとき、または実際の取得費が譲渡価額の5%より少ないとき。この場合は譲渡価額の5%を取得費として計算できます。概算取得費と呼ばれる方法です。取得費が不明なケースの詳しい扱いは、譲渡所得の取得費がわからない場合で解説しています。

税率は所有期間で二段階に分かれます。譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える場合、所得税15%と住民税5%です。5年以下の場合は所得税30%と住民税9%まで上がります。

判定の基準日は「譲渡した年の1月1日」です。売却日ではありません。買ってから5年目の年に売る場合、所得税と住民税を合わせた税率は39%から20%へ下がります。

さらに、平成25年から令和19年までは復興特別所得税として基準所得税額の2.1%を所得税と併せて申告・納付します。

税率だけ見ると重く感じるかもしれません。ただしマイホームの売却には、負担を大きく減らす特例があります。

住宅ローン中の家の売却で使える税金の特例

利益が出たときと損が出たときで、使える特例がまったく違います。 利益が出た場合は3,000万円の特別控除と軽減税率。損が出た場合は譲渡損失の損益通算と繰越控除。どちらも確定申告をしないと適用されません。自分がどちらの立場かは、残債と査定額を比べた判定でわかります。

特例	どんなときに使えるか	効果
3,000万円の特別控除	マイホームを売って利益が出たとき	譲渡所得から最高3,000万円を控除できます
10年超所有の軽減税率	所有期間が10年を超えるマイホームを売ったとき	6,000万円以下の部分の所得税が10%になります
特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除	住宅ローンが残るマイホームを売って損失が出たとき	給与所得などと相殺し、3年間繰り越せます

譲渡損失の特例は令和9年12月31日までの譲渡が対象です（2026年8月時点）。実際に使えるかどうかは個別の事情で変わります。税務署または税理士にご確認ください。

売却益が出た場合に使える3,000万円の特別控除

国税庁は、この特例を「マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例」と説明しています。正式には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。

所有期間を問わないのが大きな特徴です。買って2年で売る場合でも使えます。譲渡所得が3,000万円以内に収まる場合、税金はかかりません。

すでに引っ越している家を売る場合は、期限があります。住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日まで。この日を過ぎると、3,000万円の控除をまるごと失ってしまいます。期間内の売却について、住まなくなった後にその家をどう使っていたかは問われません。

親子や夫婦など「特別の関係がある人」に売った場合は、この特例を使えません。この特別の関係がある人には、生計を一にする親族、家屋を売った後にその家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

家屋そのものが対象外になる場合もあります。

連続して使うことにも制限がかかります。条件は、売った年の前年および前々年にこの特例を受けていないこと。譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を受けていた場合も、同じく使えません。

10年を超えて所有していた場合の軽減税率

所有期間が長い場合、税率そのものを下げる特例があります。「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」です。

要件は所有期間。国税庁は「売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること」としています。家屋と敷地の両方が10年超である必要があります。

税率は課税長期譲渡所得金額によって二段階です。6,000万円以下の部分は10%、6,000万円を超える部分は「（金額−6,000万円）×15%＋600万円」という計算になります。通常の長期譲渡所得の税率は15%。6,000万円以下の部分では、負担が3分の2になる計算です。

この特例のいいところは、3,000万円の特別控除と重ねて使える点にあります。国税庁も「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができます」と明記していました。まず3,000万円を控除し、残った金額に軽減税率を適用する順番です。

こちらにも連年適用の制限があります。売った年の前年および前々年にこの特例の適用を受けていないことが条件です。

売却損が出た場合に使える譲渡損失の損益通算と繰越控除

オーバーローンで売却した方に直接関係するのが、この特例です。正式名称は「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」といいます。

売却で出た損失を、給与所得など他の所得と相殺できる制度です。相殺しきれなかった分は、譲渡の年の翌年以後3年間繰り越して控除できます。

損益通算できる金額には限度があります。国税庁は「マイホームの売買契約日の前日における住宅ローンの残高から売却価額を差し引いた残りの金額が、損益通算の限度額となります」としています。オーバーローンの不足額が、そのまま上限です。

適用には4つの要件があります。

短期のローンで買った家は「償還期間10年以上」の条件を満たさないため、この特例を使えません。

繰越控除には所得制限があります。合計所得金額が3,000万円を超える年については、その年のみ適用できません。ただし損益通算のほうには所得金額の要件がありません。損失が出た年の合計所得金額が3,000万円を超えていても、損益通算は使えます。

前年および前々年に3,000万円の特別控除や軽減税率の特例を受けていた場合、この特例は使えません。

売却した年から住宅ローン控除は使えなくなる

売った家について住宅ローン控除を受けていた場合、その家は手元を離れ、ローンも完済しています。控除はここで終わりです。

新居を買う方には、別の制限がかかります。国税庁は3,000万円の特別控除について次のように説明しています。住宅借入金等特別控除は、入居した年、その前年または前々年に、このマイホームを売ったときの特例の適用を受けた場合には、その適用を受けることができません。入居した年の翌年から3年目までにも制限がかかります。この期間に、住宅ローン控除の対象となる資産以外の資産を売って3,000万円の特別控除を使った場合です。このときも住宅ローン控除は使えません。

言い換えると、旧居の売却で3,000万円の特別控除を使った場合、新居の住宅ローン控除が使えなくなる可能性があります。どちらの節税額が大きいかを比べて選ぶ場面です。

一方で、譲渡損失の特例は扱いが違います。国税庁も「この特例と住宅借入金等特別控除は併用できます」と明記していました。オーバーローンで売却して新居を買う方は、両方を使える可能性があります。

いずれの特例も、確定申告をしなければ使えません。添付書類は特例ごとに違います。

使う特例	添付する書類
3,000万円の特別控除	譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）〔土地・建物用〕
10年超所有の軽減税率	上の内訳書に加えて、売った家屋や敷地の登記事項証明書
譲渡損失の損益通算と繰越控除	特定居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）など

※登記事項証明書は、法務局の窓口・郵送のほかインターネットからも請求できます。オンライン請求は手数料が安く、平日は21時まで受け付けています。

住宅ローン中の家の売却でよくある失敗

買い先行を選ぶと、旧居と新居の2本のローンを同時に返す期間が生まれます。 住宅ローンを返済している勤労者世帯の返済額は、月平均90,786円。可処分所得の15.32%にあたります。ここに新居の返済が乗る期間を、家計が吸収できるかどうか。売り先行と買い先行の選択は、その一点にかかっています。

売り先行なら予算が決まり買い先行なら仮住まいが要らない

住み替えでは、売却と購入のどちらを先に進めるかを決めます。

売り先行は、今の家を売ってから新居を買う進め方です。売却代金が確定してから購入予算を組めます。資金の見通しを立てやすいのが利点です。ただし、売却後に新居が決まっていない場合は仮住まいを探すことになります。

買い先行は、新居を決めてから今の家を売る進め方です。仮住まいをせずに引っ越せます。気に入った物件を逃さずに済むのも利点です。その代わり、今の家がいつ売れるか読めません。売却価格が確定しないうちに、購入を決めることになります。

オーバーローンの場合は、売り先行のほうが安全です。不足分がいくらになるかを確定させた後に、次の資金計画を立てられるからです。

買い先行を選ぶとダブルローンの期間が発生する

買い先行を選んだ場合、今の家が売れるまでは2本のローンを同時に返済します。これがダブルローンと呼ばれる状態です。

旧居のローンが月9万円、新居のローンが月12万円だとすると、その期間は月21万円を返し続けます。売却までに半年かかった場合、126万円を返済に充てる計算です。

買い先行を選べるのは、月21万円を半年払い続けても家計が回る場合です。

住み替えローンを使えばダブルローンを避けられます。ただしその代わり、売却と購入を同時に進めることになります。つなぎ融資を含めた住み替えの資金計画は、住み替えのタイミングと売り先行・買い先行の決め方で詳しく扱いました。

残債を調べずに売り出すと決済直前に資金が足りなくなる

よくある失敗が、残債を正確に調べないまま売り出してしまうことです。

たとえば、借入額と残債を混同していた場合です。3,500万円を借りて、10年返済したから残りは2,500万円くらいだろうと見積もったとします。実際に金融機関に聞いたら2,900万円だった。査定額が2,800万円だったとすると、アンダーローンのつもりがオーバーローンでした。売買契約を結んだ後にこれが分かると、決済までの短い期間で400万円を用意することになります。

書類の不備も決済日のトラブルにつながります。法務局は抵当権抹消の書類について、日付や不動産の表示に記載漏れがないかの確認を求めています。記載漏れがある場合は、あらかじめ金融機関に尋ねるよう案内されていました。

売り出す前にやることは2つ。金融機関に今日時点の残債を出してもらうこと。そして諸費用を含めた収支を計算することです。この2つを済ませておく。それだけで後半のスケジュールがぐっと楽になります。

＼ 査定額を知らないまま売り出すと後で困ります ／

返済が苦しいときは滞納する前に相談する

滞納したまま売却で解決しようとするのは、おすすめできません。

滞納が続いた場合、分割で返す権利を失うことがあります。残債の一括請求を受ける状態です。その先にあるのが競売です。

返済を続けるのが難しいと感じた時点で、滞納する前に金融機関へ相談してください。返済条件の見直しに応じてもらえる場合があります。売却を選ぶ場合も、滞納前のほうが選択肢が広く残ります。

まとめ

住宅ローンが残っている家でも、売却代金でローンを完済して抵当権を抹消する。この条件を満たす場合は売却できます。まずは金融機関に、今日時点の残債を出してもらいましょう。次に査定額と諸費用を並べて、アンダーローンかオーバーローンかを判定します。オーバーローンの場合は、足りない分をどうするかを先に決めておく。決済当日は代金を受け取り、その場でローンを完済して抵当権を消します。全額繰り上げ返済の申し出には期限があります。金融機関には早めに聞いておきましょう。

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よくある質問

住宅ローン中の家の売却について、相談の場でよく出る質問をまとめました。

出典

本記事は、次の一次情報をもとに作成しました。

• 国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例
• 国税庁 No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例
• 国税庁 No.3208 長期譲渡所得の税額の計算
• 国税庁 No.3211 短期譲渡所得の税額の計算
• 国税庁 No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき
• 国税庁 No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置
• e-Gov法令検索 租税特別措置法 第41条の5・第41条の5の2
• e-Gov法令検索 宅地建物取引業法 第46条
• 国土交通省 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額（公表日/更新日：2024-06-21）
• 法務局 不動産登記の申請書様式について
• 日本司法書士会連合会 司法書士の報酬（報酬に関するアンケート結果）
• 住宅金融支援機構【フラット35】 繰上返済を行うことはできますか。
• 住宅金融支援機構 繰上返済（個人住宅融資の場合）
• 一般社団法人全国銀行協会 繰上返済は有利？手数料は？住宅ローンの繰上返済
• 国土交通省 令和7年度 住宅経済関連データ
• 公益財団法人東日本不動産流通機構 Market Watch 月例速報サマリーレポート 2026年7月度（公表日/更新日：2026-08-10）