売却を依頼している不動産会社を変えると違約金がかかる？スムーズに契約を終了させる手順について解説！

ここで更新すれば、次の3か月も同じ体制で売り出しを続けることになります。多くの人が動けずにいるのは、途中でやめると違約金を請求されるかもしれないからです。この記事では、更新するかどうかの決め方から会社を替える手順、費用を求められたときの対応までを説明します。

※本記事の法令・制度に関する記載は2026年8月時点のものです。

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売却中でも不動産会社は変えられる？

「契約期間の3か月が終わるまで我慢するしかない」という理解は、半分だけ正しくて半分は誤りです。3か月という数字は、売主を縛るための期間ではありません。不動産会社が売主を長期間拘束できないよう、上限として設けられた期間です。

宅地建物取引業法第34条の2第3項は、専任媒介契約の有効期間について「三月を超えることができない」と定めています。これより長い期間を定めても、その期間は3か月として扱われます。長く縛られないための決まりであって、3か月間は身動きが取れないという意味ではありません。

契約期間中でも解除は認められている

媒介契約は、買主探しという仕事を不動産会社に任せる契約です。法律上は委任に準じるものとして扱われます。

民法第651条第1項は「委任は、各当事者がいつでもその解除をすることができる」と定めています。売主からも不動産会社からも、期間の途中で解除を申し出られます。契約書にサインしたこと自体が、解除を封じる理由にはなりません。

ただし条件がひとつあります。民法第651条第2項では、相手方に不利な時期に解除した場合、損害を賠償しなければならないとされる場面があります。やむを得ない事由があったときは、この賠償は不要です。

「相手方に不利な時期」がどこを指すかは状況によって変わります。購入希望者との交渉が大詰めの最中と、3か月近く何の動きもない状態とでは意味合いが違います。動きのない状態が続いているなら、この条項を過度に恐れる必要はありません。

もうひとつ押さえておきたいのが、契約書のどこに何が書かれているかです。宅地建物取引業法第34条の2第1項第5号により、媒介契約の有効期間と解除に関する事項は、書面に必ず記載しなければならない事項とされています。つまり手元の媒介契約書には、解除の条件が必ず書かれています。まずそこを開いてください。

費用リスクが最も低いのは契約を更新しない方法

解除という手段のほかに、もっと静かな選択肢があります。契約期間の満了を待って、更新しないという方法です。

標準媒介契約約款の専任媒介契約約款第15条第2項は、有効期間の更新について「有効期間の満了に際して甲から乙に対し文書等でその旨を申し出るもの」としています。甲は売主、乙は不動産会社を指します。更新するには、売主のほうから動く必要があるわけです。

国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」も、この点を明確にしています。更新の申出は有効期間満了の都度行われるべきもので、あらかじめ更新することを約定するのは許されません。自動更新という仕組みは、媒介契約には存在しないということです。

宅地建物取引業法第34条の2第4項も、更新は依頼者の申出によるものとし、更新の時から3か月を超えられないと定めています。

ここから導かれる結論は単純です。

何も申し出なければ、契約は満了日に終わります。

解除の手続きも、費用の心配も発生しません。

残り期間が2週間なのか2か月半なのかで、取るべき行動は変わります。満了が近いなら、待ちましょう。一方でまだ2か月以上残っているなら、その間に何が起きるかを見極めなければなりません。判断の材料は、法律の側にあります。

不動産会社を変えるべき？判断基準やサイン

不満の中身を言葉にしてみると、多くは対応への評価に落ち着きます。連絡が遅い、提案がない、聞いても要領を得ない。ただ、これらはどれも受け取り方の問題です。会社を替えるだけの理由になるかと言われると、決め手になりません。

同じ状況を法律の側から見ると、評価ではなく違反かどうかで判別できる項目があります。ここから挙げる4つは、すべて手元の書類とレインズの画面で確かめられます。

業務報告が法定の頻度で届いていない

2週間に1回。これは丁寧な会社の目安ではありません。宅地建物取引業法第34条の2第9項が、専任媒介契約を結んだ不動産会社に課している下限です。専属専任媒介契約なら1週間に1回以上になります。一般媒介契約に法律上の義務はありませんが、報告を求めること自体はできます。

回数さえ足りていれば問題ない、とも言い切れません。報告として成立するかどうかには、形式と中身の条件があります。

形式については、東日本不動産流通機構がこの業務報告を文書または電子メールで行われるものとして説明しています。電話で「まだ動きがないですね」と言われただけでは、報告を受けたことになりません。

中身の条件はもう少し具体的です。国土交通省の解釈・運用の考え方によれば、報告すべきは買主を探すために行った措置と引き合いの状況です。措置にはレインズへの登録や広告が含まれます。「特に動きはありません」の一行だけが2週間おきに届く状態は、この基準を満たしていません。

報告義務は、売れ行きの説明だけにとどまりません。宅地建物取引業法第34条の2第8項は、売買の申込みがあったときも契約の種類にかかわらず遅滞なく売主へ報告するよう定めています。

問題は、報告される申込みの範囲です。希望価格に届かない打診を「伝えるまでもない」と判断して、売主に伝えないまま処理してしまう。これが起きます。

国土交通省の解釈・運用の考え方は、依頼者の希望条件を満たさない申込みの場合であっても、その都度報告する必要があると明記しています。「安すぎる金額だったので伝えませんでした」という説明は、この規定に照らすと通りません。

レインズの登録状況に不自然な点がある

囲い込みは、疑っても売主には確かめようがない。長くそう受け止められてきました。この前提が2025年1月から変わっています。

囲い込みとは、売却を任された不動産会社が、他社から「この物件を紹介したい」と連絡を受けても応じず、自社で買主を見つけるまで物件を抱え込む行為を指します。売主から見れば、買主候補が減るだけです。

変わったのは国の姿勢でした。国土交通省が令和6年6月28日付の通知により「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」を改正しています。2025年1月1日に施行された内容には、次の一文が新設されています。専属専任媒介契約と専任媒介契約に基づきレインズに登録した物件が対象です。取引の申込みの受付に関する状況等の登録内容が事実と異なるときは、宅地建物取引業法第65条第1項の指示処分の対象になる、というものです。

指示処分は、免許を出した国土交通大臣または都道府県知事が是正を求める行政処分です。宅地建物取引業法第65条第2項第3号によれば、この指示に従わない場合はさらに重い措置があります。1年以内の期間を定めて業務の停止を命じられることがあるためです。

登録内容と実態のずれは、単なるマナー違反ではありません。

行政処分の対象として明文化されています。

レインズの登録状況を確認する手順

専属専任媒介契約または専任媒介契約であれば、売主本人がレインズの登録内容を確認できます。手順は3段階です。

一般媒介契約の場合、この確認画面は使えません。ただし東日本不動産流通機構の事務局に問い合わせれば、本人確認のうえで登録状況を回答してもらえます。

値下げ以外の提案が出てこない

広告にお金がかかるのだから、売れなければ値段を下げるしかない。担当者からそう説明されると、筋が通っているように聞こえます。

ところが、通常の広告費は売主が払うものではありません。国土交通省の解釈・運用の考え方は、レインズへの情報登録はもちろん、通常の広告や物件の調査等のための費用が宅地建物取引業者の負担になると明記しています。売主が負担するのは、特別に依頼した広告の料金と遠隔地への出張旅費だけ。その場合も、不動産会社はあらかじめ費用の見積りを説明してから実行すべきものとされています。

「広告費がかかるので値下げしましょう」という説明は、この前提では成り立ちません。

値下げの提案自体が悪いわけではありません。相場から離れた価格で売り出していれば、調整は必要になります。確かめたいのは、値下げの根拠として何が示されたかです。同じ地域で似た条件の成約事例が出てきたのか、内覧に来た人からどんな反応があったのか。広告の反響数がどう動いたのかも聞いてください。こうした材料がひとつも出てこないまま金額の話だけが続くなら、販売活動そのものが動いていない可能性があります。

値下げに踏み切る時期そのものの判断は、売り出し価格を下げるタイミングで扱っています。

変えずに様子を見たほうがよいケース

専任媒介契約の期間上限は3か月、日数にすると約90日です。首都圏には、この90日で売れないほうが普通という種別があります。

東日本不動産流通機構が2026年1月20日に「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」を公表しています。レインズへの新規登録から成約に至るまでの日数は次のとおりでした。

種別	2025年の平均日数	前年比
中古マンション	82.5日	-3.3%
中古戸建住宅	100.9日	+3.7%
新築戸建住宅	103.4日	-0.5%
土地（100〜200㎡）	89.8日	+0.4%

※ 出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」2026年1月20日公表

中古マンションの平均82.5日は、90日の範囲に収まります。一方で中古戸建住宅は100.9日、新築戸建住宅は103.4日。どちらも1回目の契約期間を超えています。

つまり戸建てを売り出していて3か月で売れなかったとしても、それは平均的な経過です。会社の力不足と断じる根拠にはなりません。

市場全体の数字も参考になります。同じ資料によれば、2025年の首都圏における中古マンションの新規登録件数は185,762件。これに対する成約件数は49,114件でした。登録された物件のすべてが売れているわけではありません。

次のような状態なら、あわてて変える必要はありません。

逆に、変えることを本格的に検討したほうがよいサインは次のとおりです。

サインが揃ったとして、選ぶ手段は「解除」だけではありません。

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会社ごと変える以外にとれる2つの方法

会社を変えるか、我慢して満了を待つか。この二択で考えている方が多いのですが、実際にはもうひとつ挟める段階があります。契約を残したまま状況を変える方法です。

不満の原因が会社の体制にあるのか、担当者の動き方にあるのか、あるいは販路の狭さにあるのか。原因が違えば、有効な手段も変わります。

担当者だけを変えてもらう

担当者と話がかみ合わない、連絡が返ってこない、提案の中身が薄い。こうした不満は、会社そのものの問題ではなく担当者個人に起因していることがあります。

その場合は、担当者の変更を申し入れる方法があります。媒介契約は不動産会社と結ぶものであって、担当者個人と結ぶものではありません。契約を維持したまま、担当を替えてもらう余地があります。

ただし、この手段には限界があります。担当者を替えてもらうことは、法律で保障された権利ではありません。宅地建物取引業法にも標準媒介契約約款にも、担当者の変更に関する規定はないからです。応じるかどうかは会社の判断に委ねられます。

申入れ先は、担当者本人ではなく、その上長か店舗の責任者になります。担当者を経由すると話が上に届かないことがあるためです。会社の代表電話や問い合わせフォームから、店長または営業責任者へ取り次いでもらう形が現実的です。

伝える内容は、人柄への不満ではなく事実で組み立てるほうが通りやすくなります。報告が届いていない期間、問い合わせて返答がなかった日付、提案がないまま経過した週数。事実を伝えれば、会社側も対応せざるを得ません。

一般媒介に切り替えて他社を追加する

会社の対応に大きな不満はないものの、買主の候補がもっと欲しい。そういう状況なら、契約の形を変えるという手があります。

一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に依頼できる契約です。今の会社を残したまま、別の会社を加えられます。

この切り替えには、費用の面で有利な点があります。標準媒介契約約款の一般媒介契約約款には、違約金の請求に関する条項がありません。専任媒介契約約款の第12条にあたる規定が存在しないのです。他社に重ねて依頼することが前提の契約なので、他社に頼んだこと自体が違反にならないためです。

費用償還の条項はありますが、適用される場面が限られています。一般媒介契約約款第14条が定めるのは、明示していない不動産会社に依頼し、それによって売買契約を成立させたときです。明示型の一般媒介契約では、依頼する他社を今の会社に伝える義務があります。伝えたうえで依頼している限り、この条項は働きません。

順序だけは間違えないでください。専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んだまま他社に依頼すると、違約金を請求される可能性があります。専任媒介契約約款第12条は、有効期間内に他の不動産会社に依頼して売買契約を成立させた場合、約定報酬額に相当する金額の違約金を請求できると定めています。

まず今の契約を終わらせてから、一般媒介契約を結び直すのが正しい順番です。

3つの手段の向き不向き

3つの手段は、必要な手続きも費用リスクも異なります。

比較軸	担当者を変える	一般媒介に切り替える	会社ごと変える
必要な手続き	会社への申入れ	契約の解除と再契約	契約の解除、または更新しない
費用リスク	なし	解除の事由による	解除の事由による
違約金の条項	該当なし	一般媒介約款に規定なし	他社に依頼して成約させた場合のみ
効果が出るまで	短い	中程度	長い
向くケース	会社の販売力に不満はない	買主の候補を増やしたい	会社の対応そのものに問題がある

費用リスクの欄に「解除の事由による」と書いたのは、売主都合の解除か、不動産会社側に落ち度がある解除かで、請求できるかどうかが分かれるためです。この分かれ目については後ほど詳しく説明します。

担当者の変更で足りる状況なのに会社ごと変えると、仕切り直しに時間を使います。逆に会社の体制に原因があるのに担当者だけ替えても、同じことが繰り返されます。原因の見極めが先です。

媒介契約の種類別！不動産会社の変え方

一般媒介、専任媒介、専属専任媒介。この3つのうち、ひとつだけは解除の手続きそのものが要りません。手元の契約書がどれに当たるかで、この先の手間は大きく変わります。

一般媒介なら解除しなくても他社に依頼できる

一般媒介契約は、複数の不動産会社に重ねて依頼できる契約です。他社に頼むために今の契約を解除する必要はありません。追加したい会社と新しく媒介契約を結ぶだけで済みます。

注意点は明示義務です。一般媒介契約の標準的な形は明示型で、依頼する他の不動産会社を今の会社に伝える義務があります。伝えずに依頼し、それによって売買契約を成立させた場合は別です。一般媒介契約約款第14条により、契約の履行に要した費用の償還を請求されることがあります。

専任媒介と専属専任媒介は解除の手続きが必要

専任媒介契約と専属専任媒介契約は、1社にしか依頼できない契約です。会社を変えるなら、解除するか更新しないかのどちらかを選ぶことになります。

解除できる事由は約款にあります。専任媒介契約約款第16条は、相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内に履行がないときは解除できるとしています。

第17条はさらに踏み込んでいて、次のいずれかに該当する場合、売主は催告を経ずに解除できるとしています。

なお専属専任媒介契約では、自分で買主を見つけてもその相手と直接契約を結べません。

解除を伝えてから契約が終わるまでの流れは、専任媒介契約の解除で詳しく説明しています。

契約期間と更新日の確認方法

手元の媒介契約書を開いて、最初に見るのは右上です。

国土交通省の解釈・運用の考え方は、標準媒介契約約款に基づく契約かどうかを一目で確認できるよう、契約書の右上すみに表示をすることとしています。基づかない契約なら、解除に関する条項を個別に読んでください。

ただし専任媒介契約約款第19条第2項は、約款の定めに反する特約で売主に不利なものを無効としています。宅地建物取引業法第34条の2第10項も同様です。

契約書に不利な内容が書かれていても、そのまま有効になるとは限りません。

契約書の読み方は、一般媒介と専任媒介の違いで詳しく扱っています。

次に見るのは日付です。契約締結日から3か月後が満了日になります。満了の直前に伝えると、次の会社を探す時間も引き継ぎの時間も残りません。3〜4週間前には方針を固めておいてください。

不動産会社を変えるときの手順

順序を間違えると、払わなくてよい費用が発生します。とりわけ危ないのが、今の契約を残したまま他社と媒介契約を結んでしまうケースです。

次に依頼する会社の候補を先に決めておく

解除を伝える前に次の候補を探しておくこと自体は、何の問題もありません。むしろ探さないまま解除すると、売り出しが止まります。

線引きは「査定を依頼すること」と「媒介契約を結ぶこと」の間にあります。複数の会社に査定を依頼して話を聞く段階なら、今の契約に影響しません。

一方、媒介契約を結ぶのは完全に別の話になります。問題になるのが専任媒介契約約款第12条です。有効期間内に今の会社以外へ売買の媒介を依頼し、それによって契約を成立させた場合が対象。約定報酬額に相当する金額の違約金を請求できると定めています。ここでいう約定報酬額は、成約したときに支払う予定だった仲介手数料のことです。

査定は今のうちに。媒介契約は解除が済んでから。

この順番を守れば、違約金の条項に触れることはありません。

査定を依頼するときは、複数社に声をかけて金額の根拠を比べてください。1社だけだと、その金額が高いのか安いのか判断できません。

＼ 解除を伝える前でも査定依頼はできます ／

今の会社に解除の意思を伝える

更新しない場合と途中で解除する場合とでは、必要な手間が一段階ちがいます。

更新しない場合

こちらは簡単です。標準媒介契約約款では、更新に売主からの文書等での申出が必要とされています。申し出なければ、契約は満了日に終わります。

とはいえ黙って満了を迎えるのはおすすめしません。更新の意思がないことを事前に伝えておくと、引き継ぎの調整がしやすくなります。

伝え方の例です。

途中で解除する場合

こちらは一段階多くなります。多くの実務では、いきなり解除を通告するのではなく、まず改善を求める段階を置きます。

これには約款上の裏づけがあります。専任媒介契約約款第16条は、義務の履行がされない場合に相当の期間を定めて履行を催告するよう求めています。催告した期間内に履行がなければ解除が可能。改善を求めて期間を置くこと自体が、催告解除の手続きにあたります。

改善を求める段階では、何が足りないかを具体的に書いてください。「販売活動が不十分です」では、何をすればよいのか伝わりません。

期限を切っておくと、こちらの本気度が伝わります。そのうえで改善がなければ、解除の意思を伝える段階に進みます。

なお、約款第17条に該当する事由があるときは、この催告の段階を経ずに解除できます。信義誠実義務への違反、重要事項の故意または重過失による不告知や虚偽の告知、宅地建物取引業に関する不正または著しく不当な行為の3つです。

伝える手段は、到達したことが記録に残るものを選んでください。電話だけだと「聞いていない」と言われたときに証明できません。メールなら送信日時が残ります。

書面で通知する場合の記載項目

法令上、解除の通知に決まった書式はありません。それでも書面にしておくと、後から日付や内容を巡って揉めることを避けられます。

記載する項目は次のとおりです。

内容証明郵便を使うべきかどうか、迷う方もいると思います。内容証明郵便は法令上の要件ではありません。あくまで、いつどんな内容の文書を送ったかを郵便局に証明してもらう手段です。

相手が受け取りを否定しそうな場合や、すでに関係がこじれている場合には有効です。そうでなければ記録の残るメールで足ります。

引き止められたときの断り方

解除を伝えると、引き止めにあうことがあります。よく聞かれるのは次のようなパターンです。

「もう少しで買主が見つかりそうです」と言われた場合は、購入申込みが実際にあったのかを確認してください。宅地建物取引業法第34条の2第8項により、売買の申込みがあったときは遅滞なく報告する義務があります。本当に見込みがあるなら、その報告が先に届いているはずです。

「今解除すると違約金が発生します」と言われた場合は、その金額の根拠を求めてください。標準媒介契約約款で違約金が定められているのは、有効期間内に他社に依頼して売買契約を成立させたときです。解除するだけでは、この条項は働きません。

金額を提示された場合も、上限があります。専任媒介契約約款第14条第2項により、費用の額は約定報酬額を超えることができません。解釈・運用の考え方も、違約金は当該依頼者に請求し得る約定報酬額に相当する額としています。他の顧客からも報酬を受領できる見込みがあったとしても、その分を含めた請求はできません。

「担当を替えるので考え直してください」と提案された場合は、受け入れるかどうかを判断する余地があります。会社の販売力に不満がないなら、担当者の変更で解決することもあります。

いずれの場合も、その場で結論を出す必要はありません。ただし、判断を先送りし続けると契約期間だけが過ぎていきます。「○日までにお返事します」と期限を伝えて、いったん持ち帰るのが現実的です。

査定を受けた会社を断るときの言い方は、不動産査定の断り方でも取り上げています。

では、実際に金額を提示されたとき、どこまでが正当な請求なのでしょうか。

途中解除で費用を請求されるケース

「違約金」と「費用償還」は、まったく別の条項です。この2つを混同したまま話を進めると、払う必要のない金額を受け入れてしまいます。

売主都合で契約を途中解除したときに請求され得るのは、違約金ではありません。費用の償還です。

約款で費用の請求が認められている範囲

約款には、お金を請求できる条項が2つあります。適用される場面はまったく別です。加えて、そもそも請求できない費用もあります。

違約金が発生する場面

専任媒介契約約款第12条は、売主が有効期間内に今の不動産会社以外へ売買の媒介または代理を依頼することを禁じています。これに違反して売買契約を成立させたときの扱いが、約定報酬額に相当する金額の違約金。消費税額および地方消費税額に相当する額は除かれます。

読み返すと分かるとおり、違約金の要件は「他社に依頼して成約させたこと」です。契約を解除しただけでは、この条項は働きません。

費用償還が発生する場面

専任媒介契約約款第14条が定めるのは、次の2つの場面です。

売主都合の途中解除は、2つ目に当たります。このとき不動産会社は、契約の履行のために要した費用の償還を請求できます。

ただし上限があります。同条第2項により、費用の額の上限は約定報酬額です。

請求できない費用の範囲

ここが見落とされがちな点です。国土交通省の解釈・運用の考え方は、レインズへの情報登録はもちろん、通常の広告や物件の調査等のための費用は、宅地建物取引業者の負担になると明記しています。

売主が負担するのは、特別に依頼した広告の料金と遠隔地への出張旅費だけです。しかもその場合、あらかじめ費用の見積りを説明してから実行すべきものとされています。

事前に見積りの説明がなく、売主から特別に依頼した覚えもない広告費が請求されているなら、その根拠を確かめる余地があります。

会社側に義務違反があった場合の扱い

費用償還の条件は「不動産会社の責めに帰すことができない事由によって解除されたとき」です。裏を返せば、会社側に落ち度があって解除に至った場合は、この要件を満たしません。

落ち度に当たるかどうかは、専任媒介契約約款第17条を見れば分かります。信義誠実義務への違反、重要事項の故意または重過失による不告知や虚偽の告知、宅地建物取引業に関する不正または著しく不当な行為の3つです。

3つ目については、国土交通省が踏み込んだ説明をしています。宅地建物取引業者が宅地建物取引業に関して不正または著しく不当な行為をしたときは、その行為の相手方が当該依頼者でなくとも解除が認められている、というものです。

自分に対する行為でなくても、解除の事由になり得るということです。他の売主に対する不正が明らかになった場合も、この条項が働く余地があります。

請求されたときに確認すべきこと

請求書を受け取ったら、金額を見る前に確かめることがあります。明細です。

国土交通省の解釈・運用の考え方は、費用の請求方法について具体的に定めています。挙げられているのは、現地調査に要する費用としての交通費と写真代、権利関係等の調査に要する費用としての交通費と謄本代。販売活動に要する費用としては新聞・雑誌等の広告費、通信費、現地案内交通費があります。契約交渉に要する費用としての交通費も対象です。これらについて明細書を作成し、領収書等で金額を立証して請求するものとされています。

つまり、金額だけを伝えられて支払う筋合いのものではありません。

何にいくらかかったかを示した明細書と、それを裏づける領収書を求めてください。

確認する順序は次のとおりです。

話がつかない場合の相談先もあります。不動産会社の免許を出している行政庁、つまり都道府県の宅地建物取引業を担当する窓口か、国土交通省の地方整備局です。宅地建物取引業法第65条第1項は、業務に関し取引の関係者に損害を与えたときなどに指示処分ができると定めています。消費生活センターも相談を受け付けています。

支払った費用を譲渡費用に計上できるか

支払った費用は売却の経費として計上できるはず。そう考えたくなるところですが、国税庁の資料を読むと話が単純ではありません。

国税庁のタックスアンサー「譲渡費用となるもの」（令和7年4月1日現在の法令等に基づく）は、主な譲渡費用として6つを挙げています。仲介手数料、売主が負担した印紙税、借家人に支払う立退料の3つがまず挙がります。建物の取壊し費用と損失額、借地権を売るときの名義書換料なども対象です。残るひとつが、既に売買契約を締結している資産をさらに有利な条件で売るために支払った違約金になります。

このうち違約金については、説明が付されています。土地などを売る契約をした後、より高い価額で他に売却するために既契約者との契約解除に伴い支出した違約金のこと、とされています。

読み取れるのは、ここで想定されているのが買主との売買契約の解除だということです。媒介契約の解除に伴って支払った費用が譲渡費用に含まれるかどうかは、この資料からは判断できません。

「媒介契約の解除で払った違約金は譲渡費用にできる」と説明している記事も見かけます。ただし国税庁の資料に該当する記載は見当たりませんでした。実際に計上できるかどうかは、税務署または税理士に確認してください。

不動産会社を変えたあとに確認すること

有効期間の満了後2年以内。これは、前の会社が紹介した買主と直接取引した場合に、報酬を請求される可能性が残る期間です。解除の手続きが終わっても、確認すべきことは残っています。

レインズの登録が削除されたか

契約が終われば、レインズの登録も消えるはずです。ただし、それを自動的に知らせてくれる仕組みはありません。自分で確かめてください。

専属専任媒介契約または専任媒介契約だった場合は、登録証明書に記載されたIDとパスワードで確認画面にログインできます。登録が残っているかどうかを見てください。

新しい会社と契約したら、今度は登録されるまでの期限が問題になります。宅地建物取引業法施行規則第15条の10により、専任媒介契約なら7日、専属専任媒介契約なら5日です。休業日は算入されません。

新しい登録証明書を受け取ったら、記載内容を見てください。売出価格や面積が、話し合った条件と一致しているかどうかです。

ポータルサイトの掲載が消えているか

不動産情報サイトへの掲載は、レインズとは別の仕組みです。掲載の停止を明示的に依頼してください。

削除までにどのくらいかかるかは、法令に定めがありません。各サイトの運用によります。解除を伝えるときに、いつまでに掲載を止めるかを確認しておきましょう。

掲載が残ったまま新しい会社が売り出しを始めると、同じ物件が複数の窓口で出ている状態になります。買主から見れば不自然です。

もうひとつ、売り出しの履歴は完全には消えないことがあります。過去の掲載情報をまとめているサイトや、検索エンジンのキャッシュに残るケースです。長く売れていない物件だと受け取られると、値下げ交渉の材料にされることもあります。売出価格を見直すときは、この点も考慮に入れてください。

前の会社が案内した購入検討者の引き継ぎ

ここは費用の面で最も注意が要ります。

根拠は専任媒介契約約款第11条です。期間の区切りは、有効期間内または有効期間の満了後2年以内。対象になるのは、売主が不動産会社の紹介によって知った相手方と、その会社を排除して売買契約を締結した場合。このとき不動産会社は、契約の成立に寄与した割合に応じた相当額の報酬を請求できると定めています。同じ規定は一般媒介契約約款第13条にもあります。

国土交通省の解釈・運用の考え方も同じ立場です。媒介契約の有効期間終了後2年以内に、依頼者が業者の紹介で知った相手方と直接取引をした場合、報酬請求権が認められるとしています。

前の会社が内覧に案内した人が、会社を変えたあとに購入を申し出てきた。

この場合、前の会社にも報酬請求権が生じる可能性があります。

対処としては、前の会社が案内した購入検討者を記録しておくことです。業務報告に内覧者の情報が載っていれば保管してください。新しい会社にも前の会社が案内した相手がいることを伝えておくと、後の判断がしやすくなります。

あわせて、これまでの販売活動の内容も引き継いでください。掲載していた広告先、内覧の件数と反応、問い合わせがあった条件。こうした情報があると、新しい会社は同じ試行錯誤を繰り返さずに済みます。

新しい会社での売出価格の見直し

会社を変えたタイミングは、価格を見直す機会でもあります。

判断の基準になるのが、これまでの経過日数です。首都圏の2025年の平均で言えば、中古マンションが82.5日、中古戸建住宅が100.9日でした。売り出しからの日数がこの水準を大きく超えているなら、価格が市場とずれている可能性を検討する余地があります。

逆に、まだ平均の半分程度しか経っていないなら、価格の問題とは限りません。前の会社の販売活動が動いていなかっただけかもしれません。その場合は、価格を据え置いて仕切り直すという判断もあります。

値上げを考える場合は、慎重に検討してください。すでに問い合わせや内覧が入っている状態で価格を上げると、検討していた人が離れる可能性があります。

価格の決定権は売主にあります。新しい会社が提示した金額をそのまま受け入れる必要はありません。根拠として近隣の成約事例が示されているかを確かめてください。査定額の見方は、不動産査定が高すぎるケースでも説明しています。

複数の会社から査定を受けて金額と根拠を比べておくと、新しい会社と価格を話し合うときの材料になります。無料で依頼できるので、契約前に済ませておくと判断がしやすくなります。

＼ 新しい売出価格の根拠を集める ／

不動産会社の変更に関するよくある質問

実際に動き始めると、本文では扱いきれない細かい判断に迷う場面が出てきます。

売却中の不動産会社の変更で押さえる点

変えるかどうかは、担当者との相性ではなく、契約書の条項と手元の書類で判断できます。感覚で決める必要はありません。

変えると決めたら、次の会社を探すのは解除を伝える前で構いません。査定の依頼と媒介契約の締結は別のものだからです。複数社の査定額と根拠を比べておけば、新しい会社と売出価格を話し合うときの材料になります。

＼ 1社だけだと損するかもしれません ／

出典

• e-Gov法令検索・宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）
• e-Gov法令検索・宅地建物取引業法施行規則（昭和三十二年建設省令第十二号）
• e-Gov法令検索・民法（明治二十九年法律第八十九号）
• 東日本不動産流通機構・標準媒介契約約款（最終改正：2024-01-24）
• 国土交通省・宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方
• 国土交通省・宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方 新旧対照条文（令和7年1月1日施行）（施行日：2025-01-01）
• 東日本不動産流通機構・媒介契約制度
• 東日本不動産流通機構・売却依頼主様向け説明ページ
• 東日本不動産流通機構・首都圏不動産流通市場の動向（2025年）（公表日：2026-01-20）
• 国税庁・No.3255 譲渡費用となるもの