マンションの管理費を滞納したままでも売却できる？買主への請求と清算方法

管理費や修繕積立金を滞納したままでも、マンションは売却できます。

滞納だけを理由に売買が法律上禁止されるわけではなく、管理組合の許可も通常は必要ありません。

ただし、「売れること」と「滞納を残さず引き渡せること」は別です。売却しても未払い分は消えません。管理組合は、売主に加え、買主にも区分所有法8条の対象となる滞納金を請求できます。

そのため一般的な仲介売却では、契約前に滞納額と清算日を明確にし、売主の負担で全額清算する条件を契約書に定めます。手元に現金がなくても、売却代金で足りるなら、決済日（買主から代金を受け取り、部屋と登記を引き渡す日）にその代金から管理組合へ支払えます。

最初にそろえる数字は4つです。

すべて同じ決済予定日を基準にそろえます。

現在の状況	最初にすること
自己資金で滞納を払える	先に清算し、残高0円を示す書面を受け取る
売却代金でローン・滞納額・売却費用を払える	決済予定日時点の清算見込額を取り、決済日に清算する
ローンは完済できるが、管理費等の清算資金が足りない	契約前に、自己資金や清算条件を管理組合・不動産会社と調整する
売却代金と自己資金でローンを完済できない	借入先へ、抵当権を外す条件と任意売却の可否を相談する
訴状・差押通知・競売開始決定などが届いている	書面の期限を確認し、弁護士と借入先へすぐ相談する
請求額や内訳に争いがある	金額を確定する前に契約せず、規約・明細・決議を弁護士に見てもらう

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最初の一歩は、査定の依頼だけではありません。管理会社または管理組合から項目別の滞納明細をもらい、金融機関から住宅ローンの一括返済額を出してもらうことです。この2つに成約見込額と売却費用を加えないと、決済日にすべての支払いを済ませられるかどうかは判断できません。

本記事は、日本国内の区分所有マンションを所有者が売却する場合を想定した一般的な解説です。請求される範囲は、管理規約、総会決議、契約、滞納の時期、法的手続の状況によって変わります。請求額に争いがある場合や、裁判所・弁護士から期限付きの書面が届いている場合は、弁護士へ相談してください。

管理費を滞納したマンションは売却できるが、未払いは消えない

所有者が変わっても、それまでの未払い分は消えません。区分所有法8条の対象となる債権については、管理組合は旧所有者に加えて買主にも請求できます。

区分所有法8条により、管理組合は買主にも滞納管理費を請求できる

区分所有法7条1項は、共用部分の管理や管理規約・総会決議に基づく一定の債権について、他の区分所有者や管理者に先取特権を認めています。先取特権とは、決められた財産から優先して支払いを受けられる権利です。

さらに同法8条により、管理組合は、その部屋を買った人にも同法7条1項の対象となる未払い金を請求できます。法律では、この買主を「特定承継人」と呼びます。

条文だけを読むと、売った瞬間に売主の支払義務が消え、あとはすべて買主の負担になるようにも見えます。実際は違います。

売主の支払義務は残ったまま、管理組合が買主にも請求できるという関係です。

売主と買主が「滞納分は売主が負担する」と約束しても、管理組合がその合意に加わっていない限り、その取り決めだけで管理組合から買主への請求は止まりません。実際に全額を払い、残高0円を示す書面を受け取るところまで確認する必要があります。

東京高裁平成17年3月30日判決では、競売でマンションを取得した買主が滞納管理費等を支払ったあと、旧所有者へ全額を求償できると判断されています。通常売買の当事者間の最終負担は契約内容などによって変わり得ますが、「買主に払ってもらえば自分の負担は消える」とは考えないでください。

滞納管理費を請求するのは管理組合、売却時の窓口は管理会社

管理費を請求する主体は、通常、区分所有者で構成される管理組合です。管理会社は、その管理組合から委託を受け、請求、入金管理、売却に必要な管理資料の発行などを担当します。

売却準備で連絡を取る相手は、多くの場合この管理会社です。ただし、分割払い、遅延損害金の減額、訴訟の取下げまで決められるとは限りません。回答をもらったら、管理組合として正式に決まった内容かどうかを書面で確かめましょう。

関係者	主な役割	売却時に確認すること
売主	現在の区分所有者	滞納額を開示し、契約どおりに清算する
買主	新たに所有権を取得する人	未払い額と清算方法を契約前に把握する
管理組合	管理費等を請求する主体	請求項目、基準日、振込先、清算後の残高を確定する
管理会社	管理組合から委託を受ける会社	委託範囲内で明細や管理資料を発行し、清算事務を行う
不動産会社	売買を仲介する宅建業者	滞納を調査し、買主への説明と契約・決済を調整する
住宅ローンの借入先	マンションに担保を設定している金融機関	一括返済額と、担保を外す条件を示す

管理費の滞納は、重要事項調査報告書などを通じて買主へ説明される

管理費や修繕積立金に滞納があるとき、宅建業者は、その額を重要事項として買主へ説明する必要があります。国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」では、できるだけ新しい時点の金額を調べ、基準時点を明示するよう求めています。

実務では、管理会社が発行する「重要事項調査報告書」などを使って確認します。現行のマンション標準管理委託契約書15条では、売却の媒介を依頼された宅建業者などから求められた場合、管理会社が管理規約や別表第5に掲げる管理費・修繕積立金、滞納額などの情報を提供する規定例が示されています。

ただし、標準管理委託契約書はモデルであり、実際の回答範囲や申請方法は、そのマンションの管理委託契約や管理会社の運用によって異なります。売主が伝えなくても、管理会社などへの調査で滞納が分かるのが通常です。管理側の資料と数字を突き合わせ、重要事項説明書と売買契約書へ正確に反映してください。

＼ 滞納があっても、査定は受けられます ／

滞納管理費を決済日に清算できるかは、4つの数字で判断する

売れるかどうかは、いくらで売れるかだけでは決まりません。買主から代金を受け取る決済日に、住宅ローン、滞納分、売却費用をまとめて払いきれるか。通常売却で清算できるかの目安は、この計算で分かります。

答えがプラスで、売却価格の下振れや決済までの増加分を吸収できる余裕があれば、決済日に清算できる見込みがあります。0円に近い場合やマイナスの場合は、不足分を自己資金で補えるかを先に確かめます。

ただし、計算が合えば必ず進むわけではありません。差押えや競売が動いている、請求額に争いがある、ほかにも担保が付いているといった場合は、収支がプラスでも別の調整が必要です。

売却見込額・ローン一括返済額・滞納の清算見込額・売却費用は同じ決済予定日でそろえる

滞納額もローンの一括返済額も、日が変われば金額が変わります。契約日の数字と決済日の数字を混ぜると、計算は簡単に狂います。

数字	取得先	見落としやすい点
現実的な売却見込額	不動産会社	希望価格や最も高い査定額ではなく、期限内に成約する見込みの価格を使う
住宅ローンの一括返済額	金融機関	残高だけでなく、決済予定日の利息や繰上返済手数料も含める
決済日時点の滞納・清算見込額	管理会社・管理組合	元本、遅延損害金、回収費用、決済までに増える月額を分けて取る
売却費用	不動産会社・司法書士など	仲介手数料、印紙、登記、ローン手続費用などを含める

この4つのうち、最も揺れやすいのが売却見込額です。査定書は、その金額で売れることを保証する書類ではありません。「売出し価格」だけでなく、似た物件の成約事例を根拠にした「成約見込額」と、その価格で売れるまでにかかる想定期間まで出してもらいましょう。

売却代金で滞納管理費を清算できるかの計算例

次の数字は計算方法を示すための例であり、特定のマンションの相場や標準費用ではありません。

項目	金額
成約価格	3,200万円
住宅ローン一括返済額	▲2,450万円
管理費・修繕積立金の滞納元本	▲54万円
遅延損害金・回収費用	▲9万円
仲介手数料（計算例）	▲112万2,000円
その他の売却・登記費用	▲14万8,000円
税引前の概算手取り	560万円

この例なら、手元に現金がなくても、決済日に売却代金から滞納63万円を支払えます。

では、滞納額はそのままで、成約価格が2,600万円だったらどうなるか。仲介手数料を92万4,000円、その他の費用を14万8,000円とすると、税引前でも20万2,000円足りません。

価格が600万円下がっただけで、結論は「清算できる」から「足りない」へ変わります。この20万2,000円を自己資金で補えるなら、通常売却を進められる可能性があります。補えないなら、買主と契約する前に借入先へ相談してください。買主が見つかっても、住宅ローンを完済できず、抵当権（金融機関が設定した担保）を外せなければ、予定どおりに引き渡せないためです。

なお、この計算には、譲渡所得にかかる税金、決済月の管理費等の日割り、引越し費用を含めていません。税金は取得費、所有期間、特例を使えるかどうかで変わるため、必要に応じて税理士へ相談してください。

＼ 4つの数字の1つ目は、査定でわかります ／

滞納管理費の清算方法で分かれる、3つの売り方と任意売却

売り方は、引渡しまでに未払いを0円にできるかどうかで決まります。できるなら、売却前か決済日の全額清算を第一候補にします。清算が難しい場合、滞納を残したままの売却は例外的な選択肢です。住宅ローンまで完済できないなら、任意売却を検討します。

売り方	向いている状況と注意点
1. 売却前に全額払う	自己資金を出せる場合 一般の買主へ通常の条件で売りやすい 支払い後は残高0円の書面を受け取る
2. 決済日に売却代金から払う	手元資金はないが、売却代金で全額清算できる場合 決済までの増加額、振込先、送金担当を事前に決める
3. 滞納を残したまま売る	清算が難しく、そのリスクを受け入れる買主がいる場合 買主が限られやすく、価格と契約条件の調整が必要 売主の支払義務は自動では消えない
別枠：任意売却	売却代金と自己資金で住宅ローン等を完済できない場合 金融機関などの同意が必要で、希望条件どおりに売れるとは限らない

売却前の全額清算か、決済日に売却代金から清算するのが第一候補

自己資金を出せるなら、先に滞納を払う方法が最も進めやすいです。入金後は、管理会社または管理組合から最新の未収金残高表や領収書を受け取り、残高が0円になったことを確かめます。

手元資金がないなら、決済日に売却代金から払います。住宅ローンがあれば、金融機関への一括返済、抵当権を外す手続、管理組合への清算を、すべて同じ決済日に進めます。

難しいのは、当日の実務です。誰がどの口座から振り込むかは、金融機関や管理組合の運用によって違います。不動産会社に「決済日に払います」と伝えるだけで終わらせず、振込先、金額を確定する日、送金する担当者、入金をどう確かめるかまで決めてください。

滞納管理費を残したまま売却しても、売主の支払義務は消えない

滞納額を開示し、買主が管理組合から請求される可能性を承知したうえで、そのまま引き渡す契約も考えられます。専門の買取会社や投資家が検討することはありますが、一般の買主には受け入れられにくい条件です。

この方法でも、売主の支払義務は自動では消えません。

買主が管理組合へ支払ったあと、売主が立替分を請求されるという問題も残ります。当事者間の最終負担は契約内容などによって判断されるため、契約書に「現況有姿」「買主了承済み」とだけ書き、金額や負担を曖昧にするのは避けてください。

滞納を残したまま売るなら、契約書へ具体的に書く項目が増えます。滞納額の基準日と内訳、引渡しまでに増える金額、買主が立て替えた場合の精算方法、価格への反映、法的手続の状況です。滞納額の分だけ値下げすれば足りるとも限りません。買主は、金額がさらに増える可能性や、管理組合と調整する手間まで引き受けるからです。

＼ 仲介と買取、条件はまとめて比べられます ／

管理費・修繕積立金以外の未払いも、売却前に項目別で確定する

通帳を見て「管理費を6か月払っていない」と計算しただけでは、決済に必要な金額は確定できません。

管理規約や総会決議によっては、遅延損害金（支払いの遅れに対して加算される金額）や回収費用が加わります。駐車場料や水道料など、管理費と一緒に引き落とされる別の費用が含まれることもあります。

国土交通省のマンション標準管理規約60条第2項には、管理費等を滞納した区分所有者へ、遅延損害金や弁護士費用などを加えて請求できる規約例が示されています。ただし、標準管理規約はモデルにすぎません。実際の請求額は、そのマンションの管理規約、使用細則、総会決議と照らして初めて決まります。

だからこそ、合計額を聞くだけでは足りません。項目ごとに、次の3点を分けて確認します。

調べる項目	主な資料	確認する点
管理費	管理規約、月別台帳	月額変更や、反映されていない入金がないか
修繕積立金	管理規約、総会議事録、月別台帳	値上げや臨時徴収の決議がないか
遅延損害金	管理規約、計算書	利率、計算開始日、基準日までの計算
督促・弁護士・訴訟費用	管理規約、請求書、裁判書類	請求の根拠と金額の内訳
駐車場・駐輪場・専用庭等の使用料	使用契約、使用細則、台帳	買主にも請求できる項目かを個別に確認
水道料など	請求書、契約、台帳	管理費とまとめず、請求の根拠を分ける
決済までに発生する月額	管理会社の見込明細	契約時ではなく、決済予定日まで含める

注意したいのは、遅延損害金、駐車場料、水道料、弁護士費用のすべてが、当然に区分所有法8条の対象になるとは限らない点です。項目ごとに請求の根拠が違います。合計額で済ませず、明細まで取り寄せてください。

決済予定日時点の滞納明細を、管理会社へ書面で依頼する

合計額だけを口頭で聞くと、必要な情報が抜けます。次のように依頼してください。

金額と同じくらい確かめたいのが、請求の根拠と法的手続の状況です。次の資料でそろえます。

＼ 決済日に清算できるかは、価格しだいです ／

契約から決済まで、滞納管理費を清算するマンション売却の7手順

滞納額と法的手続の状況を早めに調べ、売却代金と自己資金で全額を払えるなら、通常の売却手続に清算を組み込めます。

管理費の滞納と法的手続を、査定時に不動産会社へ伝える

査定を依頼するときに、滞納している事実、分かる範囲の金額、管理組合から届いた書面を伝えます。

金額がまだ確定していないなら、その点も添えてください。説明を契約直前まで遅らせると、買主の資金計画や契約条件を組み直すことになり、取引が止まりやすくなります。

重要事項調査報告書と、最新の滞納明細を取得する

不動産会社を通じて重要事項調査報告書などの管理資料を取り、売主自身も最新の滞納明細を確認します。

ここで、自分の部屋の滞納と、マンション全体の滞納状況を分けて見ます。建物全体に滞納者が多いことと、売主自身が滞納していることでは、買主への説明内容も清算方法も違うからです。

ローン・滞納管理費・売却費用から、売却価格の下限を計算する

住宅ローンの一括返済額、決済日時点の清算見込額、売却費用を合計し、自己資金でどこまで補えるかも決めます。

売却見込額がこの合計を下回るなら、売り出す前に不足分の埋め方を決めましょう。査定額が複数あるときは、同じ販売期間を前提にした成約見込額どうしで比べます。

滞納額と法的手続の状況を、買主へ正確に説明する

購入判断に必要な滞納の事実と金額を契約前に説明し、管理資料と食い違わないようにします。

請求額に争いがあるなら「滞納なし」とはせず、管理組合の請求額、売主の認識、争っている内容を分けて示します。

売買契約書に、滞納管理費の清算方法を定める

契約書には、決済日に売主の負担で清算すること、対象額と基準日、金額が変わった場合の調整、清算できなかった場合の扱いを記載します。

重要事項説明書に金額が書かれていても、売主と買主のどちらが負担するか、当日どう動くかまで自動で決まるわけではありません。

不動産適正取引推進機構が紹介する裁判例でも、契約時に滞納額の取扱いが定められておらず、売主が決済日までに滞納を解消する合意の有無が争われたことが、紛争の背景になっています。

決済日に、売却代金から管理組合へ送金する

決済直前に最終残高を取り、売却代金の一部を管理組合の指定口座へ送ります。住宅ローンがある場合は、金融機関への一括返済と抵当権を外す手続も同じ日に行います。

送金後は着金を確認します。振込控えを見るだけでなく、管理費や遅延損害金など、どの項目へ支払いが反映され、残額がいくらになったかまで照合すると安全です。

清算後に、滞納残高0円を示す書面を受け取る

領収書、入金後の未収金残高表、清算確認書など、管理側が発行できる書類を受け取ります。

決済後に月額の計上や遅延損害金の端数が分かった場合の負担も、契約どおりに処理します。所有者変更届、口座振替の停止・開始、駐車場等の解約も忘れずに行いましょう。

＼ 滞納があっても、まとめて査定を依頼できます ／

滞納管理費の清算で、売買契約書に定める9項目

売買契約に「滞納分は売主負担」と一文入れるだけでは、決済当日の動きまでは決まりません。少なくとも次の事項を、重要事項説明書や添付資料と食い違わないように記載します。

契約で決めること	記載内容の例
滞納額の基準日	○年○月○日現在とし、内訳書を添付する
売主が負担する範囲	管理費、修繕積立金、遅延損害金、回収費用などを項目別にする
契約後の増加分	決済日までに増える月額や遅延損害金を誰が負担するか
支払時期と方法	決済日に、売却代金から指定口座へ送金する
金額の確定方法	決済直前に管理側の書面で再計算する
買主へ請求が来た場合	売主への連絡方法、買主が立て替えた場合の精算方法、必要書類の渡し方
清算できない場合	決済延期、売買代金の一部留保、追加送金、契約解除の条件
法的手続	督促、訴訟、差押え、競売の有無と、取下げ・終了の条件
完了を示す書面	領収書、残高表、清算確認書をいつ、誰へ渡すか

この中で見落とされやすいのが、増加分の扱いです。管理組合へ直接送金する予定でも、清算額が想定より増えれば、売却代金だけでは足りなくなることがあります。契約前に増額分も見込んだ収支表を作り、最新額を取り直す日も決めておきましょう。

管理組合が分割払いに同意している場合も、売却後の扱いを書面にします。売却後も売主が分割払いを続けるだけでは、管理組合から買主への請求が止まるとは限りません。管理組合、売主、買主の三者で認識をそろえる必要があります。

管理費滞納は、清算できれば売却価格より売主の手取りに影響する

管理費の滞納があるからといって、売却価格が全国一律で何％下がる、といった基準はありません。

決済日までに全額を清算できるなら、買主は未払いの請求リスクを引き継ぎません。この場合の価格は、立地、築年数、階数、広さ、室内や建物の状態、成約事例などをもとに査定されます。まず減るのは価格ではなく、売主の手取りです。

ここを混同すると、「滞納額が63万円だから、査定額も必ず63万円下がる」と考えてしまいます。買主の判断を左右するのは、全額を清算できるか、金額が確定しているか、法的手続が進んでいるかの3点です。

状態	売却価格への影響	売主の手取りへの影響
売却前に全額清算済み	物件自体の条件を中心に査定される	自己資金で払った分が減る
決済日に売主負担で全額清算	手順が明確なら、不確実性を抑えやすい	売却代金から滞納額が差し引かれる
金額が未確定・争いがある	買主が不確実な分を価格に織り込みやすい	金額確定まで代金の一部を留保するなど、追加対応が必要になり得る
滞納を残して引き渡す	買主が限られ、価格調整を求められやすい	値下げ後も売主への請求が残ることがある
訴訟・差押え・競売が進行	期限や権利の調整によって販売条件が狭まる	法務や回収の費用も加わる可能性がある

マンション全体の管理状態は、これとは別に考えます。自分の部屋に滞納がなくても、管理組合全体で滞納が多い、修繕積立金が不足している、大規模修繕の臨時徴収が予定されているといった事情は、買主の判断や査定に影響します。

価格への影響を実際に確かめるなら、査定で次の2つの条件を分けて比べてもらいましょう。

価格だけでなく、想定する買主、販売期間、売却費用、引渡し後に契約と違う不具合が見つかった場合の売主責任、清算後の手取りまで書面にしてもらってください。

＼ 手取りを知るには、まず価格の幅から ／

住宅ローンを完済できない場合と、差押え・競売が始まっている場合

管理費だけを滞納している段階と、住宅ローンも返せず差押えや競売が近い段階とでは、進め方が変わります。

ローンを完済できず抵当権を外せないときに、任意売却を検討する

住宅ローンが残っていても、売却代金や自己資金で一括返済し、抵当権を外せるなら、通常の売却で進められます。ローンが残っているだけで、任意売却になるわけではありません。

任意売却を検討するのは、売却代金と自己資金では住宅ローンなどを完済できず、そのままでは抵当権を外せない場合です。借入先、保証会社、差押えを申し立てた相手などの同意を得て、売却条件と代金の配分を調整します。

この「同意」は、買主が決まれば自動的に得られるものではありません。住宅金融支援機構の案内では、仲介業者が価格査定書を提出し、機構側が売出価格を確認したうえで販売します。購入希望者が現れた段階で抵当権の抹消に応じられるかを審査し、承諾後に売買契約を結ぶ流れです。

機構が確認していない価格で売り出して買主を見つけても、抵当権の抹消に応じられない場合があります。

また、任意売却なら管理費の滞納を必ず全額清算できる、というものでもありません。売却代金を誰にいくら配分するかは、金融機関などとの調整で決まります。

住宅金融支援機構の公式案内で、売却代金から控除できる費用の例として挙げられているのは、不動産仲介手数料や抹消登記費用などです。控除の可否は事情によって異なり、管理費の滞納分や引越し費用を売却代金から充当できることが当然に認められるわけではありません。管理組合へいくら払えるのか、売却後にいくら借金が残るのかは、承認前に必ず確認してください。

支払督促・訴状・競売開始決定が届いたら、回答期限を最優先する

管理費の滞納を放置すると、管理組合からの督促を経て、訴訟、差押え、競売へ進むことがあります。ただし、「何か月滞納すると必ず競売になる」という全国一律の期間はありません。時期ではなく、届いた書面の種類で緊急度を判断します。

次の書類が届いている場合は、査定の比較より先に、書類名と回答期限を確かめます。

これらを放置したまま売却活動だけを進めると、その間に差押えなどが進み、契約どおりに引き渡せなくなるおそれがあります。売買契約を結ぶ前に、不動産売却に対応する弁護士へ、住宅ローンがあれば借入先へも相談してください。

滞納額や清算条件が固まらないうちは、売買契約を急がない

止めるべきなのは売却の検討ではなく、条件が見えないままの契約です。資料をそろえ、関係者の同意と清算方法を固めれば、売却を再開できる場合もあります。

滞納があるマンションの不動産会社は、査定額より清算の段取りで選ぶ

滞納があるマンションでは、高い査定額を出す会社が、最も安全に売却できる会社とは限りません。査定額が高くても、滞納額や住宅ローンの一括返済額を正確に把握できていなければ、決済日に資金が足りなくなるおそれがあります。

確認したいのは、決済日に誰が何をいくら払い、清算が終わったことをどの書面で確かめるかまで説明できるかどうかです。候補の不動産会社へ同じ質問をし、金額の根拠、取得する資料、担当者、期限を具体的に答えられるかで比べましょう。

成約見込額と清算後の手取りを確かめる質問

査定額には、実際の成約を見込んだ価格ではなく、売り出すときの希望価格が含まれていることがあります。滞納分を決済日に清算できるか判断するには、査定額の高さよりも、現実的な成約見込額と清算後の手取りを確認することが重要です。

回答では、成約事例の所在地、築年数、広さ、成約時期など、査定の根拠まで確認します。「この金額で売れます」と口頭で答えるだけでなく、想定する販売期間や価格が下がった場合の手取りまで書面で示す会社なら、資金不足のリスクを早い段階で判断しやすくなります。

複数社を比べるときは、同じ販売期間を前提にした成約見込額で比較してください。3か月以内の売却を想定した価格と、期限を決めずに高値を狙う価格を並べても、清算できるかどうかを正しく比較できません。

滞納管理費の調査と買主への説明を確かめる質問

滞納額は、売主の通帳や記憶だけでは確定できません。管理費や修繕積立金の元本に加え、遅延損害金、回収費用、決済日までに増える月額などを管理側の資料で確認する必要があります。

また、買主へ伝える金額には基準日があります。契約時に取得した資料だけで決済まで進めるのではなく、いつ最新額を取り直し、どの書面へ反映するのかまで確認しましょう。

段取りを理解している会社は、管理会社が発行する資料だけで足りるのか、管理組合の正式な確認が必要なのかを分けて説明します。分割払い、遅延損害金の減額、訴訟の取下げなど、管理会社だけでは決められない可能性がある事項についても、誰の承認を取るのかを確認してください。

「重要事項調査報告書を取るので問題ありません」という回答だけでは不十分です。資料の発行日、滞納額の基準日、決済直前に最新額を確認する日まで具体的に示せるかが判断材料になります。

売買契約と決済日の送金を確かめる質問

滞納額を把握できても、売買契約書と決済日の手順が曖昧では清算できません。「決済日に売却代金から払う」と決めるだけでなく、最終金額を確定する日、振込先、送金する人、入金確認の方法まで具体化する必要があります。

望ましいのは、決済直前に取得する最終残高、売却代金から振り分ける金額、送金後に受け取る残高0円の書面まで、一連の流れを説明できる会社です。住宅ローンが残っている場合は、金融機関への一括返済と管理組合への送金をどの順番で行うのかも確認します。

清算額が予定より増えたときの扱いも重要です。売主が追加資金を用意するのか、決済日を変更するのか、売買代金の一部を留保するのかなど、資金不足が判明した場合の対応が契約書に反映されるかを確かめてください。

資金不足・任意売却・法的手続への対応を確かめる質問

売却代金と自己資金で住宅ローンや滞納額を清算できない場合は、通常の売却手続だけでは進められません。金融機関や差押債権者などの同意が必要になることがあり、裁判所から届いた書面に回答期限がある場合は、売却活動より期限への対応を優先します。

「任意売却に対応できます」という説明だけで判断せず、誰へ、いつ、どの資料を提出し、売却代金をどのように配分するのかまで確認しましょう。

対応力のある会社は、不動産会社が調整できる範囲と、弁護士や金融機関の判断が必要な範囲を分けて説明します。差押えや競売の取下げに必要な金額と期限が分からないまま、買主との契約を急がせる会社は避けたほうが安全です。

相談先を紹介するだけでなく、資料の整理、収支表の作成、金融機関との連絡、売買契約と決済の調整について、不動産会社がどこまで担当するのかも確認してください。

4つの項目を比べるときは、口頭での安心感よりも、数字と書面で回答できるかを重視します。成約見込額の根拠、取得する管理資料、決済日の送金手順、資金不足時の対応を一つの予定表にまとめてもらうと、会社ごとの違いが分かりやすくなります。

回答が「大丈夫です」「売れば払えます」だけで、書面や計算が出てこない会社は避けたほうが安全です。買主への説明で、滞納を隠すよう勧める会社にも依頼しないでください。

仲介と直接買取を比べるときは、価格だけでなく、仲介手数料、決済日、引渡し後の売主責任、清算する項目、売主に残る借金まで同じ条件で並べます。直接買取でも、滞納が自動で免除されるわけではありません。

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マンションの管理費滞納と売却に関するよくある質問

相談の場でとくに多い質問を、6つにまとめました。

滞納管理費は決済日に清算し、残高0円で引き渡す

マンションの管理費や修繕積立金を滞納したままでも、売却はできます。ただし、売却によって未払いが消えるわけではなく、管理組合は区分所有法に基づき、同法8条の対象となる滞納金を買主にも請求できます。

先に確定できる数字から取り、判断と契約を最後に置きます。

手元資金がなくても、売却代金で足りれば決済時に清算できます。反対に、計算がマイナスになる、請求額に争いがある、訴訟や競売が始まっている場合は、条件が固まる前に売買契約を結ばないことが大切です。

判断の軸は、査定額の高さだけではありません。

成約見込額、住宅ローンの一括返済額、決済日時点の滞納・清算見込額、売却費用の4つを、同じ決済予定日でそろえることです。この4つがそろえば、通常売却のまま清算できるのか、自己資金や金融機関などとの調整が必要なのかを判断できます。

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※法令・公的資料を基に作成しています。法令・制度・各マンションの規約は改正されることがあります。個別案件の法的判断、税務判断、任意売却、訴訟・競売への対応は、弁護士、税理士、金融機関などへ相談してください。

出典

e-Gov法令検索「建物の区分所有等に関する法律」
e-Gov法令検索「民法」
国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（令和8年4月1日以降）」
国土交通省「マンション標準管理委託契約書及び同コメント」（公開日：2025年12月12日）
国土交通省「令和7年改正マンション標準管理規約（単棟型）」（公開日：2025年10月17日）
不動産適正取引推進機構「延滞管理費がある場合の説明」（公開日：2024年11月24日）
不動産適正取引推進機構「RETIO No.137 最近の裁判例から（2）管理費等の清算特約」
住宅金融支援機構「融資住宅等の任意売却」（更新日：2026年4月1日）
裁判所「東京高等裁判所平成17年3月30日判決」
裁判所「最高裁判所平成16年4月23日判決」
リビン・テクノロジーズ株式会社「『リビンマッチ』が全国認知度・今後利用したい不動産査定サイト 6年連続No.1に輝きました！」（公開日：2025年10月9日）