既存不適格の建物は売却できる？マンション・戸建ての売り方と注意点

既存不適格の建物でも、売却はできます。ただし、一般的な物件と同じ価格や期間で売れるとは限りません。

今と同じ規模では建て替えられない、買主が使える住宅ローンが限られる、建築当時の資料が見つからないといった事情は、売却価格や買主の見つかりやすさに影響します。

そのため、値下げや解体を急ぐのではなく、まずは建物の状態を規定ごとに整理することが大切です。国土交通省のガイドラインを参考に、「適合」「既存不適格」「その他の不適合」「不明」の4区分へ分けると、買主へ説明する内容や売却方法を判断しやすくなります。

調査前の大幅な値下げや解体、違反建築物との決めつけ、住宅ローンが使えるという断定は避けましょう。判断材料がそろう前に動くと、必要以上の値下げや契約後のトラブルにつながるおそれがあります。

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この記事では、一戸建て、一棟のアパート・ビル、分譲マンションの一室を対象に解説します。個別の物件が法律や条例に合っているか、予定する工事ができるかは、自治体の建築担当窓口と、既存建築物の調査に対応できる建築士へ確認してください。

既存不適格とは、建築後の法改正で現行基準に合わなくなった建物のこと

既存不適格とは、建てた当時は適法だったのに、その後の法改正や都市計画の変更で、今の基準に合わなくなった建物や敷地のことです。

建築基準法3条2項は、法令の施行・改正の時点ですでに建っていて、当時は適法だった建築物などについて、新しい規定を直ちに当てはめない扱いを定めています。

今の基準に合わないことは、建てたときから違反していたことを意味しません。

逆に、建築時点で当時の基準に合っていなかった場合や、必要な手続きをせずに増築した場合は、既存不適格とは別の問題になります。とはいえ、書類の有無や見た目だけで違反建築物と決めることもできません。当時の規定、ルールが変わったときの特例、個別に受けた許可・認定、工事をした時期まで見て判断します。

既存不適格・違反建築物・資料不足は「4区分」で切り分ける

売却前は、規定ごとに次の4つへ振り分けます。建物全体をひとまとめに扱わないでください。

これは、国土交通省の「既存建築物の現況調査ガイドライン（第4版）」に沿った整理です。同じ建物に「容積率は既存不適格」「あとから建てた物置はその他の不適合」「壁の内部は不明」が同時に並ぶこともあります。

ただし、このガイドラインが想定しているのは、増築・改築、大規模な修繕・模様替え、用途変更に向けた調査です。売買のために建物全体の適法性を証明する制度ではありません。また、調査対象は建築基準法令の規定であり、消防法など他法令への適合まで一括して証明するものでもありません。

「不明」も、違反や既存不適格と決まった状態ではないため、確認できた事実と確認できなかった点を分けて扱います。工事を計画する際は、検査済証の有無や調査経路によって「不明」の扱いが異なり、現行基準への適合が必要になる場合があります。

そのため、検査済証が見つからない、築年数が古いといった事情だけでは、既存不適格とも違反建築物とも言えません。旧耐震基準の時期に建てられたことと、今の建物に耐震性がないことも、同じ意味ではありません。

既存不適格になり得る例は、容積率・用途地域・接道などの変更

既存不適格になり得るのは、容積率や建ぺい率の変更だけではありません。次のようなルールや指定の変更も関係します。

一方、所有者が後から敷地を分割した場合や、確認図面と違う増築をした場合は、法改正による既存不適格とは分けて調べます。

また、敷地が道路に十分接していない場合も、原因が法改正とは限りません。建築時から基準に合っていなかったのか、後の敷地分割が原因なのか、建築基準法43条2項による認定・許可を受けられる可能性があるのかで、結論は変わります。行政窓口への事前相談は役立ちますが、相談したこと自体が、将来の許可や建て替えの保証にはなりません。

既存不適格の建物が売れるかは、改修と建て替えの可否で変わる

買主が見るのは、今住めるかどうかだけではありません。買ったあとに改修できるか、建て替えると何が変わるか、その先で売れるかまで考えます。今使える価値と、将来の選択肢を残せる価値は別です。

買主が確認すること	売却への主な影響
今の用途で使い続けられるか	自宅、賃貸、事業用など、購入できる人の範囲
大規模修繕や用途変更ができるか	改修費、必要な手続き、活用方法
建て替え自体が可能か	土地としての利用価値
建て替え後の床面積・階数・戸数・用途	今の広さを失う可能性と将来価値
建築時の適法性を資料で説明できるか	融資審査、買主の判断時間、価格交渉
安全性や劣化に問題がないか	耐震改修や修繕などの追加費用

「既存不適格だから建て替えできない」とは限りません。

今の基準に合う建物なら建てられる場合もあります。反対に、建て替えはできても、床面積が今より小さくなる、同じ用途や戸数を保てないこともあります。

増改築や大規模修繕でも、既存不適格の部分すべてを現行基準に直すとは限らない

増築、改築、移転、大規模な修繕・模様替えでは、工事する部分だけでなく、既存部分が今の規定に合っているかも問題になります。

ただし、規定ごとの要件を満たせば、建築基準法86条の7などの緩和措置により、既存不適格の部分を残せる場合があります。建物の用途を変えるなら、同法87条関係の扱いを別に確認してください。

緩和される範囲は、工事内容、建物の規模、構造、防火、接道など、問題になる規定ごとに違います。国土交通省の「既存建築物の緩和措置に関する解説集（第3版）」を踏まえ、具体的な工事計画ごとに確認が必要です。

見落としやすいのは、工事の区分です。2025年4月からは、2階建て木造一戸建てなどで大規模な修繕・模様替えを行う場合、建築確認が必要になりました。ここでいう「大規模」とは、壁・柱・床・梁・屋根・階段の主要構造部のうち、一種類以上について、その種類の過半を修繕・模様替えする工事です。壁紙の張り替えや設備交換と同じ「リフォーム」として、まとめて考えないことが大切です。

建築確認が不要な工事にも、法律や条例は適用されます。買主が予定する工事を具体的に示し、必要な手続きと適用される規定を建築士へ確かめます。

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既存不適格物件の売却方針を決める4ステップ

査定額だけを先に比べると、建物の状態が曖昧なまま「売れにくい物件」と見なされることがあります。法的な状態から売却方法まで、次の順で整理すると判断がぶれにくくなります。

売却の難しさを決めるのは、既存不適格という呼び名ではありません。確認できた制約と、調べても残った不明点が、買主の判断と価格を左右します。

＼ 同じ資料を渡せば、条件はそろえて比べられます ／

既存不適格の売却前に集める書類と、検査済証がないときの調べ方

大切なのは資料の枚数ではなく、「いつ建てられた建物を、どの図面と照らし合わせたのか」をたどれることです。

ここで注意したいのが台帳記載事項証明書です。これは、確認済証や検査済証そのものを再発行する書類ではありません。

現在の建物全体が法律や条例に合っていることを証明する書類でもありません。台帳の保存状況、証明できる項目、申請先や取得方法は自治体によって異なり、東京都のように申請方法を公開しているところもあります。

書類が足りなくても、すぐに売却を諦める必要はありません。国土交通省の現況調査ガイドラインには、工事を始めた時期を登記事項証明書、固定資産税関係書類、工事請負契約書などから調べ、図面がなければ現在の状態を示す図面を作る方法が示されています。

建物状況調査（インスペクション）では既存不適格かどうかは判定できない

中古住宅の建物状況調査（インスペクション）は、基礎や外壁などの劣化・不具合を調べるものです。既存不適格か、違反部分があるかを判定する調査ではありません。

混同すると、「インスペクション済みだから法的にも問題ない」という誤った説明になりかねません。

後者は、既存建築物の調査に対応できる建築士や、民間の指定確認検査機関へ相談します。「おそらく問題ない」という口頭の説明で終わらせず、調査日、使った資料、確認できた範囲、判断の根拠、確認できなかった点が書かれた報告書を受け取りましょう。

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既存不適格物件の売却価格に、公的な一律の値下がり率はない

「既存不適格なら相場の何割安い」という、公的に示された全国一律の値下がり率はありません。

国土交通省の不動産情報ライブラリでは、取引価格、面積、築年、用途地域などを確認できます。しかし、2026年8月17日時点で公表されている取引価格情報の項目には「既存不適格」の区分がなく、該当物件だけを取り出して値下がり率を計算することはできません。

共通の目安がないぶん、複数社の査定額に差が出たときは、差額の大きさよりも内訳を聞くほうが、原因を早く特定できます。次のように分解すると、どの要素で差がついたのかを確かめられます。

この式に公的な根拠はありません。査定額に差が出た理由を確かめるための考え方です。最後の「市場への影響」を初めから一律の割合で差し引かず、金融機関の回答、購入申し込み、内覧後の反応、直接買取の提示条件を見ながら調整します。

基準にする成約事例をどちらから取るかで、調整の中身も変わります。

この2つを混ぜると、値引きが過剰になります。同じマンションの成約事例を基準にしながら、床面積の減少や融資の制約を理由に再び値引きすれば、同じ要因を二重に差し引くことになります。

既存不適格の戸建ては「使い続ける価値」と「建て替える価値」を分けて考える

たとえば、容積率の変更で既存不適格になった建物では、今の広さに利用価値がある一方、建て替えると床面積が減りかねません。「建物の価値はゼロ」と決めつければ、今の建物を使える価値を見落とします。

「今と同じ建物を建てられる」と考えれば、建て替え後に規模が小さくなる可能性を見落とします。比べられるのは、どちらの案も金額に置き換えてからです。

既存不適格マンションは、まず同じ棟の成約事例を基準にする

同じ棟の成約価格には、建物全体に共通する既存不適格の影響がすでに含まれていることがあります。

まずは不動産会社に、同じマンションの成約事例と、どの条件を比べたのかを示してもらいましょう。売主が保管する過去の売買資料や、不動産情報ライブラリの周辺事例も補助資料になります。

同じ棟の事例がなければ、管理状態と法的な条件が近い周辺マンションまで比較範囲を広げます。ここでも、根拠のない「既存不適格割引」を上乗せしないことが大切です。

＼ 査定額の差は、複数社に出してもらうと見えます ／

既存不適格物件を売却する4つの方法

売り方は、査定額の高さだけでは決められません。調査費や仲介手数料などを引いた手取り、成約の見込み、売却期限、引き渡し後に残る責任まで比べます。

売却方法	向いている状況	先に確認すること
現状のまま仲介	状態と制約を資料で説明でき、売却期限に余裕がある	想定する買主、利用できる融資、広告・契約での説明方法
調査・是正後に仲介	不明点を減らせる、または費用以上の手取り増を見込める	調査・工事の総額と期間、完了を示す書類、価格上昇の根拠
専門仲介・直接買取	融資や活用の制約が大きい、または期限を優先したい	減額条件、売主負担、仲介での想定成約価格との差
解体後に土地として売却	建物を残す価値より、維持・改修の負担が大きい	建て替えの可否、道路との接し方、境界、解体・アスベスト費、住宅ローン残高、税負担

既存不適格のまま仲介で売る

既存不適格の原因と将来の制約を資料で説明できるなら、まず市場に出し、買主の反応を見ながら条件を調整できます。

資料がそろっているほど、買主も金融機関も判断しやすくなり、ひとまとめに「難あり物件」として必要以上に値引きされるのを防ぎやすくなります。

調査または是正をしてから仲介で売る

法的な状態が分からない場合は、必要な調査で不明な範囲を狭めるだけでも、買主の判断材料が増えます。

既存不適格とは別の違反部分があり、直せるなら、現状で売る場合と是正後に売る場合の手取りを比べます。

ただし、工事をしただけで、建物全体が法律や条例に合っていると証明されたことにはなりません。着工前に是正の方法と手続きを確認し、完了後にどの書類で結果を示すかまで決めます。

既存不適格に強い専門仲介・不動産買取に依頼する

融資を使える買主が限られる、調査や改修に時間をかけられない、という場合は、扱いの難しい物件を得意とする仲介会社や買取会社も候補になります。

直接買取の価格には、買取会社が見込む調査、改修、保有、再販売の費用とリスク、利益が含まれます。仲介と比べるときは、売出価格ではなく想定成約価格を基準にしてください。

仲介手数料や追加費用を引いた手取りと、決済の確実性まで条件をそろえて比べます。

解体して土地（更地）として売る

解体は最後に検討します。

建物を壊しても、道路との接し方、敷地の形、境界、今の用途規制は残ります。解体後に建物を建てられない、または今よりかなり小さな建物しか建てられないと分かれば、土地の評価はかえって下がりかねません。

今の基準で建てられる建物の規模、解体費、アスベスト調査、固定資産税などへの影響、住宅ローン残高を確認するまでは、解体の契約を進めないほうが安全です。

＼ 仲介と買取、同じ条件で比べられます ／

既存不適格マンションを売却するときの注意点

区分マンションは、専有部分だけを見ても判断できません。

容積率、高さ、構造、防火、避難などの既存不適格は、一棟全体や敷地全体に関わることが多く、区分所有者一人では解消できないからです。確認する範囲は、次の3つに分かれます。

既存不適格マンションで追加して集める管理・修繕の資料

資料は管理組合や管理会社に確認します。専有部分のリフォーム履歴も、管理組合の承認書類と現在の室内を照らし合わせてください。

容積率オーバーのマンションは、建て替えで住戸面積や戸数が減ることがある

現在の延べ面積（各階の床面積の合計）が指定容積率を超える既存不適格マンションは、原則として現在の基準の範囲で建て替えるため、住戸面積や戸数に影響することがあります。

国土交通省の2026年3月版「マンション再生等手法の比較検討マニュアル」も、改修・再生手法を比べる際の敷地条件として、高さ、建ぺい率、容積率、壁面後退などと、建築基準法上の既存不適格項目の有無を確認するよう示しています。

一方で、許可や認定による緩和を検討できる場合もあります。「必ず狭くなる」「今と同じ規模で建てられる」のどちらにも決めつけず、現在の条件に基づく検討図と、行政窓口に確認した結果から判断します。

建て替えや再生には、区分所有者の合意と制度上の手続きも必要です。2026年4月1日には「建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律」（令和7年法律第47号）が施行されました。一定の場合の決議要件の緩和に加え、マンション更新、建物敷地売却、取壊しなど、建て替え以外も含む再生・区分所有関係の解消手法が整備されています。

ただし、総会議事録に検討状況が書かれていても、正式な決議、行政の認定、事業の認可とは別です。売主一人の意向で実現時期を約束せず、どの段階まで進んでいるかを買主へ伝えます。

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既存不適格でも住宅ローンが必ず使えないわけではない

既存不適格だからといって、買主が住宅ローンを一切使えないとは限りません。

ただし、どの規定に合っていないのか、資料がどれだけ足りないのかによって、使える金融機関や商品は限られます。住宅ローンについては、売却実務では次の3点に分けると整理しやすくなります。既存不適格が主に関係しやすいのは、2つ目と3つ目です。

たとえば、フラット35の中古住宅技術基準には、接道、床面積、耐震性などの基準があります。この技術基準を満たすかどうかと、買主本人に返済能力があるかどうかは、別の確認事項です。

そのため、「事前審査に通った」「同じ地域の物件がA銀行で通った」というだけでは、この物件で融資を受けられるかは分かりません。対象物件の資料を金融機関へ提出し、利用予定の商品について回答を得る必要があります。

買主の資金調達とは別に、売主に住宅ローン残高がある場合は、引き渡し時に抵当権を外せるかも確認します。想定の手取りで住宅ローンを完済できないなら、自己資金の用意や金融機関との調整が必要です。

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契約不適合責任で問題になるのは、説明・契約内容と実際の状態のズレ

既存不適格であるだけで、自動的に契約不適合になるわけではありません。

問題になるのは、売買契約で約束した内容と、実際の物件の状態が食い違う場合です。

たとえば、「現在の法律に合っている」「今と同じ規模で建て替えできる」と説明したのに、実際は違っていたとします。この場合、要件に応じて、買主から補修などの追完、代金の減額、損害賠償、契約の解除を求められる可能性があります。根拠になるのは、契約不適合責任の基本ルールを定めた民法562条以下です。

売主の責任を限定する特約があっても、説明を省けるわけではありません。民法572条により、売主が知りながら買主へ伝えなかった事実については、責任を免れません。

重要事項説明（宅建業法35条）と、売主の契約不適合責任は別物

仲介する宅地建物取引業者は、宅地建物取引業法35条に基づき、法令上の制限などを重要事項として説明します。同法47条は、取引の判断に重要な影響を与える事実を故意に伝えないことや、事実と異なる説明をすることを禁じています。

一方、売主の契約不適合責任は、契約で約束した内容と実際の物件が合っているかという問題です。「既存不適格なら、必ずこの書式で告知する」という決まった型はありません。だからこそ、売主は知っている事実と手元の資料を不動産会社へ渡し、次の書類で説明が食い違わないようにします。

「既存不適格です」の一言だけでは足りません。少なくとも、対象となる規定と部分、判断に使った資料、増改築・建て替えへの影響、確認済証・検査済証などの有無、調べても確認できなかった範囲を具体的に記します。

責任を制限する複雑な特約は、宅建士だけでなく、必要に応じて不動産取引に詳しい弁護士へ確認してください。

既存不適格物件の売買契約前に確認する7項目

調査で分かったことは、最後に契約書類へ集約されます。署名の前に、次の7項目が調査結果と一致しているかを確かめます。

将来の「建て替え可能」などを記す場合は、その前提条件、相談先、正式な許可・認定をまだ得ていないことも明確にします。

既存不適格の売却でよくある質問

売却相談でとくに多い質問を、5つにまとめました。

既存不適格でも、状態を切り分ければ売却できる

既存不適格の建物やマンションでも、売却はできます。売却条件を左右するのは「既存不適格」という呼び名ではなく、どの規定がいつから今の基準に合わなくなったのか、違反や不明な部分が混ざっていないか、改修・建て替え・融資にどう影響するかです。

だからこそ、値下げや解体より先に、資料と現在の建物を照らし合わせ、法的な状態を4区分へ振り分けてください。

そのうえで同じ資料と条件を仲介会社や買取会社へ示し、想定成約価格、手取り、売却までの期間、契約条件を比べます。この順番で進めれば、必要以上の安売りも、引き渡し後のトラブルも避けやすくなります。

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出典

e-Gov法令検索「建築基準法」
国土交通省「既存建築物の活用の促進について」
国土交通省「既存建築物の現況調査ガイドライン（第4版）」
国土交通省「既存建築物の緩和措置に関する解説集（第3版）」
国土交通省「住宅ストック活用のため、改正建築基準法のポイントを解説！」（公開日：2025年8月22日）
国土交通省「既存住宅状況調査技術者講習制度について」
住宅金融支援機構「フラット35 中古住宅の技術基準の概要」（更新日：2026年4月1日）
国土交通省「マンション関係法令」
国土交通省「マンション再生等手法の比較検討マニュアル」
e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」
e-Gov法令検索「民法」
国土交通省 不動産情報ライブラリ「不動産価格（取引価格・成約価格）情報取得API」
東京都都市整備局「台帳記載事項証明書の発行」（更新日：2026年1月23日）
リビン・テクノロジーズ「『リビンマッチ』が全国認知度・今後利用したい不動産査定サイト 6年連続No.1に輝きました！」（公開日：2025年10月9日）