検査済証がない不動産は売却できる？最初に確認することと価格・ローンへの影響

検査済証が手元になくても、不動産は売却できます。

検査済証は、対象工事の完了検査で、建物と敷地がその時点の建築基準関係規定に適合すると認められたときに交付される書類です。ただ、売出し価格を決める前に、次の2点を分けて確かめてください。

この2点は、売却準備の初期段階で調査範囲を整理するための判断軸です。現在の建物が建築基準関係規定のすべてに適合するかを、売主自身が判定するものではありません。

原本をなくしただけなら、「台帳記載事項証明書」などで交付の記録を説明できる場合があります。役所などの台帳に残る交付日や番号を記載した書類で、名称は自治体によって異なります。売却で問題になりやすいのは、直近の工事に係る交付記録を確認できず、そのうえ増築や用途変更によって図面と現在の建物がずれているケースです。

いずれにしても、先に値下げしたり、高額な調査を申し込んだりする場面ではありません。まずは書類と工事の履歴を集め、不動産会社に役所調査をどこまで頼めるかを確かめます。

なお、この記事で扱うのは、建築基準法に基づく建物の検査済証です。開発許可、宅地造成、擁壁などの検査済証は別の制度なので、対象に含みません。

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検査済証がない不動産の売却で、値下げ前に行う3つのこと

売主の役割は、建物が建築ルール（建築基準法などが定める建物の決まり）に合っているかを、自分で判定することではありません。手元に残っている資料と、わからない点を仕分けし、役所、不動産会社、建築士へ正確に渡すことです。渡す情報が整っているほど、その後の調査範囲と費用を絞りやすくなります。

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検査済証の交付記録と現在の建物で、売却の第一手が決まる

「原本をなくした」「直近の工事に係る交付記録を確認できない」「増改築している」は、同じ物件で重なることがあります。

どれか一つに当てはめて考えるより、直近の建築等の工事に係る交付記録があるか、その後の工事も含め、図面と現在の建物に違いがあるかの順で確かめるほうが、判断が早く進みます。

検査済証の交付記録が台帳に残っているかを調べる

役所などの台帳に交付日や番号が残っていれば、原本を紛失していても、その記録を示す資料を取得できる場合があります。新築時だけでなく、その後の増築や用途変更について建築確認・完了検査の記録がないかも確かめます。

記録が見つからないときも、「未交付だった」と決めつけないでください。完了検査を受けていない、検査は受けたが交付まで至っていない、古い台帳が残っていない、当時の工事が手続きの対象外だったなど、理由はいくつも考えられます。窓口では、「交付の記録がない」のか「台帳そのものが残っていない」のかを、分けて聞いてください。

検査済証の交付後に行った増改築と、図面との違いを調べる

交付の記録は、完了検査を受けた時点のものです。その後に行った増築や用途変更まで問題がないことを示すわけではありません。次のような箇所が図面に載っているか、工事のときの確認申請や検査の記録があるかを確かめます。

違いが見つかっても、それが建築ルール違反かどうかを売主が判定する必要はありません。図面と異なる箇所と、わからない点をメモして示し、どこまで調べるかは建築士と決めます。

検査済証と増改築の状態別に見る、売却前の第一手

交付の記録があるかと、図面とのずれがあるかを組み合わせると、同じ「検査済証がない」でも、最初の一手は4通りに分かれます。

交付の記録あり・図面との違いは見当たらない

売却前の第一手	台帳記載事項証明書などを取得し、不動産会社から買主の金融機関へ必要書類を確認します。
注意点	完了検査後の増改築がないかは、別に確かめます。

交付の記録あり・図面との違いがある、またはわからない

売却前の第一手	増改築の資料を集め、異なる箇所を示して建築士へ相談します。
注意点	建物全体を調べる必要があるのか、その箇所だけで足りるのかを、見積もり前に決めます。

交付の記録を確認できない・図面との違いは見当たらない

売却前の第一手	「未交付」と決めず、台帳の保存状況と残っている図面を調べます。
注意点	買主や金融機関が求める資料を先に洗い出し、必要な調査だけに絞ります。

交付の記録を確認できない・図面との違いがある、またはわからない

売却前の第一手	住宅ローンや改修の可否を約束せず、自治体の建築指導課などと建築士へ相談します。
注意点	現在の状態で仲介する、調査や修繕をしてから仲介する、不動産会社へ買い取ってもらう、の3案を比べます。

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検査済証を紛失したら、台帳記載事項証明書で交付記録を確認する

検査済証の原本を紛失しても、同じ書類を再発行できるとは限りません。自治体によっては検査済証を再発行せず、役所などに台帳が残っている場合に、確認済証・検査済証の交付日や番号などを記載した「台帳記載事項証明書」を交付しています。

この証明書でわかるのは、行政の台帳に残る交付の記録です。検査済証の再発行ではなく、現在の建物全体が建築ルールに合っていることを示す書類でもありません。交付後に増改築しているなら、その履歴と現在の状態は別に調べます。

書類の名称、記載項目、対象年代、申請できる人、手数料は自治体によって異なります。管轄窓口へ問い合わせる際は、検査済証の再発行を依頼するのではなく、「台帳に残る交付記録を確認できる書類」を尋ねてください。

台帳記載事項証明書の申請前にそろえる情報

台帳の検索は、普段使っている住所を伝えるだけでは進まないことがあります。窓口へ問い合わせる前に、次の情報を手元にそろえておきます。

探し方は自治体で異なります。福岡市の申請では、現住所と地名地番が必要です。交付まで2〜3日程度かかり、即日交付は行っていません。

横浜市では、建築確認申請台帳記載証明書を電子申請できます。物件をシステムへ登録する手続きに1〜2営業日程度、手数料の支払い後に発送するまで3営業日程度と案内されています。住所だけでは物件を特定できないこともあるため、地名地番まで用意しておくと照会が進みやすくなります。

区分マンションでは、住戸の所有者が一棟全体の書類を持っていないことがあります。管理組合、管理会社、分譲会社にも問い合わせてください。

台帳記載事項証明書の手数料と交付期間の自治体例

2026年8月時点の自治体の公式例では、台帳記載事項証明書の手数料は1件または1通あたり250〜1,000円です。窓口で即日交付する地域がある一方、数営業日かかる地域や、郵送手続き全体で約2週間かかる地域もあります。

自治体の公式例	手数料	交付・発送の目安
大阪市	1件250円	申請方法ごとに確認 郵送は送料別
福岡市	1件300円	交付まで2〜3日程度 即日交付なし
横浜市	1枚300円 電子申請は送料110円	物件登録に1〜2営業日程度 支払い後、発送まで3営業日程度
東京都	1件400円	対象窓口では即日交付 電子申請は申請方法を確認
岩国市	1件700円	交付準備2〜3日 郵送手続き全体は約2週間
富山県	1通1,000円	交付まで3営業日程度 即日交付なし

表の金額と日数は、各自治体が公表している例です。申請前に、対象年代、閲覧と証明書の違い、郵送費、代理申請の条件、最新の手数料を確かめてください。

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検査済証がない物件の調査で、売主・不動産会社・役所・建築士・金融機関が担う役割

法令から住宅ローンまで、売主一人で調べ切るのは現実的ではありません。誰に何を聞くかを決めておけば、相談先を何度も行き来せずに済みます。

売主

行うこと	手元の書類を探し、知っている工事、用途変更、役所から受けた指摘を不動産会社へ伝えます。 希望価格と売却期限も示します。
判断しないこと	建物が建築ルールに合っているか、住宅ローンが通るかを、自分だけで断定しません。

不動産会社

行うこと	役所調査の範囲、販売方法、想定する買主、必要資料、契約条件を整理します。 必要に応じて建築士や金融機関へつなぎます。
判断しないこと	役所の法的判断、建築士の技術判断、金融機関の融資承認を、代わりに確定することはできません。

自治体の建築指導課など

行うこと	保存されている台帳の検索、証明書・概要書の案内、地域ごとの手続きや相談先を示します。
判断しないこと	台帳証明は、現在の建物全体が建築ルールに合うことや、売却価格、住宅ローンの可否まで証明するものではありません。

建築士・調査機関

行うこと	図面と現在の建物を見比べ、依頼された範囲について、建築ルールに適合する箇所、不適合の箇所、判断できない箇所を整理します。
判断しないこと	調査していない箇所や、金融機関の審査結果までは保証できません。

金融機関・ローンの適合証明を行う検査機関

行うこと	対象となる住宅ローンに必要な資料と技術基準を示し、融資や適合証明の可否を審査します。
判断しないこと	一つの金融機関の判断が、別の金融機関や別の商品にもそのまま当てはまるとは限りません。

建築確認などを担当する行政機関は、法律上「特定行政庁」と呼ばれます。自治体によっては都道府県が担当するため、最初に市区町村へ管轄を確認します。

台帳証明を取れば準備が終わる、というわけでもありません。その資料を買主の金融機関が審査に使うかどうかは不動産会社を通じて確かめ、図面との違いがあれば、対象箇所を示して建築士と調査範囲を決めます。ここまで整えてから、価格の話に入ります。

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検査済証がないと、住宅ローン審査と売却価格にどう影響するか

検査済証がないだけで、買主が現金購入者に限られるとは言い切れません。求める書類と建物の基準は、金融機関や住宅ローン商品ごとに違います。

一方、交付の記録を示す資料がなく、建築ルールに合っているかわからない箇所も多ければ、審査できる金融機関や検討できる買主が減る場合があります。その影響が、値下げ交渉として表に出ることがあります。

「検査済証なしは相場の70〜80％」を一律の目安にしない

「検査済証がない物件は相場の70〜80％になる」という説明を見かけることがあります。しかし、検査済証の原本がないことだけを理由に、全国一律で20〜30％値下げする公的な基準ではありません。

「相場の70〜80％」を全国共通の値下げ基準として使うことはできません。

東京圏の新築・中古戸建ての取引データを分析した研究では、築年数を問わず、検査済証の有無と取引価格との間に統計的に有意な差は確認されませんでした。これは、個別の物件で価格に影響しないという意味ではありません。また、ほかの地域や、増改築による問題がある物件にもそのまま当てはまるとは限りません。

実際に住宅ローンの選択肢が乏しく、現金で買う買取会社や投資家が主な候補になれば、一般の買主へ仲介する場合より低い価格を提示されることはあります。

その差は、土地の価値、建物の状態、問題箇所を直せるか、売却期限、地域の需要で変わります。割合だけで決めず、条件をそろえた提案を並べて比べましょう。

検査済証がない物件の査定は、3通りの条件をそろえて比べる

不動産会社には、査定額を一つ出してもらうのではなく、次の3案を分けて書面にしてもらいます。

査定する案	売却前に行うこと	主な確認点
現在の資料で売る	わかっていることと不明点を開示する	想定する買主、融資条件、引き渡し後の売主責任
役所の資料をそろえて売る	台帳記載事項証明書や残っている図面をそろえる	交付の記録を金融機関が審査に使うか
建築士の調査・必要な修繕後に売る	利用目的に必要な範囲を調べ、必要なら問題箇所を直す	調査費、工期、価格の改善幅、残る不明点

成約予想価格が近くても、費用と期間が違えば手取りは変わります。各案について、次の項目もそろえてください。

調査後の成約予想価格が上がっても、その差より調査・修繕費と保有費が大きければ、現在の状態を開示して売るほうが手取りは多く残ります。反対に、少額の証明書で住宅ローン審査に必要な履歴を補えるなら、値下げより先に取得する価値があります。

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住宅ローンとフラット35の適合証明は、物件と商品を示して確認する

検査済証がない建物では、買主が増改築を予定する場合や、金融機関から求められた場合に、建築ルールへの適合状況を確認する必要が生じることがあります。

建築基準法に適合していない場合などは、住宅ローンの対象外になることもあります。ただし、検査済証がないことと、法令に適合していないことは別の話です。

フラット35の中古住宅では、原則として書類審査と現地調査を受け、住宅金融支援機構の技術基準に合うことを示す適合証明書を取得します。2026年4月版の手続ガイドでは、建築確認日を確認する資料として、確認済証・検査済証のほか、建物の登記事項証明書や自治体の台帳記載事項証明書などが示されています。

フラット35の適合証明書は、対象となる住宅ローンの技術基準への適合を示す書類です。建築基準法のすべての規定への適合を証明するものではありません。また、実際にどの資料を使えるかは物件ごとに異なるため、適合証明検査機関へ事前に確認します。

不動産会社へは「ローンは使えますか」とだけ聞かず、対象物件、予定する商品、手元の資料を示して事前確認を依頼します。広告に「住宅ローン利用可」などと書くのは、確認が取れてからです。

台帳証明・現況調査・インスペクションは、検査済証の代わりになるのか

台帳証明、建築ルールへの適合状況を調べる現況調査、建物の劣化を調べる調査は、名前が似ていても役割が違います。「現況」は、現在の状態という意味です。

検査済証の代わりになる万能な書類はありません。費用をかける前に、「何を知りたいのか」と「誰へ提出するのか」を決めましょう。

書類・調査	主にわかること	検査済証との違い
台帳記載事項証明書	行政台帳に残る確認・検査の記録	検査済証の再発行ではなく、現在の建物が建築ルールに合うことも証明しない
建築計画概要書・処分等概要書	建築計画の概要や、確認・検査などの手続き履歴	この資料だけで、完了検査に合格したことがわかるとは限らない
既存建築物の現況調査	依頼した範囲について、適合、不適合、不明などを整理する	報告書は検査済証ではなく、作成しただけで建物の問題が直るものでもない
既存住宅状況調査 （インスペクション）	建物の構造上重要な部分や、雨漏りを防ぐ部分などの劣化・不具合	建築ルールへの適合状況を網羅的に判定しない
耐震診断	地震に対する構造上の安全性	建築基準法のすべての項目に合うことは証明しない
フラット35の適合証明	対象となる住宅ローンの技術基準に合うか	建築基準法への全面的な適合を証明するものではなく、中古住宅では原則として物件検査が必要

台帳証明・現況調査・インスペクションの費用と期間を公表例で比べる

同じ「調査」でも、数百円の証明書から数十万円の報告書まで幅があります。どこまで調べるかで、費用も期間も大きく変わります。

書類・調査	費用の公表例	期間の公表例
台帳記載事項証明書	自治体例で1件・1通250〜1,000円	窓口即日〜数営業日 郵送手続き全体で約2週間の自治体例もある
既存住宅状況調査	実施主体例で5万〜9万円（税別）	木造戸建ての現地調査は通常2〜3時間 報告書交付まで10日程度とする実施主体例がある
既存建築物の現況調査	個別見積もり 実施機関例では、報告書作成費22万円（税別）に書類調査・現地調査などの費用が加わる	建物規模、図面の有無、確認する建築ルールの数、追加調査で変わる

表は、自治体や実施主体が公表している料金・期間の例であり、全国の平均相場ではありません。既存住宅状況調査の総額は、構造、規模、築年数、オプション、交通費で変わります。建築ルールへの適合状況を調べる現況調査では、書類の調査、現地調査、図面の復元、遠隔地の費用が加わる場合があります。

発注前に、基本料金に含まれる範囲、追加費用、報告書の交付日を明記した見積書をもらいましょう。

既存建築物の現況調査は、必要な範囲だけ建築士へ依頼する

国土交通省の「既存建築物の現況調査ガイドライン」は、増築、改築、移転、大規模な修繕・模様替え、用途変更を行う既存建築物について、建築士などが建築ルールへの適合状況を調べる手順を示しています。現行の第4版は2026年3月版です。

不動産を売却するだけで、このガイドラインに基づく現況調査が一律に義務づけられるわけではありません。買主が予定する工事、確認申請、住宅ローンなど、調査結果を使う目的を決めてから必要性を判断します。

調査結果は、依頼した範囲について「適合」「不適合（既存不適格）」「不適合（その他）」「不明」などに分けて整理されます。検査済証の再発行にはならず、報告書ができても建物の問題が直るわけではありません。隠れた部分や調査していない規定、資料のない箇所は、「不明」と扱われる場合があります。

また、この調査だけで、消防法、都市計画法、盛土規制法などまで一括して確認できるわけではありません。売却や買主の工事に必要な法令は、個別に確かめます。

建築基準法12条5項の報告を案内されたら、提出先まで確認する

検査済証がない建物への対応として、建築基準法12条5項に基づく報告を案内されることがあります。特定行政庁、建築主事、建築監視員などが所有者等に対し、敷地、構造、用途などの報告を求める制度です。

売主が申し込めば、全国どこでも検査済証の代わりとなる証明書を受け取れる仕組みではありません。行政側が報告を求める制度であり、提出後に返される書面や運用も自治体によって異なります。費用をかけて建築士へ依頼する前に、次の3点を確かめます。

役所が報告を受け取ることと、金融機関が住宅ローンの資料として採用することは、別の判断です。提出先まで確かめてから発注すれば、「報告書を作ったのに売却では使えなかった」という無駄を防げます。

＼ 調査に出す前に、必要かどうかを確かめる ／

検査済証がない不動産の売り方5パターンと、再建築の可否

売り方は、検査済証があるかないかだけでは決まりません。直近の工事に係る交付の記録、図面との違い、買主が使う住宅ローン、売主の期限を組み合わせて選びます。

売り方	合うケース	確認点
役所の資料をそろえて仲介で売る	交付の記録を確認でき、完了検査後の大きな増改築を把握していない。	台帳記載事項証明書などを、買主の金融機関が審査資料として受け入れるか。
必要な調査・修繕後に仲介で売る	図面と現在の建物を見比べることができ、調査や修繕によって買主の条件を満たせる。	調査範囲、不明箇所、費用と工期、修繕後も残る制約。
わかっていることを開示し、現在の状態で仲介する	不明点を理解したうえで検討する買主を探せる。	融資が通らなかった場合の扱い、追加調査、費用負担、引き渡し後の売主責任。
不動産会社へ直接買い取ってもらう	売却期限が短く、一般の買主には住宅ローンや説明の負担が大きい。	仲介より価格が低くなる可能性、査定後の減額条件、売主責任、室内などに残す家財（残置物）の扱い。
古家付き土地として売る	建物を使う価値より、調査・修繕費のほうが大きい。	道路に接する条件、建て替えができるか、解体費、アスベスト、土地としての需要。

検査済証がないことだけで、建て替え（再建築）ができないとは判断できません。敷地が道路に接する条件、用途地域（建てられる建物の種類や規模を定める地域区分）、敷地と建物が建築ルールに合っているかを調べて、はじめて判断できます。

検査済証を取得していない地下車庫がある個別事案で、検査済証がないことだけから直ちに建て替えができないとはいえないと判断した裁判例があります。ただし、その裁判例でも、役所からの指導、追加工事、費用負担の可能性まで説明していたことが、不動産会社の説明義務を判断する材料になりました。ほかの物件でも同じ結論になるとは限りません。

解体して更地にする場合も、先に再建築できるかと手取りを調べます。解体費、アスベスト対応、住宅用地に対する固定資産税の特例への影響、土地としての需要まで含めて、古家付きのまま売る案と比べてください。

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検査済証がない物件の重要事項説明と、契約前にそろえる条件

不動産会社が仲介する中古住宅では、確認済証・検査済証などを保存しているかどうかが、重要事項説明の対象です。紙の書類に代えて、その書類の電子データを保存している場合も「保存あり」に含まれます。

新築後に増築している場合は、新築時だけでなく、増築時の確認済証・検査済証などの保存状況も確認します。検査済証も電子データも残っていない場合は、その事実を示します。台帳記載事項証明書がある場合も、検査済証そのものとは区別して説明します。

「現状有姿」は、現在の状態のまま引き渡すことを表す契約上の表現です。この記載だけで、売主の契約不適合責任が当然にすべて免除されるわけではありません。「契約不適合責任を負わない」と定めた場合でも、売主が知りながら告げなかった事実については、責任を免れない場合があります。わかった事実と、調べてもわからなかった範囲は、分けて記録しておきましょう。

「契約不適合責任」とは、引き渡した物件が契約で約束した内容と違う場合に売主が負う責任を指します。個別の特約は宅地建物取引士と、必要に応じて不動産取引に詳しい弁護士へ確認してください。

住宅ローン特約を付ける場合は、対象となる金融機関・商品、承認期限、契約を解除できる期限を具体的に決めます。売主が融資を保証する条項ではありません。融資が通らなかったときの扱いを、あらかじめ契約書で決めておく条項です。

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検査済証がない不動産の売却でよくある質問

検査済証がない不動産の売却は、交付記録と増改築の確認から

検査済証がない不動産も売却できます。売り方を左右するのは、原本があるかないかだけではありません。

直近の建築等の工事に係る交付記録が残っているか、その後の工事も含めて図面と現在の建物に違いがあるか。この2点です。

まず、新築・増改築の書類と工事履歴を集めます。次に、住居表示と地名地番をそろえ、不動産会社へ役所調査の範囲を確認します。交付の記録や現在の建物にわからない点が残ったときだけ、使う目的を決めて建築士へ相談してください。

価格は「相場の何割」から決めません。現在の資料で売る案、役所の資料をそろえる案、必要な調査・修繕後に売る案を、買主、住宅ローン、成約予想価格、期間、売主の負担、残る条件で並べて比べます。

確かめた事実が増えるほど、値下げが本当に必要かどうかを、根拠をもって判断できます。

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出典

e-Gov法令検索「建築基準法」
e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」
e-Gov法令検索「民法」
国土交通省「既存建築物の活用の促進」
国土交通省「既存建築物の現況調査ガイドライン第4版・2026年3月」
国土交通省「既存建築物の現況調査ガイドラインに関するQ&A」
国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方・2026年4月施行版」
国土交通省「既存住宅流通・建物状況調査」
国土交通省「令和4年改正 建築基準法」
フラット35「中古住宅の物件検査」
フラット35「中古住宅物件検査手続ガイド」
福岡市「建築確認等台帳記載事項証明書の交付申請」
大阪市「建築計画概要書等の閲覧・交付について」
横浜市「建築確認申請台帳記載証明書の取得方法」
東京都「建築計画概要書等電子閲覧システムについて」
岩国市「既存建築物の確認台帳記載事項証明書について」
富山県「確認台帳記載事項証明書について」
東京大学CREI「住宅認証が取引価格に与える影響」
大阪府建築士会「既存住宅状況調査」
日本確認検査センター「既存建築物の現況調査」
日本確認検査センター「確認検査等手数料」
不動産適正取引推進機構「住宅ローン利用の特約」
不動産適正取引推進機構「検査済証未取得の地下車庫に関する裁判例」