セットバック未実施の家は売却できる？費用負担・価格への影響と確認手順

セットバック工事が未実施でも、売買契約自体は原則として可能です。

工事が済んでいないことだけを理由に、家の売買や所有権移転登記が禁止されるわけではありません。ただし、現況のまま売る場合も、道路の扱いや将来必要になる作業を買主へ説明する必要があります。

セットバックとは、建築基準法42条2項道路などに面する敷地で、建て替え時などに道路境界とみなされる線まで建物や塀を下げる仕組みです。後退部分は建築に使える敷地面積から除かれるため、建てられる建物の大きさや売却価格に影響することがあります。

売却前に大切なのは、先に工事をすることではありません。買主が判断できるように、次の5項目を確認することです。

道路の種類や後退線がわからない段階で、売却のためだけに建物を解体したり、塀や門柱を撤去したりするのは避けてください。

確認結果をそろえたうえで、現況で売る案と、売主が工事してから売る案を査定額ではなく手取りで比べます。どこまで調べ、誰が費用を負担し、最後にいくら残るかが、売却方法を決める基準です。

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本記事は2026年8月17日時点の法令・公的資料をもとに、都市計画区域・準都市計画区域内にある一般的な42条2項道路を想定しています。区域や自治体によって扱いが異なるため、個別の土地は特定行政庁の建築指導担当、道路管理者、土地家屋調査士、建築士へ確認してください。

セットバック未実施でも家は売却できる｜まず4つの状態に分ける

「セットバック未実施」は、法律で決まった一つの状態を指す言葉ではありません。同じ言い方でも、道路の種類さえわかっていない土地と、塀の撤去だけが残っている土地があります。準備の中身は、いまどこまでわかっているかで変わります。

いまの状態	まだわからないこと	売り出し前に行うこと
そもそもセットバックの対象かわからない	42条2項道路なのか、建築基準法上の道路ではないのか	自治体の指定道路図・調書を調べ、建築指導の担当課へ照会する
対象だが、後退線と面積がわからない	基準時の中心線、片側だけ下がるのかどうか、後退面積	過去の資料と道路資料を照合し、必要なら測量・狭あい道路協議を行う
後退線はわかったが、塀や設備が残っている	建物、擁壁、塀、門柱、植栽、メーターなどの処理	撤去・移設の要否、時期、見積もり、負担者を決める
後退線内の支障物は処理済みだが、所有と管理が未整理	分筆、寄附、無償使用、自主管理、固定資産税の扱い	所有権と管理主体を分け、自治体の制度と契約上の引継ぎを調べる

最初に行うのは、表の上の行から順に「わからないこと」を消す作業です。

たとえば、ブロック塀がいまの舗装の端から2m以上離れていても、それだけでは後退済みとは判断できません。基準になるのは、目に見える道の中心ではなく、原則として基準時の道路中心線です。向かいの土地だけが先に後退していると、この2つはずれます。

逆に、土地の一部が道路のように舗装されていても、寄附や分筆が済んだ証拠にはなりません。見た目が道路でも、建築上の道路の範囲、所有者、管理者、税の扱いは、それぞれ別に決まります。

価格を左右するのは、後退後に使える敷地面積、売却後に残る直接費用、手続きにかかる期間、そして未確定のまま残る事項の4つです。セットバック物件に全国共通の値引率はありません。工事を急ぐより未確定を減らしたほうが、値下げの根拠と売主が処理する範囲を決めやすくなります。

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セットバックが必要でも再建築不可とは限らない｜2項道路の判定

セットバックの対象になる代表例が、建築基準法42条2項の道路、いわゆる「2項道路」です。2項道路とは、基準時にすでに建物が立ち並んでいた幅4m未満の道のうち、特定行政庁が指定したものです。道幅が狭いだけでは2項道路になりません。

一般的な2項道路では、基準時の中心線から水平距離2mの線を道路境界とみなします。ただし、道の片側が、中心線から2m未満のところにある崖地、川、線路敷地などに沿う場合は、その側の道の境界線から反対側へ4mの線を道路境界とみなす規定があります。

さらに、道路幅6mを確保するよう指定された区域では中心線から原則3mとなり、特定行政庁が安全上支障がないと認めた場所では2mになることがあります。土地の状況により後退距離を別に指定する42条3項の道路もあります。いまの道幅を2で割るだけでは、後退線は決まりません。

「要セットバック」と「再建築不可」は、確認する箇所が違う

2項道路に接しているだけで、再建築不可になるわけではありません。2項道路も建築基準法上の道路です。建て替えの可否は、道路に接する長さ（接道）が原則2m以上あるか、後退後の敷地が建築条件や条例の接道条件を満たすかで判断します。

一方、次のような土地は、セットバックとは別に再建築の可否を調べなければなりません。

建築基準法上の道路に接していない土地では、43条2項の認定・許可を検討できる場合があります。ただし、建物の用途・規模や通路の条件を含む個別判断で、セットバックとは別の手続きです。

前面の通路が42条道路かわからない場合は、後退線より先に、そもそも建築基準法上の道路に接しているかを調べます。私道に面しているなら、私道の持分に加えて、通行や掘削（工事のために道路を掘ること）の根拠があるかも確認してください。

セットバック未実施でも、いまの家や塀がすべて違法建築とは限らない

古い建物には、建てた当時は適法だったものの、法改正や区域指定の変更により、いまの基準には合わない「既存不適格」となったものがあります。現在の基準と違うことは、違法であることと同じではありません。ただし、基準時より後の増築や塀の新設に、別の問題が残っている場合はあります。

見分ける材料は、建築時期、道路の指定時期、建築確認のときの敷地の設定、増改築と外構工事の履歴です。

広告に「既存不適格」「違法建築」と載せる前に、次の書類を集めます。確認済証（建築計画が法令に合うと確認された書類）、検査済証（工事完了時の検査に合格した書類）、建築計画概要書（建物の用途や規模などを記した書類）、過去の狭あい道路に関する協議書です。そのうえで、建築士と自治体へ照会します。

セットバック以外の法令違反が疑われる場合は、違反の種類と、是正が必要かどうかを分けて調べてください。

売り出し前に確定するのは、セットバックの後退線と面積

登記簿の面積だけでは、買主は建築計画を立てられません。42条2項・3項・5項によって道路境界とみなされる線から道路側の部分は、建築基準法上の敷地面積に算入できないためです。敷地に建てられる建物の大きさを決める建ぺい率や容積率も、この部分を除いた面積で計算します。

調べる順番は入れ替えられません。道路の種類が決まらなければ後退線は引けず、後退線が決まらなければ後退面積も出ないためです。

指定道路図と自治体照会で、42条2項道路かを判定する

まず、市区町村や都道府県が公開する指定道路図・指定道路調書で、前面道路の区分を調べます。オンライン地図に情報がない、図上の線といまの道路が合わない、複数の道路番号が重なる。こうした場合は「道路ではない」と判断せず、建築指導の担当課へ確認します。

窓口では、次のように質問すると、必要な資料と未確認事項を聞き出しやすくなります。

公開される情報の範囲は自治体によって異なります。道路台帳、境界図、過去の建築計画概要書、航空写真を合わせて判断する土地もあります。

所有権の境界と、みなし道路境界（後退線）を分ける

同じ道路沿いでも、確かめる線は1本ではありません。側溝や縁石が所有権の境界を示すとは限らず、所有権の境界と、2項道路のみなし道路境界も別の線です。

法務局で登記事項証明書（土地の権利関係がわかる書類）、公図（土地のおおまかな位置・形を示す図）、地積測量図（土地の面積や辺の長さを示す図）を集め、自治体の道路台帳や境界図と照合します。境界標がない、図面どうしで距離が合わない、後退部分を分筆する予定がある場合は、土地家屋調査士へ必要な測量の範囲を相談します。

セットバック部分に残る塀・門柱・設備を図面へ書き込む

後退線がわかったら、その内側に何があるかを現地で確認します。

一覧のすべてを売主が撤去するわけではありません。建築基準法上そこに設けられない物、自治体の条例・整備制度で撤去対象になる物、工事の妨げになる物に分け、必要な処理だけを建築士、設備事業者、自治体へ確認します。

先に移設すると、買主の建築計画と合わず、二重工事になることがあります。まず位置と処理案を図面にし、そのうえで見積もりを取ります。

セットバック面積の計算式が使えるのは、道幅一定・ほぼ長方形の敷地だけ

後退線が決まれば、ようやく面積を概算できます。逆に、中心線が曖昧なまま計算すると、根拠のない数字が確定値のように扱われます。

道路幅が一様で、基準時の中心線が確認済み、敷地がほぼ長方形という場合は、次のように概算できます。

これは計算の仕組みを示す例で、対象地の確定値ではありません。次に当てはまる土地は、この式で決めず、自治体と土地家屋調査士へ確認します。

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セットバック確認シートで、費用負担と担当を1枚に決める

調べた資料を保管するだけでは、「誰が何をするか」までは決まりません。次の項目を1枚にまとめると、不動産会社、買主、土地家屋調査士、建築士が同じ前提で話せます。

この表を表計算ソフトへコピーするか、印刷して使ってください。わからない項目は推測で埋めず、「未確認」と書き、次に確認する人を決めます。

項目	確認結果／未確認	根拠資料・確認日・確認者	次に行うこと・担当者
道路の判定	＿＿＿＿	＿＿＿＿	＿＿＿＿
基準時の中心線・後退線	＿＿＿＿	＿＿＿＿	＿＿＿＿
登記・実測・後退・有効敷地の各面積	＿＿＿＿	＿＿＿＿	＿＿＿＿
建物・擁壁・塀・門柱・植栽・設備	＿＿＿＿	＿＿＿＿	＿＿＿＿
後退部分の地番・所有者・分筆	＿＿＿＿	＿＿＿＿	＿＿＿＿
寄附・無償使用・整備・管理	＿＿＿＿	＿＿＿＿	＿＿＿＿
いまの課税・非課税申告	＿＿＿＿	＿＿＿＿	＿＿＿＿
売主が行う調査・工事	＿＿＿＿	＿＿＿＿	＿＿＿＿
買主へ引き継ぐ作業・費用・時期	＿＿＿＿	＿＿＿＿	＿＿＿＿
引渡し状態・期限・条件未達時の処理	＿＿＿＿	＿＿＿＿	＿＿＿＿
査定の前提（現況／売主が処理した後）	＿＿＿＿	＿＿＿＿	＿＿＿＿

記入例｜セットバック5㎡、売値の差250万円でも手取りの差は80万円

以下は、シートの使い方を示す架空の例です。面積、価格、費用は実在する物件の相場や標準額ではありません。

セットバック調査結果の記入例

項目	架空の記入内容	確度・残る作業
道路	42条2項道路、指定番号第123号（架空）	指定道路調書と自治体照会で確認済み
中心線・後退線	基準時の中心線を確認 両側が後退する	現況測量図へ後退線を記載済み
面積	実測100㎡、後退5㎡、有効敷地95㎡	境界確認済み。分筆は未実施
残っている物	後退線内にブロック塀10m、門柱1組、生け垣	撤去見積もり取得済み
所有・管理	後退部分は対象地と同じ一つの土地として登記され、売主が所有・管理	寄附・無償使用は利用しない前提
税	売主が課税明細と自治体の資産税担当で、宅地課税・道路部分の申告なしを確認	取得後の申告が必要かどうかは買主へ引き継ぐ
売主の候補作業	後退線の確定、塀・門柱・生け垣の撤去	工期と総額を書面で取得済み
買主への引継ぎ	分筆、舗装、将来の自治体制度の利用	実施義務や費用負担を契約に明記
不成立のとき	撤去前に売買契約 融資不成立などの場合は着工しない	手付金による解除や、住宅ローンが通らなければ契約を解除できる特約との関係を宅建士が確認

現況仲介・撤去後仲介・買取を同じ条件で比べる

売値が高い案が、手取りも同じだけ増えるとは限りません。調査、工事、売却、保有の費用を同じ表に入れます。

売却案	売却見込み・提示価格	売主が負担する仮の金額	税引前の概算手取り	数字の確度
後退線を確定し、現況で仲介	2,600万円	調査・測量30万円 仲介手数料92.4万円 契約・登記等3万円 保有費9.6万円	2,465万円	現況を前提とする査定
売主が塀などを撤去して仲介	2,850万円	調査・測量30万円 撤去等150万円 仲介手数料100.65万円 契約・登記等3.35万円 保有費21万円	2,545万円	工事完了を前提とする査定
現況のまま直接買取	2,250万円	調査・測量30万円 契約・登記等5万円 仲介会社を介さないため仲介手数料0円	2,215万円	買取会社の提示

税引前の概算手取り ＝ 売却見込み・提示価格 − 売主負担の調査・工事費 − 売却費・保有費（売れるまでにかかる固定資産税・管理費など） − 住宅ローン返済額等

この例では、費用を次のように仮定しました。実際の費用目安を示すものではありません。手元の見積もりへ入れ替えて使うための内訳です。

売値が250万円高くても、手取りの上積みは80万円にとどまります。

この80万円が、追加工事、売却の長期化、想定価格で売れないリスクに見合うかどうか。ここが判断の分かれ目です。

実際には、まず同じ会社へ「現況」と「売主が処理した後」の2条件で査定を依頼します。そのうえで、別の会社にも同じ資料と条件で見てもらってください。直接買取は、価格に加え、追加調査後に減額される条件、家財などの残置物、契約不適合責任（引き渡した土地が契約の内容と違った場合に売主が負う可能性のある責任）の扱いまで比べます。

＼ 現況と工事後、2条件で比べる ／

セットバックが売却価格を動かす4要素｜面積・費用・期間・不確実性

価格を下げるのは、後退する面積だけではありません。セットバックが必要な家に全国共通の値引率がないのは、次の4つが物件ごとに違うからです。

有効敷地面積が減り、建てられる家の形が変わる

後退部分を除くと有効敷地が小さくなり、建てられる建物の規模にも影響します。それでも、5㎡の後退が土地価格の5㎡分の下落に直結するわけではありません。

道路側の余白が増えて採光や出入りが良くなることもあれば、駐車区画が取れない、玄関や階段の配置が難しくなることもあります。買主が見ているのは、減る面積そのものより、後退後の形で希望する建物が入るかどうかです。

売却後にかかるセットバック工事の費用

未処理のまま引き継ぐ費用は、買主の値引き判断に反映されます。主な項目は次のとおりです。

発生する費用は物件ごとに異なります。見積書は「一式」で終わらせず、対象物、数量、施工範囲、残土処分、設備の移設、申請、追加工事になる条件まで確認します。

測量・分筆・自治体協議にかかる期間

中心線や境界が決まっていなければ、買主は建物の設計を確定できません。隣地所有者の立会い、自治体との協議、分筆、設備の移設が必要になるほど、引渡しや着工までの時間も読みづらくなります。

売却前にすべてを終える必要はありません。ただし、必要な手続きと担当者、順番、そしてこの土地で見込む期間を示せると、買主が抱える不確実性は減ります。一般的な目安を答えるだけでは足りません。

説明資料の不足が残す不確実性

「約5㎡のセットバック予定」とだけ書かれた土地と、根拠の図面、残っている物、費用の見積もり、負担者までわかる土地。同じ5㎡でも、買主の判断は変わります。

査定を比べるときは、セットバック確認シートと、その根拠資料を各社へ渡します。道路、後退線、面積、残っている物、費用負担の前提がそろって、はじめて査定額を横並びにできます。

不動産情報ライブラリでわかる周辺相場は、あくまで参考です。対象地と同じ前提による複数社の査定、建築士による建てられる規模の確認、工事見積もりを重ねて判断します。

セットバック部分の相続税評価は「70％控除」｜売却価格の値引率ではない

国税庁は、42条2項道路に面し、将来の建て替え時などに道路敷として提供する必要がある部分を持つ宅地について、相続税・贈与税の財産評価方法を示しています。

これは税額を計算するための評価ルールで、市場価格の値引率ではありません。

「セットバック部分は市場価格の70％引き」「土地全体を70％値下げする」という意味ではありません。売却価格は、有効敷地の形、建築計画、費用、需要、買主が負う不確実性を踏まえて決まります。

＼ 値引率は物件ごとに違います ／

セットバック工事は売却前にするか｜3つの売却案を手取りで比べる

売買当事者の間で、調査・測量・撤去・移設・整備費を売主と買主のどちらが負担するかは、売買契約で決めます。ただし、道路内の建築制限や行政上必要な手続きそのものを、契約でなくすことはできません。

調査を終えた時点で、次の3案を同じ条件に置き、手取りで比べます。「工事をすれば高く売れる」「未実施なら買取しかない」と先に結論を置く必要はありません。

売却案	向いている状況	売却前に売主が負担するもの	主な注意点
後退線・面積を確認し、現況で仲介	買主の建築計画に合わせて工事したほうが合理的、先行費用を抑えたい	調査・測量・説明資料の費用	買主が負担する作業と、価格への反映を明確にする
売主が塀や門柱などを撤去して仲介	支障物と工事範囲が明確で、手取りの増加が見込める	撤去・移設・整備・保有費	着工後の追加費用、売却が成立しなかった場合の負担
現況のまま直接買取	期限を優先する 権利や塀・門柱の状況が複雑 個人の買主には説明しにくい	比較的少ないことがある	調査後の価格変更条件 売主の責任を免除する範囲 再販利益を含む価格差

現況渡しで仲介する｜セットバック未実施を買主の宿題にしない

現況での引渡しは、何も決めずに渡すことではありません。少なくとも、後退線、概算または確定した面積、残る塀や門柱、想定する処理、費用の負担者を示します。

買主の建築計画によって設備の位置や外構が変わるなら、売主が先回りして工事しないほうが合理的です。その場合も、買主が取得後に何を確認し、どの時点で費用が発生するのかは説明します。

売主がセットバック工事をする｜契約と着工の順番を決める

売却の見込みがないまま工事を始めると、費用を回収できないことがあります。工事を価格の条件にするなら、次を決めます。

古家付き土地では、セットバック以外の再建築条件を調べる前に家を壊さないことも大切です。解体費と売却価格の差を、現況で売る案と比べてから決めてください。

不動産買取に出す｜「安いが早い」だけで比べない

買取価格が仲介の査定より低く見えても、手取りは同じ順番に並ぶとは限りません。売主が負担しない工事、売却期間中の固定費、仲介手数料の有無、家財などの残置物、契約不適合責任の範囲によって差が出ます。

買主が不動産会社でも、売主の責任が自動的になくなるわけではありません。契約書で、会社がどこまで調査したか、売主が伝える事項、売主の責任を免除する対象、知りながら伝えなかった事実の扱いを確かめます。少なくとも2社から、同じ資料を前提とする書面の提示を受けると比較しやすくなります。

＼ 仲介と買取、手取りで比べる ／

セットバック部分の所有権・管理・固定資産税は別々に決まる

塀を撤去し、道路のように整備しても、それで土地の処理が終わるわけではありません。セットバックした部分が、自動的に自治体の所有になることもありません。建築、所有、管理、税は、それぞれ別に決まります。

確認する内容	確かめること	主な確認先
建築上の扱い	道路とみなされる範囲、建物や擁壁などの制限	建築指導担当、建築士
所有権	同じ一つの土地として登記されているか、分筆済みか、所有者は誰か、寄附するか	法務局、道路管理担当、土地家屋調査士
整備・管理	舗装、排水、清掃、補修を誰が行うか	道路管理担当、自治体の狭あい道路担当
固定資産税等	非課税の要件、申告、適用時期	市区町村の資産税担当、東京都23区では都税事務所

自治体の制度には、後退部分を寄附する方法、所有者のまま無償使用を承諾して自治体が整備・管理する方法、所有者が自分で管理する方法などがあります。たとえば新宿区は、無償使用承諾、寄附、自主管理で所有権や管理主体が異なることを案内しています。

寄附には、分筆、抵当権（住宅ローンなどの担保として登記された権利）を消す手続き、境界確認などの条件が付く場合があり、無償使用にも対象の要件があります。売却前に利用するなら、申請の時期、対象工事、助成の対象、売買後に制度を引き継げるかまで、所在地の制度を調べてください。

セットバック部分の固定資産税は、自動では非課税にならない

地方税法は、公共の用に供する道路を固定資産税の非課税対象としています。都市計画税も、この非課税に連動する規定があります。ただし、物理的に後退しただけで自動的に非課税になるとは限りません。

東京都主税局は、道路（セットバック部分等）として利用されている土地で所定の要件を満たす場合、申告と利用状況の確認を経て、その翌年度から固定資産税・都市計画税が非課税になると案内しています。要件、申告方法、適用時期は自治体によって異なるため、所在地の資産税担当へ確認してください。

セットバックの広告表示と重要事項説明で、確定と未確認を混ぜない

危ないのは、未確認の項目が残ること自体ではありません。

概算を確定値として扱うことが、トラブルの起点になります。

説明はしていても、後退線や面積が後で変われば、そこが争いの入口になります。

不動産公正取引協議会の表示規約施行規則では、42条2項道路に接し、セットバックを要する物件はその旨を表示します。その面積が土地面積（正味面積）のおおむね10％以上なら、おおむねの面積も表示する扱いです。

表示規約の適用を受ける事業者は、10％未満でも「セットバック要」の表示が必要です。売買の判断に関わる条件は、広告・重要事項説明・契約で整合させます。

宅地建物取引業者が行う重要事項説明では、建築基準法等による制限や私道負担が説明対象です。私道負担とは、敷地の一部を私道として持つことや、その維持費などを負担することです。

国土交通省の参考様式にも、敷地と道路の関係、私道負担の面積・費用、後退部分を除いた建ぺい率・容積率の算定に関わる欄があります。

概算を確定値にしない｜確定・未確認・契約条件の3列に分ける

同じ項目でも、確定している事実と、これから決めることは分けて書きます。

確定している事実	未確認の事項	売買契約で決める条件
道路種別、根拠資料、確認日	基準時の中心線の最終協議	誰がいつ確認し、結果が変わった場合どうするか
いまの道幅、道路に接する長さ	確定後退面積、境界の立会い	実測差が出た場合の代金精算
後退線内の建物・塀・設備	撤去・移設の追加工事	売主・買主の範囲、上限、期限
後退部分のいまの登記名義	分筆・寄附・無償使用の可否	所有・管理をどの状態で引き渡すか
いまの課税明細	非課税要件への適合	申告を誰が行うか、適用は保証しないこと
過去の建築確認資料の有無	買主の計画に対する建築確認・融資	特定の建物や融資の承認は保証しないこと

紛争を防ぐため、売主は知っている範囲を物件状況確認書などへ記載し、根拠資料を不動産会社へ渡します。これは、宅地建物取引業者が負う重要事項説明等の義務とは別の、望ましい実務対応です。

「セットバックあり」「現況有姿（いまの状態のまま引き渡すこと）」だけでは、負担の境目が伝わりません。契約書、重要事項説明書、物件状況確認書、添付図面など取引書類の全体で、次の4組をそろえます。

引き渡した土地の道路種別、後退範囲、権利・負担が契約の内容と違えば、売主が負う契約不適合責任が問題になる可能性があります。

不動産会社が重要事項を誤って説明した場合や、知っている事実を故意に伝えなかった場合は、宅地建物取引業法上の責任も別に問題になります。売主の責任を免除する特約（免責特約）を設けても、売主が知りながら伝えなかった事実まで、当然に責任を免れるわけではありません。

個別の契約条項は不動産会社の宅建士へ確認し、紛争のおそれがある場合は弁護士へ相談してください。

セットバック物件の売却相談先は、査定額より「出てくる資料」で選ぶ

「セットバックに詳しいです」という言葉だけでは、その会社がどこまで調べるのかはわかりません。差が見えるのは、査定書に添えられる資料です。査定額の高さより、「なぜその価格になるのか」を資料で説明できるかどうかで選びます。

確認する成果物	主な作成・確認者	見るポイント
道路判定の根拠資料	特定行政庁が判定、不動産会社が資料化	指定道路図・調書の写し、照会日、部署があるか
現況図と後退後の図面	土地家屋調査士・建築士、必要に応じ自治体	いまの境界、基準時の中心線、後退線、残っている物を分けているか
面積表	土地家屋調査士	登記、実測、後退部分、有効敷地を混同していないか
2条件の査定	不動産会社	現況での引渡しと、売主が処理した後の価格・期間を分けているか
費用表	各工事・設備事業者、不動産会社が集約	測量、分筆、撤去、移設、整備、保有費と負担者がわかるか
契約条件案	宅建士、必要に応じ弁護士	作業、期限、未達時の処理を文章にできるか

査定額が最も高い会社を選ぶ前に、その金額が「後退線が決まっていない現況の価格」なのか、「売主が工事を終えた後の想定価格」なのかを聞きます。前提が違えば、金額の高さだけでは判断できません。

複数社へ相談するときは、同じセットバック確認シートを渡し、次の2点を依頼してください。

その差から売主負担の費用と保有費を引けば、先に処理する価値があるかどうかが見えます。道路資料を確認せず、その場で一律の値下げ率や工事額を示す会社には、数字の根拠を尋ねましょう。

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セットバック未実施の家を売り出してよい3つの条件

調査を続ければ、資料はいくらでも増えます。集めるべきは資料の枚数ではありません。売り出しを始めてよいかを判断できる材料です。判断の基準になるのは、次の3段階がそろっているかどうかです。

段階	売り出しを始めてよい状態	まだ進めないこと
1．道路と後退線	道路種別、根拠資料、基準時の中心線が確認済み、または未確認の範囲・確認予定・説明方法を示せる	再建築できると断定しない
2．価格と作業	現況と、売主が処理した後の査定、必要工事の見積もりが同じ前提でそろう	手取りを比べる前に、解体・撤去・舗装を発注しない
3．広告と契約	確定・概算・未確認、売主と買主の負担、期限、未達時の処理が書面になる	「セットバックあり」「現況有姿」だけで売り出さない

倒壊や崩落のおそれ、行政の指導など緊急性がある場合は、売却の順番より安全の確保を優先し、自治体や建築士へ相談してください。

セットバック未実施の家の売却でよくある質問

売主から実際によく出る4つの疑問について、判断のしかたをまとめます。

セットバック工事より先に、後退線と費用負担の境目を決める

セットバック未実施の家でも、売買契約自体は原則として可能です。最初に行うのは、道路種別、基準時の中心線、後退面積、後退線内に残っている物、所有・管理の確認です。工事はその後です。

確認結果をセットバック確認シートへまとめ、現況での売却と、売主が処理した後の査定を同じ条件で比べてください。記入例では、売値の差250万円に対して手取りの差は80万円でした。売主が行う作業と買主へ引き継ぐ作業が見えれば、価格の差だけでなく、手取りと時間、残るリスクで判断できます。

道路の扱いと後退線が固まるまでは、売却のためだけに解体や撤去、移設、舗装を発注しない。

これが、余計な費用と契約トラブルを避ける最初の停止線です。

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出典

e-Gov法令検索「建築基準法」
国土交通省「接道規制のあり方について」
国土交通省「指定道路図及び指定道路調書について」
横浜市「道路Q&A」（更新日：2025年12月23日）
新宿区「協議手続き（詳細）」（更新日：2026年8月14日）
国土交通省「重要事項説明書参考様式」
首都圏不動産公正取引協議会「特定事項の明示義務」
国税庁「No.4604 路線価方式による宅地の評価」
東京都主税局「道路非課税の申告をお願いしています」
国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（改定日：2024年6月21日）
国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」
フラット35「中古住宅の技術基準の概要」（更新日：2026年4月1日）
e-Gov法令検索「民法」
リビン・テクノロジーズ株式会社「『リビンマッチ』が全国認知度・今後利用したい不動産査定サイト 6年連続No.1に輝きました！」（公開日：2025年10月9日）
リビンマッチ「不動産売却の一括査定」（更新日：2025年10月8日）