山林を売却する方法｜相場の調べ方と立木ごと売る流れ・相談先

山林は、土地と立木（りゅうぼく＝生えている木）をまとめて売却できます。土地は手元に残し、木だけを売ることもできます。ただし、どちらが得かは山の広さでは決まりません。

山林の値段は、土地の価値と立木の価値を分けて調べるのが基本です。林野庁も、都市近郊などを除く森林の取引では、土地よりも立木の価値で評価されることが多いと案内しています。

とはいえ、木が多い山がそのまま高い山になるわけではありません。道がない、傾斜が急、境界が分からない。こうした山は、木を伐って運び出すだけで費用がかさみます。買主はその費用を見込んで金額を出すため、木の量ほどには価格が伸びないのです。

先に木を伐れば売りやすくなる、とは限りません。まずは「土地＋立木」と「立木だけ」の両方を、同じ資料で査定してもらいましょう。売却後に手元へ残る金額と、土地を持ち続けた場合の負担まで並べてから決めても遅くありません。

山林は立木ごと売却できる｜3つの売り方を比較

同じ山でも、手放すのが「土地と木の両方」か「木だけ」かで、相談先も契約書の中身も変わります。はじめから1つに絞らず、次の3つを並べて比べてください。

売り方	向いている状況	最初の相談先	見落としやすい点
土地と立木をまとめて売る	山林を手放し、管理を終えたい 納税や見回りの負担もなくしたい	山林取引に対応する不動産会社・山林専門事業者 森林組合や林業事業者	土地代と立木代の内訳 境界、搬出路、すでに他人が持つ立木の権利
立木だけを売る	土地は残したい 伐り時（伐期）を迎えた木に価値が見込める	森林組合 伐採・搬出を担う素材生産業者、林業会社、木材会社	伐採の範囲と期間、届出、搬出路、道路の補修 伐採後の植え直し（造林）
伐採後に土地を売る	すでに伐採済み 買主の利用計画と伐採の条件が合っている	山林取引に対応する不動産会社・山林専門事業者	伐採・搬出・造林の費用を売値で回収できるとは限らない 残った枝や切り株の扱い

土地と立木をまとめて売る

所有権も管理の責任も、まとめて買主へ引き継ぐ方法です。相続した山を使う予定がなく、固定資産税や見回り、倒木への対応まで含めて手放したい場合に向いています。

気をつけたいのは、土地を売れば木も当然ついてくる、とは限らない点です。契約書には、土地の上に生えている木も売買に含むとはっきり書きます。過去に木だけを他人へ売っていた場合、立木の登記や現地の標識という形で、土地とは別の権利が残っていることがあります。

税金の計算も土地と木で分かれます。売買代金は、根拠を示して土地代と立木代に分けておきましょう。

土地を残して立木だけを売る

スギやヒノキなどを立ったままの状態で売り、買主が伐採して運び出す方法です。売主は伐採後も土地の所有者のままなので、木を売って終わりにはなりません。

どの木をいつまでに伐るのか。どの道から運び出すのか。作業道や隣の土地を傷めたら誰が直すのか。枝葉や切り株はどうするのか。伐採後の植え直しは誰が担うのか。ここまで書面で決めておきます。

木だけの売買でも、伐採届などが必要になることがあります。契約の前に、市町村の林務担当へ確認してください。

伐採してから土地を売る

木がないほうが、境界や地形を確認しやすい場合はあります。ただし、伐採と搬出の費用が木材の代金を上回ることもあり、伐った後に植え直しが必要な森林もあります。買主が木そのものを目当てにしていれば、先に伐ることで価値を失いかねません。

「立木のまま売る場合」と「伐採後の土地として売る場合」、両方の査定が出るまでは伐採を発注しないでください。

山林の売却相場は土地と立木を分けて見る

山林には、全国どこでも使える「1平方メートルあたりいくら」という単価がありません。同じ面積でも、土地としての需要、木の種類と量、運び出しやすさがまるで違うからです。

公表データで見る山林素地と立木の目安

林野庁が紹介する日本不動産研究所の2025年3月末調査では、普通山林の素地価格と山元立木価格は次の水準でした。素地価格は、木を含まない土地だけの価格です。山元立木価格は、丸太の市場価格から伐採・造材・運搬などの生産経費を差し引き、山に立ったままの木の値段を示したもので、利用材積（実際に丸太として使える木の体積）1立方メートルあたりで表します。

区分	2025年3月末の全国平均	単位
用材林地の素地	40,533円	10aあたり
薪炭林地の素地	28,567円	10aあたり
スギの山元立木	4,026円	利用材積1㎥あたり
ヒノキの山元立木	9,494円	利用材積1㎥あたり
マツの山元立木	2,453円	利用材積1㎥あたり

この調査は、林業の事情を反映するとみられる約1,000市町村を選び、市町村や森林組合などへ調査票を送って集めたものです。2025年調査の回収率は63.0％で、全国の山林取引をすべて集計した統計ではありません。

林野庁は、次のような計算例を示しています。1haのスギ人工林に立木材積（生えている木の体積）が400㎥あり、そのうち丸太として使える割合（歩留まり）を0.75とした場合です。使える材積は300㎥になるため、全国平均を当てはめると次のようになります。

約121万円は、全国平均と一定の歩留まりを仮定した立木部分だけの目安で、土地代は含みません。実際には、樹種、太さ、曲がり、傷、材積、その地域の木材相場、作業道、傾斜、運搬距離によって上下します。山林全体の売値として使える数字ではありません。

広い山、木が多い山が、そのまま高い山になるとは限りません。買主が見ているのは、商品になる木がどれだけあり、それを安全に、いくらで山から出せるかです。査定書を受け取ったら、木の量と単価だけでなく、伐り出す費用をどう見込んだかまで聞いてください。

山林の価格を左右する8つの条件

• 立地と用途：都市近郊、別荘・レジャー、発電、資材置場などの需要があるか。ただし、希望する用途に使えるとは限りません。
• 道路と搬出条件：公道から入れるか。車両や林業機械が通れるか。通行の権利や作業道を確保できるか。
• 傾斜と地形：安全に伐採・集材できるか。崩落や土砂災害の心配はないか。
• 境界と面積：現地で「ここからここまで」と示せるか。登記簿の面積と実際の状態に大きな差はないか。
• 樹種・林齢・品質：スギ、ヒノキなどの種類、太さ、幹のまっすぐさ（通直性）、傷や腐れ、手入れの状態。
• 材積とまとまり：使える木材の量があり、植栽・間伐・伐採などの作業（施業）をしやすい規模と形にまとまっているか。
• 法令上の制限：保安林、地域森林計画、自然公園、開発規制などに当たらないか。
• 権利と管理履歴：共有、相続未登記、他人が持つ立木の権利、伐採契約、補助金、森林経営計画などがないか。

なかでも道路・境界・権利の3点は、全国平均の単価では補えません。査定を比べるときは、金額と一緒に「この3点をどこまで確認したか」も聞いてください。

自分の山林相場を3段階で調べる

山林売却の必要書類｜境界と立木の資料を分けて集める

山林では、登記上の所在地と現地の入口が離れていたり、登記簿の面積と実際の広さが合わなかったりします。買主が現地と権利を確かめられるよう、次の資料を集めます。

資料	分かること	主な確認先
登記事項証明書	所有者、地番、地目、面積、共有持分、抵当権など	法務局・登記情報提供サービス
公図・地積測量図	土地の並び、形、測量記録の有無	法務局
固定資産税の課税明細・名寄帳	所有する土地の一覧、評価額、課税状況	手元の納税通知書・市町村
森林簿・森林計画図	樹種、林齢、面積、地域森林計画の対象かどうか	市町村・都道府県の林務担当
林地台帳・地図	森林所有者や境界測量の実施状況など、地域で整備された情報	市町村の林務担当
施業・管理の記録	植栽、間伐、伐採などの作業、補助金、森林経営計画の履歴	手元資料・森林組合・委託先
現地写真・案内図	入口、道路、境界標、傾斜、立木、作業道、周辺の状況	現地確認
相続・共有関係の資料	売却に同意が必要な人、登記の前に済ませる手続き	戸籍、遺産分割協議書、司法書士

林地台帳や森林簿があっても、それだけで所有権や境界は決まりません。林野庁も、林地台帳と地図は所有権・境界を確定する資料ではないと案内しています。現地の境界標、隣接地の所有者の認識、過去の測量資料を重ねて確認していきます。

相続した山林は登記名義を確認する

登記の名義が亡くなった人のままでは、その人を売主として契約することも、所有権を移す登記をすることもできません。相続人と遺産分割の状況を確認し、通常は売却の前に相続登記を済ませます。相続人申告登記をしただけでは、特定の相続人が単独で売れるようにはなりません。

相続登記は2024年4月から義務化され、過去の相続も対象です。さらに2026年4月からは、所有者の住所・氏名を変更する登記も義務になりました。名義や住所が古いままなら、売却の準備と並行して司法書士へ相談してください。

共有している山林を丸ごと売るには、原則として共有者全員の同意が必要です。自分の持分だけを売る場合とは分けて考え、誰が契約に加わるのかを先に整理します。

山林の売却先は目的に合わせて選ぶ

「山林を扱う業者」といっても、土地を買う会社、買主を探す会社、木を買う会社、森林の管理を支える組織では役割が違います。まずは、相手がどの立場なのかを確かめましょう。

相談先	相談しやすい内容	確認する質問
隣接する山林の所有者	隣の土地とまとめて使う話、境界や通路の確認	買い増しの意向はあるか 境界・入口の認識は一致しているか
森林組合	森林の情報、森林作業、立木、地域の林業事業者、林地供給事業	組合員でなくても相談できるか 買取・あっせん・調査のどの役割か
林業会社・素材生産業者・木材会社	立木の買取、伐採、搬出、作業道、造林	立木代はどの材積と単価で計算したか 伐採後の作業は誰が負担するか
山林取引に対応する不動産会社・専門事業者	土地＋立木の一括売却、買主探し、契約・決済	対応地域と成約の経験はあるか 仲介・買取・掲載・コンサルのどれか
自治体の林務担当	地域森林計画、保安林、伐採・造林の届出、森林の情報	対象になる制度と窓口はどこか 買主候補を紹介する制度はあるか

査定額が高くても、調査・広告・測量の費用を引けば手取りは減ります。山林取引に対応する不動産会社と、森林の実務者。この両方へ同じ資料を渡し、土地と立木の査定根拠に食い違いがないかを確かめてください。成約の前に支払う費用があるなら、返金の条件も書面で確認します。

「買いたい人がいる」という突然の連絡には注意する

過去に買った原野や山林について、「高く買いたい人がいる」と持ちかけ、測量費・広告費・手続費を先に払わせたり、別の土地を買わせたりする二次被害が起きています。

国民生活センターと政府広報も、原野商法の二次被害に注意を呼びかけています。突然の勧誘を受けたら、その場では契約しないこと。買主の氏名、売買代金、入金日、費用、土地の交換の有無が書かれた契約案を、いったん持ち帰ってください。少しでも不審なら、地域の消費生活センターや警察の相談窓口へ連絡します。

山林を売却する7つの手順

買主探しを急ぐより、最初の3段階で「誰の、どの土地を、どんな条件で売るか」を固めたほうが、後戻りは少なくなります。

契約前に決めること｜境界・搬出路・造林を曖昧にしない

山林は現地の確認が難しく、宅地よりも「登記簿の内容と実際の状態が違う」問題が起きやすい不動産です。「現状のまま」「公簿面積で売る」とだけ書いても、どの範囲を引き渡すのか、誰が何を負担するのかまでは決まりません。

境界を確定しないまま売買しても、それだけで契約が無効になるわけではありません。ただ、境界を示せない山では、買主は使える面積も搬出の経路も判断できません。結果として、価格を下げるか、購入を見送られる原因になります。測量にかかる費用と、価格への影響。この2つを見比べて、どこまで確認するかを買主・仲介者・土地家屋調査士と決めます。

山林売却に関係する主な届出

制度	主な対象	期限・時期	主な届出者
森林の土地の所有者届出	地域森林計画の対象森林を新たに取得した場合。面積は問わない	所有者となった日から90日以内	買主などの新しい所有者
国土利用計画法の事後届出	市街化区域2,000㎡以上、その他の都市計画区域5,000㎡以上、都市計画区域外10,000㎡以上など	契約締結日から2週間以内	原則として買主
伐採及び伐採後の造林の届出	地域森林計画の対象となる民有林で立木を伐採する場合	伐採開始日の90日前から30日前まで	森林所有者、立木の買受人など。伐採する人と造林する人が異なる場合は共同
伐採・造林の状況報告	上記の届出に基づく伐採・造林	伐採完了、造林完了からそれぞれ30日以内	伐採・造林の計画を届け出た人。具体的な分担は市町村へ確認
特別注視区域内の土地等の届出	特別注視区域内で、1筆200㎡以上の土地などを売買する場合	契約前	売主と買主の双方

保安林の木を伐るには、都道府県知事の許可や別の届出が必要です。森林経営計画の対象になっている森林も手続きが変わります。売買契約に「買主が行う」と書いただけで法令上の責任がなくなるとは限らないため、伐採の前に市町村・都道府県へ確認しましょう。

山林売却にかかる費用と税金

山林は、売値が低くても現地調査や境界確認に費用がかかることがあります。比べるのは売値ではなく、必要な費用を引いた後の税引前の手取りです。

費用	発生する主な場面	確認すること
仲介・あっせん・掲載・コンサル費	買主探しや契約支援を依頼する場合	何をしてくれるのか、成功報酬か先払いか、成約しなかった場合、消費税込みの総額
森林・立木調査費	樹種、材積、品質、搬出条件を調べる場合	無料査定はどこまでか、有料調査へ移る条件、報告書の内容
測量・境界確認費	境界標がない、面積の差が大きい、買主が確定を求める場合	どの土地をどこまで測るか、隣接地との立会いを含むか
登記費用	相続、住所・氏名の変更、抵当権の抹消、所有権移転など	売主・買主の負担区分、登録免許税、司法書士報酬
印紙税	課税文書となる売買契約書を作成する場合	契約金額と作成方法に応じた税額
伐採・搬出・作業道・造林費	立木を売る場合や、伐採してから売る場合	立木の査定額ですでに差し引かれているか、追加費用は誰が負担するか

仲介手数料の上限を一律に当てはめない

宅地建物取引業法が定める仲介報酬の上限は、同法でいう「宅地または建物」の取引に適用されます。登記上の地目が山林でも、用途地域内などで「宅地」に当たる場合がある一方、純粋な林地は対象外となることがあります。

そのため、山林の売却に「売却価格の3％＋6万円」といった式を機械的に当てはめるのは適切ではありません。依頼先には、宅建業法上の媒介なのか、それとも別のあっせん・調査・掲載サービスなのかを確認し、報酬の計算根拠と総額を書面でもらいましょう。

土地部分は譲渡所得、立木部分は山林所得などで計算する

土地と立木をまとめて売っても、税金の計算はひとまとめになりません。契約の段階から土地代と立木代の根拠を残しておくと、申告のときに整理しやすくなります。

売却したもの	所得区分の基本	計算の基本
土地	譲渡所得	収入金額－（取得費＋譲渡費用）－適用できる特別控除
所有期間が5年を超える立木	原則として山林所得	総収入金額－必要経費－特別控除額（最高50万円）
取得から5年以内の立木	事業所得または雑所得	取引の実態に応じて計算

山林所得では、植林費、育成費、管理費、伐採・運搬費、仲介手数料などを必要経費にできる場合があります。長く所有した山林なら、概算経費控除の特例を使える場合もあります。一方で、土地の取得費が分からないときに使う概算取得費を、立木を含めた売却総額へそのまま当てはめないでください。

税額は、取得の時期、相続の有無、取得費、これまでの管理費、その年の他の譲渡、特例の適用によって変わります。売買代金が小さくても、申告が不要とは限りません。土地代と立木代の分け方は契約の前に税理士へ、申告が必要かどうかは税務署か税理士へ確認しておくと安心です。

山林が売れないときは価格を下げる前に原因を分ける

山林が売れない理由は、「買いたい人がいない」だけではありません。買主が判断するための材料が足りず、話が止まっているだけのこともあります。

止まっている原因	先に行うこと	次の相談先
所有者や地番が曖昧	登記・課税資料を突き合わせ、相続・共有の関係を整理する	司法書士、自治体、法務局
場所や境界を示せない	公図、過去の測量、現地の境界標、隣接地の認識を確認する	土地家屋調査士、隣接地の所有者
立木の価値が分からない	樹種・林齢・材積・搬出条件を調べる	森林組合、林業事業者
道路がない・搬出しにくい	通行の権利、作業道、隣地の使用、別の搬出方法と費用を確認する	隣接地の所有者、林業事業者、土地の専門家
用途や伐採の制限が不明	地域森林計画、保安林、開発規制、自然公園などを確認する	市町村・都道府県
価格と費用が合わない	土地＋立木、立木だけ、隣接地との一体利用で手取りを比べ直す	隣接地の所有者、森林組合、山林専門事業者

売却が難しくても、所有権を一方的に放棄することはできません。森林経営管理制度では、市町村が森林所有者から経営管理の委託を受け、林業経営者へつなぐ場合があります。2026年4月の制度改正により、地域で集約化の計画が作られる場合には、所有者から林業経営者へ所有権を直接移す仕組みも設けられました。ただし、どの山林でも使える売却制度ではなく、所有権が自動で移るわけでもありません。まずは所在地の市町村へ、対象になるかを確認します。

相続した土地に限れば、法務省の相続土地国庫帰属制度もあります。ただし、境界が不明な土地や管理上の問題を抱える土地は承認されないことがあり、審査手数料と承認後の負担金も必要です。「売れないからすぐ国へ返せる」とは考えず、制度の要件を別に確認してください。

山林売却のよくある質問

山林の場所が分からなくても売却できますか？

相談はできます。ただし、買主が現地と範囲を確認できないままでは、成約は難しくなります。まず登記事項証明書と固定資産税の課税明細から地番を特定し、公図、森林計画図、地図、近隣への聞き取りを重ねてください。地番は住所と同じとは限らないため、住居表示だけで探さないことが大切です。

立木ごと山を売ることはできますか？

できます。土地と立木を一括で売るときは、木も売買に含むことと、土地代と立木代の内訳を契約書ではっきりさせます。土地を残して立木だけを売るときは、伐採の範囲、搬出路、期限、届出、伐採後の造林までを細かく決めます。

境界が確定していない山林も売れますか？

買主が状態を理解し、契約で範囲と責任を決められれば、売却できる場合はあります。ただし境界が不明なままだと、買主は使える面積も隣地とのトラブルの可能性も判断できず、価格や成約のしやすさに響きます。「測量しない」か「全部を確定する」かの二択ではありません。既存資料と境界標の確認、必要な箇所だけの測量、費用の負担を、買主と相談して決めてください。

森林組合は山林を買い取ってくれますか？

森林組合の役割は地域ごとに異なり、必ず土地を買い取るわけではありません。森林情報の確認、植栽・間伐・伐採などの作業、立木の売却、林業事業者の紹介、林地供給事業によるあっせんなどに対応する場合があります。組合員の資格、対応区域、相談・調査の費用を先に確認しましょう。

木を伐ってから売るほうが高くなりますか？

一概にはいえません。木に価値があるなら、伐ることで売る対象そのものを失います。反対に、使い道のない木や危険な木が買主の負担になる場合もあります。伐採・搬出・造林の費用まで含めて、立木のまま売る場合と伐採後に売る場合の手取りを先に比べてください。

山林の査定は何社へ依頼すればよいですか？

社数よりも、役割の違う相手から意見をもらうことが重要です。少なくとも、土地の取引を見られる山林対応の不動産会社・専門事業者と、立木や搬出を見られる森林組合または林業事業者。この2種類を含めて、同じ資料と条件で比べてください。

山林売却は「土地・立木・搬出条件」を同時に調べる

山林は立木ごと売却できます。ただし、面積に一律の単価を掛けるだけでは、売れる見込み額も、手元に残る金額も分かりません。

• 土地は近隣の取引、立木は樹種と使える材積。分けて調べる
• 道路、傾斜、境界、法令上の制限まで価格の条件に入れる
• 「土地＋立木」と「立木だけ」の査定を、同じ資料で比べる
• 売値ではなく、費用と残る責任を差し引いた手取りで決める

最初の一歩は、登記事項証明書、課税明細、公図、森林の資料、現地の情報をひとまとめにすることです。その資料を持って、土地の取引に詳しい相手と森林の実務に詳しい相手の両方へ相談すれば、「いくらで売れそうか」だけでなく、「何を、誰へ、どんな条件で売るか」まで判断できるようになります。

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参考にした公的資料・一次情報

• 林野庁「森林の売買・評価に関する情報」
• 日本不動産研究所「田畑価格及び賃借料調、山林素地及び山元立木価格調（2025年3月末）」
• 国土交通省「不動産情報ライブラリ 不動産取引価格情報」
• 林野庁「林地台帳制度」
• e-Gov法令検索「立木ニ関スル法律」
• 林野庁「森林の土地の所有者届出制度」
• 林野庁「伐採及び伐採後の造林の届出等の制度」
• 国土交通省「土地取引規制制度」
• 内閣府「重要土地等調査法に基づく届出」
• 国税庁「No.1480 山林所得」
• 国税庁「No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」
• 法務省「相続登記の申請義務化」
• 法務省「住所等変更登記の申請義務化」
• 政府広報オンライン「原野商法の二次被害にご注意ください」
• 林野庁「森林経営管理制度（森林経営管理法）について」
• 法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」

制度・数値は2026年7月24日時点で確認しています。自治体ごとの手続きや個別の契約・税務は、所在地の行政窓口、司法書士、土地家屋調査士、税理士などへ確認してください。